Crédit Marchand
de Biens 2026
Financez vos opérations d'achat-revente immobilier avec un crédit adapté au stock MDB (in fine, courte durée, sans assurance emprunteur obligatoire). Cabinet indépendant, courtier COBSP ORIAS 23002291, nous structurons l'opération avec ses spécificités fiscales (art. 1115 CGI, TVA sur marge, DMTO 0,715 %) dans une vision patrimoniale dirigeant.
Les engagements Hagnéré Patrimoine
- Courtier COBSP certifié ORIAS n° 23002291 — cabinet indépendant
- Financement opération MDB : jusqu'à 70-80 % du prix + travaux, durée 12-24 mois
- Crédit in fine / amortissable / mezzanine / crowdfunding — structuration SAS IS recommandée
- Étude gratuite sous 24 à 48 h ouvrées, sans engagement
Lancer ma simulation financement MDB
Estimation quotité, intérêts in fine, marge nette prévisionnelle
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L.312-5 C. conso.). Aucun versement exigible avant l'obtention des fonds (art. L.322-2 C. conso.).
Exemple illustratif non contractuel
Le crédit marchand de biens chez Hagnéré Patrimoine
70 – 80 %
Quotité financée (prix + travaux)
Apport personnel 20-30 % selon profil et nature de l'opération
12 – 24 mois
Durée du crédit MDB
Calée sur le cycle d'opération : acquisition + travaux + revente
Art. 1115 CGI
Engagement de revente 5 ans
Exonération quasi-totale DMTO : 0,715 % au lieu de 5,80 %
5 types
In fine, amortissable, mezzanine, crowdfunding, mixte
Structure adaptée à chaque opération et profil dirigeant
Le crédit marchand de biens est un financement professionnel court terme (12 à 24 mois) destiné aux opérateurs inscrits au RCS sous activité achat-revente immobilier (art. 35 I 1° CGI). Il combine une quotité élevée (70-80 % prix + travaux) avec les spécificités fiscales MDB : engagement de revente 5 ans (art. 1115 CGI), TVA sur marge (art. 268 CGI) et DMTO réduit à 0,715 %.
Qu'est-ce qu'un crédit marchand de biens ? Définition 2026
Le crédit marchand de biens (MDB) est un financement professionnel court terme destiné à un opérateur inscrit au RCS sous activité achat-revente immobilier (art. 35 I 1° CGI, BIC professionnels). Il finance une opération ponctuelle — acquisition d'un actif, travaux éventuels, portage pendant la revente (12-24 mois). Le bien entre au stock commercial (compte 37) et non à l'immobilisation.
Le MDB relève des crédits aux entreprises hors champ Code consommation L. 313-1. Les conditions sont négociées de gré à gré, sans délai légal de réflexion de 10 jours, avec exigence d'apport (20-30 %) et souvent caution personnelle du dirigeant. La banque intègre trois paramètres clés : (i) engagement art. 1115 CGI de revendre sous 5 ans pour bénéficier du DMTO à 0,715 % (art. 1594 F quinquies A CGI), (ii) régime TVA applicable (marge ou prix total selon art. 268 CGI), (iii) solidité du plan d'affaires (marge nette cible supérieure ou égale à 15 %).
Les 3 socles fiscaux du MDB
Engagement 5 ans · TVA sur marge · DMTO 0,715 %
Simulez votre financement marchand de biens
Estimez votre quotité, votre taux in fine, votre marge nette prévisionnelle et l'économie DMTO art. 1115 CGI en 3 minutes — sans engagement.
Simulez votre opération MDB complète
Notre simulateur vous aide à dimensionner le crédit, calculer les intérêts in fine, projeter la marge nette et l'économie DMTO 0,715 % vs 5,80 %.
Simulation indicative non contractuelle. Sous réserve d'acceptation du dossier par l'établissement prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vous hésitez sur la structuration SAS IS, le régime TVA ou le calibrage de la caution ? Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial gratuit
Quels taux pour un crédit marchand de biens en 2026 ?
Les taux MDB sont supérieurs de 1,0 à 2,5 points à un crédit immo résidentiel classique, reflet du risque opérationnel (travaux, commercialisation) et de la courte durée. Ils varient selon (i) le profil opérateur (débutant vs confirmé), (ii) la durée (12/18/24 mois), (iii) le ratio LTV/LTC et (iv) la nature de l'opération (résidentiel / tertiaire / rénovation lourde). Fourchettes indicatives au 1er avril 2026 :
| Profil opérateur | Taux indicatif | Apport requis |
|---|---|---|
Débutant (1re opé, sans historique) Aucun track record, caution perso obligatoire | 5,50 – 7,00 % | 30 % |
Confirmé (2-5 opés bouclées) Track record mesurable, banque rassurée | 4,90 – 6,00 % | 20-25 % |
Expert (plus de 5 opés, track record supérieur à 15 % TRI) Profil bancable premium, négociation covenants | 4,40 – 5,40 % | 15-20 % |
Crowdfunding (tout profil, ACPR/AMF) Obligations règl. UE 2020/1503, plafond 8 M€ | 9,00 – 12,00 % | 10-15 % |
Mezzanine complément sénior Dette junior, subordination, cash sweep | 8,00 – 15,00 % | Négocié au cas par cas |
TAEG indicatifs constatés sur notre panel de banques partenaires et plateformes crowdfunding au 1er avril 2026. Les conditions réelles dépendent de l'analyse individuelle du dossier MDB (track record, nature de l'opération, LTV/LTC, apport, garanties). Obtenez vos taux personnalisés via notre simulation MDB gratuite.
