Sommaire
- SCPI et non-résidents 2026 : l'essentiel
- 1. Qu'est-ce qu'un non-résident fiscal ?
- 2. Comment sont imposés les revenus SCPI ?
- 3. Le taux moyen mondial : la parade méconnue
- 4. Prélèvements sociaux : de Ruyter vs Jahin
- 5. Pourquoi les SCPI européennes sont avantageuses ?
- 6. Les conventions bilatérales par pays
- 7. Fiscalité par pays : matrice complète
- 8. Frontaliers Suisse : Genève ou Vaud ?
- 9. Plus-values : art. 244 bis A et représentant fiscal
- 10. Succession SCPI et règlement UE 650/2012
- 11. IFI du non-résident (art. 964 CGI)
- 12. SCPI à crédit depuis l'étranger
- 13. SCPI en assurance-vie luxembourgeoise
- 14. US Persons : pourquoi le problème PFIC ?
- 15. Préparer le retour en France (régime 155 B)
- 16. Déclaration : 2042-NR, 2044, 2047
- 17. 3 cas pratiques chiffrés
SCPI et non-résidents 2026 : l'essentiel en 1 minute
Réponse directe — Un non-résident fiscal français peut investir en SCPI et paie : un taux minimum de 20 % d'IR (art. 197 A CGI), plus 7,5 % de prélèvement de solidarité s'il est affilié à la sécurité sociale d'un pays UE/EEE/Suisse (arrêt de Ruyter, CJUE 2015), ou 17,2 % de PS s'il réside dans un pays tiers. Chez Hagnéré Patrimoine, nous recommandons aux expatriés les SCPI européennes (exonération quasi totale) et anticipons le retour en France sous régime impatrié 155 B CGI.
Vous vivez à Genève, Lisbonne, Dubaï ou Bruxelles. Vous cherchez à diversifier votre patrimoine avec de l'immobilier indirect français. Les SCPI vous tentent : ticket dès 180 €, revenus mensuels, rendement moyen 4,91 % en 2025 (ASPIM). Mais une question vous freine : quelle fiscalité française allez-vous supporter en tant que non-résident ?
La réponse dépend de trois paramètres : votre pays de résidence, votre affiliation à la sécurité sociale, et le choix entre SCPI françaises ou européennes. Ce guide vous donne la méthode complète, pays par pays, avec les conventions bilatérales, la jurisprudence européenne et 3 cas pratiques chiffrés (frontalier Suisse, expatrié Portugal, expatrié Dubaï).
Ce que vous allez apprendre
- La définition exacte du non-résident fiscal (art. 4 B CGI) et les pièges des frontaliers
- Le taux minimum 20 / 30 % et l'option taux moyen mondial rarement utilisée
- La jurisprudence de Ruyter (CJUE C-623/13) et sa limite Jahin 2018 pour les pays tiers
- Pourquoi les SCPI européennes sont quasi exonérées pour un expatrié
- Les conventions fiscales bilatérales de 7 pays clés (Suisse, Belgique, Luxembourg, Portugal, Émirats, UK, USA)
- La spécificité des frontaliers Suisse (confusion résidence / travail)
- Les plus-values (art. 244 bis A CGI, représentant fiscal seuil 150 000 €)
- La succession sous le règlement UE 650/2012 et les conventions spécifiques
- Le problème US Persons / PFIC et les alternatives pour Américains
- La stratégie de retour en France sous régime impatrié 155 B CGI (12-18 mois avant)
- 3 cas pratiques chiffrés par pays
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1. Qu'est-ce qu'un non-résident fiscal exactement ?
Avant tout calcul fiscal, il faut déterminer votre statut. La notion de « non-résident » n'est pas affaire de nationalité, mais de domicile fiscal.
L'article 4 B du CGI définit le domicile fiscal français par quatre critères alternatifs (un seul suffit) : foyer ou lieu de séjour principal en France, activité professionnelle principale en France, centre des intérêts économiques en France, ou statut d'agent de l'État exerçant à l'étranger. L'un au moins de ces critères vous rend résident ; leur absence vous rend non-résident.
Les 4 critères de l'article 4 B CGI
- Foyer en France (famille, résidence habituelle) ou lieu de séjour principal (plus de 183 jours/an)
- Activité professionnelle principale exercée en France (à titre principal, pas accessoire)
- Centre des intérêts économiques en France (majorité des revenus ou patrimoine)
- Agent de l'État exerçant à l'étranger non soumis à l'impôt sur le revenu local (fonctionnaire expatrié)
Concrètement, le fonctionnaire français à Dakar reste résident fiscal français malgré sa domiciliation physique au Sénégal — ses SCPI sont donc imposées normalement (barème IR + 17,2 % PS). À l'inverse, un cadre expatrié 3 ans à Singapour pour une entreprise locale devient non-résident dès son départ.
Piège frontalier : résident français, pas non-résident
Un frontalier qui travaille à Genève mais réside à Annemasse est résident fiscal français (foyer en France). Ses revenus fonciers SCPI sont imposés comme un résident classique : barème IR + 17,2 % de PS. La convention France-Suisse 1966 impose seulement le régime de ses salaires suisses. Beaucoup de frontaliers se croient à tort « non-résidents ».
La LF 2025 a modifié l'article 4 B en consacrant la primauté des conventions fiscales sur le droit interne : en cas de conflit, la convention prévaut pour désigner la résidence. Dispositif utile pour les doubles résidents (famille en France, travail à l'étranger).
