Le seul mécanisme fiscal qui impute directement sur votre revenu global — hors plafond niches 10 000 €. Vos travaux dans l'ancien loué nu effacent jusqu'à 21 400 €/an de revenu imposable (soit ~12 500 € d'économie d'impôt au TMI 41 % + PS) en rénovation énergétique. Plafond majoré prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Le déficit foncier est exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Il se cumule donc sans limite avec un Denormandie, un Jeanbrun, un Malraux, un Loc'Avantages ou un Girardin — et permet d'effacer directement votre IR au TMI marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Communication à caractère informatif. Une opération en déficit foncier doit être validée au regard de votre situation fiscale (TMI, revenus fonciers existants, capacité d'engagement 3 ans en location nue) et des conditions des travaux (DPE pour le plafond 21 400 €, dissociabilité, justificatifs RGE). Les plafonds 10 700 € et 21 400 € s'apprécient sur le revenu global, hors intérêts d'emprunt. Étude personnalisée recommandée avant tout engagement.
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Plafonds annuels
10 700 € standard · 21 400 € rénovation
3 ans
Plafonds, charges déductibles, déclaration 2044, jurisprudence — tout est détaillé dans le guide.
1 % minimum sous réserve de conventionnement promoteur, jusqu'à 3 % selon les programmes de nos promoteurs partenaires spécialisés en rénovation lourde éligible déficit foncier. Concret, en numéraire à la signature notariée, et cumulable avec votre imputation jusqu'à 21 400 €/an sur le revenu global.
Jusqu'à 3 % de cashback
1 % min. garanti*, reversé en numéraire à la signature notariée. Cumulable avec votre économie d'impôt Déficit foncier.
Promoteurs rénovation partenaires
Programmes ancien à rénover éligibles déficit foncier partout en France, avec ratio travaux ≥ 50 % et artisans RGE pour la composante énergétique (plafond majoré 21 400 €).
*1 % minimum garanti contractuellement à la signature notariée. Conditions, plafonds et calendrier précisés au cas par cas en lettre de mission.
De la recherche d'immeubles à rénover jusqu'à la mise en location nue, nous pilotons l'intégralité de la rénovation avec nos artisans RGE partenaires. Hagnéré Investissement propose un engagement contractuel par lettre de mission sur un rendement brut minimum de 8 % (sous conditions de la lettre de mission Hagnéré Investissement, entité distincte).
Recherche & acquisition
Sourcing dédié dans les communes éligibles, audit du prix au m², négociation et compromis.
Rénovation pilotée
Coordination des artisans RGE, suivi du chantier, ameublement éventuel et mise en location.
Avant d'entrer dans la mécanique, gardez ces quatre repères en tête. Ils donnent le cadre — pas la décision.
21 400€
Plafond rénovation énergétique
passoires F/G → A/B/C/D
LF 2026 art. 47 — prorogé jusqu'au 31/12/2027.
10 700€
Plafond standard
art. 156-I-3° du CGI
Imputation directe sur le revenu global, en plus du PFU.
10ans
Report du surplus
sur revenus fonciers
Art. 156-I-3° CGI dernier alinéa — surplus déductible des loyers futurs.
0€
Plafond niches fiscales
art. 200-0 A CGI exclus
Cumulable avec Denormandie, Jeanbrun, Malraux, Loc'Avantages.
Ces repères ne suffisent pas à décider. Le même plafond 21 400 € peut être excellent au TMI 41 % avec une passoire F décotée, et catastrophique si vos travaux sont qualifiés de reconstruction ou si vous basculez en LMNP avant 3 ans — toute la mécanique se joue sur le qualificatif fiscal des travaux et l'engagement de location.
Le déficit foncier est une imputation directe sur le revenu global (art. 156-I-3° CGI), pas une réduction d'impôt. Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, le solde négatif s'impute sur votre revenu imposable jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € en rénovation énergétique), et l'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Logement détenu en direct ou via SCI à l'IR (la SCI à l'IS est exclue, art. 206 CGI). Cible idéale : passoire énergétique F ou G décotée 15-40 % vs marché, à rénover et louer en résidence principale.
Lire le guide déficit foncierRéparation, entretien et amélioration (art. 31-I-1° a, b, b bis CGI). Reconstruction et agrandissement EXCLUS (CE 16/12/2022 n° 461335). Pour le plafond 21 400 €, la rénovation doit faire passer le DPE de E/F/G à A/B/C/D.
Lire le guide déficit foncierÉtape 1 : intérêts d'emprunt déduits des revenus fonciers uniquement. Étape 2 : autres charges (travaux, taxe foncière, gestion, assurance) imputables sur revenu global jusqu'à 10 700 € ou 21 400 €.
