Jeanbrun 2026 : 7 cas chiffrés, votre profil dedans ?

Un Jeanbrun en 2026, ça rapporte combien selon votre TMI ? Entre 20 304 € (TMI 11 %) et 70 416 € (TMI 45 % + CEHR) d'économies d'impôt cumulées sur 9 ans, pour un TRI sur apport de 5 à 9 % selon la zone et l'horizon. On vous a chiffré 7 cas illustratifs — pas des fourchettes vagues, des euros à la ligne près.

Le problème classique avant de signer un Jeanbrun ? Le promoteur vous montre sa simulation, pas la vôtre. Avant de bloquer 250 000 € sur 9 ans, vous voulez un cas chiffré qui colle à votre TMI et à votre marché. C'est ce qu'on a fait ici : 7 profils nominatifs (Thomas, Élodie & Maxime, Dr Benmoussa, Françoise, famille Dupont, SCI Leroy-Constans, Julien), 4 horizons (9, 12, 15 et 22 ans), aucun chiffre maquillé.

Le résumé avant d'attaquer les cas. Le Jeanbrun tape juste pour les TMI 41-45 % (économie 4 656 à 4 976 €/an sur 8 000 € d'amortissement) ; il reste intéressant en TMI 30 % (3 776 €/an) ; en TMI 11 %, oubliez — 2 256 €/an, vous gagnez davantage en déficit foncier. Côté bien, la zone optimale se situe entre 270 000 et 285 000 € : au-delà, l'amortissement plafonne à 8 000 € et chaque euro investi en plus ne rapporte plus rien fiscalement. Quant à la réintégration PV (art. 150 VB III CGI), elle commence à fondre à 15 ans et disparaît côté IR à 22 ans.

Avant les 7 cas, posons la méthode qu'on utilise au cabinet sur chaque dossier. Elle suit le cadre 2026 (art. 31-I-1° i et j CGI, arrêté du 6 janvier 2026, BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) et évite les 5 raccourcis qu'on voit tourner en simulation commerciale.

1. BASE AMORTISSABLE = prix HT × 80 % (neuf)
   ou = (prix + travaux éligibles) × 80 % (ancien)

2. AMORTISSEMENT BRUT = Base × taux du niveau
   Loc1 neuf 3,5 % | Loc2 neuf 4,5 % | Loc3 neuf 5,5 %
   Loc1 ancien 3 % | Loc2 ancien 3,5 % | Loc3 ancien 4 %

3. PLAFOND ANNUEL : min(amort ; 8 000 / 10 000 / 12 000 €)

4. ÉCONOMIE FISCALE = amort plafonné × (TMI + 17,2 % PS)
   Si amort excède RF : sort du déficit non tranché par les textes

5. CASHFLOW NET MENSUEL =
   + loyer plafonné (Plafond × S × min(0,7 + 19/S ; 1,2))
   − charges copro non récupérables
   − taxe foncière (TF)
   − assurance PNO
   − gestion locative 7 %
   − mensualité crédit TOTALE (capital + intérêts + assurance)
   + économie fiscale / 12
   × (11 / 12) pour 1 mois vacance annuelle

6. PV À LA REVENTE (art. 150 VB III CGI) :
   Prix revente − (Prix acq + frais + travaux − amort cumulés)
   × (1 − abattement art. 150 VC IR) × 19 %    ⟶ IR
   × (1 − abattement art. 150 VC PS) × 17,2 %  ⟶ PS
   + surtaxe art. 1609 nonies G si PV taxable > 50 000 €

7. TRI APPORT : résoudre VAN = 0 sur les flux
   t0 : −(apport + frais)
   t1..tN-1 : cashflow + économie fiscale
   tN : prix revente − CRD − IR/PS/surtaxe PV

Concrètement, chaque cas pratique suivant applique rigoureusement ces 7 étapes. Notre simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine automatise ces 7 étapes avec les constantes officielles BOFiP mises à jour.

