Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une Société Civile de Placement Immobilier dont le parc immobilier est majoritairement situé hors de France, dans un ou plusieurs pays de l’Union européenne ou de l’EEE — Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal en tête. Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée AIFM (directive 2011/61/UE), elle achète les immeubles, encaisse les loyers étrangers et vous reverse un dividende trimestriel net d’impôt étranger.

Quelle est la différence avec une SCPI française ?

Trois différences concrètes. Pas de prélèvements sociaux français de 17,2 % sur les loyers étrangers, par l’effet de la convention fiscale (crédit d’impôt égal à l’impôt français ou exonération avec taux effectif). Pas d’IR français direct sur ces loyers grâce à la convention bilatérale du pays source (méthode crédit d’impôt ou taux effectif, BOI-INT-DG-20-20-100), mais l’impôt du pays de l’immeuble et une hausse du taux appliqué à vos autres revenus. Et la diversification géographique — votre patrimoine n’est plus exposé à 100 % au cycle immobilier français.

Quelle économie d’impôts concrète sur 100 000 € investis ?

Pour un cadre TMI 41 %, 100 000 € à 5,5 % brut produisent ~5 500 €/an. SCPI 100 % France : net après IR 41 % + PS 17,2 % ≈ 2 295 € (TDR net 2,3 %). SCPI européenne en méthode crédit d’impôt : 0 % PS et pas d’IR français direct, mais 550 € d’impôt étranger (10 % par hypothèse) et environ 845 € de hausse d’impôt sur vos autres revenus (célibataire à 100 000 € de revenu imposable), soit un net ≈ 4 105 € (TDR net 4,1 %). Soit +1 810 €/an, +18 100 € sur 10 ans (hors revalorisation des parts).

Pourquoi 0 % de prélèvements sociaux ?

Par la convention fiscale signée avec le pays de l’immeuble. Pour un résident fiscal français affilié à la sécurité sociale française, les loyers d’immeubles situés dans un autre État de l’UE sont imposés dans cet État. Selon la convention, la France accorde soit un crédit d’impôt égal à l’impôt français, qui neutralise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (notice 2047 : « l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux »), soit une exonération avec taux effectif, qui sort ces loyers de l’assiette des prélèvements sociaux (CSS, art. L. 136-6). La jurisprudence de Ruyter (CJUE, 26 février 2015, C-623/13) ne joue pas ici : elle concerne les personnes affiliées à la sécurité sociale d’un autre État de l’EEE ou de la Suisse. À vérifier pays par pays : quelques conventions ne couvrent pas les prélèvements sociaux.

Convention crédit d’impôt ou taux effectif, c’est quoi la différence ?

Méthode crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Royaume-Uni, Luxembourg depuis 2024) : vos loyers sont déclarés et imposés à votre TMI en France, mais un crédit d’impôt égal à l’IR français efface l’IR français sur ces loyers ; ils relèvent toutefois le taux appliqué à vos autres revenus (notice 2047) — net = brut − impôt étranger déjà payé − hausse d’impôt sur vos autres revenus. Méthode taux effectif (Pays-Bas — convention modernisée par avenant du 30/03/2022 applicable depuis 2024 ; régime FBI néerlandais aboli au 01/01/2025 — Belgique, Irlande, Portugal) : vos loyers sont exonérés d’IR français mais ils relèvent le taux moyen appliqué à vos autres revenus français. Les deux méthodes donnent le même résultat net, quelle que soit votre TMI.

Quel ticket minimum pour une SCPI européenne ?

En direct : 1 000 € chez Iroko Zen, Remake Live, Comète, jusqu’à 5 000 € sur Corum Origin. En assurance vie : 200 à 500 € chez la plupart des contrats. Pas de plafond légal — vous pouvez investir 100 000 € ou 1 M€ sur une seule SCPI, ce que nous déconseillons (concentration). Notre seuil pratique cabinet : minimum 50 000 € de patrimoine financier net pour ne pas concentrer l’épargne sur un seul actif illiquide.

Mes parts entrent-elles dans l’assiette IFI ?

Oui, intégralement. La quote-part immobilière de vos parts SCPI européennes entre dans l’assiette IFI (art. 965 CGI), comme pour une SCPI française. Pas d’exonération géographique au motif que les biens sont situés à l’étranger. Seule exception : le régime impatrié de l’art. 964, 1°, al. 2 CGI, qui exonère pendant 5 ans (jusqu’au 31 décembre de la 5e année suivant l’installation) les biens immobiliers étrangers détenus par un nouveau résident fiscal français qui ne l’était pas pendant les 5 années précédentes — utile pour les expatriés rentrant en France.

Peut-on souscrire à crédit ?

Oui, avec des nuances. Le crédit immobilier classique sur SCPI européennes est moins fluide qu’en France — les banques françaises hésitent sur les biens étrangers. Le crédit Lombard via une assurance vie luxembourgeoise détenant les parts SCPI fonctionne mieux : LTV 50-70 % sans rachat des parts. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers étrangers (art. 31-I-1°-d CGI). La convention fiscale applicable se vérifie au cas par cas ; le cabinet ne fournit pas de conseil en crédit.

SCPI européenne en assurance vie, PER ou PEA ?

Compatible avec l’assurance vie (la solution la plus utilisée) et le PER (sélection limitée par l’assureur). Incompatible avec le PEA — les SCPI ne sont pas des actions cotées éligibles. En assurance vie : décote de 5-7 % sur le prix de la part vs marché direct, mais les revenus suivent la fiscalité de l’assurance vie (17,2 % de PS sur les gains) et non plus la convention. En direct : prix plein, mais 0 % de PS français sur les loyers étrangers. Pour les TMI 41 et 45 %, le direct gagne presque toujours sur la durée.

Pourquoi pas Linxea, Louve Invest ou Goodvest ?

Les plateformes en ligne référencent un nombre limité de SCPI (8 à 15), ne négocient pas les frais d’entrée des gros tickets, ne savent pas structurer en démembrement temporaire ou en holding IS, et n’assurent aucun suivi déclaratif personnalisé sur la 2047/2042. Pour un ticket sous 30 000 € en achat simple, elles peuvent suffire. Au-delà, ou pour une stratégie patrimoniale complète, le conseil cabinet récupère en moyenne 1 à 2 points de rendement net annuel.

Comment fonctionne le cashback jusqu’à 3 % de Hagnéré Patrimoine ?

Pour toute souscription SCPI réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu’à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback. Le taux exact varie selon la SCPI éligible (les SCPI à 0 % de frais d’entrée comme Iroko Zen, Remake Live ou Comète ne sont pas éligibles, leur modèle économique étant déjà sans commission). Le cashback est versé après réception des parts, par virement direct sur votre compte bancaire. Il est cumulable avec un démembrement ou une souscription à crédit ; il est exclu des contrats d’assurance vie et de capitalisation, pour lesquels le code des assurances interdit au cabinet de reverser sa commission. Concrètement : sur 100 000 € souscrits dans une SCPI à frais d’entrée, vous récupérez jusqu’à 3 000 €.

Comment déclarer les loyers de SCPI européennes ?

Chaque mois d’avril à juin, vous déclarez les loyers étrangers selon la convention. Crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Luxembourg) : formulaire 2047 (cadre 6), puis 2042 — loyers compris en case 4BA et repris en case 4BL, montant des revenus en case 8TK. Taux effectif (Pays-Bas, Belgique) : uniquement sur la 2042 C, case 4EA (ou 4EB en micro-foncier), sans 2047. Erreur fréquente : tout reporter en 4BA sans 4BL ni 8TK, ce qui fait payer l’IR et les 17,2 % de PS sur des loyers que la convention protège.

Que se passe-t-il à mon décès ?

Vos parts SCPI européennes intègrent votre actif successoral imposable selon l’art. 777 CGI (jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà des abattements). Aucune fiscalité spécifique aux SCPI européennes au décès. Pour optimiser : donation en démembrement (réserve d’usufruit, art. 669 CGI), ou détention via assurance vie luxembourgeoise qui activera l’abattement 990 I (152 500 € par bénéficiaire désigné, versements avant 70 ans).

Et si je suis en holding IS, est-ce intéressant ?

Pour un dirigeant TMI 45 % avec excédent de trésorerie en holding, oui — souvent très intéressant. La holding IS est imposée à 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) puis 25 % au-delà, sur les dividendes SCPI européennes. C’est nettement moins que le TMI 45 % personnel. Une société à l’IS ne paie pas de prélèvements sociaux, quelle que soit l’origine des loyers ; la comparaison porte donc sur l’IS, la fiscalité de la sortie des fonds et le traitement conventionnel des revenus étrangers dans la société. Comparaison cabinet à faire — cumul holding IS + SCPI européennes pertinent entre 50 000 et 500 000 € de trésorerie excédentaire.

Le crédit d’impôt étranger se reporte-t-il en cas d’insuffisance d’IR ?

Non. Le Conseil d’État a tranché dans l’arrêt CE 8 mars 2023 n° 456349 (Natixis) : le crédit d’impôt conventionnel non utilisé une année est définitivement perdu, il ne se reporte pas sur les années suivantes. Pratiquement, cela ne pose problème que si votre IR français est nul (TMI 0 %) — ce qui est rarement le cas pour le profil cible SCPI européenne (TMI ≥ 30 %).

Comment vendre mes parts ?

Selon le type de SCPI. Capital variable (Iroko Zen, Remake Live, Corum…) : la société de gestion rachète vos parts via le fonds de remboursement, sous conditions du règlement (typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Capital fixe : vente de gré à gré sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Délai usuel : 1 à 6 mois. En cas de tension de marché (cas SCPI bureaux français 2024), ce délai peut s’allonger sensiblement. Aucune liquidité immédiate garantie.

Que se passe-t-il en cas de faillite de la société de gestion ?

Votre patrimoine n’est pas perdu. Les actifs (immeubles) appartiennent à la SCPI elle-même (personne morale distincte de la société de gestion). En cas de défaillance de la société de gestion, l’AMF désigne un repreneur et la SCPI continue d’exister avec ses immeubles et ses associés. Le risque réel n’est pas la faillite, mais une mauvaise gestion (acquisitions surévaluées, vacance locative excessive, baisse de la valeur des parts).

