Crédit Marchand
de Biens 2026
Financez vos opérations d'achat-revente immobilier avec un crédit adapté au stock MDB (in fine, courte durée, sans assurance emprunteur obligatoire). Faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement. Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291, nous éclairons l'opération dans une vision patrimoniale de dirigeant, avec ses spécificités fiscales (art. 1115 CGI, TVA sur marge, DMTO 0,715 %).
Les engagements Hagnéré Patrimoine
- Inscrit à l’ORIAS n° 23002291 (COBSP) — cabinet non détenu par une banque ni par un assureur
- Financement d'une opération MDB : jusqu'à 70 à 80 % du prix + travaux, sur 12 à 24 mois
- Crédit in fine, amortissable, mezzanine ou financement participatif : les formes de financement MDB
- Avec votre accord, votre demande transmise au partenaire adapté (courtier en crédit ou banque)
Lancer ma simulation financement MDB
Estimation quotité, intérêts in fine, marge nette prévisionnelle
Un crédit professionnel vous engage et doit être remboursé. Vérifiez la capacité de votre opération à en absorber la charge avant de vous engager. Aucune somme liée à la recherche ou à l'entremise en crédit n'est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Exemple illustratif non contractuel
Le crédit marchand de biens chez Hagnéré Patrimoine
70 – 80 %
Quotité financée (prix + travaux)
Apport personnel 20-30 % selon profil et nature de l'opération
12 – 24 mois
Durée du crédit MDB
Calée sur le cycle d'opération : acquisition + travaux + revente
Art. 1115 CGI
Engagement de revente 5 ans
Exonération quasi-totale DMTO : 0,715 % au lieu de 5,81 % à 6,32 % selon le département
5 types
In fine, amortissable, mezzanine, crowdfunding, mixte
Structure adaptée à chaque opération et profil dirigeant
Le crédit marchand de biens est un financement professionnel court terme (12 à 24 mois) destiné aux opérateurs inscrits au RCS sous activité achat-revente immobilier (art. 35 I 1° et 1° bis CGI). Il combine une quotité élevée (70-80 % prix + travaux) avec les spécificités fiscales MDB : engagement de revente 5 ans (art. 1115 CGI), TVA sur marge (art. 268 CGI) et DMTO réduit à 0,715 %.
Qu'est-ce qu'un crédit marchand de biens ? Définition 2026
Le crédit marchand de biens (MDB) est un financement professionnel court terme destiné à un opérateur inscrit au RCS sous activité achat-revente immobilier (art. 35 I 1° et 1° bis CGI, BIC professionnels). Il finance une opération ponctuelle — acquisition d'un actif, travaux éventuels, portage pendant la revente (12-24 mois). Le bien entre au stock commercial (compte 37) et non à l'immobilisation.
Le MDB relève des crédits aux entreprises hors champ Code consommation L. 313-1. Les conditions sont négociées de gré à gré, sans délai légal de réflexion de 10 jours, avec exigence d'apport (20-30 %) et souvent caution personnelle du dirigeant. La banque intègre trois paramètres clés : (i) engagement art. 1115 CGI de revendre sous 5 ans pour bénéficier du DMTO à 0,715 % (art. 1020 CGI), (ii) régime TVA applicable (marge ou prix total selon art. 268 CGI), (iii) solidité du plan d'affaires (marge nette cible supérieure ou égale à 15 %).
Les 3 socles fiscaux du MDB
Engagement 5 ans · TVA sur marge · DMTO 0,715 %
Simulez votre financement marchand de biens
Estimez votre quotité, votre taux in fine, votre marge nette prévisionnelle et l'économie DMTO art. 1115 CGI en 3 minutes — sans engagement.
Simulez votre opération MDB complète
Notre simulateur vous aide à dimensionner le crédit, calculer les intérêts in fine, projeter la marge nette et l'économie DMTO (0,715 % au lieu de 5,81 % à 6,32 %).
Simulation indicative non contractuelle. Sous réserve d'acceptation du dossier par l'établissement prêteur. Un crédit professionnel vous engage et doit être remboursé. Vérifiez la capacité de votre opération à en absorber la charge avant de vous engager.
