Donation en démembrement 2026 : transmettre la nue-propriété, conserver les revenus

Pourquoi donner en démembrement — l'histoire de Catherine, 63 ans

Vous avez bâti un patrimoine. Résidence principale, studio locatif, peut-être un cabinet professionnel ou un portefeuille de titres. Et vous vous posez la question : comment transmettre à vos enfants dès aujourd'hui, tout en gardant vos revenus et votre droit d'usage ?

Catherine, 63 ans, chirurgienne-dentiste à Lyon, était face à ce dilemme. Son cabinet vaut 420 000 €. Sa fille Élise, 34 ans, reprendra un jour l'activité. Si Catherine donne le cabinet en pleine propriété à Élise, elle perd les revenus. Si elle ne fait rien, Élise paiera des droits au décès sur la valeur réévaluée.

La solution : donner la nue-propriété à Élise, conserver l'usufruit. Catherine continue à exploiter son cabinet et à en percevoir les revenus. Élise reçoit le « droit futur de devenir plein propriétaire ». Base taxable pour les droits de donation : 60 % de 420 000 € = 252 000 € seulement (barème de l'article 669 du Code général des impôts, abrégé CGI, à 63 ans). Au décès de Catherine, Élise récupère la pleine propriété sans payer un euro de droits supplémentaires (art. 1133 CGI).

C'est le principe du démembrement. Un outil juridique vieux de 2 000 ans (le droit romain), modernisé en France par le Code civil et le CGI, et qui reste l'une des stratégies de transmission les plus puissantes — à condition d'éviter les pièges.

Ce guide vous explique tout : le barème art. 669, le mécanisme pas à pas, 7 cas pratiques chiffrés, la nouveauté critique de la LF 2024 sur le quasi-usufruit, les jurisprudences Cass. 2024 qui changent la donne, et les 10 pièges qui ruinent un démembrement.

1. Démembrement : usus, fructus, abusus — la propriété en trois morceaux

Le droit de propriété (art. 544 C. civ.) se compose de trois attributs hérités du droit romain. L'analogie de l'arbre fruitier aide à les comprendre :

• Usus (usage) : habiter la maison, utiliser les branches de l'arbre pour s'asseoir à l'ombre
• Fructus (jouissance) : percevoir les loyers, les dividendes, les fruits de l'arbre
• Abusus (disposition) : vendre, détruire, donner — couper l'arbre entier

Le démembrement consiste à diviser ces attributs entre deux personnes. L'usufruitier conserve l'usus et le fructus (art. 578 à 624 C. civ.) : il utilise le bien et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire détient l'abusus : il possède le « droit futur » de redevenir plein propriétaire.

1.1 Qui fait quoi ?

Concrètement, l'usufruit fonctionne comme une location gratuite à vie : l'usufruitier occupe, loue, perçoit. Mais il ne peut pas vendre le bien. Le nu-propriétaire attend son heure — au décès de l'usufruitier, il devient plein propriétaire automatiquement, sans nouveaux droits.

1.2 Démembrement viager vs temporaire

2. Le barème fiscal article 669 CGI : la clé de l'optimisation

C'est LE tableau qu'il faut connaître par cœur. L'article 669 du CGI fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Inchangé depuis 2004, il structure toute la stratégie de démembrement.

Concrètement, pour une donation de la nue-propriété d'un bien de 500 000 € :

• Donateur 55 ans : base taxable = 250 000 € (NP 50 %)
• Donateur 65 ans : base taxable = 300 000 € (NP 60 %)
• Donateur 75 ans : base taxable = 350 000 € (NP 70 %)
• Donateur 85 ans : base taxable = 400 000 € (NP 80 %)

2.1 Le piège des 10 ans : l'effet de seuil

2.2 Barème du démembrement temporaire

Pour un usufruit à durée fixe (non viager), l'art. 669 II CGI applique un barème différent : 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans, sans proratisation et sans excéder la valeur d'un usufruit viager. Exemples : usufruit temporaire 10 ans = 23 %, 20 ans = 46 %, 30 ans = 69 %.

3. Le mécanisme pas-à-pas : de la signature à la reconstitution

Comment se passe concrètement une donation en démembrement ? Voici les 5 étapes :

1. Évaluation du bien : expertise immobilière ou valorisation titres (juste valeur marchande)
2. Calcul de la base taxable : valeur × % nue-propriété selon l'âge (barème 669 CGI)
3. Application de l'abattement : 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI)
4. Calcul des droits : barème progressif art. 777 CGI (5 % à 45 %)
5. Signature acte authentique devant notaire (art. 931 C. civ.)

