La seule réduction d'impôt immobilière à fort tonnage qui se cumule hors plafond niches 10 000 €. Restaurez un immeuble en Site Patrimonial Remarquable sous Architecte des Bâtiments de France, et l'État vous accorde jusqu'à 30 % de réduction sur 400 000 € de travaux — soit jusqu'à 120 000 € d'impôt effacé.
L'article 200-0 A du CGI exclut Malraux du plafonnement global des niches fiscales. Cumulable avec emploi à domicile, dons, garde d'enfants, versements PER, déficit foncier et même Monuments Historiques sur d' autres biens. Le seul dispositif qui peut générer 30 000 €/an de réduction au-dessus du plafond de droit commun.
Communication à caractère informatif. Une opération Malraux doit être validée au regard du statut SPR du bien (PSMV, PVAP ou DUP), de l'avis conforme de l' Architecte des Bâtiments de France, du calibrage des travaux par rapport au plafond 400 000 €/4 ans, et de votre situation fiscale. Étude personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine en architecture ouverte recommandée avant tout achat.
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Lecture patrimoniale
Avant de signer une réservation
Réduction maximale
400 000 € × 30 % = plafond légal
120 000 €
Conditions, plafonds, ABF, déclaration et cas pratiques — tout est détaillé dans le guide.
1 % minimum sous réserve de conventionnement promoteur, jusqu'à 3 % selon les programmes de nos promoteurs partenaires spécialisés en restauration de Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) sous ABF. Concret, en numéraire à la signature notariée, et cumulable avec votre réduction d'impôt 22-30 % art. 199 tervicies CGI.
Jusqu'à 3 % de cashback
1 % min. garanti*, reversé en numéraire à la signature notariée. Cumulable avec votre réduction d'impôt Malraux.
Promoteurs SPR/ABF agréés
Programmes Malraux en SPR avec PVAP/PSMV approuvé partout en France, sélectionnés sur la qualité de la restauration et la conformité ABF. Audit cabinet systématique avant souscription.
*1 % minimum garanti contractuellement à la signature notariée. Conditions, plafonds et calendrier précisés au cas par cas en lettre de mission.
Acquérir en Malraux, c'est s'engager 9 ans sur un bien situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec travaux ABF prescrits. Nous auditons la ventilation foncier/travaux, le statut SPR/PSMV, l'avis ABF, et la cohérence avec votre TMI, votre plafond niches et votre horizon de transmission.
Audit du programme Malraux
Vérification SPR et PVAP/PSMV, ventilation foncier/travaux, avis ABF, qualité de la restauration et engagement locatif 9 ans.
Stratégie patrimoniale 360
Arbitrage 22 %/30 %, calibrage selon TMI 41-45 %, articulation avec déficit foncier sur travaux hors-prescription ABF.
Avant d'entrer dans la mécanique, gardez ces quatre repères en tête. Ils donnent le cadre — pas la décision.
30%
Réduction maximale
en SPR avec PSMV approuvé
22 % en SPR avec PVAP ou DUP — art. 199 tervicies CGI.
400 000€
Plafond travaux
sur 4 années consécutives
Jusqu'à 120 000 € de réduction au taux 30 %.
Horsniches
Plafond 10 000 €
non applicable
Cumulable avec emploi à domicile, dons, PER, déficit foncier.
900+
Sites Patrimoniaux Remarquables
éligibles en France
Source ministère de la Culture (Atlas des Patrimoines, 1er janvier 2026). Bordeaux, Lyon, Toulouse, Strasbourg, Aix, Nantes, Montpellier.
Ces repères ne suffisent pas à décider. Le même taux 30 % peut être exceptionnel TMI 41-45 % avec un plafond niches saturé, et catastrophique TMI 11 % ou avec un pack opérateur surcoté +60 % vendu sans audit du document d'urbanisme.
La loi Malraux est une réduction d'impôt directe (art. 199 tervicies CGI), pas un amortissement. En contrepartie d'une restauration complète sous Architecte des Bâtiments de France en Site Patrimonial Remarquable et d'un engagement de location nue 9 ans, l'État vous accorde 22 % ou 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives.
Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé (taux 30 %) ou avec PVAP / DUP (taux 22 %). Code du patrimoine art. L. 631-1 à L. 631-5. Plus de 900 SPR en France (source ministère de la Culture, Atlas des Patrimoines au 1er janvier 2026), dont une centaine avec PSMV approuvé.
Lire le guide Loi MalrauxRestauration COMPLÈTE de l'immeuble (gros œuvre, toiture, façades, menuiseries, systèmes techniques) suivie par l'Architecte des Bâtiments de France (art. L. 632-1 et L. 632-2 Code du patrimoine — avis conforme ABF). Autorisation spéciale ou DUP obligatoire.
Lire le guide Loi MalrauxLocation nue uniquement, résidence principale du locataire, dans les 12 mois après achèvement. Loyer LIBRE (pas de plafond), ressources locataire LIBRES (pas de plafond). Ascendant/descendant interdits.
Lire le guide Loi MalrauxRéduction imputée sur l'IR de l'année de paiement des travaux (étalement 1-4 ans selon calendrier). Excédent reportable 3 ans. HORS plafond niches 10 000 € (art. 200-0 A CGI).
Lire le guide Loi MalrauxLe levier Malraux dépend essentiellement de votre TMI, de votre IR annuel et de la saturation de votre plafond niches 10 000 €. Les meilleurs dossiers ne sont pas les plus gros tickets, mais les profils où la réduction est intégralement absorbée et cohérente avec une approche patrimoniale long terme.
Cadre supérieur, profession libérale, dirigeant. IR annuel suffisant pour absorber 22 000-30 000 €/an de réduction sur 1 à 4 ans. Ticket cible 300-500 k€ (foncier + travaux).
Profil
Le client paie 50 000 €+ d'IR/an, le plafond 10 000 € est déjà consommé par d'autres avantages. Malraux est l'unique réduction d'impôt immobilière à fort tonnage HORS plafond niches.
Profil
Détient déjà SCPI ou pierre locative, perçoit des revenus fonciers. Cumul Malraux + déficit foncier sur le même immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20) = effet fiscal renforcé. Crédit in fine optimal.
Profil
Horizon 15 ans+, recherche d'un actif premium en hyper-centre historique. SCI familiale à l'IR + démembrement + donation-partage : la décote (40 % minorité+illiquidité) accélère la transmission.
Profil
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même de regarder un seul programme.
Score d'adéquation moyen
Estimation cabinet8,2/10
Profil très favorable (TMI 41-45 %)
Estimation indicative. Si le dispositif n'est pas adapté à votre situation, nous vous orientons vers les solutions qui correspondent réellement à vos objectifs et à votre horizon patrimonial.
Éligible
4 critères validés sur 4 = profil idéal
Profil idéalPeu adapté
D'autres dispositifs vous correspondent mieux
Voir alternativesSans engagement · réponse en 48 h ouvrées
Une seule erreur sur l'un de ces critères peut entraîner la reprise totale de la réduction par la DGFiP, avec intérêts de retard (art. 1727 CGI) et majoration 10-40 %. Toutes ces conditions sont cumulatives : SPR, ABF, restauration complète, location 9 ans et plafond 400 k€.
Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (30 %) ou PVAP / DUP (22 %). QAD et NPNRU éteints depuis le 31/12/2024 (loi 2023-1322 art. 14). Vérifier auprès de la DRAC le statut du document d'urbanisme.
À vérifier
Avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (art. L. 632-1 et L. 632-2 Code du patrimoine). Autorisation spéciale délivrée par le préfet ou permis de construire avec prescriptions ABF. À défaut : Déclaration d'Utilité Publique (DUP).
À vérifier
Travaux portant sur l'ensemble de l'immeuble (tous lots), aboutissant à une transformation des conditions d'habitabilité, sans modification de volume habitable. Travaux d'agrandissement, de reconstruction et d'aménagement intérieur pur exclus.
