Une SCPI européenne, c’est une société civile de placement immobilier qui investit hors de France — bureaux à Berlin, commerces à Amsterdam, logistique à Madrid, santé à Lisbonne. Trois différences concrètes avec une SCPI française. Pas de prélèvements sociaux 17,2 % sur les loyers grâce à la jurisprudence de Ruyter. Un patrimoine immobilier décorrélé du marché français. Et une rentabilité nette qui dépasse souvent 4 % après impôt pour un cadre TMI 41 %, là où une SCPI française descend à 2,5 %. Accessible dès 1 000 €.
En réservant ce bilan vous acceptez le traitement de vos données par Hagnéré Patrimoine (responsable de traitement) à des fins de contact pré-contractuel (art. 6.1.b RGPD). Conservation 3 ans à compter du dernier contact. Droits d’accès, rectification, effacement, opposition : politique de confidentialité · dpo@hagnere-patrimoine.fr.
Exonération totale des prélèvements sociaux 17,2 % sur les loyers étrangers (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13)
Diversification immobilière hors France — Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal
Rendement net après impôt jusqu’à +1,5 à +2 points supérieur à une SCPI française (TMI ≥ 30 %)
Jusqu’à 3 % de cashback Hagnéré Patrimoine sur la souscription (variable selon les SCPI éligibles)
Ticket d’entrée dès 1 000 € — 200 € en assurance vie, liquidité organisée par la société de gestion
Communication à caractère publicitaire — mentions légales
Communication à caractère publicitaire portant sur des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) — actifs immobiliers à long terme. Le capital investi n’est pas garanti, les revenus distribués peuvent varier, la liquidité est limitée et organisée principalement sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée d’investissement recommandée : 10 ans minimum. Avant toute souscription, le souscripteur reçoit la note d’information visée par l’AMF (art. L. 214-114 CMF), le Document d’Informations Clés (DIC PRIIPs, règlement UE 1286/2014), les statuts de la SCPI et le bulletin de souscription. Hagnéré Patrimoine — conseiller en investissements financiers et courtier en assurances, ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP · Carte T). Position-recommandation AMF DOC-2023-03 sur les SCPI. Réclamation : procédure dédiée · Médiateur AMF : amf-france.org/médiateur · RGPD · mentions légales.
Pendant que le marché de bureaux français corrigeait de 15 à 25 % en 2023-2024, les SCPI européennes ont continué de collecter et de distribuer. La performance globale annuelle 2025 atteint 7,32 % pour les SCPI européennes contre 3,87 % pour les françaises (écart +3,45 points, source ASPIM/France SCPI). Côté fiscal, la jurisprudence de Ruyter (CJUE 26 février 2015, C-623/13) prive l’administration française du droit d’appliquer les prélèvements sociaux 17,2 % sur des loyers de source étrangère.
+50 % de la collecte 2025 désormais investie hors France
Communication promotionnelle. Les SCPI sont des placements long terme à capital non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant souscription, consultez la note d’information visée AMF (art. L. 214-114 CMF) et le DIC PRIIPs (règlement UE 1286/2014).
Fiscalité internationale
Deux conventions, un même effet net.
La fiscalité d'une SCPI européenne dépend du pays source des loyers et de la convention bilatérale signée entre la France et ce pays. Deux mécanismes existent — la méthode du crédit d'impôt et la méthode du taux effectif — avec un résultat net presque identique à TMI ≥ 30 %.
Méthode crédit d'impôt16 pays
Méthode du crédit d'impôt (imputation)
Pays principaux
🇩🇪AllemagneConv. 21/07/1959 · avenant 31/03/2015
🇮🇹ItalieConv. 05/10/1989 · IRES 24 %
🇪🇸EspagneConv. 10/10/1995 · IRNR 19 %
🇱🇺LuxembourgConv. 20/03/2018 · applicable 2024
Autres pays UE / EEE concernés (13)
🇦🇹Autriche
🇩🇰Danemark
🇸🇪Suède
🇳🇴Norvège
🇨🇿Rép. tchèque
🇭🇺Hongrie
🇪🇪Estonie
🇱🇻Lettonie
🇱🇹Lituanie
🇧🇬Bulgarie
🇭🇷Croatie
🇲🇹Malte
🇬🇧Royaume-Uni
Vos loyers étrangers sont déclarés en France et imposés à votre TMI, mais un crédit d'impôt égal à l'IR théorique français efface l'impôt français. Résultat : zéro IR français en plus de l'impôt étranger déjà payé en amont, et zéro prélèvement social 17,2 %.
Exemple chiffré
Pour 100 000 € placés à 5,7 % brut en TMI 41 % :
SCPI 100 % France
1 900 €/an
SCPI européenne
5 700 €/an
Gain net annuel : + 3 800 €/an
IR français totalement neutralisé par le crédit d'impôt
0 % de prélèvements sociaux (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13)
Optimal pour TMI ≥ 30 % — l'écart vs SCPI 100 % France devient majeur
🇧🇪BelgiqueConv. 10/03/1964 · avenant 1999 · IS 25 %
🇮🇪IrlandeConv. 21/03/1968 · CT passif 25 %
🇵🇹PortugalConv. 14/01/1971 · IRC 25 %
Autres pays UE / EEE concernés (5)
🇫🇮Finlande
🇵🇱Pologne
🇸🇰Slovaquie
🇷🇴Roumanie
🇬🇷Grèce
Vos loyers étrangers sont exonérés d'IR en France, mais ils relèvent le taux moyen d'imposition appliqué à vos autres revenus français (effet « taux effectif »). En pratique, l'effet sur la progressivité reste très limité pour un TMI ≥ 30 %. 0 % de prélèvements sociaux également.