Puis, au décès de l'usufruitier : extinction automatique de l'usufruit. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire par l'effet de la loi, sans nouvelle déclaration ni nouveaux droits (art. 1133 CGI). C'est le mécanisme qui rend le démembrement si attractif : l'économie fiscale est acquise à vie.

3.1 Combiner avec l'abattement 100 000 €

L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI, renouvelable 15 ans) s'applique sur la base taxable POST-barème 669. Exemple : un bien de 400 000 € donné à 65 ans (NP = 60 %) a une base taxable de 240 000 €. Après abattement 100 000 €, il reste 140 000 € imposables. À 2 enfants avec 2 parents donateurs, l'abattement est de 4 × 100 000 € = 400 000 € — le bien est transmis en franchise totale de droits.

3.2 Nouveauté 2026 : cumul avec le don familial immobilier

4. L'économie fiscale réelle : donation pleine vs démembrée

Combien gagne-t-on vraiment avec un démembrement ? Voici la comparaison chiffrée pour un bien de 600 000 € donné à un enfant unique par un parent (abattement 100 000 €), selon l'âge. Rappel : PP = pleine propriété ; NP = nue-propriété (part transmise en démembrement).

Concrètement, plus vous donnez jeune, plus l'économie est forte. Entre 45 et 85 ans, l'avantage fiscal est divisé par plus de deux. Mais attention : le démembrement reste intéressant jusqu'à un âge avancé, surtout combiné avec d'autres leviers (donation-partage, réversion, Dutreil).

4.1 Le « double gain » : droits réduits + plus-value non taxée

L'économie ne se limite pas aux droits initiaux. Au décès de l'usufruitier, la reconstitution est gratuite (art. 1133 CGI). Toute plus-value prise par le bien pendant la durée du démembrement échappe à toute taxation. Exemple : un appartement donné en NP à 450 000 € qui vaut 700 000 € au décès du parent → les enfants reçoivent 700 000 € de pleine propriété sans nouveaux droits. C'est le « double gain » du démembrement.

5. Sept cas pratiques chiffrés

Rien ne remplace des chiffres posés sur de vraies situations. Sept profils, sept stratégies.

Cas 1 — Catherine, chirurgienne-dentiste à Lyon (cabinet 420 k€, donation à sa fille Élise)

Catherine, 63 ans, veuve, exerce depuis 1996 dans le 6e arrondissement de Lyon. Cabinet valorisé 420 000 €. Sa fille Élise (34 ans) reprendra l'activité dans 5-7 ans. Objectif : anticiper la transmission tout en conservant les revenus jusqu'à la cession effective.

Concrètement, Catherine économise 33 600 € de droits immédiats. Elle continue à exercer et à percevoir les revenus du cabinet jusqu'à son décès ou son départ à la retraite (l'usufruit peut être abandonné par renonciation notariée).

Cas 2 — Jean-Philippe, 71 ans, résidence secondaire à Menthon-Saint-Bernard

Jean-Philippe, ex-chef d'entreprise à Annecy, veuf, possède une résidence secondaire à Menthon-Saint-Bernard (bord du lac d'Annecy) évaluée 850 000 €. Deux fils : Thomas (42 ans, Lyon) et Paul (39 ans, Paris). Il veut transmettre aux deux, à parts égales, tout en gardant l'usage estival.

Concrètement, Jean-Philippe illustre l'effet du passage à 71 ans : s'il avait donné à 69 ans, la base NP aurait été 60 % (510 k€ au lieu de 595 k€), soit environ 17 000 € de droits en moins (58 388 € au total vs 75 388 €). Leçon : anticiper avant les seuils décennaux.

Cas 3 — Nicolas & Valérie, frontaliers à Ferney-Voltaire (donation temporaire d'usufruit à Léa, étudiante)

Nicolas (48 ans) et Valérie (46 ans), cadres frontaliers suisses, possèdent un studio à Ferney-Voltaire loué 900 €/mois (10 800 €/an net). Leur fille Léa (21 ans) étudie à l'EPFL (École polytechnique fédérale de Lausanne) et a besoin d'un revenu. Objectif : lui transférer les loyers pendant 6 ans + sortir le studio de leur IFI.

