Jeanbrun Paris 2026 : arrondissements, loyers et cash-flow chiffré

Le Jeanbrun récompense un équilibre fragile entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Paris, cet équilibre est structurellement défavorable au cash-flow. Le plafond de loyer zone A bis ( 19,71 €/m² × coefficient) plafonne le rendement brut à 3,2-3,8 % sur la quasi-totalité des arrondissements. Comparez avec une ville en zone B1 où la même mécanique donne 5,5-7 % et vous comprenez pourquoi la mathématique parisienne est singulière.

La bonne question n'est donc pas « Paris ou pas Paris ? » mais « quels arrondissements, à quel prix, pour quel profil ? ». Le tableau ci-dessous donne notre lecture cabinet pour 2026.

Pour fixer les idées, Paris devient pertinent en Jeanbrun si quatre conditions cumulatives sont remplies : (1) prix d'acquisition au m² inférieur à 9 000 € pour l'ancien ou 10 500 € pour le neuf, (2) DPE post-travaux atteignant la classe A ou B, (3) TMI 41 % au minimum avec apport de 30 % au moins, (4) horizon de 15 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale).

Reste à comprendre comment fonctionne précisément le dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.

Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiette par amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.

Paris est intégralement classée en zone A bis, la zone la plus tendue. Cela donne droit aux plafonds de loyer les plus élevés du barème national, mais aussi aux contraintes les plus strictes en matière de plafonds de ressources locataires. Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C.

3.1 Plafonds de loyer zone A bis

Source officielle : BOFiP BOI-BARÈME-000017 (mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².

Application concrète à Paris pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :

3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A bis)

Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.

À Paris, le plafond Jeanbrun n'est pas la seule contrainte. L'encadrement préfectoral des loyers (arrêté n° 2025-06-16-00003 du 16 juin 2025, en vigueur du 1^er juillet 2025 au 30 juin 2026) fixe un loyer de référence majoré (LRM) par secteur géographique, typologie et époque de construction. Les deux plafonds s'appliquent simultanément : c'est le plus bas qui mord.

Les Notaires du Grand Paris publient désormais des prix « standardisés » (méthode indices Notaires-INSEE) plutôt que des médianes. La moyenne Paris ressort à 9 720 €/m² en février 2026 (PAP), +1,9 % sur 12 mois — première hausse YoY après deux ans de baisse. Voici les fourchettes par arrondissement (T1 2026) :

Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun se réduit en réalité à quatre arrondissements où le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place pour l'investisseur. Ce sont ceux que nous travaillons réellement avec nos clients en 2026. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.

6.1 — 19e arrondissement

Prix le plus accessible de Paris (7 000 — 8 800 €/m²). Demande locative très forte (étudiants Sorbonne Nouvelle, La Villette, Cité des Sciences ; jeunes actifs ; familles). Quartiers cibles : Crimée, Stalingrad, Place des Fêtes, Buttes-Chaumont sud. Le Bassin de la Villette et le quartier Pajol bénéficient d'une dynamique urbaine forte (gentrification, ZAC, MK2 Quai de Loire).

6.2 — 18e arrondissement Nord

La frontière mentale est le boulevard Barbès. Au sud, c'est Montmartre touristique (12 000 €/m²+). Au nord, on trouve Goutte d'Or, La Chapelle, Marx Dormoy, Pajol (7 500 — 8 500 €/m²). Réhabilitation en cours via la ZAC Pajol-Macdonald. Marché locatif tendu. Profil cible : T2-T3 ancien rénové, DPE F vers B, éligible Jeanbrun ancien après 30 % de travaux.

6.3 — 20e arrondissement

Belleville et Ménilmontant ont une forte demande locative (mix d'artistes, jeunes cadres tech, populations d'origine). Prix entre 7 500 et 9 500 €/m² selon la proximité Père-Lachaise. Quartiers cibles : Belleville, Ménilmontant, Saint-Fargeau, Gambetta. Attention : certaines copropriétés haussmanniennes ont des PPT lourds (60-100 k€ de travaux imminents).

