Le seul dispositif de réduction d'impôt encore actif sur l'investissement locatif depuis la disparition du Pinel. Achetez un logement à rénover dans une ville moyenne, réalisez 25 % de travaux, et l'État vous accorde jusqu'à 21 % de réduction sur le prix total. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Depuis le 31/12/2024, le Pinel n'existe plus. Le Denormandie est désormais le seul dispositif de réduction d'impôt actif pour l'investissement locatif. Avantages préservés : taux 12 / 18 / 21 %, prix d'entrée 80 000 €, rendements bruts 6-10 %, deux à trois fois moins cher que les anciennes zones Pinel.
Communication à caractère informatif. Une opération Denormandie doit être validée au regard de votre situation fiscale, du marché local et des textes applicables au moment de l'investissement. La réduction d'impôt et les plafonds de loyer dépendent de la zone et de la durée d'engagement. Plafond niches fiscales 10 000 €/an applicable. Étude personnalisée recommandée avant tout achat.
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Lecture patrimoniale
Avant de signer une réservation
Engagement locatif
Taux 12 % · 18 % · 21 % selon durée
6 / 9 / 12 ans
Conditions, plafonds, déclaration, revente et cas pratiques — tout est détaillé dans le guide.
De la recherche d'appartements ou d'immeubles dans les 244 communes ACV + 1 000+ ORT jusqu'à la mise en location nue6/9/12 ans, nous pilotons l'intégralité du projet avec nos artisans RGE partenaires. Hagnéré Investissement propose un engagement contractuel par lettre de mission sur un rendement brut minimum de 8 % (sous conditions de la lettre de mission Hagnéré Investissement, entité distincte).
Recherche & acquisition
Sourcing dédié dans les communes éligibles, audit du prix au m², négociation et compromis.
Rénovation pilotée
Coordination des artisans RGE, suivi du chantier, ameublement éventuel et mise en location.
Avant d'entrer dans la mécanique, gardez ces quatre repères en tête. Ils donnent le cadre — pas la décision.
21%
Réduction maximale
pour 12 ans d'engagement
Sur prix total foncier + travaux + frais.
300 000€
Plafond annuel
max. 2 logements/an
+ plafond 5 500 €/m² rarement atteint.
25%
Travaux minimum
du coût total opération
Décret n° 2019-232 du 26/03/2019.
1244
Communes éligibles
244 ACV + 1 000+ ORT
Action Cœur de Ville + Opérations de Revitalisation de Territoire.
Ces repères ne suffisent pas à décider. Le même taux 21 % peut être excellent au TMI 30 % dans une commune ACV tendue, et catastrophique au TMI 11 % avec un IR trop faible pour absorber la réduction ou avec un plafond niches déjà saturé.
Le Denormandie est une réduction d'impôt directe (art. 199 novovicies CGI), pas un amortissement. En contrepartie de l'achat d'un logement à rénover dans une commune éligible, de 25 % de travaux et d'un engagement de location nue 6/9/12 ans, l'État vous accorde jusqu'à 21 % du prix total étalés sur 12 ans.
Dans l'une des 244 communes Action Cœur de Ville ou des 1 000+ communes en convention ORT. Prix moyen 800-2 500 €/m². Loi ELAN 2018 + arrêté du 26/03/2019.
Lire le guide Denormandie 2026Sur le coût total. Au choix : amélioration énergétique de 30 % (individuel) ou 20 % (copropriété), OU 2 catégories sur 5 (isolation murs/toiture/fenêtres, chauffage/ECS, ventilation). Artisans RGE obligatoires.
Lire le guide Denormandie 2026En résidence principale, avec plafonds de loyer (10,26 à 19,71 €/m² selon zone) et plafonds de ressources locataire. Mise en location dans les 12 mois après achèvement.
Lire le guide Denormandie 2026À partir de l'année d'achèvement des travaux : 2 %/an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 %/an pendant 3 ans pour atteindre 21 %. Plafond niches 10 000 €/an applicable.
Lire le guide Denormandie 2026Le levier Denormandie dépend essentiellement de votre TMI, de votre IR annuel et de votre plafond niches. Les meilleurs dossiers ne sont pas les plus gros tickets, mais les profils où la réduction est intégralement absorbée et cohérente avec la stratégie patrimoniale.
Célibataire ou couple sans enfants, IR 6 000-15 000 €/an, sans niche fiscale active, budget 80-150 k€. Cible idéale : un studio/T2 dans une ville étudiante (Limoges, Le Mans, Mulhouse). Réduction intégralement absorbée.
Profil
Mariés, deux revenus, IR 10 000-20 000 €/an, recherche d'un bien proche de la résidence principale ou familiale. Engagement 12 ans pour le taux 21 %. Cas type : T3 65 m² Cahors 180 k€ → 37 800 € de réduction.