Solution : donation temporaire d'usufruit pour 6 ans. Barème art. 669 II CGI : 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans entamée, sans proratisation. Studio valorisé 180 000 €. Pour 6 ans (une période entamée), la valeur de l'usufruit transmis est donc 23 % × 180 000 € = 41 400 €. Après abattement 100 000 € × 2 parents (200 000 € au total), aucun droit de donation (base taxable nulle).

Résultat : Léa perçoit 10 800 €/an à sa TMI (tranche marginale d'imposition) basse, ~11 %, au lieu de 41 % pour les parents. Économie IR annuelle : ~3 240 €. Sur 6 ans : ~19 440 €. En prime, le studio sort de l'assiette IFI des parents (ils sont au-delà de 1,3 M€).

Cas 4 — Martine, 78 ans veuve à Chambéry (piège quasi-usufruit 774 bis)

Martine, veuve depuis 2022, a fait en 2023 — avec son mari encore vivant — une donation à ses 2 enfants de 400 000 € en pleine propriété avec réserve de quasi-usufruit. Les enfants sont devenus nus-propriétaires d'une créance, Martine quasi-usufruitière libre d'utiliser les fonds. À son décès, ses enfants pensaient récupérer cette créance déductible de l'actif successoral. Attention : c'est précisément ce type de montage que l'art. 774 bis CGI vise. Les usufruits LÉGAUX du conjoint survivant (art. 757 C. civ.) en sont exclus, mais pas les donations volontaires avec réserve.

Cas 5 — François & Sylvie, pharmaciens à Besançon (réversion d'usufruit sur immeuble de rapport 1,2 M€)

François (65 ans) et Sylvie (62 ans), pharmaciens mariés sous communauté réduite aux acquêts, détiennent un immeuble de rapport à Besançon (5 lots, valeur 1,2 M€, loyers 48 000 €/an). Trois enfants majeurs. Objectif : transmettre la nue-propriété, conserver les loyers, protéger le conjoint survivant.

Solution : donation-partage démembrée avec réversion d'usufruit. François donne la NP de sa moitié (600 k€) en NP à 65 ans = 360 k€ ; Sylvie fait de même (600 k€ en NP à 62 ans = 360 k€). Clause de réversion : à la mort du premier, l'usufruit bascule sur le survivant (exonéré art. 796-0 bis CGI). Les enfants reçoivent la PP uniquement au décès du second parent.

Base taxable totale : 720 000 € sur 3 enfants = 240 000 €/enfant. Après abattement 2×100 000 € = 40 000 € taxable/enfant. Droits ≈ 6 200 €/enfant. Total foyer : ~18 600 € pour transmettre 1,2 M€. Sans démembrement + réversion : ~200 000 € de droits.

Cas 6 — Alexandre, dirigeant holding Paris (SCI démembrée + arrêt Cass. 19 sept. 2024)

Alexandre, 55 ans, dirige une holding à Paris 16e détenant indirectement 3 immeubles via une SCI familiale. Il envisage de démembrer les parts de SCI avant cession d'un des immeubles. Question : qui perçoit le produit de la cession ?

Cas 7 — Patricia, 67 ans ingénieure retraitée à Évian (don TEPA + NP résidence)

Patricia, 67 ans, veuve, possède une résidence principale à Évian valorisée 550 000 €. Son fils Maxime (38 ans, entrepreneur à Lyon) crée sa société. Stratégie : donation combinée.

• Étape 1 : don Sarkozy (art. 790 G CGI) de 31 865 € en numéraire, exonéré
• Étape 2 : donation NP résidence à 67 ans (NP 60 %) = 330 000 €
• Après abattement 100 000 € (art. 779 CGI) : 230 000 € taxables
• Droits : ≈ 44 194 €

Patricia continue à habiter sa résidence jusqu'à son décès. Maxime reçoit 31 865 € cash + la NP. Au décès de Patricia, Maxime récupère la pleine propriété (art. 1133 CGI). Concrètement, total droits : 44 194 € pour une transmission de 581 865 € nets à son fils, contre environ 96 000 € si la donation avait été faite en pleine propriété — soit un gain d'environ 52 000 €.

6. Quasi-usufruit sur sommes d'argent : la révolution fiscale LF 2024

Le quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) est un cas particulier. Il s'applique aux biens dits « consomptibles » — ceux qui disparaissent en les utilisant, comme une baguette de pain ou un billet qu'on dépense. Une somme d'argent en est l'exemple typique.

