PERLNue-propriété117 programmes neufs en France · 87 villes

PERL (Pierre Épargne Retraite Logement) est une société française fondée en 2000, filiale majoritaire du groupe Nexity depuis 2014. Elle est le pionnier et le leader français de l'investissement en nue-propriété adossé à l'usufruit locatif social (ULS). PERL structure des opérations dans lesquelles un particulier achète la nue-propriété d'un logement neuf décotée de 30 à 40 %, l'usufruit étant cédé en parallèle à un bailleur institutionnel pour 15 à 20 ans.

L'investisseur acquiert uniquement la nue-propriété d'un logement (le droit d'en disposer à terme). En parallèle, l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les loyers) est cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel qui loue le bien à des ménages sous plafonds. Pendant toute cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer mais ne supporte ni gestion, ni travaux d'entretien courant, ni taxe foncière. À l'extinction de l'usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété.

La décote varie typiquement de 30 à 40 % par rapport au prix d'acquisition en pleine propriété. Elle est calculée selon une méthode économique tenant compte de la durée d'usufruit et de la valeur locative ; plus la durée est longue, plus la décote est importante. Cette décote constitue le rendement implicite de l'investissement, capitalisé sans fiscalité jusqu'au terme du démembrement.

La durée standard d'un programme PERL est comprise entre 15 et 20 ans. Elle est fixée contractuellement à l'origine de l'opération, dans le cadre d'une convention d'usufruit conclue entre PERL, le bailleur usufruitier et le nu-propriétaire. À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans nouvel acte ni fiscalité (article 1133 du CGI).

L'usufruitier est systématiquement un bailleur institutionnel : Entreprise Sociale pour l'Habitat (ESH), Société d'Économie Mixte (SEM), office public de l'habitat ou bailleur intermédiaire institutionnel. PERL travaille avec une centaine de partenaires, notamment des opérateurs nationaux comme CDC Habitat, In'li ou Logement Français, ainsi que des bailleurs régionaux.

Oui. En application de l'article 968 du Code général des impôts, lorsqu'un bien est démembré, c'est l'usufruitier qui est imposable à l'IFI sur la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d'IFI sur le bien pendant toute la durée du démembrement. C'est l'un des principaux atouts patrimoniaux du modèle PERL pour les investisseurs assujettis à l'IFI.

À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans formalité, sans droit de mutation et sans imposition (article 1133 du CGI). PERL accompagne ses clients en amont du terme : restitution du logement libre de tout occupant, état des lieux, remise en état si nécessaire à la charge du bailleur. Le propriétaire choisit ensuite librement de revendre, d'occuper ou de mettre en location le bien.

Non, l'investisseur n'a pas de frais de gestion locative à supporter pendant la durée de l'usufruit : c'est le bailleur usufruitier qui assume la gestion, les loyers, les charges courantes et la taxe foncière (sauf cas particuliers). Restent à la charge du nu-propriétaire les seules dépenses liées aux gros travaux (article 605 du Code civil) et, le cas échéant, aux contributions exceptionnelles de copropriété.

Hagnéré Patrimoine est cabinet de gestion de patrimoine partenaire et référencé auprès de PERL. Notre équipe sélectionne les programmes les mieux adaptés à votre stratégie patrimoniale, vous accompagne sur l'analyse de la décote, du bailleur usufruitier, du quartier et du potentiel de revente à terme, puis sécurise la réservation directement auprès de PERL aux mêmes conditions tarifaires que l'opérateur.

Pour toute réservation d'un lot PERL via Hagnéré Patrimoine, nous restituons jusqu'à 3 % du prix d'acquisition hors frais de notaire sous forme de cashback, versé après la signature de l'acte authentique. Ce cashback s'ajoute à la décote nue-propriété et améliore mécaniquement le rendement implicite de l'opération. Les modalités précises sont formalisées par écrit avant toute réservation.

PERL ne génère ni loyers ni fiscalité courante : pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, pas de taxe foncière, pas de gestion. À l'inverse, le LMNP et le dispositif Jeanbrun (LF 2026) génèrent des loyers imposables et exigent une gestion active. PERL convient aux investisseurs cherchant la capitalisation et la sortie d'IFI ; le LMNP ou Jeanbrun aux investisseurs recherchant des revenus locatifs immédiats. Les deux logiques sont complémentaires et s'arbitrent selon le TMI, l'horizon et l'assujettissement IFI.

PERL est filiale majoritaire du groupe Nexity depuis 2014, premier promoteur immobilier français coté à Euronext Paris (compartiment B, code NXI). Cet adossement à un groupe coté apporte transparence financière, gouvernance et capacité de portage. PERL est par ailleurs société à mission depuis 2020 (loi PACTE), première du secteur du logement abordable en France. L'engagement contractuel de l'usufruitier (bailleur institutionnel) reste l'élément clé de sécurité juridique de l'investissement.