Statut clarifié, voyons comment la France taxe les revenus SCPI d'un non-résident.
2. Comment sont imposés les revenus SCPI d'un non-résident ?
Le principe est simple, son application technique l'est moins. Les revenus distribués par une SCPI française sont des revenus fonciers de source française (art. 164 B CGI), quelle que soit la résidence de l'associé.
Pour un non-résident, l'imposition s'effectue en deux étapes : d'abord le calcul selon le barème progressif habituel, puis l'application du taux minimum de l'article 197 A CGI — qui ne peut pas être inférieur au résultat du barème.
Imposition d'un non-résident sur revenus SCPI français
1. Calcul au barème progressif IR classique Tranches 2026 : 0 / 11 / 30 / 41 / 45 % 2. Application du taux minimum (art. 197 A CGI) : - 20 % jusqu'à 29 579 € - 30 % au-delà de 29 579 € 3. Retenu = MAX(barème, taux minimum) 4. Option taux moyen mondial (case 8TM) : Si TMI mondial < 20/30 %, le taux moyen s'applique → Retenu = taux moyen 5. Ajout des prélèvements sociaux : 7,5 % si UE/EEE/Suisse (de Ruyter) 17,2 % si pays tiers (Jahin)
Exemple : expatrié Dubaï avec 20 000 € de revenus SCPI → barème IR = 11 % × 8 400 + 0 % × 11 600 = 924 €, soit 4,6 % effectif < 20 % → taux minimum 20 % s'applique = 4 000 € + PS 17,2 % = 3 440 € → total 7 440 € (37,2 %).
Concrètement, le taux minimum de 20 % s'applique dès le premier euro pour un revenu faible à moyen (jusqu'à 29 579 € de base). Il n'est neutralisé que si votre barème progressif donne un résultat supérieur, ce qui arrive rarement pour les petits revenus.
Heureusement, une option méconnue permet de contourner ce minimum : le taux moyen mondial.
3. Le taux moyen mondial : la parade méconnue
L'article 197 A CGI prévoit in fine une option essentielle : si le taux qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus mondiaux (français + étrangers) est inférieur à 20 ou 30 %, ce taux moyen mondial s'applique sur vos revenus français uniquement.
Calcul du taux moyen mondial
Taux moyen = IR théorique (revenus mondiaux) / Revenus mondiaux Exemple — retraité à Dubaï Revenus mondiaux : 30 000 € (SCPI France 18 000 € + pension privée UK 12 000 €) IR théorique au barème français (sans taux min) : - 11 600 × 0 % = 0 € - (29 579 − 11 600) × 11 % = 1 978 € - (30 000 − 29 579) × 30 % = 126 € → IR théorique = 2 104 € Taux moyen = 2 104 / 30 000 = 7,01 % Au lieu de 20 % (taux min) → 3 600 € d'IR Taux moyen → 1 262 € d'IR (18 000 × 7,01 %) Économie = 2 338 €/an
Option à demander chaque année via la case 8TM de la 2042-C, avec justificatifs des revenus étrangers (avis d'imposition local, IFU, etc.).
Concrètement, cette option est exceptionnellement favorable pour :
- Les retraités expatriés avec pensions modestes
- Les expatriés à Dubaï sans IR local (revenus mondiaux = seulement SCPI France + éventuels revenus UK/US)
- Les étudiants/inactifs expatriés avec un portefeuille SCPI modeste
- Les expatriés au Portugal sous ancien NHR
Attention : vous devez déclarer l'intégralité de vos revenus mondiaux, y compris ceux non imposables à la source. L'administration peut demander des pièces justificatives détaillées. Option à demander chaque année, pas tacite.
Au-delà de l'IR, les prélèvements sociaux sont l'autre grande question fiscale. Deux jurisprudences européennes majeures structurent le régime.
4. Prélèvements sociaux : de Ruyter (7,5 %) vs Jahin (17,2 %)
Les revenus fonciers français sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux (LFSS 2026 maintient ce taux pour les fonciers — pas de hausse à 18,6 %). Mais une jurisprudence européenne majeure en exonère partiellement les expatriés européens.
L'arrêt de Ruyter (CJUE 26 février 2015, C-623/13)
La Cour de Justice de l'Union Européenne a jugé que la CSG et la CRDS sont des cotisations sociales au sens du règlement européen n° 883/2004 sur la coordination des régimes. Conséquence : un résident affilié à la sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse ne peut pas être soumis à ces prélèvements en France (principe d'unicité de législation sociale).
La limite Jahin (CJUE 18 janvier 2018, C-45/17)
La même Cour a refusé d'étendre cette exonération aux résidents de pays tiers (hors UE/EEE/Suisse). Motif : ces résidents ne sont pas couverts par le règlement 883/2004. Conséquence : les PS 17,2 % restent intégralement dus.
| Résidence | Affiliation sécu | CSG+CRDS 9,7 % | Prélèvement solidarité 7,5 % | Total PS |
|---|---|---|---|---|
| UE / EEE / Suisse | Régime local | Exonéré | Dû | 7,5 % |
| UK (post-Brexit) | NHS | Exonéré (accord 2020) | Dû | 7,5 % |
| USA | Medicare | Dû | Dû | 17,2 % |
| Émirats arabes unis | Aucune ou privée | Dû | Dû | 17,2 % |
| Canada | RAMQ / MSP | Dû | Dû | 17,2 % |
| Singapour / HK | Locale | Dû | Dû | 17,2 % |
Concrètement, un frontalier résident à Genève affilié à l'AVS suisse paie 7,5 % de PS sur ses loyers SCPI au lieu de 17,2 %. Économie directe de 9,7 points, soit 970 € par an sur 10 000 € de revenus. Pour prouver votre affiliation, présenter une attestation S1 de votre caisse étrangère.