Exemple chiffré
Pour 100 000 € placés à 5,5 % brut en TMI 41 % :
SCPI 100 % France
1 800 €/an
SCPI européenne
5 200 €/an
Gain net annuel : + 3 400 €/an
IR français exonéré sur les loyers étrangers (taux effectif)
0 % de prélèvements sociaux (idem méthode crédit d'impôt)
Effet progressivité marginal au-delà de TMI 30 % — quasi équivalent au crédit d'impôt en net
Combien gagnez-vous en SCPI européennes vs SCPI françaises ?
Trois inputs (capital, TMI, horizon), un calcul instantané. Hypothèses : TD 4,5 % SCPI FR (méthode revenus fonciers + PS 17,2 %) vs TD 5,7 % SCPI EU (méthode crédit d’impôt + 0 % PS, jurisprudence de Ruyter). Source ASPIM/France SCPI 2025.
Vos paramètres
Ticket minimum 1 000 € en direct, 200 € en assurance vie. Conseillé : 50 000 € minimum pour amortir les frais et diversifier.
Résultat estimé · 100 % local
Sur 100 000 € placés à TMI 41 %, sur 10 ans :
SCPI françaises
1 881 €/ an
18 810 € cumulés sur 10 ans
SCPI européennes
5 700 €/ an
57 000 € cumulés sur 10 ans
Écart net en votre faveur
+38 190 €
sur 10 ans
Soit +3 819 € / an — rendement net +203 % vs SCPI françaises.
Estimation simplifiée à but pédagogique. N’intègre pas la revalorisation des parts, les variations de TD année par année, l’impôt étranger pré-distribution, ni les frais de souscription. Pour une simulation personnalisée chiffrée à l’euro près, réservez votre bilan patrimonial.
La SCPI européenne repose sur 4 mécanismes structurellement distincts des SCPI françaises : un parc immobilier hors de France, deux méthodes fiscales selon le pays source, une exonération totale de prélèvements sociaux, et une liquidité encadrée par la société de gestion. Pour un résident fiscal français, ces quatre mécanismes se cumulent et expliquent l’écart de rendement net avec une SCPI 100 % France.
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Comment marche une SCPI européenne
Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée AIFM (Iroko, Remake, Corum, Sofidy…). Elle collecte, achète des immeubles à l’étranger (bureaux Berlin, commerces Amsterdam, logistique Madrid, santé Lisbonne), encaisse les loyers locaux après impôt étranger sur les sociétés, et vous reverse un dividende trimestriel. La fiscalité française s’applique ensuite à ce dividende, modulée par la convention bilatérale signée entre la France et le pays source.
Méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne)
Vos revenus étrangers sont déclarés en France (formulaire 2047, art. 197 CGI), imposés à votre TMI, mais un crédit d’impôt égal à l’IR théorique français efface l’impôt français. Résultat : zéro IR français en plus de l’impôt étranger déjà payé, et zéro prélèvement social 17,2 %. Conventions visées : Allemagne (21/07/1959), Italie (05/10/1989), Espagne (10/10/1995). Source : BOI-INT-DG-20-20-100.
Méthode du taux effectif (Pays-Bas, Belgique)
Vos revenus étrangers sont exonérés d’IR en France, mais ils relèvent le taux moyen d’imposition appliqué à vos autres revenus français. Conventions visées : Pays-Bas (avenant du 30/03/2022, applicable depuis 2024 — régime FBI aboli au 01/01/2025), Belgique (avenant 1999, base 1964). Toujours 0 % de prélèvements sociaux. Effet progressivité limité en pratique pour les TMI ≥ 30 %.
Liquidité et marché secondaire
Les SCPI à capital variable rachètent vos parts sur le fonds de remboursement (sous conditions du règlement, typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Les SCPI à capital fixe se cèdent de gré à gré sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Délai indicatif : 1 à 6 mois en marché normal. Aucune garantie de revente immédiate — l’horizon recommandé est 10 ans.
Comparateur interactif
Comparez les 27 SCPI européennes et françaises.
Filtrez par zone géographique, triez par taux de distribution, frais ou capitalisation, comparez 2 à 4 SCPI côte à côte. Données issues des bulletins T4 2025 et DIC PRIIPs officiels.
01Filtrez par zone
Europe, France ou mix — affinez par société de gestion, label ISR, frais zéro ou décote VR.
Cochez et lancez la comparaison — radar visuel + tableau ligne par ligne avec « best » coloré.
Chargement du comparateur 27 SCPI…
Données issues des bulletins trimestriels T4 2025 et des DIC PRIIPs officiels (règlement UE 1286/2014). Les taux de distribution affichés sont calculés selon la méthode ASPIM (dividende brut versé / prix de souscription au 1ᵉʳ janvier) et sont bruts de fiscalité personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucun rendement garanti, capital non garanti.
Jusqu’à +3 % de votre capital
Jusqu’à 3 % de cashback sur la souscription
Pour chaque souscription SCPI européenne réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu’à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback. Variable selon les SCPI éligibles (hors SCPI à 0 % de frais d’entrée). Versement sous 60 jours après réception des parts. Mécanique formalisée dans la lettre de mission MIF II / DDA.
30+ SCPI auditées
Architecture ouverte 30+ SCPI référencées
Pas de catalogue maison restreint. Nous avons audité plus de 30 SCPI européennes (Iroko, Remake, Sofidy, Corum, Pierval, Alderan, Sogenial, Edmond de Rothschild…) et n’en gardons que 12 à 15 dans nos recommandations actives selon le profil client.
−1 à −2 pts sur l’entrée
Frais de souscription négociés
Sur les SCPI traditionnelles à 10-12 % d’entrée, nous négocions des conditions cabinet auprès des sociétés de gestion partenaires. Économie typique 1 à 2 points sur les gros tickets (≥ 100 000 €). 2 % sur 200 000 € = 4 000 € qui restent investis.
