Quelles SCPI peut-on financer a crédit en 2026 ?

5 grandes familles : SCPI de rendement françaises (bureaux, commerces, santé, logistique, rendement 4-5 pour cent), SCPI européennes (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne avec convention fiscale), SCPI thématiques (santé, éducation, logistique, résidentiel gere), SCPI fiscales (Malraux, Denormandie, déficit foncier — le dispositif Pinel étant éteint depuis le 31/12/2024), SCPI en démembrement temporaire (nue-propriété 5-15 ans). Toutes les banques n acceptent pas toutes les SCPI.

Quelle LTV peut-on obtenir en crédit SCPI ?

La LTV va de 85 a 100 pour cent selon la banque et le profil. Le financement a 100 pour cent sans apport est possible pour les cadres supérieurs et dirigeants avec un bon reste a vivre. Les banques patrimoniales acceptent jusqu a 100 pour cent sur les SCPI de rendement matures (capitalisation supérieure a 500 M EUR, historique 10 ans et plus). Pour les SCPI jeunes ou thématiques, la LTV plafonne a 85-90 pour cent avec 10-15 pour cent d apport.

Comment sont fixés le taux et la durée d'un crédit SCPI ?

Le taux dépend de votre profil, du montage et de l'établissement prêteur ; il vous est communiqué par l'établissement, avec le TAEG, dans la fiche d'information remise avant l'offre. Durée 10 a 25 ans en amortissable, 7 a 10 ans en in fine avec assurance-vie adossée. Le montage in fine est particulièrement intéressant pour les TMI 41-45 pour cent car il maximise la deductibilite des intérêts sur toute la durée du prêt.

Quelle fiscalité sur les loyers SCPI et les intérêts d emprunt ?

Les revenus de SCPI françaises sont imposes comme des revenus fonciers (TMI + 17,2 pour cent PS) en régime réel obligatoire. Les intérêts d emprunt, frais d assurance et frais de gestion sont 100 pour cent déductibles (art. 31-I-1 d CGI). Si charges supérieures aux loyers, déficit foncier imputable jusqu a 10 700 EUR par an sur le revenu global, le reste reporte 10 ans. Pour une SCPI européenne, la convention fiscale s applique (crédit d impôt ou méthode exonération).

Qu est-ce que le délai de jouissance SCPI ?

Le délai de jouissance est la période entre la souscription des parts et la perception du premier loyer. Il varie de 4 a 6 mois selon la société de gestion (parfois jusqu a 9 mois). Pendant ce délai, l investisseur paie les intérêts du prêt sans percevoir de revenu SCPI : c est un trou de trésorerie a anticiper. Ce délai est incompressible car il correspond au temps nécessaire pour investir les fonds collectes dans de nouveaux actifs.

Frais de souscription SCPI : pourquoi 8-12 pour cent ?

Les frais de souscription SCPI (8 a 12 pour cent du prix de part) rémunèrent la collecte, la commercialisation et la constitution du patrimoine immobilier. Ils sont integres au prix de souscription (pas preleves en plus) et doivent être amortis sur la durée de détention : une SCPI doit être conservée 8 a 10 ans minimum pour être rentable. Les frais de gestion annuels 8 a 12 pour cent des loyers bruts sont preleves chaque année sur les revenus distribues.

Pourquoi investir en SCPI européenne a crédit ?

Trois avantages : (1) fiscalité douce via les conventions bilatérales : les loyers sont imposes d abord a l étranger (taux 15-20 pour cent) puis un crédit d impôt égal a l impôt français s applique, neutralisant la double imposition ; (2) absence de prélèvements sociaux 17,2 pour cent sur la part étrangère ; (3) diversification hors cycle immobilier français. Intérêt marque pour les TMI 41-45 pour cent.

Démembrement de parts SCPI a crédit : pour quel profil ?

Le démembrement temporaire SCPI (5 a 15 ans) consiste a acheter uniquement la nue-propriete des parts avec decote 25 a 45 pour cent. L usufruitier (personne morale) perçoit les loyers ; le nu-proprietaire recupere la pleine propriété a l échéance sans fiscalité. Profil adapte : TMI 41-45 pour cent souhaitant constituer un patrimoine sans revenus imposables supplémentaires, ou préparer la retraite. Crédit amortissable, intérêts non déductibles (pas de revenu foncier genere).

Risques crédit SCPI : dévaluation 2023 et liquidité secondaire ?

Deux risques majeurs : (1) Perte en capital : en 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont été dévaluées de 10 a 15 pour cent suite a la hausse des taux directeurs. Les SCPI santé, logistique et européennes ont mieux resiste ; (2) Liquidité secondaire : le marche secondaire peut se bloquer en cas de retraits massifs (délai 6-24 mois au prix du marche secondaire). Mitigation : diversification 2-3 SCPI de typologies différentes, SCPI a capitalisation variable matures avec collecte nette positive.

Puis-je investir en SCPI a crédit via une holding a l IS ?

Oui, l acquisition via une holding patrimoniale a l IS est possible et souvent pertinente pour les dirigeants avec une trésorerie d entreprise excédentaire. Avantages : intérêts d emprunt 100 pour cent déductibles (art. 39-1 CGI), fiscalité IS 15/25 pour cent sur les loyers nets (vs TMI 45 pour cent plus 17,2 pour cent PS en direct), capitalisation dans la holding, préparation transmission via pacte Dutreil 2 plus 6 ans. Inconvénient : double taxation a la sortie (IS puis dividende).

Pourquoi Hagnere Patrimoine plutôt qu une banque ou un CGP traditionnel ?

