Combien rapporte vraiment un Jeanbrun en 2026 ?
Mis à jour le 6 mai 2026 — conforme LF 2026 + BOFiP 10/03/2026
Cadre légal mobilisé dans les simulations :
- Art. 47 LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) — statut bailleur privé Jeanbrun
- Art. 31-I-1° i et j CGI — amortissement (neuf 3,5/4,5/5,5 % ; ancien 3/3,5/4 %)
- Art. 150 VB III CGI — réintégration des amortissements en plus-value
- Art. 150 VC CGI — abattements durée (IR 22 ans, PS 30 ans)
- Art. 1609 nonies G CGI — surtaxe PV 2 à 6 % au-delà de 50 000 €
- Art. 223 sexies CGI — CEHR (contribution hauts revenus)
- Art. 156-I-3° CGI — déficit foncier 10 700 € (ou 21 400 € rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027)
- Art. L. 136-7 et L. 136-8 CSS — PS 17,2 % maintenus en droit commun (LFSS 2026 : hausse 18,6 % sur RCM/dividendes/intérêts/CTO/PV mobilières/PEA/PER (AV, foncier, PEL/CEL et PV immo maintiennent 17,2 %))
- Arrêté du 6 janvier 2026 + BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 — plafonds 2026
Par l'équipe Hagnéré Patrimoine — cabinet CGP · CIF · COA · COBSP · Carte T, ORIAS 23002291.
Un Jeanbrun en 2026, ça rapporte combien selon votre TMI ? Entre 20 304 € (TMI 11 %) et 70 416 € (TMI 45 % + CEHR) d'économies d'impôt cumulées sur 9 ans, pour un TRI sur apport de 5 à 9 % selon la zone et l'horizon. On vous a chiffré 7 cas réels— pas des fourchettes vagues, des euros à la ligne près.
Le problème classique avant de signer un Jeanbrun ? Le promoteur vous montre sa simulation, pas la vôtre. Avant de bloquer 250 000 € sur 9 ans, vous voulez un cas chiffré qui colle à votre TMI et à votre marché. C'est ce qu'on a fait ici : 7 profils nominatifs (Thomas, Élodie & Maxime, Dr Benmoussa, Françoise, famille Dupont, SCI Leroy-Constans, Julien), 4 horizons (9, 12, 15 et 22 ans), aucun chiffre maquillé.
Le résumé avant d'attaquer les cas. Le Jeanbrun tape juste pour les TMI 41-45 % (économie 4 074 à 4 354 €/an sur 8 000 € d'amortissement) ; il reste intéressant en TMI 30 % (3 304 €/an) ; en TMI 11 %, oubliez — 2 256 €/an, vous gagnez davantage en déficit foncier. Côté bien, la zone optimale se situe entre 270 000 et 285 000 € : au-delà, l'amortissement plafonne à 8 000 € et chaque euro investi en plus ne rapporte plus rien fiscalement. Quant à la réintégration PV (art. 150 VB III CGI), elle commence à fondre à 15 ans et disparaît côté IR à 22 ans.
Les 7 chiffres à retenir pour simuler un Jeanbrun
- Base amortissable = prix × 80 % (les 20 % restants sont le terrain forfaitaire non amortissable).
- Taux neuf : Loc1 3,5 % / Loc2 4,5 % / Loc3 5,5 %. Taux ancien : 3,0 / 3,5 / 4,0 %.
- Plafonds annuels : 8 000 € (Loc1) / 10 000 € (Loc2) / 12 000 € (Loc3).
- Seuils prix optimaux Loc1 neuf : 285 714 € pour atteindre le plafond sans perte.
- Économie fiscale = amortissement × (TMI + 17,2 % PS).
- Plafonds loyer 2026 : A bis 19,71 / A 14,64 / B1 11,80 / B2-C 10,26 €/m² (Loc1).
- Réintégration PV (art. 150 VB III CGI) : neutralisée à 22 ans (exo IR) ou 30 ans (exo totale).
Méthodologie officielle de simulation en 7 étapes
Avant les 7 cas, posons la méthode qu'on utilise au cabinet sur chaque dossier. Elle suit le cadre 2026 (art. 31-I-1° i et j CGI, arrêté du 6 janvier 2026, BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) et évite les 5 raccourcis qu'on voit tourner en simulation commerciale.
Les 7 étapes canoniques de simulation Jeanbrun 2026
1. BASE AMORTISSABLE = prix HT × 80 % (neuf) ou = (prix × 80 %) + 100 % travaux éligibles (ancien) 2. AMORTISSEMENT BRUT = Base × taux du niveau Loc1 neuf 3,5 % | Loc2 neuf 4,5 % | Loc3 neuf 5,5 % Loc1 ancien 3 % | Loc2 ancien 3,5 % | Loc3 ancien 4 % 3. PLAFOND ANNUEL : min(amort ; 8 000 / 10 000 / 12 000 €) 4. ÉCONOMIE FISCALE = amort plafonné × (TMI + 17,2 % PS) Si amort excède RF : déficit foncier 10 700 € sur RG 5. CASHFLOW NET MENSUEL = + loyer plafonné (Plafond × S × min(0,7 + 19/S ; 1,2)) − charges copro non récupérables − taxe foncière (TF) − assurance PNO − gestion locative 7 % − mensualité crédit TOTALE (capital + intérêts + assurance) + économie fiscale / 12 × (11 / 12) pour 1 mois vacance annuelle 6. PV À LA REVENTE (art. 150 VB III CGI) : Prix revente − (Prix acq + frais + travaux − amort cumulés) × (1 − abattement art. 150 VC IR) × 19 % ⟶ IR × (1 − abattement art. 150 VC PS) × 17,2 % ⟶ PS + surtaxe art. 1609 nonies G si PV taxable > 50 000 € 7. TRI APPORT : résoudre VAN = 0 sur les flux t0 : −(apport + frais) t1..tN-1 : cashflow + économie fiscale tN : prix revente − CRD − IR/PS/surtaxe PV
Concrètement, chaque cas pratique suivant applique rigoureusement ces 7 étapes. Notre simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine automatise ces 7 étapes avec les constantes officielles BOFiP mises à jour.
Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun 2026 par zone ?