ORIAS n° 23002291
Conseil indépendant CIF / ORIAS
Nous facturons en honoraires + commissions transparentes. Aucune rétro cachée non déclarée. Nous vous orientons vers une SCPI française, un PER ou un démembrement quand c’est plus pertinent — environ 30 % de nos prospects SCPI européennes repartent avec une autre solution.
4 montages avancés
Stratégies de structuration avancées
SCPI européennes en démembrement temporaire (nue-propriété 5-10 ans) pour faire baisser l’IR pendant la phase d’acquisition. SCPI logées dans une holding IS (taxation à 15-25 % au lieu du TMI). SCPI en assurance vie luxembourgeoise via FAS pour combiner les avantages structurels.
1 conseiller dédié
Conseiller dédié, pas un call-center
Vous avez un interlocuteur unique qui connaît votre patrimoine global, votre fiscalité, votre situation familiale. Pas un commercial de plateforme qui empile les souscriptions. Le suivi continue après l’investissement : revues annuelles, arbitrages, accompagnement à la déclaration 2047.
Mémo 2047 chaque mai
Suivi déclaratif annuel inclus
Chaque mois de mai, nous vous adressons un mémo personnalisé pour la déclaration : extraction des cases 2047 par SCPI, calcul du crédit d’impôt étranger, vérification du report en 2042. Erreur 2047/2042 = sanction art. 1758 CGI.
Notre processus
01
Bilan patrimonial offert
45 min en visio pour analyser votre patrimoine, votre TMI, votre IFI éventuel, votre horizon, votre allocation existante.
02
Sélection cabinet
Recommandation d’un panier de 3 à 5 SCPI européennes complémentaires (pays, secteur, méthode fiscale) ou réorientation si une autre solution est plus pertinente.
03
Souscription
Bulletin envoyé en signature électronique. Encaissement par la société de gestion sous 5 à 10 jours ouvrés. Démarrage du délai de jouissance.
04
Suivi annuel
Revue patrimoniale, accompagnement déclaratif 2047/2042, arbitrages éventuels selon évolution de votre fiscalité ou du marché.
Première consultation 100 % gratuite et sans engagement — réservation en ligne selon vos disponibilités.
La performance globale 2025 est de 7,32 % côté européennes contre 3,87 % côté françaises (source ASPIM/France SCPI). L’écart provient de deux leviers : la fiscalité (0 % PS, IR neutralisé par convention) et la diversification géographique. La rentabilité brute des immeubles, elle, reste équivalente.
Ticket d’entrée minimum
SCPI françaises
À partir de 187 € (variable selon SCPI)
SCPI européennes
À partir de 1 000 € en direct, 200 € en assurance vie
Une SCPI européenne reste un placement immobilier long terme. Voici les cinq points concrets sur lesquels nos clients butent le plus avant de signer.
Délai de jouissance 3 à 6 mois
Vos parts ne génèrent pas de revenus immédiatement. Selon les SCPI, le 1ᵉʳ loyer est versé 3 mois (Iroko Zen, Remake Live) à 6 mois (Corum, Pierval Santé) après votre date de souscription. Ce délai est inscrit au bulletin de souscription — vérifiez-le avant de signer.
Frais de souscription 0 à 12 %
Les SCPI traditionnelles facturent 8 à 12 % de frais d’entrée intégrés au prix de la part. Plusieurs SCPI européennes récentes (Iroko Zen, Remake Live, Comète) appliquent 0 % d’entrée et 18 % à la sortie en cas de revente avant 5 ans, dégressifs ensuite. Lisez la note d’information AMF avant de comparer les rendements affichés.
Capital non garanti
Le prix de la part peut baisser. La société de gestion révise la valeur de reconstitution selon les expertises immobilières (typiquement une fois par an, art. R. 214-157-1 CMF). En 2023-2024, plusieurs SCPI bureaux françaises ont vu leur prix chuter de 15 à 25 %. Les SCPI européennes ont mieux résisté mais ne sont pas immunisées.
Liquidité organisée par la société de gestion
Vous ne vendez pas vos parts comme une action. Le rachat passe par le fonds de remboursement (capital variable) ou par le marché secondaire de gré à gré (capital fixe). Délai usuel : 1 à 6 mois. En cas de tension de marché, ce délai peut s’allonger sensiblement — la fenêtre 2024 sur certaines SCPI bureaux françaises a montré la limite de l’exercice.
Déclaration formulaire 2047
Vous devez chaque année reporter les revenus de source étrangère sur le formulaire 2047, puis sur la 2042 (case 4BL). La société de gestion vous adresse un IFU détaillé en mars-avril. Erreur fréquente : oublier la 2047 et tout reporter en case 4BA — sanction possible art. 1758 CGI et perte du bénéfice de la convention fiscale.
Êtes-vous éligible ?
Les SCPI européennes correspondent-elles à votre situation ?
4 critères pour le savoir en 30 secondes, avant même d’ouvrir un dossier de souscription.
En réservant ce bilan vous acceptez le traitement de vos données par Hagnéré Patrimoine (responsable de traitement) à des fins de contact pré-contractuel (art. 6.1.b RGPD). Conservation 3 ans à compter du dernier contact. Droits d’accès, rectification, effacement, opposition : politique de confidentialité · dpo@hagnere-patrimoine.fr.
Test d’éligibilité interactif · 30 sec
1Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est-elle supérieure ou égale à 30 % ?
C’est le seuil à partir duquel l’économie de prélèvements sociaux 17,2 % et le crédit d’impôt étranger commencent à compenser largement les frais de souscription. En dessous, une SCPI française classique ou un PER peut être plus pertinent.
2Disposez-vous d’un patrimoine financier net (hors résidence principale) supérieur ou égal à 50 000 € ?