Nous intervenons sur le choix de l'investissement, pas sur le crédit. En conseil en investissements financiers, dans le cadre d'une lettre de mission signée, nous vous aidons à choisir les SCPI adaptées à votre situation et à les articuler avec vos autres investissements (assurance-vie, PER, crédit Lombard, immobilier déjà détenu), en tenant compte de votre fiscalité (TMI, conventions fiscales européennes, holding à l'IS, démembrement). Ce conseil est non indépendant : nous pouvons percevoir des commissions des sociétés dont nous présentons les produits. Pour le financement, avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires ; le cabinet ne négocie pas le crédit et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

Crédit SCPI · Acquisition de parts à crédit

Crédit SCPI 2026 : investir en parts de SCPI à crédit sans apport

Achetez des parts de SCPI (rendement, européenne, thématique, fiscale) en finançant à 100 % par crédit. Effet levier, déductibilité des intérêts (art. 31-I-1° d CGI), constitution d'un patrimoine locatif sans gestion. Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur COBSP catégorie courtier (art. R. 519-4 I 1° CMF) ORIAS 23002291.

Les engagements Hagnéré Patrimoine

Financement jusqu'à 100 % sans apport
Durée 10-25 ans ou in fine 7-10 ans
Intérêts déductibles des revenus fonciers
Crédit étudié par BankKeys, courtier en crédit

ORIAS n° 23002291 Trustpilot 4,6/5Crédit étudié par BankKeys100 % gratuitPreuves vérifiables

Étudier mon crédit SCPI

Choix des SCPI + crédit étudié par BankKeys

Crédit aux particuliers pour acquisition de parts de SCPI (art. L. 214-86 CMF). Risque de perte en capital (dévaluation parts SCPI). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

hagnere-patrimoine.fr/financements/credit-scpi

Votre souscription SCPI

SCPI rendement française80 000 €

SCPI européenne60 000 €

SCPI thématique santé40 000 €

Financement 100 %180 000 €

Nantissement parts

Crédit SCPI 100 %

20 ans amortissableParts nanties

180 000 € financés

Exemple illustratif non contractuel

Durée

10 à 25 ans

Le crédit SCPI en 2026 : données de marché

~95 Md€

Capitalisation SCPI France 2026

Source ASPIM 2025 — encours global cumulé du marché SCPI françaises

4,52 %

Rendement moyen SCPI rendement 2025

Taux de Distribution (TD) moyen brut — source IEIF / ASPIM

10 – 25 ans

Durée d'un crédit SCPI

Amortissable de 10 à 25 ans, ou in fine de 7 à 10 ans adossé à une assurance-vie

~38 %

Investisseurs SCPI financés à crédit

Part des nouveaux souscripteurs utilisant le levier bancaire — source IEIF 2025

Le crédit SCPI permet d'acquérir des parts de Société Civile de Placement Immobilier (art. L. 214-86 CMF) en finançant jusqu'à 100 % du prix de souscription. La garantie bancaire prend la forme d'un nantissement des parts SCPI (et non d'une hypothèque). Le marché français pèse environ 95 Md€ d'encours (ASPIM 2025) et près de 38 % des nouveaux souscripteurs utilisent le levier bancaire (IEIF). Données indicatives 2026 — sources : ASPIM, IEIF, AMF.

Les fondamentaux

Qu'est-ce qu'un crédit SCPI ? Achat de parts SCPI financées à crédit

Le crédit SCPI est un prêt bancaire consenti à un particulier (ou à une SCI) pour acquérir des parts de SCPI — Société Civile de Placement Immobilier (art. L. 214-86 CMF). Une SCPI collecte l'épargne d'investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif diversifié (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel). Chaque associé détient des parts lui donnant droit à une quote-part des loyers nets, distribués trimestriellement.

La garantie du crédit SCPI est un nantissement des parts au profit de la banque prêteuse — régi par l'art. 2355 et suivants C. civ. pour les parts détenues en direct au nominatif, ou par l'art. L. 211-20 CMF (nantissement de compte-titres) si les parts sont logées dans un CTO. Il ne s'agit pas d'une hypothèque sur un bien immobilier réel : les parts de SCPI sont juridiquement des titres financiers (instruments financiers art. L. 211-1 CMF), pas des immeubles. C'est ce qui distingue fondamentalement le crédit SCPI du crédit immobilier locatif classique (hypothèque sur le bien) et du crédit Lombard (nantissement d'un portefeuille financier AV/CTO).

Conséquence importante : le conseil sur l'acquisition de parts SCPI relève du statut CIF (Conseiller en Investissement Financier, art. L. 541-1 CMF, immatriculation à l'ORIAS et adhésion à une association agréée par l'AMF), distinct du statut COBSP (courtage en opérations de banque, art. L. 519-1 CMF). Hagnéré Patrimoine cumule les deux statuts (ORIAS n° 23002291 — courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP) et CIF adhérent de la CNCEF Patrimoine, association professionnelle agréée par l'AMF). Il conseille sur la sélection de la SCPI ; pour le crédit, il n'intervient pas : il ne recherche ni ne négocie aucun crédit et peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting), courtier en crédit, ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées.

Garantie : nantissement des parts SCPI au profit de la banque (pas d'hypothèque réelle)
Financement 85-100 % du prix de souscription (parts à prix public)
Intérêts déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI) — efficacité maximale TMI 30+ %
Durée 10-25 ans amortissable ou 7-10 ans in fine avec AV adossée

Crédit SCPI vs crédit immobilier locatif

Deux logiques de financement immobilier, deux profils d'investisseur

Crédit SCPI

Nantissement des parts SCPI (art. 2355 C. civ. ou L. 211-20 CMF)
LTV jusqu'à 100 % sans apport
Taux fixé par l'établissement prêteur selon votre profil
Pas de gestion locative (déléguée à la société de gestion)
Frais de souscription 8 à 12 % intégrés au prix de la part

Crédit immobilier locatif

Hypothèque sur le bien immobilier réel
LTV 80 à 85 % + apport 10 à 20 % exigé
Taux fixé par l'établissement prêteur selon votre profil
Gestion locative en direct (ou agence 7 à 10 %)
Frais de notaire 7 à 8 % (ancien) ou 2 à 3 % (neuf VEFA)

Quand le crédit SCPI est-il pertinent ?

TMI élevée · horizon long · recherche de patrimoine sans gestion

TMI 30 % et plus La déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI) décuple l'efficacité fiscale. En-dessous de la TMI 30 %, l'arbitrage devient moins évident.

