Jeanbrun Bordeaux 2026 : zone A avec encadrement ELAN ACTIF, OIN Euratlantique 738 ha

Vous vivez à Bordeaux ou vous y avez votre activité, vous payez beaucoup d'impôts, et vous vous demandez si le nouveau dispositif Jeanbrun (le successeur du Pinel) peut alléger votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine ancré sur la 9^e ville de France intra-muros (~263 000 hab) et la 4^e métropole (Bordeaux Métropole 28 communes, ~843 738 hab). La réponse est oui sur 5 quartiers précis — pas plus. Bordeaux a une spécificité juridique unique : elle est en zone A confirmée (décrets 2014-1670 et 2024-549, Pessac reclassée 2024) ET la commune de Bordeaux est inscrite dans le périmètre expérimental ELAN d'encadrement des loyers depuis le 15/07/2022(décret n° 2021-1143 du 02/09/2021 + arrêté préfectoral du 20/06/2025, Préfet Étienne Guyot, en vigueur jusqu'au 14/07/2026). Cela ne concerne que la commune de Bordeaux (pas Mérignac, Pessac, Talence, Bègles). Conséquence chiffrée : sur Bordeaux ville, application de min(plafond Jeanbrun 14,64 €/m² ; LRM OLL Bordeaux), simulateur officiel simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr. Sur les communes Métropole non-encadrées, seul le plafond Jeanbrun s'applique. Tension locative S2 2025 : 12-18 candidats par annonce, 8^e ville la plus tendue de France (LocService Tensiomètre 2026).

Bordeaux a aussi adopté l'un des règlements LCD les plus stricts de France. Délibération conseil municipal n° 2025/179 du 8 juillet 2025, vigueur 1^er avril 2026 : plafond 90 jours/an pour la résidence principale (vs 120 jours nationaux), compensation 1 pour 1 obligatoire pour changement d'usage en résidence secondaire (règlement Bordeaux depuis 2018). Côté Jeanbrun-nu : avantage stratégique fort vs LCD car 9 ans de sécurité juridique sous engagement Loc1/Loc2/Loc3. Sur les ~14 quartiers étudiés, seuls 5 tiennent vraiment la route (Saint-Michel/Capucins, Belcier-Euratlantique VEFA, Bacalan/Bassins à Flot, Bastide-Brazza VEFA, Pessac-Talence campus). Les autres sont soit hors plafond (Triangle d'Or 8 000-10 000 €/m², Caudéran premium familial), soit à écarter (Aubiers/Le Lac QPV, Saint-Pierre UNESCO SPR avec contraintes ABF/PSMV lourdes, Cenon/Floirac/ Lormont en zone B1 dégradée). Fondement légal : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 art. 47, codifié art. 31-I-1° i et j CGI.

1. Pourquoi Bordeaux est un cas à part : zone A (Pessac reclassée 2024), encadrement ELAN ACTIF Bordeaux ville depuis 15/07/2022, OIN Euratlantique 738 ha

Le Jeanbrun récompense un équilibre entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Bordeaux, cet équilibre est structurellement modéré par le ticket d'entrée accessible(~250-285 k€ T2 neuf vs ~470 k€ Paris) et encadré par la double bride Jeanbrun + ELAN sur Bordeaux ville. Le plafond de loyer zone A ( 14,64 €/m² × coefficient) impose un T2 42 m² à 709 €/mois (16,87 €/m²) face à un marché libre bordelais à ~17-19 €/m² T2 sur quartiers viables, soit une décote -2 à -10 % — beaucoup plus modérée que les -38 % de Paris. Spécificité juridique Bordeaux ville : la commune de Bordeaux est inscrite dans le périmètre expérimental ELAN d'encadrement des loyers depuis le 15/07/2022 (décret n° 2021-1143 du 02/09/2021 + arrêté préfectoral du 20/06/2025 signé par le Préfet Étienne Guyot, en vigueur 15/07/2025 → 14/07/2026). 4 zones géographiques OLL Gironde / a'urba. Conséquence : application de min(plafond Jeanbrun ; LRM OLL Bordeaux). En pratique, sur les quartiers viables Jeanbrun (Saint-Michel/Capucins, Bacalan, Belcier), le LRM ≈ plafond Jeanbrun → contrainte LRM marginale. Sur Mérignac, Pessac, Talence, Bègles : pas d'ELAN, seul le plafond Jeanbrun s'applique.

Trois données chiffrées résument la singularité bordelaise en 2026 : encadrement ELAN actif Bordeaux ville (arrêté préfectoral 20/06/2025, vigueur jusqu'au 14/07/2026), tension locative S2 2025 (12-18 candidats/annonce, 8^e ville la plus tendue de France selon LocService Tensiomètre 2026, score 9,5/10), et un ticket d'achat 200-285 k€ qui sature confortablement le plafond d'amortissement Jeanbrun (286 k€) sur les quartiers viables (Saint-Michel/Capucins, Bacalan, Belcier-Euratlantique). Mais attention : la délibération conseil municipal Bordeaux n° 2025/179 du 8 juillet 2025 impose le plafond LCD à 90 jours/an pour la résidence principale (vs 120 jours nationaux) avec compensation 1 pour 1 — entrée en vigueur 1^er avril 2026. La question n'est donc pas « Bordeaux ou pas ? », mais « quel quartier précis (Saint-Michel/Capucins en gentrification plutôt que Triangle d'Or hors plafond), et comment arbitrer entre Jeanbrun-nu et alternatives Bordeaux Métropole (LLI Aquitanis/Domofrance, déficit foncier ancien ABF, nue-propriété Perl) ? ».

Pour fixer les idées, Bordeaux devient un Jeanbrun gagnant si cinq conditions cumulatives sont remplies : (1) quartier viable (Saint-Michel, Capucins, Bacalan, Saint-Augustin, Talence, Pessac-campus), (2) ticket d'achat 250 à 350 k€ pour saturer le plafond Loc1 sans surinvestir, (3) TMI 30 % minimum (41 % optimal) avec apport de 30 % au moins (le ticket bordelais pèse plus qu'à Toulouse/Marseille), (4) horizon de 9 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale à l'IR), (5) privilégier le neuf VEFA Euratlantique/Bordeaux Brazza/Belcier ou ancien Belle Époque hors SPR Saint-Pierre UNESCO (les contraintes ABF Saint-Pierre UNESCO ajoutent 2-4 mois de délais et imposent ITE interdite, ITI obligatoire avec perte 5-8 % de surface).

Reste à comprendre comment fonctionne précisément le dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.

2. Cadre légal Jeanbrun zone A 2026

Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiette par amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.

Bordeaux est en zone A depuis le décret n° 2014-1670 du 30 décembre 2014 (zonage A/B/C remanié) et maintenue zone A par le décret n° 2024-549 du 17 juin 2024 (recalibrage 2024, Pessac reclassée B1 → A en 2024). Communes Bordeaux Métropole en zone A : Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Le Bouscat, Bruges, Le Haillan, Cestas, Gradignan, Bègles. Communes Bordeaux Métropole en zone B1 : Cenon, Floirac, Lormont, Villenave-d'Ornon, Eysines, Saint-Médard-en-Jalles, Bouliac, Carbon-Blanc, Bassens, Blanquefort, Ambarès-et-Lagrave, Ambès, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Vincent-de-Paul, Le Taillan-Médoc, Martignas-sur-Jalle, Parempuyre. Différentiel fiscal exploitable entre Bordeaux ville (A) et couronne B1 : +33,9 % de plafond locatif (14,64 vs 10,93 €/m²) + encadrement ELAN actif uniquement Bordeaux ville. Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C. Pour le statut juridique général du bailleur Jeanbrun (CIF, COA, COBSP, Carte T) et la procédure d'éligibilité, consultez notre page vitrine du dispositif Jeanbrun.

3. Plafonds Jeanbrun zone A 2026 : loyers et ressources

3.1 Plafonds de loyer zone A

Source officielle : BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².

Application concrète à Bordeaux pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :

3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A)

À Bordeaux, ces plafonds couvrent largement le bassin locataire : la médiane du revenu disponible par UC est de ~21 570 €/an (INSEE Filosofi 2021), salaire net moyen Bordeaux ~2 534 €/mois, salaire moyen Gironde ~2 683 €/mois (cadres 4 479 €/mois), IDE FPH débutant 1 944-2 026 €/brut soit ~28-32 k€/an, médecin interne 25-35 k€. ~75 % des locataires-cibles (étudiants Université de Bordeaux 110 000 + ~15 000 écoles privées, personnels CHU 14 000, doctorants Université de Bordeaux-INRIA, retraités Côte d'Azur ~17-18 % de Bordelais sont de 60 ans et plus) passent sous Loc1. Le marché bordelais est structurellement locatif : 49,7 % de locataires (vs 40 % France), 22 % taux pauvreté commune, 33 % taux pauvreté locataires. Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.

4. Encadrement ELAN ACTIF à Bordeaux ville depuis 15/07/2022 + loi Le Meur durcie 90 jours/an LCD

C'est la spécificité majeure du Jeanbrun bordelais — qui le différencie de Marseille, Toulouse et Nice. Bordeaux ville (commune de Bordeaux uniquement, pas Mérignac/Pessac/Talence/Bègles) est inscrite dans le périmètre expérimental ELAN/3DS d'encadrement du niveau des loyers depuis le 15/07/2022. Le cadre légal (loi ELAN n° 2018-1021 du 23/11/2018, art. 140, prolongée par la loi 3DS n° 2022-217 du 21/02/2022 jusqu'au 23/11/2026) prévoit la possibilité pour les EPCI de demander leur inclusion par décret ministériel.Pierre Hurmic (maire EELV) et Alain Anziani (président Bordeaux Métropole) ont porté l'adhésion :décret n° 2021-1143 du 02/09/2021 autorisant l'expérimentation, puis arrêté préfectoral du20/06/2025 (Préfet Étienne Guyot, Préfet de la Gironde) en vigueur du 15/07/2025 au 14/07/2026. La ville est divisée en 4 zones géographiques (Z1 centre haussmannien Triangle d'Or, Z2 faubourgs, Z3-Z4 périphéries), avec 3 niveaux par zone : loyer de référence, loyer de référence majoré (+20 %) et loyer de référence minoré (-30 %). L'observatoire est a'urba / OLL Gironde.

