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Investissez en parts de SCPI à crédit avec sélection parmi 200+ SCPIet déductibilité des intérêts (art. 31-I-1° d CGI). Le financement est étudié par BankKeys, courtier en crédit.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
En 3 minutes, vous obtenez une estimation de votre capacité d'emprunt SCPI avec effet de levier (rendement des SCPI, non garanti, comparé au coût du crédit), intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers (art. 31 I-1°-d CGI). Sélection parmi des SCPI gérées par des sociétés de gestion agréées par l'AMF (art. L. 532-9 CMF). Un conseiller Hagnéré vous rappelle ensuite rapidement pour le choix des SCPI. Pour le financement, avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit.
Risque de perte en capital. La SCPI est un placement immobilier de long terme, sans garantie de capital ni de rendement : en 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont été dévaluées de 10 à 15 %. La revente des parts n'est pas garantie (marché secondaire, délai de 6 à 24 mois). Le recours au crédit amplifie les gains comme les pertes, et les mensualités restent dues même si les revenus distribués baissent.
Votre objectif oriente le type de SCPI, la durée du crédit et la structure juridique.
Acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (art. L. 214-86 CMF) avec effet de levier — intérêts déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).
10 questions pour cadrer : objectif patrimonial, type de SCPI, montant, apport, durée, TMI, horizon, structure (particulier, SCI, holding) et date de décision. Aucun engagement.
Analyse fiscale (TMI, convention européenne, holding IS) et sélection de 3 à 5 SCPI parmi les 200+ du marché, adaptées à votre profil et horizon.
BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires et vous présente leurs conditions : taux, durée, LTV, délégation d'assurance emprunteur (loi Lemoine).
Signature du bulletin de souscription, nantissement des parts au profit de la banque (art. 2355 C. civ.), délai de jouissance 4 à 6 mois avant les premiers loyers.
Le crédit SCPI est un prêt bancaire dédié à l'acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, régies par les articles L. 214-86 et suivants du CMF. Le rendement moyen distribué en 2025 s'est établi à 4,52 % brut (source ASPIM), supérieur au taux d'emprunt moyen — ce qui justifie l'effet de levier.
Fiscalement, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI) pour les SCPI de rendement pleine propriété. Les parts sont nanties au profit de la banque (art. 2355 C. civ.). Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) intervient comme conseiller en investissements financiers pour le choix des SCPI ; pour le crédit, il transmet votre demande, avec votre accord, à BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
En pratique : LTV 85 à 100 %, durées 10 à 25 ans en amortissable ou 7 à 10 ans en in fine. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit. Délai de jouissance 4 à 6 mois à anticiper dans le plan de financement.
De la SCPI de rendement classique au démembrement, en passant par l'Europe, la fiscalité et la thématique, chaque forme de crédit SCPI répond à un objectif patrimonial et à une tranche d'imposition précise.
Parts de SCPI investissant principalement en bureaux, commerces, logistique ou santé en France. Loyers distribués trimestriellement, intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI). Le plus répandu et le plus financé à crédit.
SCPI investies hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande). Les loyers étrangers bénéficient des conventions bilatérales : crédit d'impôt égal à l'IR français ou imposition dans l'État de source, exonération quasi-totale de prélèvements sociaux 17,2 %.
Denormandie, Malraux, Déficit foncier (Pinel fermé au 31/12/2024), Monuments Historiques, Déficit foncier. Réduction d'impôt sur le revenu (9-25 % selon dispositif) mais rendement courant faible et liquidité réduite pendant la période d'engagement. Financement à crédit possible mais rarement optimal.
SCPI spécialisées santé (EHPAD, cliniques), éducation (écoles, universités), digital (data centers), logistique (entrepôts e-commerce). Mutualisation sectorielle, baux longs, locataires résilients. Couple rendement/risque équilibré.
