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Pourquoi Paris est un cas particulier en Jeanbrun
Le Jeanbrun récompense un équilibre fragile entre prix d'acquisition, plafond de loyer et fiscalité du foyer. À Paris, cet équilibre est structurellement défavorable au cash-flow. Le plafond de loyer zone A bis ( 19,71 €/m² × coefficient) plafonne le rendement brut à 3,2-3,8 % sur la quasi-totalité des arrondissements. Comparez avec une ville en zone B1 où la même mécanique donne 5,5-7 % et vous comprenez pourquoi la mathématique parisienne est singulière.
La bonne question n'est donc pas « Paris ou pas Paris ? » mais « quels arrondissements, à quel prix, pour quel profil ? ». Le tableau ci-dessous donne notre lecture cabinet pour 2026.
| Profil investisseur | Verdict Paris en Jeanbrun | Raison |
|---|---|---|
| TMI 11 % ou 30 %, faible apport (< 20 %) | Hors cible | Économie d'impôt insuffisante face au prix d'achat parisien. Cash-flow −800 à −1 500 €/mois difficile à tenir. |
| TMI 41 %, apport 30-50 % | À étudier (4 arr.) | Dossier viable surtout sur 19e, 18e Nord, 20e, 13e. Cash-flow −200 à −500 €/mois acceptable selon profil. |
| TMI 45 %, apport 50 %+, horizon 20 ans | Pertinent | Optimisation patrimoniale avec donation démembrée année 9. La liquidité Paris justifie l'effort. |
| Dirigeant SAS plafond niches saturé | Étudier LLI ou Super Jeanbrun | Le Jeanbrun (déduction d'assiette) n'entre pas dans le plafond niches 10 000 €. Cumul possible avec LLI. |
| Expatrié rentrant en France | Cas particulier | Year-of-return : éligible dès l'année du retour fiscal (art. 4 B CGI). |
Pour fixer les idées, Paris devient pertinent en Jeanbrun si quatre conditions cumulativessont remplies : (1) prix d'acquisition au m² inférieur à 9 000 € pour l'ancien ou 10 500 € pour le neuf, (2) DPE post-travaux atteignant la classe A ou B, (3) TMI 41 % au minimum avec apport de 30 % au moins, (4) horizon de 15 ans minimum avec stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans, ou SCI familiale).
Reste à comprendre comment fonctionne précisémentle dispositif : ce qu'il déduit, sur quelle base, et pourquoi il échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. C'est l'objet de la section suivante.
Cadre légal Jeanbrun zone A bis 2026
Le Jeanbrun n'est pas un copier-coller du Pinel. C'est un mécanisme de déduction d'assiettepar amortissement, codifié à l'article 31-I-1° i et j du Code général des impôts. Le mécanisme : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix de l'immeuble (3 à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau Loc1 / Loc2 / Loc3.
Trois éléments structurants du Jeanbrun zone A bis
- Engagement : 9 ans minimum de location nue, résidence principale du locataire.
- Acquisition : entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 (achat, VEFA ou contrat de construction).
- Hors plafond niches fiscales : contrairement au Pinel et au Censi-Bouvard, le Jeanbrun n'entre pas dans le plafond global de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Avantage majeur pour les TMI 41 et 45 %.
Paris est intégralement classée en zone A bis, la zone la plus tendue. Cela donne droit aux plafonds de loyer les plus élevés du barème national, mais aussi aux contraintes les plus strictes en matière de plafonds de ressources locataires. Pour la cartographie complète des zones, voir notre guide zones A bis / A / B1 / B2 / C.
Plafonds Jeanbrun A bis 2026 : loyers et ressources
3.1 Plafonds de loyer zone A bis
Source officielle : BOFiP BOI-BAREME-000017(mise à jour 10/03/2026) et arrêté du 6 janvier 2026 pour les niveaux Loc2/Loc3. Coefficient multiplicateur appliqué à toute surface utile : min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m².
| Niveau | Plafond zone A bis 2026 | Plafond annuel amortissement |
|---|---|---|
| Loc1 — Intermédiaire (taux 3 ou 3,5 %) | 19,71 €/m²/mois | 8 000 €/an par foyer fiscal |
| Loc2 — Social (taux 3,5 ou 4,5 %) | 13,68 €/m²/mois (≈) | 10 000 €/an par foyer fiscal |
| Loc3 — Très social (taux 4 ou 5,5 %) | 10,93 €/m²/mois (≈) | 12 000 €/an par foyer fiscal |
Application concrète à Paris pour le niveau intermédiaire (le plus courant) avec le coefficient :
| Surface utile | Coefficient | Loyer maximal mensuel Jeanbrun |
|---|---|---|
| Studio 25 m² | 1,20 (plafonné) | ≈ 591 €/mois |
| T2 30 m² | 1,20 (plafonné) | ≈ 709 €/mois |
| T2 40 m² | 1,18 | ≈ 930 €/mois |
| T3 60 m² | 1,02 | ≈ 1 187 €/mois |
| T4 80 m² | 0,94 | ≈ 1 478 €/mois |
| T5 100 m² | 0,89 | ≈ 1 754 €/mois |
3.2 Plafonds de ressources locataires (Loc1, zone A bis)
| Composition foyer | RFR plafond N-2 |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € |
Voir notre guide complet sur les plafonds de ressources locataires Jeanbrun.
Encadrement des loyers Paris : la double contrainte
À Paris, le plafond Jeanbrun n'est pas la seule contrainte. L'encadrement préfectoral des loyers (arrêté n° 2025-06-16-00003 du 16 juin 2025, en vigueur du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026) fixe un loyer de référence majoré(LRM) par secteur géographique, typologie et époque de construction. Les deux plafonds s'appliquent simultanément : c'est le plus bas qui mord.
| Secteur Paris | LRM 2-pièces vide avant 1946 (€/m²) |
|---|---|
| 1er, 2e, 4e | 40,3 €/m² |
| 7e, 8e | 39,5 €/m² |
| 3e, 5e, 6e | 39,1 €/m² |
| 16e | 35,3 €/m² |
| 9e, 10e | 35,2 €/m² |
| 11e, 12e | 34,0 €/m² |
| 17e | 33,7 €/m² |
| 15e | 32,9 €/m² |
| 13e, 14e | 32,4 €/m² |
| 18e | 31,9 €/m² |
| 19e, 20e | 30,5 €/m² (le plus bas) |
Pourquoi le plafond Jeanbrun mord toujours avant l'encadrement à Paris
Le plafond Jeanbrun zone A bis (19,71 €/m² × coefficient = 22 à 23,65 €/m² selon la surface) est presque toujours inférieurau loyer de référence majoré parisien (30,5 à 40,3 €/m²). En pratique, c'est donc le plafond Jeanbrun qui définit votre loyer maximum. L'encadrement DRIHL ne mord que dans des cas très spécifiques (petites surfaces dans le 1er/4e/6e/7e/8e). Vérifiez toujours les deux pour sécuriser votre bail.