Conséquence chiffrée pour un investisseur Jeanbrun Bordeaux ville : pour chaque bien, il faut appliquer min(plafond Jeanbrun zone A 14,64 €/m² ; LRM OLL Bordeaux) — c'est la double contrainte. Le simulateur officiel est simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr. En pratique, sur les quartiers viables Jeanbrun (Saint-Michel/Capucins, Bacalan/Bassins à Flot, Belcier-Euratlantique, Bastide-Brazza), le LRM T2 ancien meublé est ≈ 17 €/m² — très proche du plafond Jeanbrun T2 42 m² de 16,87 €/m². La contrainte LRM mord donc peu. Sur Triangle d'Or, le LRM est ≈ 22 €/m² (zone Z1) : c'est le plafond Jeanbrun qui mord, pas le LRM. Sur les communes Métropole non-encadrées (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles), seul le plafond Jeanbrun s'applique — pas de double bride.

Attention : Bordeaux reste en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 modifié (toutes communes Bordeaux Métropole), ce qui plafonne l'évolution du loyer entre deux locataires à l'IRL (décret 2025-652 du 15/07/2025, application 1/08/2025-31/07/2026). Conséquence Jeanbrun : si le bail antérieur d'un bien acheté avec locataire en place était sous-loué (par exemple 580 €/mois alors que le plafond Jeanbrun autoriserait 709 €), le nouveau loyer ne peut pas excéder ancien + IRL. Piège classique sur les ventes occupées. Réflexe cabinet : libérer le bien avant signature, ou intégrer ce déficit de loyer initial dans la simulation.

5. Prix Bordeaux par quartier 2025-2026 (Saint-Pierre UNESCO, Triangle d'Or, Saint-Augustin, Saint-Michel, Capucins, Bacalan, Pessac)

MeilleursAgents, SeLoger, Notaires Nouvelle-Aquitaine et Safti publient des prix médians et des cartes par quartier actualisées. Le prix médian Bordeaux ressort à ~4 600 €/m² ancien appartement (médiane Bordeaux intra T1 2026, Notaires de Gironde, ~4 996 €/m² maison), fourchette 2 800 à 8 500 €/m² selon quartier (vs Paris ~10 933 €/m², Lyon ~4 519 €/m², Marseille ~3 800 €/m², Toulouse ~3 500 €/m²). Prix neuf VEFA Bordeaux ~5 500-7 500 €/m² TTC parking inclus (Notaires de Gironde T1 2026), variable selon ZAC : Belcier-Euratlantique 4 300-5 000, Brazza 4 700-5 100, Bacalan/Bassins à Flot 5 000-6 000, Saint-Michel/Capucins ancien rénové 3 800-5 200, Pessac/Talence 3 500-4 500. Voici les fourchettes par quartier, croisées avec notre verdict Jeanbrun.

6. Quartiers viables : Saint-Michel, Capucins, Bacalan, Saint-Augustin, Talence, Pessac-campus

Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun bordelaise se réduit à 6 quartiers principaux (Saint-Michel, Capucins, Bacalan, Saint-Augustin, Talence, Pessac-campus), où le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place réelle pour l'investisseur. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.

6.1 — Saint-Michel (proche CHU Pellegrin + faculté de médecine, marché Capucins) — meilleur cash-flow

Notre 1^er choix par défaut pour un Jeanbrun bordelais cash-flow optimisé. Prix neuf 3 200 à 4 500 €/m² (le plus accessible des quartiers viables). Demande locative structurelle grâce au pôle médical Pellegrin (CHU Bordeaux, ~9 000 personnels, ~900 médecins seniors, recrutements 629 en 2024 dont 50 % IDE) + faculté de médecine et campus Saint-Michel Université de Bordeaux (~3 000 étudiants santé). Profil locataire dominant : étudiants médecine, internes, IDE débutants, jeunes médecins (revenus 25-40 k€). Cible T2 40-50 m² à 200-260 k€. Tension locative très haute, rendement 5,5-6 % brut, plafond Jeanbrun 17,20 €/m² T2 vs marché libre Saint-Michel ~750-900 €/mois T2 (~19-22 €/m²) = décote -8 à -23 %. Vigilance QPV Aubiers / Le Lac (taux pauvreté >35 % côté Est) — bien sélectionner le sous-secteur.

6.2 — Capucins / Saint-Michel (gentrification, marché des Capucins, proximité gare Saint-Jean)

Le pari gentrification+étudiants. Prix ancien 4 413 €/m² (déc. 2025), neuf 5 000 à 5 800 €/m². Campus Université de Bordeaux Saint-Jean-d'Angely (~6 000 étudiants : EUR ELMI, IAE, économie-gestion, odontologie regroupée). Quartier en pleine gentrification est de Bordeaux, complémentaire Bacalan. Profil cadres juniors tertiaires, étudiants Université de Bordeaux, jeunes couples primo. Cible T2 45-55 m² à 230-290 k€. Tension locative forte, rendement ~5 % brut. Marché libre ~18-20 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = décote -5 à -15 % (très acceptable).

6.3 — Bacalan (gentrification +10,5 %/an, tram ligne C direct)

Le pari momentum gentrification. Prix ancien 4 735 €/m² (avril 2026), neuf 5 000 à 6 200 €/m². Quartier en revalorisation rapide (+10,5 %/an cartoimmo), tram ligne C direct vers le centre, proximité Le Port et Caudéran. Profil jeunes cadres tertiaires, couples primo, étudiants. Cible T2 45-55 m² à 240-300 k€. Tension locative forte, rendement ~4,5-5 % brut. Marché libre ~17-19 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = quasi-parité. Vigilance PPRI Bordeaux+Bègles 05/12/2023 (Bacalan, L'Ariane, Saint-Michel, Le Lac exposés) — vérifier ERP/ERIPS.

6.4 — Saint-Augustin (quartier ouest Bordeaux, résidentiel familial faubourgs Belle Époque)

Le pari familial stable hors saturation Jeanbrun. Prix ancien Saint-Augustin Bordeaux ~4 478 €/m² médiane (fourchette 2 551-5 828, MeilleursAgents janvier 2026), neuf rare ~5 200-5 800 €/m². Quartier résidentiel ouest de Bordeaux (place de l'église Saint-Augustin, proximité Mériadeck dalle 1960-70 et stade Chaban-Delmas, faubourgs Belle Époque 1880-1930 + échoppes bordelaises XIX^e), proximité CHU Saint-André et CHU Pellegrin. Profil familles cadres, jeunes actifs, personnel CHU. Cible T3 70-80 m² à 250-310 k€ (légèrement au-dessus de la saturation Jeanbrun 286 k€ sur les segments hauts). Faiblesse : rendement brut limité (~3,5-4 %) du fait du positionnement familial, mais peu de turnover et locataires solvables longue durée. Vigilance carrières souterraines BRGM (~1 400 cavités Gironde recensées, Saint-Augustin partiellement concerné — consultation Bureau des Carrières DDTM 33 obligatoire avant projet) + RGA argileux Gironde 63 % du département.

6.5 — Talence centre + Pessac centre (jeunes actifs, fonctionnaires)

Le pari valeur sûre. Prix ancien 4 871 €/m² (Bd centre Pessac 4 802 €/m² appart), neuf 5 200 à 6 000 €/m². Quartier résidentiel mixte, marché animé, métro non desservi mais bus fréquents et axe vers gare Saint-Jean. Profil jeunes actifs, fonctionnaires, couples primo, cadres juniors. Cible T2 45-55 m² à 230-290 k€. Tension locative forte, rendement ~4,5-5 % brut. Marché libre ~17-19 €/m² T2 vs plafond Jeanbrun 17,20 €/m² = décote -3 à -10 %.

6.6 — Pessac / Talence (campus universitaire UB + Bordeaux Montaigne, Bordeaux Inno Campus)

Le pari étudiants Université de Bordeaux + Université Bordeaux Montaigne + jeunes actifs. Pessac : prix moyen ~3 500-4 000 €/m² (rendement brut ~5,2 % en 2026). Talence : ~3 800-4 200 €/m² (correction -10,3 % sur 2 ans, signaux reprise +2 % attendus fin 2026). Campus universitaire Talence (UB sciences, IUT, ENSEIRB-MATMECA, Kedge BS) + Pessac (UBM Lettres/Langues/Arts/SHS, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux Sciences Agro) drainent ~70 000 étudiants. Bordeaux Inno Campus (~1 500 ha sur 6 communes Bordeaux/Pessac/Talence/Gradignan/Mérignac/Canéjan, +10 000 emplois +10 000 logements à terme). Tram lignes B (Pessac centre, Talence Peixotto-Forum) et C (Pessac centre). Profil étudiants UB/UBM, doctorants INRIA Bordeaux Sud-Ouest (~200 chercheurs Talence), jeunes actifs Bordeaux Inno Campus, fonctionnaires. Cible studio/T1 22 m² à 90-110 k€ (saturation 286 k€ jamais atteinte) ou T2 42 m² à 165-185 k€. Tension locative très forte août-septembre (rentrée). Marché libre studios 17-20 €/m², T2 14-16 €/m².

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond zone A, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

7. Quartiers à écarter sans euphémisme : Triangle d'Or trop cher, Caudéran premium, Aubiers QPV, Saint-Pierre UNESCO SPR

Bordeaux est une métropole où la sélection de quartier compte énormément du fait des écarts de prix exceptionnels (1 à 4 entre Saint-Michel 3 200 €/m² et Carré d'Or 15 000 €/m²). Plusieurs secteurs sont structurellement hors cible Jeanbrun, soit pour des raisons de prix premium qui écrasent le rendement, soit pour des raisons de marché atone QPV, soit pour des contraintes ABF/SPR Saint-Pierre UNESCO qui rendent l'opération non viable. Notre devoir cabinet : vous dire la vérité sur le terrain. Cas concret :

Loyer plafond Jeanbrun T3 65 m² zone A = 14,64 × 65 × 0,99 = 944 €/mois ≈ 11 326 €/an. Prix médian T3 Triangle d'Or ancien ≈ 10 277 €/m² × 65 = 668 000 €. Rendement brut plafonné = 11 326 / 668 000 = 1,69 %. Sur Caudéran, prix médian ≈ 8 484 €/m² × 65 = 551 000 €, rendement 2,05 %. Sur Saint-Pierre UNESCO SPR, prix médian 6 411 €/m² × 65 = 417 000 €, rendement 2,72 % MAIS travaux ABF 950-1 700 €/m² + délais 12-24 mois + ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface.