Vous hésitez sur la structuration SAS IS, le régime TVA ou le calibrage de la caution ? Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial gratuit
Ce qui fait varier le taux d'un crédit marchand de biens
Les taux MDB sont en général plus élevés que ceux d'un crédit immobilier résidentiel classique, reflet du risque opérationnel (travaux, commercialisation) et de la courte durée. Le taux est communiqué par la banque dans son offre de crédit (crédit professionnel, hors champ du Code de la consommation). Il varie selon (i) le profil opérateur (débutant vs confirmé), (ii) la durée (12/18/24 mois), (iii) le ratio LTV/LTC et (iv) la nature de l'opération (résidentiel / tertiaire / rénovation lourde). Durées et apports indicatifs au 1er avril 2026 :
| Profil opérateur | Apport requis |
|---|---|
Débutant (1re opé, sans historique) Aucun track record, caution perso obligatoire | 30 % |
Confirmé (2-5 opés bouclées) Track record mesurable, banque rassurée | 20-25 % |
Expert (plus de 5 opés, track record supérieur à 15 % TRI) Profil bancable premium, négociation covenants | 15-20 % |
Crowdfunding (tout profil, ACPR/AMF) Obligations règl. UE 2020/1503, plafond 5 M€/12 mois par projet | 10-15 % |
Mezzanine complément sénior Dette junior, subordination, cash sweep | Négocié au cas par cas |
Durées et apports indicatifs au 1er avril 2026, donnés à titre d'information générale : ils ne constituent pas une offre de crédit. Les conditions réelles dépendent de l'analyse individuelle du dossier MDB par la banque (track record, nature de l'opération, LTV/LTC, apport, garanties). La simulation MDB gratuite donne un ordre de grandeur ; avec votre accord, nous transmettons ensuite votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement.
Assurance et commissions
L'assurance est souvent non obligatoire en MDB pro (remplacée par une caution du dirigeant). Commission d'engagement bancaire 0,5 – 1,5 % du montant en sus.
Comment fonctionne un crédit marchand de biens ? Les 5 étapes
De l'analyse de l'opération au remboursement in fine, comptez 4 à 8 semaines pour la mise en place du financement, puis la revente doit intervenir dans les 12 à 24 mois qui suivent (sous engagement art. 1115 CGI à 5 ans maximum).
Analyse de l'opération et business plan
Étude bien cible, estimation revente, chiffrage travaux, calcul marge nette prévisionnelle (cible supérieure ou égale à 15 %), choix régime TVA (marge vs prix total), structure juridique (à valider avec votre expert-comptable ou votre avocat).
Étude par le partenaire, courtier ou banque
Avec votre accord, le cabinet transmet votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet, qui étudie le financement de l'opération. L'apport, le taux, la commission d'engagement, la caution du dirigeant et les sûretés (hypothèque de 1er rang, nantissement de parts) se discutent entre ce partenaire, la banque et vous.
Accord bancaire et mandat notaire
Accord de principe, édition lettre d'offre. Signature engagement art. 1115 CGI chez le notaire (condition DMTO 0,715 %). Compromis d'acquisition assorti de la condition suspensive financement.
Acquisition + travaux
Signature authentique, déblocage des fonds (acquisition + enveloppe travaux). Pilotage chantier sous maîtrise d'ouvrage MDB, facturation TVA selon régime choisi. Intérêts in fine servis mensuellement ou capitalisés.
Revente et remboursement in fine
Revente à un acquéreur final, remboursement intégral du capital au notaire (art. 1115 CGI respecté si inférieur à 5 ans). Calcul plus-value BIC, IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, dividendes éventuels via flat tax 31,4 % (LFSS 2026).
Les 5 structures de financement marchand de biens
Le choix de la structure de financement MDB dépend de la taille de l'opération, du profil opérateur (débutant, confirmé, expert), de l'apport disponible et de la stratégie de sortie (flip pur, division-revente, rénovation-revalorisation). Chaque structure combine coût, délai, effet de levier et contraintes de covenants.