Seuil minimum pour ne pas concentrer son épargne sur un seul actif illiquide. En dessous de 50 000 €, privilégiez d’abord une assurance vie diversifiée pour conserver de la trésorerie de sécurité.
3Cherchez-vous des revenus complémentaires réguliers (trimestriels) ?
La SCPI distribue typiquement chaque trimestre. C’est un complément de revenu adapté aux retraités, expatriés rentrant en France, ou cadres préparant la retraite. Si vous cherchez plutôt de la valorisation pure, une autre enveloppe est mieux adaptée.
4Votre horizon d’investissement est-il supérieur ou égal à 8 ans ?
Les frais d’entrée 8 à 12 % se neutralisent sur 8 à 10 ans de détention via le rendement et le crédit d’impôt. Si vous prévoyez de récupérer le capital sous 3 à 5 ans, vous risquez de sortir en perte.
Répondez aux 4 questions pour obtenir votre score d’éligibilité personnalisé. Aucune donnée n’est enregistrée — calcul 100 % local dans votre navigateur.
Vous êtes éligible si…
Vous êtes imposé en TMI 30, 41 ou 45 % (l’économie de PS 17,2 % et le crédit d’impôt deviennent significatifs)
Vous cherchez un complément de revenu trimestriel (préparation retraite, expatriation, retour en France)
Vous prévoyez un horizon supérieur ou égal à 8-10 ans (amortissement des frais de souscription)
Pas adapté si…
Vous êtes en TMI 0 ou 11 % (l’économie fiscale ne compense pas les frais — préférez le PER)
Vous avez besoin de liquidité sous 3 ans (frais d’entrée non amortis, marché secondaire incertain)
Vous concentrez plus de 30 % de votre patrimoine sur un seul produit (risque de concentration)
Vous êtes dirigeant TNS avec un PER ouvert — privilégier d’abord la déduction art. 154 bis CGI
À qui s’adressent ces SCPI
Cinq situations où les SCPI européennes prennent l’avantage.
Les SCPI européennes ne sont pas un produit générique — c’est un placement choisi en fonction de votre TMI, votre horizon et votre allocation. Retrouvez le profil qui vous correspond.
Cadre TMI 41 %
+1,8 pt
rendement net vs SCPI FR
Vous voulez un rendement net optimisé
Vous êtes cadre dirigeant en TMI 41 %, salaire net imposable autour de 110 000 €/an. Une SCPI française classique vous laisse environ 2,5 % net après IR et PS. Une SCPI européenne en méthode crédit d’impôt monte à 4,2 à 4,5 % net.
Bénéfice clé
+1,5 à +2 points de rendement net annuel après impôt vs SCPI 100 % France
Exemple : Sur 100 000 € investis à 5,8 % brut sur 10 ans, écart cumulé d’environ 18 000 € net en faveur de la SCPI européenne (hors revalorisation des parts).
Retraité 67 ans, pension brute 42 000 €/an, TMI 30 %. Vous cherchez un revenu trimestriel net stable, sans alourdir votre IR. Les loyers étrangers en méthode crédit d’impôt n’augmentent pas votre IR français net.
Bénéfice clé
Loyers nets perçus mensualisés, pas de PS 17,2 %, IR neutralisé par convention
Exemple : 200 000 € investis à 5,5 % brut = 11 000 €/an brut. Net après convention crédit d’impôt et zéro PS : environ 9 200 €/an, soit 766 €/mois.
Vous avez encaissé une cession nette de 800 000 € à 2 M€. Une partie de votre liquidité a déjà été placée en assurance vie luxembourgeoise. Les SCPI européennes ajoutent une poche immobilière diversifiée géographiquement, sans alourdir votre IFI au-delà du raisonnable.
Bénéfice clé
Diversification post-cession + revenus passifs sans gestion active
Exemple : Allocation type post-cession 1,5 M€ : 60 % AVL en architecture FAS, 25 % SCPI européennes (3 à 5 SCPI), 15 % liquidités tactiques.
Après 5 à 10 ans hors de France (Dubaï, Singapour, Londrès), vous rentrez et redevenez résident fiscal français. Les SCPI européennes ouvertes pendant l’expatriation ou à votre retour bénéficient automatiquement du régime conventionnel sans paperasse complexe.
Bénéfice clé
Antériorité géographique du parc immobilier + régime IFI 5 ans pour impatriés (art. 964 ter CGI)
Exemple : Rentré de Dubaï avec 500 000 € à placer : 150 000 € sur 3 SCPI européennes (Allemagne + Pays-Bas + Portugal) = exonération IFI sur les biens étrangers pendant 5 ans, plus économie PS pérenne.
TMI 45 %, BNC déclaré chaque année, contributions URSSAF maximales. Le PER est saturé (88 911 € en 2026 art. 154 bis CGI). Vous cherchez où placer la trésorerie excédentaire sans nouvelle ligne d’IR.
Bénéfice clé
Crédit d’impôt étranger qui efface l’IR sur les loyers, pas de PS 17,2 %
Exemple : Médecin BNC TMI 45 % : 150 000 € en SCPI européennes Allemagne + Italie. Loyers bruts 8 700 €/an (5,8 % TD moyen). En SCPI européenne : IR français neutralisé par crédit d’impôt, 0 % PS — net en poche ~ 7 800 €/an après impôt étranger. En SCPI française équivalente : 6 750 € bruts × (1 − 45 % TMI − 17,2 % PS) = ~ 2 550 € net/an. Écart annuel ~ + 5 250 € en faveur des SCPI européennes.
Camille hésite entre SCPI 100 % France et SCPI européennes. Sa banque privée lui propose une SCPI bureaux française à 4,2 % brut. Notre cabinet structure différemment : un panier de 4 SCPI européennes complémentaires (Allemagne + Pays-Bas + Espagne + Portugal) à 5,7 % brut moyen, avec deux conventions crédit d’impôt et deux taux effectif. Sur 10 ans, l’écart cumulé net dépasse 18 000 € en faveur de l’option européenne.