Piège récupération PS 2012-2015
Si vous avez été indûment soumis aux 15,5 % de PS avant l'arrêt de Ruyter (période 2012-2015) alors que vous résidiez en UE/EEE/Suisse, vous pouvez réclamer le remboursement de ces PS via une réclamation contentieuse (délai 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l'imposition, prorogé par jurisprudence). Contactez votre centre des impôts ou un CGP pour enclencher la procédure.
Voyons maintenant pourquoi les SCPI européennes changent radicalement l'équation fiscale.
5. Pourquoi les SCPI européennes sont-elles avantageuses ?
Les SCPI européennes (Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live, Pierval Santé, Eurovalys, Novaxia Neo, etc.) détiennent principalement des immeubles situés hors de France : Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Portugal, Belgique. Cette localisation change tout pour un non-résident.
Le principe de territorialité
Selon l'article 6 du modèle OCDE (repris par toutes les conventions bilatérales signées par la France), les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où est situé le bien. Ainsi :
- Les loyers d'un immeuble à Francfort sont imposables en Allemagne (et retenue à la source)
- Pour un résident français, la France accorde un crédit d'impôt (méthode de l'imputation) ou exonère avec progressivité
- Pour un non-résident français, ces revenus ne sont pas de source française — ils échappent totalement à la fiscalité française
Double exonération SCPI européenne pour un non-résident
Fraction étrangère de la SCPI européenne (ex. 90 %) : → PAS d'IR français (revenus hors France) → PAS de PS français (pas d'assiette française) → Seule la fiscalité locale s'applique (Allemagne, Pays-Bas...) Fraction française résiduelle (ex. 10 % trésorerie) : → Traitée comme revenus français classiques → IR min 20/30 % + PS 7,5 %/17,2 % Résultat : imposition globale très faible pour l'expatrié
Les SCPI 100 % étrangères (Pierval Santé, Iroko Zen européennes) sont les plus avantageuses pour un non-résident. Les SCPI mixtes (Corum Origin : ~87 % étranger) laissent une petite part imposable en France.
Concrètement, un résident fiscal à Dubaï qui investit 100 000 € dans Corum Origin (rendement 6,05 % en 2024, 87 % étranger) percevra environ 6 050 € de loyers. Les 5 264 € de fraction étrangère échappent totalement à la France. Seuls les 786 € de fraction française seront taxés au taux minimum 20 % = 157 € d'IR + 17,2 % de PS = 135 €, soit 292 € seulement (4,8 % de pression fiscale française contre 37,2 % pour une SCPI 100 % française).
Avantage décisif pour les expatriés hors UE (Dubaï, USA, Singapour) qui évitent les 17,2 % de PS français. Voyons maintenant comment les conventions fiscales déterminent précisément le traitement pays par pays.
6. Les conventions fiscales bilatérales par pays
La France a signé plus de 120 conventions fiscales bilatérales. Pour les revenus fonciers SCPI françaises, toutes suivent l'article 6 du modèle OCDE : le bien immobilier est imposé dans l'État de situation (la France). La différence se joue côté pays de résidence, sur la méthode d'élimination de la double imposition.
| Méthode | Principe | Pays concernés |
|---|---|---|
| Exemption avec progressivité | Revenus FR exonérés localement mais intégrés au RFR pour calculer le taux | Belgique (convention 1964 toujours applicable), Portugal 1971, Émirats 1989 |
| Crédit d'impôt | Revenus FR imposés dans le pays de résidence avec déduction de l'impôt FR payé | Royaume-Uni 2008, USA 1994, Allemagne 1959 (modifiée 2015), Luxembourg 2018 |
| Exonération totale | Revenus FR sortent complètement de l'assiette locale | Suisse (revenus fonciers art. 6), Monaco (convention 1963) |
Concrètement, un résident belge qui perçoit 10 000 € de loyers SCPI français paie 20 % d'IR en France (2 000 €) plus 7,5 % de PS (750 €). En Belgique, ces revenus sont exonérés mais intégrés au RFR pour déterminer le taux d'imposition global (effet dit « taux effectif »). Attention : cela peut augmenter l'imposition des autres revenus belges.
Le piège CEHR via la méthode du taux effectif
Belgique, Portugal et plusieurs autres pays qui appliquent la méthode de l'exemption avec progressivité intègrent les revenus français dans le revenu fiscal de référence local. Cela peut déclencher des contributions locales équivalentes à la CEHR (contribution sur les hauts revenus) même si les revenus sont formellement exonérés. À vérifier au cas par cas avec un fiscaliste du pays de résidence.
Passons à la matrice complète pays par pays, avec les taux et spécificités.