Crédit in fine classique
- Cash-flow préservé
- Calage parfait sur cycle opération
- Déduction intégrale intérêts en BIC
- Taux en général plus élevé qu'en amortissable
- Renégociation si délai dépassé
Crédit amortissable court
- Taux plus bas
- Acceptation facilitée
- Mensualités lourdes
- IRA possibles
- Inadapté pur flip
Mezzanine / dette junior
- Effet de levier maximal
- Conserve cash dirigeant
- Coût total élevé
- Dilution marge nette
- Négociation complexe
Crowdfunding immobilier
- Rapidité (3-6 semaines)
- Sans caution personnelle parfois
- Pas de covenants bancaires
- Coût plus élevé que la dette bancaire
- Plafond 5 M€ par projet sur 12 mois glissants (règl. UE 2020/1503)
Montage mixte (sénior + mezzanine + crowd)
- Optimisation TRI dirigeant
- Lissage risque
- Scalabilité
- Frais multiples
- Coordination lourde
- Covenants multi-prêteurs
Le choix de la structure de financement MDB doit être intégré à une stratégie globale d'opération. Notre simulation MDB gratuite vous aide à arbitrer.
Quels frais pour une opération MDB en 2026 ?
Tous les frais d'une opération marchand de biens, chiffrés en fourchettes indicatives. Au-delà des intérêts, le DMTO réduit à 0,715 % (art. 1115 et 1020 CGI), conditionné par l'engagement de revente sous 5 ans, représente un levier majeur par rapport aux 5,81 % à 6,32 % du droit commun selon le département. Commission d'engagement et caution perso dirigeant à intégrer obligatoirement dans le plan de financement.
| Type de frais | Fourchette |
|---|---|
Frais de dossier bancaireObligatoire du montant emprunté | 0,5 % à 1,5 % |
Commission d'engagementObligatoire du montant emprunté | 0,5 % à 1,0 % |
Garantie (hypothèque 1er rang)Obligatoire du montant emprunté | ≈ 1,5 % à 2,5 % |
Intérêts in fineObligatoire par an sur durée du crédit | Selon l'offre |
DMTO réduit art. 1115 et 1020 CGIObligatoire du prix d'acquisition | 0,715 % |
Émoluments notaire (acquisition)Obligatoire barème art. A.444-53 et s. C. com. | ≈ 0,8 % à 1,5 % |
Caution personnelle dirigeantObligatoire engagement sur patrimoine | 0 € |
Frais du partenaire (courtier en crédit ou banque) — | Selon ses conditions |
Fourchettes indicatives au 1er avril 2026. Un devis chiffré complet vous est remis dans l'offre de prêt MDB (art. L.313-25 C. conso. transposé au crédit pro).
Impact du DMTO réduit sur la marge MDB
Exemple sur une acquisition MDB à 450 000 € : DMTO réduit 0,715 % = ~3 217 € au lieu de ~26 130 € à ~28 430 € (5,81 % ou 6,32 % de droit commun selon le département). Soit 22 900 à 25 200 € d'économie immédiate, conditionnée par l'engagement de revente sous 5 ans (art. 1115 CGI). Régime TVA sur marge art. 268 CGI applicable sur revente si acquisition auprès vendeur non assujetti. Le DMTO réduit est le principal levier fiscal du marchand de biens — à ne jamais oublier dans le business plan.
4 cas illustratifs de financement MDB 2026
Quatre cas illustratifs de marchand de biens — prénoms et situations fictifs, chiffres arrondis. Ils illustrent la progression débutant → confirmé → expert, du crédit in fine simple au montage mixte sénior + mezzanine + crowdfunding, avec à chaque étape le levier DMTO réduit 0,715 % (art. 1115 et 1020 CGI).
Thomas Berthier
38 ans, ancien cadre BTP, SAS MDB créée 2025, Lille (59)
1re opération MDB- Appartement 4P années 70 à rénover
- Prix : 450 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 85 000 € travaux prévus
- Cible revente 610 000 € après rénovation
- Structure : Crédit in fine 380 k€ sur 18 mois
- Durée : 18 mois
- Montage : Apport 155 k€ (30 %) + in fine 380 k€ (70 %)
Intérêts intercalaires payés chaque mois. Opération 1re catégorie débutant, caution perso plafonnée 300 k€.