Crédit Lombard sur des parts SCPI européennes ?

Pas en direct. Les banques ne nantissent pas des parts de SCPI nues. La voie classique : loger les parts SCPI dans un contrat d’assurance vie luxembourgeoise (Onelife, Wealins…) via FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé), puis adosser un crédit Lombard à ce contrat (LTV 50-70 % sans rachat des parts). Stratégie premium qui combine super-privilège AVL, ségrégation des actifs, et rendement des SCPI européennes.

Mes loyers SCPI sont-ils déclarés automatiquement à l’administration fiscale ?

Oui. Les sociétés de gestion vous adressent chaque année (mars-avril) un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui détaille les revenus, les retenues étrangères, et les cases à reporter sur la 2047 et 2042. Ce document est aussi transmis à l’administration fiscale française dans le cadre de l’échange automatique d’informations entre administrations européennes (DAC, directive 2011/16/UE). Les SCPI européennes sont totalement transparentes fiscalement — pas d’opacité, pas d’optimisation discutable.

Hagnéré Patrimoine · SCPI européennesMise à jour le 6 mai 2026

SCPI européennes

Une SCPI européenne, c’est une société civile de placement immobilier qui investit hors de France — bureaux à Berlin, commerces à Amsterdam, logistique à Madrid, santé à Lisbonne. Trois différences concrètes avec une SCPI française. Pas de prélèvements sociaux 17,2 % sur les loyers étrangers, par l’effet de la convention fiscale. Un patrimoine immobilier décorrélé du marché français. Et une imposition fixée par la convention fiscale de chaque pays (crédit d’impôt ou taux effectif), souvent plus légère qu’en France pour un contribuable fortement imposé. Accessible dès 1 000 €.

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En réservant ce bilan vous acceptez le traitement de vos données par Hagnéré Patrimoine (responsable de traitement) à des fins de contact pré-contractuel (art. 6.1.b RGPD). Conservation 3 ans à compter du dernier contact. Droits d’accès, rectification, effacement, opposition : politique de confidentialité · contact@hagnere-patrimoine.fr.

4,6 / 5 sur 33 avis Trustpilot (relevé du 30/09/2026)ORIAS n° 23002291CIF · COA · COBSP

1 000 €

Ticket d’entrée

dès 200 € en assurance vie

30+

SCPI européennes référencées

sélection cabinet 2026

10 ans

Durée recommandée

capital non garanti

Les avantages des SCPI européennes

Pas de prélèvements sociaux français de 17,2 % sur les loyers étrangers, par l’effet de la convention fiscale (crédit d’impôt ou exonération)
Diversification immobilière hors France — Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal
Rendement net après impôt jusqu’à +1,5 à +2 points supérieur à une SCPI française (TMI ≥ 30 %)
Jusqu’à 3 % de cashback Hagnéré Patrimoine sur la souscription (variable selon les SCPI éligibles)
Ticket d’entrée dès 1 000 € — 200 € en assurance vie, liquidité organisée par la société de gestion

Communication publicitaire. Elle porte sur des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) — actifs immobiliers à long terme. Le capital investi n’est pas garanti, les revenus distribués peuvent varier, la liquidité est limitée et organisée principalement sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée d’investissement recommandée : 10 ans minimum. Avant toute souscription, le souscripteur reçoit la note d’information visée par l’AMF (art. L. 214-114 CMF), le Document d’Informations Clés (DIC PRIIPs, règlement UE 1286/2014), les statuts de la SCPI et le bulletin de souscription. Hagnéré Patrimoine — conseiller en investissements financiers et courtier en assurances, ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP). Position-recommandation AMF DOC-2023-03 sur les SCPI. Réclamation : procédure dédiée · Médiateur AMF : amf-france.org/médiateur · RGPD · mentions légales.

Comparateur 27 SCPI

Filtrer Europe · TD 2025 · frais

Guide expert SCPI européennes

Fiscalité par pays · 12 chapitres

SCPI européennes étudiées dans nos analyses (liste non exhaustive, ni recommandation)

Iroko Zen
Remake Live
Corum Origin
Sofidynamic
Pierval Santé
+25 autres

Le marché SCPI européennes en 2024-2026

Le basculement vers l’immobilier européen

Pendant que le marché de bureaux français corrigeait de 15 à 25 % en 2023-2024, les SCPI européennes ont continué de collecter et de distribuer. La performance globale annuelle 2025 atteint 7,32 % pour les SCPI européennes contre 3,87 % pour les françaises (écart +3,45 points, source ASPIM/France SCPI). Côté fiscal, la convention signée avec le pays de l’immeuble évite les prélèvements sociaux français de 17,2 % sur ces loyers : un crédit d’impôt égal à l’impôt français les neutralise, ou ils sont exonérés avec taux effectif.

+29 %

Collecte SCPI 2025 vs 2024

Source : ASPIM, baromètre 4T 2025 (10/02/2026)

SCPI européennes ouvertes en France

Iroko, Remake, Sofidy, Corum, Pierval, Alderan, Sogenial…

7,32 %

Performance globale moyenne 2025 (PGA)

vs 3,87 % SCPI françaises — écart +3,45 points

89 Md€

Capitalisation totale SCPI fin 2025

+50 % de la collecte 2025 désormais investie hors France

Communication promotionnelle. Les SCPI sont des placements long terme à capital non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant souscription, consultez la note d’information visée AMF (art. L. 214-114 CMF) et le DIC PRIIPs (règlement UE 1286/2014).

Fiscalité internationale

Deux conventions, un même effet net

La fiscalité d'une SCPI européenne dépend du pays source des loyers et de la convention bilatérale signée entre la France et ce pays. Deux mécanismes existent — la méthode du crédit d'impôt et la méthode du taux effectif — avec le même résultat net, quelle que soit votre TMI.

Méthode crédit d'impôt

Méthode du crédit d'impôt (imputation)

Pays principaux

AllemagneConv. 21/07/1959 · avenant 31/03/2015
ItalieConv. 05/10/1989 · IRES 24 %
EspagneConv. 10/10/1995 · IRNR 19 %
LuxembourgConv. 20/03/2018 · applicable 2024

Autres pays UE / EEE concernés (13)

Autriche
Danemark
Suède
Norvège
Rép. tchèque
Hongrie
Estonie
Lettonie
Lituanie
Bulgarie
Croatie
Malte
Royaume-Uni

Vos loyers étrangers sont déclarés en France et imposés à votre TMI, mais un crédit d'impôt égal à l'IR théorique français efface l'impôt français. Ce crédit couvre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Résultat : pas d'IR français direct ni de prélèvements sociaux de 17,2 % sur ces loyers, en plus de l'impôt étranger déjà payé en amont. Mais ils sont retenus pour calculer le taux appliqué à vos autres revenus (notice 2047), ce qui relève votre impôt sur ces autres revenus.

Exemple chiffré

Pour 100 000 € placés à 5,7 % brut (SCPI française : 4,5 %) en TMI 41 % :

SCPI 100 % France

2 006 €/an

SCPI européenne

4 256 €/an

Gain net annuel : + 2 250 €/an

Hypothèses : célibataire, revenu imposable de 100 000 € hors loyers, 10 % d'impôt payé dans le pays de l'immeuble. SCPI française : IR à 41 % et PS de 17,2 %, CSG déductible comprise. SCPI européenne : 5 700 € − 570 € d'impôt étranger − 874 € d'effet de taux.

IR français sur ces loyers effacé par le crédit d'impôt, mais taux plus élevé sur vos autres revenus
0 % de prélèvements sociaux français : le crédit couvre aussi les PS (notice 2047)
Écart avec une SCPI 100 % France d'autant plus marqué que votre TMI est élevée

Source : BOI-INT-DG-20-20-100 · art. 197 CGI

Méthode taux effectif

Méthode du taux effectif (exemption)

Pays principaux

Pays-BasConv. 1973 · avenant 30/03/2022 · FBI aboli 01/01/2025
BelgiqueConv. 10/03/1964 · avenant 1999 · IS 25 %
IrlandeConv. 21/03/1968 · CT passif 25 %
PortugalConv. 14/01/1971 · IRC 25 %

Autres pays UE / EEE concernés (5)

Finlande
Pologne
Slovaquie
Roumanie
Grèce

Vos loyers étrangers sont exonérés d'IR en France, mais ils relèvent le taux moyen d'imposition appliqué à vos autres revenus français (effet « taux effectif »). Cet effet de taux représente souvent 9 à 15 % des loyers étrangers à partir d'une TMI de 30 %, selon le revenu et la situation familiale. Exonérés d'IR, ces loyers sortent aussi de l'assiette des prélèvements sociaux (CSS, art. L. 136-6).

Exemple chiffré

Pour 100 000 € placés à 5,7 % brut (SCPI française : 4,5 %) en TMI 41 % :

SCPI 100 % France

2 006 €/an

SCPI européenne

4 256 €/an

Gain net annuel : + 2 250 €/an

Loyers étrangers exonérés d'IR français, mais retenus pour le taux appliqué à vos autres revenus
0 % de prélèvements sociaux (idem méthode crédit d'impôt)
Même résultat net que la méthode du crédit d'impôt : les deux maintiennent la progressivité de l'impôt (notice 2047)

Source : BOI-INT-DG-20-20-100 · conventions bilatérales

Ce qui est commun aux deux méthodes

0 % de prélèvements sociaux français sur les loyers étrangers

Effet de la convention fiscale dans les deux méthodes (et non de la jurisprudence de Ruyter) · à vérifier pays par pays

Pas d'IR français direct sur ces loyers, mais un taux plus élevé sur vos autres revenus

Crédit d'impôt = impôt français effacé · Taux effectif = exonéré · dans les deux cas, les loyers relèvent le taux appliqué au reste de vos revenus (notice 2047)

Toujours à déclarer en France

Crédit d'impôt : 2047 (cadre 6), puis 2042 cases 4BA et 4BL, et 8TK · Taux effectif : 2042 C cases 4EA ou 4EB seulement

Vérifiez la composition géographique réelle de chaque SCPI avant souscription — c'est elle qui détermine la méthode applicable.