Sans euphémisme : les quartiers Carré d'Or / Quai des Chartrons / Caudéran / Saint-Pierre UNESCO SPR / L'Ariane / Saint-Michel Est (côté Estuaire Gironde) doivent être complètement écartés en investissement Jeanbrun. Carré d'Or et Caudéran à 8 000-15 000 €/m² écrasent le rendement à 1,7-2 % (totalement non viable). Saint-Pierre UNESCO SPR (Site Patrimonial Remarquable 25 ha, place du Parlement inclus) cumule contraintes ABF lourdes (ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2 à 4 mois) + planchers bois affaissés nécessitant reprise structurelle 150-300 €/m². L'Ariane (QPV Ariane-Le Manoir-Gares) cumule taux pauvreté >35 %, marché atone, vétusté années 60-70.

Les profils suivants doivent éviter Bordeaux en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 % (LMNP étudiant Saint-Michel/Capucins/Talence/Pessac à 140-160 k € et rendement 5,6-5,8 % est plus rentable nets), retraités/expatriés sans IR massif (privilégier Perl Bordeaux + résidence services seniors LMNP), primo-investisseur sans réserve d'urgence (le ticket bordelais pèse sur la trésorerie), capacité d'endettement saturée par la RP, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI), achat ancien Saint-Pierre UNESCO ou Carré d'Or sans validation ABF préalable (Architecte des Bâtiments de France).

8. Tram TBM lignes E/F livrées 06/12/2025, OIN Bordeaux Euratlantique 738 ha, ZAC Brazza 53 ha 4 600 logements, Bordeaux Inno Campus

Trois éléments structurent la transformation bordelaise sur 2025-2030 : le pôle Aéroparc Mérignac OIM (400 ha, 50 000 emplois 2025, 300+ établissements, Dassault Aviation Mérignac ~3 100 emplois cible, Thales Avionics campus Mérignac 2 600 salariés depuis fin 2023, ArianeGroup Le Haillan/ Saint-Médard ~3 500), la livraison du tram TBM lignes E et F le 06/12/2025 (gare Saint-Jean ↔ aéroport Mérignac en 45 min via ligne F, gare de Blanquefort ↔ Floirac Dravemont via ligne E ; réseau TBM 6 lignes A B C D E F, 76 km cumulés exploité par Keolis Bordeaux Métropole Mobilités), et les ZAC en cours de livraison OIN Bordeaux Euratlantique (738 ha sur Bordeaux Belcier-Saint-Jean + Bègles Garonne + Floirac Garonne Eiffel, +50 000 hab, +30 000 emplois, 18 000 logements à 2030) / ZAC Brazza (Bastide rive droite, 53 ha, 4 600 logements programmés) / Bordeaux Inno Campus (~1 500 ha sur Bordeaux/Pessac/Talence/Gradignan/Mérignac/Canéjan, +10 000 emplois +10 000 logements). C'est ce triptyque qui fait basculer un Jeanbrun bordelais 2026-2030 du côté gagnant.

8.1 ZAC et programmes neufs Jeanbrun cibles

8.2 Calendrier transports Bordeaux Métropole 2026 (TBM Keolis)

9. Ancien Belle Époque ABF/SPR vs neuf VEFA Euratlantique : l'arbitrage Bordeaux

À Bordeaux, l'arbitrage ancien-neuf dépend très fortement du secteur ET des contraintes ABF Saint-Pierre UNESCO. Sur le Site Patrimonial Remarquable (SPR Saint-Pierre UNESCO 25 ha incluant place du Parlement), l'ancien XVII-XVIIIe siècle est techniquement éligible mais opérationnellement très complexe : ITE interdite, ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface habitable, menuiseries bois imposées (PVC quasi refusé), enduits chaux, persiennes pliantes peintes, délais ABF +2 à 4 mois sur le permis. Sur les secteurs hors SPR (Carré d'Or périphérie Belle Époque, Saint-Augustin bas, Talence, années 60-70 Pessac/Saint-Michel/Saint-Augustin), l'ancien reste pilotable avec des coûts de rénovation 450 à 1 500 €/m². Mais attention au risque air marin (corrosion saline) sur tout bâti côtier : garde-corps à galvaniser tous les 8-10 ans, ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans en intérieur de France), inox 316 marin obligatoire.

Notre règle cabinet à Bordeaux : neuf VEFA Bordeaux Brazza, Euratlantique (Bordeaux + Bègles + Floirac) ou Belcier pour la sécurité structurelle, l'absence de contraintes ABF et le cumul Super Jeanbrun ; ou ancien Belle Époque hors SPR dans Saint-Augustin bas, Talence ou Carré d'Or périphérie avec travaux ITE possibles côté cour pour piloter avec déficit foncier en parallèle. Évitez absolument l'ancien Saint-Pierre UNESCO SPR sauf si l'immeuble est déjà engagé dans un PPT voté avec calendrier ABF ferme et que les coûts/délais sont bouclés. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.

10. Cash-flow chiffré : 3 cas pratiques Bordeaux

10.1 Cas A — Cadre Aéroparc Mérignac TMI 41 % : T2 Saint-Michel neuf VEFA

Base amortissable Jeanbrun neuf = 80 % × 275 000 = 220 000 €. Au taux Loc1 intermédiaire 3,5 %, montant amorti = 7 700 €/an (sous le plafond 8 000 €). Économie fiscale annuelle : 7 700 × 58,2 % = 4 481 €/an soit 373 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 709 − 1 054 − 285 + 373 = −257 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 27 700 €. Bonus Bordeaux Saint-Michel : tension locative record (14 candidats/annonce), 0 vacance locative attendue grâce à la demande structurelle CHU Pellegrin + faculté de médecine. Le ticket bordelais est plus élevé qu'à Toulouse (235 k€ Cartoucherie) ou Marseille (250 k€ 12e Saint-Barnabé), mais l'effort de trésorerie est compensé par la valorisation patrimoniale Côte d'Azur (+3 à +5 %/an sur 10 ans glissants).

10.2 Cas B — Médecin CHU Bordeaux TMI 45 % : T3 Saint-Augustin ancien rénové

Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an soit 415 €/mois. Cumul possible avec déficit foncier années 1-2 (plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026) : économie supplémentaire ≈ 24 000 € sur 2 ans. Économie totale 9 ans estimée : ~70 000 €. Cash-flow net mensuel ≈ 944 − 1 392 − 320 + 415 = −353 €/mois. Bonus stratégique : demande locative CHU Bordeaux (~14 000 personnels, sites Pellegrin/Saint-André/Haut-Lévêque/Xavier-Arnozan) + retraités Côte d'Azur (~17-18 % de Bordelais >60 ans) sécurisent la relocation et la valorisation. Aides 2026 cumulables : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus) + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire + Éco-PTZ 50 000 € + CEE = couverture 50-75 % du coût travaux.

10.3 Cas C — Duplication TMI 45 % : Bordeaux Capucins + Marseille 12e Saint-Barnabé

Économie fiscale Jeanbrun cumulée (TMI 45 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an. Limitation importante : le plafond 8 000 €/an du foyer fiscal s'applique à la somme des amortissements, pas à chaque bien séparément. Stratégie alternative pour augmenter l'économie : viser Loc1 sur Bordeaux (saturation premium) + Loc2 sur Marseille (plafond 10 000 €/an, taux 3,5 %, loyer -15 % vs marché — pertinent secteur AP-HM Timone ou étudiant Saint-Charles). Économie 9 ans cumulée ~75-86 k€, complétée par l'effet capital sur deux marchés en croissance distincts (Côte d'Azur tertiaire-touristique + Méditerranée Marseille). Avantage diversification géographique : corrélation Bordeaux/Marseille modérée, atténue le risque cycle local. Les deux villes partagent l'avantage commun « zone A avec encadrement ELAN ACTIF » — configuration unique en France avec Toulouse.

Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre quartier bordelais cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Bordeaux déjà rempli) avec ce lien direct.

Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues +5 à +15 % liées au tram lignes E/F Bordeaux-Bègles 2026 et au tourisme Côte d'Azur sont des projections cabinet sur la base des effets observés Marseille post-Olympiades 2024 et Lyon Confluence, non garanties mais structurellement attendues. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.

11. Stratégies de sortie Jeanbrun Bordeaux : retraités Aquitaine, professions santé CHU, transmission seniors

La sortie Jeanbrun à Bordeaux ne se pense pas comme à Paris ni comme à Marseille/Toulouse. À Bordeaux, trois profils dominent dans nos diagnostics : (1) des cadres Aéroparc Mérignac (Dassault, Thales, ArianeGroup, ingénieurs informatique 50-112 k€/an) qui visent un patrimoine locatif solide ; (2) des professions médicales établies autour du CHU Pellegrin-Saint-André-Haut-Lévêque (~9 000 personnels, ~900 médecins seniors, ~5 500 IDE) ; (3) des retraités/expatriés Côte d'Azur (~17-18 % des Bordelais ont 60 ans et plus, ~20 % acheteurs étrangers) qui visent une transmission ou un patrimoine de complément. Ces trois logiques s'articulent différemment de la stratégie « actif Paris liquide à 22 ans » et même de la stratégie marseillaise/toulousaine.

11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)

La position prudente du cabinet retient la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable (lecture par analogie avec l'art. 150 VB III CGI créé par la LF 2025 art. 84). La doctrine BOFiP n'est pas encore publiée au 28 avril 2026 — elle pourrait être plus favorable. Spécificité Bordeaux : la valorisation attendue à 9 ans des biens Capucins/Bacalan (gentrification continue +10,5 %/an), Saint-Michel (cash-flow optimisé), Bordeaux Brazza/Euratlantique (effet tram lignes E/F + LLI) doit être intégrée dans le calcul de la plus-value potentielle. Le climat immobilier bordelais est porté par la dynamique Côte d'Azur (6,59 M passagers aéroport 2025 record absolu, 12 M séjours touristiques, 13 % PIB régional tourisme) et la projection démographique (+5 600 habitants Bordeaux 2024-2025 INSEE) — moins volatile que Marseille, plus dynamique que la moyenne Nouvelle-Aquitaine.