Taux hors assurance et commissions
Taux hors assurance (souvent non obligatoire en MDB pro, remplacée par caution dirigeant). Commission d'engagement bancaire 0,5 – 1,5 % du montant en sus.
Comment fonctionne un crédit marchand de biens ? Les 5 étapes
De l'analyse de l'opération au remboursement in fine, comptez 4 à 8 semaines pour la mise en place du financement, puis la revente doit intervenir dans les 12 à 24 mois qui suivent (sous engagement art. 1115 CGI à 5 ans maximum).
Analyse de l'opération et business plan
Étude bien cible, estimation revente, chiffrage travaux, calcul marge nette prévisionnelle (cible supérieure ou égale à 15 %), choix régime TVA (marge vs prix total), structure juridique (SAS IS recommandée pour déduction frais et IS 15/25 %).
Montage bancaire spécialisé
Présentation de l'opération aux banques partenaires MDB (réseau de 15 banques régionales + Crédit Municipal + banques privées). Négociation apport, taux, commission d'engagement, caution dirigeant, sûretés (hypothèque 1er rang, nantissement parts).
Accord bancaire et mandat notaire
Accord de principe, édition lettre d'offre. Signature engagement art. 1115 CGI chez le notaire (condition DMTO 0,715 %). Compromis d'acquisition assorti de la condition suspensive financement.
Acquisition + travaux
Signature authentique, déblocage des fonds (acquisition + enveloppe travaux). Pilotage chantier sous maîtrise d'ouvrage MDB, facturation TVA selon régime choisi. Intérêts in fine servis mensuellement ou capitalisés.
Revente et remboursement in fine
Revente à un acquéreur final, remboursement intégral du capital au notaire (art. 1115 CGI respecté si inférieur à 5 ans). Calcul plus-value BIC, IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, dividendes éventuels via flat tax 31,4 % (LFSS 2026).
Les 5 structures de financement marchand de biens
Le choix de la structure de financement MDB dépend de la taille de l'opération, du profil opérateur (débutant, confirmé, expert), de l'apport disponible et de la stratégie de sortie (flip pur, division-revente, rénovation-revalorisation). Chaque structure combine coût, délai, effet de levier et contraintes de covenants.
Crédit in fine classique
- Cash-flow préservé
- Calage parfait sur cycle opération
- Déduction intégrale intérêts en BIC
- Taux plus élevé (+0,5 pt vs amortissable)
- Renégociation si délai dépassé
Crédit amortissable court
- Taux plus bas
- Acceptation facilitée
- Mensualités lourdes
- IRA possibles
- Inadapté pur flip
Mezzanine / dette junior
- Effet de levier maximal
- Conserve cash dirigeant
- Coût total élevé
- Dilution marge nette
- Négociation complexe
Crowdfunding immobilier
- Rapidité (3-6 semaines)
- Sans caution personnelle parfois
- Pas de covenants bancaires
- Coût élevé (TAEG 10-12 %)
- Plafond 8 M€ par opération (règl. UE 2020/1503)
Montage mixte (sénior + mezzanine + crowd)
- Optimisation TRI dirigeant
- Lissage risque
- Scalabilité
- Frais multiples
- Coordination lourde
- Covenants multi-prêteurs
Le choix de la structure de financement MDB doit être intégré à une stratégie globale d'opération. Notre simulation MDB gratuite vous aide à arbitrer.
Banques classiques qui refusent ? Notre foncière partenaire prend le relais
Tous les dossiers marchand de biens ne passent pas en financement bancaire classique — premier projet sans historique, typologie de bien délicate, délai serré, profil atypique. Dans ces cas-là, nous mobilisons une foncière partenaire qui peut financer votre opération avec ses propres critères. Ce n'est pas stricto sensu un crédit MDB bancaire, mais une solution de financement alternative complémentaire.
Solution de déblocage
Quand deux ou trois banques ont déjà décliné votre dossier — profil atypique, première opération sans historique, typologie de bien hors cadre, délai bancaire incompatible avec votre compromis — la foncière reprend le dossier avec ses propres critères.
Financement de l'opération
La foncière partenaire finance l'acquisition et les travaux contre un apport du porteur de projet (typiquement 20 à 35 % selon la nature de l'opération). Le dossier est étudié sur la valeur de revente prévisionnelle, pas uniquement sur votre profil bancaire.
Alternative quand le temps presse
Délai d'instruction plus court qu'une banque classique — typiquement 2 à 4 semaines contre 4 à 8 semaines. Utile quand le compromis est signé et que la clause suspensive de financement arrive à expiration.