Horizon 15 ans minimum Les frais de souscription (8 à 12 %) imposent un portage long pour amortir le ticket d'entrée. Horizon idéal : 15 à 20 ans, aligné sur la durée de crédit typique.

Patrimoine sans gestion Aucune recherche de locataire, aucune déclaration de revenus complexe (une ligne 2044), aucune charge de copropriété à avancer. Idéal pour actifs de cadres ou professions libérales.

Diversification géographique Les SCPI européennes permettent de diversifier hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne) tout en bénéficiant des conventions fiscales bilatérales (crédit d'impôt ou exonération).

À distinguer du crédit Lombard : le crédit SCPI sert à acquérir des parts SCPI (logique patrimoine locatif), alors que le crédit Lombard est adossé à un portefeuille financier existant (AV/CTO) pour lever de la trésorerie sans vendre. Les deux instruments sont complémentaires pour la diversification patrimoniale.

Comparer votre situation

Simulation

Simulation de crédit SCPI — rendement et financement

Pas de calculette magique — la rentabilité nette d'un crédit SCPI dépend de votre TMI, de la SCPI retenue (rendement, délai de jouissance, frais de souscription), de la durée et de la banque retenue. Le simulateur en donne une estimation indicative ; le choix des SCPI relève d'un conseil sur lettre de mission.

Simulation gratuite · Sans engagement

SCPI et crédit : simulation du rendement net

Dans le cadre d'une lettre de mission, le cabinet vous conseille sur le choix des SCPI et chiffre le rendement net après intérêts, frais et fiscalité ; pour le crédit, BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires.

Choix des SCPI sur lettre de mission

Crédit étudié par BankKeys

Chiffrage rendement net + effort d'épargne

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Simulation SCPI

Simulation indicative non contractuelle. Risque de perte en capital sur les parts SCPI (dévaluation possible). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Vous hésitez entre crédit SCPI, immobilier locatif, Lombard ou PER ? Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial

Le processus complet

Comment fonctionne un crédit SCPI en 6 étapes

De l'étude patrimoniale à la réception des premiers loyers, comptez 6 à 9 mois au total : 2 mois de montage du dossier puis 4 à 6 mois de délai de jouissance propre aux SCPI.

Étude patrimoniale

J+0 à J+7

Analyse TMI, horizon d'investissement, objectif (rendement vs fiscale vs européenne), capacité d'emprunt résiduelle, charge d'endettement global (35 % HCSF).

Sélection SCPI

J+7 à J+14

Parmi 200+ SCPI françaises, sélection de 3 à 5 pertinentes : rendement (TD 4,5-5 %), qualité du gestionnaire (track record), TOF, frais d'entrée, convention fiscale si européenne.

Montage dossier crédit

J+14 à J+28

BankKeys, courtier en crédit, consulte ses banques partenaires et vous présente leurs conditions : taux, nantissement des parts, assurance emprunteur (loi Lemoine). Le cabinet ne négocie pas le crédit.

Offre de prêt

J+28 à J+42

Délai de réflexion obligatoire de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso.) si financement particulier. Analyse des conditions, signature de l'offre, envoi à la banque prêteuse.

Souscription parts + nantissement

J+42 à J+56

Versement du capital à la société de gestion SCPI, enregistrement des parts au nom du souscripteur, puis nantissement des parts au profit de la banque prêteuse.

Déblocage + jouissance

J+56 à J+180

Délai de jouissance de 4 à 6 mois avant les premiers loyers — à anticiper dans le plan de financement. Les revenus fonciers arrivent ensuite trimestriellement.

Point de vigilance : délai de jouissance

Délai total 6 à 9 mois avant les premiers loyers SCPI. Il faut prévoir un effort de trésorerie temporaire pour assumer la mensualité d'emprunt sans revenu locatif pendant les 4 à 6 premiers mois (délai de jouissance propre à chaque SCPI). Ce différé est à intégrer dès la simulation initiale du plan de financement.

Taux et TAEG

Ce qui fait varier le taux d'un crédit SCPI

Le taux d'un crédit SCPI dépend de la durée, de la part financée (LTV), du type de SCPI et de votre profil. Le TAEG intègre en plus les frais de dossier, le nantissement des parts et l'assurance emprunteur. Le taux fixe est le plus courant ; un taux révisable (Euribor + marge) peut se rencontrer pour un in fine adossé à une assurance-vie. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre.

Nantissement des parts (art. L. 214-86 CMF) + assurance emprunteur déléguable (loi Lemoine 28/02/2022). Estimez votre financement avec notre simulateur gratuit (estimation indicative, pas une offre de crédit).

Facteurs d'influence du taux

Durée du prêt
La durée pèse sur le taux : une durée courte est en général moins coûteuse qu'une durée longue.
LTV (quotité financée)
La part financée compte : un apport (LTV inférieure à 100 %) réduit le risque pris par la banque.
Type de SCPI retenue
SCPI de rendement > SCPI européenne > SCPI fiscale > SCPI thématique volatile. La qualité du sous-jacent influence la marge banque.
Profil emprunteur
CDI, TMI 30 %+, ancienneté 2 ans et plus, endettement inférieur à 35 %.
Banque retenue
Les conditions varient d'un établissement à l'autre.

Seule l'offre de prêt fixe le taux

Seule l'offre de prêt de la banque fixe le taux. Le cabinet ne recherche ni ne négocie aucun crédit : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys (FBS Consulting), courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires.

Simuler mon financement

Les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis : ne comptez pas uniquement sur eux pour rembourser. En cas de défaut de remboursement, vos parts pourraient devoir être vendues, avec une perte possible. Si elles sont vendues moins cher que le capital restant dû, vous devrez payer la différence.

5 formes de crédit SCPI

Les 5 formes de crédit SCPI 2026

La forme du crédit SCPI dépend de votre TMI, de votre horizon et de votre objectif : rendement pur, optimisation fiscale internationale, défiscalisation IR, conviction sectorielle ou constitution patrimoniale en nue-propriété. Chaque typologie a sa logique et son effet de levier propre.