Prix Paris par arrondissement T1 2026
Les Notaires du Grand Paris publient désormais des prix « standardisés » (méthode indices Notaires-INSEE) plutôt que des médianes. La moyenne Paris ressort à 9 720 €/m² en février 2026 (PAP), +1,9 %sur 12 mois — première hausse YoY après deux ans de baisse. Voici les fourchettes par arrondissement (T1 2026) :
| Arrondissement | Prix médian estimé (€/m²) | Tendance YoY | Verdict Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| 19e (Buttes-Chaumont) | 7 000 — 8 800 | Stable | ✓ Pertinent |
| 18e Nord (Goutte d'Or, La Chapelle) | 7 500 — 8 500 | Stable | ✓ Pertinent |
| 20e (Belleville-Ménilmontant) | 7 500 — 9 500 | En hausse | ✓ Pertinent |
| 13e (Olympiades, BNF) | 8 000 — 9 800 | En hausse | ✓ Pertinent |
| 12e (Bercy-Charenton) | 8 500 — 10 000 | n.d. | À étudier |
| 11e (Bastille) | 9 000 — 10 500 | Stable | Limite |
| 14e, 15e, 17e | 9 000 — 11 000 | Stable | Hors cible |
| 9e (Opéra) | 9 500 — 11 500 | Stable | Hors cible |
| 16e (Passy) | 9 500 — 12 500 | Stable | Hors cible |
| 1er, 4e (Marais) | 11 000 — 13 000 | Stable | Hors cible |
| 8e (Champs-Élysées) | 11 500 — 13 000 | +1,9 % | Hors cible |
| 7e (Tour Eiffel) | 12 500 — 14 500 | Stable | Hors cible |
| 6e (Saint-Germain) | 13 500 — 15 000 | Stable | Hors cible |
Testez un scénario Paris 18e/19e prérempli
Le simulateur Jeanbrun reprend un T3 ancien rénové 18e La Chapelle 460 k€ + 95 k€ travaux + apport 200 k€ + TMI 41 %. Ajustez ensuite vos chiffres.
Arrondissements viables : 19e, 18e Nord, 20e, 13e
Une fois ces prix posés, la cartographie Jeanbrun se réduit en réalité à quatre arrondissementsoù le couple prix d'achat / loyer plafonné laisse une place pour l'investisseur. Ce sont ceux que nous travaillons réellement avec nos clients en 2026. Voici notre lecture cabinet, quartier par quartier.
6.1 — 19e arrondissement
Prix le plus accessible de Paris (7 000 — 8 800 €/m²). Demande locative très forte (étudiants Sorbonne Nouvelle, La Villette, Cité des Sciences ; jeunes actifs ; familles). Quartiers cibles : Crimée, Stalingrad, Place des Fêtes, Buttes-Chaumont sud. Le Bassin de la Villette et le quartier Pajolbénéficient d'une dynamique urbaine forte (gentrification, ZAC, MK2 Quai de Loire).
6.2 — 18e arrondissement Nord
La frontière mentale est le boulevard Barbès. Au sud, c'est Montmartre touristique (12 000 €/m²+). Au nord, on trouve Goutte d'Or, La Chapelle, Marx Dormoy, Pajol(7 500 — 8 500 €/m²). Réhabilitation en cours via la ZAC Pajol-Macdonald. Marché locatif tendu. Profil cible : T2-T3 ancien rénové, DPE F vers B, éligible Jeanbrun ancien après 30 % de travaux.
6.3 — 20e arrondissement
Belleville et Ménilmontant ont une forte demande locative (mix d'artistes, jeunes cadres tech, populations d'origine). Prix entre 7 500 et 9 500 €/m² selon la proximité Père-Lachaise. Quartiers cibles : Belleville, Ménilmontant, Saint-Fargeau, Gambetta. Attention : certaines copropriétés haussmanniennes ont des PPT lourds (60-100 k€ de travaux imminents).
6.4 — 13e arrondissement
Trois micro-marchés très différents. Olympiades et Choisy sont dynamiques (proximité ligne 14 prolongée Orly). Le quartier BNF/Paris Rive Gauche (ZAC Tolbiac, aménageur SEMAPA) accueille des programmes neufs récents souvent éligibles LLI (cumul Jeanbrun envisageable). Les bailleurs sociaux Paris Habitat, RIVP et Elogie-Siemp y commercialisent régulièrement des programmes intermédiaires.Butte-aux-Caillesest plus chère (10 000+ €/m²) et souvent hors cible. Prix moyens 8 000 à 9 800 €/m².
Pour aller plus loin sur la mécanique de calcul du loyer plafond Paris, voir notre guide plafonds de loyer 2026.
Arrondissements et profils à éviter
Tout le centre de Paris (1er-9e, 16e, 17e) et le 14e/15e sont structurellement hors cible Jeanbrun en pure mathématique. Le ratio prix/loyer plafonné y est trop défavorable. Cas concret :
Pourquoi le 7e arrondissement n'est pas Jeanbrun
Loyer plafond Jeanbrun T3 60 m² = 19,71 × 60 × 1,02 = 1 207 €/mois ≈ 14 484 €/an Prix médian T3 7e ≈ 13 500 €/m² × 60 = 810 000 € Rendement brut plafonné = 14 484 / 810 000 = 1,79 %
À ce rendement, même avec une économie fiscale TMI 45 % maximale, le cash-flow net annuel est largement négatif et le break-even se décale au-delà de 25 ans.
De la même manière, les profils suivants doivent éviter Paris en Jeanbrun : TMI inférieure à 30 %, primo-investisseur sans réserve d'urgence, capacité d'endettement déjà saturée par la résidence principale, projet de revente avant 9 ans (pénalité réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois art. 1727 CGI).
Profils & arrondissements adaptés à Paris
Points forts
- TMI 41 % ou 45 %, apport 30-50 %, horizon 15-30 ans
- Cible 4 arrondissements : 19e, 18e Nord, 20e, 13e
- Stratégie de sortie écrite (donation démembrée, conservation 22 ans)
- Ancien réhabilité piloté par audit RGE ou neuf VEFA prudent
À éviter à Paris
Points de vigilance
- TMI 11 % ou 30 %, faible apport (économie fiscale insuffisante)
- 1er, 4e, 6e, 7e, 8e, 9e, 14e, 15e, 16e, 17e (prix m² trop élevés)
- Revente envisagée avant 9 ans (pénalité réintégration + intérêts)
- Achat sans audit RGE préalable en ancien (risque DPE non atteint)
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Petite Couronne A bis et Grand Paris Express
La Petite Couronne en zone A bisest souvent plus pertinente que Paris intra-muros pour un Jeanbrun. Décote prix de 30 à 50 % par rapport à Paris, plafond loyer identique (19,71 €/m²), donc rendement brut nettement supérieur.
8.1 Communes Petite Couronne zone A bis à étudier
Saint-Ouen, Pantin, Aubervilliers, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Montreuil, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis. Toutes profitent de la dynamique du Grand Paris Express. Un T3 60 m² entre 320 et 380 000 € y est viable en Jeanbrun avec un cash-flow proche de l'équilibre dès l'apport 30 %.
8.2 Calendrier Grand Paris Express (avril 2026)
| Ligne | Tronçon | État au 27 avril 2026 |
|---|---|---|
| Ligne 14 | Saint-Denis Pleyel ↔ Aéroport d'Orly | EN SERVICE depuis juin 2024 |
| Ligne 15 Sud | Pont-de-Sèvres ↔ Noisy-Champs | Mise en service fin 2026 ou 2027 (sources divergentes) |
| Ligne 16 | Saint-Denis Pleyel ↔ Clichy-Montfermeil | Tronçon prévu 2027, complet 2028 |
| Ligne 17 | Saint-Denis Pleyel ↔ Le Bourget Aéroport | Prévu 2027, complet 2029 |
| Ligne 18 | Massy-Palaiseau ↔ Christ de Saclay | Premier tronçon octobre 2026 |
Effet Grand Paris Express sur les prix
L'effet « mise en service » est typiquement absorbé 1 à 2 ans avant l'ouverture (les marchés anticipent). Pour un Jeanbrun, viser une commune où la ligne ouvre en 2027-2028 permet souvent de capter l'effet de valorisation à la revente sans payer la prime au moment de l'achat.