6.4 — 13e arrondissement

Trois micro-marchés très différents. Olympiades et Choisy sont dynamiques (proximité ligne 14 prolongée Orly). Le quartier BNF/Paris Rive Gauche (ZAC Tolbiac, aménageur SEMAPA) accueille des programmes neufs récents souvent éligibles LLI (cumul Jeanbrun envisageable). Les bailleurs sociaux Paris Habitat, RIVP et Elogie-Siemp y commercialisent régulièrement des programmes intermédiaires. Butte-aux-Cailles est plus chère (10 000+ €/m²) et souvent hors cible. Prix moyens 8 000 à 9 800 €/m².

Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond Paris, voir notre guide plafonds de loyer 2026.

Tout le centre de Paris (1er-9e, 16e, 17e) et le 14e/15e sont structurellement hors cible Jeanbrun en pure mathématique. Le ratio prix/loyer plafonné y est trop défavorable. Cas concret :

Loyer plafond Jeanbrun T3 60 m² = 19,71 × 60 × 1,02 = 1 207 €/mois ≈ 14 484 €/an
Prix médian T3 7e ≈ 13 500 €/m² × 60 = 810 000 €
Rendement brut plafonné = 14 484 / 810 000 = 1,79 %

De la même manière, les profils suivants doivent éviter Paris en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 %, primo-investisseur sans réserve d'urgence, capacité d'endettement déjà saturée par la résidence principale, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI).

La Petite Couronne en zone A bis est souvent plus pertinente que Paris intra-muros pour un Jeanbrun. Décote prix de 30 à 50 % par rapport à Paris, plafond loyer identique (19,71 €/m²), donc rendement brut nettement supérieur.

8.1 Communes Petite Couronne zone A bis à étudier

Saint-Ouen, Pantin, Aubervilliers, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Montreuil, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis. Toutes profitent de la dynamique du Grand Paris Express. Un T3 60 m² entre 320 et 380 000 € y est viable en Jeanbrun avec un cash-flow proche de l'équilibre dès l'apport 30 %.

8.2 Calendrier Grand Paris Express (avril 2026)

Notre lecture cabinet : l'ancien réhabilité est adapté aux profils expérimentés capables de piloter un audit technique et un vote PPT. Le neuf est plus indiqué pour les investisseurs prudents qui préfèrent une opération clé en main, quitte à accepter un effort d'épargne plus élevé. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.

10.1 Cas A — Couple cadres TMI 41 % : T2 19e neuf VEFA

Économie fiscale annuelle : amortissement Jeanbrun plafonné à 8 000 €/an × 58,2 % = 4 656 €/an soit 388 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 828 − 1 110 − 230 + 388 = −124 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 13 400 €. Rentabilité globale dépendante de la valorisation du bien à la revente (Paris 19e, dynamique gentrification favorable).

10.2 Cas B — Dirigeant TMI 45 % : T3 18e ancien rénové DPE F→B

Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an, si l'amortissement s'impute sur des revenus fonciers. Les travaux amortis ne peuvent pas, en plus, ouvrir un déficit foncier (art. 31, I, 1°, j CGI). Économie totale 9 ans estimée : ~44 800 €. Cash-flow net moyen mensuel ≈ −615 €/mois et effort d'épargne cumulé ≈ 66 000 € sur 9 ans, calculés sur l'hypothèse initiale de 95 000 € de travaux : à refaire avec le budget de travaux éligible.

10.3 Cas C — Senior TMI 41 % : T4 13e neuf, sortie donation année 9

Économie fiscale annuelle ≈ 4 656 €/an. Cash-flow mensuel net ≈ −755 €/mois × 9 ans = effort 81 500 €. Stratégie : donation démembrée de la nue-propriété aux deux enfants en année 9 (abattement 100 000 €/enfant art. 779 CGI, décote nue-propriété art. 669 CGI selon âge donateur). Conservation de l'usufruit jusqu'à 22 ans pour exonération PV IR. Patrimoine transmis hors droits de succession ≈ 600 000 € valorisés.

Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre arrondissement cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Paris déjà rempli) avec ce lien direct.

Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues liées au Grand Paris Express sont des projections cabinet sur la base des effets observés sur la ligne 14 historique. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.

11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)

Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable : l'art. 150 VB III CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21/02/2026, minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction au titre des i et j du 1° du I de l'art. 31 (Jeanbrun). Seules les modalités pratiques attendent la doctrine BOFiP.