Lire le guide déficit foncierRéduction d'assiette imposable au TMI marginal + 17,2 % de PS sur la fraction qui efface des revenus fonciers. Au TMI 41 %, 21 400 € imputés ≈ 12 455 € d'économie cumulée. Surplus reportable 10 ans sur revenus fonciers (art. 156-I-3° dernier alinéa CGI).
Lire le guide déficit foncierL'efficacité du déficit foncier dépend essentiellement de votre TMI, du qualificatif fiscal des travaux et de votre stock de revenus fonciers existants. Les meilleurs dossiers ne sont pas les plus gros tickets, mais ceux où la mécanique d'imputation est saturée chaque année.
Détient déjà 1-2 biens locatifs nus, IR 8 000-15 000 €/an, revenus fonciers déclarés au régime réel. Travaux 30-50 k€ de réparation/amélioration : économie immédiate 5 000-7 000 €/an + report 10 ans pour effacer les loyers futurs.
Profil
Achat décoté d'un T2/T3 ancien (DPE F ou G), 80-150 k€ + 60-100 k€ de travaux énergétiques. Plafond majoré 21 400 € applicable, économie immédiate ~12 455 €/an. Sortie de la passoire avant l'interdiction de location 2028 (F).
Profil
Immeuble entier 3-4 lots à rénover, budget travaux 150-300 k€. Étalement sur 2-3 exercices fiscaux pour saturer le plafond 21 400 €/an chaque année. Économie cumulée 35 000-50 000 € + valorisation post-DPE.
Profil
Parents 50-60 ans avec enfants majeurs. Le déficit foncier remonte au prorata des parts (art. 8 CGI), avec attribution dérogatoire possible 3 ans max au parent à la TMI la plus élevée (CE 18/10/2022 n° 462497).
Profil
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même de chiffrer un seul devis.
Score d'adéquation moyen
Estimation cabinet8,2/10
Profil très favorable
Estimation indicative. Si le dispositif n'est pas adapté à votre situation, nous vous orientons vers les solutions qui correspondent réellement à vos objectifs et à votre horizon patrimonial.
Éligible
4 critères validés sur 4 = profil idéal
Profil idéalPeu adapté
D'autres dispositifs vous correspondent mieux
Voir alternativesSans engagement · réponse en 48 h ouvrées
Une seule erreur sur l'un de ces critères peut entraîner la reconstitution du revenu global imposable des 3 années précédentes, avec intérêts de retard (art. 1727 CGI) et majoration 10-40 %. Toutes les conditions sont cumulatives : nature du bien, qualificatif des travaux, performance énergétique pour le plafond 21 400 €, engagement de location et déclaration en régime réel.
Logement loué nu en résidence principale du locataire, détenu en direct ou via SCI à l'IR (art. 8 CGI). EXCLU : meublé/LMNP (régime BIC), résidence secondaire, location saisonnière, SCI à l'IS.
À vérifier
Réparation, entretien, amélioration (art. 31-I-1° CGI). Reconstruction et agrandissement EXCLUS — CE 16/12/2022 n° 461335 : appréciation par catégorie quand les travaux sont dissociables, globalement sinon.
À vérifier
Pour le plafond majoré : DPE initial E, F ou G valide entre 1/1/2023 et début travaux ; DPE final A, B, C ou D ; devis accepté ≥ 5/11/2022 ; paiement 1/1/2023 - 31/12/2027 (LF 2026 art. 47).
À vérifier
Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation (art. 156-I-3° CGI). Sortie anticipée = reconstitution du revenu global des 3 années + intérêts retard (art. 1727 CGI).
À vérifier
Régime réel obligatoire (PAS de micro-foncier). Cases 224, 230, 261 sur le 2044. Justificatifs : factures HT artisans, devis, DPE avant/après si plafond 21 400 €. À conserver pendant 10 ans.
À vérifier
Le déficit foncier n'est pas une évidence universelle. Il devient pertinent quand TMI, nature des travaux, stock de revenus fonciers et horizon de location racontent la même histoire. Calculer le gain net absorbable au plafond, pas le surplus report 10 ans illusoire. Un dossier favorable peut devenir piège si les travaux sont requalifiés en reconstruction.
Diagnostic personnalisé
En 45 minutes, on classe votre projet et on chiffre le gain net réel — sans angle commercial.
Stratégie idéale : passoire F/G + travaux énergétiques pour saturer le plafond 21 400 €/an. Économie immédiate ~9 000-12 000 € + report 10 ans.
Étalement sur 2-3 exercices fiscaux pour saturer 21 400 €/an. Comparer avec Malraux (secteurs sauvegardés, 22-30 %) et Monuments Historiques (sans plafond).