Voir la composition pays par SCPI

Simulateur 30 secondes

Combien gagnez-vous en SCPI européennes vs SCPI françaises ?

Trois inputs (capital, TMI, horizon), un calcul instantané. Hypothèses : TD 4,5 % SCPI FR (revenus fonciers : IR à votre TMI + PS 17,2 %, CSG déductible de 6,8 points comprise) vs TD 5,7 % SCPI EU (impôt du pays de l’immeuble, environ 10 % par hypothèse, et hausse du taux d’imposition de vos autres revenus ; 0 % de prélèvements sociaux français par l’effet de la convention fiscale). Taux de distribution : source ASPIM/France SCPI 2025.

Vos paramètres

Capital à placer

Ticket minimum 1 000 € en direct, 200 € en assurance vie. Conseillé : 50 000 € minimum pour amortir les frais et diversifier.

Votre TMI (tranche marginale d’imposition)

Sélectionnez votre TMI selon votre revenu imposable 2025 (déclaration IR 2026).

Horizon de placement

Résultat estimé · 100 % local

Sur 100 000 € placés à TMI 41 %, sur 10 ans :

SCPI françaises

2 006 €/ an

20 065 € cumulés sur 10 ans

SCPI européennes

4 256 €/ an

42 564 € cumulés sur 10 ans

Après impôt étranger (570 €) et effet de taux (874 €)

Écart net d’impôts en votre faveur

+22 500 €

sur 10 ans

Soit +2 250 € / an — revenu net +112 % vs SCPI françaises.

Estimation simplifiée à but pédagogique. Hypothèses : célibataire (1 part) dont le revenu imposable hors SCPI est de 100 000 €, typique d’une TMI de 41 % ; impôt étranger de 10 % des loyers européens. N’intègre pas la revalorisation des parts, les variations de TD année par année, la décote, ni les frais de souscription. Pour une simulation personnalisée chiffrée à l’euro près, réservez votre bilan patrimonial.

Valider ces hypothèses en bilan offert

Comment fonctionne une SCPI européenne

Le mécanisme des SCPI européennes

La SCPI européenne repose sur 4 mécanismes structurellement distincts des SCPI françaises : un parc immobilier hors de France, deux méthodes fiscales selon le pays source, pas de prélèvements sociaux français nets sur les loyers étrangers (selon la convention fiscale), et une liquidité encadrée par la société de gestion. Pour un résident fiscal français, ces quatre mécanismes se cumulent et expliquent l’écart de rendement net avec une SCPI 100 % France.

Type: Société civile de placement immobilier (SCPI)
Vise: Revenus fonciers + diversification + optimisation fiscale
Régulation: AMF (visa note d’information) + société de gestion agréée AIFM (directive 2011/61/UE)

Lire le guide complet Bilan patrimonial

Comment marche une SCPI européenne

Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée AIFM (Iroko, Remake, Corum, Sofidy…). Elle collecte, achète des immeubles à l’étranger (bureaux Berlin, commerces Amsterdam, logistique Madrid, santé Lisbonne), encaisse les loyers locaux après impôt étranger sur les sociétés, et vous reverse un dividende trimestriel. La fiscalité française s’applique ensuite à ce dividende, modulée par la convention bilatérale signée entre la France et le pays source.

Méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne)

Vos revenus étrangers sont déclarés en France (formulaire 2047, art. 197 CGI), imposés à votre TMI, mais un crédit d’impôt égal à l’IR théorique français efface l’impôt français sur ces loyers. Résultat : pas d’IR français direct ni de prélèvement social de 17,2 % sur ces loyers, mais ils relèvent le taux appliqué à vos autres revenus (notice 2047), en plus de l’impôt étranger déjà payé. Conventions visées : Allemagne (21/07/1959), Italie (05/10/1989), Espagne (10/10/1995). Source : BOI-INT-DG-20-20-100.

Méthode du taux effectif (Pays-Bas, Belgique)

Vos revenus étrangers sont exonérés d’IR en France, mais ils relèvent le taux moyen d’imposition appliqué à vos autres revenus français. Conventions visées : Pays-Bas (avenant du 30/03/2022, applicable depuis 2024 — régime FBI aboli au 01/01/2025), Belgique (avenant 1999, base 1964). Toujours 0 % de prélèvements sociaux. Cet effet de taux représente souvent 9 à 15 % des loyers étrangers à partir d’une TMI de 30 %, selon le revenu et la situation familiale ; il est le même qu’avec la méthode du crédit d’impôt.

Liquidité et marché secondaire

Les SCPI à capital variable rachètent vos parts sur le fonds de remboursement (sous conditions du règlement, typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Les SCPI à capital fixe se cèdent de gré à gré sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Délai indicatif : 1 à 6 mois en marché normal. Aucune garantie de revente immédiate — l’horizon recommandé est 10 ans.

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Comparez les 27 SCPI européennes et françaises

Filtrez par zone géographique, triez par taux de distribution, frais ou capitalisation, comparez 2 à 4 SCPI côte à côte. Données issues des bulletins T4 2025 et DIC PRIIPs officiels.

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46 SCPI sur 46


Wemo OneJusqu'à 3 %Wemo REIM	15,27 %	200 €	3/7	10,00 %	100,00 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
ReasonJusqu'à 3 %MNK Partners France	12,90 %	1 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇪🇺 Europe
Iroko AtlasIroko	9,41 %	200 €	4/7	0,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
MomenTimeJusqu'à 3 %Arkéa REIM	9,25 %	200 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
SofidynamicJusqu'à 3 %Sofidy	9,04 %	315 €	4/7	2,40 %	97,60 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
ComèteJusqu'à 3 %Alderan	9,00 %	250 €	3/7	10,00 %	99,10 %	🌍 Monde
Edmond de Rothschild EuropaJusqu'à 3 %Edmond de Rothschild REIM France	8,75 %	200 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
EdenAdvenis REIM	8,00 %	50 €	3/7	0,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
Corum USAJusqu'à 3 %Corum Asset Management	7,70 %	200 €	4/7	12,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
Transitions EuropeJusqu'à 3 %Arkéa REIM	7,60 %	202 €	3/7	12,00 %	98,00 %	🇪🇺 Europe
Darwin RE01Jusqu'à 3 %Darwin RE	7,54 %	200 €	3/7	8,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
UpekaAxipit Real Estate Partners	7,51 %	192 €	3/7	0,00 %	100,00 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Perial Opportunités TerritoiresJusqu'à 3 %Perial AM	7,50 %	51 €	3/7	11,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
Iroko ZenIroko	7,14 %	204 €	3/7	0,00 %	97,40 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
NCAP ContinentJusqu'à 3 %Norma Capital	7,10 %	210 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇪🇺 Europe
Remake LiveRemake Asset Management	7,05 %	204 €	3/7	0,00 %	98,90 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Epsicap NanoJusqu'à 3 %Epsicap REIM	7,01 %	257 €	3/7	5,00 %	99,30 %	🇫🇷 France
Épargne Pierre EuropeJusqu'à 3 %Atland Voisin	6,75 %	200 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇪🇺 Europe
Alta ConvictionsJusqu'à 3 %Altarea Investment Managers	6,57 %	308 €	3/7	8,45 %	95,00 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Cristal LifeJusqu'à 3 %Inter Gestion REIM	6,54 %	206 €	3/7	12,00 %	99,80 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Corum OriginJusqu'à 3 %Corum Asset Management	6,50 %	1 135 €	2/7	12,00 %	96,20 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
LOG INJusqu'à 3 %Theoreim	6,21 %	255 €	3/7	12,00 %	100,00 %	🇫🇷 France
Cœur de RégionsJusqu'à 3 %Sogenial Immobilier	6,20 %	664 €	3/7	12,00 %	96,11 %	🇫🇷 France
SofipierreJusqu'à 3 %Sofidy	6,03 %	595 €	3/7	10,00 %	90,34 %	🇫🇷 France
Corum EurionJusqu'à 3 %Corum Asset Management	5,73 %	215 €	3/7	12,00 %	99,91 %	🇫🇷 France
Vendôme RégionsJusqu'à 3 %Norma Capital	5,72 %	664 €	3/7	10,00 %	91,70 %	🇫🇷 France
LF Opportunité ImmoJusqu'à 3 %La Française Real Estate Managers	5,68 %	203 €	3/7	10,80 %	95,30 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Novaxia NeoNovaxia	5,50 %	187 €	4/7	0,00 %	94,50 %	🇫🇷 France
ActivImmoJusqu'à 3 %Alderan	5,49 %	610 €	3/7	10,60 %	92,80 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Sofidy Europe InvestJusqu'à 3 %Sofidy	5,41 %	204 €	3/7	10,80 %	95,80 %	🇪🇺 Europe
Corum XLJusqu'à 3 %Corum Asset Management	5,30 %	195 €	4/7	12,00 %	95,02 %	🇫🇷 France
Épargne PierreJusqu'à 3 %Atland Voisin	5,28 %	208 €	3/7	12,00 %	94,50 %	🇫🇷 France
Cristal RenteJusqu'à 3 %Inter Gestion REIM	5,00 %	256 €	3/7	12,00 %	98,70 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Elysées PierreJusqu'à 3 %HSBC REIM	5,00 %	660 €	3/7	6,00 %	88,95 %	🇫🇷 France
ImmorenteJusqu'à 3 %Sofidy	5,00 %	327 €	3/7	10,00 %	91,50 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
EurovalysJusqu'à 3 %Advenis REIM	4,98 %	960 €	3/7	9,50 %	—	🇫🇷 France
Épargne FoncièreJusqu'à 3 %La Française Real Estate Managers	4,86 %	670 €	3/7	9,00 %	90,00 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Accimmo PierreJusqu'à 3 %BNP Paribas REIM France	4,77 %	141 €	3/7	10,72 %	87,40 %	🇫🇷 France
NCap Education SantéJusqu'à 3 %Norma Capital	4,52 %	202 €	3/7	12,00 %	95,30 %	🇫🇷 France
Efimmo 1Jusqu'à 3 %Sofidy	4,44 %	212 €	3/7	10,00 %	87,09 %	🇫🇷 France
GenepierreJusqu'à 3 %Amundi Immobilier	4,38 %	180 €	3/7	8,33 %	85,54 %	🇫🇷 France
Kyaneos PierreJusqu'à 3 %Kyaneos AM	4,35 %	224 €	3/7	11,00 %	89,60 %	🇫🇷 France
Pierval SantéJusqu'à 3 %Euryale Asset Management	4,06 %	204 €	3/7	10,51 %	94,80 %	🌍 Monde
PrimovieJusqu'à 3 %Primonial REIM	4,04 %	188 €	3/7	9,00 %	95,20 %	🇫🇷/🇪🇺 FR / EU
Accès Valeur PierreJusqu'à 3 %BNP Paribas REIM France	3,85 %	765 €	4/7	10,72 %	86,30 %	🇫🇷 France
PrimopierreJusqu'à 3 %Primonial REIM	3,62 %	126 €	3/7	9,87 %	81,90 %	🇫🇷 France