Comment fonctionne la tarification foncière ?
Le modèle économique diffère d'un crédit bancaire classique. La foncière ne raisonne pas en TAEG mais en frais fixes d'entrée + pourcentage mensuel sur le capital restant dû. Les conditions précises dépendent de chaque opération (montant, durée, typologie de bien, apport, garanties).
Frais fixes à l'entrée
Prélevés au déblocage des fonds. Couvrent la mise en place, l'étude du dossier et la constitution des garanties (hypothèque ou autre sûreté).
Pourcentage mensuel sur capital restant dû
Un taux mensuel s'applique sur le capital restant dû de l'opération. Remboursement classique en in fine (capital rendu à la revente) ou avec échéances selon le montage.
Remboursement à la revente
Le capital emprunté est remboursé intégralement au moment de la revente (acte authentique chez le notaire), net de la marge qui revient au porteur de projet.
Conditions d'accès
- Apport du porteur de projet (généralement 20 à 35 % de l'opération)
- Structure juridique adaptée (SAS IS, SARL commerciale, holding)
- Business plan chiffré crédible avec marge cible supérieure à 15 %
- Bien immobilier présentant un potentiel de revente clairement démontré
- Engagement de revente dans un délai compatible avec le montage (typiquement 12 à 24 mois)
Points d'attention
- Coût total généralement plus élevé qu'un crédit bancaire classique (contrepartie de la rapidité et du déblocage)
- Le calcul du coût total dépend du nombre de mois réels jusqu'à la revente — chaque mois de retard pèse sur la marge nette
- Solution à privilégier quand le refus bancaire est confirmé, pas comme premier choix
- Conditions précises négociées opération par opération — demandez un chiffrage personnalisé
Votre banque a refusé ? Parlons de la solution foncière
Nous étudions votre dossier, présentons l'opération à la foncière partenaire et vous obtenons un chiffrage précis (frais fixes + pourcentage mensuel) sous 48 à 72 h ouvrées. Sans engagement, gratuit jusqu'à l'accord de financement.
Quels frais pour une opération MDB en 2026 ?
Tous les frais d'une opération marchand de biens, chiffrés en fourchettes indicatives. Au-delà du taux in fine, le DMTO réduit à 0,715 % (art. 1594 F quinquies A CGI) conditionné par l'engagement de revente sous 5 ans (art. 1115 CGI) et l'inscription RCS MDB, représente un levier majeur vs les 5,80 % du droit commun. Commission d'engagement et caution perso dirigeant à intégrer obligatoirement dans le plan de financement.
| Type de frais | Fourchette |
|---|---|
Frais de dossier bancaireObligatoire du montant emprunté | 0,5 % à 1,5 % |
Commission d'engagementObligatoire du montant emprunté | 0,5 % à 1,0 % |
Garantie (hypothèque 1er rang)Obligatoire du montant emprunté | ≈ 1,5 % à 2,5 % |
Intérêts in fineObligatoire par an sur durée du crédit | 4,40 % à 7,00 % |
DMTO réduit art. 1594 F quinquies A CGIObligatoire du prix d'acquisition | 0,715 % |
Émoluments notaire (acquisition)Obligatoire barème art. A.444-53 et s. C. com. | ≈ 0,8 % à 1,5 % |
Caution personnelle dirigeantObligatoire engagement sur patrimoine | 0 € |
Honoraires de courtage du montant emprunté | 0,5 % à 1,5 % |
Fourchettes indicatives constatées auprès de nos partenaires banques et plateformes au 1er avril 2026. Un devis chiffré complet vous est remis dans l'offre de prêt MDB (art. L.313-25 C. conso. transposé au crédit pro).
Impact du DMTO réduit sur la marge MDB
Exemple sur une acquisition MDB à 450 000 € : DMTO réduit 0,715 % = ~3 217 € au lieu de ~26 100 € (5,80 % droit commun). Soit 22 883 € d'économie immédiate, conditionnée par l'engagement de revente sous 5 ans (art. 1115 CGI) et l'inscription RCS MDB. Régime TVA sur marge art. 268 CGI applicable sur revente si acquisition auprès vendeur non assujetti. Le DMTO réduit est le principal levier fiscal du marchand de biens — à ne jamais oublier dans le business plan.
4 cas clients financement MDB 2026
Quatre dossiers marchand de biens accompagnés récemment par nos courtiers — prénoms modifiés, situations anonymisées, chiffres arrondis. Ils illustrent la progression débutant → confirmé → expert, du crédit in fine simple au montage mixte sénior + mezzanine + crowdfunding, avec à chaque étape le levier DMTO réduit 0,715 % (art. 1594 F quinquies A + art. 1115 CGI).