Avant tout calcul, il faut connaître votre zone. La France est découpée en 5 niveaux (A bis pour Paris et la petite couronne, A pour les grandes métropoles comme Lyon, Toulouse, Nantes ou Rennes, B1 pour les agglomérations moyennes comme Nancy, B2 et C pour le reste ; liste officielle des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026). Chaque zone fixe le loyer maximum au m² que vous pouvez demander si vous voulez le Jeanbrun. Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé — et donc plus le Jeanbrun est cohérent avec le marché. Détail complet par zone et niveau dans notre guide plafonds loyer Jeanbrun 2026. Source officielle : arrêté du 6 janvier 2026 (JORF 31/01/2026) et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026.

Petit piège technique à connaître : la loi corrige le plafond en fonction de la surface du logement, pour ne pas pénaliser les petites surfaces (où le €/m² est mécaniquement plus élevé). On applique un coefficient de pondération surface = 0,7 + (19/S), plafonné à 1,2, où S = surface utile en m². Concrètement, un studio de 25 m² touche le coefficient maximal 1,2 (loyer plafond +20 %). Un T3 de 60 m² obtient 1,017 (presque pas de majoration). Un T5 de 100 m² descend à 0,89 (plafond rogné de 11 %).

Premier réflexe Jeanbrun : on n'amortit pas le prix total du bien, seulement 80 %. La raison est simple — fiscalement, le terrain ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas. Les 20 % restants représentent cette part terrain forfaitaire. La conséquence est lourde : pour chaque niveau Loc1/Loc2/Loc3, il existe un prix-plafond optimal au-delà duquel votre amortissement bute sur 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an. Acheter plus cher ne déclenche plus aucune économie fiscale supplémentaire.

Concrètement, pour un investisseur TMI 41 % visant une économie fiscale maximale, acheter un bien à 280 000 € en Loc1 neuf est plus efficient qu'un bien à 400 000 € (amortissement identique 8 000 €/an plafonné). Passer d'un bien à 280 k€ Loc1 à un bien à 277 k€ Loc2 (social) gagne 2 000 €/an d'amortissement mais coûte 30 % de loyer en moins : arbitrage à réaliser selon TMI et horizon.

Thomas Vincenti, 34 ans, célibataire, cadre commercial chez un éditeur de logiciels à La Défense. Salaire brut 85 000 €/an + prime 15 000 €. TMI 41 %. Patrimoine net 120 000 €, résidence principale à Levallois (locatif). Il souhaite se constituer un patrimoine locatif parisien avant un potentiel changement de situation familiale dans 5-7 ans, horizon de conservation 15-20 ans.

Projet : acquisition VEFA d'un T2 neuf de 42 m² à Paris 11e, livraison prévue été 2027. Prix d'acquisition 310 000 € + 4 500 € frais réduits VEFA = 314 500 € tout compris. Financement : 50 000 € apport + 265 000 € prêt sur 25 ans à 3,9 % (mensualité 1 382 €). Niveau Loc2 social retenu (plafond de loyer -30 % vs intermédiaire mais taux 4,5 % vs 3,5 %). Pour un panorama des arrondissements parisiens viables en Jeanbrun, consultez notre guide Jeanbrun Paris — arrondissements, loyers et cash-flow. Pour les profils Lyonnais ou ceux qui hésitent entre Paris et la 2^e métropole patrimoniale française, voir notre comparatif chiffré Jeanbrun Lyon — 6 secteurs viables et encadrement OLL. Pour la cible Marseille (zone A sans encadrement OLL — un avantage stratégique unique), voir Jeanbrun Marseille — 4 arrondissements vraiment rentables (5e/6e/9e/12e). Pour la cible Toulouse (zone A depuis 10/2023, 4^e ville de France, Aerospace Valley 85 000 emplois, sans encadrement ELAN), voir Jeanbrun Toulouse — 5 quartiers viables (Cartoucherie, Andromède, Montaudran, Compans, Borderouge). Pour la cible Nice (5^e ville de France, zone A confirmée sans encadrement ÉLAN, tension locative record 26-28 candidats/annonce — 2^e France après Paris), voir Jeanbrun Nice — 6 quartiers viables (Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan). Pour la cible Bordeaux (9^e ville intra-muros, zone A confirmée avec Pessac reclassée 2024, ENCADREMENT ELAN ACTIF depuis 15/07/2022 — arrêté 20/06/2025, OIN Euratlantique 738 ha + Brazza 4 600 logements), voir Jeanbrun Bordeaux — 5 quartiers viables (Saint-Michel/Capucins, Belcier-Euratlantique, Bacalan/Bassins à Flot, Bastide-Brazza, Pessac-Talence).