11.2 Donation démembrée année 9-10 — angle « financement études Université de Bordeaux »

C'est l'angle fréquent en cabinet pour nos clients bordelais actifs. Donation de la nue-propriété aux enfants au moment où ils entrent dans l'enseignement supérieur bordelais (~~110 000 étudiants Bordeaux Métropole incluant Université de Bordeaux ~110 000 étudiants Bordeaux Métropole : Sciences Po Bordeaux ~1 800, Kedge BS Bordeaux/Talence ~5 500-6 000, Bordeaux INP (ENSEIRB-MATMECA + ENSCBP) ~3 500, ENSAP Bordeaux). L'enfant devient propriétaire avec une décote massive et l'investisseur conserve les loyers (usufruit) jusqu'à son décès, tout en finançant indirectement le logement étudiant si l'enfant étudie à Bordeaux. Avantages cumulés :

• Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
• Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
• Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
• Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
• Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession
• Spécificité bordelaise : bien souvent, l'enfant peut habiter le bien Jeanbrun lui-même après l'engagement 9 ans (location libre redevenue possible) — mode résidence principale durant ses études supérieures. Particulièrement pertinent sur Saint-Michel (Université de Bordeaux santé + CHU), Capucins (campus Saint-Jean-d'Angely), Pessac (campus UB Pessac (Bordeaux Montaigne, Lettres)).

11.3 Conservation 22 ans pour familles cadres Aéroparc et retraités Aquitaine

Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. À Bordeaux, trois moteurs spécifiques justifient l'horizon long :

• Tram TBM lignes E/F livrées 06/12/2025 + Quais de Bordeaux + Parc Brazza inaugurée 18/10/2025 : Tram TBM 76 km, 6 lignes A à F, lignes E/F livrées 06/12/2025. Catalyseur structurel sur Saint-Augustin (centre), Pessac centre, Talence + Bègles + Bègles (toutes en zone A).
• Aéroparc Mérignac et tourisme en croissance structurelle : +1 500 emplois Aéroparc 2024 (50 000 total), Thales recrute 300 ingénieurs, Thales Avionics croissance IA. Tourisme record (6,59 M passagers aéroport 2025, tourisme 269 M€ retombées affaires Nouvelle-Aquitaine). Pression durable sur la demande locative.
• Profil cible retraités/expatriés Côte d'Azur : patrimoine long terme transmissible, holding familiale méditerranéenne, ancrage bordelais multi-générationnel autour d'un actif locatif net d'impôt à 22 ans. ~17-18 % des Bordelais ont 60 ans et plus — pression locataire durable sur résidences services seniors et patrimoine en gestion locative classique.

C'est l'arbitrage type que nos clients bordelais TMI 45 % pratiquent en duplication : Bordeaux (transmission méditerranéenne + Côte d'Azur) + Marseille (rendement + Méditerranée) ou Toulouse (rendement + Aerospace Valley). Voir nos comparatifs Jeanbrun Paris, Jeanbrun Lyon, Jeanbrun Marseille et Jeanbrun Toulouse pour les logiques alternatives.

Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.

12. 9 erreurs fréquentes à Bordeaux (LCD vs Jeanbrun en tête)

1. ERREUR N°1 : Confondre Jeanbrun-nu et LCD/Airbnb à Bordeaux. Le règlement local Bordeaux du 5 décembre 2025 est le plus strict de France sur le LCD : quota 90 jours annuelles, durée 3 ans non renouvelable (vs 5 ans national), une seule autorisation par foyer, compensation obligatoire au-delà, sanctions jusqu'à 50 000 € amende civile + pénal 1 an + 80 000 €. Suspension judiciaire en cours (reprise prévue après 30/04/2026). Le Jeanbrun-nu (location nue résidence principale 9 ans) n'est PAS compatible avec une exploitation LCD. Conversion massive LCD → Jeanbrun-nu attendue 2026-2027 sur Saint-Pierre UNESCO et Carré d'Or (mais ces secteurs restent hors cible Jeanbrun pour d'autres raisons : prix premium ou ABF lourd).
2. Confondre couple double cadre Aéroparc Mérignac et plafond Loc1 couple. Spécificité bordelaise critique. Un couple double cadre Aéroparc Mérignac 30-40 ans (Dassault Aviation + Thales Avionics par exemple, salaires cumulés 80-110 k€/an) est la cible naturelle d'un T3 neuf premium Belcier ou Saint-Augustin, mais il DÉPASSE le plafond Loc1 couple 66 276 €. Cibles Loc1 réalistes : célibataires Aéroparc Mérignac 28-35 ans, couples mono-actif, IDE/personnels CHU Pellegrin-Saint-André (28-38 k€/an), médecins internes (25-35 k€), doctorants/post-docs Université de Bordeaux-INRIA, retraités Côte d'Azur (pension Nouvelle-Aquitaine médiane 1 800 €/mois), jeunes familles 1 enfant + conjoint mi-temps.
3. Investir Jeanbrun en zone hors cible Carré d'Or / Caudéran / Saint-Pierre UNESCO SPR. Sans euphémisme : Carré d'Or et Caudéran à 8 000-15 000 €/m² écrasent le rendement Jeanbrun à 1,7-2 % (totalement non viable). Saint-Pierre UNESCO SPR cumule contraintes ABF (ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2 à 4 mois) + planchers bois affaissés nécessitant reprise structurelle. L'Ariane (QPV) cumule taux pauvreté >35 %, marché atone. Préférez Saint-Michel, Capucins, Bacalan, Saint-Augustin, Talence, Pessac.
4. Sous-estimer le risque sismique à Bordeaux (en réalité faible). Bordeaux et la Gironde sont classées zone 2 (sismicité faible) sur 5 niveaux depuis le décret n° 2010-1255 du 22/10/2010 (entrée en vigueur 1^er mai 2011). Pas de PPR Sismique spécifique à Bordeaux. Eurocode 8 modulé zone 2 : surcoût constructif < 2 % de la structure pour le neuf. Vigilance limitée sur le bâti ancien Belle Époque (1860-1940) mais pas de zone rouge sismique. Le vrai risque géotechnique en Gironde est le retrait-gonflement des argiles (RGA) : 63 % du département en sols argileux, 235 communes Gironde reconnues CatNat sécheresse 2022 (arrêté du 03/04/2023), record absolu CatNat depuis 1982. Étude géotechnique G2 obligatoire (décret 2019-495 du 22/05/2019) pour permis de construire en zone aléa moyen/fort, surcoût fondations 5-15 %.
5. Sous-estimer le risque PPRI Garonne / submersion estuaire. Le PPRI Bordeaux + Bègles a été approuvé par arrêté préfectoral du 5 décembre 2023 (opposable depuis le 1^er mars 2024), 8 zones d'aléa, scénario de référence Tempête Martin 1999 + 60 cm = PHEC ≈ 7,65 m (élévation niveau marin horizon 2100). Quartiers en zone rouge (centre urbain ou industrialo-portuaire) ou bleue : Bacalan, Bassins à Flot, quais Chartrons, Bastide rive droite (Brazza), Belcier-Saint-Jean partiel. Crue Garonne du 19 février 2026 : 6,85 m à Bordeaux (record depuis 1959), 36 jours consécutifs de pluie, inondations Bordeaux Maritime / Bacalan / Bastide rive droite. Digue Saint-Jean Belcier classée non pérenne dans le PPRI 2023 — point critique secteur Euratlantique. Tempête Klaus 24/01/2009 : 161 km/h à Mérignac (record dépassant Martin 1999), 60 % de la forêt landaise détruite. Surprime CatNat passée de 12 % à 20 % au 01/01/2025, MRH Nouvelle-Aquitaine 2^e région la plus chère France. Vigilance étage RDC, garages enterrés, caves. ERP/ERIPS obligatoire à fournir au locataire.
6. Ignorer les contraintes ABF / PSMV / UNESCO sur l'ancien centre Bordeaux. Bordeaux cumule UNESCO Port de la Lune (1 810 ha inscrit 28/06/2007, le plus vaste ensemble urbain XVIII^einscrit au monde) + PSMV cœur historique ~150 ha (initial 1967, révision approuvée arrêté préfectoral du 18/02/2022), ABF compétent UDAP Gironde / DRAC Nouvelle-Aquitaine. Quartiers concernés : Triangle d'Or, Saint-Pierre, Saint-Eloi, Saint-Michel partiel, Saint-Paul, Chartrons partiel, Quinconces, Hôtel de Ville. Contraintes : ITE interdite (pierre), ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées (PVC quasi refusé), couleurs façades imposées, délais ABF +2 à 4 mois. Surcoût travaux ABF +30 à 50 % vs zone non protégée. Risque additionnel Gironde : termites (arrêté préfectoral du 12/02/2001, toute la Gironde, diagnostic obligatoire vente, validité 6 mois) + mérule (climat humide océanique, bâti pierre + plancher bois Saint-Pierre/Chartrons/Sainte-Croix particulièrement exposé). Évitez l'ancien centre UNESCO pour Jeanbrun sauf si copropriété a déjà voté PPT engagé.
7. Sous-estimer la majoration THRS Bordeaux et la TLV. Bordeaux est en zone tendue → autorisée à voter une majoration THRS 5-60 % (loi de finances 2017, art. 1407 ter CGI). Bordeaux applique une majoration proche du maximum 60 % (délibération conseil municipal). De plus, la TLV (taxe sur logements vacants) est applicable : 17 % la 1^ère année de vacance, 34 % les années suivantes. TF Bordeaux taux communal 48,48 % (gelé 2025), valeurs locatives revalorisées +1,7 %, taux global Bordeaux Métropole ≈ 55-58 % selon section cadastrale. Conséquence Jeanbrun : le bien DOIT rester résidence principale du locataire (vacance limitée), toute requalification en résidence secondaire serait extrêmement pénalisante. Vérifier annuellement la déclaration locataire.
8. Surestimer la liquidité revente avant 9 ans. Bordeaux a connu un pic 2017-2020 post-LGV SEA puis une correction -13 à -15 % entre 2022 et 2024 (l'une des plus fortes baisses des 10 plus grandes villes françaises avec Nantes et Lyon). Délai vente actuel ~85-110 jours (vs ~50 jours en 2020). Marché en stabilisation Q4 2025 / Q1 2026, signaux de reprise modérée 2026. Le ticket modéré (~4 600 €/m² ancien moyen, médian Bordeaux intra) reste accessible aux primo-accédants ex-IDF (70 % nouveaux arrivants), mais une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI). Compte tenu de la valorisation attendue 2026-2032 (tram lignes E/F livrées 06/12/2025, OIN Euratlantique +50 000 hab, LGV Bordeaux-Toulouse 2032), revente prématurée = perte sèche évitable.
9. Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant. Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale. À Bordeaux, les programmes neufs Brazza / Euratlantique / Belcier / Bassins à Flot attirent des forces de vente très agressives — un CGP indépendant vous protège, croisé avec une attestation d'éligibilité LLI obligatoire avant signature et un audit RGE pré-achat sur l'ancien (SOLIHA Gironde + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire 2026).