Thomas Berthier
38 ans, ancien cadre BTP, SAS MDB créée 2025, Lille (59)
1re opération MDB- Appartement 4P années 70 à rénover
- Prix : 450 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 85 000 € travaux prévus
- Cible revente 610 000 € après rénovation
- Structure : Crédit in fine 380 k€ sur 18 mois
- Durée : 18 mois
- Montage : Apport 155 k€ (30 %) + in fine 380 k€ (70 %)
- Taux : 6,10 % (indicatif)
Intérêts intercalaires ~1 930 €/mois. Opération 1re catégorie débutant, caution perso plafonnée 300 k€.
1re opé débutant. Banque régionale accepte avec caution perso plafonnée 300 k€. Marge nette prévisionnelle 18 %. DMTO 3 217 € (0,715 %) au lieu de 26 100 € (5,80 %) économisés grâce art. 1115 CGI.
Sophie Ravel
44 ans, MDB confirmée (7 opés), SAS MDB Lyon (69)
Opération plateau à diviser- Plateau 350 m² R+1 centre-ville
- Prix : 980 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 320 000 € travaux + division 3 lots
- Cible revente 1 680 000 € (3 lots)
- Structure : Crédit in fine 960 k€ sur 24 mois
- Durée : 24 mois
- Montage : Apport 340 k€ (26 %) + in fine 960 k€ (74 %)
- Taux : 5,10 % (indicatif)
Intérêts ~4 080 €/mois. Track record = −1 pt vs débutant. Aucune caution perso — hypothèque + nantissement parts SAS.
Track record permet taux négocié −1 pt vs débutant. Régime TVA sur marge art. 268 CGI (vendeur non assujetti). Marge nette 17,5 %. Aucune caution perso — collatéralisation hypothèque + nantissement parts SAS.
Dr Lefèvre + SAS dédiée
52 ans, radiologue TMI 45 %, passage investisseur vers MDB amateur, Bordeaux (33)
2e opé maison bourgeoise- Maison pierre 220 m² DPE E
- Prix : 720 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 180 000 € rénovation globale
- Cible revente 1 150 000 € DPE B
- Structure : Crédit in fine 675 k€ sur 20 mois
- Durée : 20 mois
- Montage : Apport 225 k€ (25 %) + in fine 675 k€ (75 %)
- Taux : 5,40 % (indicatif)
Montage SAS IS dédiée. IS 15 % sur 42 500 € PV puis 25 %. Dividendes PFU 31,4 % (IR 12,8 % + PS 18,6 % LFSS 2026).
Montage via SAS IS dédiée (pas SCI IR — impossible pour MDB). IS 15 % sur 42 500 € de PV puis 25 %. Dividendes PFU 31,4 % (LFSS 2026 : IR 12,8 % + PS 18,6 %). Net dirigeant ~135 k€.
Groupe Marcelin
48 ans, MDB expert (22 opés), holding animatrice Toulouse (31)
Tertiaire 2 500 m² à résidentialiser- Immeuble bureaux années 80
- Prix : 2 800 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 1 400 000 € restructuration lourde
- Cible revente 18 lots logement 5 950 000 €
- Structure : Montage mixte sénior 2,6 M€ + mezz 450 k€ + crowd 300 k€
- Durée : 24 mois
- Montage : Apport 850 k€ (20 %) + sénior 60 % + mezz 10 % + crowd 10 %
- Taux : Sénior 5,00 % / mezz 11 % / crowd 10,5 %
Holding anime SAS MDB + régime mère-fille art. 145/216 CGI. Marge nette 22 %. Pacte Dutreil transmission envisagée.
Opération complexe promoteur-MDB. Holding anime la SAS MDB + régime mère-fille art. 145/216 CGI sur dividendes. Marge nette 22 %. Pacte Dutreil transmission future envisagée si cycle d'opérations pérenne.
Exemples anonymisés et illustratifs. Les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat. Régime MDB soumis à inscription RCS, engagement de revente sous 5 ans (art. 1115 CGI) et obligations déclaratives TVA (art. 268 CGI).
10 pièges à éviter sur une opération MDB
Le crédit marchand de biens est un outil professionnel puissant, mais exigeant. Les erreurs les plus coûteuses viennent d'une mauvaise structuration fiscale, d'un business plan trop optimiste ou d'un non-respect de l'engagement art. 1115 CGI. Voici les pièges à identifier avant de signer.
1. Non-respect de l'engagement 5 ans art. 1115 CGI
Revente au-delà de 5 ans : remise en cause rétroactive du DMTO réduit 0,715 % + intérêts de retard 0,20 %/mois + pénalités. Sur une opé 600 k€, coût caché 30 à 40 k€. Clause de sortie sécurisée à anticiper dès le compromis.
2. Confusion TVA marge vs TVA prix total (art. 268 CGI)
Si acquisition auprès d'un assujetti avec TVA déductible : TVA sur prix total. Si non-assujetti (particulier) : TVA sur marge uniquement. Erreur fréquente : appliquer marge dans les deux cas, redressement URSSAF et DGFiP avec pénalités 40 % art. 1729 LPF.
3. Structurer en SCI IR au lieu de SAS IS
La SCI à l'IR est incompatible avec l'activité MDB (art. 206-2 CGI : bascule automatique IS si achat-revente habituel). Résultat : requalification, bénéfices taxés IS + PV plus-value rétroactive. Structure correcte : SAS IS dédiée par opération.
