Quelle différence entre PVH et viager occupé ?

Avec le PVH, vous restez 100 % propriétaire du bien (art. L. 315-11 C. conso. : aucune restriction sur vos actes de propriétaire). Il s'agit d'un crédit hypothécaire : vos héritiers hériteront du bien (sauf s'ils abandonnent art. L. 315-20 C. conso.). Avec le viager occupé, vous VENDEZ le bien à un acheteur (débirentier) contre un bouquet plus une rente viagère, tout en conservant un droit d'usage et d'habitation : vos héritiers n'hériteront pas du bien. Le PVH conserve la propriété, le viager la cède.

Quelle LTV est possible selon mon âge ?

La LTV (loan-to-value) du PVH est progressive selon l'âge : environ 15 à 18 % de la valeur du bien à 60 ans, 20 à 25 % à 65 ans, 25 à 32 % à 70 ans, 32 à 40 % à 75-80 ans, jusqu'à 42 à 50 % au-delà de 85 ans. Cette progression reflète l'espérance de vie statistique et la durée de capitalisation anticipée des intérêts. Il n'existe pas de taux LTV fixe : chaque banque applique sa grille propre en fonction de l'âge, du bien et de la situation familiale.

Comment sont fixés le taux et le TAEG d'un PVH ?

Le taux dépend de l'établissement prêteur, de votre âge et de la qualité du bien : il vous est communiqué par l'établissement, avec le TAEG (qui intègre frais de dossier, expertise et notaire), dans l'offre de prêt. Il est en général sensiblement plus élevé que celui d'un crédit hypothécaire classique amortissable : c'est le coût de l'absence totale de mensualité et de l'engagement de la banque sur une durée viagère indéterminée.

Comment fonctionne la capitalisation des intérêts ?

Puisqu'aucune mensualité n'est versée, les intérêts annuels s'ajoutent au capital emprunté et produisent eux-mêmes des intérêts l'année suivante (intérêts composés). Ordre de grandeur, sur des taux supposés (hypothèses de calcul, pas une offre) : à 6 %, le capital double en environ 12 ans ; à 7,5 %, il double en 9 à 10 ans. Exemple : 100 000 EUR empruntés à un taux supposé de 6,50 % deviennent environ 188 000 EUR de dette après 10 ans, 353 000 EUR après 20 ans. D'où l'intérêt d'un stress test systématique avant signature.

La dette peut-elle dépasser la valeur du bien ?

Non : l'art. L. 315-15 du Code de la consommation plafonne strictement la dette à la valeur du bien au jour du remboursement (décès, vente, remboursement anticipé). Même si les intérêts capitalisés font théoriquement exploser la dette au-delà de la valeur d'expertise, vos héritiers ne devront jamais plus que la valeur du bien. C'est le cœur de la protection patrimoniale du PVH : votre patrimoine personnel et celui de vos héritiers restent à l'abri.

Quels sont les droits de mes héritiers ?

L'art. L. 315-20 du Code de la consommation offre aux héritiers un droit de choix au décès : (1) accepter la dette et conserver le bien, en remboursant la banque (via une revente ou leurs fonds propres), OU (2) abandonner le bien à la banque, ce qui éteint la dette sans qu'ils n'aient rien à débourser. L'abandon est sans recours de la banque sur le reste du patrimoine successoral ou sur les héritiers personnellement. La dette est par ailleurs déductible de l'actif successoral (art. 768 CGI).

Puis-je rembourser par anticipation ?

Oui, l'art. L. 315-16 du Code de la consommation garantit le droit au remboursement anticipé du vivant de l'emprunteur, total ou partiel. L'art. L. 315-17 plafonne les indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour protéger l'emprunteur. Situations typiques : vente du bien en cours de vie (avec mainlevée de l'hypothèque), rentrée de trésorerie (héritage, cession d'entreprise), choix de basculer vers un crédit hypothécaire classique moins coûteux.

Quelles alternatives étudier en priorité ?

Avant tout PVH, quatre alternatives doivent être examinées : (1) le CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE CLASSIQUE amortissable (sans capitalisation des intérêts) si vos revenus le permettent, (2) le VIAGER OCCUPÉ si vous acceptez de vendre (bouquet + rente, pas de dette), (3) la VENTE EN NUE-PROPRIÉTÉ (capital immédiat, droit d'usage conservé), (4) l'OBO FAMILIAL (vente à une SCI familiale financée par crédit) en combinaison avec une donation.

Quel est le délai d'obtention des fonds ?

Environ 8 à 10 semaines de bout en bout. Étapes typiques : diagnostic patrimonial (J+0 à J+7), expertise immobilière indépendante (J+7 à J+21), étude du financement par BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires (J+14 à J+28), émission de l'offre avec délai de réflexion incompressible 10 jours art. L. 315-8 C. conso. (J+28 à J+38), signature notariée + inscription de l'hypothèque (J+38 à J+52), déblocage des fonds (J+52 à J+59). L'offre reste maintenue 30 jours minimum.

Dois-je informer mes héritiers avant de signer ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est vivement recommandé. Le PVH est un acte qui impacte directement l'actif successoral de vos enfants : la dette capitalisée viendra en déduction du bien transmis (art. 768 CGI). Une réunion de concertation avec les héritiers, pour expliquer le mécanisme, leurs droits (art. L. 315-20 C. conso.) et les alternatives envisagées, évite les conflits familiaux au décès et permet d'arbitrer collectivement.

Que fait Hagnéré Patrimoine pour un prêt viager hypothécaire ?

Hagnéré Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, inscrit à l'ORIAS comme conseiller en investissements financiers (conseil non indépendant : le cabinet perçoit des commissions) et comme COBSP. Pour le crédit lui-même, le cabinet ne recherche pas de financement, ne négocie pas et ne vous recommande aucun contrat de crédit : pour faire étudier votre besoin de financement, il transmet, avec votre accord, vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires. Le marché français du PVH est concentré (environ 3 prêteurs actifs). Les informations de cette page (LTV, capitalisation, droits des héritiers, alternatives) sont générales et ne constituent pas un conseil en crédit.

Prêt viager hypothécaire · Seniors 60+ ans · Sans mensualité

Prêt viager hypothécaire 2026 : transformez votre patrimoine immobilier en capital sans mensualité

Régime dédié art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso. Jusqu'à 15 à 50 % de la valeur de votre bien selon votre âge — aucune mensualité à votre charge, remboursement à la succession ou à la vente. Protection fondamentale : la dette ne peut JAMAIS dépasser la valeur du bien (art. L. 315-15). Cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, COBSP catégorie courtier (art. R. 519-4 I 1° CMF) ORIAS 23002291, avec BankKeys, société de courtage partenaire (spécialiste financement senior).