Locatif diversifié sans gestion

SCPI rendement française à crédit

Profil type

Cadres TMI 30 – 41 %, investisseur locatif

Structure

Parts SCPI rendement (bureaux, commerces, logistique, santé), amortissable

Durée

20 ans, LTV 95 – 100 %

Rendement 4,5 – 5 % brut
Diversification locative sans gestion
Intérêts déductibles revenus fonciers
Effet levier crédit x rendement

Frais souscription 8 – 12 %
Délai jouissance 4 – 6 mois
TOF dépendant de la société de gestion

Étudier ma SCPI rendement

Fiscalité conventions bilatérales

SCPI européenne à crédit

Profil type

TMI 41 – 45 %, optimisation fiscale internationale

Structure

Parts SCPI européennes, loyers étrangers, 15 – 20 ans

Durée

15 à 20 ans

Crédit d'impôt ~28 % (convention)
Pas de prélèvements sociaux sur loyers étrangers (selon convention)
Intérêts déductibles
Pas de risque de change (zone euro)

Convention fiscale à vérifier pays par pays
Comptabilité foncière spécifique
Liquidité secondaire variable

Étudier ma SCPI européenne

Pinel / Denormandie / Malraux

SCPI fiscale à crédit

Profil type

Investisseur défisc + effet levier

Structure

SCPI Pinel, Denormandie ou Malraux + crédit 15 – 25 ans

Durée

15 à 25 ans

Réduction IR 12 – 30 % selon dispositif
Combo défisc + effet levier crédit
Engagement locatif 9 – 12 ans clair

Durée d'engagement bloquée
Offres fermées périodiquement
Liquidité secondaire restreinte

Étudier ma SCPI fiscale

Santé, éducation, logistique, digital

SCPI thématique à crédit

Profil type

Investisseur expert, convictions sectorielles

Structure

Parts SCPI thématiques (PFO2, Primovie, Pierval Santé, Activimmo…)

Durée

15 à 20 ans

Diversification sectorielle ciblée
Exposition mégatendances (vieillissement, digital, santé)
Intérêts déductibles

Concentration sectorielle (risque)
Historique court pour certaines SCPI
Volatilité plus forte en période de tension

Bilan patrimonial

Nue-propriété avec décote 25 – 35 %

Démembrement parts SCPI à crédit

Profil type

Primo-investisseur jeune, constitution patrimoine

Structure

Achat nue-propriété parts SCPI, décote 25 – 35 %, crédit 10 – 15 ans

Durée

10 à 15 ans

Décote 25 – 35 % à l'entrée
Pas de fiscalité revenus fonciers pendant démembrement
Récupération pleine propriété à terme (valeur pleine)

Pas de loyers pendant 5 – 10 ans
Intérêts non déductibles pendant démembrement
Plus-value éventuelle à la reconstitution

Étudier démembrement SCPI

Crédit SCPI vs crédit immobilier locatif vs Lombard

Crédit SCPI

Nantissement parts SCPI (art. L. 214-86 CMF) · LTV 100 % · pas de gestion locative · frais souscription 8 – 12 %

Crédit immobilier locatif

Hypothèque sur le bien · LTV 80 – 85 % · gestion locative requise · frais de notaire 7 – 8 %

Crédit Lombard

Nantissement portefeuille financier (AV/CTO) · LTV 50 – 80 % · pas de notaire · risque appel de marge

Le choix de la forme de crédit SCPI doit être arbitré avec votre TMI, votre horizon et votre patrimoine global. Notre bilan patrimonial gratuit vous aide à trancher.

Transparence totale sur les frais

Combien coûte un crédit SCPI en 2026 ? Frais détaillés

Tous les frais d'un crédit SCPI, avec des ordres de grandeur indicatifs. Les deux postes dominants sont les frais de souscription SCPI 8 – 12 % (intégrés au prix public) et les intérêts du crédit. Horizon 10 ans et plus indispensable pour amortir la commission de souscription.

Type de frais	Fourchette	Base	Précisions
Frais de souscription SCPIObligatoire intégrés au prix public	8 à 12 %	intégrés au prix public	Commission retenue par la société de gestion. Exemple : SCPI à 200 € la part, frais 8 % → valeur nette 184 €. Amortis sur 10 – 15 ans minimum.
Frais de dossier bancaireObligatoire du capital emprunté	1 à 2 %	du capital emprunté	Négociables. Exemple : 2 000 – 4 000 € sur 200 000 € emprunté.
Nantissement des parts SCPIObligatoire forfaitaire	200 à 500 €	forfaitaire	Acte sous seing privé ou authentique. Art. L. 214-86 CMF — nantissement des parts au profit de la banque prêteuse.
Assurance emprunteurObligatoire du capital emprunté	0,10 à 0,50 %/an	du capital emprunté	Délégation loi Lemoine (28/02/2022) possible sans frais. Économie 20 – 40 % vs assurance groupe bancaire.
Intérêts du créditObligatoire taux annuel, fixe le plus souvent	Taux de l'établissement prêteur	taux annuel, fixe le plus souvent	Sur la durée du prêt (10 – 25 ans amortissable, 7 – 10 ans in fine avec AV adossée). Déductibles revenus fonciers art. 31-I-1° d CGI.
Frais de gestion SCPIObligatoire des loyers bruts	8 à 12 %	des loyers bruts	Prélevés par la société de gestion directement sur les loyers. Couvrent gestion locative, travaux, acquisitions/cessions.
Frais de mainlevée nantissement forfaitaire	200 à 500 €	forfaitaire	À prévoir en fin de prêt ou remboursement anticipé pour lever le nantissement des parts.
Indemnités remboursement anticipé plafonné art. R. 313-25 C. conso.	Max 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû	plafonné art. R. 313-25 C. conso.	Négociable si sortie liée à mutation professionnelle, décès ou invalidité.