11.2 Donation démembrée année 9-10 (souvent le meilleur scénario)

Donation de la nue-propriété aux enfants ou petits-enfants après l'engagement de 9 ans. Avantages cumulés :

• Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
• Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
• Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
• Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
• Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession

11.3 Conservation 22 ans (exonération IR PV)

Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. Stratégie patrimoniale long terme : vous transformez Paris en actif liquide à long terme, particulièrement adapté pour préparer la retraite ou financer les études des enfants à 25-30 ans d'horizon.

Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.

1. Confondre prix au m² affiché et plafond Jeanbrun. Un T3 60 m² au prix moyen 9 720 €/m² coûte 583 200 € alors que le loyer max Jeanbrun ne dépasse pas 1 200 €/mois. Rendement brut plafonné ≈ 2,5 %.
2. Oublier l'encadrement DRIHL. Le plafond Jeanbrun mord presque toujours avant, mais sur petites surfaces dans le 1er-8e, l'encadrement préfectoral peut prendre le dessus. Vérifiez les deux à chaque bail.
3. Sous-estimer le DPE collectif. Le code de la construction (CCH L126-31, calendrier 2024-2025-2026 selon taille) impose des DPE collectifs aux copropriétés. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme.
4. Ignorer le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT, art. 14-2 loi 1965). Quote-part imprévue de 30 à 80 000 € qui peut tuer la rentabilité. Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature.
5. Surestimer la liquidité revente avant 9 ans. Paris est liquide mais une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI).
6. Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant. Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale.
7. Choisir l'ancien sans audit RGE préalable. Si l'audit donne classe C au lieu de B post-travaux, vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun).
8. Démarrer un Jeanbrun sans avoir épuisé son plafond niches via PER ou Madelin. Le Jeanbrun étant hors plafond niches, il faut l'empiler après avoir saturé les autres dispositifs si possible.

Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Sur le papier, c'est une formalité. Dans la réalité parisienne, c'est la variable n° 1 qui fait basculer un dossier. Selon que vous achetez un haussmannien classé, un faubourien sur cour ou une barre des années 1970, l'enveloppe travaux varie du simple au triple. On a chiffré les trois cas type avec des sources publiques, en avril 2026.

13.1 — Trois typologies, trois budgets

Une étude Ithaque a chiffré 742 €/m² en moyenne pour sortir une passoire thermique parisienne, mais uniquement pour viser D ou C. Atteindre A ou B coûte nettement plus cher : il faut traiter parties communes et parties privatives ensemble, donc vote en assemblée générale obligatoire.

13.2 — Aides 2026 : ce que vous récupérez réellement

Les aides ont été renforcées côté copropriétés en 2026, et réduites côté propriétaires individuels. Pour un dossier Jeanbrun-ancien parisien, les leviers utiles sont les suivants.

13.3 — Les trois écueils typiques d'un haussmannien parisien

On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Trois pièges récurrents.

1. Refus de l'ITI en assemblée générale. L'isolation thermique intérieure fait perdre 4 à 5 % de surface habitable. Sur un T3 de 70 m² dans un marché à 11 000-13 000 €/m², la perte de 3 m² représente 35 000 à 40 000 € de valeur vénale, souvent supérieure au reste à charge MaPrimeRénov' Copropriété. Conséquence : la majorité de l'article 25 loi 1965 n'est pas atteinte. L'ARC observe une difficulté croissante à voter la rénovation énergétique en haussmannien.
2. Blocage des Bâtiments de France sur les menuiseries. En secteur sauvegardé (Marais, Faubourg-Saint-Germain, grands axes haussmanniens), les menuiseries PVC sont refusées. Solution : bois double vitrage fin 14 mm, surcoût 30 à 50 % vs PVC. Recours préfet régional possible, délai 2 mois.
3. VMC double flux impossible. Les conduits maçonnés du haussmannien sont mal calibrés, le passage par cour commune est souvent refusé en AG. Repli sur VMC simple flux hygro B, qui perd ~50 % de performance, et qui ne suffit généralement pas pour atteindre B.

13.4 — Lecture cabinet

Une question qu'on nous pose systématiquement : « avec un plafond de ressources Jeanbrun à 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, est-ce qu'il reste vraiment des locataires éligibles à Paris ? » La réponse va à contre-courant de l'intuition : oui, le bassin est massif. La vraie contrainte n'est pas le plafond ressources, c'est la décote du loyer plafonné par rapport au marché libre.