7. Fiscalité par pays : matrice complète
Voici la matrice synthétique que nous utilisons en cabinet pour orienter nos clients expatriés. Les taux indiqués sont pour des revenus fonciers SCPI françaises, un résident fiscal dans le pays, affilié à la sécurité sociale locale.
| Pays de résidence | IR France | PS France | Méthode élimination | Charge min globale |
|---|---|---|---|---|
| Suisse | 20 %/30 % | 7,5 % | Exemption avec progressivité | 27,5 % |
| Belgique (conv. 1964) | 20 %/30 % | 7,5 % | Exemption avec progressivité | 27,5 % |
| Luxembourg (conv. 2018) | 20 %/30 % | 7,5 % | Crédit d'impôt | 27,5 % |
| Portugal | 20 %/30 % | 7,5 % | Exemption avec progressivité | 27,5 % |
| Royaume-Uni | 20 %/30 % | 7,5 % | Crédit d'impôt | 27,5 % |
| Allemagne | 20 %/30 % | 7,5 % | Crédit d'impôt | 27,5 % |
| USA | 20 %/30 % | 17,2 % | Crédit d'impôt (convention 1994) | 37,2 % |
| Émirats arabes unis | 20 %/30 % | 17,2 % | Pas d'IR local | 37,2 % |
| Monaco (ressortissant FR) | Barème normal | 17,2 % | Convention 1963 spécifique | Résident fiscal FR |
| Singapour / Hong Kong | 20 %/30 % | 17,2 % | Pas de convention succession | 37,2 % |
| Pays ETNC (liste noire) | 75 % | 17,2 % | Retenue majorée | 92,2 % |
Concrètement, la charge fiscale française minimale pour un non-résident UE/EEE/Suisse est 27,5 % (20 % IR + 7,5 % PS). Pour un résident pays tiers, elle passe à 37,2 % (20 % + 17,2 %). Pour un Monégasque ayant la nationalité française, la convention 1963 maintient la résidence fiscale française : il paie comme un résident français classique.
Cas spécial ETNC (États et Territoires Non Coopératifs, liste noire française) : Panama, Îles Vierges, Bahamas. Retenue à la source majorée à 75 %, rendant l'investissement quasi impossible.
Un cas mérite un traitement à part tant il est fréquent en région savoyarde : les frontaliers Suisse.
8. Frontaliers Suisse : Genève, Vaud et les SCPI
Spécialité Hagnéré Patrimoine : les frontaliers suisses représentent une part importante de notre clientèle (cabinet à Chambéry, proche de Genève). La confusion entre « frontalier » et « non-résident » est fréquente et coûte cher.
Les 3 profils à distinguer
- Frontalier classique (réside en France, travaille en Suisse) : résident fiscal français — fiscalité SCPI normale (barème + 17,2 % PS)
- Résident fiscal suisse (foyer en Suisse, pas d'activité en France) : non-résident français — taux min 20/30 % + 7,5 % PS
- Quasi-résident à Genève (revenus 90 % suisses mais double attache) : résident fiscal français au sens conventionnel
Genève : impôt à la source
Le canton de Genève applique l'impôt à la source sur les salaires des non-résidents suisses. Le quasi-résident genevois (70-90 % de ses revenus à Genève) peut demander une rectification annuelle (déclaration ordinaire ultérieure). Pour les SCPI françaises, cela n'impacte pas la fiscalité française mais change le calcul du crédit d'impôt suisse.
Vaud et autres cantons : déclaration ordinaire
Les cantons de Vaud, Valais, Neuchâtel (et la plupart des autres) utilisent la déclaration ordinaire pour les résidents. Le résident fiscal suisse dans ces cantons déclare ses revenus SCPI français dans sa déclaration locale et bénéficie de l'exemption avec progressivité (pas d'impôt suisse supplémentaire sur les SCPI françaises mais intégration au taux global).
L'articulation SCPI × 2ᵉ pilier suisse (LPP)
Angle méconnu : beaucoup de frontaliers rentrent un jour en France et rachètent leur LPP (prestation de libre passage). L'articulation avec les revenus SCPI est subtile :
- Le rachat LPP est imposé en Suisse à la source (taux réduit 5-10 %)
- Puis intégré au revenu mondial français avec crédit d'impôt suisse (convention 1966 art. 20)
- Les loyers SCPI français s'ajoutent au revenu mondial, impactant la TMI applicable
- Stratégie : étaler le rachat LPP sur 2-3 ans et lisser les SCPI pour maintenir une TMI basse
Passons aux plus-values, souvent le moment fiscal le plus délicat pour un non-résident.
9. Plus-values : art. 244 bis A et représentant fiscal
Les parts de SCPI étant assimilées à de l'immobilier indirect, leur cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 244 bis A CGI), avec des règles spécifiques aux non-résidents.
| Élément | Taux/Montant | Base légale |
|---|---|---|
| IR plus-value | 19 % (taux unique, pas de barème) | Art. 244 bis A I |
| PS si UE/EEE/Suisse/UK | 7,5 % (solidarité seul) | De Ruyter |
| PS si pays tiers | 17,2 % | Jahin |
| Surtaxe progressive | 2 à 6 % si PV > 50 000 € | Art. 1609 nonies G CGI |
| Abattement IR durée | 6 %/an dès 6ᵉ année, exo à 22 ans | Art. 150 VC CGI |
| Abattement PS durée | 1,65 %/an dès 6ᵉ, exo à 30 ans | Art. 150 VC CGI |
| Représentant fiscal accrédité | Obligatoire si prix > 150 000 € + cédant hors UE/EEE | Art. 244 bis A IV CGI |
Concrètement, un résident suisse qui cède pour 200 000 € des parts SCPI acquises 120 000 € paie : 19 % × 80 000 € = 15 200 € d'IR + 7,5 % × 80 000 € = 6 000 € de PS, soit 21 200 € au total. Si détenue 15 ans, l'abattement IR de 6 %/an × 10 ans = 60 % réduit la PV imposable IR à 32 000 €, soit 6 080 € d'IR seulement.