Ordres de grandeur des frais, à titre d'information générale. Le coût exact, TAEG compris, vous est communiqué par l'établissement prêteur dans l'offre de prêt (art. L. 313-25 C. conso.).

Exemple : 200 000 € de parts SCPI financées sur 20 ans

Frais souscription (8 % intégrés)

~17 400 €

Loyers nets estimés (non garantis)

~650 €/mois

Loyers estimés sur un rendement de 4,5 % brut, frais de gestion SCPI inclus. La mensualité, les intérêts totaux et le TAEG dépendent du taux proposé par l'établissement prêteur : ils figurent dans la fiche d'information remise avant l'offre. Les loyers peuvent baisser ; les mensualités restent dues.

Optimiser les frais de votre crédit SCPI

Négocier l'assurance déléguée (loi Lemoine 28/02/2022) — économie 20 – 40 %, soit 3 000 – 8 000 € sur un crédit 200 k€
Comparer SCPI à frais variables (Iroko Zen, Remake Live…) qui prélèvent les frais sur la durée de détention plutôt qu'à l'entrée
Horizon 15 ans et plus indispensable pour amortir les frais de souscription 8 – 12 % et générer un levier positif

Chiffrer mes frais précis

Cas illustratifs

Cas illustratifs : 5 profils types en crédit SCPI

Cinq grands profils se présentent en crédit SCPI : cadres TMI 30 – 41 % (effet levier), professions libérales (SCPI santé), couples TMI 45 % (SCPI européenne in fine), dirigeants via holding IS (optimisation fiscale), primo-investisseurs jeunes (démembrement). Cinq situations types : prénoms, profils et chiffres sont fictifs et arrondis ; ce ne sont pas des dossiers de clients.

Thomas Lefort

Cadre 38 ans CDI, TMI 41 %, Paris (75)

SCPI rendement — effet levier

Situation actuelle

Revenus 75 000 €/an · marié, 1 enfant
Capacité d'épargne ~800 €/mois
Pas encore de locatif · PEA 45 k€ · AV 60 k€

Crédit SCPI mis en place

200 k€ parts SCPI rendement diversifiée
Montant : 200 000 € débloqués · 0 € apport
Structure : Amortissable 20 ans · LTV 100 %
Crédit SCPI : 200 000 € (LTV 100 %)

Loyers nets ~650 €/mois (non garantis). Mensualité, économie fiscale et effort d'épargne dépendent du taux proposé par l'établissement prêteur. À 58 ans : 200 k€ parts + 650 €/mois loyers.

Thomas a préféré les parts SCPI à un locatif nu en direct pour éviter la gestion locative et diversifier sur 40+ immeubles (bureaux, logistique, commerce, santé). Intérêts déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).

Lauré & Pierre Galland

Couple cadres 45/47 ans, TMI 45 %, Bordeaux (33)

SCPI européenne in fine — AV adossée

Situation actuelle

Revenus 180 000 €/an · AV Luxembourg 500 k€
60 % UC / 40 % fonds € · antériorité 12 ans
Résidence principale payée · 1 locatif nu

Crédit SCPI mis en place

400 k€ parts SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas, Belgique)
Montant : 400 000 € in fine · AV 400 k€ adossée 2e rang
Structure : In fine 10 ans · LTV 100 %
Crédit SCPI : 400 000 € (LTV 100 %)

Loyers bruts ~1 670 €/mois (non garantis), à comparer aux intérêts mensuels, qui dépendent du taux proposé par l'établissement prêteur. Crédit d'impôt conventions ~28 %, pas de PS sur loyers étrangers.

Lauré et Pierre combinent crédit SCPI européenne + AV Luxembourg adossée en 2e rang pour éviter prélèvements sociaux sur loyers étrangers (conventions bilatérales). À 57 ans : capital restitué via AV, SCPI en pleine propriété, loyers plein régime sans dette.

Dr Camille Ferré

Chirurgien-dentiste 52 ans, BNC, TMI 45 %, Lyon (69)

SCPI santé thématique — 15 ans

Situation actuelle

Revenus 230 000 €/an · cabinet libéral
CCN MADELIN 280 k€ · AV perso 180 k€
Résidence principale payée · parts SEL 400 k€

Crédit SCPI mis en place

150 k€ SCPI thématique santé (PFO2, Primovie, Pierval Santé)
Montant : 150 000 € débloqués
Structure : Amortissable 15 ans · LTV 100 %
Crédit SCPI : 150 000 € (LTV 100 %)

Intérêts déductibles des revenus fonciers (pas des BNC — les loyers SCPI sont fonciers). Mensualité et effort d'épargne selon le taux proposé par l'établissement prêteur.

Dr Camille cible la thématique santé par conviction sectorielle (vieillissement démographique) et pour diversifier hors de ses parts SEL. Attention : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers uniquement, pas des BNC du cabinet.

SASU Holding Martin

Holding IS · dirigeant SAS 50 ans · Lille (59)

SCPI via société IS — arbitrage fiscal

Situation actuelle

SASU holding · CCA dirigeant 500 k€
Bénéfice récurrent 200 k€/an
Trésorerie excédentaire · pas de distribution PFU souhaitée

Crédit SCPI mis en place

250 k€ parts SCPI via holding IS
Montant : 250 000 € débloqués
Structure : Amortissable 15 ans · LTV 100 %
Crédit SCPI : 250 000 € (LTV 100 %)

Loyers taxés à l'IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (vs TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % en direct). Économie fiscale ~30 k€ sur 15 ans.

La holding IS porte les parts SCPI pour lisser la fiscalité (IS 15/25 % au lieu de TMI + PS). Le CCA dirigeant reste mobilisable. Amortissement comptable des parts possible (art. 39-1-2° CGI) selon doctrine.