1re opé débutant. Banque régionale accepte avec caution perso plafonnée 300 k€. Marge prévisionnelle ≈ 37 000 € avant impôt (≈ 6 % du prix de revente), une fois déduits l'acquisition, les travaux, les frais financiers et le DMTO. DMTO 3 217 € (0,715 %, art. 1115 CGI) au lieu de 26 130 à 28 430 € (5,81 à 6,32 % de droit commun selon le département).
Sophie Ravel
44 ans, MDB confirmée (7 opés), SAS MDB Lyon (69)
Opération plateau à diviser- Plateau 350 m² R+1 centre-ville
- Prix : 980 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 320 000 € travaux + division 3 lots
- Cible revente 1 680 000 € (3 lots)
- Structure : Crédit in fine 960 k€ sur 24 mois
- Durée : 24 mois
- Montage : Apport 340 k€ (26 %) + in fine 960 k€ (74 %)
Track record reconnu par la banque. Aucune caution perso — hypothèque + nantissement parts SAS.
Le track record permet d'obtenir de meilleures conditions qu'un débutant. Régime TVA sur marge art. 268 CGI (vendeur non assujetti). Marge nette ≈ 275 000 € avant impôt (≈ 16,4 % du prix de revente), une fois déduits l'acquisition, les travaux, les frais financiers et le DMTO (7 007 €). Aucune caution perso — collatéralisation hypothèque + nantissement parts SAS.
Dr Lefèvre + SAS dédiée
52 ans, radiologue TMI 45 %, passage investisseur vers MDB amateur, Bordeaux (33)
2e opé maison bourgeoise- Maison pierre 220 m² DPE E
- Prix : 720 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 180 000 € rénovation globale
- Cible revente 1 150 000 € DPE B
- Structure : Crédit in fine 675 k€ sur 20 mois
- Durée : 20 mois
- Montage : Apport 225 k€ (25 %) + in fine 675 k€ (75 %)
Montage SAS IS dédiée. IS 15 % sur 42 500 € PV puis 25 %. Dividendes PFU 31,4 % (IR 12,8 % + PS 18,6 % LFSS 2026).
Montage via SAS IS dédiée (pas SCI IR — impossible pour MDB). IS 15 % sur 42 500 € de PV puis 25 %. Dividendes PFU 31,4 % (LFSS 2026 : IR 12,8 % + PS 18,6 %). Net dirigeant ~98 k€ (plus-value 250 000 €, moins les frais financiers et le DMTO de 5 148 €, puis IS et PFU).
Groupe Marcelin
48 ans, MDB expert (22 opés), holding animatrice Toulouse (31)
Tertiaire 2 500 m² à résidentialiser- Immeuble bureaux années 80
- Prix : 2 800 000 € (prix d'acquisition)
- Travaux / division : 1 400 000 € restructuration lourde
- Cible revente 18 lots logement 5 950 000 €
- Structure : Montage mixte sénior 2,6 M€ + mezz 450 k€ + crowd 300 k€
- Durée : 24 mois
- Montage : Apport 850 k€ (20 %) + sénior 62 % + mezz 11 % + crowd 7 %
Holding anime SAS MDB + régime mère-fille art. 145/216 CGI. Marge nette 22 %. Pacte Dutreil transmission envisagée.
Opération complexe promoteur-MDB. Holding anime la SAS MDB + régime mère-fille art. 145/216 CGI sur dividendes. Marge nette 22 %. Pacte Dutreil transmission future envisagée si cycle d'opérations pérenne.
Exemples fictifs et illustratifs. Les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat. Régime MDB soumis à inscription RCS, engagement de revente sous 5 ans (art. 1115 CGI) et obligations déclaratives TVA (art. 268 CGI).
10 pièges à éviter sur une opération MDB
Le crédit marchand de biens est un outil professionnel puissant, mais exigeant. Les erreurs les plus coûteuses viennent d'une mauvaise structuration fiscale, d'un business plan trop optimiste ou d'un non-respect de l'engagement art. 1115 CGI. Voici les pièges à identifier avant de signer.