Représentant fiscal accrédité : le surcoût obligatoire hors UE
Si vous êtes résident hors UE/EEE et que le prix de cession dépasse 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité (art. 244 bis A IV CGI) est obligatoire. Ce représentant (société spécialisée : Tevea International, Accréditée.fr, SARF) se porte garant du paiement de la plus-value française. Coût : 0,5 à 1 % du prix de cession. L'acte notarié est bloqué sans cette désignation. Les non-résidents UE/EEE en sont dispensés depuis 2015. Important post-Brexit : les résidents britanniques sont désormais soumis à cette obligation (le Royaume-Uni n'est plus membre de l'UE ni de l'EEE depuis le 1er janvier 2021).
Au-delà de la cession du vivant, la transmission en cas de décès mérite une attention particulière.
10. Succession SCPI et règlement UE 650/2012
La transmission de parts SCPI par un non-résident décédé mobilise deux couches de droit : d'abord le règlement UE 650/2012 du 4 juillet 2012 pour la loi applicable (procédure civile), ensuite les conventions fiscales successorales bilatérales (droits de mutation).
Loi applicable : règlement 650/2012
Depuis le 17 août 2015, le règlement UE 650/2012 unifie les règles de désignation de la loi applicable à la succession dans l'Union européenne (hors Danemark, Irlande). Par défaut, la loi du pays de la dernière résidence habituelle du défunt s'applique à l'ensemble de sa succession (principe d'unité).
Le défunt peut toutefois choisir la loi de sa nationalité par testament (professio juris). Outil précieux pour un Français résidant au Portugal qui veut conserver le droit français (respect de la réserve héréditaire). Le certificat successoral européen permet de faire valoir ses droits dans toute l'UE.
Fiscalité : conventions successorales et 750 ter CGI
En matière fiscale, l'article 750 ter CGI soumet les biens immobiliers français aux droits de mutation à titre gratuit français, quel que soit le domicile du défunt. Les parts de SCPI françaises étant assimilées à un bien immobilier français, les droits s'appliquent selon le barème classique : 5 à 45 % en ligne directe, après abattement de 100 000 € par enfant.
Quelques conventions successorales spécifiques atténuent ce principe : USA (1978), Royaume-Uni (1963), Allemagne (2006), Italie (1990), Espagne (1963), Belgique (1959). La convention France-Émirats 1989 couvre les successions (art. 24) mais attribue les biens immobiliers à l'État de situation — donc droits français pleins sur les SCPI françaises. Certains pays n'ont aucune convention successorale : Portugal, Luxembourg, Suisse (convention successorale dénoncée le 17/06/2014, sans effet depuis le 01/01/2015). Dans ces cas, droits français pleins sur les biens immobiliers situés en France.
Stratégie Hagnéré : donation démembrée avant expatriation
Pour anticiper la transmission, nous recommandons souvent un démembrement des parts SCPI avant le départ à l'étranger : le donateur conserve l'usufruit (et perçoit les loyers), donne la nue-propriété aux enfants avec abattement 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans) et barème 669 CGI (décote selon l'âge du donateur). Au décès, reconstitution gratuite de la pleine propriété (art. 1133 CGI). Économie d'impôt massive.
Autre impôt à surveiller : l'IFI.
11. IFI du non-résident : la règle méconnue des biens français
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe aussi les non-résidents, mais selon une règle territoriale favorable : l'assiette est limitée aux biens et droits immobiliers situés en France (art. 964 CGI). Les biens étrangers du non-résident échappent à l'IFI français.
SCPI européennes (non-résident)
Exonérées d'IFI pour leur quote-part d'actifs situés hors de France (quasi 100 %). Seule la fraction française résiduelle entre dans l'assiette IFI du non-résident.
SCPI françaises (non-résident)
Taxables à 100 % dans l'assiette IFI si le patrimoine immobilier français net dépasse 1 300 000 €. Barème identique à celui du résident (0,5 % à 1,5 %).
Concrètement, un expatrié avec 1 500 000 € de SCPI françaises paie l'IFI : (1,5 M − 800 000) × 0,5 % = 3 500 € par an. Avec 1 500 000 € de SCPI européennes en direct, l'IFI tombe quasiment à zéro pour la fraction étrangère (90 à 100 % des actifs hors France).
Dettes déductibles : attention aux règles non-résidents
Les dettes sont déductibles uniquement pour leur fraction directement afférente aux biens imposables français. Un crédit hypothécaire souscrit pour acquérir des SCPI françaises est déductible à 100 %. Un crédit affecté à un bien immobilier au Portugal (hors assiette IFI pour le non-résident) n'est pas déductible.
Pour les investisseurs qui veulent financer leur stratégie SCPI à crédit, voyons les particularités du financement depuis l'étranger.