Émilie Roussel

Jeune cadre 30 ans CDI, TMI 30 %, Nantes (44)

Nue-propriété SCPI — constitution patrimoine

Situation actuelle

Revenus 55 000 €/an · célibataire
Livret A plein · PEL 15 k€
Pas encore d'investissement locatif

Crédit SCPI mis en place

60 k€ nue-propriété parts SCPI rendement (décote 30 %)
Montant : 60 000 € débloqués · démembrement 10 ans
Structure : Amortissable 15 ans · LTV 100 %
Crédit SCPI : 60 000 € (LTV 100 %)

Pas de loyers (donc pas d'impôts revenus fonciers) pendant 10 ans. Intérêts non déductibles pendant démembrement. À 40 ans : récupération pleine propriété valeur pleine + loyers.

Émilie privilégie la nue-propriété pour constituer un patrimoine sans alourdir sa fiscalité ni son taux d'endettement ressenti (pas de loyers imposables). Reconstitution pleine propriété à 40 ans = levier sur 10 ans sans fiscalité.

Exemples fictifs et illustratifs. Les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Point de vue contrarian

10 pièges à éviter sur un crédit SCPI

Le crédit SCPI est un outil puissant d'effet de levier fiscal, mais il expose à des risques spécifiques : délai de jouissance, frais de souscription élevés, dévaluation de parts, concentration sectorielle. Les erreurs les plus coûteuses viennent d'un horizon trop court ou d'une TMI trop basse pour justifier l'opération. Voici les 10 pièges à connaître avant de signer.

1. Sous-estimer le délai de jouissance 4 – 6 mois

Entre la souscription des parts et le versement des premiers loyers, 4 à 6 mois s'écoulent. Pendant cette période, vous payez la mensualité du crédit sans aucun loyer en contrepartie. Prévoir une trésorerie de secours équivalente à 5 – 6 mensualités avant déblocage.

2. Négliger les frais de souscription SCPI 8 – 12 %

Les frais de souscription sont intégrés dans le prix public mais amortis uniquement si vous conservez les parts 10 ans minimum. Sortir à 5 ans revient à perdre 30 – 60 % de la commission de souscription. Horizon court = perte nette garantie.

3. Faire du crédit SCPI sans TMI 30 % minimum

L'effet de levier fiscal (déductibilité des intérêts art. 31-I-1° d CGI) ne devient pertinent qu'à partir de TMI 30 %. En TMI 11 %, préférer une assurance-vie, un PEA ou un CTO qui seront plus efficients. Le crédit SCPI est un outil de cadres TMI 30 et plus.

4. Choisir un in fine sans AV adossée solide

Le montage in fine implique de rembourser 100 % du capital à échéance. Si l'AV adossée n'a pas suffisamment capitalisé (par ex. crise marché), la banque peut forcer sa liquidation pour solder. Vérifier que la valorisation AV dépasse systématiquement 105 – 110 % du capital dû.

5. Oublier la dévaluation possible des parts (vague 2023)

En 2023, plusieurs SCPI bureaux ont dévalué leur part de 10 à 15 % sous l'effet du télétravail et de la hausse des taux. Diversifier les sociétés de gestion et les secteurs (bureaux, logistique, santé, commerces, résidentiel) réduit ce risque de concentration.

6. Concentrer sur une seule SCPI

Un portefeuille concentré sur une unique SCPI expose à 100 % au risque de gestion et au risque sectoriel. Privilégier un panier de 3 à 5 SCPI complémentaires : une SCPI rendement française + une SCPI européenne + une SCPI thématique santé/logistique.

7. Confondre rendement distribué et rendement net après fiscalité

La SCPI rendement affiche 4,5 % brut. Après TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % de fiscalité, le net tombe à 1,8 – 2,5 %. C'est l'effet de levier du crédit (intérêts déductibles) qui rend l'opération rentable — pas le rendement affiché seul.

8. SCPI européenne sans analyse de la convention fiscale

Le crédit d'impôt ~28 % sur loyers étrangers dépend de la convention bilatérale : Allemagne, Pays-Bas, Belgique sont favorables. Certains pays (Espagne, Italie) sont moins avantageux. Vérifier la répartition pays par pays du patrimoine avant souscription.

9. Ne pas négocier la délégation d'assurance loi Lemoine

La loi Lemoine du 28/02/2022 permet la résiliation à tout moment et la délégation sans frais. Économie 20 – 40 % sur la durée, soit 3 000 – 8 000 € sur un crédit 200 k€. Les banques vendent en priorité leur assurance groupe — il faut exiger la délégation.

10. Ignorer la liquidité du marché secondaire

En temps normal, la revente de parts se fait en 2 à 4 semaines via le marché secondaire. En période de tension (2023), les délais se sont étirés à 6 – 12 mois sur certaines SCPI bureaux. Le crédit SCPI reste un investissement long terme, pas une poche de liquidité.

Notre engagement : un crédit SCPI calibré sur 15 ans minimum, panier diversifié

Un crédit SCPI mal dimensionné peut transformer un levier fiscal en perte sèche (frais 8 – 12 % non amortis, dévaluation, concentration). Notre approche : TMI 30 % minimum vérifié, panier de 3 à 5 SCPI complémentaires (rendement + européenne + thématique), horizon 15 ans et plus, assurance déléguée loi Lemoine, in fine uniquement avec AV adossée robuste. Notre bilan patrimonial gratuit vous aide à arbitrer entre crédit SCPI, crédit immobilier locatif classique et crédit Lombard.

Nos engagements

Pourquoi choisir Hagnéré Patrimoine pour votre crédit SCPI ?

Un cabinet de gestion de patrimoine qui vous conseille sur le choix de la SCPI, dans une vision patrimoniale globale. Faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.

CIF et COBSP inscrit à l’ORIAS

Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291, Hagnéré Patrimoine est conseiller en investissements financiers (CIF, art. L. 541-1 CMF) et courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Notre conseil CIF est non indépendant : nous pouvons percevoir des commissions de partenaires, précisées avant la souscription. Pour le crédit, le cabinet ne négocie pas : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.

Analyse des SCPI

Dans le cadre d'une lettre de mission signée, nous étudions des SCPI de rendement françaises ou européennes, thématiques, fiscales ou en démembrement. Analyse du TOF, de l'historique de distribution, de la collecte, de la thématique sectorielle et de la décote éventuelle du prix de part avant toute recommandation. Nous ne comparons pas, par principe, l'ensemble du marché.