1. Non-respect de l'engagement 5 ans art. 1115 CGI
Revente au-delà de 5 ans : remise en cause rétroactive du DMTO réduit 0,715 % + intérêts de retard 0,20 %/mois + pénalités. Sur une opé 600 k€, coût caché 30 à 40 k€. Clause de sortie sécurisée à anticiper dès le compromis.
2. Confusion TVA marge vs TVA prix total (art. 268 CGI)
Si acquisition auprès d'un assujetti avec TVA déductible : TVA sur prix total. Si non-assujetti (particulier) : TVA sur marge uniquement. Erreur fréquente : appliquer marge dans les deux cas, redressement URSSAF et DGFiP avec intérêts de retard 0,20 %/mois (art. 1727 CGI) + pénalité 40 % manquement délibéré (art. 1729 CGI).
3. Structurer en SCI IR au lieu de SAS IS
La SCI à l'IR est incompatible avec l'activité MDB (art. 206-2 CGI : bascule automatique IS si achat-revente habituel). Résultat : requalification, bénéfices taxés IS + PV plus-value rétroactive. Structure correcte : SAS IS dédiée par opération.
4. Sous-estimer l'enveloppe travaux
Erreur n°1 des débutants : dépassement budget travaux +30 à +50 %. Sur une opé marge cible 18 %, un dépassement 40 % anéantit la marge. Imposer BET + 3 devis chiffrés + marge sécurité 15 % dès business plan.
5. Ne pas valider le régime TVA avant compromis
Le choix marge vs prix total impacte la marge nette de 8 à 15 points. À valider avec l'expert-comptable AVANT signature du compromis, pas après. Clause de rétractation TVA impossible.
6. Négliger la commercialisation pendant les travaux
MDB débutants attendent la fin travaux pour commercialiser. Perte 3-6 mois d'intérêts intercalaires. Lancer commercialisation dès M+6 (plans + perspectives 3D + visite chantier).
7. Accepter caution personnelle illimitée dirigeant
Piège classique débutant. Plafonner systématiquement (2× fonds propres opé maximum) + clause levée caution après opé bouclée. Sinon, patrimoine perso exposé en cas d'échec revente.
8. Ignorer le plafond crowdfunding 5 M€/12 mois règl. UE 2020/1503
Règlement UE 2020/1503 : crowdfunding immobilier plafonné à 5 M€ par projet sur 12 mois glissants (art. 1 §2 c). L'ancien plafond français de 8 M€ (loi PACTE) a été abaissé depuis le 10/11/2021. Au-delà : prospectus AMF obligatoire (coût 50-150 k€). Structurer opé en conséquence.
9. Mal calibrer la durée du crédit
12 mois pour une rénovation lourde = irréaliste. 24 mois sur un flip léger = coût d'intérêts inutile. Caler durée sur cycle réel (acquisition 1m + travaux 6-12m + commercialisation 3-6m + notaire 3m).
10. Oublier l'impact CEHR / CDHR sur dividendes dirigeant
Couple MDB revenus supérieurs à 500 k€ : CEHR 3 % / 4 % (art. 223 sexies CGI) + CDHR 20 % temporaire sur revenus supérieurs à 250 k€ (art. 224 CGI LF 2026). Lisser les dividendes sur plusieurs exercices pour éviter les tranches hautes.
Notre engagement : structurer l'opération MDB prudemment
Un crédit MDB mal structuré transforme une marge cible 18 % en perte sèche. Notre approche : validation du régime TVA avant compromis, sécurisation de l'engagement 5 ans art. 1115 CGI, caution personnelle plafonnée systématiquement, arbitrage SAS IS / holding, intégration CEHR/CDHR sur les dividendes. Notre bilan patrimonial gratuit challenge le business plan avant signature.
Pourquoi Hagnéré Patrimoine pour votre crédit MDB ?
Un cabinet de gestion de patrimoine, non détenu par une banque ni par un assureur, qui replace votre opération de marchand de biens dans une vision patrimoniale de dirigeant. Faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement.