4. Sous-estimer l'enveloppe travaux
Erreur n°1 des débutants : dépassement budget travaux +30 à +50 %. Sur une opé marge cible 18 %, un dépassement 40 % anéantit la marge. Imposer BET + 3 devis chiffrés + marge sécurité 15 % dès business plan.
5. Ne pas valider le régime TVA avant compromis
Le choix marge vs prix total impacte la marge nette de 8 à 15 points. À valider avec l'expert-comptable AVANT signature du compromis, pas après. Clause de rétractation TVA impossible.
6. Négliger la commercialisation pendant les travaux
MDB débutants attendent la fin travaux pour commercialiser. Perte 3-6 mois d'intérêts intercalaires. Lancer commercialisation dès M+6 (plans + perspectives 3D + visite chantier).
7. Accepter caution personnelle illimitée dirigeant
Piège classique débutant. Plafonner systématiquement (2× fonds propres opé maximum) + clause levée caution après opé bouclée. Sinon, patrimoine perso exposé en cas d'échec revente.
8. Ignorer le plafond crowdfunding 8 M€ règl. UE 2020/1503
Règlement UE 2020/1503 : crowdfunding immobilier plafonné à 5 M€ sur 12 mois par porteur, exceptionnellement 8 M€. Au-delà : prospectus AMF obligatoire (coût 50-150 k€). Structurer opé en conséquence.
9. Mal calibrer la durée du crédit
12 mois pour une rénovation lourde = irréaliste. 24 mois sur un flip léger = coût d'intérêts inutile. Caler durée sur cycle réel (acquisition 1m + travaux 6-12m + commercialisation 3-6m + notaire 3m).
10. Oublier l'impact CEHR / CDHR sur dividendes dirigeant
Couple MDB revenus supérieurs à 500 k€ : CEHR 3 % / 4 % (art. 223 sexies CGI) + CDHR 20 % temporaire sur revenus supérieurs à 250 k€ (art. 224 CGI LF 2026). Lisser les dividendes sur plusieurs exercices pour éviter les tranches hautes.
Notre engagement : structurer l'opération MDB prudemment
Un crédit MDB mal structuré transforme une marge cible 18 % en perte sèche. Notre approche : validation du régime TVA avant compromis, sécurisation de l'engagement 5 ans art. 1115 CGI, caution personnelle plafonnée systématiquement, arbitrage SAS IS / holding, intégration CEHR/CDHR sur les dividendes. Notre bilan patrimonial gratuit challenge le business plan avant signature.
Pourquoi Hagnéré Patrimoine pour votre crédit MDB ?
Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui structure votre crédit marchand de biens dans une vision dirigeant globale, avec une maîtrise fiscale MDB pointue et une approche prudentielle systématique.
Courtier COBSP certifié ORIAS
Inscrit ORIAS n° 23002291, soumis Code mon. fin. art. L.519-1 et s. Statut COBSP — IOBSP mandataire non exclusif (R.519-4 I 1°). Contrôle ACPR.
Cabinet de patrimoine indépendant
Aucune banque actionnaire du cabinet. Objectif : structurer l'opération MDB de façon patrimoniale, pas vendre du volume bancaire. Recommandations neutres.
Réseau de 15 banques régionales + banques privées
Accès à un panel élargi de banques spécialisées MDB (régionales, mutualistes, privées) + plateformes crowdfunding ACPR agréées. Mise en concurrence systématique sur taux, commission d'engagement, niveau de caution.
Expertise fiscale MDB intégrée
Maîtrise art. 1115 CGI + TVA marge art. 268 CGI + DMTO 0,715 %. Validation régime TVA avant compromis, sécurisation engagement 5 ans, arbitrage SAS IS / holding. Travail en binôme avec expert-comptable.
Approche dirigeant : au-delà du crédit
Dividendes post-opé (PFU 31,4 %), CEHR/CDHR, pacte Dutreil, OBO familial, holding animatrice. Le crédit MDB est un outil — le but, c'est la stratégie patrimoniale dirigeant globale.
Accompagnement jusqu'à revente
Conseiller unique de la simulation jusqu'à la revente effective de l'opération. Disponible au 03 74 47 20 18, suivi dossier par dossier. Pas de passage par un centre d'appels.
Crédit MDB + stratégie patrimoniale dirigeant = opération sécurisée
Le choix du financement MDB ne se limite pas à une question bancaire : régime TVA (marge vs prix total), engagement 5 ans art. 1115 CGI, structuration SAS IS / holding, arbitrage dividendes / PFU / CEHR / CDHR. Notre bilan patrimonial gratuit croise tous ces angles avant signature.
Questions fréquentes — Prêt relais 2026
Les 20 questions les plus posées sur le prêt relais, répondues par nos courtiers COBSP.
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée (12 à 24 mois) permettant d'acheter un nouveau bien avant la vente de l'ancien. La banque avance 70 à 80 % de la valeur nette estimée de votre bien actuel. Vous remboursez les intérêts chaque mois (ou franchise totale selon modalité), et le capital est remboursé en une fois à la vente effective de l'ancien bien.