Banques consultées par BankKeys

Toutes les banques n'acceptent pas de financer des parts de SCPI à crédit. C'est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires ; le cabinet ne sélectionne pas les banques, ne négocie pas les conditions et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

Approche fiscale intégrée

Optimisation TMI (art. 31-I-1° d CGI, déductibilité des intérêts sur revenus fonciers), convention fiscale européenne (crédit d'impôt pour SCPI allemande, belge, néerlandaise), démembrement temporaire, acquisition via holding à l'IS. Ces choix se valident avec votre expert-comptable ou votre avocat : le cabinet ne réalise pas de consultation fiscale personnalisée.

Délégation assurance loi Lemoine

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, la délégation d'assurance emprunteur est libre à tout moment. Changer de contrat peut réduire le coût total de l'assurance sur la durée du prêt SCPI ; l'économie dépend de votre profil et du contrat d'origine.

Accompagnement jusqu'au terme

Suivi des revenus fonciers annuels, rappel des règles de la déclaration 2044 (régime réel obligatoire pour les SCPI), alerte sur le délai de jouissance en année 1, arbitrage à terme (revente, arbitrage SCPI, passage en démembrement, donation aux enfants). Le suivi du crédit lui-même relève de BankKeys et de la banque.

Crédit SCPI : les questions patrimoniales avant d'emprunter

Le crédit SCPI ne se résume pas à un taux bancaire : choix de la SCPI (rendement, européenne, thématique, fiscale, démembrement), délai de jouissance, frais de souscription 8 à 12 %, déductibilité des intérêts art. 31-I-1° d CGI, convention fiscale SCPI européenne, acquisition via holding IS. Un premier rendez-vous gratuit, sans recommandation, permet d'en parler avant tout engagement.

Le guide du bilan patrimonial

Foire aux questions

Tout ce qu'il faut savoir sur le crédit SCPI.

Les 12 questions les plus posées sur le crédit SCPI.

Catégories

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Poser ma question

Un crédit SCPI est un prêt bancaire destiné à financer l'acquisition de parts de SCPI (société civile de placement immobilier, art. L. 214-86 CMF). La banque prête le capital nécessaire (souvent la totalité, jusqu'à 100 % LTV) et nantit les parts SCPI en garantie. L'investisseur rembourse le prêt via les loyers perçus et son effort d'épargne mensuel, tout en déduisant les intérêts des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI). L'effet de levier permet de se constituer un patrimoine immobilier locatif sans apport et sans gestion locative.
5 grandes familles sont finançables à crédit : (1) SCPI de rendement françaises — majoritairement bureaux, commerces, santé, logistique, rendement 4-5 % ; (2) SCPI européennes — Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, avec convention fiscale avantageuse ; (3) SCPI thématiques — santé, éducation, logistique, résidentiel géré ; (4) SCPI fiscales — Malraux, Denormandie, déficit foncier (financement plus rare ; les SCPI Pinel ne sont plus en collecte depuis l'extinction du dispositif au 31/12/2024, mais des stocks de parts secondaires peuvent encore exister) ; (5) SCPI en démembrement temporaire — nue-propriété 5-15 ans. Toutes les banques n'acceptent pas toutes les SCPI.
Le délai de jouissance est la période entre la souscription des parts SCPI et la perception du premier loyer. Il varie de 4 à 6 mois selon la société de gestion (parfois jusqu'à 9 mois). Pendant ce délai, l'investisseur paie les intérêts du prêt sans percevoir de revenu SCPI : c'est un trou de trésorerie à anticiper. Ce délai est incompressible : il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir les fonds collectés dans de nouveaux actifs immobiliers.

Deux risques majeurs à connaître : (1) Risque de perte en capital — en 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont été dévaluées de 10 à 15 % suite à la hausse des taux directeurs (réévaluation des expertises). Les SCPI santé, logistique et européennes ont mieux résisté ; (2) Risque de liquidité secondaire — le marché secondaire des parts peut se bloquer en cas de retraits massifs (délai 6-24 mois au prix du marché secondaire). Mitigation : diversification sur 2-3 SCPI de typologies différentes, privilégier les SCPI à capitalisation variable matures avec collecte nette positive, éviter la revente anticipée.
Oui, l'acquisition de parts SCPI via une holding patrimoniale à l'IS est possible et souvent pertinente pour les dirigeants avec une trésorerie d'entreprise excédentaire. Avantages : (1) intérêts d'emprunt 100 % déductibles du résultat IS (art. 39-1 CGI) ; (2) fiscalité IS 15/25 % sur les loyers nets (vs TMI 45 % + 17,2 % PS en direct) ; (3) capitalisation des revenus dans la holding pour réinvestissement ; (4) préparation transmission via pacte Dutreil 2+6 ans. Inconvénient : double taxation à la sortie (IS puis dividende personnel). Arbitrage à faire selon horizon et TMI.
Nous intervenons sur le choix de l'investissement, pas sur le crédit. En conseil en investissements financiers, dans le cadre d'une lettre de mission signée, nous vous aidons à choisir les SCPI adaptées à votre situation et à les articuler avec vos autres investissements (assurance-vie, PER, crédit Lombard, immobilier déjà détenu), en tenant compte de votre fiscalité (TMI, conventions fiscales européennes, holding à l'IS, démembrement). Ce conseil est non indépendant : nous pouvons percevoir des commissions des sociétés dont nous présentons les produits. Pour le financement, avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires ; le cabinet ne négocie pas le crédit et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

Pour aller plus loin

Ressources et outils Hagnéré Patrimoine

Guide SCPI complet

Pilier éditorial : définition, types, rendement, frais, fiscalité, risques.

SCPI européenne non-résidents

Stratégie SCPI pour non-résidents : convention fiscale, crédit d'impôt.

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Crédit hypothécaire

Alternative adossée à un bien immobilier existant (garantie hypothécaire).