Profil
Détient déjà des SCPI ou de la pierre locative. Cherche à effacer ses revenus fonciers tout en défiscalisant. Combo Denormandie + déficit foncier souvent gagnant. Vérifier le plafond niches 10 000 €.
Profil
Parents 50 ans + enfants majeurs, objectif transmission patrimoniale. La SCI à l'IR permet de répartir la réduction au prorata des parts (art. 199 novovicies I) et de donner progressivement avec décote (40 % minorité + illiquidité).
Profil
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même de regarder un seul bien.
Score d'adéquation moyen
Estimation cabinet7,8/10
Profil très favorable
Estimation indicative. Si le dispositif n'est pas adapté à votre situation, nous vous orientons vers les solutions qui correspondent réellement à vos objectifs et à votre horizon patrimonial.
Éligible
4 critères validés sur 4 = profil idéal
Profil idéalPeu adapté
D'autres dispositifs vous correspondent mieux
Voir alternativesSans engagement · réponse en 48 h ouvrées
Une seule erreur sur l'un de ces critères peut entraîner la reprise totale de la réduction par la DGFiP, avec intérêts de retard (art. 1727 CGI) et majoration 10-40 %. Toutes ces conditions sont cumulatives : bien, commune, travaux, performance énergétique et location.
Logement ancien à rénover OU local commercial/bureau transformé en habitation (décret n° 2020-426 du 10/04/2020). Pas de neuf, pas de VEFA.
À vérifier
244 communes Action Cœur de Ville (ANCT) OU commune en convention ORT (1 000+) OU commune en arrêté préfectoral d'habitat dégradé. Vérifier sur agence-cohesion-territoires.gouv.fr.
À vérifier
Du coût total : Travaux / (Acquisition + Travaux). Pour 100 k€ d'achat, il faut 33 333 € minimum de travaux. Catégories : isolation, chauffage, ventilation. Entreprises RGE obligatoires.
À vérifier
DPE avant et après travaux (diagnostiqueur certifié) : amélioration supérieure ou égale à 30 % (individuel) ou 20 % (copro), OU 2 catégories sur 5. Depuis 2023, les passoires F/G doivent atteindre au minimum E.
À vérifier
Bail loi du 6/7/1989, durée min 3 ans (6 si SCI). Plafonds loyer 2026 : zone A bis 19,71 €/m², A 14,64 €, B1 11,80 €, B2/C 10,26 €. Coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2.
À vérifier
Le Denormandie n'est pas une évidence. Il devient pertinent quand TMI, plafond niches, IR annuel et horizon locatif racontent la même histoire. Calculer le gain net absorbable, pas le gain affiché. Un dossier favorable peut rester fragile si la commune est mal choisie ou si la revente est incertaine.
Diagnostic personnalisé
En 45 minutes, on classe votre projet et on chiffre le gain net réel — sans angle commercial.
Acquisition possible avant le 31/12/2027. Privilégier l'engagement 12 ans pour atteindre le taux 21 %.
Comparer avec déficit foncier, Malraux et Monuments Historiques (hors plafond niches). Vérifier la saturation du plafond 10 000 €.
Excédent de réduction perdu sec, non reportable. Préférer Malraux, Monuments Historiques ou LMNP selon le profil.
Depuis la disparition du Pinel le 31/12/2024, le Denormandie est le seul dispositif de réduction d'impôt actif sur l'investissement locatif. Mais selon votre TMI, vos revenus fonciers et votre plafond niches, une alternative peut être plus pertinente.
Le Pinel n'existe plus depuis le 31/12/2024 — qui prend le relais ?
Le Denormandie est désormais le seul dispositif de réduction d'impôt actif sur l'investissement locatif. Taux 12/18/21 % préservés, prix d'entrée 80 000 €, deux à trois fois moins cher que les anciennes zones Pinel.
Comparatif
Réduction d'impôt directe ou imputation sur revenu global ?
Le déficit foncier réduit l'assiette taxable (jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global, 21 400 € pour rénovation énergétique). Le Denormandie donne une réduction directe d'IR. Cumul possible sur deux opérations distinctes.
Comparatif
Réduction d'impôt 21 % ou amortissement non imposé ?
Le LMNP est plus flexible (meublé, pas d'engagement) et souvent plus rentable long terme grâce à l'amortissement. Le Denormandie est préférable si l'objectif premier est une réduction d'impôt visible. Cumul impossible sur le même bien.
Comparatif
Plafond niches 10 000 € saturé : quelle alternative ?