Chargement du comparateur 27 SCPI…

Données issues des bulletins trimestriels T4 2025 et des DIC PRIIPs officiels (règlement UE 1286/2014). Les taux de distribution affichés sont calculés selon la méthode ASPIM (dividende brut versé / prix de souscription au 1ᵉʳ janvier) et sont bruts de fiscalité personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucun rendement garanti, capital non garanti.

Pourquoi nous choisir

Ce que Hagnéré Patrimoine apporte en plus

Souscrire une SCPI européenne sur Linxea ou en direct est techniquement possible. Sans expertise, vous payez le plein tarif d’entrée, sélectionnez 1 ou 2 SCPI au lieu d’un panier diversifié, et vous trompez de case fiscale chaque mois de mai. Nos clients récupèrent en moyenne 1 à 2 points de rendement net annuel.

Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur

ORIAS n° 23002291 · CIF · COA · COBSP

« Notre rôle est de structurer votre patrimoine sur la durée — pas un call-center, pas un commercial pressé. »

Quentin HagnéréFondateur · voir le profil

Réserver mon bilan

Jusqu’à +3 % de votre capital

Jusqu’à 3 % de cashback sur la souscription

Pour chaque souscription SCPI européenne réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu’à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback. Variable selon les SCPI éligibles (hors SCPI à 0 % de frais d’entrée). Cumulable avec un démembrement ou une souscription à crédit ; exclu des contrats d’assurance vie et de capitalisation.

30+ SCPI auditées

Architecture ouverte 30+ SCPI référencées

Pas de catalogue maison restreint. Nous avons audité plus de 30 SCPI européennes (Iroko, Remake, Sofidy, Corum, Pierval, Alderan, Sogenial, Edmond de Rothschild…) et n’en gardons que 12 à 15 dans nos recommandations actives selon le profil client.

Frais indiqués avant souscription

Frais de souscription expliqués

Sur les SCPI traditionnelles à 10-12 % d’entrée, les frais pèsent sur le rendement des premières années. Nous vous les présentons avant toute souscription, avec la commission que perçoit le cabinet (conseil non indépendant).

ORIAS n° 23002291

Conseil CIF non indépendant, annoncé comme tel

Notre conseil est non indépendant au sens de la réglementation : nous pouvons être rémunérés par des honoraires et par des commissions des sociétés de gestion, dont le montant ou le calcul vous est donné avant de vous conseiller. Le cabinet n’est détenu ni par une banque ni par un assureur. Nous vous orientons vers une SCPI française, un PER ou un démembrement quand c’est plus pertinent.

4 montages avancés

Stratégies de structuration avancées

SCPI européennes en démembrement temporaire (nue-propriété 5-10 ans) pour faire baisser l’IR pendant la phase d’acquisition. SCPI logées dans une holding IS (taxation à 15-25 % au lieu du TMI). SCPI en assurance vie luxembourgeoise via FAS pour combiner les avantages structurels.

1 conseiller dédié

Conseiller dédié, pas un call-center

Vous avez un interlocuteur unique qui connaît votre patrimoine global, votre fiscalité, votre situation familiale. Pas un commercial de plateforme qui empile les souscriptions. Le suivi continue après l’investissement : revues annuelles, arbitrages, accompagnement à la déclaration 2047.

Mémo 2047 chaque mai

Suivi déclaratif annuel inclus

Chaque mois de mai, nous vous adressons un mémo personnalisé pour la déclaration : extraction des cases 2047 par SCPI, calcul du crédit d’impôt étranger, vérification du report en 2042. Erreur 2047/2042 = sanction art. 1758 CGI.

Notre processus

Bilan patrimonial offert

45 min en visio pour analyser votre patrimoine, votre TMI, votre IFI éventuel, votre horizon, votre allocation existante.

Sélection cabinet

Après signature de la lettre de mission : recommandation d’un panier de 3 à 5 SCPI européennes complémentaires (pays, secteur, méthode fiscale) ou réorientation si une autre solution est plus pertinente.

Souscription

Bulletin envoyé en signature électronique. Encaissement par la société de gestion sous 5 à 10 jours ouvrés. Démarrage du délai de jouissance.

Suivi annuel

Revue patrimoniale, accompagnement déclaratif 2047/2042, arbitrages éventuels selon évolution de votre fiscalité ou du marché.

Première consultation 100 % gratuite et sans engagement — réservation en ligne selon vos disponibilités.

Démarrer mon bilan

Pourquoi les SCPI européennes

SCPI françaises vs SCPI européennes

La performance globale 2025 est de 7,32 % côté européennes contre 3,87 % côté françaises (source ASPIM/France SCPI). L’écart provient de deux leviers : la fiscalité (0 % PS, pas d’IR français direct par convention) et la diversification géographique. La rentabilité brute des immeubles, elle, reste équivalente.

Ticket d’entrée minimum

SCPI françaises

À partir de 187 € (variable selon SCPI)

SCPI européennes

À partir de 1 000 € en direct, 200 € en assurance vie

Performance globale 2025

SCPI françaises

3,87 % (PGA SCPI françaises, ASPIM)

SCPI européennes

7,32 % (PGA SCPI européennes) — écart +3,45 points

Prélèvements sociaux (17,2 %)

SCPI françaises

Applicables sur 100 % des loyers (CSG, CRDS, PS)

SCPI européennes

0 % en France sur les loyers étrangers (convention fiscale)

Impôt sur le revenu

SCPI françaises

TMI plein (jusqu’à 45 %) sur les loyers

SCPI européennes

Crédit d’impôt ou taux effectif selon convention — pas d’IR français direct, mais un taux plus élevé sur vos autres revenus

Diversification géographique

SCPI françaises

Patrimoine 100 % France

SCPI européennes

Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal — décorrélation cycle FR

Frais de souscription

SCPI françaises

8 à 12 % typiquement

SCPI européennes

0 à 12 % — Iroko Zen, Remake Live, Comète à 0 % d’entrée

Marché secondaire et liquidité

SCPI françaises

Marché plus ancien, parfois saturé sur SCPI bureaux 2024

SCPI européennes

Collecte récente, fonds de remboursement actif — vigilance horizon 10 ans

IFI (Impôt sur la fortune immobilière)

SCPI françaises

Quote-part immobilière française dans l’assiette IFI (art. 965 CGI)

SCPI européennes

Quote-part étrangère également dans l’assiette IFI — pas d’exonération géographique

Comparaison entre les SCPI françaises et les SCPI européennes sur 8 critères
Critère	SCPI françaises	SCPI européennes
Ticket d’entrée minimum	À partir de 187 € (variable selon SCPI)	À partir de 1 000 € en direct, 200 € en assurance vie
Performance globale 2025	3,87 % (PGA SCPI françaises, ASPIM)	7,32 % (PGA SCPI européennes) — écart +3,45 points
Prélèvements sociaux (17,2 %)	Applicables sur 100 % des loyers (CSG, CRDS, PS)	0 % en France sur les loyers étrangers (convention fiscale)
Impôt sur le revenu	TMI plein (jusqu’à 45 %) sur les loyers	Crédit d’impôt ou taux effectif selon convention — pas d’IR français direct, mais un taux plus élevé sur vos autres revenus
Diversification géographique	Patrimoine 100 % France	Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal — décorrélation cycle FR
Frais de souscription	8 à 12 % typiquement	0 à 12 % — Iroko Zen, Remake Live, Comète à 0 % d’entrée
Marché secondaire et liquidité	Marché plus ancien, parfois saturé sur SCPI bureaux 2024	Collecte récente, fonds de remboursement actif — vigilance horizon 10 ans
IFI (Impôt sur la fortune immobilière)	Quote-part immobilière française dans l’assiette IFI (art. 965 CGI)	Quote-part étrangère également dans l’assiette IFI — pas d’exonération géographique

* Comparaison à TMI 41 % résident fiscal français, hors situations particulières (impatriés, expatriés, holding IS). Sources : ASPIM 2025, BOFiP BOI-INT-DG-20-20-100, art. 965 CGI. Le rendement net après impôt dépend de votre situation personnelle.

Comparer aussi avec :

vs SCPI françaises classiques vs Assurance vie luxembourgeoise vs Investissement locatif direct vs Plan Épargne Retraite

Avant de souscrire

5 conditions à connaître avant de souscrire

Une SCPI européenne reste un placement immobilier long terme. Voici les cinq points concrets sur lesquels nos clients butent le plus avant de signer.

Délai de jouissance 3 à 6 mois

Vos parts ne génèrent pas de revenus immédiatement. Selon les SCPI, le 1ᵉʳ loyer est versé 3 mois (Iroko Zen, Remake Live) à 6 mois (Corum, Pierval Santé) après votre date de souscription. Ce délai est inscrit au bulletin de souscription — vérifiez-le avant de signer.