Ancien réhabilité vs neuf VEFA à Paris
Ancien réhabilité (art. 31-I-1° j CGI)
Points forts
- Décote 25-35 % au m² vs neuf VEFA
- Cumul possible avec déficit foncier 21 400 € (LF 2026)
- Patrimoine haussmannien, charme, emplacement
Points de vigilance
- Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition obligatoires
- DPE A ou B après travaux obligatoire
- Audit RGE préalable obligatoire (500-1 500 €)
- Vote PPT en AG copropriété indispensable
- Quote-part travaux votés à anticiper (30-80 k€)
Neuf VEFA (art. 31-I-1° i CGI)
Points forts
- Pas de travaux à piloter, opération clé en main
- DPE RE 2020 directement classe A ou B
- Frais de notaire réduits (≈ 2,5-3 % vs 7-8 % ancien)
- Garantie décennale, BBC, GFA
- Cumul possible avec LLI sur certains programmes (« Super Jeanbrun »)
Points de vigilance
- Surcote 25-35 % vs ancien
- Cash-flow plus négatif initialement (loyer / prix moins favorable)
Notre lecture cabinet : l'ancien réhabilité est adapté aux profils expérimentés capables de piloter un audit technique et un vote PPT. Le neuf est plus indiqué pour les investisseurs prudents qui préfèrent une opération clé en main, quitte à accepter un effort d'épargne plus élevé. Pour le détail des contraintes ancien, voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux.
Cash-flow chiffré : 3 cas pratiques Paris
10.1 Cas A — Couple cadres TMI 41 % : T2 19e neuf VEFA
Hypothèses chiffrées
- Prix VEFA : 290 000 €, frais notaire 2,8 % = 8 120 €, total 298 120 €
- Apport : 100 000 €, crédit 198 120 € sur 22 ans à 3,4 %, mensualité 1 110 €
- Surface utile : 35 m² (T2). Loyer Jeanbrun max : 19,71 × 35 × 1,2 = 828 €/mois
- Charges TF + copro + PNO : 230 €/mois
- TMI 41 % + PS 17,2 % = taux effectif 58,2 %
Économie fiscale annuelle : amortissement Jeanbrun plafonné à 8 000 €/an × 58,2 % = 4 656 €/an soit 388 €/mois. Cash-flow net mensuel ≈ 828 − 1 110 − 230 + 388 = −124 €/mois. Effort d'épargne cumulé sur 9 ans ≈ 13 400 €. Rentabilité globale dépendante de la valorisation du bien à la revente (Paris 19e, dynamique gentrification favorable).
10.2 Cas B — Dirigeant TMI 45 % : T3 18e ancien rénové DPE F→B
Hypothèses chiffrées
- Prix ancien : 460 000 €, travaux DPE F→B : 95 000 €, frais : 32 000 €. Total : 587 000 €
- Apport : 200 000 €, crédit 387 000 € sur 25 ans à 3,4 %, mensualité ≈ 1 916 €
- Surface utile : 60 m² (T3). Loyer Jeanbrun max : 19,71 × 60 × 1,02 = 1 207 €/mois
- Base amortissable Jeanbrun ancien : 80 % × 460 + 100 % × 95 = 463 000 €. Taux 3,5 % = 16 205 €/an, plafonné 8 000 €/an
- Charges TF + copro + PNO : 290 €/mois
Économie fiscale Jeanbrun annuelle (TMI 45 % + PS 17,2 %) = 8 000 × 62,2 % = 4 976 €/an. Cumul déficit foncier années 1-2 (plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026) : économie supplémentaire ≈ 14 000 € sur 2 ans. Économie totale 9 ans estimée : ~56 000 €. Cash-flow net moyen mensuel ≈ −615 €/mois. Effort d'épargne cumulé ≈ 66 000 € sur 9 ans.
10.3 Cas C — Senior TMI 41 % : T4 13e neuf, sortie donation année 9
Hypothèses chiffrées
- Prix VEFA T4 80 m² Paris 13e Tolbiac : 720 000 €, frais 21 600 €. Total 741 600 €
- Apport : 350 000 €, crédit 391 600 € sur 20 ans à 3,4 %, mensualité ≈ 2 244 €
- Loyer Jeanbrun max T4 : 19,71 × 80 × 0,94 = 1 482 €/mois
- Charges TF + copro + PNO : 380 €/mois
Économie fiscale annuelle ≈ 4 656 €/an. Cash-flow mensuel net ≈ −755 €/mois × 9 ans = effort 81 500 €. Stratégie : donation démembréede la nue-propriété aux deux enfants en année 9 (abattement 100 000 €/enfant art. 779 CGI, décote nue-propriété art. 669 CGI selon âge donateur). Conservation de l'usufruit jusqu'à 22 ans pour exonération PV IR. Patrimoine transmis hors droits de succession ≈ 600 000 € valorisés.
Pour simuler vos propres chiffres avec votre TMI réelle, votre apport et votre arrondissement cible, utilisez notre simulateur Jeanbrun (preset Paris déjà rempli) avec ce lien direct.
Disclaimer projections. Les cash-flow nets, break-even et économies fiscales cumulées présentés dans cette section sont des simulations indicatives non contractuelles, dépendantes des hypothèses de taux de crédit (3,4 % pour 2026, à actualiser), de fiscalité (TMI maintenue), de loyer effectif (vacance locative ignorée) et de marché. Les valorisations attendues liées au Grand Paris Express sont des projections cabinet sur la base des effets observés sur la ligne 14 historique. Toute décision d'investissement nécessite une analyse personnalisée.
Stratégies de sortie : 9 ans, donation démembrée, 22 ans
11.1 Sortie à 9 ans (fin engagement légal)
La position prudente du cabinet retient la réintégration des amortissementsdans la plus-value imposable (lecture par analogie avec l'art. 150 VB III CGI créé par la LF 2025 art. 84). La doctrine BOFiP n'est pas encore publiée au 27 avril 2026 — elle pourrait être plus favorable. Nous simulons systématiquement les deux scénarios pour nos clients.
11.2 Donation démembrée année 9-10 (souvent le meilleur scénario)
Donation de la nue-propriété aux enfants ou petits-enfants après l'engagement de 9 ans. Avantages cumulés :
- Abattement 100 000 €/parent/enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans
- Abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant (art. 790 B CGI)
- Décote nue-propriété art. 669 CGI : ~50 % à 60 ans, ~60 % à 70 ans
- Conservation de l'usufruit (revenus locatifs) jusqu'au décès
- Au décès de l'usufruitier, reconstitution de la pleine propriété hors droits de succession
11.3 Conservation 22 ans (exonération IR PV)
Abattement progressif art. 150 VC CGI : exonération totale d'impôt sur le revenu plus-value à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans. Stratégie patrimoniale long terme : vous transformez Paris en actif liquide à long terme, particulièrement adapté pour préparer la retraite ou financer les études des enfants à 25-30 ans d'horizon.