Effet fiscal trop faible au TMI 11 %, sortie LMNP avant 3 ans = reprise totale, SCI IS exclue (art. 206 CGI). Préférer LMNP, Denormandie ou Jeanbrun.
Le déficit foncier reste le seul mécanisme qui s'impute directement sur le revenu global hors plafond niches. Mais selon votre TMI, votre type de bien et l'ampleur des travaux, une autre option peut être plus pertinente — ou se cumuler.
Imputation immédiate ou amortissement long terme ?
Le déficit foncier donne une économie d'impôt immédiate au TMI marginal + 17,2 % PS. Le Jeanbrun (loi 2026-103 du 19/02/2026) amortit 3-5,5 %/an pendant 15-20 ans. Cumul possible sur opérations distinctes. Pour TMI 41-45 % avec passoire : déficit foncier prioritaire.
Comparatif
Imputation revenu global ou réduction d'impôt 12-21 % ?
Le Denormandie donne une réduction directe d'IR plafonnée par le plafond niches 10 000 €. Le déficit foncier en est exclu (art. 200-0 A CGI). Cumul possible sur deux opérations distinctes : Denormandie sur le bien à acheter, déficit foncier sur un bien existant.
Comparatif
Régime foncier (location nue) ou régime BIC (meublé) ?
Le LMNP en réel amortit le bien et le mobilier (BIC), efface souvent toute fiscalité des loyers. Le déficit foncier impute sur le revenu global. Bascule LMNP avant 3 ans = reconstitution du revenu global imposable des 3 années précédentes (BOI-RFPI-BASE-30-20 §340) + intérêts de retard. Choix structurant en amont.
Comparatif
Plafond 21 400 € ou réduction d'IR 22-30 % sur 400 000 € ?
Malraux (art. 199 tervicies CGI) donne 22-30 % de réduction d'IR sur les travaux dans les secteurs sauvegardés, hors plafond niches. Profil TMI 41-45 % avec budget 100-400 k€. Le déficit foncier est plus simple, plus universel et reportable 10 ans.
Comparatif
Trois profils types. Trois opérations. Le calcul réel de l'imputation sur revenu global au plafond standard 10 700 € ou au plafond majoré rénovation énergétique 21 400 €, hors plafond niches fiscales 10 000 €/an.
1. Coût opération
2. Imputation déficit foncier
Économie fiscale
Plafond rénovation énergétique 21 400 € ·
12 455 € en année 1
+ excédent ~26 600 € reportable 10 ans sur revenus fonciers
Note explicative
Exemples donnés à titre illustratif, basés sur l'article 156-I-3° du CGI et la doctrine BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20. Le plafond 21 400 € requiert une rénovation énergétique faisant passer le DPE de E/F/G à A/B/C/D, sur dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (LF 2026 art. 47). Hors plafond niches fiscales 10 000 €/an.
Avant de signer un compromis ou d'engager des artisans, vérifier 5 points fait gagner des dizaines de milliers d'euros. Voici la check-list que nous appliquons à chaque dossier en cabinet.
DPE initial certifié (E/F/G entre 1/1/2023 et début travaux), simulation post-travaux (cible A/B/C/D), devis d'artisans RGE confirmés sur france-renov.gouv.fr. Sans cela, plafond 10 700 € seulement.
Étape 01
Étape 1 : revenus fonciers bruts compensent prioritairement les intérêts d'emprunt (art. 31-I-1° d CGI). Étape 2 : seul l'excédent de charges courantes et travaux est imputable sur le revenu global. Anticiper la décomposition.
Étape 02
TMI 30 % : viser 35-50 k€ de travaux pour saturer 10 700 €. TMI 41-45 % avec passoire : viser 50-100 k€ pour saturer 21 400 €/an. Éviter le surplus important non imputable au-delà du report 10 ans.
Étape 03
Factures HT, attestations RGE, DPE avant/après, conservation 10 ans. Bail 3 ans nu loi du 6/7/1989 (6 ans si SCI). Anticiper la stabilité du locataire pour éviter la rupture d'engagement.
Étape 04
Plafond niches saturé ? Article 200-0 A non applicable (avantage). Comparer : Jeanbrun (amortissement long), Denormandie (réduction d'IR), Malraux (22-30 % secteurs sauvegardés), Monuments Historiques (sans plafond).
Étape 05
Aucun cabinet en France ne refuse jamais un projet de déficit foncier. Nous, oui. Si votre TMI ne le justifie pas ou si vos travaux risquent d'être requalifiés en reconstruction, nous vous orientons ailleurs — Jeanbrun, Denormandie, LMNP ou Malraux selon vos objectifs.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
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Quentin Hagnéré, fondateur
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Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