13. Coût réel de la rénovation DPE B à Bordeaux (PSMV/UNESCO Port de la Lune + RGA Gironde + termites + mérule)

Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Le coût de rénovation à Bordeaux est structurellement comparable à Paris sur le PSMV cœur historique ~150 ha (contraintes ABF/UNESCO Port de la Lune), 15 à 25 % inférieur sur les années 60-70 (Mériadeck, Aubiers, Saint-Augustin), mais avec des contraintes spécifiques bordelaises : ITE interdite en PSMV / périmètre UNESCO (avis ABF UDAP Gironde / DRAC Nouvelle-Aquitaine), ITI obligatoire avec perte 5-8 % surface, retrait-gonflement des argiles (RGA) Gironde (63 % du département en sols argileux, 235 communes Gironde reconnues CatNat sécheresse 2022, étude G2 obligatoire décret 2019-495), termites Gironde (arrêté préfectoral du 12/02/2001, toute la Gironde, diagnostic obligatoire vente, validité 6 mois) + risque mérule (climat humide océanique, ancien bâti pierre + plancher bois Saint-Pierre/Chartrons exposé). PPRI Bordeaux + Bègles approuvé 05/12/2023 (rehaussement RDC en zones bleues). Sismicité zone 2 faible (Eurocode 8 modulé, surcoût constructif < 2 %). On a chiffré les quatre typologies type avec des sources publiques (Capeb, FFB Gironde, ARC, ADIL Gironde, SOLIHA Gironde), en avril 2026.

13.1 — Quatre typologies, quatre budgets

Bordeaux présente une particularité vs Paris/Lyon : le bâti hors SPR Saint-Pierre UNESCO est plus accessibleen rénovation, particulièrement sur les années 60-70 (Pessac, L'Ariane, Saint-Michel, Saint-Augustin) qui restent la typologie la plus rentable en Jeanbrun ancien. Le climat bordelais (zone H3, doux) facilite techniquement l'atteinte de la classe B post-travaux — consommation chauffage 60-90 kWh/m²/an (vs 130 moyenne nationale). Mais la climatisation été devient un poste en croissance (canicules estivales 30-35°C à Saint-Augustin), à intégrer systématiquement (split réversible classe A 80 m² ≈ 800-1 200 kWh/saison ≈ 160-240 €/an).

13.2 — Aides 2026 : MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur + Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire

Bordeaux n'a pas de dispositif métropolitain équivalent à « Écoréno'v » Lyon ou « Éco-rénovons Paris+ » sur les copropriétés. La Bordeaux Métropole s'appuie sur un assemblage d'aides national + Département 06 + ANAH. La SOLIHA Gironde (SOLIHA Gironde — gironde.soliha.fr) est l'agence immobilière sociale agréée pour le conventionnement Anah Loc'Avantages. Habitat et Humanisme 06 (Habitat et Humanisme Gironde) complète le réseau. La Délégation départementale Anah Gironde (DDTM 33) est le guichet unique gratuit. MaPrimeRénov' 2026 (réouverture guichet 23/02/2026) : parcours rénovation d'ampleur 30 000 € pour 2 classes DPE, 40 000 € pour 3+ classes, taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire. Éco-PTZ 50 000 € sur 25 ans (audit énergétique obligatoire).

Important sur le cumul : la combinaison Jeanbrun ancien + MaPrimeRénov' + déficit foncier renforcé 21 400 €/an sur Belle Époque hors SPR Saint-Pierre UNESCO est l'une des configurations les plus optimisées fiscalement en France 2026, mais nécessite un montage rigoureux (ordre des travaux, qualification des dépenses, RGE, validation ABF préalable). Plafond effectif global ~50-75 % du coût total. La SOLIHA Gironde et l'ADIL Gironde vous aideront à optimiser.

13.3 — Les écueils typiques d'un ancien bordelais

On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Quatre pièges récurrents à Bordeaux.

1. Achat Saint-Pierre UNESCO SPR sans validation ABF préalable. Sur le SPR Saint-Pierre UNESCO (25 ha incluant place du Parlement), l'ITE est quasi systématiquement interdite. ITI obligatoire avec perte de surface 5-8 %, menuiseries bois imposées (PVC quasi refusé), enduits chaux, persiennes pliantes peintes. Délais ABF : 2 à 4 mois minimum sur le permis. Vérifiez systématiquement avec l'ABF Gironde (UDAP Gironde / DRAC Nouvelle-Aquitaine) avant signature, et demandez le coût/délai prévisionnels d'une rénovation type au RGE local.
2. Sous-estimer l'impact de l'air marin sur l'entretien post-travaux. Sur tout bâti côtier bordelais (notamment Quai des Chartrons, Le Port, Caudéran, Pointe-Rouge), la corrosion saline impose un entretien renforcé : traitement bois anti-termites + ventilation anti-mérule (molybdène) à galvaniser tous les 8-10 ans (60-120 €/ml), ravalement façade tous les 10-15 ans (vs 15-20 ans national), menuiseries alu rinçage 3 fois/an minimum, ferronneries Belle Époque décapage + 2 couches époxy + finition polyuréthane. Surcoût récurrent +5-10 % charges propriétaire vs intérieur de France.
3. Refus de l'ITI en assemblée générale. Même hors SPR, l'ITI peut être bloquée par la majorité de l'article 25 loi 1965. Conséquence : vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature. Sur Saint-Augustin et années 60-70, l'ITE collective vote majoritairement bien — moins risqué.
4. Sous-estimation du DPE collectif obligatoire toutes copros au 1/01/2026. Le code de la construction (CCH L126-31) impose des DPE collectifs depuis 2024 (>200 lots), 2025 (50-200 lots), 1er janvier 2026 pour toutes copropriétés ≥ 2 logements. Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme. Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) loi Climat 2021 obligatoire depuis 1/01/2025 pour copros > 15 ans.

13.4 — Lecture cabinet

14. Profil locataire éligible : ~110 000 étudiants Métropole, CHU Bordeaux 14 000, Aéroparc Mérignac 50 000 (Dassault, Thales, ArianeGroup), French Tech 28 000

Bordeaux est la 9^e ville de France intra-muros (~263 000 hab) et la 4^e métropole (~843 738 hab, 28 communes), concentrant 5 bassins locataires solvables exceptionnels : étudiants Université de Bordeaux (UB) ~53 000-54 000 (campus principaux Talence sciences, Pessac Bordeaux IV, Carreire santé, Victoire centre) + Université Bordeaux Montaigne (UBM) ~17 000 (Pessac LSH) + Sciences Po Bordeaux + Kedge BS Bordeaux/Talence ~5 500-6 000 + Bordeaux INP (ENSEIRB-MATMECA, ENSCBP, ENSEGID, Bordeaux Sciences Agro Gradignan) + ENSAP Bordeaux = ~110 000 étudiants Bordeaux Métropole tous établissements confondus (5^e pôle universitaire France) ; personnels CHU Bordeaux ~14 000-15 000 (Pellegrin + Saint-André + Haut-Lévêque + Xavier-Arnozan), 1^er employeur public Nouvelle-Aquitaine, ~3 200 lits, 2^e CHU du Grand Sud-Ouest, faculté de médecine campus Carreire ; cadres Aéroparc Mérignac OIM 50 000 emplois 2025 (400 ha, 300+ établissements : Dassault Aviation Mérignac ~3 100 emplois cible, Thales Avionics campus Mérignac 2 600 salariés depuis fin 2023, ArianeGroup Le Haillan + Saint-Médard-en-Jalles ~3 500, Stelia, Daher, Sabena Technics, Airbus Defence & Space) ; French Tech Bordeaux 28 000 emplois numérique (Cdiscount Bacalan ~700, Betclic Group Bacalan ~800 objectif 1 200 en 2026, ManoMano Mérignac, Tehtris Pessac, Darwin Bastide ~1 500 emplois, ~850 startups) ; nouveaux arrivants ex-IDF post-LGV 2017 27 855 nouveaux arrivants à Bordeaux 2024 dont 70 % ex-Île-de-France, 1^ère ville attractivité cadres parisiens 3 ans consécutifs (Cadremploi). Le bassin est profond : ~70-75 % des ménages bordelais passent sous le plafond Loc1 (médiane revenu disponible Bordeaux intra ~24 800 €/UC INSEE FILOSOFI 2021). Tension locative S2 2025 : 12-18 candidats/annonce, 8^eville la plus tendue de France (LocService Tensiomètre 2026). Décote loyer plafond Jeanbrun vs marché libre -2 à -15 % sur quartiers viables (Saint-Michel/Capucins, Bacalan), -27 à -33 % sur Triangle d'Or (zone à écarter).

14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A 2026 (BOFiP officiel)

Pour mémoire : le niveau de vie médian par UC à Bordeaux (INSEE Filosofi 2021) est de ~21 570 €/an. Le salaire net moyen Bordeaux 2023 est de ~2 534 €/mois, salaire moyen Gironde 2024 ~2 683 €/mois (cadres 4 479 €). Taux de pauvreté Bordeaux intra-muros : 22 % (vs 15,9 % Métropole), taux pauvreté locataires 33 %. Conséquence : le plafond Loc1 (44 344 € pers. seule) capte ~75 % des locataires bordelais. PIÈGE BORDEAUX : les couples double cadre Aéroparc Mérignac (80-110 k€ cumulé) DÉPASSENT le plafond Loc1 couple 66 276 € — cibler célibataires Aéroparc, mono-actifs, IDE/CHU, retraités Côte d'Azur ou jeunes familles 1 enfant.