Les engagements Hagnéré Patrimoine

Aucune mensualité de votre vivant (intérêts capitalisés, art. L. 315-1 C. conso.)
LTV progressive selon âge (18 % à 65 ans → 42 % à 85 ans)
Dette plafonnée à la valeur du bien (art. L. 315-15) — héritiers jamais exposés au-delà
Occupation préservée, acte notarié protecteur (délai de réflexion 10 jours, art. L. 315-8)

ORIAS n° 23002291 Trustpilot 4,6/5BankKeys, courtier partenaire100 % gratuitPreuves vérifiables

Étudier mon dossier PVH

Analyse neutre vs alternatives (viager, nue-propriété, hypothécaire classique)

Régime dédié art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso. (chapitre V). Capitalisation des intérêts : le capital initial double en environ 12 ans à un taux supposé de 6 % (hypothèse de calcul). Alternatives à étudier en priorité : vente en viager occupé, nue-propriété, crédit hypothécaire classique, OBO familial. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. (Remboursement par succession ou vente.) La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien (art. L. 315-15).

hagnere-patrimoine.fr/pret-viager-hypothecaire

Avant — senior 72 ans asset-rich cash-poor

Résidence principale800 000 €

Pension de retraite2 300 €/mois

Épargne disponible12 000 €

LTV cible 72 ans (22,5 %)180 000 €

Hypothèque conventionnelle

Après — Prêt viager hypothécaire

Zéro mensualité — occupation conservéeIntérêts capitalisés

180 000 € débloqués

Exemple illustratif non contractuel — art. L. 315-15 : dette plafonnée valeur du bien

Héritiers

Art. L. 315-20

Le prêt viager hypothécaire en 2026 : données de marché

~9,2 M

Propriétaires français 65 ans et +

INSEE 2025, classe d'âge 65+ — cœur de cible du PVH (seniors asset-rich cash-poor)

8,5 %

Taux de pauvreté senior 65+

INSEE, seuil de pauvreté monétaire — retraites insuffisantes vs coût dépendance

~290 000 €

Patrimoine immobilier médian seniors 65+

Banque de France, Enquête Patrimoine 2024 — base éligible au gage hypothécaire

~3 acteurs

Acteurs actifs PVH France 2026

My Money Bank leader — marché PVH très concentré, risque d'offre limité

Le prêt viager hypothécaire (PVH), encadré par les art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso. (ord. n° 2006-346 du 23 mars 2006), est un prêt adossé à une hypothèque conventionnelle sur un bien immobilier dont l'emprunteur conserve la pleine propriété et l'occupation. Réservé aux seniors 60 ans et plus (marché 65+), il ne donne lieu à aucune mensualité de votre vivant : les intérêts sont capitalisés et la dette est remboursée à la succession, à la vente anticipée ou sur remboursement anticipé volontaire (art. L. 315-16). Sources : INSEE, Banque de France (Enquête Patrimoine), ACPR.

Les fondamentaux

Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ? Régime dédié art. L. 315-1 C. conso.

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un prêt en numéraire consenti par un établissement de crédit à une personne physique propriétaire, garanti par une hypothèque conventionnelle (art. 2393 C. civ.) sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation dont l'emprunteur conserve la pleine propriété et l'occupation. Pendant la vie de l'emprunteur, aucune mensualité n'est due : les intérêts sont capitalisés. La dette est remboursée au décès par les héritiers (succession), lors d'une vente anticipée du bien ou sur remboursement anticipé volontaire.

Précision juridique sur l'âge : l'art. L. 315-1 C. conso. ne fixe aucun âge minimum légal — il vise toute personne physique propriétaire d'un bien à usage exclusif d'habitation. Les seuils « 60 ans minimum » ou « 65 ans et plus » fréquemment cités relèvent des politiques commerciales des établissements prêteurs (le PVH n'est en pratique économiquement intéressant qu'à partir d'un certain âge car le capital prêté dépend de l'espérance de vie résiduelle), et non d'une obligation légale.

Différence fondamentale vs viager : le viager est une vente immobilière définitive avec rente et/ou bouquet ; le PVH est un crédit, vous restez propriétaire et les héritiers conservent la faculté de récupérer le bien en soldant la dette (art. L. 315-20 C. conso.). Régime autonome du chapitre V du C. conso. (art. L. 315-1 à L. 315-20, créé par ord. n° 2006-346 du 23 mars 2006). Quatre garde-fous essentiels :

Art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso. (chapitre V dédié, ord. 2006-346 du 23/03/2006) — régime protecteur autonome
Art. L. 315-8 : délai de réflexion incompressible de 10 jours + offre maintenue 30 jours ; art. L. 315-10 mention obligatoire sur l'offre ; art. L. 315-11 : l'emprunteur conserve juridiquement la liberté de modifier ou de charger le bien — toutefois, en pratique, l'hypothèque inscrite étant une charge réelle sur le bien (art. 2393 C. civ., droit de suite et droit de préférence), une revente, une donation ou une nouvelle inscription hypothécaire nécessite l'accord du créancier (négociation de mainlevée, remboursement anticipé partiel ou solde de la dette)
Art. L. 315-15 : dette plafonnée à la valeur du bien au jour du dénouement — les héritiers ne sont jamais redevables au-delà
Art. L. 315-20 : option des héritiers (accepter la dette et conserver le bien OU abandonner le bien à la banque) ; art. L. 315-16 : remboursement anticipé possible à tout moment (IRA plafonnées par l'art. L. 315-17)

PVH vs alternatives — tableau comparatif

Nature, occupation, flux mensuels, taux et conséquence successorale

Critère	Prêt viager hypothécaire	Crédit hypo. classique	Viager occupé	Nue-propriété
Nature juridique	Crédit art. L. 315 C. conso.	Crédit art. L. 313 C. conso.	VENTE définitive	VENTE partielle
Occupation	Conservée (art. L. 315-11)	Conservée	Conservée (DUH)	Usufruit conservé
Flux mensuel	Aucune mensualité	Mensualités IR + capital	Rente mensuelle perçue	Bouquet unique (cash)
Taux / décote	Taux plus élevé, intérêts capitalisés	Taux plus bas, sans capitalisation	Décote viagère DUH	Décote 25 à 35 %
Devenir du bien	Récupération possible (art. L. 315-20), dette plafond valeur (L. 315-15)	Bien conservé	Bien perdu au décès	NP hérite pleine propriété

Quand le PVH est-il pertinent ?