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Auteur · Expert métier

Quentin Hagnéré

Fondateur de Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) · auteur des guides

Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 ; il en est associé, sans fonction de direction, et signe les guides du cabinet, dont celui-ci sur le crédit pour l'achat de SCPI. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP). Pour le crédit, il vous oriente vers BankKeys, courtier en crédit, ou lui transmet vos coordonnées avec votre accord ; il ne recherche ni ne négocie de crédit et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

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Publié le

22 avril 2026

Mis à jour le

22 avril 2026

Catégorie

Financement & Investissement

Temps de lecture

≈ 16 min

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ORIAS 23002291·Trustpilot 4,6/5·CIF AMF·Crédit étudié par BankKeys

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.) Risque de perte en capital sur les parts SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Information précontractuelle — art. R. 519-20 et R. 519-23 CMF

Transparence réglementaire : notre fiche d'information

Voici les informations que le Code monétaire et financier (art. R. 519-20 et s.) nous impose de vous communiquer, en tant qu'intermédiaire inscrit comme courtier en opérations de banque et en services de paiement, avant toute transmission de vos coordonnées.

1. Identité et statut

Dénomination : HAGNERE PATRIMOINE (Hagnéré Patrimoine), SAS au capital de 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504
Siège : 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens
Statut : courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), art. L. 519-1 et s. CMF
N° ORIAS : 23002291
Autorité de contrôle : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), 4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09

2. Votre projet patrimonial

Hors crédit, le cabinet peut vous conseiller sur le choix des SCPI et leur fiscalité (conseil en investissements financiers, fourni de manière non indépendante), dans le cadre d'une lettre de mission signée.

Le premier rendez-vous est gratuit et ne comporte pas de recommandation personnalisée. Le prix de chaque mission est fixé dans le devis et la lettre de mission, avant tout engagement.

3. Crédit : notre rôle, BankKeys et notre rémunération

Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

4. Réclamations et médiation

Réclamation auprès du cabinet

Vous pouvez nous adresser une réclamation par courriel à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier : Hagnéré Patrimoine, Service réclamations, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens. La réclamation est gratuite. Nous accusons réception dans les dix jours ouvrables à compter de l’envoi de la réclamation écrite, sauf réponse complète dans ce délai. Nous apportons une réponse motivée au plus tard dans les deux mois suivant l’envoi de la première réclamation écrite, sauf délai légal plus court.

Médiation gratuite

Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n’avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur) ; pour un contrat d’assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 (www.mediation-assurance.org) ; pour une opération de banque ou de crédit et pour les autres prestations du cabinet (séance de conseil stratégique, étude patrimoniale sur lettre de mission), ANM Consommation (ANM Conso), 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris (www.anm-conso.com, demande en ligne : www.anm-conso.com/page-saisine.php). Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l’assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l’année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.

Document mis à jour le 30 septembre 2026 · Version 2.0

Voir les mentions légales complètes

Mentions légales et risques — Crédit SCPI

Transparence et conformité ACPR / AMF / DGCCRF

Cadre juridique SCPI et crédit

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) relèvent de l'art. L. 214-86 CMF et sont contrôlées par l'AMF. La déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers SCPI relève de l'art. 31-I-1° d CGI. La délégation d'assurance emprunteur est libre depuis la loi Lemoine du 28 février 2022.

Statut réglementaire

Hagnéré Patrimoine — COBSP, art. L. 519-1 et s. C. mon. fin.. CIF (conseil en investissement financier) art. L. 541-1 C. mon. fin. Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291. Placé sous le contrôle de l'ACPR (COBSP) et de l'AMF (CIF).

Risques spécifiques SCPI à crédit

Risque de perte en capital : la valeur de la part SCPI peut baisser. En 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont été dévaluées de 10 à 15 % (réévaluation des expertises suite hausse des taux)
Risque de liquidité secondaire : le marché secondaire des parts SCPI peut se bloquer en cas de vente massive. Délai de revente pouvant dépasser 6 à 24 mois, au prix du marché secondaire
Délai de jouissance : 4 à 6 mois entre la souscription et la perception du premier loyer. Pendant ce délai, l'emprunteur paie les intérêts sans percevoir de revenu SCPI
Risque de taux variable : si financement à taux variable indexé Euribor, hausse possible des mensualités (l'Euribor a fortement augmenté en 2022-2023)
Variation du TOF (taux d'occupation financier) : un TOF inférieur à 90 % réduit le rendement distribué. À surveiller chaque trimestre

Statut du cabinet

COBSP (art. L. 519-1 CMF), immatriculation ORIAS 23002291, contrôle ACPR. Le cabinet n'a aucun mandat et ne recherche ni ne négocie de crédit : il oriente vers BankKeys, courtier en crédit, ou lui transmet vos coordonnées avec votre accord. Assurance de responsabilité civile professionnelle ; aucune garantie financière, le cabinet ne détenant pas les fonds de ses clients.

Protection emprunteur

Crédit à la consommation (jusqu’à 75 000 €) : vous pouvez vous rétracter pendant 14 jours après l’acceptation de l’offre (art. L. 312-19 C. conso.).
Délégation d'assurance libre (loi Lemoine 28/02/2022) — résiliation à tout moment
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)

Information patrimoniale non personnalisée

Les informations présentées (rendements SCPI, fiscalité, cas illustratifs) ont un caractère général et informatif et ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D. 321-1 C. mon. fin., ni une incitation à souscrire un produit financier. Le rendement SCPI 2025 (4,52 % brut moyen, source ASPIM) est indicatif. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un bilan patrimonial complet est indispensable avant toute décision. Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial personnalisé. Source ASPIM

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Mention reprise de l’art. L. 312-5 du Code de la consommation, affichée volontairement.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)

Statut COBSP — ORIAS 23002291

Hagnéré Patrimoine SAS exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « courtier » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.

BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).

Garanties consommateur

Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SAS ne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que la part de rémunération versée par FBS Consulting (BankKeys), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).

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