12. SCPI à crédit depuis l'étranger : quelles banques ?
Financer l'achat de parts SCPI à crédit quand on réside à l'étranger est possible mais complexe. Les banques françaises sont prudentes ; certains pays sont exclus d'office.
| Banque | Cible expatriés | Apport minimum | Devises acceptées |
|---|---|---|---|
| Banque Transatlantique | Haut de gamme (100 k€+ patrimoine) | 30-40 % | EUR, USD, GBP, CHF |
| BNP Paribas Banque Privée | Expatriés 500 k€+ patrimoine | 30-50 % | EUR, multi-devises |
| HSBC Expat | Cadres UK / Asie | 40 % | EUR, GBP, USD, HKD |
| Société Générale Expats | Standard expatriés | 30 % | EUR principalement |
| Milleis / LCL Banque Privée | Sur sélection | 40 % | EUR |
Concrètement, l'apport demandé est significativement plus élevé qu'en résidence française (30-50 % contre 10-20 %). Les banques exigent un compte français actif, des justificatifs de revenus stables en devise convertible, et parfois un dépôt de garantie supplémentaire.
Pays d'exclusion FATCA / blacklist
Les US Persons sont exclus par principe (FATCA). Les résidents de pays listés ETNC par la France (Panama, Bahamas, etc.) ou soumis à sanctions (Russie, Iran) sont refusés. Les pays sans convention fiscale (ou avec convention limitée) voient souvent leur dossier refusé pour des raisons de KYC renforcé.
Avantage fiscal majeur : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers français (art. 31 CGI), même pour un non-résident. Le crédit reste un levier puissant pour optimiser le rendement.
13. SCPI en assurance-vie luxembourgeoise pour expatrié
Pour les patrimoines importants (ticket minimum 250 000 €), l'assurance-vie luxembourgeoise (AVL) offre une portabilité internationale unique. Le contrat vous suit à l'étranger et à votre retour en France sans changement de structure juridique.
L'AVL bénéficie du triangle de sécurité luxembourgeois (cantonnement des actifs hors bilan de l'assureur, super-privilège de l'épargnant), multi-devises (USD, GBP, CHF), et accès aux FAS (Fonds d'Assurance Spécialisé) pour loger des titres spécifiques.
SCPI européennes en AVL : attention à la perte d'avantage fiscal
Loger une SCPI européenne dans un contrat AVL fait perdre l'avantage d'exonération fiscale française : les revenus sont capitalisés dans l'enveloppe assurance-vie, puis imposés au rachat selon le régime AV français (PFU ou barème, abattement 8 ans 4 600 / 9 200 €). Pour maximiser l'avantage SCPI européenne, préférer la détention directe.
Concrètement, l'AVL est intéressante pour loger des SCPI françaises (transmission optimisée, abattement 152 500 € par bénéficiaire au titre de l'art. 990 I CGI), mais pas pour des SCPI européennes que l'expatrié peut détenir en direct avec une fiscalité bien plus favorable.
14. US Persons : pourquoi le problème PFIC ?
Les US Persons — citoyens américains, green card holders, résidents fiscaux américains — sont exclus de la plupart des SCPI françaises. Deux raisons cumulatives et indépendantes.
La contrainte FATCA (côté français)
Depuis 2014, la loi américaine FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) oblige les établissements financiers étrangers à identifier et reporter à l'IRS américain les comptes détenus par des US Persons. Les sanctions en cas de non-conformité peuvent atteindre 30 % de retenue à la source sur les flux américains de l'établissement. La plupart des sociétés de gestion françaises (Primonial, Amundi, La Française, Perial) refusent tout simplement les US Persons pour éviter ces complications.
La qualification PFIC (côté américain)
L'IRS classe les SCPI en PFIC (Passive Foreign Investment Company) : un véhicule étranger dont 75 %+ des revenus sont passifs. La conséquence fiscale est punitive pour un US Person :
- Taux marginal maximum applicable aux distributions (même si gains faibles)
- Intérêts de retard sur les gains réputés chaque année
- Déclaration annuelle Form 8621 complexe (chaque SCPI = un formulaire)
Alternatives pour US Persons
- REIT américains cotés (Realty Income, Simon Property, etc.) — pas de problème PFIC car domestiques
- Viager occupé en France : transmission immobilière directe hors enveloppe SCPI
- Nue-propriété en direct (pas d'enveloppe collective)
- Holding française pour détenir indirectement — structurée avec un avocat fiscaliste franco-américain
Pour un Français envisageant d'obtenir la nationalité américaine ou une green card, liquider son portefeuille SCPI avant est généralement recommandé.
15. Préparer le retour en France : lien avec le régime 155 B
Beaucoup d'expatriés reviennent en France après quelques années. La gestion fiscale des SCPI lors de ce retour est une opportunité majeure, trop souvent manquée faute d'anticipation.
Le régime impatrié (art. 155 B CGI)
Un expatrié revenant en France après au moins 5 années hors de France peut bénéficier du régime impatrié pendant 8 ans (art. 155 B CGI) : prime d'impatriation exonérée et 50 % des revenus passifs étrangers exonérés d'IR — mais attention, l'exonération du II de l'art. 155 B vise uniquement les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts), redevances de propriété intellectuelle et plus-values mobilières. Les revenus de SCPI étant qualifiés de revenus fonciers (art. 14 CGI), ils sont exclus du champ de cette exonération 50 %. Voir notre guide régime impatrié 155 B.