14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A bis 2026 (BOFiP officiel)

Pour mémoire : le salaire moyen parisien 2024 (INSEE) est d'environ 3 400 €/mois net, soit ~40 000 € de RFR annuel. Le plafond Loc1 personne seule (44 344 €) est donc supérieur au salaire moyen de la capitale. Loc1 capte largement les classes moyennes, et même une bonne partie des cadres juniors jusqu'à environ 55-60 k€ brut annuel.

14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun

14.3 — Pression locative parisienne 2025-2026

Trois chiffres pour cadrer la demande locative dans les arrondissements cibles Jeanbrun :

• Plus de 8 candidats par offre en moyenne à Paris (LocService 2025). Sur les 13e/18e/19e/20e, ce ratio grimpe régulièrement à 12-15 candidats sur les T1-T2.
• Loyer moyen Paris avril 2025 : 32 €/m² en marché libre, +3 % YoY (SeLoger). Sur le 19e/20e, ~28 €/m². Le plafond Loc1 à 19,71 €/m² est ~38 % sous le marché : décote massive, mais demande infinie.
• 400 000 étudiants dans Paris intra-muros. La moitié des candidats LocService ciblant exclusivement la capitale sont étudiants. Budget moyen candidats Île-de-France : 967 €/mois — un T2 Loc1 à 875 €/mois est précisément dans la cible.

Aucun simulateur de promoteur ne chiffre honnêtement les charges parisiennes. Pourtant, sur un Jeanbrun T2 dans le 18e haussmannien, les charges non récupérables grèvent le rendement net de 1,5 à 2 points complets. Soit plus que ce que l'encadrement DRIHL retire à un loyer sur certains secteurs. C'est le poste le plus sous-estimé de toute analyse Jeanbrun parisien — voici les chiffres réels.

15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble parisien

15.2 — Le détail des postes

Trois postes représentent à eux seuls près de 70 % du budget annuel d'une copropriété parisienne (source ARC / OSCAR+) :

• Chauffage collectif (28,7 %) — CPCU dominant à Paris, indexation +13,3 % en 2025 et +4,5 % attendue en 2026.
• Personnel et gardiennage (~20 %) — un gardien temps plein chargé coûte ~37 600 €/an à la copro (salaire + 40 % charges patronales + logement de fonction). Soit ~13 €/m² par lot, dont 75 % sont récupérables.
• Maintenance et entretien (~21 %) — ascenseur, espaces verts, nettoyage parties communes, contrats annuels.

Restent les postes secondaires : ascenseur (entretien ~2 €/m²/an, modernisation décennale 15-30 k€ ponctuels), honoraires syndic (150-200 €/lot/an), eau froide et chaude, assurance, fonds travaux ALUR (5 % minimum du budget annuel obligatoire depuis 01/01/2025 pour toutes les copropriétés).

15.3 — Récupérable vs non récupérable : la zone qui plombe la rentabilité

Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe limitativement les charges récupérables auprès du locataire. Le ratio observé à Paris est de 60 à 75 % récupérable, donc 25 à 40 % à charge propriétaire. C'est cette part qui ronge votre rendement net.

15.4 — Cas pratique chiffré : T2 40 m² haussmannien Paris 11e

15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives

• 2023 : +8 à +12 % (choc gaz / CPCU post-crise énergétique).
• 2024 : +4 à +6 %, plafonnement CPCU à +12 %, baisse réelle ~+8 % sur les budgets globaux.
• 2025 : +4,7 % national (climat + énergie), CPCU +13,3 %.
• 2026 : CPCU +4,5 % attendu, hausse globale modérée. Avenant 110 (revalorisation gardiens janvier 2025) +3 à +5 %.
• DPE collectif obligatoire : copros > 200 lots (2024), 50-200 lots (2025), ≤ 50 lots (2026). Coût 1 000-3 000 € pour un immeuble parisien moyen, non récupérable.

À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +20 à +30 % des charges parisiennes (combinaison rénovation thermique obligatoire + indexation CPCU + hausse salariale gardiens). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.

La vraie question d'un Parisien qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel arrondissement ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ? On a comparé mathématiquement Paris 19e à trois alternatives crédibles en province pour un investisseur francilien : Lyon Part-Dieu, Bordeaux Bastide et Lille Vauban.