Quelles sont les 3 formes de prêt relais ?
Le relais sec (le relais suffit seul quand le nouveau bien est moins cher que l'ancien). Le relais adossé (quand vous avez un apport personnel suffisant pour boucler le financement). Le relais jumelé (la forme la plus fréquente : relais + crédit immobilier classique pour couvrir la différence de prix). Le choix dépend de votre budget, votre apport et votre capacité d'endettement.
Quelle est la durée maximale d'un prêt relais ?
La durée standard est de 12 à 24 mois. Certaines banques proposent des relais de 6 mois renouvelables ou des relais de 24 mois fermes. Une prolongation exceptionnelle de 6 à 12 mois supplémentaires est parfois possible sous conditions (analyse de la raison du non-vendu, ajustement du prix, engagement sur nouveau délai).
Quel montant peut-on emprunter en prêt relais ?
La quotité est généralement de 70 à 80 % de la valeur nette estimée du bien à vendre (valeur estimée − capital restant dû sur l'ancien prêt). Exemple : bien estimé 400 k€ avec 100 k€ de capital restant dû = 300 k€ de valeur nette. Quotité 70 % = 210 k€ de relais maximum. Certaines banques acceptent jusqu'à 80 % pour les excellents dossiers.
Quels sont les taux d'un prêt relais en 2026 ?
Les taux sont généralement supérieurs de 0,3 à 0,6 point à un crédit immobilier classique de même durée, en raison de la courte durée et du risque de non-vente. Fourchettes indicatives constatées au 1er avril 2026 : 3,80 % à 4,55 % selon la forme (sec, adossé, jumelé) et le profil. La franchise totale (intérêts capitalisés) majore le taux de 0,20 à 0,40 point.
Comment payer le prêt relais : intérêts intercalaires ou franchise ?
Deux modalités. Les intérêts intercalaires : vous payez chaque mois les intérêts sur le capital relais débloqué. Confortable si vous avez les revenus pour. La franchise totale : rien à payer jusqu'à la vente, les intérêts sont capitalisés. Plus coûteux (taux majoré), mais soulage la trésorerie pendant la phase relais. Le choix dépend de votre capacité financière et du montage global (si relais jumelé, 2 mensualités en parallèle = attention au cumul).
Que se passe-t-il si l'ancien bien ne se vend pas dans les 24 mois ?
Trois scénarios sont prévus : (1) prolongation du relais pour 6 à 12 mois supplémentaires (sous réserve d'accord bancaire) ; (2) transformation du relais en crédit amortissable classique (le bien devient votre garantie) ; (3) baisse du prix de vente pour déclencher la vente (risque de moins-value). Négociez dès l'offre de prêt les modalités de prolongation pour éviter le blocage.
Le HCSF (plafond 35 %) s'applique-t-il au prêt relais ?
Le prêt relais seul (sec ou adossé) n'entre pas strictement dans le calcul du taux d'endettement HCSF car sa durée courte le place hors du champ d'application. En revanche, le relais jumelé avec un prêt amortissable classique est intégré dans l'analyse HCSF : la mensualité du prêt long + les intérêts intercalaires + les anciennes charges doivent rester sous 35 % (avec éventuelle dérogation pour 20 % des dossiers).
Quels justificatifs pour un prêt relais ?
Les pièces classiques crédit immobilier (pièce d'identité, avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte) + éléments spécifiques relais : (1) 2-3 estimations agences immobilières du bien à vendre, (2) mandat de vente signé (simple ou exclusif), (3) compromis d'achat du nouveau bien, (4) justificatifs du capital restant dû sur l'ancien prêt. Des DPE et diagnostics peuvent aussi être demandés pour évaluer la liquidité du bien.
Quelle différence entre prêt relais et crédit hypothécaire ?
Le prêt relais est court (12-24 mois), lié à la vente prochaine d'un bien, remboursé par cette vente. Le crédit hypothécaire est long (5-25 ans), garanti par l'hypothèque d'un bien, sans obligation de vente. Le relais finance une transition (ancien → nouveau) ; l'hypothécaire finance un projet (trésorerie, investissement, rachat) adossé à un bien que vous gardez.
Peut-on faire un prêt relais sans vendre le bien actuel ?
Non, le principe même du prêt relais implique la vente à court terme de l'ancien bien — c'est le moyen de remboursement prévu. Si vous voulez garder l'ancien bien tout en achetant un nouveau, envisagez plutôt un crédit hypothécaire (avec mise en garantie du bien conservé) ou un achat locatif classique avec revenus intégrés à 70 % dans la capacité d'emprunt.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt relais ?
Oui, comme pour tout crédit immobilier, l'assurance emprunteur est exigée par la banque pour couvrir le remboursement en cas de décès, invalidité ou incapacité. Le coût est cependant modeste (0,15 à 0,40 % du montant /an) vu la courte durée. Depuis la loi Lemoine (28/02/2022), vous pouvez choisir librement votre assurance (délégation).