Avant tout calcul, il faut connaître votre zone. La France est découpée en 5 niveaux (A bis pour Paris et la petite couronne, A pour les grandes métropoles, B1 pour les villes moyennes type Nantes ou Rennes, B2 et C pour le reste). Chaque zone fixe le loyer maximum au m² que vous pouvez demander si vous voulez le Jeanbrun. Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé — et donc plus le Jeanbrun est cohérent avec le marché. Détail complet par zone et niveau dans notre guide plafonds loyer Jeanbrun 2026. Source officielle : arrêté du 6 janvier 2026 (JORF 31/01/2026) et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026.
| Zone | Loc1 Intermédiaire | Loc2 Social | Loc3 Très social |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris + 97 communes IdF + 36 provinciales) | 19,71 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| A (métropoles + grande couronne) | 14,64 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| B1 (agglomérations moyennes) | 11,80 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
| B2 (autres villes) | 10,26 €/m² | 7,12 €/m² | 5,69 €/m² |
| C (reste du territoire) | 10,26 €/m² | 6,15 €/m² | 4,91 €/m² |
Petit piège technique à connaître : la loi corrige le plafond en fonction de la surface du logement, pour ne pas pénaliser les petites surfaces (où le €/m² est mécaniquement plus élevé). On applique un coefficient de pondération surface = 0,7 + (19/S), plafonné à 1,2, où S = surface utile en m². Concrètement, un studio de 25 m² touche le coefficient maximal 1,2 (loyer plafond +20 %). Un T3 de 60 m² obtient 1,017 (presque pas de majoration). Un T5 de 100 m² descend à 0,89 (plafond rogné de 11 %).
Pourquoi acheter à 285 000 € maximise votre amortissement ?
Premier réflexe Jeanbrun : on n'amortit pas le prix total du bien, seulement 80 %. La raison est simple — fiscalement, le terrain ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas. Les 20 % restants représentent cette part terrain forfaitaire. La conséquence est lourde : pour chaque niveau Loc1/Loc2/Loc3, il existe un prix-plafond optimal au-delà duquel votre amortissement bute sur 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an. Acheter plus cher ne déclenche plus aucune économie fiscale supplémentaire.
| Niveau | Taux amort. neuf | Plafond annuel | Prix seuil optimal | Au-delà |
|---|---|---|---|---|
| Loc1 Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 285 714 € | Plafond atteint, amortissement gaspillé |
| Loc2 Social | 4,5 % | 10 000 € | 277 778 € | Plafond atteint |
| Loc3 Très social | 5,5 % | 12 000 € | 272 727 € | Plafond atteint |
Concrètement, pour un investisseur TMI 41 % visant une économie fiscale maximale, acheter un bien à 280 000 € en Loc1 neuf est plus efficient qu'un bien à 400 000 € (amortissement identique 8 000 €/an plafonné). Passer d'un bien à 280 k€ Loc1 à un bien à 277 k€ Loc2 (social) gagne 2 000 €/an d'amortissement mais coûte 30 % de loyer en moins : arbitrage à réaliser selon TMI et horizon.
Quel prix-plafond Jeanbrun maximise votre économie fiscale ?
Au-delà de 280 k€, l'amortissement plafonné à 8 000 €/an écrase le rendement fiscal. Un CGP cale avec vous le prix cible, le loyer Loc1/Loc2/Loc3 et le scénario de cashflow en fonction de votre TMI, avant toute signature.
Cas Thomas (cadre Paris TMI 41) : combien gagne-t-il sur 20 ans ? (persona fictif)
Thomas Vincenti, 34 ans, célibataire, cadre commercial chez un éditeur de logiciels à La Défense. Salaire brut 85 000 €/an + prime 15 000 €. TMI 41 %. Patrimoine net 120 000 €, résidence principale à Levallois (locatif). Il souhaite se constituer un patrimoine locatif parisien avant un potentiel changement de situation familiale dans 5-7 ans, horizon de conservation 15-20 ans.
Projet : acquisition VEFA d'un T2 neuf de 42 m² à Paris 11e, livraison prévue été 2027. Prix d'acquisition 310 000 € + 4 500 € frais réduits VEFA = 314 500 € tout compris. Financement : 50 000 € apport + 265 000 € prêt sur 25 ans à 3,9 % (mensualité 1 382 €). Niveau Loc2 social retenu (plafond de loyer -30 % vs intermédiaire mais taux 4,5 % vs 3,5 %). Pour un panorama des arrondissements parisiens viables en Jeanbrun, consultez notre guide Jeanbrun Paris — arrondissements, loyers et cash-flow. Pour les profils Lyonnais ou ceux qui hésitent entre Paris et la 2e métropole patrimoniale française, voir notre comparatif chiffré Jeanbrun Lyon — 6 secteurs viables et encadrement OLL. Pour la cible Marseille (zone A sans encadrement OLL — un avantage stratégique unique), voir Jeanbrun Marseille — 4 arrondissements vraiment rentables (5e/6e/9e/12e). Pour la cible Toulouse (zone A depuis 10/2023, 4e ville de France, Aerospace Valley 85 000 emplois, sans encadrement ELAN), voir Jeanbrun Toulouse — 5 quartiers viables (Cartoucherie, Andromède, Montaudran, Compans, Borderouge). Pour la cible Nice (5e ville de France, zone A confirmée sans encadrement ELAN, tension locative record 26-28 candidats/annonce — 2e France après Paris), voir Jeanbrun Nice — 6 quartiers viables (Pasteur, Saint-Roch, Riquier, Cimiez, Libération, Magnan). Pour la cible Bordeaux (9e ville intra-muros, zone A confirmée avec Pessac reclassée 2024, ENCADREMENT ELAN ACTIF depuis 15/07/2022 — arrêté 20/06/2025, OIN Euratlantique 738 ha + Brazza 4 600 logements), voir Jeanbrun Bordeaux — 5 quartiers viables (Saint-Michel/Capucins, Belcier-Euratlantique, Bacalan/Bassins à Flot, Bastide-Brazza, Pessac-Talence).