Acquisition en nue-propriété uniquement, avec décote de 25 à 35 % selon la durée de démembrement. Pas de revenus fonciers pendant le démembrement donc pas d'IR ni de PS, sortie de l'assiette IFI (art. 968 CGI), récupération de la pleine propriété à terme.
| Type | Rendement | Durée | Avantage fiscal | Profil cible |
|---|---|---|---|---|
| SCPI rendement française | 4,3-5,2 % | 15-25 ans | Revenus fonciers | Investisseur TMI 11-30 %, horizon long |
| SCPI européenne | 5,0-6,3 % | 15-20 ans | Crédit d'impôt conventions | TMI 41-45 %, cherche optimisation PS |
| SCPI fiscale | 1,5-3,0 % | 9-15 ans bloqués | Réduction IR | TMI 30-45 %, plafond niches 10 k€ |
| SCPI thématique | 4,0-5,5 % | 15-25 ans | Diversification sectorielle | Profil défensif ou tendance longue |
| Démembrement parts SCPI | Nue-propriété : décote 25-35 % | 5-10 ans | Transmission + IFI | TMI 45 %, CEHR, assujettis IFI |
Rendements 2025 sourcés ASPIM (4,52 % brut moyen toutes SCPI de rendement confondues). Les conditions de crédit, taux et durées dépendent de la banque patrimoniale partenaire, du profil emprunteur et de la SCPI retenue.
Un cabinet de gestion de patrimoine, non détenu par une banque ni par un assureur, qui aborde l'achat de SCPI à crédit sous l'angle patrimonial — sélection SCPI et stratégie fiscale. Le crédit lui-même est étudié par BankKeys, courtier en crédit : le cabinet ne le recherche ni ne le négocie.
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 (COBSP, art. L. 519-1 CMF) et enregistré CIF (art. L. 541-1 CMF) via adhésion à une association agréée AMF (CNCEF Patrimoine, art. L. 541-4 CMF). Supervision ACPR (COBSP) et AMF (conseil en investissements financiers). Médiateurs : ANM Conso pour le crédit, Médiateur de l'AMF pour le conseil en investissements financiers.
Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, sans lien capitalistique avec une société de gestion ; conseil non indépendant. Analyse des 200+ SCPI du marché (TDVM, TOF, report à nouveau, endettement, âge moyen du parc) pour ne retenir que 3 à 5 candidats adaptés.
Avec votre accord, le cabinet transmet vos coordonnées à BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires (taux, LTV, durée). Le cabinet ne recherche ni ne négocie de crédit.
Analyse TMI, arbitrage entre revenus fonciers France (art. 31-I-1° d CGI) et conventions européennes, détention en direct vs SCI IR vs holding IS, démembrement nue-propriété, combo IFI (art. 968 CGI) : nous orchestrons le montage optimal.
La délégation d'assurance emprunteur (loi n° 2022-270 du 28/02/2022) permet de comparer le contrat groupe bancaire avec des contrats individuels, sur toute la durée du crédit.
Suivi annuel des revenus fonciers (déclaration 2044), arbitrages en cas d'évolution fiscale ou patrimoniale, conseil sortie (revente, donation, démembrement inversé). Un conseiller dédié pendant toute la durée du crédit.
Votre capacité dépend de votre TMI, de vos revenus, de votre taux d'endettement et du type de SCPI visé. Voici 4 profils types 2026.
| Profil | Montant | Type SCPI | Durée | LTV |
|---|---|---|---|---|
| Cadre CDI TMI 30 % | 100 k€ | SCPI rendement FR | 20 ans | 100 % |
| Cadre TMI 41 % | 200 k€ | SCPI rendement FR | 20 ans | 100 % |
| Couple TMI 45 % in fine | 400 k€ | SCPI européenne | In fine 10 ans | AV 400 k€ adossée |
| Holding IS dirigeant | 250 k€ | SCPI via holding | 15 ans | 100 % |
Le TDVM moyen 2025 des SCPI de rendement françaises s'est établi à 4,52 % brut (source ASPIM). Les SCPI européennes affichent un rendement net de fiscalité supérieur grâce au crédit d'impôt des conventions bilatérales (pas de PS 17,2 % sur la fraction étrangère).
Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit. Frais de souscription SCPI 8-12 % intégrés dans le prix d'acquisition, frais de gestion annuels 8-12 % des loyers.
10 questions, résultat immédiat, étude patrimoniale sous 48 h. Aucun engagement.