Pour Thomas, on parle d'un effort d'épargne de 735 €/mois sur 9 ans, soit 79 380 € sortis du compte. La contrepartie tient en trois lignes : 52 380 € d'économie fiscale cumulée, un appartement parisien qui devrait grappiller 1,5 à 2 % par an (+95 000 € sur 15 ans en projection prudente), et environ 120 000 € de capital remboursé au bout de 15 ans. À la revente en année 20 (Thomas a 54 ans) à 380 000 € : PV brute = 380 000 − 314 500 + amortissements cumulés 90 000 (9 × 10 000) = 155 500 €. Abattement IR à 20 ans = 15 × 6 % = 90 %, PS = 15 × 1,65 % = 24,75 % (art. 150 VC CGI). Impôts PV : 155 500 × 10 % × 19 % = 2 955 € IR + 155 500 × 75,25 % × 17,2 % = 20 127 € PS = 23 082 € (hors surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR 15 550 < 50 000, pas de surtaxe). Produit net de revente : 380 000 − capital restant dû ≈ 75 300 − 23 082 d'impôts ≈ 281 600 €, à mettre en face de l'apport de 50 000 € et de l'effort d'épargne cumulé (qui s'alourdit après la 9^e année, une fois l'économie fiscale terminée).

Élodie Garnier, 32 ans, chargée de communication, et Maxime Garnier, 35 ans, chef de projet IT. Couple marié sans enfants (mariage sous régime de la communauté réduite aux acquêts). Revenus cumulés nets 75 000 €/an, TMI 30 %. Ils recherchent leur premier investissement locatif sécurisé dans leur ville (Nantes), horizon 15 ans minimum.

Projet : acquisition en indivision 50/50 d'un T3 neuf de 62 m² avec balcon 6 m² à Nantes Île de Nantes. Prix 245 000 € + 5 000 € frais = 250 000 € total. Financement : 40 000 € apport + 210 000 € prêt sur 22 ans à 3,8 % (mensualité 1 172 €). Niveau Loc1 intermédiaire retenu (maximise le loyer perçu).

Pour Élodie et Maxime, le cashflow reste proche de l'équilibre — 125 € à sortir chaque mois, c'est gérable. Trois leviers expliquent ce confort : un emprunt qui couvre 84 % du financement, un loyer plafond très proche du marché nantais, et l'économie fiscale TMI 30 qui amortit le coup dès la 1^re année. Sur 22 ans, revente 294 000 € (appréciation d'environ 0,85 %/an, conservatrice) : PV brute = 294 000 − 250 000 + amortissements cumulés 61 740 (9 × 6 860) = 105 740 €. Abattement IR à 22 ans = 100 % (exonération complète). Abattement PS à 22 ans = 16 × 1,65 % + 1 × 1,60 % = 28,00 % (art. 150 VC CGI). PS taxable : 105 740 × 72 % × 17,2 % = 13 094 €. Surtaxe 1609 nonies G inapplicable (l'assiette exonérée IR ne déclenche pas de surtaxe). Impôt total PV : 13 094 € (PS uniquement). Net patrimonial sur 22 ans : 294 000 − capital restant dû (0 €, prêt de 22 ans soldé) − 13 094 impôts − 40 000 apport = +240 906 € sur 40 k€ d'apport, soit un multiple de 6,0× l'apport (hors effort d'épargne mensuel cumulé).