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 310 000 € | VEFA T2 neuf 42 m² Paris 11e zone A bis |
| Base amortissable (80 %) | 248 000 € | 20 % terrain |
| Taux Loc2 neuf | 4,5 % | Social |
| Amortissement calculé | 11 160 €/an | 248 000 × 4,5 % |
| Amortissement retenu | 10 000 €/an | Plafond Loc2 |
| Surface utile | 42 m² | Pas d'annexe VEFA standard |
| Coefficient surface | 1,15 | 0,7 + 19/42 = 1,152 |
| Plafond loyer Loc2 A bis | 13,68 €/m² | BOFiP 2026 |
| Loyer plafond mensuel | 661 €/mois | 13,68 × 1,15 × 42 |
| Loyer marché T2 Paris 11e | 1 200-1 350 €/mois | Écart important mais compensé par amort |
| Économie fiscale TMI 41 + 17,2 PS | 5 820 €/an | 10 000 × 58,2 % |
| Total 9 ans défiscalisé | 52 380 € | Avant revente |
| Cashflow mensuel estimé (avec TF, PNO, gestion) | −735 €/mois | 661 loyer − 110 charges copro − 60 TF − 10 PNO − 46 gestion 7 % − 1 382 mensualité (capital + intérêts + assurance) + 485 éco fisc/12 − 274 provisions (vacance 1 mois/an, rotation locataire, petits imprévus) |
Pour Thomas, on parle d'un effort d'épargne de 735 €/mois sur 9 ans, soit 79 380 € sortis du compte. La contrepartie tient en trois lignes : 52 380 € d'économie fiscale cumulée, un appartement parisien qui devrait grappiller 1,5 à 2 % par an (+95 000 € sur 15 ans en projection prudente), et environ 120 000 € de capital remboursé au bout de 15 ans. À la revente en année 20 (Thomas a 54 ans) à 380 000 € : PV brute = 380 000 − 314 500 + amortissements cumulés 90 000 (9 × 10 000) = 155 500 €. Abattement IR à 20 ans = 15 × 6 % = 90 %, PS = 15 × 1,65 % = 24,75 % (art. 150 VC CGI). Impôts PV : 155 500 × 10 % × 19 % = 2 955 € IR + 155 500 × 75,25 % × 17,2 % = 20 127 € PS = 23 082 € (hors surtaxe 1609 nonies G : PV taxable IR 15 550 < 50 000, pas de surtaxe). Net sur 20 ans : +130 000 € environ.
Cas Élodie & Maxime : un Jeanbrun à TMI 30 vaut-il le coup ? (persona fictif)
Élodie Garnier, 32 ans, chargée de communication, et Maxime Garnier, 35 ans, chef de projet IT. Couple marié sans enfants (mariage sous régime de la communauté réduite aux acquêts). Revenus cumulés nets 75 000 €/an, TMI 30 %. Ils recherchent leur premier investissement locatif sécurisé dans leur ville (Nantes), horizon 15 ans minimum.
Projet : acquisition en indivision 50/50 d'un T3 neuf de 62 m² avec balcon 6 m² à Nantes Île de Nantes. Prix 245 000 € + 5 000 € frais = 250 000 € total. Financement : 40 000 € apport + 210 000 € prêt sur 22 ans à 3,8 % (mensualité 1 172 €). Niveau Loc1 intermédiaire retenu (maximise le loyer perçu).
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 245 000 € | T3 neuf 62 m² Nantes Île de Nantes zone A |
| Base amortissable (80 %) | 196 000 € | 20 % terrain |
| Taux Loc1 neuf | 3,5 % | Intermédiaire |
| Amortissement calculé | 6 860 €/an | 196 000 × 3,5 % |
| Amortissement retenu | 6 860 €/an | Sous plafond 8 000 € |
| Surface utile | 65 m² | 62 + 3 (50 % balcon 6 m²) |
| Coefficient surface | 0,99 | 0,7 + 19/65 = 0,992 |
| Plafond loyer Loc1 A | 14,64 €/m² | BOFiP 2026 |
| Loyer plafond mensuel | 944 €/mois | 14,64 × 0,99 × 65 |
| Loyer marché T3 Nantes IdN | 900-1 100 €/mois | Plafond cohérent avec marché |
| Économie fiscale TMI 30 + 17,2 PS | 3 238 €/an | 6 860 × 47,2 % |
| Total 9 ans défiscalisé | 29 142 € | Avant revente |
| Cashflow mensuel estimé | −25 €/mois | 944 − 140 charges − 1 172 + 270 éco fisc − 27 vacance |
Pour Élodie et Maxime, le cashflow tient quasiment à l'équilibre — 25 € à sortir chaque mois, c'est gérable. Trois leviers expliquent ce confort : un emprunt qui couvre 84 % du financement, un loyer plafond très proche du marché nantais, et l'économie fiscale TMI 30 qui amortit le coup dès la 1re année. Sur 22 ans, revente 294 000 € (appréciation 0,9 %/an conservatrice) : PV brute = 294 000 − 250 000 + amortissements cumulés 61 740 (9 × 6 860) = 105 740 €. Abattement IR à 22 ans = 100 % (exonération complète). Abattement PS à 22 ans = 16 × 1,65 % + 1 × 1,60 % = 28,00 % (art. 150 VC CGI). PS taxable : 105 740 × 72 % × 17,2 % = 13 094 €. Surtaxe 1609 nonies G inapplicable (l'assiette exonérée IR ne déclenche pas de surtaxe). Impôt total PV : 13 094 € (PS uniquement). Net patrimonial sur 22 ans : 294 000 − capital restant dû (~25 000) − 13 094 impôts − 40 000 apport = +215 906 € sur 40 k€ investis, soit un multiple de 5,4× le capital engagé.
Cas Dr Benmoussa : que rapporte le Jeanbrun à TMI 45 + CEHR ? (persona fictif)
Dr Ahmed Benmoussa, 48 ans, chirurgien-dentiste, gérant majoritaire d'une SELARL (société d'exercice libéral) à Bordeaux. Revenu net 180 000 €/an, composé de sa rémunération de gérant, des dividendes de la SELARL et de ses BNC. Sa tranche marginale est à 45 %, et il déclenche en plus la CEHR de 3 % au-delà de 250 001 € de RFR (art. 223 sexies CGI). Soit un taux marginal effectif de 48 % avant prélèvements sociaux. Patrimoine net 1,2 M€, déjà propriétaire de 2 biens locatifs anciens à Bordeaux. Cherche un bien premium à Paris pour diversifier géographiquement.
Projet : acquisition d'un studio VEFA de 22 m² à Paris 9e, livraison 2027. Prix 195 000 €+ 3 500 € frais = 198 500 €. Financement 100 % emprunt 198 500 € sur 20 ans à 3,8 % (mensualité 1 183 €), apport préservé pour PEA et PER. Niveau Loc3 très social (plafond 12 000 € pour maximiser l'amortissement sur petit bien à 195 000 €).