Seniors asset-rich et cash-poor : patrimoine immobilier conséquent, retraites insuffisantes
Sans descendants ou descendants consentants et informés (article L. 315-20)
Besoin de complément de revenus (soins, dépendance, adaptation logement, donation immédiate)
Espérance de vie courte à moyenne : la capitalisation des intérêts reste maîtrisée

Quand NE PAS choisir le PVH

Revenus suffisants pour rembourser des mensualités → crédit hypothécaire classique (taux inférieur, pas de capitalisation)
Descendants opposés à la capitalisation des intérêts → privilégier viager occupé ou nue-propriété (vente plus nette)
Espérance de vie longue et bien haut de gamme : la capitalisation des intérêts érode rapidement le capital héritier
Besoin de transmettre le bien en nature aux héritiers en le conservant intact dans le patrimoine familial

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Pas de simulateur en ligne : la structure d'un PVH dépend de votre âge, de votre bien, de vos héritiers et de la banque retenue. Étude confidentielle sous 48 à 72 h, avec analyse préalable des alternatives moins coûteuses (viager occupé, nue-propriété, hypothécaire classique).

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Nos conseillers COBSP analysent votre bien, calculent la LTV accessible selon votre âge (de 15 à 18 % à 60 ans jusqu'à 42 à 50 % au-delà de 85 ans), projettent la dette capitalisée à 10, 15 et 20 ans, et comparent neutralement avec viager occupé, nue-propriété et hypothécaire classique.

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Étude PVH

Étude indicative non contractuelle. Le PVH est un crédit à intérêts capitalisés — la dette peut dépasser substantiellement le capital emprunté dans le temps. L'art. L. 315-15 C. conso. plafonne la dette à la valeur de l'immeuble appréciée à l'échéance du terme ; au décès, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur du bien estimée au jour de l'ouverture de la succession (art. L. 315-20). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. (Remboursement exigible au décès ou à la vente du bien, art. L. 315-1 ; remboursement anticipé possible à tout moment, art. L. 315-16, avec une indemnité plafonnée par décret, art. L. 315-17.)

Vous hésitez entre PVH, viager occupé, nue-propriété ou hypothécaire classique ? Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial gratuit

Le processus complet

Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire en 6 étapes

Du diagnostic patrimonial au déblocage des fonds, comptez environ 8 à 10 semaines (délai de réflexion 10 jours art. L. 315-8 inclus), puis aucun flux mensuel jusqu'au dénouement (succession, vente anticipée ou remboursement anticipé volontaire, art. L. 315-16).

Diagnostic patrimonial

J+0 à J+7

Analyse du bien (valeur, occupation, RP/RS), de l'âge de l'emprunteur, de la situation des héritiers et des alternatives étudiées (viager occupé, nue-propriété, crédit hypothécaire classique, OBO familial). LTV cible selon âge.

Expertise immobilière

J+7 à J+21

Un expert immobilier agréé par la banque valide la valeur vénale du bien (fourchette 500 à 1 500 € d'honoraires). Base de calcul de la LTV et de l'article L. 315-15 (plafond dette).

Étude de la demande par BankKeys

J+14 à J+28

Avec votre accord, Hagnéré Patrimoine (COBSP, ORIAS 23002291) transmet vos coordonnées à BankKeys (FBS Consulting), courtier en crédit, qui étudie votre demande auprès des établissements actifs sur le PVH avec lesquels il travaille. Le cabinet ne recherche ni ne négocie aucun crédit.

Offre de prêt + délai de réflexion 10 jours (art. L. 315-8)

J+28 à J+38

Offre maintenue 30 jours avec mention obligatoire L. 315-10 C. conso. Délai de réflexion incompressible de 10 jours avant acceptation — protection emprunteur renforcée vs crédit immo standard.

Signature notariée + inscription hypothèque

J+38 à J+52

Acte authentique devant notaire, hypothèque conventionnelle (art. 2393 C. civ.), mention obligatoire art. L. 315-10, publication au Service de la publicité foncière (SPF). Pas de restriction des actes du propriétaire (art. L. 315-11).

Déblocage des fonds

J+52 à J+59

Virement sur le compte de l'emprunteur. Démarrage de la capitalisation des intérêts jusqu'au décès, à la vente anticipée ou au remboursement anticipé volontaire (art. L. 315-16, IRA plafonnées art. L. 315-17).

Capitalisation des intérêts : l'effet boule de neige à maîtriser

Protection absolue des héritiers par l'article L. 315-15 C. conso.

Avec un taux supposé de 6 % (hypothèse de calcul, pas une offre), le capital initial double en environ 12 ans (capitalisation annuelle). Exemple chiffré : 180 000 € empruntés à 65 ans, si décès à 82 ans (17 ans de capitalisation à ce taux supposé), dette ≈ 485 000 €. Art. L. 315-15 C. conso. : si la dette dépasse la valeur du bien au moment de la succession ou de la vente, les héritiers ne sont jamais redevables au-delà de cette valeur. Le risque est donc supporté par la banque (pas par la famille), ce qui explique un taux supérieur au crédit hypothécaire classique. Art. L. 315-20 : les héritiers conservent l'option d'accepter la dette pour conserver le bien, ou d'abandonner le bien à la banque.

Quotité selon l'âge

LTV du prêt viager hypothécaire selon l'âge, et ce qui fait varier le taux

Le prêt viager hypothécaire (art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso., ord. 2006-346 du 23/03/2006) affiche une LTV progressive avec l'âge : plus l'emprunteur est âgé, plus la quotité prêtée est élevée, car la capitalisation des intérêts sur la durée de vie restante est mécaniquement plus courte.

Âge de l'emprunteur	LTV indicative
60 ans	15 – 18 %
65 ans	18 – 22 %
70 ans	22 – 28 %
75 ans	28 – 35 %
80 ans	35 – 42 %
85+ ans	42 – 50 %

Quotités indicatives (avril 2026). Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre. Plus l'emprunteur est âgé, plus la LTV est élevée (espérance de vie plus courte = moins de capitalisation des intérêts dans le temps). Les conditions réelles dépendent du profil individuel, du bien et de la localisation. Obtenez une étude personnalisée via notre demande de contact.