Voir notre guide déclaration Jeanbrun 2044 pour les modalités fiscales précises de la sortie.
8 erreurs fréquentes à Paris
- Confondre prix au m² affiché et plafond Jeanbrun.Un T3 60 m² au prix moyen 9 720 €/m² coûte 583 200 € alors que le loyer max Jeanbrun ne dépasse pas 1 200 €/mois. Rendement brut plafonné ≈ 2,5 %.
- Oublier l'encadrement DRIHL.Le plafond Jeanbrun mord presque toujours avant, mais sur petites surfaces dans le 1er-8e, l'encadrement préfectoral peut prendre le dessus. Vérifiez les deux à chaque bail.
- Sous-estimer le DPE collectif. Le code de la construction (CCH L126-31, calendrier 2024-2025-2026 selon taille) impose des DPE collectifs aux copropriétés. Une copro classe E ou F bloque les ventes locatives à terme.
- Ignorer le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT, art. 14-2 loi 1965).Quote-part imprévue de 30 à 80 000 € qui peut tuer la rentabilité. Lire les 3 derniers PV d'AG est indispensable avant signature.
- Surestimer la liquidité revente avant 9 ans.Paris est liquide mais une revente avant l'engagement de 9 ans entraîne réintégration totale des amortissements + intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI).
- Acheter via un commercial promoteur sans CGP indépendant.Les commerciaux perçoivent 6 à 10 % du prix en commission : ils vendent le programme, pas la pertinence patrimoniale.
- Choisir l'ancien sans audit RGE préalable.Si l'audit donne classe C au lieu de B post-travaux, vous basculez en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun).
- Démarrer un Jeanbrun sans avoir épuisé son plafond niches via PER ou Madelin.Le Jeanbrun étant hors plafond niches, il faut l'empiler après avoir saturé les autres dispositifs si possible.
Coût réel de la rénovation DPE A/B à Paris
Le Jeanbrun en ancien impose un DPE A ou B post-travaux (art. 31-I-1° j CGI). Sur le papier, c'est une formalité. Dans la réalité parisienne, c'est la variable n° 1 qui fait basculer un dossier. Selon que vous achetez un haussmannien classé, un faubourien sur cour ou une barre des années 1970, l'enveloppe travaux varie du simple au triple. On a chiffré les trois cas type avec des sources publiques, en avril 2026.
13.1 — Trois typologies, trois budgets
| Typologie | Coût €/m² F/G → B | Délai chantier | Difficulté technique |
|---|---|---|---|
| Haussmannien (1850-1914) | 1 500 — 2 500 €/m² | 9 — 18 mois | Très élevée — ITE interdite ABF, ITI obligatoire (perte 4-5 % surface), menuiseries bois sur mesure 1 200-1 800 €/fenêtre |
| Faubourien (11e/18e/19e/20e) | 800 — 1 500 €/m² | 8 — 14 mois | Modérée — ITE possible sur pignons et façades sur cour, menuiseries PVC tolérées hors secteur sauvegardé |
| Années 60-70 (Olympiades, Mac Donald, Saint-Blaise) | 600 — 1 100 €/m² | 6 — 10 mois | Faible à modérée — ITE complète possible, PAC collective ou raccord CPCU plus simple, VMC double flux faisable |
Une étude Ithaque a chiffré 742 €/m² en moyenne pour sortir une passoire thermique parisienne, mais uniquement pour viser D ou C. Atteindre A ou B coûte nettement plus cher : il faut traiter parties communes et parties privatives ensemble, donc vote en assemblée générale obligatoire.
13.2 — Aides 2026 : ce que vous récupérez réellement
Les aides ont été renforcées côté copropriétés en 2026, et réduites côté propriétaires individuels. Pour un dossier Jeanbrun-ancien parisien, les leviers utiles sont les suivants.
Aides rénovation énergétique 2026 — ce qui marche à Paris
- MaPrimeRénov' Copropriété : 30 % des travaux pour gain ≥ 35 %, 45 % pour gain ≥ 50 %. Plafond 25 000 €/logement. Bonus +10 % sortie passoire, +20 % copro fragile.
- Éco-rénovons Paris+ : spécifique à Paris, cumulable. Forfait 5 000 € audit + jusqu'à 35 % HT travaux subventionnables (gain ≥ 15 %), jusqu'à 75 % pour ménages modestes.
- Éco-PTZ Copropriété : jusqu'à 50 000 €/logement pour rénovation globale (gain ≥ 35 %), durée 20 ans à taux zéro.
- CEE / Coup de pouce Rénovation globale collective (BAR-TH-177) : enveloppe nationale relevée à 8 Mds € en 2026 (+27 %). Bonifications PAC ×3 et géothermie ×5 en sortie de fossile.
- MaPrimeRénov' individuelle : fortement réduite en 2026 (-50 à -80 % selon revenus vs 2024-2025). Bonus sortie passoire supprimé sur le parcours individuel.
- CPCU (réseau de chaleur classé) : raccordement obligatoire dans le périmètre prioritaire si chauffage > 100 kW. Tarif simplifié : kW souscrits × 10 € HT. Pour 100 logements, ≈ 7 000 € TTC.
13.3 — Les trois écueils typiques d'un haussmannien parisien
On voit régulièrement des dossiers Jeanbrun-ancien capoter pour des raisons techniques que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Trois pièges récurrents.
- Refus de l'ITI en assemblée générale.L'isolation thermique intérieure fait perdre 4 à 5 % de surface habitable. Sur un T3 de 70 m² dans un marché à 11 000-13 000 €/m², la perte de 3 m² représente 35 000 à 40 000 € de valeur vénale, souvent supérieure au reste à charge MaPrimeRénov' Copropriété. Conséquence : la majorité de l'article 25 loi 1965 n'est pas atteinte. L'ARC observe une difficulté croissante à voter la rénovation énergétique en haussmannien.
- Blocage des Bâtiments de France sur les menuiseries.En secteur sauvegardé (Marais, Faubourg-Saint-Germain, grands axes haussmanniens), les menuiseries PVC sont refusées. Solution : bois double vitrage fin 14 mm, surcoût 30 à 50 % vs PVC. Recours préfet régional possible, délai 2 mois.
- VMC double flux impossible.Les conduits maçonnés du haussmannien sont mal calibrés, le passage par cour commune est souvent refusé en AG. Repli sur VMC simple flux hygro B, qui perd ~50 % de performance, et qui ne suffit généralement pas pour atteindre B.
13.4 — Lecture cabinet
Notre garde-fou Jeanbrun-ancien Paris
Sur haussmannien classique, on ne sécurise un dossier Jeanbrun ancien que si la copropriété est déjà engagée dans Éco-rénovons Paris+ avec un Plan Pluriannuel de Travaux voté et un calendrier ferme. Sinon, le risque est trop élevé : vous achetez en pariant sur un vote AG futur, et vous découvrez 18 mois plus tard que la copro a refusé l'ITI. Vous basculez alors en déficit foncier classique (perte 30 à 50 % de l'avantage Jeanbrun). Sur faubourien et années 60-70, le risque est inversement plus faible : le bâti supporte l'ITE, les délais sont tenables, les aides plus lisibles.