Inscrit à l’ORIAS comme COBSP
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), soumis au Code monétaire et financier et au contrôle de l'ACPR. Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous et ne négocie pas avec les banques : avec votre accord, il transmet votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet.
Non détenu par une banque ni par un assureur
Aucune banque ni aucun assureur ne détient de participation dans le cabinet. Notre conseil en investissements financiers est non indépendant : nous pouvons percevoir des commissions de partenaires. Le cabinet peut être rémunéré par le partenaire à qui il transmet votre demande, pour la mise en relation (apport d’affaires) ; il aurait alors intérêt à ce que le crédit soit conclu. Si c’est le cas, cette rémunération, son mode de calcul et, dès qu’il est connu, son montant vous sont indiqués par écrit avant toute transmission de votre demande.
Financement étudié par le partenaire
C'est le partenaire adapté à votre situation (courtier en crédit ou banque) qui étudie le taux, la commission d'engagement et le niveau de caution ; son nom vous est communiqué avant toute transmission. Le cabinet ne met pas les banques en concurrence, ne négocie pas et ne vous recommande aucun contrat de crédit.
Connaissance des règles MDB
Art. 1115 CGI, TVA sur marge (art. 268 CGI), DMTO à 0,715 %. Le régime de TVA, l'engagement de revente et le choix de la structure (SAS à l'IS, holding) se valident avec votre expert-comptable ou votre avocat : le cabinet ne réalise pas de consultation juridique ou fiscale personnalisée.
Approche dirigeant : au-delà du crédit
Dividendes post-opé (PFU 31,4 %), CEHR/CDHR, pacte Dutreil, OBO familial, holding animatrice. Le crédit MDB est un outil — le but, c'est la stratégie patrimoniale dirigeant globale.
Un interlocuteur joignable
Un interlocuteur au cabinet pour votre stratégie patrimoniale, joignable au 03 74 47 20 18, sans passage par un centre d'appels. Le suivi du crédit lui-même relève du partenaire et de la banque.
Crédit MDB : les questions patrimoniales avant d'emprunter
Le choix du financement MDB ne se limite pas à une question bancaire : régime TVA (marge vs prix total), engagement 5 ans art. 1115 CGI, structuration SAS IS / holding, arbitrage dividendes / PFU / CEHR / CDHR. Un premier rendez-vous gratuit, sans recommandation, permet d'en parler avant tout engagement.
Tout ce qu'il faut savoir sur le crédit marchand de biens.
Les 20 questions les plus posées sur le crédit MDB.
Catégories
- Le crédit marchand de biens est un financement professionnel court terme (12 à 36 mois) destiné aux opérateurs qui achètent un bien immobilier pour le revendre après travaux, division ou simple portage. L'activité relève de l'art. 35 I 1° et 1° bis CGI (opérations habituelles d'achat-revente d'immeubles) et doit être exercée via une structure soumise à l'IS (SAS / SASU / SARL / SCI IS). Le crédit finance l'acquisition + les travaux, avec un remboursement in fine au moment de la revente.
Ressources et outils Hagnéré Patrimoine
Simulateur crédit immobilier
Calculez capacité d'emprunt, mensualité, TAEG et amortissement détaillé.
Crédit immobilier
Financement classique résidence principale, secondaire ou locative.
Crédit hypothécaire
Solution alternative : financement patrimonial adossé à un bien conservé.
Bilan patrimonial gratuit
Arbitrez entre relais, revente classique ou autre montage patrimonial.
Tous nos financements
Crédit immobilier, hypothécaire, Lombard, SCPI, rachat de crédits.
Rachat de crédits
Regrouper vos prêts en cours pour soulager vos mensualités existantes.
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) · auteur des guides
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 ; il en est associé, sans fonction de direction, et signe les guides du cabinet, dont celui-ci sur le financement des marchands de biens. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP). Pour le crédit, il transmet votre demande, avec votre accord, au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire) ; il ne recherche ni ne négocie de crédit et ne vous recommande aucun contrat de crédit.
Prêt à financer votre prochaine opération MDB ?
3 façons de démarrer — simulation en ligne, bilan patrimonial dirigeant avec un expert, ou appel direct.