~ 4 250 € (taux net 4,25 %) vs ~ 2 480 € pour SCPI 100 % France équivalente — écart annuel ~ 1 770 €
Économie cumulée 10 ans
~ 18 200 € net en faveur des SCPI européennes (hors revalorisation des parts)
Cas 02Nantes
Henri & Brigitte
Couple retraités · pensions cumulées 78 000 €/an · TMI 30 % · 67 et 65 ans · 2 enfants
200 000 € · 5 SCPI européennes diversifiées
Le couple sort un PEL ancien et débloque 200 000 €. Objectif : revenu trimestriel pour financer voyages et aide aux petits-enfants, sans alourdir un IR déjà significatif. Notre cabinet structure 5 lignes SCPI européennes complémentaires (Allemagne santé, Pays-Bas commerces, Espagne logistique, Portugal mixte, Italie bureaux). Distribution moyenne pondérée : 5,5 % brut.
Cas anonymisé · valeur illustrative
Apport
200 000 € · 5 SCPI à 40 000 € chacune (3 par convention crédit d’impôt, 2 par taux effectif)
Loyer brut annuel distribué
11 000 € (5,5 % brut moyen pondéré)
Loyer net annuel après impôt étranger
~ 10 200 € (≈ 5,1 % net France) — soit ~ 850 €/mois nets versés sur compte courant. IR français neutralisé par crédit d’impôt (lignes Allemagne, Italie, Portugal), exonéré pour lignes Pays-Bas/Belgique. PS 17,2 % = 0 €.
~ 54 500 € net cumulé en faveur de l’option européenne (+ 5 450 €/an × 10 ans, hors revalorisation des parts).
Cas 03Paris
Karim, expatrié rentré
Cadre tech rentré de Dubaï · 300 k€ à placer · TMI 41 % · 44 ans · 2 enfants
300 000 € · mix 60 % SCPI EU + 40 % SCPI FR
Karim rentre après 7 ans à Dubaï avec une trésorerie de 300 000 € à structurer. Notre cabinet construit un mix 60/40 : 180 000 € sur 5 SCPI européennes (parc Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Portugal, Irlande) pour la diversification et l’optimisation fiscale, et 120 000 € sur 3 SCPI françaises sectorielles (santé, logistique, résidentiel) pour conserver une exposition au cycle local. Bonus : régime IFI 5 ans (art. 964 ter CGI) sur la quote-part étrangère.
~ 12 200 € (4,1 % net moyen) · dont 8 200 € exonérés de PS 17,2 % grâce à la poche EU
Bonus IFI
Quote-part étrangère 180 000 € hors assiette IFI pendant 5 ans (art. 964 ter CGI)
Note : Données fictives à but pédagogique. Aucune ressemblance avec une personne réelle. Les calculs reposent sur les hypothèses indiquées dans chaque carte ; ils sont indicatifs, propres à chaque situation patrimoniale et ne préjugent pas des résultats futurs. Ils ne constituent ni conseil personnalisé ni recommandation au sens de l’art. L. 533-22-1 CMF.
Avis Trustpilot vérifiés
Ce que nos clients disent vraiment.
4,7 / 5 sur 26 avis Trustpilot vérifiés — extraits publics, sans tri ni édition.
Clément a vraiment pris le temps de tout nous expliquer, à mon compagnon et à moi, avec beaucoup de clarté et de pédagogie. Nous avons enfin compris comment mieux gérer notre patrimoine, comment en créer un et le faire évoluer. Il n’a pas hésité à nous montrer des chiffres concrets et des simulations très complètes, ce qui rend les choses beaucoup plus claires. Un accompagnement professionnel, transparent et rassurant : on recommande sans hésiter !
Excellente expérience ! Mon conseiller a su analyser l’ensemble de mon patrimoine et me proposer des solutions personnalisées pour préparer ma retraite et réduire mes impôts. Suivi régulier, réactivité et transparence : un service haut de gamme. Je recommande les yeux fermés !!
J’ai été accompagné pour optimiser ma fiscalité et diversifier mes placements. L’équipe a pris le temps de tout m’expliquer simplement, sans jargon, et m’a proposé une stratégie parfaitement adaptée à ma situation. On sent un vrai souci du conseil, pas de la vente à tout prix. Je recommande vivement !
Avis publics extraits de Trustpilot (source : trustpilot.com). Republication conforme aux conditions Trustpilot Business — auteurs ayant choisi de publier publiquement sous ce nom. Initiales du nom anonymisées par le cabinet par mesure de prudence (RGPD art. 6.1.f intérêt légitime). Droit d’opposition exerçable auprès de Trustpilot ou dpo@hagnere-patrimoine.fr.
Aide à la décision
Les SCPI européennes sont-elles adaptées à votre situation ?
3 verdicts selon votre TMI, votre horizon et votre allocation existante. Les SCPI européennes ne conviennent pas à tous les profils — environ 30 % des dossiers audités au cabinet repartent vers une SCPI française classique, un PER ou un démembrement temporaire — environ 30 % des dossiers audités au cabinet partent finalement vers une SCPI française classique, un PER, ou un démembrement temporaire.
Diagnostic sans angle commercial
En 45 minutes, on classe votre projet : SCPI européennes, SCPI françaises, PER, ou bilan complet.
01Choisir SCPI EU
Choisir SCPI européennes
TMI ≥ 30 %, patrimoine financier ≥ 50 000 €, horizon ≥ 8 ans. Recherche d’un revenu trimestriel ou d’une diversification immobilière hors France. Profil expatrié rentrant ou en cours de retour. Capacité à supporter 3 à 6 mois de délai de jouissance et un frais d’entrée à amortir sur la durée.