Profil locataire éligible : qui peut louer chez vous
Une question qu'on nous pose systématiquement : « avec un plafond de ressources Jeanbrun à 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, est-ce qu'il reste vraiment des locataires éligibles à Paris ? » La réponse va à contre-courant de l'intuition : oui, le bassin est massif. La vraie contrainte n'est pas le plafond ressources, c'est la décote du loyer plafonné par rapport au marché libre.
14.1 — Plafonds de ressources Jeanbrun zone A bis 2026 (BOFiP officiel)
| Composition du foyer | Loc1 (intermédiaire) | Loc2 (social) | Loc3 (très social) |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| Couple + 1 personne à charge | 86 878 € | 63 604 € | 38 164 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 103 727 € | 75 940 € | 41 995 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 123 415 € | 90 352 € | 49 695 € |
Pour mémoire : le salaire moyen parisien 2024 (INSEE)est d'environ 3 400 €/mois net, soit ~40 000 € de RFR annuel. Le plafond Loc1 personne seule (44 344 €) est donc supérieur au salaire moyende la capitale. Loc1 capte largement les classes moyennes, et même une bonne partie des cadres juniors jusqu'à environ 55-60 k€ brut annuel.
14.2 — Profil-type locataire par niveau Jeanbrun
Loc1 — Intermédiaire (loyer 19,71 €/m²)
Points forts
- Jeune cadre junior 1-3 ans d'expérience (35-50 k€ brut)
- Profession intermédiaire confirmée (technicien sup., enseignant)
- Couple bi-actif employé + employé
- Doctorant rémunéré, ATER, post-doc
- Bassin très large dans 13e/18e/19e/20e (70-80 % des personnes seules)
Points de vigilance
- Décote loyer plafond vs marché libre : -25 à -38 % à Paris
- Demande infinie mais offre limitée par le plafond
Loc2 — Social (~13,80 €/m²)
Points forts
- Employé, profession intermédiaire débutante
- Fonctionnaire catégorie B/C
- Couple à un seul revenu modeste
- Bassin majoritaire dans 18e/19e/20e
Points de vigilance
- Loyer encore plus bas
- Avantage fiscal Jeanbrun supérieur (4 % d'amortissement) qui compense partiellement
Loc3 — Très social (~10,80 €/m²)
Points forts
- Étudiant boursier, jeune actif précaire
- Chômeur indemnisé, retraité modeste
- Bassin réel : taux de pauvreté 21-22 % dans les 18e/19e/20e
- Amortissement Jeanbrun le plus élevé (5,5 %)
Points de vigilance
- Loyer divisé par presque 2 vs marché libre
- Risque impayés plus élevé : sécurisation Visale ou GLI quasi obligatoire
14.3 — Pression locative parisienne 2025-2026
Trois chiffres pour cadrer la demande locative dans les arrondissements cibles Jeanbrun :
- Plus de 8 candidats par offre en moyenne à Paris (LocService 2025). Sur les 13e/18e/19e/20e, ce ratio grimpe régulièrement à 12-15 candidats sur les T1-T2.
- Loyer moyen Paris avril 2025 : 32 €/m²en marché libre, +3 % YoY (SeLoger). Sur le 19e/20e, ~28 €/m². Le plafond Loc1 à 19,71 €/m² est ~38 % sous le marché : décote massive, mais demande infinie.
- 400 000 étudiantsdans Paris intra-muros. La moitié des candidats LocService ciblant exclusivement la capitale sont étudiants. Budget moyen candidats Île-de-France : 967 €/mois — un T2 Loc1 à 875 €/mois est précisément dans la cible.
Lecture cabinet sur le bassin locataire Jeanbrun Paris
Le plafond Loc1 n'est pas restrictif à Paris, c'est même l'inverse : il capte une majorité absolue des locataires solvables. La vraie limite est l'écart de loyer :vous louez 38 % sous le marché libre. Sur 9 ans, ce manque à gagner cumulé peut représenter 50 à 80 k€, à comparer à l'économie d'impôt 9 ans (~42-44 k€). Le Jeanbrun parisien Loc1 n'est donc rentable financièrement quesi l'avantage capital (revente à 22 ans, donation démembrée à 9-10 ans) compense ce manque à gagner. C'est ce que nous chiffrons dans nos diagnostics personnalisés.
Charges de copropriété : le tueur de rendement caché
Aucun simulateur de promoteur ne chiffre honnêtement les charges parisiennes. Pourtant, sur un Jeanbrun T2 dans le 18e haussmannien, les charges non récupérables grèvent le rendement net de 1,5 à 2 points complets. Soit plus que ce que l'encadrement DRIHL retire à un loyer sur certains secteurs. C'est le poste le plus sous-estimé de toute analyse Jeanbrun parisien — voici les chiffres réels.
15.1 — Charges moyennes par typologie d'immeuble parisien
| Typologie d'immeuble | Charges totales €/m²/an | Particularités |
|---|---|---|
| Haussmannien centre Paris (1er-9e) | 70 — 80 €/m²/an | Gardien temps plein + ascenseur ancien + CPCU + parties communes classées |
| Haussmannien Est (10e, 11e, 19e, 20e) | 40 — 50 €/m²/an | Moins de services collectifs, gardien parfois mutualisé |
| 15e / 16e résidentiel cossu | 50 — 65 €/m²/an | Position intermédiaire, services standards |
| Faubourien sans ascenseur | 20 — 30 €/m²/an | Charges réduites, copropriétés petites (souvent < 20 lots) |
| Années 60-70 (gardien + ascenseur) | 45 — 55 €/m²/an | Chauffage collectif gaz ou CPCU, ascenseurs à moderniser |
| Récent post-2000 | 25 — 35 €/m²/an | Rare intra-muros, performance énergétique meilleure |
15.2 — Le détail des postes
Trois postes représentent à eux seuls près de 70 % du budgetannuel d'une copropriété parisienne (source ARC / OSCAR+) :
- Chauffage collectif (28,7 %) — CPCU dominant à Paris, indexation +13,3 % en 2025 et +4,5 % attendue en 2026.
- Personnel et gardiennage (~20 %) — un gardien temps plein chargé coûte ~37 600 €/an à la copro (salaire + 40 % charges patronales + logement de fonction). Soit ~13 €/m² par lot, dont 75 % sont récupérables.
- Maintenance et entretien (~21 %) — ascenseur, espaces verts, nettoyage parties communes, contrats annuels.
Restent les postes secondaires : ascenseur (entretien ~2 €/m²/an, modernisation décennale 15-30 k€ ponctuels), honoraires syndic (150-200 €/lot/an), eau froide et chaude, assurance, fonds travaux ALUR (5 % minimum du budget annuel obligatoire depuis 01/01/2025 pour toutes les copropriétés).