Dr Ahmed Benmoussa, 48 ans, chirurgien-dentiste, gérant majoritaire d'une SELARL (société d'exercice libéral) à Bordeaux. Célibataire, revenu imposable au barème d'environ 300 000 €/an (rémunération de gérant et BNC), revenu fiscal de référence supérieur à 250 000 €. Sa tranche marginale est à 45 % (au-delà de 181 917 € pour une part, art. 197 CGI), et il déclenche en plus la CEHR de 3 % au-delà de 250 001 € de RFR (art. 223 sexies CGI). Soit un taux marginal effectif de 48 % avant prélèvements sociaux. Patrimoine net 1,2 M€, déjà propriétaire de 2 biens locatifs anciens à Bordeaux. Cherche un bien premium à Paris pour diversifier géographiquement.

Projet : acquisition d'un studio VEFA de 22 m² à Paris 9e, livraison 2027. Prix 195 000 € + 3 500 € frais = 198 500 €. Financement 100 % emprunt 198 500 € sur 20 ans à 3,8 % (mensualité 1 183 €), apport préservé pour PEA et PER. Niveau Loc3 très social. Hypothèse : ce studio est le seul logement du foyer qui ouvre droit à l'amortissement Jeanbrun (ses deux biens anciens de Bordeaux n'en bénéficient pas). 100 % des revenus bruts des logements bénéficiaires relèvent donc de la location très sociale, ce qui porte le plafond annuel de 8 000 € à 12 000 € (CGI, art. 31, I, 1°, i : majoration de 4 000 € « lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires » sont affectés à la location très sociale). Sans cette condition, le plafond resterait à 8 000 € et l'amortissement retenu tomberait à 8 000 €/an.

Pour Dr Benmoussa, le cashflow négatif de −502 €/mois pèse (environ 54 200 € sur 9 ans), mais ses revenus l'absorbent sans douleur. Dr Benmoussa joue sur trois tableaux. Le premier, c'est la défiscalisation : 50 348 € sur 9 ans, et à sa tranche (45 % + CEHR) chaque euro d'amortissement compte double. Le deuxième, c'est le bien lui-même — un studio parisien neuf, qu'on projette prudemment à 290 000 € dans vingt ans (195 000 × 1,02²⁰). Le troisième, plus discret mais important pour lui, c'est de diversifier son parc bordelais. À 20 ans, revente 290 000 € : PV brute = 290 000 − 198 500 + amortissements cumulés 77 220 = 168 720 €. Abattement IR à 20 ans = 15 × 6 % = 90 %, PS = 15 × 1,65 % = 24,75 % (art. 150 VC CGI). IR = 168 720 × 10 % × 19 % = 3 206 €. PS = 168 720 × 75,25 % × 17,2 % = 21 836 €. Surtaxe 1609 nonies G sur 16 872 € taxable IR : < 50 000 € → pas de surtaxe. Total impôt PV : 25 042 €. Produit net de revente : 290 000 − 25 042 ≈ 265 000 € (prêt de 20 ans soldé), sans apport initial mais avant déduction de l'effort d'épargne cumulé.

Françoise Lambrecht, 67 ans, retraitée, veuve. Retraite 2 450 €/mois + revenus fonciers locatifs 8 000 €/an d'un T2 ancien à Villeurbanne hérité de son mari. Revenu global imposable 37 400 €/an, TMI 11 %. Patrimoine liquide 230 000 € (AV + livrets). Cherche à diversifier son patrimoine immobilier avec un second bien à Lyon.

Projet envisagé : T2 ancien 48 m² à Lyon 3e, prix 170 000 € + 60 000 € de travaux = 230 000 € total en cash. Niveau Loc1 intermédiaire envisagé. Notre rôle CGP est de lui montrer que le Jeanbrun n'est pas optimal pour son profil et qu'une alternative est préférable.