À vérifier
Location nue (vide), résidence principale du locataire, durée minimale 9 ans en continu. Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement. Locataire ascendant/descendant interdit. Vacance > 12 mois consécutive non justifiée = reprise.
À vérifier
Dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par contribuable sur 4 années consécutives. Réduction max théorique : 120 000 € (PSMV) ou 88 000 € (PVAP). Excédent reportable 3 ans uniquement (vs 10 ans pour le déficit foncier).
À vérifier
Malraux n'est pas une évidence. Il devient pertinent quand TMI élevée, plafond niches saturé, IR annuel suffisant et horizon patrimonial long racontent la même histoire. Calculer le gain net absorbable, pas le gain affiché. Un dossier favorable peut rester fragile si la surcote du pack opérateur n'est pas auditée.
Diagnostic personnalisé
En 45 minutes, on classe votre projet et on chiffre le gain net réel — sans angle commercial.
Profil idéal pour Malraux. Cibler un SPR avec PSMV approuvé pour le taux 30 %. Auditer le pack opérateur (décomposition foncier/travaux) avant de signer.
Comparer avec Denormandie (12-21 % dans plafond niches) et Jeanbrun (amortissement 9 ans). Malraux pertinent si plafond niches déjà saturé par autres avantages.
Excédent de réduction perdu sec après 3 ans de report (vs 10 ans déficit foncier). SCI à l'IS et meublé incompatibles. Préférer LMNP ou Loc'Avantages.
Le Malraux n'est pas l'unique réduction d'impôt immobilière hors plafond niches. Selon votre TMI, votre budget travaux, votre horizon et votre patrimoine, une alternative peut être plus pertinente — ou un cumul Malraux + déficit foncier amplifie l'effet.
Réduction d'impôt plafonnée ou déduction du revenu global sans plafond ?
Malraux donne une réduction directe 22-30 % sur 400 000 € de travaux (max 120 000 €). MH donne une déduction 100 % du revenu global SANS plafond et bénéficie de l'art. 795 A (exonération droits succession). MH plus puissant TMI 45 %, Malraux plus accessible TMI 41 %.
Comparatif
Plafond niches saturé : laquelle privilégier ?
Malraux 22-30 % sur 400 k€ HORS plafond niches, en SPR sous ABF. Denormandie 12-21 % sur 300 k€ DANS le plafond niches, en zones ACV/ORT sans ABF. Malraux pour TMI 41-45 % avec budget 300 k€+. Denormandie pour TMI 30 % avec ticket modeste.
Comparatif
Réduction frontale ou amortissement étalé ?
Malraux donne une réduction d'IR sur 1-4 ans. Jeanbrun (LF 2026, art. 47) donne un amortissement 3-5,5 %/an sur 9 ans qui efface les revenus fonciers. Malraux pour effet fiscal court & fort, Jeanbrun pour neutralisation de la fiscalité foncière long terme. Cumul impossible sur le même bien.
Comparatif
Comment cumuler les deux dispositifs sur le même immeuble ?
Cumul autorisé (BOI-RFPI-BASE-30-20). Travaux ABF prescrits = réduction Malraux. Travaux d'entretien + intérêts d'emprunt + charges = déficit foncier (10 700 €/an sur revenu global, reportable 10 ans). Sur opération 400 k€ : ~125 000 € d'économie totale TMI 45 %.
Comparatif
Trois profils types. Trois SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables). Trois calibrages. Le calcul réel de la réduction Malraux 22 % ou 30 % sur les travaux éligibles, hors plafond niches 10 000 €.
1. Coût opération
2. Réduction d'impôt
Économie d'impôt
Réduction Malraux 30 % ·
66 000 € en 2 ans
soit ~33 000 €/an d'IR effacé · hors plafond niches 10 000 €. Marge IR resserrée (28 000 €/an) : excédent ~5 000 €/an reportable 3 ans à valider en simulation.