02À comparer
À comparer avec SCPI FR
TMI 11 ou 30 %, patrimoine entre 30 000 et 50 000 €, horizon 5 à 8 ans. Selon votre situation, une SCPI 100 % France classique (frais bas, marché secondaire profond) ou une SCPI en démembrement temporaire (nue-propriété 5-10 ans) peut être plus efficace. Bilan cabinet recommandé.
03Reporter
Éviter ou reporter la SCPI
Besoin de liquidité court terme (< 3 ans). Dette consommation à rembourser au-delà de 4 % d’intérêt. PER ou Madelin loi PACTE non saturé pour TNS (art. 154 bis CGI plafond 88 911 € en 2026). Patrimoine déjà concentré à plus de 40 % en immobilier. US person (FATCA — restrictions sur certaines SCPI européennes).
Pièges et erreurs fréquentes
Les 5 erreurs à éviter.
Identifiées sur les 240+ dossiers SCPI ouverts en cabinet sur 2024-2025.
01
Oublier le formulaire 2047 et déclarer en case 4BA
Erreur n° 1 du marché. Si vous reportez vos loyers étrangers directement en case 4BA de la 2042 (revenus fonciers France), vous perdez le bénéfice de la convention fiscale et l’administration applique l’IR plein + 17,2 % de PS. La bonne case est 4BL (revenus fonciers étrangers) après passage par le formulaire 2047 — sections 4 ou 6 selon la méthode (taux effectif ou crédit d’impôt). Source : BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30, BOI-INT-DG-20-20-100.
Erreur à éviter
02
Sous-estimer le délai de jouissance 3 à 6 mois
Vous achetez vos parts en mars, vous attendez un loyer en avril : aucun versement avant juillet à septembre. Sur les SCPI traditionnelles (Corum, Pierval), comptez 6 mois pleins. Si vous avez fait financer l’opération à crédit, vous payez les mensualités sans recettes pendant cette fenêtre — d’où l’importance de cash flow en réserve.
Erreur à éviter
03
Mal lire le DIC PRIIPs et la note d’information AMF
Le rendement affiché par la société de gestion est le taux de distribution (TD ASPIM). Il ne tient pas compte de la baisse éventuelle du prix de la part, des frais de souscription, ni de votre fiscalité personnelle. Le DIC PRIIPs (règlement UE 1286/2014) précise les scénarios de performance — lisez-le avant de signer (art. L. 214-114 CMF, position AMF DOC-2023-03).
Erreur à éviter
04
Ignorer la convention fiscale du pays source
Toutes les conventions ne se valent pas. Allemagne, Italie, Espagne = méthode crédit d’impôt (idéal TMI ≥ 30 %). Pays-Bas, Belgique = taux effectif (idéal pour conserver une progressivité maîtrisée). Le Luxembourg est passé à la méthode crédit d’impôt depuis 2024 — différence concrète sur le rendement net selon votre TMI. Vérifiez la composition géographique réelle de la SCPI avant de souscrire.
Erreur à éviter
05
Concentrer 100 % de l’épargne sur 1 seule SCPI
Une seule SCPI européenne, c’est un seul gestionnaire, une concentration de pays parfois forte (60 % Allemagne sur certaines), un seul cycle de collecte. Notre cabinet privilégie un panier de 3 à 5 SCPI complémentaires sur 4-5 pays différents pour lisser le risque société de gestion et le risque géographique. Les frais d’entrée se mutualisent peu, mais la robustesse augmente.
Erreur à éviter
Glossaire
Lexique des SCPI européennes.
12 termes techniques à maîtriser avant de signer un bulletin de souscription.
01
SCPI européenne
Société Civile de Placement Immobilier dont le parc est majoritairement situé hors de France (typiquement plus de 70 %), dans un ou plusieurs pays de l’Union européenne ou de l’EEE.
02
TD — Taux de Distribution
Indicateur ASPIM remplaçant le TDVM depuis 2022 = dividende brut versé / prix de souscription au 1ᵉʳ janvier de l’année. Brut avant fiscalité personnelle, hors revaluation de la part.
03
PGA — Performance Globale Annuelle
TD + variation prix de la part (revalorisation/dévalorisation) sur l’année. Indicateur le plus complet pour comparer les SCPI entre elles.
04
Délai de jouissance
Période entre votre date de souscription et le 1ᵉʳ versement de loyer. Typiquement 3 mois (Iroko Zen, Remake Live) à 6 mois (Corum, Pierval Santé). Inscrit au bulletin de souscription.
05
Méthode du crédit d’impôt
Vos loyers étrangers sont déclarés en France et imposés à votre TMI, mais un crédit d’impôt égal à l’IR théorique français efface l’impôt français. Conventions Allemagne, Italie, Espagne, Portugal, Royaume-Uni, Irlande, Luxembourg (depuis 2024).
06
Méthode du taux effectif
Vos loyers étrangers sont exonérés d’IR en France, mais ils relèvent le taux moyen appliqué à vos autres revenus français. Conventions Pays-Bas, Belgique.
07
Jurisprudence de Ruyter
Arrêt de la CJUE du 26 février 2015 (C-623/13) qui interdit à la France d’appliquer les prélèvements sociaux 17,2 % à des revenus relevant d’un autre régime de sécurité sociale européen. Fondement de l’exonération PS sur les SCPI européennes (BOFiP BOI-RPPM-PSOC-10-30).
08
Fonds de remboursement
Mécanisme par lequel la société de gestion rachète les parts de SCPI à capital variable selon les statuts (typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Limité dans le temps et en volume, peut saturer en cas de crise.
09
Marché secondaire
Pour les SCPI à capital fixe, plateforme de gré à gré organisée par la société de gestion où acheteurs et vendeurs se rencontrent. Délai 1 à 6 mois en marché normal. Décote 20-35 % en cas de cession urgente.