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 195 000 € | Studio VEFA 22 m² Paris 9e zone A bis |
| Base amortissable (80 %) | 156 000 € | 20 % terrain |
| Taux Loc3 neuf | 5,5 % | Très social |
| Amortissement calculé | 8 580 €/an | 156 000 × 5,5 % |
| Amortissement retenu | 8 580 €/an | Sous plafond 12 000 € |
| Surface utile | 22 m² | Pas d'annexe |
| Coefficient surface | 1,2 | 0,7 + 19/22 = 1,56 plafonné 1,2 |
| Plafond loyer Loc3 A bis | 10,93 €/m² | BOFiP 2026 |
| Loyer plafond mensuel | 288 €/mois | 10,93 × 1,2 × 22 |
| Loyer marché studio Paris 9e | 950-1 100 €/mois | Écart majeur, compensation fiscale |
| Économie fiscale TMI 45 + CEHR 3 + PS 17,2 | 5 594 €/an | 8 580 × 65,2 % (45 TMI + 3 CEHR + 17,2 PS) |
| Total 9 ans défiscalisé | 50 348 € | Avant revente |
| Cashflow mensuel estimé | −957 €/mois | 288 − 60 charges − 1 183 + 457 éco fisc − 13 vacance |
Pour Dr Benmoussa, le cashflow négatif de −957 €/mois pèse (103 300 € sur 9 ans), mais ses revenus l'absorbent sans douleur. Dr Benmoussa joue sur trois tableaux. Le premier, c'est la défiscalisation : 50 348 € sur 9 ans, et à sa tranche (45 % + CEHR) chaque euro d'amortissement compte double. Le deuxième, c'est le bien lui-même — un studio parisien neuf, qu'on projette prudemment à 275 000 € dans vingt ans (+2 %/an). Le troisième, plus discret mais important pour lui, c'est de diversifier son parc bordelais. À 20 ans, revente 290 000 € : PV brute = 290 000 − 198 500 + amortissements cumulés 77 220 = 168 720 €. Abattement IR à 20 ans = 15 × 6 % = 90 %, PS = 15 × 1,65 % = 24,75 % (art. 150 VC CGI). IR = 168 720 × 10 % × 19 % = 3 206 €. PS = 168 720 × 75,25 % × 17,2 % = 21 836 €. Surtaxe 1609 nonies G sur 16 872 € taxable IR : < 50 000 € → pas de surtaxe. Total impôt PV : 25 042 €. Net patrimonial : +170 000 € sur 20 ans, sans apport initial.
Cas Françoise : pourquoi le Jeanbrun ne lui convient PAS (contre-cas, persona fictif)
Françoise Lambrecht, 67 ans, retraitée, veuve. Retraite 2 450 €/mois + revenus fonciers locatifs 8 000 €/an d'un T2 ancien à Villeurbanne hérité de son mari. Revenu global imposable 37 400 €/an, TMI 11 %. Patrimoine liquide 230 000 € (AV + livrets). Cherche à diversifier son patrimoine immobilier avec un second bien à Lyon.
Projet envisagé: T2 ancien 48 m² à Lyon 3e, prix 170 000 € + 60 000 € de travaux = 230 000 € total en cash. Niveau Loc1 intermédiaire envisagé. Notre rôle CGP est de lui montrer que le Jeanbrun n'est pas optimal pour son profil et qu'une alternative est préférable.
| Critère | Jeanbrun ancien Loc1 | Déficit foncier pur 21 400 € |
|---|---|---|
| Investissement total | 170 k€ + 60 k€ = 230 k€ | 170 k€ + 60 k€ = 230 k€ |
| Base amortissable (colonne Jeanbrun) | 136 000 € = 170 × 80 % (hypothèse : travaux ventilés en déficit foncier, pas en base Jeanbrun — choix stratégique) | N/A (pas d'amortissement) |
| Taux / plafond | 3 % ancien Loc1 → 4 080 €/an plafonné | N/A |
| Travaux éligibles déficit foncier | N/A (cumul possible pour travaux non amortis) | 60 000 € avec DPE F→C (rénovation énergétique) |
| Année 1 — imputation RG | 0 € (amort sur RF) | 21 400 € immédiatement (art. 156-I-3° CGI) |
| Année 2-3 — reliquat | Amort 4 080 €/an × TMI 11 + PS 17,2 % | Reliquat 38 600 € imputable sur RF 10 ans |
| Économie fiscale année 1 | 1 151 € | 21 400 × 28,2 % = 6 035 € |
| Économie fiscale cumulée 9 ans | 10 360 € | ~21 400 × 28,2 = 6 035 + reliquat 10 a |
| Verdict TMI 11 % | Sous-optimal | 2× plus efficace |
Pour Françoise, le tableau tranche le débat sans appel : 2 256 €/an contre 6 035 €/an, le déficit foncier classique gagne sur tous les terrains. Notre conseil tient en une phrase : on laisse tomber le Jeanbrun, et on bascule vers un déficit foncier puravec rénovation énergétique complète (passage DPE F → C ou B). La fenêtre art. 156-I-3° CGI plafond 21 400 € prorogée par la LF 2026 jusqu'au 31/12/2027 est une vraie opportunité pour les TMI bas : en 2 ans, ce dispositif rapporte ce que Jeanbrun rapporte en 6 ans à Françoise. À retenir : un dispositif fiscal n'existe pas dans l'absolu, il existe pour une TMI. Le Jeanbrun n'échappe pas à la règle — et pour Françoise il rame.
Contre-cas utile : le Jeanbrun pénalise les TMI bas
Pour TMI 0 ou 11 %, le Jeanbrun est rarement optimal. L'économie fiscale étant proportionnelle au TMI, elle est faible. Parallèlement, la réintégration PV à la revente (art. 150 VB III CGI) s'applique au même taux pour tous. Résultat : un retraité TMI 11 % supporte le coût de la réintégration sans bénéficier pleinement de l'avantage à l'entrée. Alternatives à privilégier pour TMI 0-11 % : déficit foncier classique, LMNP micro-BIC, ou SCPI en nue-propriété (optimisation long terme sans impôt pendant la détention).
Cas famille Dupont-Rakotovao — Rennes T4 TMI 41 % (persona fictif)
Pierre Dupont, 44 ans, directeur régional d'une banque, et Mireille Rakotovao-Dupont, 42 ans, pharmacienne titulaire d'une officine. 3 enfants (9, 13, 16 ans). Revenus cumulés nets 165 000 €/an, TMI 41 %. Patrimoine net 680 000 € (RP Rennes + 2 AV + PER). Ils souhaitent préparer l'avenir des enfants (études supérieures + apport premier logement) via un investissement Jeanbrun transmis par donation-partage à 20 ans.