Facteurs d'influence LTV / taux

Âge de l'emprunteur (facteur principal)
Valeur et localisation du bien (zone A supérieure à zone C)
Type de bien (résidence principale supérieure à résidence secondaire supérieure à locatif)
Santé / espérance de vie (pour certains acteurs)
Nombre d'emprunteurs (couple supérieur à solo, on retient l'âge le plus jeune)

Illustration de la capitalisation

180 000 € empruntés à 65 ans, avec un taux supposé de 6,5 % capitalisé annuellement (hypothèse de calcul, pas une offre de crédit) :

À 75 ans (10 ans) : dette ≈ 337 k€
À 85 ans (20 ans) : dette ≈ 633 k€
À 90 ans (25 ans) : dette ≈ 869 k€

Si la dette atteint la valeur du bien, l'art. L. 315-15 C. conso. plafonne le remboursement à la valeur du bien : les héritiers ne sont jamais redevables au-delà.

Obtenir mon étude PVH personnalisée

4 alternatives à comparer

Les 4 alternatives à étudier avant ou avec le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire (art. L. 315-1 C. conso.) n'est pas toujours la meilleure solution : selon le profil (revenus, héritiers, horizon, bien), le viager occupé, la vente en nue-propriété ou un crédit hypothécaire classique amortissable peuvent être plus pertinents. Voici la grille de décision.

Régime art. L. 315 C. conso.

Prêt viager hypothécaire classique

Profil type

Senior 60+ asset-rich, cash-poor

Structure

Crédit sans mensualité, intérêts capitalisés, garantie = hypothèque RP/RS/locatif

Durée

À vie — extinction au décès ou vente

Aucune mensualité
Occupation conservée
Héritiers protégés (L. 315-15)
Pas d'assurance emprunteur

Taux plus élevé qu'un crédit amortissable
Capitalisation exponentielle
LTV basse (15-50 %)

Étudier mon PVH

Vente définitive + rente

Vente en viager occupé

Profil type

Senior cédant son bien, veut un revenu garanti à vie

Structure

Vente avec réserve d'usage + bouquet + rente viagère mensuelle

Durée

À vie (la rente s'éteint au décès du crédirentier)

Rente viagère garantie
Pas de dette
Pas de capitalisation

Vente définitive du bien (pas de récupération possible)
Décote viagère 30-50 %
Débirentier unique

Étudier viager

Vente partielle + usufruit conservé

Vente en nue-propriété

Profil type

Senior voulant cash immédiat + usage à vie

Structure

Cession nue-propriété, conservation usufruit viager

Durée

Usufruit à vie ; consolidation pleine propriété au décès

Bouquet immédiat
Usufruit conservé à vie
Pas de capitalisation

Nue-propriété cédée (récupérée par l'acquéreur au décès)
Décote 25-35 %

Étudier nue-propriété

Si revenus suffisants

Crédit hypothécaire classique amortissable

Profil type

Senior avec revenus récurrents suffisants pour mensualités

Structure

Crédit amortissable classique garanti par hypothèque sur le bien

Durée

5 à 20 ans (plafond âge échéance 75-80 ans)

Taux en général plus bas que le PVH
Pas de capitalisation
Bien conservé

Mensualités à payer (exige des revenus)
Plafond âge à l'échéance 75-80 ans
Assurance emprunteur requise

Voir hypothécaire classique

PVH vs Viager vs Nue-propriété vs Hypothécaire classique

PVH : CRÉDIT, bien conservé, dette capitalisée, récupération possible par remboursement anticipé (art. L. 315-16 C. conso.). Les héritiers bénéficient du plafond art. L. 315-15.
Viager occupé : VENTE, décote viagère 30-50 %, bien perdu au décès, rente mensuelle garantie à vie.
Nue-propriété : VENTE PARTIELLE, bouquet cash immédiat + usufruit conservé à vie, le nue-propriétaire hérite du bien à terme (consolidation).
Hypothécaire classique : CRÉDIT amortissable, bien conservé, mensualités à honorer, revenus récurrents requis.

Le choix entre ces 4 solutions doit être intégré à une analyse globale. Notre bilan patrimonial gratuit vous aide à arbitrer en fonction de votre âge, de vos héritiers et de votre flux de revenus.

Transparence totale sur les frais

Combien coûte un prêt viager hypothécaire en 2026 ? Frais et capitalisation

Tous les frais d'un prêt viager hypothécaire, chiffrés en fourchettes indicatives. Spécificités clés : aucune mensualité à payer, pas d'assurance emprunteur obligatoire, mais des frais d'entrée de 4 à 5 % et une capitalisation des intérêts qui peut doubler la dette en ~11-12 ans (avec un taux supposé de 6,5 %, hypothèse de calcul).

Type de frais	Fourchette	Base	Précisions
Expertise immobilière obligatoireObligatoire forfaitaire	500 à 1 500 €	forfaitaire	Expert agréé par la banque — valorise le bien support de l'hypothèque.
Frais de dossier bancaireObligatoire du capital emprunté	1 à 2 %	du capital emprunté	Exemple : 180 k€ empruntés → 1 800 à 3 600 €. Négociables selon banque.
Frais de notaire (acte + inscription hypothèque)Obligatoire du capital emprunté	1,5 à 2 %	du capital emprunté	Taxe de publicité foncière 0,715 % + émoluments proportionnels + débours.
Intérêts capitalisésObligatoire par an (intérêts composés)	Selon l'offre	par an (intérêts composés)	Ajoutés au capital dû chaque année — aucune mensualité à payer.
Mensualité —	0 €	—	Aucune mensualité pendant toute la durée du prêt.
Assurance emprunteur —	0 €	—	Non obligatoire (loi Lemoine non applicable) — la garantie est le bien hypothéqué.
Frais de mainlevée hypothèque du capital remboursé	0,5 à 1 % + ~500 €	du capital remboursé	En cas de remboursement anticipé (art. L. 315-16 C. conso.). IRA plafonnées art. L. 315-17.

Fourchettes indicatives constatées auprès de My Money Bank et des acteurs PVH France (via BankKeys, société de courtage partenaire) au 1^er avril 2026. Un devis chiffré vous est remis avec l'offre de prêt, assortie du délai de réflexion incompressible de 10 jours (art. L. 315-8 C. conso.).