Crédit professionnel réservé aux opérateurs MDB inscrits au RCS (activité achat-revente). Hors champ du Code de la consommation art. L. 313-1 : pas de délai légal de réflexion 10 jours, pas de TAEG usuel, conditions négociées de gré à gré. Aucun versement exigible avant l'obtention des fonds.
Transparence réglementaire : notre fiche d'information
Conformément à l'art. L.519-4-1 CMF et R.519-20 et s., voici les informations que nous devons vous fournir avant toute entrée en relation commerciale, lorsque vous avez un besoin de financement pour une opération de marchand de biens.
1. Identité et statut
2. Rôle du cabinet pour votre crédit
Hagnéré Patrimoine est inscrite à l'ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement et ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il reçoit votre demande, vous rappelle et, avec votre accord, la transmet au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
3. Qui étudie le financement
C'est le partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire) qui étudie le financement de votre opération. Le partenaire dépend de votre situation : son nom vous est communiqué avant toute transmission. S'il s'agit d'un intermédiaire en opérations de banque, il vous remet ses propres informations précontractuelles (art. R.519-20 et s. CMF).
Le cabinet n'a aucun mandat de votre part : il ne sélectionne pas les banques, ne négocie pas les conditions et ne vous recommande aucun contrat de crédit. Pour toute question, écrivez à contact@hagnere-patrimoine.fr.
Les crédits MDB étant des crédits professionnels (hors champ L. 313-1 C. conso.), le délai de réflexion 10 jours ne s'applique pas. Les conditions sont fixées de gré à gré entre l'emprunteur et la banque.
4. Mode de rémunération
- Simulateur en ligne et premier rendez-vous : gratuits et sans engagement
- Rémunération du cabinet : Le cabinet peut être rémunéré par le partenaire à qui il transmet votre demande, pour la mise en relation (apport d’affaires) ; il aurait alors intérêt à ce que le crédit soit conclu. Si c’est le cas, cette rémunération, son mode de calcul et, dès qu’il est connu, son montant vous sont indiqués par écrit avant toute transmission de votre demande.
- Aucune somme liée à la recherche ou à l'entremise en crédit n'est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF)
5. Procédure de réclamation et médiation (art. L.316-1 C. mon. fin.)
Niveau 1 — Réclamation auprès du cabinet
Vous pouvez nous adresser une réclamation par courriel à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier : Hagnéré Patrimoine, Service réclamations, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens. La réclamation est gratuite. Nous accusons réception dans les dix jours ouvrables à compter de l’envoi de la réclamation écrite, sauf réponse complète dans ce délai. Nous apportons une réponse motivée au plus tard dans les deux mois suivant l’envoi de la première réclamation écrite, sauf délai légal plus court.
Niveau 2 — Médiation gratuite
Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n’avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur) ; pour un contrat d’assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 (www.mediation-assurance.org) ; pour une opération de banque ou de crédit et pour les autres prestations du cabinet (séance de conseil stratégique, étude patrimoniale sur lettre de mission), ANM Consommation (ANM Conso), 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris (www.anm-conso.com, demande en ligne : www.anm-conso.com/page-saisine.php). Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l’assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l’année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.
Document mis à jour le 30 septembre 2026 · Version 2.0
Voir les mentions légales complètesMentions légales et informations réglementaires
Transparence et conformité ACPR / AMF / DGCCRF
Statut réglementaire
Hagnéré Patrimoine — COBSP, art. L.519-1 et s. du Code monétaire et financier. Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291. Placé sous le contrôle de l'ACPR.
Avertissements MDB
- Les crédits MDB sont des crédits professionnels accordés à des opérateurs inscrits au RCS sous activité achat-revente. Ils sont hors champ du Code de la consommation art. L. 313-1 (qui régit les crédits aux particuliers) : pas de délai légal de réflexion 10 jours, pas de TAEG usuel, conditions négociées de gré à gré.