15.3 — Récupérable vs non récupérable : la zone qui plombe la rentabilité
Le décret n° 87-713 du 26/08/1987 fixe limitativement les charges récupérables auprès du locataire. Le ratio observé à Paris est de 60 à 75 % récupérable, donc 25 à 40 % à charge propriétaire. C'est cette part qui ronge votre rendement net.
| Poste | Récupérable au locataire | Non récupérable (propriétaire) |
|---|---|---|
| Salaire gardien (entretien + déchets) | 75 % | 25 % |
| Ascenseur — entretien courant | Oui | Modernisation, gros travaux |
| Chauffage collectif (CPCU) | Oui (consommation) | Investissement chaufferie |
| Eau | Oui | Réseau / réparations lourdes |
| Honoraires syndic | Non | 100 % propriétaire |
| Fonds travaux ALUR | Non | 100 % propriétaire |
| Ravalement, toiture, gros œuvre | Non | 100 % propriétaire |
| Taxe enlèvement ordures ménagères (TEOM) | Oui (refacturée) | — |
15.4 — Cas pratique chiffré : T2 40 m² haussmannien Paris 11e
Impact réel sur le rendement net Jeanbrun
Hypothèse : T2 40 m² acheté 450 000 € dans un haussmannien 11e avec gardien + ascenseur + CPCU.
- Charges totales annuelles : 40 × 50 = 2 000 €/an
- Part récupérable (~70 %) : 1 400 €/an refacturés au locataire
- Part propriétaire non récupérable (~30 %) : ~600 €/an
- Quote-part travaux décennaux (ravalement 30-40 k€ / 30 lots) : ~100-130 €/an lissés
- Fonds ALUR : ~100 €/an
- Charge nette propriétaire totale : 700 à 850 €/an
Sur un loyer Jeanbrun Loc1 plafonné à ~828 €/mois (T2 35-40 m² × 19,71 € × coef 1,2), cela représente ~1,5 à 2 points de rendement brut amputés. Un rendement brut affiché de 3,2 % tombe ainsi à 1,3 à 1,7 % net de charges, avant fiscalité et avant intérêts d'emprunt.
15.5 — Évolutions 2024-2026 et perspectives
- 2023 : +8 à +12 % (choc gaz / CPCU post-crise énergétique).
- 2024 : +4 à +6 %, plafonnement CPCU à +12 %, baisse réelle ~+8 % sur les budgets globaux.
- 2025 : +4,7 % national (climat + énergie), CPCU +13,3 %.
- 2026 : CPCU +4,5 % attendu, hausse globale modérée. Avenant 110 (revalorisation gardiens janvier 2025) +3 à +5 %.
- DPE collectif obligatoire : copros > 200 lots (2024), 50-200 lots (2025), ≤ 50 lots (2026). Coût 1 000-3 000 € pour un immeuble parisien moyen, non récupérable.
À l'horizon de votre engagement de 9 ans, prévoyez une hausse cumulée 2026-2035 de +20 à +30 %des charges parisiennes (combinaison rénovation thermique obligatoire + indexation CPCU + hausse salariale gardiens). C'est un paramètre que nos cas pratiques de la section 10 intègrent désormais systématiquement.
Paris vs province : Lyon, Bordeaux, Lille pour un Parisien
La vraie question d'un Parisien qui s'intéresse au Jeanbrun, c'est rarement « quel arrondissement ? ». C'est plutôt : est-ce que je dois investir chez moi, ou ailleurs en France ?On a comparé mathématiquement Paris 19e à trois alternatives crédibles en province pour un investisseur francilien : Lyon Part-Dieu, Bordeaux Bastide et Lille Vauban.
16.1 — Comparatif chiffré T2 40 m² neuf, mêmes hypothèses
| Critère | Paris 19e | Lyon Part-Dieu | Bordeaux Bastide | Lille Vauban |
|---|---|---|---|---|
| Zone Jeanbrun | A bis | A | A | B1 |
| Plafond loyer Loc1 2026 | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² |
| Prix m² ancien Q1 2026 | ~7 800 € | ~4 678 € | ~4 116 € | ~3 640-4 287 € |
| Prix m² neuf estimé | 9 500-11 000 € | 5 800-6 500 € | 5 200-5 800 € | 4 800-5 400 € |
| Loyer plafond T2 40 m² | 926 €/mois | 688 €/mois | 688 €/mois | 555 €/mois |
| Loyer marché libre T2 40 m² | ~1 200-1 400 € | ~720-800 € | ~700-780 € | ~710-775 € |
| Décote Jeanbrun vs marché | -25 à -30 % | -10 à -15 % | -10 à -12 % | -15 à -20 % |
| Prix d'achat ref T2 40 m² neuf | ~400 000 € | ~250 000 € | ~220 000 € | ~210 000 € |
| Rendement brut Jeanbrun | 2,78 % | 3,30 % | 3,75 % | 3,17 % |
| Tension locative | Très forte | Forte (encadrement OLL) | Forte (post-correction) | Forte (étudiants Vauban) |
| Risque principal | Cash-flow très négatif | Marché qui plafonne | Bastide en mutation | Quartiers très inégaux |
| Salaire net cible pour tenir cash-flow | ≥ 7 500 €/mois nets | ≥ 4 500 €/mois nets | ≥ 4 000 €/mois nets | ≥ 3 800 €/mois nets |
| Pivot stratégique pour un Parisien | Logique patrimoniale long terme (transmission, donation démembrée) | Diversification fiscale (saturation amortissement 286 k€) | Diversification + cash-flow proche équilibre | Cash-flow positif + ticket accessible TMI 30 % |
16.2 — Saturer le plafond d'amortissement : le calcul que personne ne fait
Voici un point essentiel que les commerciaux promoteurs ne mentionnent jamais. Le Jeanbrun Loc1 plafonne l'amortissement déductible à 8 000 €/an par foyer fiscal(art. 31-I-1° i CGI). Au taux ancien intermédiaire 3,5 %, ce plafond est saturé dès que la base amortissable atteint 228 571 €(8 000 / 3,5 %). En neuf à 3 %, il faut une base de 266 666 €.
Base amortissable optimale = Plafond annuel / Taux d'amortissement
- Plafond Loc1 :8 000 €/an
- Taux ancien intermédiaire :3,5 %
- Base optimale :228 571 €
- Avec décote 80 % du prix d'acquisition :Prix bien ≥ 286 000 €
Pour saturer pleinement le plafond Jeanbrun Loc1, le bien doit être acheté à environ 286 000 € minimum. Tout euro investi au-dessus de ~286 k€ ne génère plus d'avantage fiscal supplémentaire — c'est de l'apport patrimonial pur, à juger sur le rendement et la plus-value latente.
Conséquence directe : à Paris, un T2 40 m² coûte 400 k€ minimum. Vous saturez le plafond, mais 100 k€ supplémentaires ne génèrent aucune économie fiscale incrémentale. À Lyon Part-Dieu, un T2 à 250 k€ est exactement dans la cible : vous saturez juste, sans surinvestir. À Bordeaux Bastideet Lille Vauban, le bien est sous le seuil : vous n'épuisez pas le plafond, mais le rendement brut compense largement.