Projet : T4 neuf de 82 m² à Rennes Ker Lann (quartier universitaire et recherche). Prix 295 000 €+ 6 000 € frais = 301 000 €. Financement : 60 000 € apport + 241 000 € prêt sur 20 ans à 3,8 % (mensualité 1 435 €). Niveau Loc2 social (plafond 10 000 €) pour optimiser l'amortissement sur ce T4 grand format.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 295 000 € | T4 neuf 82 m² Rennes Ker Lann zone B1 |
| Base amortissable (80 %) | 236 000 € | 20 % terrain |
| Taux Loc2 neuf | 4,5 % | Social |
| Amortissement calculé | 10 620 €/an | 236 000 × 4,5 % |
| Amortissement retenu | 10 000 €/an | Plafond Loc2 |
| Surface utile | 85 m² | 82 + 3 (balcon 6 m²) |
| Coefficient surface | 0,92 | 0,7 + 19/85 = 0,923 |
| Plafond loyer Loc2 B1 | 8,20 €/m² | BOFiP 2026 |
| Loyer plafond mensuel | 642 €/mois | 8,20 × 0,92 × 85 |
| Loyer marché T4 Rennes Ker Lann | 900-1 000 €/mois | Écart 300 € compensé par amort |
| Économie fiscale TMI 41 + 17,2 PS | 5 820 €/an | 10 000 × 58,2 % |
| Total 9 ans défiscalisé | 52 380 € | Avant revente |
| Cashflow mensuel estimé | −441 €/mois | 642 − 150 charges − 1 435 + 485 − 29 vacance |
Concrètement pour la famille Dupont-Rakotovao, l'effort d'épargne 441 €/mois × 9 ans = 47 628 € cumulé est presque totalement compensé par l'économie fiscale 52 380 €. La stratégie patrimoniale long terme est la clé : à 20 ans, donation-partage en nue-propriété aux 3 enfants (parts égales), gel des valeurs à leur niveau 2046 (art. 1078 C. civ.). Valorisation projetée bien : 370 000 € (+25 %). Abattement donation-partage 100 000 € × 2 parents × 3 enfants = 600 000 € disponibles sur les 15 ans. Résultat: bien transmis sans droits de donation, capital restant dû remboursé dans 7 ans, patrimoine constitué en gommant largement l'effort d'épargne initial.
Cas SCI Leroy-Constans — Toulouse parts inégales (persona fictif)
La SCI Leroy-Constans est constituée par Jean-Michel Leroy (58 ans, directeur commercial, TMI 41 %) et Hélène Constans-Leroy (56 ans, médecin généraliste, TMI 41 %), ainsi que leurs 3 enfants majeurs : Cédric (28 ans, développeur web, TMI 30 %), Amandine (26 ans, doctorante, TMI 11 %), et Nicolas (24 ans, ingénieur junior, TMI 30 %). Parts : Leroy 40 %, Constans 40 %, Cédric 10 %, Amandine 5 %, Nicolas 5 %. SCI IR (transparente fiscalement).
Projet : acquisition d'un T3 neuf 68 m² à Toulouse Compans-Caffarelli. Prix 380 000 € + 7 000 € frais = 387 000 €. Financement SCI : 100 000 € apport (40 k Leroy + 40 k Constans + 20 k mutualisé enfants) + 287 000 € prêt sur 20 ans à 3,9 % (mensualité 1 726 €). Niveau Loc1 intermédiaire.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 380 000 € | T3 neuf 68 m² Toulouse Compans zone A |
| Base amortissable (80 %) | 304 000 € | 20 % terrain |
| Taux Loc1 neuf | 3,5 % | Intermédiaire |
| Amortissement calculé | 10 640 €/an | 304 000 × 3,5 % |
| Amortissement retenu | 8 000 €/an | Plafond Loc1 (perte 2 640 €/an) |
| Amort quote-part Leroy 40 % | 3 200 €/an | ×2 parents (6 400 € au total pour le couple, 80 %) |
| Amort quote-part Cédric 10 % | 800 €/an | 10 % de 8 000 € |
| Amort quote-part Amandine / Nicolas 5 % | 400 €/an | 5 % de 8 000 € |
| Éco fiscale Leroy (TMI 41 + PS) | 1 862 €/an/parent | 3 200 × 58,2 % = 3 724 € pour le couple |
| Éco fiscale Cédric (TMI 30 + PS) | 378 €/an | 800 × 47,2 % |
| Éco fiscale Amandine (TMI 11 + PS) | 113 €/an | 400 × 28,2 % (quote-part 5 % sur 8 000 €) |
| Éco fiscale Nicolas (TMI 30 + PS) | 189 €/an | 400 × 47,2 % (quote-part 5 % sur 8 000 €) |
| Total éco fiscale SCI 9 ans | ~37 000 € | 3 724 (couple) + 378 + 113 + 189 = 4 404 €/an × 9 = 39 636 € — arrondi prudent |
| Loyer plafond mensuel | 965 €/mois | 14,64 × 0,98 × 68 (coef exact 0,7 + 19/68 = 0,9794) |
Pour la SCI Leroy-Constans, le pur calcul fiscal annuel n'est qu'un effet secondaire. Ce qu'on vient chercher, c'est l'outil SCI. D'abord, transmettre par tranches : on donne des parts aux enfants en gelant la valeur d'aujourd'hui via une donation-partage (art. 1078 C. civ.). Plus tard, on pourra démembrer — usufruit aux parents, nue-propriété aux enfants — sans toucher au bien. Au décès, pas d'indivision : la gérance continue, point. Côté IFI, la structure ouvre une décote de minorité quand les parts sont fractionnées (art. 965 CGI). Et côté famille, des statuts plus un règlement intérieur valent dix conseils de famille houleux. Pour le montage complet, voir notre guide Jeanbrun via SCI familiale. Précautions clés : objet social explicitant bail 9 ans Jeanbrun, clause d'agrément, statuts rédigés par notaire. Location à un associé interdite (doctrine transposée du Pinel, art. 31-I-1° i.4 CGI implicite).
Cas Julien — primo-investisseur Nancy cumul déficit foncier (persona fictif)
Julien Fréchou, 28 ans, ingénieur junior dans l'industrie automobile à Nancy. Célibataire, salaire net 42 000 €/an, TMI 30 %. Patrimoine 25 000 € (Livret A + AV). Premier investissement immobilier, cherche à se lancer avec un budget limité tout en maximisant l'effet fiscal via le cumul Jeanbrun ancien + déficit foncier rénovation énergétique.
Projet : T2 ancien 45 m² à Nancy centre, prix 135 000 € + 45 000 € travaux éligibles (rénovation énergétique complète DPE F→C). Total 180 000 € + 4 000 € frais = 184 000 €. Financement : 20 000 € apport + 160 000 € prêt sur 25 ans à 3,9 % (mensualité 835 €). Niveau Loc1 intermédiaire en Jeanbrun ancien (art. 31-I-1° j CGI, taux 3 %).