Pour Françoise, le tableau tranche le débat sans appel : 1 151 €/an contre environ 4 610 € dès l'année 1, le déficit foncier classique gagne sur tous les terrains. Attention au détail qui fausse beaucoup de simulations : la part du déficit imputée sur le revenu global (21 400 €) n'allège que l'impôt sur le revenu, à 11 % pour Françoise ; les prélèvements sociaux de 17,2 % ne sont économisés que sur la part qui absorbe des revenus fonciers (CGI art. 156, I, 3° ; CSS art. L. 136-6, I, a). Notre conseil tient en une phrase : on laisse tomber le Jeanbrun, et on bascule vers un déficit foncier pur avec rénovation énergétique complète (passage DPE F → C ou B). La fenêtre art. 156-I-3° CGI plafond 21 400 € prorogée par la LF 2026 jusqu'au 31/12/2027 est une vraie opportunité pour les TMI bas : en 1 an, ce dispositif rapporte ce que Jeanbrun rapporte en 4 ans à Françoise. À retenir : un dispositif fiscal n'existe pas dans l'absolu, il existe pour une TMI. Le Jeanbrun n'échappe pas à la règle — et pour Françoise il rame.

Pierre Dupont, 44 ans, directeur régional d'une banque, et Mireille Rakotovao-Dupont, 42 ans, pharmacienne titulaire d'une officine. 3 enfants (9, 13, 16 ans). Revenus cumulés nets 165 000 €/an, TMI 41 %. Patrimoine net 680 000 € (RP Rennes + 2 AV + PER). Ils souhaitent préparer l'avenir des enfants (études supérieures + apport premier logement) via un investissement Jeanbrun transmis par donation-partage à 20 ans.

Projet : T4 neuf de 82 m² à Bruz, près du campus de Ker Lann (pôle universitaire et de recherche au sud de Rennes), commune classée en zone B1. Prix 295 000 € + 6 000 € frais = 301 000 €. Financement : 60 000 € apport + 241 000 € prêt sur 20 ans à 3,8 % (mensualité 1 435 €). Niveau Loc2 social (plafond 10 000 €) pour optimiser l'amortissement sur ce T4 grand format.

Concrètement pour la famille Dupont-Rakotovao, l'effort d'épargne est de 487 €/mois × 9 ans = 52 596 € cumulés, économie fiscale de 52 380 € déjà déduite. La stratégie patrimoniale long terme est la clé : à 20 ans, donation-partage en nue-propriété aux 3 enfants (parts égales), gel des valeurs à leur niveau 2046 (art. 1078 C. civ.). Valorisation projetée bien : 370 000 € (+25 %). Abattement donation-partage 100 000 € × 2 parents × 3 enfants = 600 000 € disponibles sur les 15 ans. Résultat : bien transmis sans droits de donation, prêt de 20 ans intégralement remboursé, patrimoine constitué en gommant largement l'effort d'épargne initial.

La SCI Leroy-Constans est constituée par Jean-Michel Leroy (58 ans, directeur commercial, TMI 41 %) et Hélène Constans-Leroy (56 ans, médecin généraliste, TMI 41 %), ainsi que leurs 3 enfants majeurs : Cédric (28 ans, développeur web, TMI 30 %), Amandine (26 ans, doctorante, TMI 11 %), et Nicolas (24 ans, ingénieur junior, TMI 30 %). Parts : Leroy 40 %, Constans 40 %, Cédric 10 %, Amandine 5 %, Nicolas 5 %. SCI IR (transparente fiscalement).

Projet : acquisition d'un T3 neuf 68 m² à Toulouse Compans-Caffarelli. Prix 380 000 € + 7 000 € frais = 387 000 €. Financement SCI : 100 000 € apport (40 k Leroy + 40 k Constans + 20 k mutualisé enfants) + 287 000 € prêt sur 20 ans à 3,9 % (mensualité 1 726 €). Niveau Loc1 intermédiaire.