Des IRA sont-elles dues sur le prêt relais ?
Généralement non — le prêt relais est conçu pour être remboursé par anticipation via le produit de la vente, c'est sa finalité. Les banques n'appliquent habituellement pas d'IRA sur le relais. En revanche, si un prêt jumelé est associé et qu'une part de celui-ci est remboursée par anticipation (surplus vente), des IRA peuvent s'appliquer sur le prêt jumelé (plafonnées art. R.313-25). Négociez une clause d'exonération partielle.
Peut-on faire un prêt relais en SCI ?
Oui, une SCI peut souscrire un prêt relais pour vendre un bien et en acheter un autre. Les modalités sont similaires, mais les banques exigent souvent : (1) une caution personnelle des associés, (2) une estimation plus prudente du bien à vendre, (3) des justificatifs complets de la structure SCI (statuts, bilans, assemblée générale autorisant l'opération). Le choix IR ou IS impacte la fiscalité de la revente.
Comment estimer correctement la valeur de son bien à vendre ?
Essentiel : obtenez 2 à 3 estimations par des agences immobilières différentes (c'est gratuit), idéalement locales. Cumulez avec : estimations en ligne (MeilleursAgents, SeLoger), prix au m² des ventes récentes autour (cadastre, DVF), expertise d'un notaire ou expert immobilier (payant mais sécurisant). La banque retiendra une valorisation prudente (généralement la médiane ou la plus basse).
Que se passe-t-il si je dois baisser le prix de vente ?
C'est un risque majeur si la quotité du relais est trop élevée. Exemple : bien estimé 400 k€, quotité 80 % = 320 k€ empruntés. Si vous devez vendre à 360 k€, vous ne récupérez que 60 k€ après remboursement — insuffisant pour solder le relais. Préconisation : quotité prudente à 60-70 % pour garder une marge de baisse de 15-20 % sans risque.
Peut-on cumuler prêt relais et PTZ (Prêt à Taux Zéro) ?
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires dans les 2 ans précédant la demande. Par définition, si vous êtes en situation de prêt relais, vous êtes propriétaire actuel — donc le PTZ n'est généralement pas applicable. Sauf cas très particuliers (divorce, changement de zone, première acquisition après plus de 2 ans en location), mais à vérifier au cas par cas.
Quel est le délai de réflexion pour un prêt relais ?
Comme tout crédit immobilier, vous disposez d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires à compter de la réception de l'offre de prêt (art. L.313-34 C. conso. — ex loi Scrivener). La signature doit intervenir au plus tôt le 11ᵉ jour. Ce délai est incompressible.
Qu'est-ce qu'un courtier COBSP et pourquoi y faire appel ?
COBSP signifie Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement — statut réglementé (art. L.519-1 et s. C. mon. fin.), inscrit à l'ORIAS et contrôlé par l'ACPR. Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) met en concurrence les banques partenaires pour obtenir les meilleures conditions (taux, quotité, modalités), négocie les clauses de prolongation, et sécurise le montage relais + jumelé éventuel.
Pourquoi passer par Hagnéré Patrimoine plutôt qu'un courtier généraliste ?
Hagnéré Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant doublement certifié (CGP/CIF + COBSP). Pour le prêt relais, notre approche diffère : dimensionnement prudentiel (plutôt 60-70 % de quotité qu'80 %), clauses de prolongation négociées dès l'offre, analyse de liquidité du bien à vendre, intégration patrimoniale (impact IFI, fiscalité de la revente, arbitrage alternatives type crédit Lombard ou prêt viager hypothécaire). Vous sécurisez l'opération, pas juste la mensualité.
Ressources et outils Hagnéré Patrimoine
Simulateur crédit immobilier
Calculez capacité d'emprunt, mensualité, TAEG et amortissement détaillé.
Crédit immobilier
Financement classique résidence principale, secondaire ou locative.
Crédit hypothécaire
Solution alternative : financement patrimonial adossé à un bien conservé.
Bilan patrimonial gratuit
Arbitrez entre relais, revente classique ou autre montage patrimonial.
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Regrouper vos prêts en cours pour soulager vos mensualités existantes.
Quentin Hagnéré
Fondateur Hagnéré Patrimoine · CIF · CGP · COBSP — ORIAS n° 23002291
Conseiller en gestion de patrimoine indépendant et courtier en opérations de banque (COBSP). Spécialisé dans l'accompagnement des opérateurs marchand de biens (débutants et confirmés) et des dirigeants à approche patrimoniale : crédits MDB in fine, mezzanine, structuration SAS IS, arbitrages TVA marge / prix total, engagement art. 1115 CGI. Approche prudentielle : business plan challengé, caution perso plafonnée systématiquement, intégration dividendes/IS/CEHR à la stratégie patrimoniale globale.
Prêt à financer votre prochaine opération MDB ?
3 façons de démarrer — simulation en ligne, bilan patrimonial dirigeant avec un expert, ou appel direct.