Malraux (art. 199 tervicies CGI) donne 22-30 % sur les travaux dans secteurs sauvegardés, HORS plafond niches 10 000 €. Idéal pour TMI 41-45 % avec budget travaux ≥ 100 k€. Le Denormandie reste plus simple sur des tickets modestes.
Comparatif
Trois profils types. Trois villes. Trois durées d'engagement. Le calcul réel de la réduction d'impôt et du cash-flow net après plafond niches 10 000 €.
1. Coût opération
2. Réduction d'impôt
Économie d'impôt
Réduction Denormandie 18 % ·
21 060 € sur 9 ans
soit 2 340 €/an d'IR effacé
Note explicative
Exemples donnés à titre illustratif, basés sur les règles fiscales en vigueur (art. 199 novovicies CGI, prorogé jusqu'au 31/12/2027). Le plafond niches fiscales 10 000 €/an est applicable. Loyers plafonnés selon zone (A bis 19,71 € · A 14,64 € · B1 11,80 € · B2/C 10,26 €/m² · 2026).
Avant de signer un compromis, vérifier 5 points fait gagner des dizaines de milliers d'euros. Voici la check-list que nous appliquons à chaque dossier en cabinet.
Liste ANCT 244 ACV + convention ORT préfecture + simulateur ecologie.gouv.fr. Si doute, rescrit DGFiP (art. L.80 B LPF) — seule réponse juridiquement opposable.
Étape 01
TMI 11 % : base max ≈ 95 700 €. TMI 30 % et + : limite = plafond niches 10 000 €/an, soit base ≈ 300 000 € sur 9 ans. Recenser TOUS les avantages fiscaux du foyer (emploi à domicile, dons, garde enfants).
Étape 02
Travaux / (Achat + Travaux), APRÈS déduction MaPrimeRénov'/CEE. Marge de sécurité indispensable car les aides réduisent l'assiette retenue. Attestation notaire avant signature.
Étape 03
DPE avant travaux par diagnostiqueur certifié, devis d'artisans RGE vérifiés sur france-renov.gouv.fr, choix entre option A (gain 30 %) ou option B (2 catégories sur 5).
Étape 04
Comparaison DVF / base Notaires, ratio offre/demande, employeurs stables (hôpital, université, administration). Méfiance des packages clés en main surcotés 15-30 % par opérateurs spécialisés.
Étape 05
0 % de cabinet en France ne refuse jamais un Denormandie. Nous, oui. Si votre TMI ou votre plafond niches ne le justifie pas, nous vous orientons ailleurs — Malraux, Monuments Historiques, ou Jeanbrun selon vos objectifs.
Conseiller en Investissements Financiers (CIF), COA et COBSP enregistrés à l'ORIAS, membre d'une association professionnelle agréée AMF, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
Vérifier sur orias.fr“Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le dispositif ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptés à ses besoins.”
Quentin Hagnéré, fondateur
ORIAS + CIF + COA + COBSP. Lettre de mission transparente, rétrocessions déclarées au centime près, conformité MIF II / DDA.
Étude personnalisée gratuite : TMI, plafond niches, capacité d'emprunt, comparatif Denormandie / Malraux / déficit foncier / LMNP.
Vérification du prix au m² (DVF / Notaires), ratio travaux réel, RGE confirmés, plafond loyer aligné sur le marché — méfiance des surcotes 15-30 %.
Tous nos chiffres viennent du BOFiP, Légifrance et de la doctrine fiscale. Possibilité de demander un rescrit DGFiP (art. L.80 B LPF) avant signature.
Préparation des cases 7QM/7QN/7QO, contrôle DPE post-travaux, rappel des plafonds de loyer indexés, suivi engagement 6/9/12 ans jusqu'à la sortie.
Rémunération transparente · Notre statut CIF et notre indépendance nous obligent à recommander uniquement ce qui est adapté à votre situation.
Cette page donne la vision d'ensemble. Les guides détaillés répondent aux recherches précises : communes éligibles 2026, comparatifs avec Pinel, Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques, plafond niches fiscales 10 000 €, et écosystème défiscalisation patrimonial.
15 guides détaillés. Faites défiler ou filtrez selon votre besoin.
Prix d'acquisition, travaux, TMI, durée d'engagement 6 / 9 / 12 ans : obtenez votre score Denormandie, votre réduction nette absorbable après plafond niches 10 000 €/an, et la simulation complète prête à imprimer.
Gratuit · Sans inscription · PDF téléchargeable
Les questions à trancher avant de sélectionner un bien ou de signer une réservation. Réponses claires, sans détour, calibrées pour un investisseur 2026.
Le diagnostic vérifie l'éligibilité de la commune, le ratio travaux 25 %, la performance énergétique, l'absorption de la réduction sur l'IR et la cohérence du prix au m². C'est souvent là que la vraie rentabilité se joue.
Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.