Exemple chiffré : senior 68 ans, bien 400 k€, PVH 80 k€ (LTV 20 %), taux supposé 6,5 % (hypothèse de calcul, pas une offre de crédit)

Frais initiaux : expertise 1 000 € + dossier 1 600 € + notaire 1 400 € = ~4 000 € (soit 5 % du capital, net reçu ~76 000 €)
Si décès à 85 ans (17 ans) : dette ≈ 233 k€ sur bien 400 k€ → héritiers récupèrent 167 k€
Si décès à 90 ans (22 ans) : dette ≈ 320 k€ sur bien 400 k€ → héritiers récupèrent 80 k€
Si décès à 95 ans (27 ans) : dette ≈ 438 k€ → dépasse valeur, héritiers non redevables (art. L. 315-15 C. conso.), le bien revient à la banque

Effets de la capitalisation dans le temps (80 k€, taux supposé de 6,5 %)

An 0	80 k€
An 5	109 k€
An 10	150 k€
An 15	206 k€
An 20	282 k€
An 25	386 k€

Avec ce taux supposé (hypothèse de calcul), la dette double en environ 11-12 ans. Quelle que soit la capitalisation, la dette transmise aux héritiers est plafonnée à la valeur du bien (art. L. 315-15 C. conso.).

Simuler mon cas précis

Cas illustratifs

Cas illustratifs : 5 profils types en prêt viager hypothécaire

Notre cabinet accompagne 4 grands profils en PVH (senior veuf/veuve, couple senior, dépendance, senior sans héritiers) — et refuse le montage quand les alternatives (hypothécaire classique, viager, nue-propriété) sont plus pertinentes. Cinq situations types : prénoms, profils et chiffres sont fictifs et arrondis ; ce ne sont pas des dossiers de clients.

Geneviève D.

Veuve 68 ans, retraite 2 100 €/mois, Paris 14e

PVH RP — travaux adaptation

Situation initiale

RP Paris 14e 650 000 € (libre d'hypothèque)
Retraite 2 100 €/mois
2 enfants majeurs informés et consentants

Solution

Travaux adaptation domicile + qualité de vie
Montant : 130 000 € empruntés · ~126 000 € nets après frais
Structure : PVH à vie · LTV 20 %
Quotité : 130 000 € (LTV 20 %)

Occupation conservée, aucune mensualité. Dette capitalisée plafonnée à la valeur du bien (art. L. 315-15 C. conso.). Héritiers informés via acte notarié.

Geneviève souhaitait rester dans son appartement sans solliciter ses enfants. Le PVH a été choisi après comparaison avec vente en nue-propriété (refus par les enfants). Délai de réflexion 10 jours (art. L. 315-8) respecté.

Henri & Marthe R.

Couple 76/74 ans, 2 retraites 4 600 €/mois, Biarritz (64)

PVH RS — donation petits-enfants

Situation initiale

Résidence secondaire Biarritz 800 000 €
2 retraites 4 600 €/mois
3 petits-enfants bénéficiaires donation

Solution

Donation petits-enfants (études) + rénovation RS
Montant : 240 000 € empruntés · ~232 000 € nets
Structure : PVH à vie · LTV 30 % (âge retenu 74 ans)
Quotité : 240 000 € (LTV 30 %)

Donation 150 000 € répartie sur 3 petits-enfants (abattement 31 865 €/grand-parent/petit-enfant art. 790 B CGI). Rénovation 80 000 €. Héritiers protégés par art. L. 315-15.

Couple sans besoin de liquidité immédiate mais voulant transmettre de leur vivant. Le PVH sur la RS préserve la RP (Bordeaux, libre). Droit des héritiers à lever l'hypothèque au décès rappelé (art. L. 315-20).

Dr Paul Belgrano

Retraité 81 ans, pension 3 100 €/mois, Toulouse (31)

PVH — financement dépendance

Situation initiale

RP Toulouse 480 000 €
Pension 3 100 €/mois
Veuf, 1 fille unique

Solution

Complément revenu pour dépendance (maintien domicile)
Montant : 165 000 € empruntés
Structure : PVH à vie · LTV 34 %
Quotité : 165 000 € (LTV 34 %)

Complément revenu mensuel via placement AV de précaution. RP conservée, option retour domicile préservée (EHPAD évité). Aucune mensualité.

EHPAD visité, coût évalué 3 800 €/mois, pension insuffisante. Vente RP écartée pour conserver option retour domicile. Le PVH finance l'aide à domicile + SSIAD. Fille unique informée.

Yvette L.

Retraitée 72 ans, sans descendant, Lyon 2e (69)

PVH RP — fondation légataire

Situation initiale

RP Lyon 2e 550 000 €
Petits-neveux non intéressés par le bien
Fondation caritative désignée légataire universelle

Solution

Profiter de fin de vie (voyages, soutien associatif)
Montant : 145 000 € empruntés
Structure : PVH à vie · LTV 26 %
Quotité : 145 000 € (LTV 26 %)

Occupation conservée. Au décès, fondation arbitre : rembourser la dette et conserver le bien, OU abandonner le bien à la banque (art. L. 315-20 C. conso.).

Absence de descendant direct, petits-neveux non intéressés par le bien. Fondation informée du dispositif. Le PVH permet à Yvette de profiter de sa fin de vie sans restriction, en laissant à la fondation l'arbitrage final.

Jean-Pierre M. (refus éthique)

Dirigeant retraité 62 ans, RP 1,2 M€, 3 enfants, Bordeaux (33)

Refus PVH — orientation hypothécaire classique

Situation initiale

RP Bordeaux 1 200 000 €
Retraite 5 500 €/mois (revenus confortables)
3 enfants opposés à toute dette viagère sur RP

Solution

Projet : renforcer patrimoine financier (200 k€)
Montant : Redirection vers crédit hypothécaire classique 200 k€ sur 15 ans
Structure : Amortissable 15 ans
Quotité : 200 000 € (LTV 17 %)

PVH écarté (revenus suffisants pour mensualités, capitalisation longue = érosion capital héritier). Hypothécaire classique = coût total inférieur, bien conservé, dette amortie du vivant.

Notre cabinet REFUSE le PVH : revenus disponibles pour mensualités, héritiers opposés, capitalisation sur espérance de vie 20+ ans = coût trop lourd. Orientation vers crédit hypothécaire classique art. L. 313 C. conso. Bien conservé, héritiers satisfaits.

Exemples fictifs et illustratifs. Chiffres arrondis. Ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat. Hagnéré Patrimoine COBSP ORIAS 23002291, en partenariat avec BankKeys, société de courtage (My Money Bank leader PVH 2026).