Crédit professionnel réservé aux opérateurs MDB inscrits au RCS (activité achat-revente). Hors champ du Code de la consommation art. L. 313-1 : pas de délai légal de réflexion 10 jours, pas de TAEG usuel, conditions négociées de gré à gré. Aucun versement exigible avant l'obtention des fonds.
Transparence réglementaire : notre fiche d'information
Conformément à l'art. L.519-3-3 C. mon. fin. et à la Recommandation ACPR 2022-R-01, voici les informations réglementaires communiquées avant toute entrée en relation commerciale pour nos missions de courtage crédit MDB.
1. Identité et statut
2. Nature et étendue du mandat
Hagnéré Patrimoine est un mandataire non exclusif. Nous travaillons avec une pluralité d'établissements bancaires.
Notre mandat couvre l'étude du crédit marchand de biens, la sélection des banques pertinentes, la négociation des conditions (taux, quotité, durée, caution) et le suivi jusqu'à la revente effective de l'opération et solde du crédit MDB.
3. Périmètre conseil
Notre périmètre de conseil couvre : crédits immobiliers classiques, crédits marchand de biens, prêts relais, crédits hypothécaires, rachats de crédits, crédits professionnels immobiliers.
La liste complète et actualisée des banques partenaires spécialisées MDB vous est communiquée avant toute signature d'un mandat de recherche de financement. Sur simple demande à contact@hagnere-patrimoine.fr, cette liste vous est adressée par e-mail sous 48 h ouvrées.
Les crédits MDB étant des crédits professionnels (hors champ L. 313-1 C. conso.), le délai de réflexion 10 jours ne s'applique pas. Les conditions sont négociées de gré à gré.
4. Mode de rémunération
- Simulation et étude : 100 % gratuites et sans engagement
- Honoraires de courtage : perçus uniquement au déblocage effectif des fonds. Montant communiqué en amont, figurant au mandat signé
- Commissions bancaires : rétrocession versée par la banque prêteuse en cas de dossier abouti
- Aucun versement ne peut être exigé avant l'obtention effective du prêt (art. L.322-2 C. conso.)
5. Procédure de réclamation et médiation (art. L.316-1 C. mon. fin.)
Niveau 1 — Réclamation interne
Adressez votre réclamation écrite à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège social. Accusé de réception sous 10 jours ouvrés, réponse motivée sous 2 mois maximum.
Niveau 2 — Médiation gratuite
Si désaccord persistant, saisissez gratuitement le médiateur FBF ou médiateur ACPR.
Document mis à jour le 21 avril 2026 · Version 1.0 · Conforme Reco ACPR 2022-R-01
Voir les mentions légales complètesMentions légales et informations réglementaires
Transparence et conformité ACPR / AMF / DGCCRF
Statut réglementaire
Hagnéré Patrimoine — COBSP, art. L.519-1 et s. du Code monétaire et financier, catégorie mandataire non exclusif (R.519-4 I 1°). Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291. Placé sous le contrôle de l'ACPR.
Avertissements MDB
- Les crédits MDB sont des crédits professionnels accordés à des opérateurs inscrits au RCS sous activité achat-revente. Ils sont hors champ du Code de la consommation art. L. 313-1 (qui régit les crédits aux particuliers) : pas de délai légal de réflexion 10 jours, pas de TAEG usuel, conditions négociées de gré à gré.
- Accès subordonné à : (i) immatriculation RCS MDB, (ii) capacité financière (apport 15-30 %), (iii) business plan chiffré, (iv) souvent caution personnelle du dirigeant.
- Risques spécifiques : (i) échec de revente dans les 5 ans = remise en cause DMTO 0,715 % art. 1115 CGI, (ii) dépassement travaux / surcote acquisition = destruction marge, (iii) bascule SCI IR vers IS sur activité habituelle (art. 206-2 CGI), (iv) requalification fiscale particulier vers MDB professionnel si achats-reventes multiples (art. 35 I 1° CGI).
- Nos informations taux / frais 2026 sont indicatives et ne constituent pas une offre. Seule l'offre bancaire nominative fait foi.
Information patrimoniale non personnalisée
Les informations patrimoniales présentées (IFI, plus-value immobilière, fiscalité de la revente, stratégies alternatives) ont un caractère général et informatif et ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D.321-1 C. mon. fin., ni une incitation à souscrire un produit financier. Conformément à la Position-recommandation AMF n° 2013-10, un diagnostic patrimonial complet est indispensable avant toute décision. Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial personnalisé.
Données chiffrées et exemples
Les taux d'intérêt indiqués (4,40 %–7,00 %) sont des fourchettes indicatives constatées au 1er avril 2026 auprès de nos partenaires bancaires spécialisés MDB, hors assurance emprunteur. Les conditions réelles dépendent de l'analyse individuelle de chaque dossier (expérience opérateur, apport, business plan) et du contexte de marché local. Les cas clients présentés sont des exemples illustratifs et anonymisés ; les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse. Les seuils de taux d'usure Banque de France ne s'appliquent pas aux crédits professionnels MDB (hors champ L. 313-1 C. conso.).