La stratégie 12-18 mois avant retour
Les 5 actions à anticiper
- Construire son portefeuille SCPI européennes pendant l'expatriation pour capitaliser sur l'absence de PS français (conventions fiscales) — l'exonération 50 % du 155 B ne s'applique pas aux revenus fonciers mais protège les dividendes et intérêts étrangers complémentaires
- Conserver les SCPI françaises déjà acquises (durée de détention continue, abattement 22/30 ans sur plus-value intacte)
- Fenêtre IFI 5 ans (art. 964 CGI) : exonération IFI sur biens immobiliers étrangers pendant 5 ans après le retour
- Anticiper les cessions avec gros plus-values latentes (profiter de la fiscalité non-résident, 19 % + 7,5 % PS si UE, avant retour)
- Clôturer les comptes bancaires étrangers inutiles ou déclarer en 3916-bis dès l'installation
Concrètement, un cadre rapatrié de Singapour avec 300 000 € de SCPI européennes ne bénéficie pas de l'exonération 50 % sur les loyers SCPI (revenus fonciers, hors champ). En revanche, il peut conserver l'avantage des conventions fiscales (exonération PS sur fraction étrangère) et combiner son PER, son AV et ses actions étrangères pour bénéficier de l'exonération 50 % sur les dividendes et intérêts étrangers pendant 8 ans. La fenêtre IFI 5 ans (art. 964 CGI) protège quant à elle les biens immobiliers étrangers.
Avant de conclure, voyons la partie pratique : comment déclarer tout cela aux impôts français.
16. Déclaration pratique : 2042-NR, 2044, 2047
La déclaration d'un non-résident avec SCPI nécessite trois formulaires principaux. Chacun a sa fonction précise.
| Formulaire | Rôle | Cases clés |
|---|---|---|
| 2042 NR | Déclaration principale non-résident | 8TM (taux moyen), 8TK (crédit impôt étranger), 8SH/8SI (PS) |
| 2044 | Revenus fonciers SCPI françaises (régime réel) | 210 (loyers), 400 (charges), 450 (intérêts emprunt) |
| 2047 | Revenus étrangers encaissés hors France (SCPI européennes) | Cadre 4 (revenus fonciers), Cadre 6 (intérêts), Cadre 7 (PV) |
| 2042-C | Compléments (options fiscales) | 8TM (taux moyen), 8TI (retenue source) |
| 3916-bis | Comptes bancaires à l'étranger | Obligatoire si compte hors France (amende 1 500 €/compte) |
Concrètement, la procédure type pour un expatrié UE avec SCPI françaises + SCPI européennes :
- Remplir 2044 pour les loyers SCPI françaises
- Remplir 2047 cadre 4 pour les loyers étrangers des SCPI européennes, méthode d'élimination selon convention
- Reporter dans 2042-C : case 8TI pour retenue à la source étrangère, case 8TK pour crédit d'impôt conventionnel
- Si affilié UE/EEE/Suisse : cocher case 8SH (ou 8SI) sur la 2042 pour bénéficier de l'exonération CSG/CRDS (de Ruyter)
- Option taux moyen : cocher case 8TM(uniquement si revenus mondiaux inférieurs à 20/30 %)
- Déclaration en ligne via impots.gouv.fr (délais spécifiques non-résidents, généralement juin N+1)
Concluons par trois cas pratiques chiffrés qui synthétisent tout ce guide.
17. Trois cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Jean-Marc, 48 ans, résident fiscal suisse à Genève
Jean-Marc travaille à Genève depuis 10 ans (résident fiscal suisse, pas frontalier). Marié, 2 enfants. Il veut investir 200 000 € en SCPI pour diversifier. Affilié LAMal suisse (régime UE-assimilé via ALCP).
Allocation Jean-Marc (200 000 €)
- 120 000 € en SCPI européennes (Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live) — rendement moyen 6 %
- 80 000 € en SCPI françaises (Épargne Pierre, Efimmo 1) — rendement 4,91 %
- Revenus annuels : SCPI EU 120 000 × 6 % = 7 200 € ; SCPI FR 80 000 × 4,91 % = 3 928 €
- Fiscalité SCPI EU : fraction étrangère (90 %) exonérée en France. Seule la fraction française (720 €) taxée à 20 % + 7,5 % PS = 198 €
- Fiscalité SCPI FR : 3 928 × (20 % + 7,5 %) = 1 080 €
- Total impôts France : 1 278 € sur 11 128 € de revenus = 11,5 % de pression fiscale (vs 37 % résident français TMI 30 %)
Cas 2 — Isabelle, 38 ans, expatriée à Lisbonne (régime classique)
Isabelle est DRH dans une entreprise tech à Lisbonne depuis 4 ans. Célibataire, pas de revenus français hors SCPI. Elle détient 60 000 € en SCPI françaises acquises avant son départ, rendement 4,91 %. Affiliée à la Sécurité Sociale portugaise.
Calcul Isabelle (SCPI françaises)
- Revenus SCPI : 60 000 × 4,91 % = 2 946 €/an
- IR : 2 946 × 20 % (taux min) = 589 €
- PS : 2 946 × 7,5 % (de Ruyter, UE) = 221 €
- Total IR + PS France : 810 €
- Côté Portugal : exemption avec progressivité (revenus français intégrés au RFR pour le taux portugais mais non-imposés directement)
- Alternative taux moyen : si Isabelle n'a pas d'autres revenus français, son taux moyen mondial peut être calculé sur ses revenus portugais. Souvent neutralise le taux minimum 20 %.