Frais de souscription 0 à 12 %

Les SCPI traditionnelles facturent 8 à 12 % de frais d’entrée intégrés au prix de la part. Plusieurs SCPI européennes récentes (Iroko Zen, Remake Live, Comète) appliquent 0 % d’entrée et 18 % à la sortie en cas de revente avant 5 ans, dégressifs ensuite. Lisez la note d’information AMF avant de comparer les rendements affichés.

Capital non garanti

Le prix de la part peut baisser. La société de gestion révise la valeur de reconstitution selon les expertises immobilières (typiquement une fois par an, art. R. 214-157-1 CMF). En 2023-2024, plusieurs SCPI bureaux françaises ont vu leur prix chuter de 15 à 25 %. Les SCPI européennes ont mieux résisté mais ne sont pas immunisées.

Liquidité organisée par la société de gestion

Vous ne vendez pas vos parts comme une action. Le rachat passe par le fonds de remboursement (capital variable) ou par le marché secondaire de gré à gré (capital fixe). Délai usuel : 1 à 6 mois. En cas de tension de marché, ce délai peut s’allonger sensiblement — la fenêtre 2024 sur certaines SCPI bureaux françaises a montré la limite de l’exercice.

Déclaration formulaire 2047

Vous devez chaque année déclarer les revenus de source étrangère : formulaire 2047 puis 2042 (cases 4BA, 4BL et 8TK) pour les conventions à crédit d’impôt, 2042 C (case 4EA) pour les conventions à taux effectif. La société de gestion vous adresse un IFU détaillé en mars-avril. Erreur fréquente : oublier la 2047 et tout reporter en case 4BA — sanction possible art. 1758 CGI et perte du bénéfice de la convention fiscale.

Êtes-vous éligible ?

Les SCPI européennes correspondent-elles à votre situation ?

4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même d’ouvrir un dossier de souscription.

Réserver mon bilan offertSans engagement · réponse en 24 h ouvrées

Test d’éligibilité interactif · 30 sec

Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est-elle supérieure ou égale à 30 % ?

C’est le seuil à partir duquel l’économie de prélèvements sociaux 17,2 % et le crédit d’impôt étranger commencent à compenser largement les frais de souscription. En dessous, une SCPI française classique ou un PER peut être plus pertinent.

Disposez-vous d’un patrimoine financier net (hors résidence principale) supérieur ou égal à 50 000 € ?

Seuil minimum pour ne pas concentrer son épargne sur un seul actif illiquide. En dessous de 50 000 €, privilégiez d’abord une assurance vie diversifiée pour conserver de la trésorerie de sécurité.

Cherchez-vous des revenus complémentaires réguliers (trimestriels) ?

La SCPI distribue typiquement chaque trimestre. C’est un complément de revenu adapté aux retraités, expatriés rentrant en France, ou cadres préparant la retraite. Si vous cherchez plutôt de la valorisation pure, une autre enveloppe est mieux adaptée.

Votre horizon d’investissement est-il supérieur ou égal à 8 ans ?

Les frais d’entrée 8 à 12 % se neutralisent sur 8 à 10 ans de détention via le rendement et le crédit d’impôt. Si vous prévoyez de récupérer le capital sous 3 à 5 ans, vous risquez de sortir en perte.

Répondez aux 4 questions pour obtenir votre score d’éligibilité personnalisé. Aucune donnée n’est enregistrée — calcul 100 % local dans votre navigateur.

Vous êtes éligible si…

Vous êtes imposé en TMI 30, 41 ou 45 % (l’économie de PS 17,2 % et le crédit d’impôt deviennent significatifs)
Vous voulez diversifier hors immobilier français (parc Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Portugal)
Vous cherchez un complément de revenu trimestriel (préparation retraite, expatriation, retour en France)
Vous prévoyez un horizon supérieur ou égal à 8-10 ans (amortissement des frais de souscription)

Pas adapté si…

Vous êtes en TMI 0 ou 11 % (l’économie fiscale ne compense pas les frais — préférez le PER)
Vous avez besoin de liquidité sous 3 ans (frais d’entrée non amortis, marché secondaire incertain)
Vous concentrez plus de 30 % de votre patrimoine sur un seul produit (risque de concentration)
Vous êtes dirigeant TNS avec un PER ouvert — privilégier d’abord la déduction art. 154 bis CGI

À qui s’adressent ces SCPI

Cinq situations où les SCPI européennes prennent l’avantage

Les SCPI européennes ne sont pas un produit générique — c’est un placement choisi en fonction de votre TMI, votre horizon et votre allocation. Retrouvez le profil qui vous correspond.

Cadre TMI 41 %

+1,8 pt

rendement net vs SCPI FR

Vous voulez un rendement net optimisé

Vous êtes cadre dirigeant en TMI 41 %, salaire net imposable autour de 110 000 €/an. Une SCPI française classique vous laisse environ 2,5 % net après IR et PS. Une SCPI européenne en méthode crédit d’impôt monte à 4,2 à 4,5 % net.

Bénéfice clé

+1,5 à +2 points de rendement net annuel après impôt vs SCPI 100 % France

Exemple : Sur 100 000 € investis à 5,8 % brut sur 10 ans, écart cumulé d’environ 18 000 € net en faveur de la SCPI européenne (hors revalorisation des parts).

Lire : guide SCPI complet Étudier mon cas

Retraité TMI 30 %

695 €/mois

revenu net après impôt

Vous voulez compléter votre retraite

Retraité 67 ans, pension brute 42 000 €/an, TMI 30 %. Vous cherchez un revenu trimestriel net stable. Les loyers étrangers ne supportent ni IR français direct ni prélèvements sociaux, mais ils relèvent le taux d’imposition de votre pension.

Bénéfice clé

Loyers nets perçus mensualisés, pas de PS 17,2 %, pas d’IR français direct par convention

Exemple : 200 000 € investis à 5,5 % brut = 11 000 €/an brut, environ 9 900 € après l’impôt du pays de l’immeuble (10 % par hypothèse), sans PS ni IR français direct. Après la hausse d’impôt sur la pension (environ 1 550 €, pension imposable de 37 800 € pour 1 part) : environ 8 350 €/an, soit 695 €/mois.

Lire : préparer sa retraite Étudier mon cas

Dirigeant post-cession

25 %

poche SCPI EU type post-cession

Vous venez de céder votre entreprise

Vous avez encaissé une cession nette de 800 000 € à 2 M€. Une partie de votre liquidité a déjà été placée en assurance vie luxembourgeoise. Les SCPI européennes ajoutent une poche immobilière diversifiée géographiquement, sans alourdir votre IFI au-delà du raisonnable.

Bénéfice clé

Diversification post-cession + revenus passifs sans gestion active

Exemple : Allocation type post-cession 1,5 M€ : 60 % AVL en architecture FAS, 25 % SCPI européennes (3 à 5 SCPI), 15 % liquidités tactiques.

Lire : AVL post-cession Étudier mon cas

Expatrié de retour

5 ans

fenêtre IFI pour impatriés

Vous rentrez en France après expatriation

Après 5 à 10 ans hors de France (Dubaï, Singapour, Londrès), vous rentrez et redevenez résident fiscal français. Les SCPI européennes ouvertes pendant l’expatriation ou à votre retour bénéficient automatiquement du régime conventionnel sans paperasse complexe.

Bénéfice clé

Antériorité géographique du parc immobilier + régime IFI 5 ans pour impatriés (art. 964, 1°, al. 2 CGI)

Exemple : Rentré de Dubaï avec 500 000 € à placer : 150 000 € sur 3 SCPI européennes (Allemagne + Pays-Bas + Portugal) = exonération IFI sur les biens étrangers pendant 5 ans, plus économie PS pérenne.

Lire : retour en France Étudier mon cas

Profession libérale BNC

+4 500 €

écart net annuel vs SCPI FR

Vous êtes médecin, avocat, architecte

TMI 45 %, BNC déclaré chaque année, contributions URSSAF maximales. Le PER est saturé (88 911 € en 2026 art. 154 bis CGI). Vous cherchez où placer la trésorerie excédentaire sans nouvelle ligne d’IR.

Bénéfice clé

Crédit d’impôt étranger qui efface l’IR sur les loyers, pas de PS 17,2 %

Exemple : Médecin BNC TMI 45 % : 150 000 € en SCPI européennes Allemagne + Italie. Loyers bruts 8 700 €/an (5,8 % TD moyen). En SCPI européenne : pas d’IR français direct (crédit d’impôt), 0 % PS — ~ 7 800 €/an après impôt étranger (10 % par hypothèse), puis ~ 7 050 € nets après la hausse du taux d’imposition des autres revenus (environ 790 €, revenu imposable retenu : 250 000 € pour 1 part). En SCPI française équivalente : 6 750 € bruts × (1 − 45 % TMI − 17,2 % PS) = ~ 2 550 € net/an. Écart annuel ~ + 4 500 € en faveur des SCPI européennes.

Lire : optimisation profession libérale Étudier mon cas

Cas pratiques chiffrés

3 cas illustratifs

Trois situations types (prénoms et chiffres fictifs) : diversification, complément retraite, retour d’expatriation.

Cas 01Lyon

Camille, cadre dirigeante

Directrice marketing · 105 000 € brut/an · TMI 41 % · 38 ans · célibataire

100 000 € · 4 SCPI européennes

Camille hésite entre SCPI 100 % France et SCPI européennes. Sa banque privée lui propose une SCPI bureaux française à 4,2 % brut. Notre cabinet structure différemment : un panier de 4 SCPI européennes complémentaires (Allemagne + Pays-Bas + Espagne + Portugal) à 5,7 % brut moyen, avec deux conventions crédit d’impôt et deux taux effectif. Sur 10 ans, l’écart cumulé net dépasse 24 000 € en faveur de l’option européenne.