Pour la SCI Leroy-Constans, le pur calcul fiscal annuel n'est qu'un effet secondaire. Ce qu'on vient chercher, c'est l'outil SCI. D'abord, transmettre par tranches : on donne des parts aux enfants en gelant la valeur d'aujourd'hui via une donation-partage (art. 1078 C. civ.). Plus tard, on pourra démembrer — usufruit aux parents, nue-propriété aux enfants — sans toucher au bien. Au décès, pas d'indivision : la gérance continue, point. Côté IFI, la structure ouvre une décote de minorité quand les parts sont fractionnées (art. 965 CGI). Et côté famille, des statuts plus un règlement intérieur valent dix conseils de famille houleux. Pour le montage complet, voir notre guide Jeanbrun via SCI familiale. Précautions clés : objet social explicitant bail 9 ans Jeanbrun, clause d'agrément, statuts rédigés par notaire. Location à un associé interdite (doctrine transposée du Pinel, art. 31-I-1° i.4 CGI implicite).

Julien Fréchou, 28 ans, ingénieur junior dans l'industrie automobile à Nancy. Célibataire, salaire net 42 000 €/an, TMI 30 %. Patrimoine 25 000 € (Livret A + AV). Premier investissement immobilier, cherche à se lancer avec un budget limité via le Jeanbrun ancien avec travaux de rénovation énergétique.

Projet : T2 ancien 45 m² à Nancy centre, prix 135 000 € + 45 000 € travaux éligibles (rénovation énergétique complète DPE F→C). Total 180 000 € + 4 000 € frais = 184 000 €. Financement : 24 000 € apport (frais compris) + 160 000 € prêt sur 25 ans à 3,9 % (mensualité 835 €). Niveau Loc1 intermédiaire en Jeanbrun ancien (art. 31-I-1° j CGI, taux 3 %).

Pour Julien, le Jeanbrun ancien rapporte 2 039 € d'économie d'impôt par an (4 320 € d'amortissement × 47,2 %), soit environ 18 350 € sur 9 ans. Attention à une idée reçue : les 45 000 € de travaux entrent dans la base amortissable et ne peuvent donc pas, en plus, créer un déficit foncier (art. 31, I, 1°, j du CGI, dernier alinéa). Côté cashflow, le loyer plafond (environ 596 €/mois : 11,80 × 1,12 × 45) ne couvre pas la mensualité de 835 € ; l'économie d'impôt (environ 170 €/mois) n'en comble qu'une partie. À retenir pour un primo-investisseur TMI 30 % : l'ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix ouvre le Jeanbrun, mais l'effort d'épargne reste réel.

À 9 ans, vous tombez dans le pire scénario fiscal : l'abattement plus-value est ridicule (24 % côté IR, 6,6 % côté prélèvements sociaux — art. 150 VC du CGI). Concrètement, l'impôt sur la plus-value mange souvent toute votre économie fiscale des 9 années. Vous avez réduit vos impôts pendant 9 ans... pour les repayer à la revente.

12 ans, c'est l'horizon des gens pressés qui ne peuvent pas attendre 22 ans. L'abattement IR monte à 42 %, les PS à 11,55 % — vous payez environ 8 000 € d'impôt de moins sur la plus-value qu'à 9 ans (≈ 51 000 € à 9 ans pour Thomas). Pour le cas Thomas Paris, PV taxable après abattement IR : 155 500 × 58 % = 90 190 € → IR 17 136 €. PS : 155 500 × 88,45 % × 17,2 % = 23 657 €. Surtaxe : 90 190 × 2 % = 1 804 €. Total impôt PV : 42 597 €. Gain net 12 ans = éco des 9 ans d'amortissement (52 380 €) − 42 597 € = +9 783 € + plus-value sur le prix (380 000 − 314 500 = 65 500 €).