16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses

16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait

Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal (art. 31-I-1° i CGI). Au taux neuf intermédiaire de 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 € (8 000 / 3,5 %). Dans l'ancien réhabilité à 3 %, il faut une base de 266 667 €, soit environ 333 000 € de prix et de travaux réunis (la base vaut 80 % de leur somme).

Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement

Conséquence directe : à Paris, un T2 40 m² coûte 400 k€ minimum. Vous saturez le plafond, mais 100 k€ supplémentaires ne génèrent aucune économie fiscale incrémentale. À Lyon Part-Dieu, un T2 à 250 k€ est exactement dans la cible : vous saturez juste, sans surinvestir. À Bordeaux Bastide et Lille Vauban, le bien est sous le seuil : vous n'épuisez pas le plafond, mais le rendement brut compense largement.

16.3 — Verdict cabinet par profil

Soyons honnêtes : très souvent, le Jeanbrun Paris n'est pas la meilleure option. TMI trop basse, apport insuffisant, horizon trop court, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Voici les six alternatives sérieuses pour un investisseur francilien en 2026, avec leurs profils cibles.

17.1 — LMNP au régime réel

Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer.

• Avantage fiscal : revenus locatifs nets fiscalement à zéro pendant 15-25 ans.
• Cas Paris : T1 25 m² Paris 13e/14e/20e à 7 800-9 800 €/m² = 195-245 k€. Loyer meublé médian 32-38 €/m²/mois soit 800-950 €/mois. Rendement brut 4-5 %, net d'IR souvent ~3,5 % grâce à l'amortissement.
• Profil cible : TMI 30-45 %, horizon 10-20 ans, apport modéré (30 % suffit).
• Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.

17.2 — Déficit foncier ancien (le levier discret)

Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/an si rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026.

• Cas Paris : haussmannien à rénover dans le 9e/10e/11e, 600 k€ achat + 200 k€ travaux énergétiques. À TMI 45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 € sur le revenu global, le reste (178 600 €) reportable 10 ans sur revenus fonciers.
• Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant.
• Avantage vs Jeanbrun : pas de plafond loyer, pas d'engagement 9 ans, pas de plafond ressources locataire. Cumul Jeanbrun + déficit foncier : possible sur des biens distincts, à valider au cas par cas.

17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété)

Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Pichet, Nexity Domeo). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement.

• Avantage fiscal : décote 35-40 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
• Cas Paris : programmes Perl Esprit Monceau dans le 13e/15e/17e, appartement valeur 500 k€ acheté 325 k€ en NP. Économie IFI ~5 k€/an pour patrimoine taxable.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative.
• Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement.

17.4 — SCPI européennes

SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal). Iroko Zen a affiché 7,14 % en 2025, Corum Origin/XL un niveau similaire. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.

• Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux français sur la fraction étrangère (convention fiscale). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
• Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun (~30 % d'un 330 k€) vs 100 k€ en SCPI Iroko Zen = ~6 800 €/an net après IS local, vs Jeanbrun = cash-flow négatif les 9 premières années.
• Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité.

Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.

17.5 — Loc'Avantages (ANAH)

Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025).

• Cas Paris zone A bis : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau arrondissement, +1,04 % vs 2025. Cumul avec déficit foncier autorisé.
• Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf.
• Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place. Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.

17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale

Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.

• Cas Paris : bien à très haute valeur (≥ 1 M€), holding familiale, transmission enfants.
• Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
• Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.

17.7 — Tableau récapitulatif des 6 alternatives

Lexique de référence des termes techniques et juridiques rencontrés dans l'investissement Jeanbrun à Paris en 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, CCH, BOFiP) ou à un acte officiel (DRIHL, INSEE) pour sécuriser votre lecture et votre dossier.

Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 4 B, 8, 31-I-1° i et j, 150 VB, 150 VC, 200-0 A, 206-2, 279-0 bis A, 669, 779, 790 B ; CCH art. L. 126-31, R. 111-2 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; loi 1965 art. 14-2, 24 et 25 ; loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 84 (réforme PV LMNP) ; loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 (création Jeanbrun) ; LFSS 2026 (PS 17,2 % maintenus revenus fonciers) ; BOI-BAREME-000017 (MAJ 10/03/2026) ; arrêté préfectoral 2025-06-16-00003 du 16/06/2025 (encadrement Paris). Article rédigé selon la loi de finances 2026 et la loi de financement de la sécurité sociale 2026 en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.