10
Société de gestion AIFM
Société agréée AMF en application de la directive 2011/61/UE qui gère la SCPI : sélection des immeubles, encaissement des loyers, distribution. Exemples : Iroko, Remake AM, Sofidy, Corum AM, Euryale Asset Management.
11
Formulaire 2047
Déclaration des revenus encaissés à l’étranger par un résident fiscal français. Obligatoire chaque année. Sections 4 (taux effectif) ou 6 (crédit d’impôt) selon la convention. Sanction art. 1758 CGI en cas d’oubli.
12
IFI quote-part immobilière
Vos parts de SCPI entrent dans l’assiette IFI à hauteur de la part immobilière de l’actif (art. 965 CGI). Pas d’exonération géographique pour les biens à l’étranger, sauf régime impatrié 5 ans (art. 964 ter CGI).
Foire aux questions
Tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI européennes.
Fiscalité (crédit d’impôt vs taux effectif), 0 % prélèvements sociaux, top 8 SCPI 2026, conditions, IFI, transmission : les réponses aux questions clés.
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Une Société Civile de Placement Immobilier dont le parc immobilier est majoritairement situé hors de France, dans un ou plusieurs pays de l’Union européenne ou de l’EEE — Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal en tête. Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée AIFM (directive 2011/61/UE), elle achète les immeubles, encaisse les loyers étrangers et vous reverse un dividende trimestriel net d’impôt étranger.
Trois différences concrètes. L’exonération totale de prélèvements sociaux 17,2 % sur les loyers étrangers (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13 du 26 février 2015). La fiscalité IR française largement neutralisée par la convention bilatérale du pays source (méthode crédit d’impôt ou taux effectif, BOI-INT-DG-20-20-100). Et la diversification géographique — votre patrimoine n’est plus exposé à 100 % au cycle immobilier français.
Pour un cadre TMI 41 %, 100 000 € à 5,5 % brut produisent ~5 500 €/an. SCPI 100 % France : net après IR 41 % + PS 17,2 % ≈ 2 295 € (TDR net 2,3 %). SCPI européenne en méthode crédit d’impôt : net après convention et 0 % PS ≈ 4 250 € (TDR net 4,25 %). Soit +1 955 €/an, +19 550 € sur 10 ans (hors revalorisation des parts).
L’arrêt de Ruyter (CJUE C-623/13, 26 février 2015) a jugé que les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) ne peuvent s’appliquer qu’aux revenus relevant du régime de sécurité sociale français, conformément au règlement européen 883/2004. Les loyers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt français, ou exonérés via la méthode du taux effectif, sont donc hors assiette. Position confirmée par BOI-RPPM-PSOC-10-30 §50.
Méthode crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Portugal, Royaume-Uni, Irlande, Luxembourg depuis 2024) : vos loyers sont déclarés et imposés à votre TMI en France, mais un crédit d’impôt égal à l’IR français efface l’IR français — net = 0 IR français en plus de l’impôt étranger déjà payé. Méthode taux effectif (Pays-Bas — convention modernisée par avenant du 30/03/2022 applicable depuis 2024 ; régime FBI néerlandais aboli au 01/01/2025 — Belgique) : vos loyers sont exonérés d’IR français mais ils relèvent le taux moyen appliqué à vos autres revenus français. Pour une TMI ≥ 30 %, les deux méthodes sont quasi équivalentes en net.
En direct : 1 000 € chez Iroko Zen, Remake Live, Comète, jusqu’à 5 000 € sur Corum Origin. En assurance vie : 200 à 500 € chez la plupart des contrats. Pas de plafond légal — vous pouvez investir 100 000 € ou 1 M€ sur une seule SCPI, ce que nous déconseillons (concentration). Notre seuil pratique cabinet : minimum 50 000 € de patrimoine financier net pour ne pas concentrer l’épargne sur un seul actif illiquide.
Oui, intégralement. La quote-part immobilière de vos parts SCPI européennes entre dans l’assiette IFI (art. 965 CGI), comme pour une SCPI française. Pas d’exonération géographique au motif que les biens sont situés à l’étranger. Seule exception : le régime impatrié de l’art. 964 ter CGI, qui exonère pendant 5 ans les biens immobiliers étrangers détenus par un nouveau résident fiscal français qui ne l’était pas pendant les 5 années précédentes — utile pour les expatriés rentrant en France.
Oui, avec des nuances. Le crédit immobilier classique sur SCPI européennes est moins fluide qu’en France — les banques françaises hésitent sur les biens étrangers. Le crédit Lombard via une assurance vie luxembourgeoise détenant les parts SCPI fonctionne mieux : LTV 50-70 % sans rachat des parts. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers étrangers (art. 31-I-1°-d CGI). Étude cabinet recommandée selon convention applicable.
Compatible avec l’assurance vie (la solution la plus utilisée) et le PER (sélection limitée par l’assureur). Incompatible avec le PEA — les SCPI ne sont pas des actions cotées éligibles. En assurance vie : décote de 5-7 % sur le prix de la part vs marché direct, mais perte du bénéfice de Ruyter (les loyers réintègrent le régime AV : 17,2 % de PS). En direct : prix plein, mais 0 % PS. Pour les TMI 41 et 45 %, le direct gagne presque toujours sur la durée.
Les plateformes en ligne référencent un nombre limité de SCPI (8 à 15), ne négocient pas les frais d’entrée des gros tickets, ne savent pas structurer en démembrement temporaire ou en holding IS, et n’assurent aucun suivi déclaratif personnalisé sur la 2047/2042. Pour un ticket sous 30 000 € en achat simple, elles peuvent suffire. Au-delà, ou pour une stratégie patrimoniale complète, le conseil cabinet récupère en moyenne 1 à 2 points de rendement net annuel.