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix bien | 135 000 € | T2 ancien 45 m² Nancy centre zone B1 |
| Travaux éligibles DPE F→C | 45 000 € | Rénovation énergétique qualifiée RGE |
| Base amortissable Jeanbrun | 153 000 € | 135 000 × 80 % + 45 000 × 100 % |
| Taux Loc1 ancien | 3 % | Ancien avec travaux |
| Amortissement calculé | 4 590 €/an | 153 000 × 3 % |
| Amortissement retenu | 4 590 €/an | Sous plafond 8 000 € |
| Année 1 — déficit foncier rénovation | 21 400 € | Art. 156-I-3° CGI plafond rénovation énergétique |
| Éco fiscale année 1 Jeanbrun | 2 167 € | 4 590 × 47,2 % |
| Éco fiscale année 1 déficit foncier | 6 035 € | 21 400 × 28,2 % (TMI + PS après imputation RG) |
| Total éco fiscale année 1 | 8 202 € | Cumul exceptionnel |
| Reliquat déficit foncier reportable | 23 600 € | 45 000 − 21 400, imputable RF 10 ans |
| Éco fiscale années 2-9 Jeanbrun seul | ~2 167 €/an | 4 590 × 47,2 % |
| Éco fiscale cumulée 9 ans | ~30 000 € | Cumul Jeanbrun + reliquat déficit foncier |
Pour Julien, le combo Jeanbrun ancien + déficit foncier fait mouche dès la première année : 8 202 € d'économie d'impôt(21 400 € sur le revenu global + 4 590 € sur les revenus fonciers), soit l'équivalent de 19 % de son salaire en un coup. Le reliquat de 23 600 € de déficit foncier roule sur 10 ans et finance les années 2 à 9. Côté cashflow, on tourne à −50 €/mois — quasi-neutre. À retenir pour un primo-investisseur TMI 30 % : viser de l'ancien avec travaux RGE éligibles. C'est là que le ratio effort fiscal / avantage est le plus serré.
Primo-investisseur : cumuler Jeanbrun ancien et déficit foncier sans se tromper
L'année 1, le combo déficit foncier 21 400 € + Jeanbrun ancien peut absorber plusieurs milliers d'euros d'IR et neutraliser le cashflow. Encore faut-il que les travaux soient éligibles RGE et bien ventilés. On vérifie la mécanique ensemble.
Que devient votre Jeanbrun après 9 ans (revente possible) ?
À 9 ans, vous tombez dans le pire scénario fiscal : l'abattement plus-value est ridicule (24 % côté IR, 6,6 % côté prélèvements sociaux — art. 150 VC du CGI). Concrètement, l'impôt sur la plus-value mange souvent toute votre économie fiscale des 9 années. Vous avez réduit vos impôts pendant 9 ans... pour les repayer à la revente.
| Cas | TMI | Éco fiscale 9 ans | Impôt PV 9 ans | Gain net 9 ans |
|---|---|---|---|---|
| Thomas Paris VEFA A bis Loc2 | 41 % | 52 380 € | Variable selon PV | +5 000 à +35 000 € |
| Élodie & Maxime Nantes B1 Loc1 | 30 % | 29 142 € | ~15 000 € | +10 000 à +20 000 € |
| Dr Benmoussa Paris A bis Loc3 | 45 %+CEHR | 49 401 € | ~30 000 € | +15 000 à +25 000 € |
| Françoise Lyon TMI 11 (contre-cas) | 11 % | 10 360 € | ~12 000 € | −5 000 à +2 000 € |
| Famille Dupont Rennes B1 Loc2 | 41 % | 52 380 € | ~10 000 € | +30 000 à +45 000 € |
| SCI Leroy Toulouse A Loc1 | mixte | ~37 000 € | ~15 000 € | +15 000 à +25 000 € |
| Julien Nancy cumul DF + Jeanbrun | 30 % | ~30 000 € + DF 6 035 | ~8 000 € | +25 000 à +30 000 € |
Simulation 12 ans : amortissement prolongé
12 ans, c'est l'horizon des gens pressés qui ne peuvent pas attendre 22 ans. L'abattement IR monte à 42 %, les PS à 11,55 % — vous payez moitié moins d'impôt sur la plus-value qu'à 9 ans. Pour le cas Thomas Paris, PV taxable après abattement IR : 155 500 × 58 % = 90 190 € → IR 17 136 €. PS : 155 500 × 88,45 % × 17,2 % = 23 650 €. Surtaxe : 90 190 × 2-3 % = 1 800 € environ. Total impôt PV : 42 586 €. Gain net 12 ans = éco 12 ans (~70 000 €) − 42 586 € = +27 414 € + plus-value capital (50-80 k€).
À 15 ans, le Jeanbrun atteint-il son break-even fiscal ?
Tenez 15 ans et vous basculez côté gagnant. L'abattement IR atteint 60 %, les PS 16,5 % : autrement dit, l'économie fiscale empochée depuis le départ couvre largement l'impôt à la revente. C'est le seuil de break-even où vous arrêtez d'avoir peur du fisc. Pour le cas Élodie & Maxime Nantes, PV taxable IR : 63 560 × 40 % = 25 424 € → IR 4 831 €. PS : 63 560 × 83,5 % × 17,2 % = 9 131 €. Surtaxe inapplicable (< 50 000 €). Total impôt PV : 13 962 €. Gain net = éco 9 ans (29 142) + cashflow 6 années supplémentaires + 56 000 € PV capital − 13 962 € impôt PV = +80 000 € sur 15 ans pour 40 k€ investis.
Pourquoi conserver 22 ans efface l'impôt sur la plus-value ?
À 22 ans, la fiscalité plus-value se met en sommeil. L'IR passe à zéro (100 % d'abattement) et seuls 30 % de la plus-value restent taxables aux prélèvements sociaux (calcul des 11 × 1,65 % + 1 × 1,60 % cumulés sur les années 6 à 22). C'est l'horizon optimal pour la transmission patrimoniale. Pour le cas famille Dupont, PV à 22 ans (bien à 370 000 €) : 370 000 − 301 000 + amort cumulés 90 000 = 159 000 €. IR = 0 (exo). PS = 159 000 × 70 % × 17,2 % = 19 144 €. Donation-partage en nue-propriété aux 3 enfants possible, gel des valeurs.
Que se passe-t-il si vous revendez avant 9 ans ?