Note explicative
Exemples illustratifs basés sur l'art. 199 tervicies CGI. Plafond d'assiette des dépenses : 400 000 € sur 4 années consécutives. Réduction maximale théorique : 120 000 € (PSMV 30 %) ou 88 000 € (PVAP 22 %), reportable 3 ans en cas d'excédent. Cumul Malraux + déficit foncier autorisé sur le même immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20) : 10 700 €/an d'imputation revenu global, porté à 21 400 €/an pour travaux d'amélioration énergétique 2023-2027. Engagement de location nue résidence principale 9 ans, sans plafond de loyer ni de ressources locataire. La réduction Malraux s'impute sur l'IR ; les prélèvements sociaux 17,2 % restent dus sur les revenus fonciers générés par le bien.
Avant de signer un compromis, vérifier 5 points fait gagner des dizaines de milliers d'euros. Voici la check-list que nous appliquons à chaque dossier en cabinet.
PSMV approuvé (30 %) ou PVAP approuvé (22 %) ou DUP. Vérification DRAC + préfecture. Un SPR « en cours d'élaboration » sans plan approuvé n'ouvre PAS le dispositif.
Étape 01
Demander la décomposition prix foncier vs prix travaux. Quote-part travaux idéalement 50-70 % du total. Comparer prix au m² « tout compris » au marché secondaire hyper-centre (DVF, Notaires) — surcote +30-60 % à challenger.
Étape 02
TMI 41 % : 220 000 € de travaux × 30 % = 66 000 € sur 2-3 ans, soit ~25 000 €/an absorbés. TMI 45 % + plafond niches saturé : 400 000 € de travaux = 120 000 € sur 4 ans. Vérifier que l'IR annuel absorbe la réduction.
Étape 03
L'avis conforme ABF doit être obtenu AVANT le démarrage des travaux. L'autorisation spéciale est délivrée par le préfet (ou permis de construire avec prescriptions ABF). Un démarrage sans autorisation = perte totale de la réduction.
Étape 04
Travaux ABF prescrits = réduction Malraux. Travaux d'entretien hors-prescription + intérêts d'emprunt + charges = déficit foncier (10 700 €/an sur revenu global, reportable 10 ans). Cumul autorisé sur le même immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20).
Étape 05
0 % de cabinet en France ne refuse jamais un Malraux. Nous, oui. Si votre TMI ou votre absorption d'IR ne le justifie pas, nous vous orientons ailleurs — Monuments Historiques, déficit foncier ou Jeanbrun selon vos objectifs.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
Vérifier sur orias.fr“Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le dispositif ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptés à ses besoins.”
Quentin Hagnéré, fondateur
ORIAS + CIF + COA + COBSP. Lettre de mission transparente, rétrocessions déclarées au centime près, conformité MIF II / DDA.
Étude personnalisée gratuite : TMI, plafond niches, capacité d'emprunt, comparatif Malraux / Monuments Historiques / Jeanbrun / Denormandie / déficit foncier.
Vérification du statut SPR, document d'urbanisme (PSMV/PVAP/DUP), avis ABF, décomposition foncier/travaux, prix m² vs marché secondaire — méfiance des surcotes 30-60 %.
Tous nos chiffres viennent du BOFiP (BOI-IR-RICI-200), Légifrance (art. 199 tervicies CGI) et de la doctrine fiscale. Possibilité de demander un rescrit DGFiP (art. L.80 B LPF) avant signature.
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Cette page donne la vision d'ensemble. Les guides détaillés répondent aux recherches précises : SPR éligibles 2026, comparatifs avec Monuments Historiques, Jeanbrun, Denormandie, déficit foncier, plafond niches et écosystème défiscalisation patrimonial.
13 guides détaillés. Faites défiler ou filtrez selon votre besoin.
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Le diagnostic vérifie le statut SPR, le document d'urbanisme (PSMV/PVAP/DUP), l'avis ABF, le calibrage du ticket par rapport à votre IR, le cumul Malraux + déficit foncier, et la cohérence du prix au m² avec le marché secondaire. C'est souvent là que la vraie rentabilité se joue.
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