L'usufruitier peut alors dépenser les fonds librement, à charge de restituer à la fin une créance équivalente aux nus-propriétaires. Pensez-y comme un prêt à soi-même que les héritiers devront récupérer au décès de l'usufruitier. C'est le scénario classique au décès d'un conjoint dont l'assurance-vie (AV) ou le compte bancaire est démembré.

6.1 L'article 774 bis CGI : ce qui change depuis 2024

Avant 2024 : la dette de restitution du quasi-usufruit était déductible de l'actif successoral de l'usufruitier, réduisant les droits de succession des enfants. Bercy considérait cela comme un levier d'optimisation excessif.

Depuis la loi de finances 2024, l'art. 774 bis CGI rend cette dette NON DÉDUCTIBLE lorsqu'elle porte sur une somme d'argent et qu'elle résulte d'une donation avec réserve de quasi-usufruit. Les enfants paient donc potentiellement deux fois : une fois sur le bien à l'origine, une fois sur la succession de l'usufruitier.

6.2 Les exceptions (BOFiP 26 septembre 2024)

6.3 Les alternatives à mettre en place

• Convention d'emploi obligatoire : dans l'acte, imposer que les fonds soient remployés en biens démembrés (SCPI, immobilier, titres). L'usufruit « classique » remplace le quasi-usufruit.
• Convention de quasi-usufruit notariée : sécuriser la créance de restitution avec sûretés (hypothèque, nantissement) pour protéger les nus-propriétaires et documenter la dette.
• Cantonnement au conjoint : limiter le quasi-usufruit aux sommes nécessaires à son train de vie.

Chez Hagnéré Patrimoine, nous rédigeons systématiquement ces conventions en amont avec notre réseau de notaires partenaires, en anticipant les conséquences 774 bis.

7. Réversion d'usufruit au conjoint survivant : la clause protectrice

C'est l'un des usages les plus puissants du démembrement pour protéger son conjoint. La clause de réversion (ou usufruits successifs) prévoit qu'au décès du premier usufruitier, l'usufruit bascule automatiquement sur la tête du conjoint survivant. Les enfants ne deviennent pleins propriétaires qu'au décès du second parent.

7.1 Exonération totale pour le conjoint (art. 796-0 bis CGI)

Lorsque la réversion bénéficie au conjoint ou au partenaire pacsé, elle est totalement exonérée de droits de mutation (art. 796-0 bis CGI, fondement général ; art. 796-0 quater CGI pour le régime spécifique des usufruits successifs). C'est une transmission en franchise. Pour les autres bénéficiaires (enfants, tiers), la réversion déclenche des droits mais différés au jour du décès du premier usufruitier.

7.2 Rédaction de la clause

La clause de réversion doit être rédigée AVEC SOIN dans l'acte authentique. Points critiques :

• Identification précise du bénéficiaire de la réversion (« mon conjoint survivant » ou nominatif)
• Modalités du quasi-usufruit éventuel (sommes d'argent)
• Conditions d'extinction (remariage ? cohabitation ?)
• Articulation avec donation au dernier vivant et régime matrimonial

8. Donation temporaire d'usufruit : financer les études, réduire l'IFI

Variante méconnue mais puissante : donner l'usufruit d'un bien pour une durée fixe (3 à 15 ans typiquement). Trois usages phares.

8.1 Financer les études d'un enfant majeur

Vous transférez à votre enfant majeur l'usufruit d'un studio locatif pour 5-10 ans. L'enfant perçoit les loyers et les déclare à sa TMI (souvent 11 % voire 0 %). Vous évitez la TMI parentale (30-45 %). À la fin de la période, l'usufruit revient automatiquement au donateur sans formalité.

8.2 Sortir un bien de l'assiette IFI

Pour un foyer redevable de l'IFI, la donation temporaire d'usufruit à un enfant majeur hors foyer (ou à une fondation) retire le bien de l'assiette taxable. Économie : jusqu'à 1,5 % par an de la valeur du bien. Sur un bien de 1 M€ pendant 10 ans, jusqu'à 150 000 € économisés.

8.3 Durée minimale et piège de l'abus de droit

9. IFI et démembrement : l'exception qui peut coûter cher

Règle générale : en cas de démembrement, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la VALEUR TOTALE du bien (pleine propriété), et le nu-propriétaire n'est pas redevable. Cette règle (art. 968 CGI) vise à empêcher les optimisations excessives.