Tenez 15 ans et vous basculez côté gagnant. L'abattement IR atteint 60 %, les PS 16,5 % : autrement dit, l'économie fiscale empochée depuis le départ couvre largement l'impôt à la revente. C'est le seuil de break-even où vous arrêtez d'avoir peur du fisc. Pour le cas Élodie & Maxime Nantes, revente à 15 ans à environ 278 200 € (même appréciation de 0,85 %/an) : PV brute = 278 200 − 250 000 + 61 740 d'amortissements = 89 940 €. PV taxable IR : 89 940 × 40 % = 35 976 € → IR 6 835 €. PS : 89 940 × 83,5 % × 17,2 % = 12 917 €. Surtaxe inapplicable (< 50 000 €). Total impôt PV : 19 752 €, couvert par l'économie fiscale des 9 ans (29 142 €), avec en plus 33 200 € de plus-value sur le prix d'achat.

À 22 ans, la fiscalité plus-value se met en sommeil. L'IR passe à zéro (100 % d'abattement) et seuls 72 % de la plus-value restent taxables aux prélèvements sociaux (abattement de 28 % : 16 × 1,65 % de la 6^e à la 21^e année + 1,60 % pour la 22^e). C'est l'horizon optimal pour la transmission patrimoniale. Pour le cas famille Dupont, PV à 22 ans (bien à 370 000 €) : 370 000 − 301 000 + amort cumulés 90 000 = 159 000 €. IR = 0 (exo). PS = 159 000 × 72 % × 17,2 % = 19 691 €. Donation-partage en nue-propriété aux 3 enfants possible, gel des valeurs.

Revendre avant 9 ans, c'est rompre l'engagement. La règle est fixée par l'art. 31, I, 1°, i et j du CGI : le revenu foncier de l'année de la rupture est majoré du montant des amortissements déduits, avec application du système du quotient, qui atténue l'effet de la progressivité du barème. L'impôt des années passées n'est pas recalculé : tout se joue sur l'année de la rupture.

Le TRI — taux de rendement interne — c'est le pourcentage annuel que rapporte vraiment votre apport, une fois tous les flux compilés. Il sert à mettre le Jeanbrun en face d'une assurance-vie (AV), d'un Plan d'épargne retraite (PER), de SCPI ou de la bourse. Notre méthode de calcul : à l'année 0, on sort l'apport et les frais ; chaque année, on additionne cashflow + économie d'impôt ; à la revente, on encaisse le prix net.

Pour situer : au-dessus de 5 %, on commence à parler d'un placement honnête ; à partir de 7 %, c'est clairement bon ; passé 10 %, vous battez la quasi-totalité des produits disponibles en banque. Pour un TMI à 41 ou 45 % qui tient 15 à 22 ans, le Jeanbrun écrase le fonds euros AV (2-3 %) et passe devant les SCPI européennes (4-6 %) — avec, en bonus, l'effet de levier du crédit immobilier.

L'amortissement Jeanbrun se calcule au jour le jour depuis la date de mise en location effective, pas depuis la date d'acquisition. Cette règle issue de la doctrine fiscale classique impose un pro rata temporis strict la première année.

AMORT ANNÉE 1 = Amortissement annuel complet × (nb jours location / 365)

Exemple : achat 15/03/2026, mise en location 01/10/2026.
Nb jours location en 2026 : du 01/10 au 31/12 = 92 jours.
Pro rata = 92 / 365 = 25,2 %.

Pour un bien 280 000 € Loc1 neuf :
Amort annuel complet = 280 000 × 80 % × 3,5 % = 7 840 €
Amort année 1 (2026) = 7 840 × 25,2 % = 1 976 €

Les 9 années pleines courent ensuite 2027 à 2035.
L'année N+9 (2035) sera aussi proratisée.

IMPORTANT : délai max acquisition → mise en location = 12 mois.
Au-delà, risque de requalification et perte avantage fiscal.

Si vous gagnez bien votre vie, deux étages d'imposition supplémentaires s'ajoutent. La surtaxe plus-value (art. 1609 nonies G CGI) prélève 2 à 6 % dès que votre plus-value nette dépasse 50 000 € (après abattements 150 VC). La CEHR — Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI) ajoute 3 ou 4 % au TMI marginal selon votre RFR (Revenu Fiscal de Référence).