16.3 — Verdict cabinet par profil
TMI 30 %, apport 50 k€
Points forts
- Lille Vauban ou Bordeaux Bastide
- Ticket d'entrée 210-220 k€, apport 25 % faisable
- Cash-flow proche de l'équilibre
- Économie d'impôt 9 ans : ~26-28 k€
Points de vigilance
- Paris : effort d'épargne mensuel >800 € qui annule l'avantage fiscal
TMI 41 %, apport 100 k€
Points forts
- Lyon Part-Dieu : compromis optimal
- Rendement 3,3 %, marché tendu durable (pôle tertiaire 2030, biotech Gerland)
- Liquidité revente excellente
- Bien à 250 k€ qui sature exactement le plafond Jeanbrun
- Économie d'impôt 9 ans : ~42 800 €
Points de vigilance
- Encadrement loyers strict à Lyon, à intégrer dans la simulation
TMI 45 %, apport 200 k€
Points forts
- Paris 19e si logique patrimoniale (transmission, ancrage familial)
- Sous-jacent capital solide (Grand Paris Express L16/17)
- Économie d'impôt 9 ans : ~44 000 €
- Alternative cabinet : dupliquer Lyon + Bordeaux (2 biens à 250 k€)
- Cumul 2 plafonds = 16 000 €/an d'amortissement, économie 9 ans cumulée ~88 000 €
Points de vigilance
- Paris seul : rendement brut 2,78 %, effort d'épargne >1 000 €/mois sur 9 ans
Synthèse stratégique pour un Parisien
La question n'est pas « Paris ou ailleurs ? » de manière dogmatique. C'est « quelle est ma logique d'investissement ? ».
- Logique fiscale pure (économie d'impôt maximale) : Lyon Part-Dieu ou la duplication Lyon + Bordeaux.
- Logique patrimoniale (capital Paris à transmettre) : Paris 19e ou 18e Nord, en TMI 45 % avec apport conséquent.
- Logique de première opération (apport limité) : Lille Vauban ou Bordeaux Bastide, ticket bas, cash-flow tenable.
Alternatives si le Jeanbrun Paris ne tient pas
Soyons honnêtes : dans la moitié des dossiers que nous étudions, le Jeanbrun Paris n'est pas la meilleure option. TMI trop basse, apport insuffisant, horizon trop court, ou simplement préférence pour un autre véhicule. Voici les six alternatives sérieuses pour un investisseur francilien en 2026, avec leurs profils cibles.
17.1 — LMNP au régime réel
Location meublée déclarée au réel BIC, avec amortissement du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Statut LMNP tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer.
- Avantage fiscal : revenus locatifs nets fiscalement à zéro pendant 15-25 ans.
- Cas Paris : T1 25 m² Paris 13e/14e/20e à 7 800-9 800 €/m² = 195-245 k€. Loyer meublé médian 32-38 €/m²/mois soit 800-950 €/mois. Rendement brut 4-5 %, net d'IR souvent ~3,5 % grâce à l'amortissement.
- Profil cible : TMI 30-45 %, horizon 10-20 ans, apport modéré (30 % suffit).
- Limite 2026 : réforme LF 2025 (art. 84) — les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD. La loi Le Meur impose en outre un enregistrement Declaloc dès mai 2026.
17.2 — Déficit foncier ancien (le levier discret)
Article 156-I-3° CGI : les travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en droit commun, ou 21 400 €/ansi rénovation énergétique passage F/G → A/B/C/D, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026.
- Cas Paris : haussmannien à rénover dans le 9e/10e/11e, 600 k€ achat + 200 k€ travaux énergétiques. À TMI 45 % + PS 17,2 %, gain immédiat ~13 300 € sur le revenu global, le reste (178 600 €) reportable 10 ans sur revenus fonciers.
- Profil cible : TMI 41-45 %, horizon 8-15 ans, fort revenu foncier existant.
- Avantage vs Jeanbrun : pas de plafond loyer, pas d'engagement 9 ans, pas de plafond ressources locataire. Cumul Jeanbrun + déficit foncier : possible sur des biens distincts, à valider au cas par cas.
17.3 — Démembrement temporaire (nue-propriété)
Achat de la nue-propriété à 60-65 % de la pleine propriété pendant 15-20 ans, l'usufruit étant cédé à un bailleur social (Perl, Pichet, Nexity Domeo). Reconstitution automatique de la pleine propriété sans frais en fin de démembrement.
- Avantage fiscal : décote 35-40 %, zéro IFI (art. 968 CGI), zéro taxe foncière, zéro fiscalité locative pendant le démembrement.
- Cas Paris : programmes Perl Esprit Monceau dans le 13e/15e/17e, appartement valeur 500 k€ acheté 325 k€ en NP. Économie IFI ~5 k€/an pour patrimoine taxable.
- Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon 15-20 ans, recherche de capitalisation pure sans gestion locative.
- Limite : aucun cash-flow pendant le démembrement.
17.4 — SCPI européennes
SCPI investies hors France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, Portugal). Iroko Zen a affiché 7,14 % en 2025, Corum Origin/XL un niveau similaire. La fiscalité bénéficie des conventions fiscales bilatérales.
- Avantage fiscal : 0 % de prélèvements sociaux sur la fraction étrangère (arrêt de Ruyter CJUE C-623/13). Méthode du crédit d'impôt (Allemagne) ou du taux effectif (Pays-Bas, Belgique). Frottement fiscal réel : 5 à 15 % vs 47,2 % pour une SCPI 100 % France en TMI 30 %.
- Cas comparatif : 100 k€ apport Jeanbrun (~30 % d'un 330 k€) vs 100 k€ en SCPI Iroko Zen = ~6 800 €/an net après IS local, vs Jeanbrun = cash-flow négatif les 9 premières années.
- Profil cible : TMI 11-30 %, apport faible, horizon 8-15 ans, recherche de liquidité.
Pour la fiscalité détaillée par pays, voir notre guide Fiscalité SCPI européennes par pays 2026.
17.5 — Loc'Avantages (ANAH)
Conventionnement ANAH 6 ans avec loyer plafonné. Réduction d'impôt : 15 % (Loc1, -15 % marché), 35 % (Loc2, -30 %), 65 % (Loc3, -45 % + intermédiation locative) sur les loyers bruts. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par l'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025).
- Cas Paris zone A bis : plafonds 2026 fixés par décret du 06/01/2026 au niveau arrondissement, +1,04 % vs 2025. Cumul avec déficit foncier autorisé.
- Profil cible : TMI 11-30 %, propriétaire d'un bien existant, recherche d'avantage fiscal sans investissement neuf.
- Avantage vs Jeanbrun : compatible avec l'ancien sans travaux lourds, simple à mettre en place. Inconvénient : loyer fortement décoté, gain inférieur sur 6 ans.
17.6 — SCI à l'IS pour transmission familiale
Détention via société soumise à l'IS 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Amortissement comptable du bâti (gros œuvre 50 ans, second œuvre 15-25 ans, aménagements 8-12 ans). Transmission par donation des parts qui purge la plus-value latente.
- Cas Paris : bien à très haute valeur (≥ 1 M€), holding familiale, transmission enfants.
- Profil cible : TMI 41-45 %, IFI, horizon transmission, patrimoine élevé.
- Limite majeure : à la cession, plus-value professionnelle (PV = prix - VNC) sans abattement pour durée de détention. La fiscalité de sortie est très lourde si l'on vend l'immeuble plutôt que les parts.