Point de vue contrarian

10 pièges à éviter sur un prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire (art. L. 315-1 à L. 315-20 C. conso.) est un outil puissant pour les seniors asset-rich / cash-poor, mais il expose à des risques spécifiques : capitalisation exponentielle, incompréhension du régime successoral, frais d'entrée sous-estimés. Voici les pièges à identifier avant signature.

1. Sous-estimer la capitalisation des intérêts

Avec un taux supposé de 6,5 % (hypothèse de calcul, pas une offre), un capital de 80 000 € devient ~233 000 € en 17 ans, ~386 000 € en 25 ans : la dette double en 11-12 ans. Chiffrez systématiquement la dette cible sur l'espérance de vie réaliste (INSEE : ~22-24 ans à 65 ans) et comparez à la valeur projetée du bien.

2. Croire que la dette est transmissible au-delà de la valeur du bien

FAUX. Art. L. 315-15 C. conso. : la dette est plafonnée à la valeur du bien au jour du décès. Les héritiers ne sont jamais redevables au-delà. Si la dette dépasse la valeur du bien, la banque ne peut pas réclamer le différentiel sur le reste du patrimoine successoral.

3. Ignorer le droit des héritiers art. L. 315-20 C. conso.

Au décès, les héritiers ont une option : (1) accepter la dette, rembourser capital + intérêts et conserver le bien ; (2) abandonner le bien à la banque, sans apport complémentaire. L'option doit être exercée dans les délais prévus. Anticipez ce choix avec vos héritiers avant la signature.

4. Oublier le délai de réflexion 10 jours art. L. 315-8

Le délai de réflexion de 10 jours est incompressible après réception de l'offre de prêt. L'offre est maintenue 30 jours. Aucune signature avant expiration des 10 jours. Se méfier des démarcheurs qui pressent la décision : le formalisme protège l'emprunteur senior.

5. Considérer que le PVH est une 'bonne affaire' systématique

S'il existe un flux de revenus suffisant, le crédit hypothécaire classique amortissable (taux en général plus bas, pas de capitalisation, bien conservé) est souvent préférable au PVH (taux plus élevé, capitalisation exponentielle). Le PVH s'impose quand les mensualités sont impossibles à honorer.

6. Engager la RP sans concertation familiale

Même si l'art. L. 315-15 C. conso. protège juridiquement les héritiers, la famille doit être informée avant la signature pour anticiper la succession. Convoquer les héritiers en rendez-vous commun (avec le notaire idéalement) évite 90 % des conflits successoraux post-décès.

7. Accepter la première proposition sans mise en concurrence

Les conditions varient d'un établissement PVH à l'autre selon le profil. Un courtier en crédit peut consulter plusieurs établissements. Exigez au moins 2 propositions chiffrées avant signature, et comparez capital net reçu + TAEG + frais totaux.

8. Confondre PVH et viager occupé

Le PVH (art. L. 315-1 C. conso.) est un CRÉDIT : bien conservé, dette capitalisée, récupération possible par remboursement anticipé (art. L. 315-16). Le viager est une VENTE : bien perdu au décès, rente mensuelle garantie à vie. Deux régimes juridiques et patrimoniaux distincts.

9. Oublier les frais initiaux

Expertise immobilière 500-1 500 € + frais de dossier 1-2 % + frais de notaire (acte + inscription hypothèque) 1,5-2 % = ~4-5 % de frais d'entrée. Sur 180 k€ empruntés, ~8 000 € de frais → cash net reçu ~172 k€. Valider toujours le CASH NET REÇU, pas le capital facial emprunté.

10. Ne pas anticiper la sortie anticipée

Le remboursement anticipé est possible à tout moment (art. L. 315-16 C. conso.) mais les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par l'art. L. 315-17. Si vous envisagez une vente ou un emménagement en EHPAD à moyen terme, chiffrez le coût réel de sortie à horizon 3-5 ans.

Notre engagement : un PVH calibré pour préserver l'équilibre familial

Un PVH mal dimensionné peut éroder l'héritage et créer des tensions successorales. Notre approche Hagnéré Patrimoine : étude comparative systématique (PVH vs viager vs nue-propriété vs hypothécaire classique), concertation avec les héritiers avant signature, respect du délai de réflexion 10 jours (art. L. 315-8), étude du financement par BankKeys (FBS Consulting), courtier en crédit, auprès des établissements avec lesquels il travaille — le cabinet ne recherche ni ne négocie le crédit, rappel du plafond art. L. 315-15 et du droit des héritiers art. L. 315-20. Notre bilan patrimonial gratuit commence par challenger l'opportunité même du PVH : dans 1 dossier sur 4, nous recommandons une autre solution.

Nos engagements

Pourquoi consulter Hagnéré Patrimoine avant un prêt viager hypothécaire ?

Un cabinet de gestion de patrimoine, non détenu par une banque ni par un assureur, qui examine avec vous les alternatives au PVH, projette la capitalisation sur 10 à 25 ans et associe vos héritiers à la réflexion. L'étude du crédit est confiée à BankKeys, société de courtage en crédit.

Inscription ORIAS n° 23002291 et BankKeys

Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), sous le contrôle de l’ACPR. Elle ne recherche ni ne négocie aucun crédit et n’a pas de mandat : elle peut seulement vous orienter vers BankKeys (FBS Consulting, ORIAS 19 003 084), société de courtage en crédit, ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys qui consulte ses banques partenaires.

Examen préalable des alternatives

Avant tout crédit, les solutions moins coûteuses méritent d’être examinées : viager occupé, vente en nue-propriété, crédit hypothécaire classique amortissable, OBO familial, location saisonnière. Cette analyse patrimoniale se fait dans le cadre d’une lettre de mission signée.

Simulation LTV par âge et stress test capitalisation

Chiffrage complet du net reçu après frais, projection de la dette capitalisée à 10, 15, 20 et 25 ans selon le taux retenu, comparatif succession avec/sans PVH. La LTV est progressive : de l'ordre de 15 à 18 % à 60 ans jusqu'à 42 à 50 % au-delà de 85 ans — jamais un pourcentage fixe.

Approche familiale et successorale

Concertation systématique avec les héritiers avant toute signature : explication du mécanisme, de la capitalisation et du droit de choix (art. L. 315-20 C. conso.). Intégration fiscale : dette déduite de l'actif successoral (art. 768 CGI), combinaison possible avec donation en démembrement (art. 790 B CGI).