- Stratégie recommandée : ajouter 40 000 € de SCPI européennes (Iroko Zen) pour rendement 6 % quasi exonéré en France
Cas 3 — Pierre, 55 ans, expatrié à Dubaï (pas d'IR local)
Pierre est directeur commercial à Dubaï depuis 6 ans. Marié, 2 enfants adultes restés en France. Pas d'IR local aux Émirats. Il détient 400 000 € en SCPI françaises acquises avant son départ et réfléchit à basculer vers des SCPI européennes.
Calcul Pierre (SCPI françaises, Jahin)
- Revenus SCPI : 400 000 × 4,91 % = 19 640 €/an
- IR : 19 640 × 20 % (taux min) = 3 928 €
- PS : 19 640 × 17,2 % (Jahin, pays tiers) = 3 378 €
- Total IR + PS France : 7 306 €/an (37,2 %)
- Option taux moyen : ses revenus mondiaux = salaires Dubaï (pas d'IR local) + SCPI France. Si déclarés globalement, son taux moyen reste 20 % minimum (salaires intégrés au barème). Pas de bénéfice du taux moyen ici.
- Basculement recommandé : vendre progressivement SCPI françaises (abattement 22 ans) et racheter SCPI européennes → fraction étrangère (90 %) exonérée des 17,2 % PS → économie directe 3 000 €/an
- IFI : patrimoine SCPI 400 000 € + autres biens français ; sous le seuil 1,3 M€ → pas d'IFI
- Succession : la convention France-EAU 1989 (art. 24) attribue l'imposition des immeubles à l'État de situation → droits français pleins sur 400 000 € → abattement 2 × 100 000 € enfants + barème 5 à 45 %. Considérer donation démembrée avant décès.
Synthèse des 3 cas : la fiscalité d'un non-résident sur ses SCPI varie de 11 % (résident UE avec SCPI européennes) à 37 % (résident pays tiers avec SCPI françaises), soit un écart de 1 à 3. Le choix du type de SCPI et l'utilisation des conventions bilatérales font toute la différence.
Structurons votre portefeuille SCPI d'expatrié
Nos conseillers Hagnéré Patrimoine analysent votre résidence fiscale, votre affiliation sociale et vos objectifs pour construire un portefeuille SCPI optimisé pays par pays.
En résumé : 7 règles d'or pour le non-résident SCPI
Les 7 règles d'or Hagnéré Patrimoine
- Confirmer votre statut : non-résident fiscal ≠ frontalier (art. 4 B CGI)
- Privilégier les SCPI européennes pour les résidents pays tiers (évite les 17,2 % de PS)
- Activer la jurisprudence de Ruyter pour les affiliés UE/EEE/Suisse (7,5 % au lieu de 17,2 % PS)
- Tester le taux moyen mondial (case 8TM) pour les petits revenus expatriés
- Anticiper la cession : représentant fiscal accrédité obligatoire si prix supérieur à 150 000 € et cédant hors UE/EEE
- Structurer la succession : démembrement avant expatriation + certificat successoral européen (règlement 650/2012)
- Préparer le retour en France 12-18 mois avant pour bénéficier du régime impatrié 155 B et de la fenêtre IFI 5 ans
Les performances passées ne garantissent pas l'avenir, et la fiscalité internationale évolue. Ce guide reflète l'état du droit au 20 avril 2026. Pour une stratégie personnalisée selon votre pays de résidence, consultez un conseiller en gestion de patrimoine enregistré ORIAS spécialisé expatriation.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré accompagne expatriés français et frontaliers suisses dans leur stratégie patrimoniale immobilière indirecte. Spécialiste des SCPI européennes (Corum, Iroko, Remake, Pierval Santé, Eurovalys) optimisées selon la convention bilatérale du pays de résidence (Suisse, Belgique, Luxembourg, Portugal, Émirats, UK, USA). Coordonne IFI et succession internationale (règlement UE 650/2012), prépare le retour en France sous régime impatrié 155 B CGI.
Sources officielles
- Code général des impôts, article 4 B (domicile fiscal, modif LF 2025)
- Code général des impôts, article 164 B (revenus de source française)
- Code général des impôts, article 197 A (taux minimum 20 / 30 %, taux moyen)
- Code général des impôts, article 244 bis A (plus-values immobilières NR + représentant fiscal)
- Code général des impôts, article 964 (IFI non-résidents)
- Code général des impôts, article 750 ter (successions)
- BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-10 (taux minimum)
- BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-10 et 30-20 (plus-values NR et représentant)
- CJUE, 26 février 2015, C-623/13 de Ruyter (exonération CSG/CRDS UE/EEE/Suisse)
- CJUE, 18 janvier 2018, C-45/17 Jahin (limite pays tiers)
- Règlement UE 650/2012 du 4 juillet 2012 (successions internationales)
- Conventions fiscales : France-Suisse 1966, France-Belgique 2021, France-Luxembourg 2018, France-Portugal 1971, France-Émirats 1989, France-UK 2008, France-USA 1994
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026, PS fonciers maintenus 17,2 %)
- ASPIM — taux de distribution SCPI 2025 : 4,91 %
Disclaimer. Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil en gestion de patrimoine, ni une recommandation personnalisée. La fiscalité internationale est complexe et dépend étroitement de votre pays de résidence, de votre affiliation sociale et de votre situation familiale. Pour une analyse adaptée, consultez un conseiller en gestion de patrimoine enregistré ORIAS spécialisé dans l'expatriation.