14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun à Bordeaux

14.3 — Bassin étudiant Université de Bordeaux + Aéroparc Mérignac 2025-2026

Quatre chiffres pour cadrer la demande locative dans les secteurs cibles Jeanbrun à Bordeaux :

• 12-18 candidats par annonce à Bordeaux (Manda Baromètre S2 2025, +18 % YoY, score de tension 9/10 LocService — 8^e ville la plus tendue de France). Délai relocation moyen 13 jours S1 2025 (record bas), 20 jours S2 2025. Loyer marché libre médian Bordeaux ~17-19 €/m² T2 sur quartiers viables (LocService janvier 2026), fourchette 15-28 €/m². Hausse 2025 : +6,86 %/an. Studios 22-28 €/m², T2 18-24 €/m², T3 15-21 €/m².
• ~110 000 étudiants Bordeaux Métropole tous établissements confondus, 5^e pôle universitaire France : Université de Bordeaux (UB) ~53 000-54 000 étudiants 2024-2025 (campus principaux Talence sciences, Pessac (campus juridique-éco, ex-Bordeaux IV fusionnée 2014), Carreire santé/médecine, Victoire centre) + Université Bordeaux Montaigne (UBM)~17 000 (Pessac LSH) + Sciences Po Bordeaux (Pessac, ~1 800) + Kedge BS Bordeaux/Talence ~5 500-6 000 + Bordeaux INP (ENSEIRB-MATMECA, ENSCBP, ENSEGID, Bordeaux Sciences Agro Gradignan ~3 500) + ENSAP Bordeaux. CROUS Bordeaux-Aquitaine : 10 771 places dont 8 080 en Gironde, 78 000 demandes en 2024 → 1 place pour 13 demandes (Rue89Bordeaux septembre 2025), pénurie chronique T1/T2 meublés rentrée. Loyer moyen Bordeaux 2025 +4,8 % YoY (Crous +3,26 %), studios étudiants Pessac/Talence 17-20 €/m². Budget moyen étudiant 601 €/mois (vs 518 € province).
• Aéroparc Mérignac OIM = 50 000 emplois 2025, 400 ha, 300+ établissements, 7 grands donneurs d'ordres (Dassault, Thales, Safran, Daher, Sabena Technics, Stelia Aerospace, Airbus Defence and Space). Dassault Aviation Mérignac (Rafale + Falcon) : 586-598 salariés mars-juin 2024, projet de doublement avec nouveau bâtiment 25 800 m² portant à 1 500 + 1 600 = ~3 100 emplois cible. Thales campus Mérignac ouvert fin 2023 : 2 600 salariés (regroupement Le Haillan civil + Pessac défense, investissement 200 M€, +300 recrutements). ArianeGroup (Le Haillan + Saint-Médard-en-Jalles) : ~3 500 salariés Gironde (propulsion missiles M51/Ariane). CHU de Bordeaux (Pellegrin + Saint-André + Haut-Lévêque + Xavier-Arnozan) : ~14 000-15 000 personnels, ~3 200 lits, 2^e CHU du Grand Sud-Ouest, 1^er employeur public Nouvelle-Aquitaine. Faculté de médecine campus Carreire (Bordeaux). Salaire moyen cadres aéronautique/défense Bordeaux ~45-65 k€/an (cible parfaite Loc1/Loc2 Jeanbrun).
• Loyer plafond Loc1 à 17,20 €/m² T2 est en décote -10 à -25 % vs marché libre selon quartier : Saint-Michel (marché ~19-22 €/m² → décote -8 à -23 %), Capucins/Bacalan (~18-20 €/m² → -5 à -15 %), Saint-Augustin bas (~18 €/m² → -5 %), Carré d'Or/Caudéran (-35 à -45 % = à écarter). Configuration plus contrainte qu'à Marseille/Toulouse mais bien meilleure qu'à Paris (-38 % systématique).

15. Charges de copropriété à Bordeaux : ~28-35 €/m²/an (vs ~50-65 Paris, ~32-42 Lyon), eau Suez Eau France ~4,2-4,5 €/m³

Les charges de copropriété à Bordeaux sont modérées, en ligne avec les autres grandes métropoles régionales. Moyenne Bordeaux 2024-2025 : ~28-35 €/m²/an charges courantes (hors travaux), variable selon services (Observatoire ARC charges copropriétés 2024, OSCAR Notaires de France). Comparaison : ~50-65 €/m²/an à Paris, ~32-42 €/m²/an Lyon, ~28-38 €/m²/an Marseille, ~26-32 €/m²/an Toulouse, ~25-32 €/m²/an Nantes. Bordeaux est 50-55 % moins cher que Paris. Climat océanique tempéré (étés chauds mais < Méditerranée) → climatisation peu fréquente dans le neuf bordelais (RE2020 réversibilité PAC air-eau standard). Sur un T2 de 42 m², cela représente 1 180-1 470 €/an de charges, dont 70-75 % récupérables locataire. Voici les chiffres détaillés par typologie d'immeuble.

15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble bordelais

15.2 — Spécificités bordelaises (vs Marseille et Toulouse)

Trois différences structurelles expliquent les charges bordelaises :

• Risque retrait-gonflement des argiles (RGA) Gironde. 63 % du département en sols argileux, 235 communes Gironde reconnues CatNat sécheresse 2022 (arrêté du 03/04/2023, record absolu CatNat France depuis 1982). Sur le bâti ancien Belle Époque (échoppes bordelaises XIX^e), risque de fissuration structurelle. Étude géotechnique G2 obligatoire (décret 2019-495 du 22/05/2019) pour permis de construire en zone aléa moyen/fort. Surcoût fondations adaptées 5-15 % du gros œuvre. Carte BRGM via georisques.gouv.fr + datahub Bordeaux Métropole (ri_alearga_s).
• Termites + mérule + carrières souterraines (Gironde). Termites : arrêté préfectoral du 12/02/2001 classant toute la Gironde en zone à risque, diagnostic obligatoire vente (validité 6 mois, coût 100-200 €). Traitement préventif 30-50 €/m² traité, curatif 60-150 €/m². Mérule : pas d'arrêté préfectoral spécifique Gironde mais climat humide océanique = risque réel sur ancien bâti pierre + plancher bois (Saint-Pierre, Chartrons, Sainte-Croix). Carrières souterraines : ~1 400 cavités recensées Gironde par BRGM (rapport RR-40733-FR), notamment sous Saint-Augustin, Caudéran, Saint-Pierre, Saint-Genès — consultation Bureau des Carrières DDTM 33 obligatoire avant projet construction.
• Eau de Bordeaux Métropole (DSP Suez Eau France). Tarif moyen 2025 : ~4,2-4,5 €/m³ TTC (eau + assainissement), en ligne avec moyenne nationale. Bordeaux Métropole gère l'eau via DSP Suez (selon période, opérateur). Facture moyenne 120 m³/an : ≈ 510-540 € TTC (vs 600-720 € Nice avec Eau d'Azur, 380-450 € Toulouse avec Veolia).

15.3 — Récupérable vs non récupérable

Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe les charges récupérables auprès du locataire (commun à toute la France). Ratio constaté à Bordeaux : 70 à 75 % récupérable selon typologie. Les copropriétés Belle Époque Carré d'Or/Saint-Augustin avec gardien atteignent 75-80 % (concierge logé = 75 % récupérable), les haussmanniens hors gardien tombent à 65-70 %, et les copros côtières Promenade/Caudéran chutent à 60-65 % du fait des appels exceptionnels ravalement air marin (non récupérables).

15.4 — Cas pratique chiffré : T2 42 m² neuf Bordeaux Saint-Michel

15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives

• 2023-2024 : +8 à +12 % (choc gaz post-crise énergétique).
• 2025 : +6 à +10 %, tirée par énergie, assurance dommage-ouvrage, entretien ascenseurs, climatisation collective.
• 2026 : ralentissement attendu grâce au reflux gaz/électricité, mais climatisation collective continue à augmenter (+15 %/an).
• DPE collectif obligatoire 1/01/2026 toutes copros : calendrier (copros > 200 lots en 2024, 50-200 en 2025, ≥ 2 logements en 2026). Coût 1 000-5 000 € selon taille, validité 10 ans, non récupérable. Particulièrement critique sur les années 60-70 bordelaises (Pessac, L'Ariane, Saint-Michel).
• PPT obligatoire 1/01/2025 (loi Climat 2021) : toutes copros > 15 ans. Coût 2 000-6 000 €. Programmation des travaux à 10 ans.
• Ravalement air marin : Bordeaux n'est pas sur la liste préfectorale obligatoire (mais recommandé tous les 10-15 ans en Côte d'Azur). Coût copro 50-150 €/m² façade pour ravalement classique, 100-200 €/m² avec ITE. Sur Saint-Pierre UNESCO SPR, enduits chaux obligatoires (validation ABF).

À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +18 à +25 % des charges bordelaises (légèrement supérieure à Lyon/Marseille du fait climatisation collective Côte d'Azur, mais inférieure aux +20 à +30 % Paris). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.

16. Bordeaux vs Cannes, Antibes, Marseille, Toulouse, Lyon, Nice, Montpellier pour un Bordelais

La vraie question d'un Bordelais qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel quartier ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ? On a comparé mathématiquement Bordeaux à sept alternatives crédibles pour un investisseur bordelais : Paris (zone A bis), Lyon Part-Dieu, Marseille 9e/12e, Toulouse Cartoucherie, Cannes/Antibes (06, zone A voisine), Nice Bastide, Montpellier (zones A/B1 avec encadrement ELAN).

16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses

16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait

Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal (art. 31-I-1° i CGI). Au taux ancien intermédiaire 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 € (8 000 / 3,5 %). En neuf à 3 %, il faut une base de 266 666 €.

Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement

Conséquence directe pour un Bordelais : à Paris, un T2 40 m² coûte 470 k€ minimum — totalement hors budget pour la majorité des cadres bordelais. À Bordeaux Saint-Michel, le ticket 250-285 k€ T2 neuf sature pile le plafond Jeanbrun (286 k€), avec décote modérée -10 à -20 % vs marché libre. À Marseille 12e, le ticket 180-220 k€ est plus accessible avec parité voire prime sur le marché. À Toulouse Cartoucherie, ticket bas (170-200 k€) avec rendement Jeanbrun 4,1-4,9 % (le plus élevé). À Cannes/Antibes, ticket Côte d'Azur élevé (245-275 k€) avec décote forte (-30 à -50 %) du fait du marché libre touristique premium = rentabilité Jeanbrun marginale ~3 %. À Nice Bastide, ticket bas (~210 k€) mais zone B1 (plafond 10,93 €/m²) + encadrement ELAN = rendement plafonné à ~2,9 % (intérêt fiscal limité).