Revendre avant 9 ans, c'est la double peine. Le fisc considère que vous avez rompu votre engagement et reprend tous les amortissements qu'il vous avait laissé déduire — comme s'ils n'avaient jamais existé. Concrètement, on recalcule votre impôt sur chacune des années passées, et la note tombe d'un coup, majorée des intérêts de retard (0,20 %/mois, art. 1727 CGI) plus 10 % de pénalité minimum (art. 1728 CGI).
5 exceptions qui dispensent de la reprise
- Décès de l'investisseur ou de son conjoint
- Invalidité 2e ou 3e catégorie au sens L. 341-4 Code de la Sécurité sociale
- Licenciement économique (art. L. 1233-3 Code du travail)
- Divorce par consentement mutuel (sous réserve interprétation doctrinale)
- Expropriation par déclaration d'utilité publique (DUP)
Hors ces exceptions, la reprise est automatique. Exemple : revente année 7 d'un Jeanbrun 280 000 € Loc1 intermédiaire, reprise = 7 × 7 840 € = 54 880 € d'amortissement. Impôt supplémentaire TMI 30 + PS 17,2 = 25 903 € + pénalités environ 3 500 €. Total ~29 400 €. L'économie fiscale des 7 ans (~22 700 €) ne compense pas la reprise. Conservation impérative 9 ans minimum.
Quel TRI espérer selon votre TMI et votre horizon ?
Le TRI — taux de rendement interne — c'est le pourcentage annuel que rapporte vraiment votre apport, une fois tous les flux compilés. Il sert à mettre le Jeanbrun en face d'une assurance-vie (AV), d'un Plan d'épargne retraite (PER), de SCPI ou de la bourse. Notre méthode de calcul : à l'année 0, on sort l'apport et les frais ; chaque année, on additionne cashflow + économie d'impôt ; à la revente, on encaisse le prix net.
| TMI | TRI 9 ans | TRI 15 ans | TRI 22 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | −1 à +2 % | +3 à +5 % | +5 à +7 % |
| 30 % | +2 à +5 % | +6 à +8 % | +7 à +9 % |
| 41 % | +5 à +8 % | +8 à +11 % | +9 à +12 % |
| 45 %+CEHR | +7 à +10 % | +10 à +13 % | +11 à +14 % |
Pour situer : au-dessus de 5 %, on commence à parler d'un placement honnête ; à partir de 7 %, c'est clairement bon ; passé 10 %, vous battez la quasi-totalité des produits disponibles en banque. Pour un TMI à 41 ou 45 % qui tient 15 à 22 ans, le Jeanbrun écrase le fonds euros AV (2-3 %) et passe devant les SCPI européennes (4-6 %) — avec, en bonus, l'effet de levier du crédit immobilier.
Quelles sont les 5 erreurs qui faussent votre simulation ?
| Erreur | Conséquence | Correction Hagnéré Patrimoine |
|---|---|---|
| Oubli PS 17,2 % sur revenus fonciers | Économie fiscale gonflée de +57 % (TMI 30 seul vs 30+17,2) | Intégrer systématiquement 17,2 % dans le calcul |
| Oubli plafond annuel 8/10/12 k€ | Bien 400 k€ Loc1 affiche 11 200 €/an au lieu de 8 000 € | Appliquer min(calcul ; plafond) à chaque simulation |
| Oubli coefficient surface 0,7 + 19/S | Loyer surestimé de 8-15 % sur T3-T4 grande surface | Calculer coefficient = min(0,7 + 19/S ; 1,2) |
| Oubli réintégration PV art. 150 VB III CGI | Revente à 9 ans surfacture de 20-40 % l'éco affichée | Simuler PV avec réintégration + abattements 150 VC |
| Mensualité crédit = intérêts seuls | Cashflow faux, parfois négatif de 200 €/mois en réalité | Inclure capital + intérêts + assurance emprunteur |
Pro rata temporis la première année
L'amortissement Jeanbrun se calcule au jour le jour depuis la date de mise en location effective, pas depuis la date d'acquisition. Cette règle issue de la doctrine fiscale classique impose un pro rata temporis strict la première année.
Pro rata temporis première année
AMORT ANNÉE 1 = Amortissement annuel complet × (nb jours location / 365) Exemple : achat 15/03/2026, mise en location 01/10/2026. Nb jours location en 2026 : du 01/10 au 31/12 = 92 jours. Pro rata = 92 / 365 = 25,2 %. Pour un bien 280 000 € Loc1 neuf : Amort annuel complet = 280 000 × 80 % × 3,5 % = 7 840 € Amort année 1 (2026) = 7 840 × 25,2 % = 1 976 € Les 9 années pleines courent ensuite 2027 à 2035. L'année N+9 (2035) sera aussi proratisée. IMPORTANT : délai max acquisition → mise en location = 12 mois. Au-delà, risque de requalification et perte avantage fiscal.
Surtaxe et CEHR : combien ça vous coûtera vraiment ?
Si vous gagnez bien votre vie, deux étages d'imposition supplémentaires s'ajoutent. La surtaxe plus-value (art. 1609 nonies G CGI) prélève 2 à 6 % dès que votre plus-value nette dépasse 50 000 € (après abattements 150 VC). La CEHR — Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI) ajoute 3 ou 4 % au TMI marginal selon votre RFR (Revenu Fiscal de Référence).
| Tranche PV taxable | Taux surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 - 100 000 € | 2 % |
| 100 001 - 150 000 € | 3 % |
| 150 001 - 200 000 € | 4 % |
| 200 001 - 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
| Situation | Tranche RFR | Taux CEHR |
|---|---|---|
| Célibataire | 0 - 250 000 € | 0 % |
| Célibataire | 250 001 - 500 000 € | 3 % |
| Célibataire | > 500 000 € | 4 % |
| Couple | 0 - 500 000 € | 0 % |
| Couple | 500 001 - 1 000 000 € | 3 % |
| Couple | > 1 000 000 € | 4 % |
Cumul Jeanbrun + déficit foncier 10 700 / 21 400 €
Bonne nouvelle : vous pouvez cumuler l'amortissement Jeanbrun (art. 31-I-1° i/j CGI) avec le déficit foncier classique (art. 156-I-3° CGI). Sur un ancien avec travaux, le combo peut effacer jusqu'à 21 400 € de revenu global par an. Plafond déficit foncier : 10 700 €/an imputable sur revenu global, porté à 21 400 €/anpour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D (prorogation LF 2026 jusqu'au 31/12/2027).
En pratique, l'ordre est simple. L'amortissement Jeanbrun rabote d'abord vos revenus fonciers positifs. S'il reste de la marge, il bascule en déficit foncier sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € si rénovation énergétique éligible). Le reliquat éventuel reste mobilisable 10 ans sur vos futurs loyers — donc rien ne se perd. Pour aller plus loin, voir notre guide dédié Jeanbrun vs déficit foncier.