Les protections légales jusqu’à la signature

L’offre de prêt, émise par la banque prêteuse, porte une mention obligatoire (art. L. 315-10 C. conso.) ; le délai de réflexion de 10 jours est incompressible (art. L. 315-8 C. conso.) ; l’offre reste valable 30 jours ; l’hypothèque est inscrite par le notaire. Le cabinet peut revoir avec vous les conséquences patrimoniales de l’offre, sans la négocier.

Rémunération annoncée par écrit

Le cabinet ne transmet vos coordonnées à BankKeys qu’avec votre accord. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).

PVH + stratégie patrimoniale senior = décision éclairée

Le prêt viager hypothécaire est un crédit à intérêts capitalisés dont la dette peut substantiellement dépasser le capital emprunté. La protection des héritiers (art. L. 315-15 C. conso., dette plafonnée à la valeur du bien ; art. L. 315-20, droit d'accepter ou d'abandonner) ne dispense pas d'un arbitrage rigoureux contre le viager occupé, la nue-propriété, l'hypothécaire classique ou l'OBO familial. Le premier rendez-vous, gratuit et sans recommandation, permet de poser ces questions ; l'analyse elle-même se fait dans le cadre d'une lettre de mission.

Le guide du bilan patrimonial

Foire aux questions

Tout ce qu'il faut savoir sur le prêt viager hypothécaire.

Les 12 questions les plus posées sur le prêt viager hypothécaire (art. L. 315-1 et s. C. conso.).

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Poser ma question

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit réservé aux particuliers, garanti par une hypothèque inscrite sur un bien immobilier dont vous restez pleinement propriétaire. Il est régi par les articles L. 315-1 à L. 315-20 du Code de la consommation, issus de l'ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006. Particularité : aucune mensualité. Le capital et les intérêts capitalisés sont remboursés au décès par la succession, ou plus tôt en cas de vente ou de remboursement anticipé (art. L. 315-16 C. conso.).
Avec le PVH, vous restez 100 % propriétaire du bien (art. L. 315-11 C. conso. : aucune restriction sur vos actes de propriétaire). Il s'agit d'un crédit hypothécaire : vos héritiers hériteront du bien (sauf s'ils abandonnent art. L. 315-20 C. conso.). Avec le viager occupé, vous VENDEZ le bien à un acheteur (débirentier) contre un bouquet plus une rente viagère, tout en conservant un droit d'usage et d'habitation : vos héritiers n'hériteront pas du bien. Le PVH conserve la propriété, le viager la cède.

Non : l'art. L. 315-15 du Code de la consommation plafonne strictement la dette à la valeur du bien au jour du remboursement (décès, vente, remboursement anticipé). Même si les intérêts capitalisés font théoriquement exploser la dette au-delà de la valeur d'expertise, vos héritiers ne devront jamais plus que la valeur du bien. C'est le cœur de la protection patrimoniale du PVH : votre patrimoine personnel et celui de vos héritiers restent à l'abri.
L'art. L. 315-20 du Code de la consommation offre aux héritiers un droit de choix au décès : (1) accepter la dette et conserver le bien, en remboursant la banque (via une revente ou leurs fonds propres), OU (2) abandonner le bien à la banque, ce qui éteint la dette sans qu'ils n'aient rien à débourser. L'abandon est sans recours de la banque sur le reste du patrimoine successoral ou sur les héritiers personnellement. La dette est par ailleurs déductible de l'actif successoral (art. 768 CGI).
Oui, l'art. L. 315-16 du Code de la consommation garantit le droit au remboursement anticipé du vivant de l'emprunteur, total ou partiel. L'art. L. 315-17 plafonne les indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour protéger l'emprunteur. Situations typiques : vente du bien en cours de vie (avec mainlevée de l'hypothèque), rentrée de trésorerie (héritage, cession d'entreprise), choix de basculer vers un crédit hypothécaire classique moins coûteux.
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est vivement recommandé. Le PVH est un acte qui impacte directement l'actif successoral de vos enfants : la dette capitalisée viendra en déduction du bien transmis (art. 768 CGI). Une réunion de concertation avec les héritiers, pour expliquer le mécanisme, leurs droits (art. L. 315-20 C. conso.) et les alternatives envisagées, évite les conflits familiaux au décès et permet d'arbitrer collectivement.

Pour aller plus loin

Ressources et outils Hagnéré Patrimoine

Crédit hypothécaire classique

Alternative amortissable : mensualités capital + intérêts, sans capitalisation.

Guide gestion patrimoine 60+ ans

Arbitrages seniors : PVH, viager, nue-propriété, donation, succession.

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Transmission anticipée, démembrement, abattements, Dutreil familial.

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Viager occupé, vente en nue-propriété : céder ou conserver la propriété ?

Bilan patrimonial senior

Comprendre les étapes d'un bilan patrimonial et ce qu'il permet d'examiner.

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Crédit immobilier, hypothécaire, Lombard, in fine, marchand de biens.

Auteur · Expert métier

Quentin Hagnéré

Fondateur de Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) · auteur des guides

Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 ; il en est associé, sans fonction de direction, et signe les guides du cabinet, dont celui-ci sur le prêt viager hypothécaire. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP). Pour le crédit, il vous oriente vers BankKeys, courtier en crédit, ou lui transmet vos coordonnées avec votre accord ; il ne recherche ni ne négocie de crédit et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

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Publié le

23 avril 2026

Mis à jour le

23 avril 2026

Catégorie

Financement Senior

Temps de lecture

≈ 15 min

Étude confidentielle 48 à 72 h · 100 % gratuit · Sans engagement

Prêt à transformer votre patrimoine immobilier en trésorerie sans mensualité ?

3 façons de démarrer — étude PVH confidentielle, bilan patrimonial senior, ou appel direct. Hagnéré Patrimoine refuse les dossiers où le PVH n'est pas pertinent — analyse neutre des alternatives (viager, nue-propriété, hypothécaire classique).

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Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.) Capitalisation des intérêts pendant toute la durée du prêt. Dette plafonnée à la valeur du bien au décès (art. L. 315-15 C. conso.). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Information précontractuelle — art. R. 519-20 et R. 519-23 CMF

Transparence réglementaire : notre fiche d'information Prêt viager hypothécaire

Voici les informations que le Code monétaire et financier (art. R. 519-20 et s.) nous impose de vous communiquer, en tant qu'intermédiaire inscrit comme courtier en opérations de banque et en services de paiement, avant toute transmission de vos coordonnées. Le prêt viager hypothécaire obéit en outre à un régime spécial (art. L. 315-1 et s. C. conso.).