16.3 — Verdict cabinet par profil (pour un Bordelais)

17. Si le Jeanbrun Bordeaux ne tient pas : LMNP étudiant Saint-Michel-Capucins-Talence-Pessac, déficit foncier Belle Époque, Perl Bordeaux, résidences seniors Domitys

Soyons honnêtes : dans environ un tiers des dossiers que nous étudions, le Jeanbrun Bordeaux n'est pas la meilleure option. TMI 30 % ou moins, apport insuffisant, horizon trop court, retraités sans IR à effacer, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Bordeaux a un avantage rare : ses alternatives géographiques (Bègles, Bègles en zone A voisine) et patrimoniales (Perl, résidences services seniors) sont souvent aussi pertinentes que le Jeanbrun classique. Trois angles Bordelais-exclusifs à connaître :

• LMNP étudiant Saint-Michel / Capucins / Talence / Pessac : ~50 000 étudiants Bordeaux + 1ère couronne (Université de Bordeaux 110 000 + Sciences Po/Kedge/INP/ENSAP), CROUS Bordeaux-Aquitaine 10 771 places seulement (~20 candidats/lit, pénurie inédite), ticket 130-160 k€ vs 275 k€ Jeanbrun. Rendement brut 5,6-5,8 %. Studio 22 m² Saint-Michel 130-150 k€, loyer ~600 €/mois CC.
• Nue-propriété Perl Bordeaux : Perl dispose d'un bureau à Bordeaux, plus de 12 000 logements commercialisés en France, 1 000+ logements restitués en pleine propriété. Décote 30-40 % à l'achat, aucun loyer pendant 15-20 ans, aucune fiscalité revenus fonciers, aucune assiette IFI sur l'usufruit cédé. Cible T2/T3 Bordeaux intra (Saint-Michel/Capucins, Bacalan/Brazza) + Bègles voisine. TRI 4 à 5,5 % net. Profil idéal : retraités Côte d'Azur sans IR à effacer.
• Résidence services seniors Côte d'Azur (Domitys, Senioriales, Domus Vivendi) : exception fiscale LMNP préservée par la LF 2025 (résidences gérées non concernées par la réintégration amortissement). Cible idéale Côte d'Azur du fait du vieillissement structurel (~17-18 % des Bordelais ont 60 ans+, +retraités internationaux). Ticket 130-180 k€, rendement net après IR 4-5 %.

Voici les sept alternatives sérieuses pour un investisseur bordelais en 2026, avec leurs profils cibles et leurs cas concrets :

17.1 — LMNP au régime réel (alternative n°1 à Bordeaux)

Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement comptable du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer. Vigilance LF 2025 art. 84 : depuis le 15/02/2025, les amortissements admis en déduction sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la cession (réponse ministérielle 24/03/2026 confirme application aux amortissements antérieurs à 2025). Reste pertinent pour cash-flow annuel mais perd son intérêt à la revente sur 10-15 ans. À Bordeaux, c'est souvent l'alternative la plus pertinente pour un TMI 30 % — surtout sur la cible étudiante Université de Bordeaux + écoles.Exception : résidences services étudiantes/seniors/EHPAD non concernées par la réintégration LF 2025 (cf. §17.7 Domitys/Senioriales).

• Avantage fiscal : revenus locatifs neutralisés fiscalement (BIC = 0) pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement.
• Cas Bordeaux : T1 22 m² Saint-Michel/Capucins (proche Sciences Po, faculté de droit, CHU Pellegrin), Talence (campus UB sciences + IUT, Kedge BS), Pessac (UB Bordeaux Montaigne LSH + Sciences Po) à ~3 500-4 500 €/m² ancien rénové = 130-160 k€. Loyer meublé étudiant Pessac/Talence 17-20 €/m² soit 380-440 €/mois studio = 4 560-5 280 €/an. Rendement brut 3,5 à 4,2 %, net après charges ~3 %. Programmes Aquitanis, Domofrance ou résidences étudiantes Crous Bordeaux disponibles secteur Université de Bordeaux campus Talence/Pessac.
• Profil cible : TMI 30 %, apport < 50 k€, horizon 10-15 ans.
• Avantage vs Jeanbrun : ticket 2× plus faible (~140 k€ vs 275 k€), rendement brut supérieur, gestion souple, relocation libre. Budget logement étudiant Bordeaux 675 €/mois studio (LocService 2025, 8^e ville la plus chère France après Paris/IDF) — cible massive ~50 000 étudiants + 75 % demandes Crous refusées.
• Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.

17.2 — Déficit foncier Belle Époque hors SPR Saint-Pierre UNESCO (cumulable MaPrimeRénov')

Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/an si rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 (BOI-RFPI-BASE-30-20 mis à jour 16/09/2025).

• Cas Bordeaux : Belle Époque haussmannien à rénover Carré d'Or périphérie / Saint-Augustin bas / Talence : T3 70 m² à ~5 500 €/m² = 385 k€ + 100 k€ travaux énergétiques. À TMI 41-45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 €/an pendant 5 ans + report 10 ans sur revenus fonciers, soit ~70-100 k€ cumulés.
• Cumul MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur 2026 : jusqu'à 40 000 € pour gain ≥ 3 classes DPE (taux 30-90 % selon revenus, Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire). Cumul avec déficit foncier : économie subvention + déficit peut atteindre 60-75 % du coût travaux. SOLIHA Gironde (SOLIHA Gironde) accompagne le conventionnement.
• Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant, ancrage local bordelais.
• Cumul Jeanbrun : oui, sur biens distincts. Détenir un Jeanbrun Saint-Michel neuf 275 k€ + un Belle Époque Saint-Augustin en déficit foncier : économie totale annuelle ~17 800 € (Jeanbrun) + 13 300 € (DF) = ~31 100 €/an à TMI 45 %. Aucune incompatibilité légale CGI art. 31-I-1° i/j.
• Vigilance Saint-Pierre UNESCO SPR : à éviter pour déficit foncier classique (contraintes ABF lourdes : ITE interdite, ITI obligatoire perte 5-8 % surface, menuiseries bois imposées, délais ABF +2-4 mois, coût 950-1 700 €/m²).

17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété Perl Bordeaux)

Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Fidexi opérateur ULS, Nexity Domeo, In'li). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement. C'est l'alternative idéale pour les retraités Côte d'Azur (~17-18 % des Bordelais ont 60 ans+) qui n'ont pas d'IR à effacer mais cherchent à capitaliser à long terme + sortir de l'IFI.

• Avantage fiscal : décote 30-40 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
• Cas Bordeaux : Perl dispose d'un bureau à Bordeaux, plus de 12 000 logements commercialisés en France, 1 000+ logements restitués en pleine propriété (perl.fr/achat-nue-propriete/nice). Quartiers cibles Bordeaux Saint-Michel/Capucins, Bacalan/Brazza, Bacalan gentrifié, + Bègles voisine. T2 40 m² valeur pleine 240 k€ acheté ~145 k€ en nue-propriété sur 16 ans (décote 40 %). TRI 4 à 5,5 % net.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative. Idéal retraités/expatriés Côte d'Azur sans IR massif à effacer.
• Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement, disponibilité programmes Perl Bordeaux à vérifier directement Perl.fr en avril 2026.

17.4 — SCPI européennes

SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal, Royaume-Uni, Irlande). Iroko Atlas a affiché +9,41 % AEM en 2025 (UK, Irlande, Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Tchéquie), Iroko Zen ~7 %, Corum Origin ~6 % historique. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.

• Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux sur la fraction étrangère (arrêt de Ruyter CJUE C-623/13). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne, taux 15,825 %) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Portugal). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
• Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun Bordeaux (~36 % d'un 275 k€) génère ~40 333 €/9 ans + cash-flow négatif les premières années. 100 k€ en SCPI Iroko Atlas (9,41 % AEM 2025) = ~9 410 €/an net soit ~84 700 € cumulés sur 9 ans, sans dette, sans gestion. Break-even Jeanbrun Bordeaux vs SCPI européennes : à TMI 41 %, SCPI européennes l'emportent sur du flux pur, Jeanbrun gagne sur le capital constitué (effet levier crédit).
• Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité, pas de capacité d'endettement disponible.

Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.

17.5 — Loc'Avantages (ANAH)

Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025). Prime forfaitaire jusqu'à 3 000 € la 1^ère année (conditions Anah).

• Cas Bordeaux zone A : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau commune. Plafond Loc'Av zone A Bordeaux 2026 ≈ 12,50 €/m² (Loc1), ≈ 10,00 €/m² (Loc2). T2 40 m² loué ~500 €/mois Loc1 = 6 000 €/an brut. Réduction d'impôt 15 % = 900 €/an (Loc1) ou 35 % = 2 100 €/an (Loc2 IML). Cumul avec déficit foncier autorisé. Particulièrement pertinent sur Belle Époque ancien hors SPR Saint-Pierre UNESCO.
• Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant à Bordeaux, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf. Acteurs SOLIHA Gironde (SOLIHA Gironde) et Habitat et Humanisme Gironde (136 Bordeaux).
• Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place via SOLIHA Gironde. Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.

17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale

Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, seuil PME 2026). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.

• Cas Bordeaux : patrimoine immobilier ≥ 1 M€ logé en SCI IS, holding familiale cadres Aéroparc Mérignac (Dassault, Thales, ArianeGroup), holding médicale CHU Pellegrin-Saint-André-Haut-Lévêque, ou retraités fortunés Côte d'Azur. Détention de 2-3 lots Saint-Michel/Capucins/Saint-Augustin/Bègles cumulés 600 k€-1 M€.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
• Incompatibilité Jeanbrun : la SCI à l'IS est expressément exclue du Jeanbrun. Si vous voulez cumuler Jeanbrun et structure familiale, c'est SCI à l'IR uniquement (art. 8 CGI).
• Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.

17.7 — Résidence services seniors Côte d'Azur (LMNP gestionnaire)

Domitys (200+ résidences en France), Senioriales (70+), Domus Vivendi. Ticket d'entrée 130-180 k€. Avantage majeur 2025 : les résidences gérées sont NON CONCERNÉES par la réintégration amortissement dans le calcul de plus-value (LF 2025 art. 84) → exception fiscale LMNP préservée. Cible idéale Côte d'Azur du fait du vieillissement démographique Nouvelle-Aquitaine + attractivité retraités internationaux.

• Cas Bordeaux : programmes Domitys/Senioriales/Domus Vivendi disponibles à Bordeaux et Bègles/Bègles (zones A voisines). Ticket 130-180 k€, loyer garanti par bail commercial 9-12 ans, rendement brut ~4,5-5 %, net après IR ~4 %.
• Profil cible : retraités Côte d'Azur sans IR massif, expatriés en retour, profils 55-70 ans cherchant un complément de revenu sécurisé sans gestion. Cible naturelle Bordeaux du fait des ~17-18 % de Bordelais 60 ans+.
• Avantage vs Jeanbrun : exception fiscale LMNP préservée à la revente (vs LMNP classique avec réintégration), gestion zéro (bail commercial gestionnaire), ticket plus accessible.
• Risque : dépendance au gestionnaire (renégociation bail commercial à 9 ans), liquidité revente plus limitée que résidentiel classique.