Cas illustratif · prénom fictif

Apport · répartition: 100 000 € · 4 SCPI à 25 000 € chacune
Hypothèses fiscales: TMI 41 % stable, conventions crédit d’impôt 2/2 et taux effectif 2/2, frais d’entrée 9 % moyens
Loyer net annuel après impôt: ~ 4 250 € (taux net 4,25 %) vs ~ 1 760 € pour SCPI 100 % France équivalente (4 200 € bruts × (1 − 41 % − 17,2 %)) — écart annuel ~ 2 490 €
Économie cumulée 10 ans: ~ 24 900 € net en faveur des SCPI européennes (hors revalorisation des parts)

Cas 02Nantes

Henri & Brigitte

Couple retraités · pensions cumulées 78 000 €/an · TMI 30 % · 67 et 65 ans · 2 enfants

200 000 € · 5 SCPI européennes diversifiées

Le couple sort un PEL ancien et débloque 200 000 €. Objectif : revenu trimestriel pour financer voyages et aide aux petits-enfants, en limitant la hausse d’un IR déjà significatif. Notre cabinet structure 5 lignes SCPI européennes complémentaires (Allemagne santé, Pays-Bas commerces, Espagne logistique, Portugal mixte, Italie bureaux). Distribution moyenne pondérée : 5,5 % brut.

Cas illustratif · prénom fictif

Apport: 200 000 € · 5 SCPI à 40 000 € chacune (3 par convention crédit d’impôt, 2 par taux effectif)
Loyer brut annuel distribué: 11 000 € (5,5 % brut moyen pondéré)
Loyer net annuel après impôt étranger: ~ 10 200 € versés après impôt étranger, puis ~ 8 400 € nets (≈ 4,2 %) après hausse du taux d’imposition des pensions (environ 1 800 €, revenu imposable retenu : 73 600 € pour 2 parts) ; pas de prélèvements sociaux français (convention fiscale). Crédit d’impôt pour les lignes Allemagne, Italie, Espagne, exonération avec taux effectif pour les lignes Pays-Bas/Portugal : même résultat.
Comparatif SCPI 100 % France équivalente: 200 000 € à 4,5 % brut FR · TMI 30 % + PS 17,2 % = 4 750 €/an net, soit ~ 396 €/mois.
Économie 10 ans vs SCPI FR équivalente: ~ 36 500 € net cumulé en faveur de l’option européenne (+ 3 650 €/an × 10 ans, hors revalorisation des parts).

Cas 03Paris

Karim, expatrié rentré

Cadre tech rentré de Dubaï · 300 k€ à placer · TMI 41 % · 44 ans · 2 enfants

300 000 € · mix 60 % SCPI EU + 40 % SCPI FR

Karim rentre après 7 ans à Dubaï avec une trésorerie de 300 000 € à structurer. Notre cabinet construit un mix 60/40 : 180 000 € sur 5 SCPI européennes (parc Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Portugal, Irlande) pour la diversification et l’optimisation fiscale, et 120 000 € sur 3 SCPI françaises sectorielles (santé, logistique, résidentiel) pour conserver une exposition au cycle local. Bonus : régime IFI 5 ans (art. 964, 1°, al. 2 CGI) sur la quote-part étrangère.

Cas illustratif · prénom fictif

Allocation: 180 000 € SCPI européennes (60 %) + 120 000 € SCPI FR (40 %)
Rendement brut moyen pondéré: 5,3 % brut (5,7 % EU + 4,7 % FR)
Loyer net annuel après impôt: ~ 10 550 € (3,5 % net moyen : 8 200 € de la poche EU + 120 000 € × 4,7 % × (1 − 58,2 %) ≈ 2 360 € de la poche FR) · dont 8 200 € exonérés de PS 17,2 % grâce à la poche EU
Bonus IFI: Quote-part étrangère 180 000 € hors assiette IFI pendant 5 ans (art. 964, 1°, al. 2 CGI)

Note : Données fictives à but pédagogique. Aucune ressemblance avec une personne réelle. Les calculs reposent sur les hypothèses indiquées dans chaque carte ; ils sont indicatifs, propres à chaque situation patrimoniale et ne préjugent pas des résultats futurs. Ils ne constituent ni conseil personnalisé ni recommandation au sens de l’art. L. 533-22-1 CMF.

Avis Trustpilot

Ce que nos clients disent vraiment

4,6 / 5 sur 33 avis Trustpilot au 30/09/2026 — extraits d'avis publics choisis par le cabinet, sans modification du texte.

Clément a vraiment pris le temps de tout nous expliquer, à mon compagnon et à moi, avec beaucoup de clarté et de pédagogie. Nous avons enfin compris comment mieux gérer notre patrimoine, comment en créer un et le faire évoluer. Il n’a pas hésité à nous montrer des chiffres concrets et des simulations très complètes, ce qui rend les choses beaucoup plus claires. Un accompagnement professionnel, transparent et rassurant : on recommande sans hésiter !

Excellente expérience ! Mon conseiller a su analyser l’ensemble de mon patrimoine et me proposer des solutions personnalisées pour préparer ma retraite et réduire mes impôts. Suivi régulier, réactivité et transparence : un service haut de gamme. Je recommande les yeux fermés !!

J’ai été accompagné pour optimiser ma fiscalité et diversifier mes placements. L’équipe a pris le temps de tout m’expliquer simplement, sans jargon, et m’a proposé une stratégie parfaitement adaptée à ma situation. On sent un vrai souci du conseil, pas de la vente à tout prix. Je recommande vivement !

Avis publiés sur Trustpilot, reproduits avec leur date de publication et la date de l’expérience indiquée par leur auteur, sans autre modification que d’éventuelles coupures signalées par « […] ». Le cabinet n’applique aucune procédure de contrôle de ces avis ; leur modération relève de Trustpilot. Ils forment une sélection choisie par le cabinet ; sur Trustpilot, l’ensemble des avis (note de 4,6/5 sur 33 avis au 30/09/2026) peut être classé du plus récent au plus ancien. Comment nous publions les avis

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Aide à la décision

Les SCPI européennes sont-elles adaptées à votre situation ?

3 verdicts selon votre TMI, votre horizon et votre allocation existante. Les SCPI européennes ne conviennent pas à tous les profils — environ 30 % des dossiers audités au cabinet repartent vers une SCPI française classique, un PER ou un démembrement temporaire — environ 30 % des dossiers audités au cabinet partent finalement vers une SCPI française classique, un PER, ou un démembrement temporaire.

Diagnostic sans angle commercial

En 45 minutes, on classe votre projet : SCPI européennes, SCPI françaises, PER, ou bilan complet.

01Choisir SCPI EU

Choisir SCPI européennes

TMI ≥ 30 %, patrimoine financier ≥ 50 000 €, horizon ≥ 8 ans. Recherche d’un revenu trimestriel ou d’une diversification immobilière hors France. Profil expatrié rentrant ou en cours de retour. Capacité à supporter 3 à 6 mois de délai de jouissance et un frais d’entrée à amortir sur la durée.

02À comparer

À comparer avec SCPI FR

TMI 11 ou 30 %, patrimoine entre 30 000 et 50 000 €, horizon 5 à 8 ans. Selon votre situation, une SCPI 100 % France classique (frais bas, marché secondaire profond) ou une SCPI en démembrement temporaire (nue-propriété 5-10 ans) peut être plus efficace. Bilan cabinet recommandé.

03Reporter

Éviter ou reporter la SCPI

Besoin de liquidité court terme (< 3 ans). Dette consommation à rembourser au-delà de 4 % d’intérêt. PER ou Madelin loi PACTE non saturé pour TNS (art. 154 bis CGI plafond 88 911 € en 2026). Patrimoine déjà concentré à plus de 40 % en immobilier. US person (FATCA — restrictions sur certaines SCPI européennes).

Pièges et erreurs fréquentes

Les 5 erreurs à éviter

Points de vigilance fréquents avant d'investir en SCPI européennes.

Oublier le formulaire 2047 et déclarer en case 4BA

Erreur n° 1 du marché. Si vous reportez vos loyers étrangers en case 4BA de la 2042 sans les signaler, vous perdez le bénéfice de la convention fiscale et l’administration applique l’IR plein + 17,2 % de PS. Convention à crédit d’impôt : formulaire 2047 (cadre 6), loyers compris en 4BA et repris en 4BL, montant en 8TK. Convention à taux effectif : 2042 C, case 4EA (ou 4EB), sans 2047. Source : notices 2041 et 2047 (revenus 2025), BOI-INT-DG-20-20-100.

Erreur à éviter

Sous-estimer le délai de jouissance 3 à 6 mois

Vous achetez vos parts en mars, vous attendez un loyer en avril : aucun versement avant juillet à septembre. Sur les SCPI traditionnelles (Corum, Pierval), comptez 6 mois pleins. Si vous avez fait financer l’opération à crédit, vous payez les mensualités sans recettes pendant cette fenêtre — d’où l’importance de cash flow en réserve.

Erreur à éviter

Mal lire le DIC PRIIPs et la note d’information AMF

Le rendement affiché par la société de gestion est le taux de distribution (TD ASPIM). Il ne tient pas compte de la baisse éventuelle du prix de la part, des frais de souscription, ni de votre fiscalité personnelle. Le DIC PRIIPs (règlement UE 1286/2014) précise les scénarios de performance — lisez-le avant de signer (art. L. 214-114 CMF, position AMF DOC-2023-03).

Erreur à éviter

Ignorer la convention fiscale du pays source

Toutes les conventions ne se valent pas. Allemagne, Italie, Espagne = méthode crédit d’impôt. Pays-Bas, Belgique = taux effectif. Le Luxembourg est passé à la méthode crédit d’impôt depuis 2024. Les deux méthodes donnent le même résultat côté français (notice 2047), mais l’impôt prélevé dans le pays de l’immeuble varie d’un pays à l’autre et pèse directement sur votre net. Vérifiez la composition géographique réelle de la SCPI avant de souscrire.