17.7 — Tableau récapitulatif des 6 alternatives
| Alternative | TMI cible | Horizon | Ticket d'entrée | Gain fiscal annuel |
|---|---|---|---|---|
| LMNP régime réel | 30-45 % | 10-20 ans | 200 k€ | IR locatif ~0 € |
| Déficit foncier ancien | 41-45 % | 8-15 ans | 600 k€+ | 6 600-13 300 € |
| Nue-propriété (démembrement) | 41-45 % + IFI | 15-20 ans | 200 k€ | IFI -3 à -10 k€ |
| SCPI européennes | 11-30 % | 8-15 ans | 1-100 k€ | PS évités (-17,2 %) |
| Loc'Avantages (ANAH) | 11-30 % | 6-9 ans | Bien existant | 15-65 % loyers |
| SCI à l'IS (transmission) | 41-45 % + transmission | 20+ ans | 500 k€+ | -25 % sur résultat |
Le réflexe cabinet : ne jamais raisonner sur un seul dispositif
Un dossier patrimonial bien construit cumule rarement un seul outil. Une stratégie typique pour un cadre parisien TMI 41 % en 2026 peut associer : (1) un Jeanbrun à Lyon Part-Dieu (250 k€, saturation plafond), (2) 50 k€ en SCPI européennes (rendement net 6-8 %, liquidité), (3)le PER individuel à hauteur de 10 % des revenus annuels (déduction TMI directe). C'est cette superposition d'enveloppes qui produit le meilleur rapport rendement / fiscalité / risque, pas le choix d'un seul dispositif. C'est ce que nous bâtissons avec nos clients lors d'un diagnostic patrimonial complet.
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Glossaire — 16 notions clés Jeanbrun Paris
Lexique de référence des termes techniques et juridiques rencontrés dans l'investissement Jeanbrun à Paris en 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, CCH, BOFiP) ou à un acte officiel (DRIHL, INSEE) pour sécuriser votre lecture et votre dossier.
| Notion | Définition courte | Référence |
|---|---|---|
| Dispositif Jeanbrun | Successeur du Pinel : déduction d'assiette via amortissement (3,5 % ancien intermédiaire) sur les revenus fonciers, applicable aux acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028. Engagement de location nue 9 ans à usage de résidence principale. | Art. 31-I-1° i et j CGI ; Loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 |
| Zone A bis | Zonage le plus tendu : Paris intra-muros + ~75 communes Petite Couronne + Île-de-France resserrée. Plafond de loyer Jeanbrun 2026 = 19,71 €/m²/mois. | Arrêté du 30/09/2014 modifié ; BOI-BAREME-000017 |
| Plafond loyer Jeanbrun A bis | 19,71 €/m²/mois × coefficient multiplicateur min(0,7 + 19/S ; 1,2) où S = surface utile (habitable + 50 % annexes plafonnées 8 m²). Studio 25 m² ≈ 591 €/mois ; T3 60 m² ≈ 1 187 €/mois. | BOI-BAREME-000017 (MAJ 10/03/2026) |
| Plafond ressources Loc1 A bis | Personne seule 44 344 €/an, couple 66 276 €, +1 charge 86 878 €, +2 = 103 727 €, +3 = 123 415 €. Référence RFR N-2 sur l'avis d'imposition du locataire. | BOI-BAREME-000017 section II-F |
| Encadrement DRIHL Paris | Loyer de référence majoré (LRM) par secteur, typologie et époque. Pour T2 vide avant 1946 : 30,5 €/m² (19e/20e) à 40,3 €/m² (1er/4e). Cumul avec plafond Jeanbrun : c'est le plus bas qui mord. | Arrêté préfectoral 2025-06-16-00003 du 16/06/2025 |
| Coefficient multiplicateur | Formule 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2. Avantage les petites surfaces (studio max 1,2), neutralise les grandes (T4+ proche 1,0). Surface utile = habitable + 50 % annexes (max 8 m²). | BOI-BAREME-000017 ; art. R. 111-2 CCH |
| DPE A ou B post-travaux | Condition d'éligibilité Jeanbrun ancien : passage de classe énergétique vers A ou B après travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition. Audit RGE préalable obligatoire. | Art. 31-I-1° j CGI |
| Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) | Vote en AG copropriété à la majorité simple (art. 24) pour les travaux d'entretien-rénovation programmés sur 10 ans. Obligatoire pour les copropriétés > 15 ans. | Art. 14-2, 24 et 25 loi 1965 ; art. L. 126-31 CCH |
| Super Jeanbrun (cumul LLI) | Cumul Jeanbrun + LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : TVA 10 % à l'achat + crédit de taxe foncière 16-20 ans + amortissement Jeanbrun. Programmes opérateurs agréés (CDC, Paris Habitat, RIVP, Elogie-Siemp). Économie cumulée ≥ 60 k€ sur T3 480 k€. | Art. 279-0 bis A CGI ; art. 31-I-1° CGI |
| Plafond niches 10 000 € | Plafond global art. 200-0 A CGI. Le Jeanbrun est une déduction d'assiette (réduit le revenu foncier imposable AVANT calcul de l'impôt) — il N'ENTRE PAS dans le plafond niches. Différence majeure vs Pinel et Girardin. | Art. 200-0 A CGI |
| Réintégration amortissements PV | Position prudente du cabinet : à la cession après 9 ans, les amortissements Jeanbrun déduits seraient réintégrés dans la PV imposable (lecture par analogie avec art. 150 VB III CGI réforme LMNP LF 2025 art. 84). Doctrine BOFiP non publiée au 7 mai 2026. | Art. 150 VB III CGI ; LF 2025 art. 84 |
| PV particuliers (sortie 22/30 ans) | Régime privé applicable à la cession Jeanbrun à 22 ans = exonération IR (art. 150 VC), à 30 ans = exonération IR + PS. PS 17,2 % maintenus en LFSS 2026 sur les PV immobilières. | Art. 150 U et 150 VC CGI |
| Donation démembrée | Transmission de la nue-propriété des parts ou du bien avec réserve d'usufruit : décote barème art. 669 (NP 50 % entre 51-60 ans, 60 % entre 61-70, 70 % entre 71-80) + abattements 100 k€/enfant et 31 865 €/petit-enfant renouvelables tous les 15 ans. | Art. 669, 779, 790 B CGI |
| SCI familiale Jeanbrun | Investissement Jeanbrun via SCI possible UNIQUEMENT à l'IR (art. 8 CGI). SCI à l'IS exclue. Bascule IR → IS irréversible si meublé > 10 % CA (art. 206-2). Interdit : louer le bien Jeanbrun à un associé ou ascendant/descendant. | Art. 8 et 206-2 CGI |
| Indices ILC / ILAT | ILC pour bail commercial (résidences services), ILAT pour activités tertiaires. IRL pour les baux d'habitation (location nue, applicable au Jeanbrun). Indices INSEE publiés trimestriellement. | INSEE — IRL, ILC, ILAT |
| Domiciliation fiscale France | Condition d'éligibilité Jeanbrun : le bailleur doit être domicilié fiscalement en France au sens de l'art. 4 B CGI au moment de la souscription du bail. Un expatrié devient éligible dès son retour en France. | Art. 4 B CGI |
Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine capitalistiquement indépendant, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine), titulaire de la Carte T n° 7301 2024 000 000 014. Sources mobilisées : CGI art. 4 B, 8, 31-I-1° i et j, 150 VB, 150 VC, 200-0 A, 206-2, 279-0 bis A, 669, 779, 790 B ; CCH art. L. 126-31, R. 111-2 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; loi 1965 art. 14-2, 24 et 25 ; loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 84 (réforme PV LMNP) ; loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47 (création Jeanbrun) ; LFSS 2026 (PS 17,2 % maintenus revenus fonciers) ; BOI-BAREME-000017 (MAJ 10/03/2026) ; arrêté préfectoral 2025-06-16-00003 du 16/06/2025 (encadrement Paris). Article rédigé selon la loi de finances 2026 et la loi de financement de la sécurité sociale 2026 en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.