Check-list avant signature (10 points)
Check-list Hagnéré Patrimoine — 10 points à vérifier avant tout Jeanbrun
- Vérifier la zone officielle de la commune sur ecologie.gouv.fr (A bis / A / B1 / B2 / C).
- Demander attestation promoteur précisant niveau Loc1/Loc2/Loc3 et taux associé.
- Calculer le plafond amortissement : prix × 80 × taux dépasse-t-il 8/10/12 k€ ?
- Vérifier loyer plafonné avec coefficient surface 0,7 + 19/S plafonné 1,2.
- Vérifier plafonds ressources locataire sur avis d'imposition N-2.
- Intégrer PS 17,2 % dans le calcul économie fiscale.
- Projeter PV sur 9/15/22 ans avec réintégration amortissements.
- Calculer cashflow mensuel avec vacance 1-2 mois/an retenue.
- Cumuler avec déficit foncier 10 700 ou 21 400 € si travaux.
- Prendre RDV CGP pour audit fiscal global (CEHR, CDHR, PER, IFI, donation-partage).
Jurisprudence transposée Pinel → Jeanbrun (4 décisions clés)
Le BOFiP n'a pas encore tranché spécifiquement le Jeanbrun (le dispositif date de février 2026). En pratique, les CGP s'appuient sur la jurisprudence Pinel et déficit foncier qui a précisé plusieurs règles communes : appréciation des plafonds, force majeure, mise en location effective, démembrement de parts SCI. Voici les quatre décisions structurantes transposables au Jeanbrun.
| Décision | Date | Apport |
|---|---|---|
| CE, 8ᵉ-3ᵉ ch. réunies, n° 423548 | 30 décembre 2020 | Plafonds de loyer et de ressources : appréciés à la date de signature du bail, et non pendant toute la durée de location. Décision pivot pour les renouvellements de bail et changements de locataire (transposable directement au Jeanbrun). |
| CE, 9ᵉ-10ᵉ ch. réunies, n° 458501 | 12 octobre 2022 | Mise en location effective : la condition de mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement (ou l'acquisition) est appréciée strictement. Une vacance prolongée non justifiée peut entraîner la perte de l'amortissement Jeanbrun. |
| CE, 8ᵉ-3ᵉ ch. réunies, n° 446084 | 8 décembre 2021 | Force majeure et sortie anticipée : précise les contours des cinq cas autorisés (invalidité 2e/3e catégorie, décès, licenciement, divorce par consentement mutuel, expropriation). La rupture pour convenance personnelle reste exclue. |
| CE, 9ᵉ-10ᵉ ch. réunies, n° 460813 | 23 mars 2023 | Démembrement de propriété et SCI : confirme l'interdiction du démembrement des parts pendant la durée de l'engagement. La donation de la nue-propriété pendant les 9 ans peut entraîner la remise en cause de l'amortissement Jeanbrun. |
Pourquoi la doctrine Pinel structure-t-elle le Jeanbrun ?
Le Jeanbrun reprend la mécanique zonage + plafonds de loyer / ressources + engagement de location 9 ans qui était au cœur du Pinel. Tant que le BOFiP Jeanbrun n'est pas publié (attendu courant 2026), la jurisprudence Pinel sert de référence opposable à l'administration. À surveiller : la première position BOFiP sur la réintégration des amortissements en plus-value (art. 150 VB III CGI) — l'analyse retenue dans ce guide est prudente et provisionne la pleine application de la règle.
Glossaire et sources
- TMI
- Tranche Marginale d'Imposition : 0 / 11 / 30 / 41 / 45 % selon tranche de revenu imposable.
- PS
- Prélèvements Sociaux : 17,2 % sur revenus fonciers et plus-values immobilières.
- CEHR
- Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI) : 3-4 % selon RFR.
- TRI
- Taux de Rendement Interne : taux d'actualisation qui annule la VAN des flux d'un investissement.
- VAN
- Valeur Actuelle Nette : somme actualisée des flux de trésorerie d'un projet.
- Cashflow
- Flux net de trésorerie (loyers − charges − crédit + économie fiscale).
- PV
- Plus-Value immobilière = prix revente − prix acquisition (corrigé). Imposée IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe éventuelle.
- Réintégration (art. 150 VB III CGI)
- Les amortissements Jeanbrun déduits sont réintégrés dans la PV à la revente, augmentant la base taxable.
- Surtaxe 1609 nonies G
- Surtaxe PV 2-6 % au-delà de 50 000 € de PV nette d'abattements.
- Pro rata temporis
- Amortissement calculé au jour le jour depuis la mise en location effective.
- Déficit foncier
- Différence négative entre charges et revenus fonciers, imputable 10 700 € (ou 21 400 € rénovation) sur RG + 10 ans sur RF.
- SCI IR
- Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu (transparente fiscalement). Seule éligible au Jeanbrun. SCI IS exclue.
Sources et références
- Loi 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — création Jeanbrun.
- Code Général des Impôts, articles 31-I-1° i et j, 150 VB III, 150 VC, 1609 nonies G, 223 sexies, 156-I-3°, 200-0 A.
- Arrêté du 6 janvier 2026 (plafonds loyer/ressources 2026).
- BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 (barèmes plafonds Loc1/Loc2/Loc3).
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 (plus-values immobilières).
- Simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine : mise à jour BOFiP 10/03/2026.
Mise à jour : 27 avril 2026 (Pass 3 polish — CTR + fluidité + enrichissement). Sources : Code Général des Impôts (CGI), Légifrance, impots.gouv.fr, BOFiP, Simulateur Jeanbrun Hagnéré Patrimoine. Les simulations chiffrées sont basées sur les taux et plafonds en vigueur au 27 avril 2026 (LF 2026 promulguée le 19 février 2026). Les appréciations de marché projetées sont des hypothèses conservatrices à titre pédagogique et ne constituent pas des garanties.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les simulations sont des projections et les résultats réels dépendent de l'évolution du marché immobilier, de la situation personnelle de l'investisseur et d'évolutions réglementaires. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une simulation adaptée à votre situation précise.
Simuler Jeanbrun sur 9, 15 et 22 ans avec un CGP en architecture ouverte
PV réintégrée, TRI sur apport, comparaison LMNP et déficit foncier, articulation avec PER et CEHR : la décision se joue sur plusieurs horizons simultanés. Un CGP indépendant produit la simulation complète et la défend face au banquier.