17.8 — LCD encadrée Saint-Pierre UNESCO / Carré d'Or (loi Le Meur Bordeaux)

Bordeaux a une économie touristique majeure (6,59 M passagers aéroport 2025, 12 M séjours Côte d'Azur, 13 % PIB régional tourisme Nouvelle-Aquitaine). La location courte durée sur Saint-Pierre UNESCO, Carré d'Or, Quai des Chartrons génère un rendement brut élevé mais sous une réglementation la plus stricte de France depuis le 5 décembre 2025. Le Jeanbrun (location nue résidence principale 9 ans) n'est pas compatible avec la LCD.

• Mécanisme Bordeaux : délibération 08/07/2025, validé Conseil constitutionnel QPC n°2025-1186 du 19/03/2026. Quota 90 jours LCD annuelles, durée 3 ans non renouvelable non transmissible non cessible non divisible (vs 5 ans national), une seule autorisation par foyer, compensation obligatoire au-delà. Plafond résidence principale 90 jours/an (Code du tourisme).
• Cadre 2026 (loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024) : registre national d'enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026. DPE A à E exigé jusqu'au 31/12/2033 (puis A à D dès 2034). Sanctions : amende civile jusqu'à 50 000 €/bien + pénal jusqu'à 1 an + 80 000 € pour fausse déclaration.
• Cas Bordeaux : T2 Saint-Pierre UNESCO/Carré d'Or/Promenade 350 k€, ADR 130-180 €/nuit, taux occupation 65-75 %, revenu brut 25-35 k€/an. Rendement brut 8-12 % (le plus élevé France).
• Profil cible : TMI 30-41 %, gestion active acceptée, horizon 5-10 ans, ne PAS combiner avec Jeanbrun. Risque réglementaire élevé : suspension judiciaire en cours, recours Hurmic en cassation, reprise dépôts prévue après 30/04/2026 (décision Conseil d'État attendue). Conversion massive LCD → Jeanbrun-nu attendue 2026-2027.

17.9 — Tableau récapitulatif des 7 alternatives

Sources et références

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, créant les articles 31-I-1° i et j CGI — Légifrance
• BOFiP BOI-BAREME-000017 (mise à jour 10/03/2026) — barème zonal Jeanbrun et plafonds ressources locataires — bofip.impots.gouv.fr
• Décret n° 2014-1670 du 30 décembre 2014 (zonage ABC remanié) + décret n° 2024-549 du 17 juin 2024 (recalibrage 2024) — Bordeaux maintenue zone A — Service-Public
• Bordeaux Métropole (28 communes, ~843 738 hab) — habitat, PLH 2021-2026 (3 000 logements/an, 1 000 logements sociaux/an), transports, meublés tourisme, urbanisme — bordeaux-metropole.fr
• Délibération conseil municipal de Bordeaux n° 2025/179 du 8 juillet 2025 — règlement local LCD (loi Le Meur 2024-1039), plafond 90 jours/an résidence principale, compensation 1 pour 1, entrée en vigueur 1^er avril 2026 — bordeaux.fr
• Encadrement loyers ELAN Bordeaux ville — décret n° 2021-1143 du 02/09/2021 autorisant l'expérimentation, arrêté préfectoral du 20/06/2025 (Préfet Étienne Guyot, Préfet de la Gironde) en vigueur 15/07/2025 → 14/07/2026, 4 zones géographiques, observatoire a'urba/OLL Gironde — gironde.gouv.fr — simulateur officiel simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr
• TBM Bordeaux Métropole — Tram lignes E et F mises en service 6 décembre 2025 — gare Saint-Jean ↔ aéroport Mérignac en 45 min (ligne F), gare de Blanquefort ↔ Floirac Dravemont (ligne E), réseau 6 lignes A B C D E F, 76 km cumulés, exploité par Keolis Bordeaux Métropole Mobilités — infotbm.com
• OIN Bordeaux Euratlantique — décret n° 2009-1359 du 30/10/2009, périmètre 738 ha (Bordeaux Belcier-Saint-Jean + Bègles Garonne + Floirac Garonne Eiffel), cible +50 000 habitants / +30 000 emplois / 18 000 logements, Tour MECA livrée 2019, Canopia 4 ha 347 M€ travaux 2025-2027 — bordeaux-euratlantique.fr
• Préfecture de la Gironde — PPRI Bordeaux+Bègles approuvé arrêté préfectoral du 5 décembre 2023 (opposable 1^er mars 2024), 8 zones, PHEC référence Tempête Martin 1999 + 60 cm. Sismicité zone 2 faible (décret 2010-1255 du 22/10/2010). Termites arrêté préfectoral du 12/02/2001 (toute la Gironde, diagnostic obligatoire) — gironde.gouv.fr
• Notaires de Gironde / Notaires de France — prix immobilier Bordeaux par quartier (code INSEE 33063) ; baromètre trimestriel 2026 ; ancien moyen ~4 600 €/m² T1 2026, neuf VEFA 5 500-7 500 €/m² — immobilier.notaires.fr / chambre-gironde.notaires.fr
• SOLIHA Gironde — agence immobilière sociale agréée Anah Loc'Avantages, accompagnement rénovation et conventionnement — gironde.soliha.fr — Habitat et Humanisme Gironde — habitat-humanisme.org/agence/gironde
• Université de Bordeaux (UB) — ~53 000-54 000 étudiants 2024-2025, sites principaux Talence (sciences), Pessac (Bordeaux IV), Carreire (santé), Victoire (centre) — u-bordeaux.fr + Université Bordeaux Montaigne (~17 000 étudiants Pessac) — u-bordeaux-montaigne.fr + Sciences Po Bordeaux, Kedge BS Talence, Bordeaux INP, ENSAP Bordeaux, Bordeaux Sciences Agro = ~110 000 étudiants Métropole tous établissements
• CHU de Bordeaux (Pellegrin + Saint-André + Haut-Lévêque + Xavier-Arnozan) — ~14 000-15 000 personnels, ~3 200 lits, 2^e CHU du Grand Sud-Ouest — chu-bordeaux.fr
• INSEE — Dossier complet commune de Bordeaux (33063, ~263 000-265 328 hab légale 2025), EPCI Bordeaux Métropole (243300316, ~843 738 hab), FILOSOFI 2021 revenus, taux de chômage Gironde T1 2025 6,9 %, zone d'emploi Bordeaux 6,7 % — insee.fr/COM-33063
• LocService Tensiomètre 2026 / Observatoire des Loyers a'urba (OLL Gironde) — Bordeaux 12-18 candidats/annonce S2 2025, score 9,5/10, 8^e ville la plus tendue France ; loyer médian intra ~15,80-20,1 €/m² — locservice.fr / aurba.org/observatoire-des-loyers
• Eau de Bordeaux Métropole — DSP Suez Eau France, tarif moyen ~4,2-4,5 €/m³ (eau + assainissement) — bordeaux-metropole.fr
• Aéroparc Mérignac (OIM Bordeaux Aéroparc) — 400 ha, 50 000 emplois 2025, 300+ établissements, 7 grands donneurs d'ordres : Dassault Aviation Mérignac (~3 100 emplois cible avec doublement), Thales Avionics (campus Mérignac 2 600 salariés depuis fin 2023), ArianeGroup (Le Haillan + Saint-Médard-en-Jalles ~3 500), Stelia Aerospace, Daher, Sabena Technics, Airbus Defence & Space — bordeaux-metropole.fr/aeroparc
• Aéroport Bordeaux-Mérignac — 6,59 M passagers 2024 (5,9 M en 2025 après départ Ryanair), 4^e aéroport régional France après Nice/Lyon/Marseille, ~70 destinations directes, ~3 000 emplois directs — bordeaux.aeroport.fr
• Risques naturels Gironde / Bordeaux — Tempête Klaus 24/01/2009 (161 km/h Mérignac, record dépassant Martin 1999, 60 % forêt landaise détruite) ; mégafeux 2022 Landiras 13 800 ha + La Teste-de-Buch 5 500 ha ; sécheresse 2022 record CatNat France (235 communes Gironde reconnues, arrêté 03/04/2023) ; crue Garonne 19/02/2026 6,85 m, 36 jours consécutifs de pluie record depuis 1959 ; surprime CatNat 12 % → 20 % au 01/01/2025 — base georisques.gouv.fr ; carrières souterraines BRGM RR-40733-FR (~1 400 cavités Gironde) — infoterre.brgm.fr
• Office de tourisme Bordeaux Métropole + Cité du Vin — 7,2 M touristes 2024, 7,2 M nuitées marchandes (+1 % vs 2023), tourisme d'affaires 269 M€ retombées (+16 %), Cité du Vin 415 000 visiteurs 2024 (record, 53 % visiteurs étrangers), site UNESCO Port de la Lune (1 810 ha inscrit 28/06/2007) — bordeaux-tourisme.com
• PSMV Bordeaux (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) — initial 1967 (1^ers de France post-loi Malraux du 04/08/1962), révision approuvée arrêté préfectoral du 18/02/2022, périmètre cœur historique ~150 ha (Triangle d'Or, Saint-Pierre, Saint-Eloi, Saint-Michel, Saint-Paul, Chartrons partiel) — DRAC Nouvelle-Aquitaine / UDAP Gironde — PSMV Bordeaux Métropole
• LGV SEA Tours-Bordeaux (mise en service 02/07/2017, Bordeaux ↔ Paris en 2h04, ~22 M voyageurs 2024) ; LGV Bordeaux-Toulouse (GPSO) mise en service prévue 2032 (Bordeaux ↔ Toulouse 1h15) — sgpsudouest.fr
• Code général des impôts art. 31-I-1° i et j (Jeanbrun), art. 200-0 A (plafond niches), art. 150 VC (abattements PV), art. 150 VB III (réintégration amortissements LMNP réformé), art. 779 / 790 B (abattements donation), art. 669 (décote nue-propriété), art. 156-I-3° (déficit foncier), art. 968 (IFI démembrement)
• Code de la construction art. L126-31 (DPE collectif copropriété), art. L631-7 (changement d'usage)
• Loi 1965 art. 14-2 (Plan Pluriannuel de Travaux), art. 24 et 25 (majorités AG copropriété)
• Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 dite loi Le Meur — meublé touristique, abattement micro-BIC abaissé à 30 % / 15 000 €

Guide rédigé le 28 avril 2026 par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine. Cabinet CIF, COA, COBSP, Carte T n° 7301 2024 000 000 014, ORIAS n° 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine. Document indicatif, ne constituant pas un conseil patrimonial personnalisé au sens des dispositions du Code monétaire et financier. Pour une analyse adaptée à votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller en visio Google Meet.