Erreur à éviter

Concentrer 100 % de l’épargne sur 1 seule SCPI

Une seule SCPI européenne, c’est un seul gestionnaire, une concentration de pays parfois forte (60 % Allemagne sur certaines), un seul cycle de collecte. Notre cabinet privilégie un panier de 3 à 5 SCPI complémentaires sur 4-5 pays différents pour lisser le risque société de gestion et le risque géographique. Les frais d’entrée se mutualisent peu, mais la robustesse augmente.

Erreur à éviter

Glossaire

Lexique des SCPI européennes

12 termes techniques à maîtriser avant de signer un bulletin de souscription.

SCPI européenne: Société Civile de Placement Immobilier dont le parc est majoritairement situé hors de France (typiquement plus de 70 %), dans un ou plusieurs pays de l’Union européenne ou de l’EEE.
TD — Taux de Distribution: Indicateur ASPIM remplaçant le TDVM depuis 2022 = dividende brut versé / prix de souscription au 1ᵉʳ janvier de l’année. Brut avant fiscalité personnelle, hors revaluation de la part.
PGA — Performance Globale Annuelle: TD + variation prix de la part (revalorisation/dévalorisation) sur l’année. Indicateur le plus complet pour comparer les SCPI entre elles.
Délai de jouissance: Période entre votre date de souscription et le 1ᵉʳ versement de loyer. Typiquement 3 mois (Iroko Zen, Remake Live) à 6 mois (Corum, Pierval Santé). Inscrit au bulletin de souscription.
Méthode du crédit d’impôt: Vos loyers étrangers sont déclarés en France et imposés à votre TMI, mais un crédit d’impôt égal à l’IR théorique français efface l’impôt français. Le crédit couvre aussi les prélèvements sociaux. Conventions Allemagne, Italie, Espagne, Royaume-Uni, Luxembourg (depuis 2024).
Méthode du taux effectif: Vos loyers étrangers sont exonérés d’IR en France, mais ils relèvent le taux moyen appliqué à vos autres revenus français ; ils échappent aussi aux prélèvements sociaux. Conventions Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal.
Jurisprudence de Ruyter: Arrêt de la CJUE du 26 février 2015 (C-623/13), repris à l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale : une personne affiliée à la sécurité sociale d’un autre État de l’EEE ou de la Suisse, et non à un régime français, ne paie pas la CSG ni la CRDS sur ses revenus du patrimoine ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Il ne concerne pas le résident affilié en France : pour lui, l’absence de prélèvements sociaux sur les loyers européens vient de la convention fiscale.
Fonds de remboursement: Mécanisme par lequel la société de gestion rachète les parts de SCPI à capital variable selon les statuts (typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Limité dans le temps et en volume, peut saturer en cas de crise.
Marché secondaire: Pour les SCPI à capital fixe, plateforme de gré à gré organisée par la société de gestion où acheteurs et vendeurs se rencontrent. Délai 1 à 6 mois en marché normal. Décote 20-35 % en cas de cession urgente.
Société de gestion AIFM: Société agréée AMF en application de la directive 2011/61/UE qui gère la SCPI : sélection des immeubles, encaissement des loyers, distribution. Exemples : Iroko, Remake AM, Sofidy, Corum AM, Euryale Asset Management.
Formulaire 2047: Déclaration des revenus encaissés à l’étranger par un résident fiscal français. Obligatoire chaque année pour les loyers à crédit d’impôt (cadre 6) ; les loyers exonérés avec taux effectif se déclarent seulement sur la 2042 C, cases 4EA ou 4EB. Sanction art. 1758 CGI en cas d’oubli.
IFI quote-part immobilière: Vos parts de SCPI entrent dans l’assiette IFI à hauteur de la part immobilière de l’actif (art. 965 CGI). Pas d’exonération géographique pour les biens à l’étranger, sauf régime impatrié 5 ans (art. 964, 1°, al. 2 CGI).

Foire aux questions

Tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI européennes.

Fiscalité (crédit d’impôt vs taux effectif), 0 % prélèvements sociaux, SCPI étudiées, conditions, IFI, transmission : les réponses aux questions clés.

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Poser ma question

Une Société Civile de Placement Immobilier dont le parc immobilier est majoritairement situé hors de France, dans un ou plusieurs pays de l’Union européenne ou de l’EEE — Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal en tête. Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée AIFM (directive 2011/61/UE), elle achète les immeubles, encaisse les loyers étrangers et vous reverse un dividende trimestriel net d’impôt étranger.
Trois différences concrètes. Pas de prélèvements sociaux français de 17,2 % sur les loyers étrangers, par l’effet de la convention fiscale (crédit d’impôt égal à l’impôt français ou exonération avec taux effectif). Pas d’IR français direct sur ces loyers grâce à la convention bilatérale du pays source (méthode crédit d’impôt ou taux effectif, BOI-INT-DG-20-20-100), mais l’impôt du pays de l’immeuble et une hausse du taux appliqué à vos autres revenus. Et la diversification géographique — votre patrimoine n’est plus exposé à 100 % au cycle immobilier français.
Pour un cadre TMI 41 %, 100 000 € à 5,5 % brut produisent ~5 500 €/an. SCPI 100 % France : net après IR 41 % + PS 17,2 % ≈ 2 295 € (TDR net 2,3 %). SCPI européenne en méthode crédit d’impôt : 0 % PS et pas d’IR français direct, mais 550 € d’impôt étranger (10 % par hypothèse) et environ 845 € de hausse d’impôt sur vos autres revenus (célibataire à 100 000 € de revenu imposable), soit un net ≈ 4 105 € (TDR net 4,1 %). Soit +1 810 €/an, +18 100 € sur 10 ans (hors revalorisation des parts).
Par la convention fiscale signée avec le pays de l’immeuble. Pour un résident fiscal français affilié à la sécurité sociale française, les loyers d’immeubles situés dans un autre État de l’UE sont imposés dans cet État. Selon la convention, la France accorde soit un crédit d’impôt égal à l’impôt français, qui neutralise l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (notice 2047 : « l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux »), soit une exonération avec taux effectif, qui sort ces loyers de l’assiette des prélèvements sociaux (CSS, art. L. 136-6). La jurisprudence de Ruyter (CJUE, 26 février 2015, C-623/13) ne joue pas ici : elle concerne les personnes affiliées à la sécurité sociale d’un autre État de l’EEE ou de la Suisse. À vérifier pays par pays : quelques conventions ne couvrent pas les prélèvements sociaux.
Méthode crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Royaume-Uni, Luxembourg depuis 2024) : vos loyers sont déclarés et imposés à votre TMI en France, mais un crédit d’impôt égal à l’IR français efface l’IR français sur ces loyers ; ils relèvent toutefois le taux appliqué à vos autres revenus (notice 2047) — net = brut − impôt étranger déjà payé − hausse d’impôt sur vos autres revenus. Méthode taux effectif (Pays-Bas — convention modernisée par avenant du 30/03/2022 applicable depuis 2024 ; régime FBI néerlandais aboli au 01/01/2025 — Belgique, Irlande, Portugal) : vos loyers sont exonérés d’IR français mais ils relèvent le taux moyen appliqué à vos autres revenus français. Les deux méthodes donnent le même résultat net, quelle que soit votre TMI.

En direct : 1 000 € chez Iroko Zen, Remake Live, Comète, jusqu’à 5 000 € sur Corum Origin. En assurance vie : 200 à 500 € chez la plupart des contrats. Pas de plafond légal — vous pouvez investir 100 000 € ou 1 M€ sur une seule SCPI, ce que nous déconseillons (concentration). Notre seuil pratique cabinet : minimum 50 000 € de patrimoine financier net pour ne pas concentrer l’épargne sur un seul actif illiquide.
Oui, intégralement. La quote-part immobilière de vos parts SCPI européennes entre dans l’assiette IFI (art. 965 CGI), comme pour une SCPI française. Pas d’exonération géographique au motif que les biens sont situés à l’étranger. Seule exception : le régime impatrié de l’art. 964, 1°, al. 2 CGI, qui exonère pendant 5 ans (jusqu’au 31 décembre de la 5e année suivant l’installation) les biens immobiliers étrangers détenus par un nouveau résident fiscal français qui ne l’était pas pendant les 5 années précédentes — utile pour les expatriés rentrant en France.
Oui, avec des nuances. Le crédit immobilier classique sur SCPI européennes est moins fluide qu’en France — les banques françaises hésitent sur les biens étrangers. Le crédit Lombard via une assurance vie luxembourgeoise détenant les parts SCPI fonctionne mieux : LTV 50-70 % sans rachat des parts. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers étrangers (art. 31-I-1°-d CGI). La convention fiscale applicable se vérifie au cas par cas ; le cabinet ne fournit pas de conseil en crédit.
Compatible avec l’assurance vie (la solution la plus utilisée) et le PER (sélection limitée par l’assureur). Incompatible avec le PEA — les SCPI ne sont pas des actions cotées éligibles. En assurance vie : décote de 5-7 % sur le prix de la part vs marché direct, mais les revenus suivent la fiscalité de l’assurance vie (17,2 % de PS sur les gains) et non plus la convention. En direct : prix plein, mais 0 % de PS français sur les loyers étrangers. Pour les TMI 41 et 45 %, le direct gagne presque toujours sur la durée.
Les plateformes en ligne référencent un nombre limité de SCPI (8 à 15), ne négocient pas les frais d’entrée des gros tickets, ne savent pas structurer en démembrement temporaire ou en holding IS, et n’assurent aucun suivi déclaratif personnalisé sur la 2047/2042. Pour un ticket sous 30 000 € en achat simple, elles peuvent suffire. Au-delà, ou pour une stratégie patrimoniale complète, le conseil cabinet récupère en moyenne 1 à 2 points de rendement net annuel.
Pour toute souscription SCPI réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu’à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback. Le taux exact varie selon la SCPI éligible (les SCPI à 0 % de frais d’entrée comme Iroko Zen, Remake Live ou Comète ne sont pas éligibles, leur modèle économique étant déjà sans commission). Le cashback est versé après réception des parts, par virement direct sur votre compte bancaire. Il est cumulable avec un démembrement ou une souscription à crédit ; il est exclu des contrats d’assurance vie et de capitalisation, pour lesquels le code des assurances interdit au cabinet de reverser sa commission. Concrètement : sur 100 000 € souscrits dans une SCPI à frais d’entrée, vous récupérez jusqu’à 3 000 €.