1. Identité et statut

Dénomination : HAGNERE PATRIMOINE (Hagnéré Patrimoine), SAS au capital de 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504
Siège : 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens
Statut : courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), art. L. 519-1 et s. CMF
N° ORIAS : 23002291
Autorité de contrôle : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), 4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09

2. L'étude des alternatives

Hors crédit, le cabinet peut examiner avec vous les solutions autres que le prêt viager hypothécaire (crédit hypothécaire classique, viager occupé, vente en nue-propriété, donation) et leurs effets sur votre succession, dans le cadre d'une lettre de mission signée.

Le premier rendez-vous est gratuit et ne comporte pas de recommandation personnalisée. Le prix de chaque mission est fixé dans le devis et la lettre de mission, avant tout engagement.

3. Crédit : notre rôle, BankKeys et notre rémunération

Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

4. Réclamations et médiation

Réclamation auprès du cabinet

Vous pouvez nous adresser une réclamation par courriel à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier : Hagnéré Patrimoine, Service réclamations, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens. La réclamation est gratuite. Nous accusons réception dans les dix jours ouvrables à compter de l’envoi de la réclamation écrite, sauf réponse complète dans ce délai. Nous apportons une réponse motivée au plus tard dans les deux mois suivant l’envoi de la première réclamation écrite, sauf délai légal plus court.

Médiation gratuite

Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n’avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur) ; pour un contrat d’assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 (www.mediation-assurance.org) ; pour une opération de banque ou de crédit et pour les autres prestations du cabinet (séance de conseil stratégique, étude patrimoniale sur lettre de mission), ANM Consommation (ANM Conso), 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris (www.anm-conso.com, demande en ligne : www.anm-conso.com/page-saisine.php). Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l’assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l’année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.

Document mis à jour le 30 septembre 2026 · Version 2.0

Voir les mentions légales complètes

Mentions légales et risques — Prêt viager hypothécaire

Transparence et conformité ACPR / AMF / DGCCRF

Cadre juridique du prêt viager hypothécaire

Le PVH est régi par les art. L. 315-1 à L. 315-20 du Code de la consommation (chapitre V du titre I du livre III, issus de l'ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006). Principales garanties : art. L. 315-8 (délai de réflexion de 10 jours incompressible, offre maintenue 30 jours), art. L. 315-10 (mention obligatoire sur l'offre rappelant la nature viagère du prêt et la dette plafonnée), art. L. 315-11 (pas de restriction des actes du propriétaire sur le bien), art. L. 315-17 (remboursement anticipé possible avec indemnités plafonnées), art. L. 315-15 (dette plafonnée à la valeur du bien au décès — cœur de la protection des héritiers), art. L. 315-20 (droit des héritiers : accepter la dette et conserver le bien, ou abandonner le bien à la banque), art. L. 315-16 (remboursement anticipé du vivant de l'emprunteur).

Risques spécifiques PVH

Capitalisation exponentielle des intérêts : à titre d'illustration (taux supposés, hypothèses de calcul), le capital double en environ 12 ans à 6 % et en 9 à 10 ans à 7,5 %. Plus la durée de détention est longue, plus la dette progresse.
Perte possible du bien à la succession : si la dette capitalisée dépasse la valeur du bien, les héritiers peuvent être contraints d'abandonner le bien (art. L. 315-20 C. conso.) ; ils ne perdent rien de leur patrimoine personnel grâce au plafond de l'art. L. 315-15 C. conso.
Taux élevé vs alternatives : taux et TAEG en général sensiblement supérieurs à ceux du crédit hypothécaire classique amortissable.
Bien rendu difficilement cessible : l'hypothèque inscrite rend la vente soumise à l'accord préalable de la banque (mainlevée contre remboursement ou réinscription sur un nouveau bien).

Statut du cabinet

Hagnéré Patrimoine — COBSP, art. L. 519-1 du Code monétaire et financier. Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291. Supervision de l'ACPR.

Loi Lemoine (assurance emprunteur)

La loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 est NON applicable au prêt viager hypothécaire. Raison : le PVH ne comporte pas d'assurance emprunteur obligatoire — la garantie de la banque est le bien hypothéqué, pas la vie de l'emprunteur. Aucune questionnaire santé, aucune surprime âge, aucune substitution à organiser.

Protection emprunteur

Délai de réflexion 10 jours (art. L. 315-8 C. conso.) — incompressible
Offre maintenue 30 jours (art. L. 315-8 C. conso.)
Mention obligatoire sur l'offre (art. L. 315-10 C. conso.)
Remboursement anticipé possible (art. L. 315-16 C. conso., avec IRA plafonnées art. L. 315-17)
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)

Protection héritiers

Dette plafonnée à la valeur du bien (art. L. 315-15 C. conso.) : les héritiers ne peuvent jamais devoir plus que la valeur d'expertise au décès
Droit de choix (art. L. 315-20 C. conso.) : accepter la dette et conserver le bien (remboursement ou revente), OU abandonner le bien à la banque et éteindre la dette
Déduction dette actif successoral (art. 768 CGI) : la dette PVH est intégralement déductible de la masse successorale imposable

Données chiffrées 2026

Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre. La LTV progressive selon l'âge (15 à 18 % à 60 ans jusqu'à 42 à 50 % au-delà de 85 ans) reflète l'espérance de vie et la durée de capitalisation anticipée. Les cas présentés sont des exemples illustratifs et fictifs ; les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse. Art. L. 315-1 et s. C. conso. (Legifrance)

Information patrimoniale non personnalisée

Les informations patrimoniales présentées (succession, IFI, exonération plus-value résidence principale art. 150 U-II-1° CGI, déduction dette art. 768 CGI, alternatives viager occupé, nue-propriété, OBO familial) ont un caractère général et informatif et ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D. 321-1 C. mon. fin., ni une incitation à souscrire un produit financier. Un diagnostic patrimonial complet est indispensable avant toute décision. Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial personnalisé.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Mention reprise de l’art. L. 312-5 du Code de la consommation, affichée volontairement.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)

Vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées (art. L. 313-3 du code de la consommation).

Statut COBSP — ORIAS 23002291

Hagnéré Patrimoine SAS exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « courtier » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.

BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).

Garanties consommateur

Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SAS ne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que la part de rémunération versée par FBS Consulting (BankKeys), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).

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