9.1 Les 3 exceptions : quand la ventilation s'applique

Dans 3 cas spécifiques, l'IFI se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème art. 669 :

• Usufruit légal du conjoint survivant (succession ab intestat, c'est-à-dire sans testament — art. 757 C. civ.)
• Vente avec réserve d'usufruit au profit d'un tiers (non descendant)
• Legs à un organisme public ou fondation avec réserve d'usufruit

Une donation classique avec réserve d'usufruit aux enfants ne bénéficie PAS de cette ventilation. L'usufruitier reste seul redevable sur la PP.

9.2 Stratégie : quand le démembrement aggrave l'IFI

Paradoxalement, un parent déjà assujetti à l'IFI qui donne la NP à ses enfants conserve 100 % de la valeur du bien dans son IFI. La donation n'allège pas son IFI. Pour véritablement sortir le bien : donation temporaire d'usufruit à un enfant majeur hors foyer, ou donation de PP (avec les coûts afférents).

Pour optimiser globalement votre IFI, consultez notre guide d'optimisation IFI.

10. Les 10 pièges qui ruinent une donation démembrée

Voici les 10 erreurs les plus fréquentes rencontrées dans notre cabinet, avec la conséquence concrète et la parade.

Concrètement, la majorité de ces pièges relèvent d'un défaut de rédaction de l'acte notarié ou d'un montage sans substance économique. D'où la règle d'or : un démembrement ne se signe jamais sans relecture croisée CGP + notaire + avocat fiscaliste. Le coût de la précaution reste dérisoire comparé au coût d'un redressement.

11. Stratégies avancées : comment Hagnéré Patrimoine orchestre un démembrement

Un démembrement réussi ne se résume pas à un acte notarié. C'est une stratégie qui se construit sur 5-10 ans, coordonnant plusieurs outils.

11.1 Les 4 combinaisons gagnantes

1. Donation-partage démembrée + réversion : gel des valeurs (art. 1078) + protection conjoint + NP réduite
2. Démembrement SCPI : acheter la NP avec décote 25-40 %, récupérer la PP à terme sans droits
3. Dutreil + démembrement titres : 75 % d'abattement sur la NP (mais pas la réduction 50 % art. 790 I)
4. Don numéraire 2026 (LF) + donation NP résidence : exonération 100 k€/300 k€ cumulée

11.2 La méthode Hagnéré Patrimoine en 3 étapes

11.3 Enfant ou petit-enfant en situation de handicap

L'art. 779-II CGI prévoit un abattement spécifique de 159 325 € pour le donataire handicapé (incapacité ≥ 50 %). Ce montant est cumulable avec l'abattement ordinaire (100 000 € parent-enfant) : un enfant handicapé peut donc recevoir 259 325 € par parent en franchise, avant application du barème 669 pour le démembrement. Combiné à une donation NP à 63 ans (60 %), cela permet de transmettre jusqu'à 432 k€/parent d'actifs sans droits. Option complémentaire : la donation graduelle ou résiduelle (art. 1048 et s. C. civ.) pour organiser le relais vers un frère/sœur au décès de l'enfant handicapé.

11.4 Couples concubins ou pacsés : le croisement de démembrement

Les concubins paient 60 % de droits de donation (tarif des non-parents) et les pacsés bénéficient d'un abattement de 80 724 € (art. 790 F CGI). Pour protéger le partenaire survivant sans passer par le mariage, une technique : le croisement de démembrement en SCI. Chacun achète 50 % de la nue-propriété + 50 % de l'usufruit des parts de l'autre. Au décès du premier, l'usufruit s'éteint au profit du survivant : il récupère la pleine propriété des parts, sans droits de mutation supplémentaires (art. 1133 CGI). Montage technique, à construire avec un notaire rompu aux démembrements croisés.

11.5 Zoom frontaliers suisses

Pour nos clients frontaliers (Annecy, Saint-Julien, Ferney, Annemasse, Pontarlier), l'articulation avec la fiscalité suisse (LPP — prévoyance professionnelle, 3e pilier — épargne retraite individuelle, droits de mutation cantonaux) est critique. La convention fiscale France-Suisse du 31 décembre 1953 couvre les successions mais pas les donations — d'où l'importance d'anticiper. Chez Hagnéré Patrimoine, nous pilotons ces stratégies transfrontalières depuis notre cabinet de Chambéry.

Pour une approche encore plus globale à haut patrimoine, consultez notre guide gestion de fortune.