Pour toute souscription SCPI réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu’à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback. Le taux exact varie selon la SCPI éligible (les SCPI à 0 % de frais d’entrée comme Iroko Zen, Remake Live ou Comète ne sont pas éligibles, leur modèle économique étant déjà sans commission). Le cashback est versé sous 60 jours après réception des parts, par virement direct sur votre compte bancaire. Mécanique transparente, formalisée dans la lettre de mission MIF II / DDA, conforme à l’article L.541-8-1 du Code monétaire et financier. Concrètement : sur 100 000 € souscrits dans une SCPI à frais d’entrée, vous récupérez jusqu’à 3 000 € — soit l’équivalent d’une année entière de loyers nets.
Chaque mois d’avril à juin, vous reportez les revenus et retenues étrangers sur le formulaire 2047 (revenus encaissés à l’étranger). Section 4 pour les conventions taux effectif (Pays-Bas, Belgique), section 6 pour les conventions crédit d’impôt (Allemagne, Italie, Espagne, Luxembourg). Vous recopiez ensuite les totaux dans la 2042 — case 4BL pour les revenus fonciers étrangers, case 8TK pour le crédit d’impôt. Erreur fréquente : tout reporter en 4BA (revenus fonciers France), ce qui réintègre les 17,2 % PS et perd la convention.
Vos parts SCPI européennes intègrent votre actif successoral imposable selon l’art. 777 CGI (jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà des abattements). Aucune fiscalité spécifique aux SCPI européennes au décès. Pour optimiser : donation en démembrement (réserve d’usufruit, art. 669 CGI), ou détention via assurance vie luxembourgeoise qui activera l’abattement 990 I (152 500 € par bénéficiaire désigné, versements avant 70 ans).
Pour un dirigeant TMI 45 % avec excédent de trésorerie en holding, oui — souvent très intéressant. La holding IS est imposée à 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) puis 25 % au-delà, sur les dividendes SCPI européennes. C’est nettement moins que le TMI 45 % personnel. Mais cela exclut la jurisprudence de Ruyter (qui ne s’applique qu’aux personnes physiques résidentes au régime français de sécurité sociale). Comparaison cabinet à faire — cumul holding IS + SCPI européennes pertinent entre 50 000 et 500 000 € de trésorerie excédentaire.
Non. Le Conseil d’État a tranché dans l’arrêt CE 8 mars 2023 n° 456349 (Natixis) : le crédit d’impôt conventionnel non utilisé une année est définitivement perdu, il ne se reporte pas sur les années suivantes. Pratiquement, cela ne pose problème que si votre IR français est nul (TMI 0 %) — ce qui est rarement le cas pour le profil cible SCPI européenne (TMI ≥ 30 %).
Selon le type de SCPI. Capital variable (Iroko Zen, Remake Live, Corum…) : la société de gestion rachète vos parts via le fonds de remboursement, sous conditions du règlement (typiquement 1 % de la capitalisation par trimestre). Capital fixe : vente de gré à gré sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Délai usuel : 1 à 6 mois. En cas de tension de marché (cas SCPI bureaux français 2024), ce délai peut s’allonger sensiblement. Aucune liquidité immédiate garantie.
Votre patrimoine n’est pas perdu. Les actifs (immeubles) appartiennent à la SCPI elle-même (personne morale distincte de la société de gestion). En cas de défaillance de la société de gestion, l’AMF désigne un repreneur et la SCPI continue d’exister avec ses immeubles et ses associés. Le risque réel n’est pas la faillite, mais une mauvaise gestion (acquisitions surévaluées, vacance locative excessive, baisse de la valeur des parts).
Pas en direct. Les banques ne nantissent pas des parts de SCPI nues. La voie classique : loger les parts SCPI dans un contrat d’assurance vie luxembourgeoise (Onelife, Wealins…) via FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé), puis adosser un crédit Lombard à ce contrat (LTV 50-70 % sans rachat des parts). Stratégie premium qui combine super-privilège AVL, ségrégation des actifs, et rendement des SCPI européennes.
Oui. Les sociétés de gestion vous adressent chaque année (mars-avril) un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui détaille les revenus, les retenues étrangères, et les cases à reporter sur la 2047 et 2042. Ce document est aussi transmis à l’administration fiscale française dans le cadre de l’échange automatique d’informations entre administrations européennes (DAC, directive 2011/16/UE). Les SCPI européennes sont totalement transparentes fiscalement — pas d’opacité, pas d’optimisation discutable.
Prochaine étape
Prêt à structurer votre allocation SCPI européennes.
Un bilan patrimonial de 45 min suffit pour identifier les 3 à 5 SCPI européennes adaptées à votre TMI, votre horizon et votre allocation existante — sans engagement.
En réservant ce bilan vous acceptez le traitement de vos données par Hagnéré Patrimoine (responsable de traitement) à des fins de contact pré-contractuel (art. 6.1.b RGPD). Conservation 3 ans à compter du dernier contact. Droits d’accès, rectification, effacement, opposition : politique de confidentialité · dpo@hagnere-patrimoine.fr.
Disponible lundi-vendredi · 9 h-19 h · soirées et samedis sur demande · 03 74 47 20 18
Communication à caractère publicitaire portant sur des parts de SCPI. Capital non garanti soumis aux fluctuations du marché immobilier. Liquidité limitée et organisée principalement sur le marché secondaire. Durée recommandée : 10 ans minimum. Avant souscription : note d’information visée AMF, DIC PRIIPs, statuts SCPI et bulletin de souscription. Hagnéré Patrimoine — ORIAS n° 23002291 (CIF · COA · COBSP · Carte T). Réclamation : procédure dédiée · Médiateur AMF : amf-france.org/mediateur · RGPD · mentions légales.
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Variable selon les SCPI · bilan offert sans engagement · ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseil en Investissement Financier (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier en Opérations d'Assurance (COA) catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
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Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1403 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