Estimer ma capacitéCas type : cadre supérieur TMI 41 %, acquisition 200 k€ de SCPI rendement française, crédit amortissable 20 ans à un taux supposé de 4,20 % (hypothèse de calcul, pas un taux proposé ; LTV 100 %), rendement SCPI 4,80 % brut. Loyers annuels 9 600 €, intérêts déductibles année 1 environ 8 300 €, revenu foncier imposable résiduel minime.
Gain total sur 20 ans, avec ces hypothèses : environ 56 000 € d'économie fiscale cumulée (intérêts déduits d'environ 96 000 €, IR + PS évités grâce à la déductibilité art. 31-I-1° d CGI) + un capital SCPI de 200 k€ constitué sans apport initial + revalorisation potentielle des parts. Effort d'épargne mensuel net : environ 500 €/mois la première année (mensualité d'environ 1 233 €, moins les loyers, plus l'impôt sur le revenu foncier résiduel).
La plupart des SCPI appliquent un délai de jouissance de 4 à 6 mois entre la souscription et la perception des premiers loyers. Vous devez donc assumer les mensualités du crédit seul pendant cette période. Ce décalage doit être intégré au plan de financement, avec une vérification de votre capacité d'épargne résiduelle.
Montants indicatifs ; le taux du cas type est une hypothèse de calcul. Vos conditions réelles dépendent de votre profil (revenus, TMI, taux d'endettement, apport, horizon), de la SCPI sélectionnée et de la banque patrimoniale retenue. Un conseiller Hagnéré Patrimoine réalise une étude chiffrée personnalisée à partir de votre dossier.
De la simulation à la perception des premiers loyers, comptez en moyenne J+56 à J+180 selon la SCPI retenue et le délai de jouissance appliqué par la société de gestion.
Simulation express en 10 questions pour cadrer le projet : objectif, type de SCPI, montant, apport, durée, TMI, horizon, structure d'investissement.
Analyse fiscale (TMI, TMI marginal à 3 ans, CEHR/CDHR), revue de l'horizon de détention, prise en compte de la convention européenne si non-résident, choix de la structure (particulier, SCI IR, holding IS).
Analyse comparative parmi les 200+ SCPI du marché : TDVM, TOF, report à nouveau, endettement, ancienneté du parc, société de gestion. Présélection 3 à 5 candidats adaptés au profil et à l'objectif.
BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires et vous présente leurs conditions : taux, durée, LTV, clauses de remboursement anticipé, délégation d'assurance (loi Lemoine).
Édition de l'offre de prêt par la banque retenue. Pour un particulier, application du Code de la consommation art. L. 313-34 (délai de réflexion 10 jours minimum) et TAEG. Pour une SCI IR ou holding IS, régime du Code monétaire et financier.
Déblocage des fonds par la banque, souscription des parts SCPI auprès de la société de gestion, nantissement des parts au profit de la banque (art. 2355 C. civ.) avec acte sous signature privée ou authentique.
Délai de jouissance de 4 à 6 mois : vous réglez les premières mensualités seul. À l'issue, perception des premiers loyers trimestriels ou mensuels, imputables aux revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).
Délais indicatifs moyens observés sur les dossiers de crédit SCPI traités en 2026. Les délais réels dépendent de la banque patrimoniale, de la société de gestion de la SCPI et du délai de jouissance contractuel. Le calendrier réel est donné par BankKeys, courtier en crédit, et par la banque retenue.
Les 12 questions clés avant un investissement SCPI à crédit. Réponses générales, qui ne remplacent pas une étude de votre situation.
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Prendre un premier rendez-vousDémarrez par 2 minutes de simulation, ou parlez à un CIF AMF + COBSP. Choix des SCPI dans le cadre d'une lettre de mission ; pour le crédit, BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires. Conseil non indépendant : commissions annoncées avant le conseil.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Mention reprise de l’art. L. 312-5 du Code de la consommation, affichée volontairement.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)
Statut COBSP — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « courtier » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.
BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Garanties consommateur
Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SAS ne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que la part de rémunération versée par FBS Consulting (BankKeys), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier.
Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).
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