Jeanbrun et déficit foncier classique (art. 156-I-3° CGI) peuvent coexister, mais pas sur les mêmes dépenses : le dernier alinéa du j de l'art. 31, I, 1° exclut du déficit foncier les travaux déjà amortis au titre du Jeanbrun ancien. Le déficit foncier reste ouvert pour les charges et les travaux qui n'entrent pas dans la base amortissable, ou sur un autre bien. Plafond déficit foncier : 10 700 €/an imputable sur revenu global, porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D (prorogation LF 2026 jusqu'au 31/12/2027).

En pratique, l'amortissement Jeanbrun rabote d'abord vos revenus fonciers positifs. Lorsqu'il crée lui-même un déficit, son sort n'est pas tranché par les textes : l'art. 156, I, 3° vise les déficits « résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt » sans mentionner les amortissements Jeanbrun. Nos simulations ne comptent donc pas d'imputation de cette part sur le revenu global. Pour aller plus loin, voir notre guide dédié Jeanbrun vs déficit foncier.

Le dispositif Jeanbrun (art. 31, I, 1°, i et j du CGI) date de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : aucune décision de justice ne peut encore l'avoir interprété. Les décisions rendues sur le Pinel (art. 199 novovicies, une réduction d'impôt) portent sur un autre texte et ne se transposent pas automatiquement à une déduction au titre de l'amortissement. Pour sécuriser un dossier, on s'en tient donc au texte de l'art. 31 lui-même : engagement de location de 9 ans au moins, plafonds de loyer et de ressources, plafond annuel commun de 8 000 €, et, en cas de rupture de l'engagement, majoration du revenu foncier de l'année des amortissements déduits, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès.

TMI

Tranche Marginale d'Imposition : 0 / 11 / 30 / 41 / 45 % selon tranche de revenu imposable.

PS

Prélèvements Sociaux : 17,2 % sur revenus fonciers et plus-values immobilières.

CEHR

Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI) : 3-4 % selon RFR.

TRI

Taux de Rendement Interne : taux d'actualisation qui annule la VAN des flux d'un investissement.

VAN

Valeur Actuelle Nette : somme actualisée des flux de trésorerie d'un projet.

Cashflow

Flux net de trésorerie (loyers − charges − crédit + économie fiscale).

PV

Plus-Value immobilière = prix revente − prix acquisition (corrigé). Imposée IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe éventuelle.

Réintégration (art. 150 VB III CGI)

Les amortissements Jeanbrun déduits sont réintégrés dans la PV à la revente, augmentant la base taxable.

Surtaxe 1609 nonies G

Surtaxe PV 2-6 % au-delà de 50 000 € de PV nette d'abattements.

Pro rata temporis

Amortissement calculé au jour le jour depuis la mise en location effective.

Déficit foncier

Différence négative entre charges et revenus fonciers, imputable 10 700 € (ou 21 400 € rénovation) sur RG + 10 ans sur RF.

SCI IR

Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu (transparente fiscalement). Seule éligible au Jeanbrun. SCI IS exclue.

Sources et références

• Loi 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — création Jeanbrun.
• Code Général des Impôts, articles 31-I-1° i et j, 150 VB III, 150 VC, 1609 nonies G, 223 sexies, 156-I-3°, 200-0 A.
• Arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds loyer/ressources 2026).
• BOFiP BOI-BARÈME-000017 du 10 mars 2026 (barèmes plafonds Loc1/Loc2/Loc3).
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 (plus-values immobilières).
• Simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine : mise à jour BOFiP 10/03/2026.

Mise à jour : 27 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), Légifrance, impots.gouv.fr, BOFiP, Simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine. Les simulations chiffrées sont basées sur les taux et plafonds en vigueur au 27 avril 2026 (LF 2026 promulguée le 19 février 2026). Les appréciations de marché projetées sont des hypothèses conservatrices à titre pédagogique et ne constituent pas des garanties.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les simulations sont des projections et les résultats réels dépendent de l'évolution du marché immobilier, de la situation personnelle de l'investisseur et d'évolutions réglementaires. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une simulation adaptée à votre situation précise.