- Accès subordonné à : (i) immatriculation RCS MDB, (ii) capacité financière (apport 15-30 %), (iii) business plan chiffré, (iv) souvent caution personnelle du dirigeant. Si la caution porte sur la résidence principale du dirigeant, une renonciation expresse à l'insaisissabilité légale par acte authentique notarié est requise (art. L. 526-1 et L. 526-3 C. com., loi Macron du 06/08/2015) — à n'envisager qu'en dernier recours après épuisement des alternatives (caution sur bien locatif distinct, gage espèces, caution personnelle limitée hors RP).
- Devoir de mise en garde de la banque (jurisprudence Cass. com., Cass. ch. mixte 29/06/2007) : la banque MDB doit alerter sur les risques d'une opération aux délais ou marges manifestement irréalistes. Aucune banque ne garantit la revente du bien dans les délais : ce risque pèse intégralement sur le marchand de biens.
- Risques spécifiques : (i) échec de revente dans les 5 ans = remise en cause DMTO 0,715 % art. 1115 CGI, (ii) dépassement travaux / surcote acquisition = destruction marge, (iii) bascule SCI IR vers IS sur activité habituelle (art. 206-2 CGI), (iv) requalification fiscale particulier vers MDB professionnel si achats-reventes multiples (art. 35 I 1° et 1° bis CGI).
- Nos informations de frais 2026 sont indicatives et ne constituent pas une offre. Seule l'offre bancaire nominative fait foi.
Information patrimoniale non personnalisée
Les informations patrimoniales présentées (IFI, plus-value immobilière, fiscalité de la revente, stratégies alternatives) ont un caractère général et informatif et ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D.321-1 C. mon. fin., ni une incitation à souscrire un produit financier. Conformément à la Position-recommandation AMF n° 2013-10, un diagnostic patrimonial complet est indispensable avant toute décision. Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial personnalisé.
Données chiffrées et exemples
Les taux dépendent de votre profil et de l'établissement prêteur : ils vous sont communiqués par la banque dans son offre de crédit. Les conditions réelles dépendent de l'analyse individuelle de chaque dossier (expérience opérateur, apport, business plan) et du contexte de marché local. Les cas présentés sont des exemples illustratifs et fictifs ; les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse. Les seuils de taux d'usure Banque de France ne s'appliquent pas aux crédits professionnels MDB (hors champ L. 313-1 C. conso.).
Ce que cette page est, et ce qu'elle n'est pas
Un financement professionnel ne relève pas du Code de la consommation. Les protections applicables ne sont pas celles d'un crédit souscrit à titre privé — voici lesquelles s'appliquent réellement.
Aucune promesse d'obtention
La décision d'octroi appartient au seul établissement prêteur. Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne constitue pas votre dossier, ne le présente à aucun établissement et ne négocie pas les conditions : c'est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires si vous lui confiez votre projet. Les taux, quotités et durées cités sont des ordres de grandeur constatés, datés dans le texte, et ne constituent pas une offre.
Un cadre différent de celui du particulier
Lorsque l'emprunteur n'est pas une personne physique, l'art. R. 519-19 CMF écarte les diligences des art. R. 519-21 à R. 519-23 : le formalisme applicable au crédit aux consommateurs ne s'applique pas. La transparence sur notre rémunération, elle, demeure : le mode de calcul ou le montant de la part de rémunération que BankKeys nous verse vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées.
La caution engage au-delà de la société
Un financement d'acquisition est presque toujours assorti d'une caution personnelle du dirigeant. Elle produit des effets sur le patrimoine du foyer, dont l'étendue dépend du régime matrimonial et du consentement du conjoint. Ce point se traite avant la signature, pas après.
Notre statut
Hagnéré Patrimoine SAS, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Courtier en opérations de banque et en services de paiement (art. R. 519-4 I 1° CMF), sous le contrôle de l'ACPR. Activité exercée en intermédiation à titre accessoire de notre activité de conseil en gestion de patrimoine. Immatriculation ORIAS n° 23002291, vérifiable sur le registre unique.
BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Les développements fiscaux de cette page décrivent le droit applicable à la date de mise à jour indiquée. Ils ne constituent ni une consultation juridique ou fiscale, ni un conseil personnalisé. Toute opération de cette nature suppose l'intervention des professionnels habilités du dossier — avocat, notaire, expert-comptable — dont les diligences relèvent de leur propre responsabilité.