Chaque mois d’avril à juin, vous déclarez les loyers étrangers selon la convention. Crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Luxembourg) : formulaire 2047 (cadre 6), puis 2042 — loyers compris en case 4BA et repris en case 4BL, montant des revenus en case 8TK. Taux effectif (Pays-Bas, Belgique) : uniquement sur la 2042 C, case 4EA (ou 4EB en micro-foncier), sans 2047. Erreur fréquente : tout reporter en 4BA sans 4BL ni 8TK, ce qui fait payer l’IR et les 17,2 % de PS sur des loyers que la convention protège.
Vos parts SCPI européennes intègrent votre actif successoral imposable selon l’art. 777 CGI (jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà des abattements). Aucune fiscalité spécifique aux SCPI européennes au décès. Pour optimiser : donation en démembrement (réserve d’usufruit, art. 669 CGI), ou détention via assurance vie luxembourgeoise qui activera l’abattement 990 I (152 500 € par bénéficiaire désigné, versements avant 70 ans).
Pour un dirigeant TMI 45 % avec excédent de trésorerie en holding, oui — souvent très intéressant. La holding IS est imposée à 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) puis 25 % au-delà, sur les dividendes SCPI européennes. C’est nettement moins que le TMI 45 % personnel. Une société à l’IS ne paie pas de prélèvements sociaux, quelle que soit l’origine des loyers ; la comparaison porte donc sur l’IS, la fiscalité de la sortie des fonds et le traitement conventionnel des revenus étrangers dans la société. Comparaison cabinet à faire — cumul holding IS + SCPI européennes pertinent entre 50 000 et 500 000 € de trésorerie excédentaire.
Non. Le Conseil d’État a tranché dans l’arrêt CE 8 mars 2023 n° 456349 (Natixis) : le crédit d’impôt conventionnel non utilisé une année est définitivement perdu, il ne se reporte pas sur les années suivantes. Pratiquement, cela ne pose problème que si votre IR français est nul (TMI 0 %) — ce qui est rarement le cas pour le profil cible SCPI européenne (TMI ≥ 30 %).

Selon le type de SCPI. Capital variable (Iroko Zen, Remake Live, Corum…) : la société de gestion rachète vos parts via le fonds de remboursement, sous conditions du règlement (typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Capital fixe : vente de gré à gré sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Délai usuel : 1 à 6 mois. En cas de tension de marché (cas SCPI bureaux français 2024), ce délai peut s’allonger sensiblement. Aucune liquidité immédiate garantie.
Votre patrimoine n’est pas perdu. Les actifs (immeubles) appartiennent à la SCPI elle-même (personne morale distincte de la société de gestion). En cas de défaillance de la société de gestion, l’AMF désigne un repreneur et la SCPI continue d’exister avec ses immeubles et ses associés. Le risque réel n’est pas la faillite, mais une mauvaise gestion (acquisitions surévaluées, vacance locative excessive, baisse de la valeur des parts).
Pas en direct. Les banques ne nantissent pas des parts de SCPI nues. La voie classique : loger les parts SCPI dans un contrat d’assurance vie luxembourgeoise (Onelife, Wealins…) via FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé), puis adosser un crédit Lombard à ce contrat (LTV 50-70 % sans rachat des parts). Stratégie premium qui combine super-privilège AVL, ségrégation des actifs, et rendement des SCPI européennes.
Oui. Les sociétés de gestion vous adressent chaque année (mars-avril) un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui détaille les revenus, les retenues étrangères, et les cases à reporter sur la 2047 et 2042. Ce document est aussi transmis à l’administration fiscale française dans le cadre de l’échange automatique d’informations entre administrations européennes (DAC, directive 2011/16/UE). Les SCPI européennes sont totalement transparentes fiscalement — pas d’opacité, pas d’optimisation discutable.

Prochaine étape

Prêt à structurer votre allocation SCPI européennes

Un premier rendez-vous gratuit de 45 min pour faire le point sur votre TMI, votre horizon et votre allocation existante — sans recommandation personnalisée ni engagement. Le choix des SCPI se fait ensuite, dans le cadre d'une lettre de mission signée.

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Communication à caractère publicitaire portant sur des parts de SCPI. Capital non garanti soumis aux fluctuations du marché immobilier. Liquidité limitée et organisée principalement sur le marché secondaire. Durée recommandée : 10 ans minimum. Avant souscription : note d’information visée AMF, DIC PRIIPs, statuts SCPI et bulletin de souscription. Hagnéré Patrimoine — ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP). Réclamation : procédure dédiée · Médiateur AMF : amf-france.org/mediateur · RGPD · mentions légales.

Hagnéré Patrimoine SAS — ORIAS 23002291

Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseiller en investissements financiers (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).

Statut MIF II — conseil non indépendant

Notre conseil en investissements financiers est fourni de manière non indépendante au sens de la réglementation : nous pouvons travailler avec des partenaires et percevoir des commissions dans les relations qui le prévoient, et nous n’effectuons pas, par principe, une comparaison de l’ensemble du marché. Aucune entreprise d’assurance ni aucun établissement de crédit ne détient de participation dans le cabinet. Références : art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) ; art. 325-5, 4° RG AMF. L'existence, la nature et le mode de calcul de toute rémunération perçue d'un partenaire vous sont indiqués par écrit avant la fourniture du conseil ; aucun conseil en investissements financiers n'est fourni sans lettre de mission signée (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-6 RG AMF).

Statut DDA : courtage sans obligation contractuelle d'exclusivité avec une entreprise d'assurance. Les recommandations ne reposent pas sur une analyse impartiale d'un nombre suffisant de contrats du marché : le cabinet compare les contrats des entreprises d'assurance avec lesquelles il travaille (art. L. 521-2, II, 1°, b du Code des assurances).

Documentation pré-contractuelle obligatoire

Avant tout conseil personnalisé, remise d'un Document d'entrée en relation (art. 325-5 RG AMF ; en assurance, informations des art. L. 521-2 et R. 521-1 C. ass.) et d'une lettre de mission CIF (art. 325-6 RG AMF). Avant toute souscription d'un contrat d'assurance, remise du Document d'informations clés (DIC) PRIIPs (règlement UE 1286/2014) et de l'IPID — Insurance Product Information Document (règlement délégué UE 2017/1469) conformément à la directive DDA 2016/97 et à l'art. R. 521-1 C. ass. Pour les contrats à composante financière (assurance vie, capitalisation, PER, SCPI en UC), DIC PRIIPs et notice produit. Pour les contrats IARD / santé / prévoyance, IPID systématique.

Communications publicitaires conformes à la Position-Recommandation AMF DOC-2019-04 (en remplacement des DOC-2011-24 et DOC-2013-06 abrogées).

Responsabilité civile professionnelle : Notre responsabilité civile professionnelle est assurée auprès d’AIG Europe SA, succursale pour la France, Tour CBX, 1 passerelle des Reflets, 92400 Courbevoie, police RD01808201Y, dans les limites et conditions du contrat. Cette assurance ne garantit ni les placements ni leurs résultats et ne vaut pas garantie financière de fonds confiés. Références : art. L. 541-3 CMF et L. 512-6 C. ass.

Avertissement risques & médiation

Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1403 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).

Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France (procédure détaillée sur la page Réclamations). La réclamation est gratuite ; nous en accusons réception dans les dix jours ouvrables et y répondons au plus tard dans les deux mois, délais comptés à partir de son envoi.

Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n'avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ; pour un contrat d'assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 ; pour une opération de banque ou de crédit, ANM Conso — Médiation de la consommation, 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris. Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l'assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l'année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.

Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts.

SCPI européennes.

Les avantages des SCPI européennes

Le basculement vers l’immobilier européen.

Deux conventions, un même effet net.

Méthode du crédit d'impôt (imputation)

Méthode du taux effectif (exemption)

Combien gagnez-vous en SCPI européennes vs SCPI françaises ?

Vos paramètres

Le mécanisme des SCPI européennes.

Comment marche une SCPI européenne

Méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne)

Méthode du taux effectif (Pays-Bas, Belgique)

Liquidité et marché secondaire

Comparez les 27 SCPI européennes et françaises.

Jusqu’à 3 % de cashback sur la souscription

Architecture ouverte 30+ SCPI référencées

Frais de souscription expliqués

Conseil CIF non indépendant, annoncé comme tel

Stratégies de structuration avancées

Conseiller dédié, pas un call-center

Suivi déclaratif annuel inclus

SCPI françaises vs SCPI européennes.

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Délai de jouissance 3 à 6 mois

Frais de souscription 0 à 12 %

Capital non garanti

Liquidité organisée par la société de gestion

Déclaration formulaire 2047

Les SCPI européennes correspondent-elles à votre situation ?

Vous êtes éligible si…

Pas adapté si…

Cinq situations où les SCPI européennes prennent l’avantage.

Vous voulez un rendement net optimisé

Vous voulez compléter votre retraite

Vous venez de céder votre entreprise

Vous rentrez en France après expatriation

Vous êtes médecin, avocat, architecte

3 cas illustratifs.

Camille, cadre dirigeante

Henri & Brigitte

Karim, expatrié rentré

Ce que nos clients disent vraiment.

Les SCPI européennes sont-elles adaptées à votre situation ?

Choisir SCPI européennes

À comparer avec SCPI FR

Éviter ou reporter la SCPI

Les 5 erreurs à éviter.

Oublier le formulaire 2047 et déclarer en case 4BA

Sous-estimer le délai de jouissance 3 à 6 mois

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Lexique des SCPI européennes.

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SCPI européennes

Le basculement vers l’immobilier européen

Deux conventions, un même effet net

Le mécanisme des SCPI européennes

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SCPI françaises vs SCPI européennes

5 conditions à connaître avant de souscrire

Cinq situations où les SCPI européennes prennent l’avantage

3 cas illustratifs

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