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Mensualités réduites aux seuls intérêts, 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Idéal TMI 41 / 45 % avec épargne nantissable (assurance-vie, capi, CTO, PEA). Pour faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
En 2 minutes, vous obtenez une estimation de votre mensualité d'intérêts seuls et de l'économie d'impôt foncier (intérêts d'emprunt déductibles, art. 31 I-1°-d CGI). Capital remboursé in fine, par l'épargne nantie ou la revente. Pour faire étudier votre besoin de financement, nous transmettons ensuite, avec votre accord, vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Le prêt in fine optimise surtout les projets à revenus fonciers — on oriente l'étude selon votre cible.
Mensualités réduites aux seuls intérêts, capital remboursé en une fois à l'échéance via une épargne nantie (AV, CTO, PEA, capi).
12 questions pour définir votre projet, votre profil fiscal (TMI, revenus nets), votre épargne nantissable (AV, CTO, PEA) et le montant emprunté en in fine.
Un conseiller Hagnéré vous rappelle pour faire le point sur votre situation patrimoniale et l'épargne que vous envisagez de nantir, puis, avec votre accord, transmet votre demande à BankKeys, courtier en crédit.
BankKeys consulte ses banques partenaires ; l'établissement qui accepte fixe le taux et les conditions du nantissement (quotité, durée, clauses), puis vient la signature du compromis.
Signature de l'offre de prêt, mise en place du nantissement AV/CTO/PEA, acte authentique chez le notaire et déblocage des fonds par la banque privée.
Le prêt in fine (non amortissable) est structuré pour l'investissement patrimonial. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt — le capital est remboursé en une fois à l'échéance via une épargne adossée qui se valorise en parallèle.
Juridiquement, les intérêts d'un prêt in fine affecté à un investissement locatif sont intégralement déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI, sans plafond). En IFI, l'art. 974 CGI permet la déduction de la dette (amortissement fictif si in fine). Montage puissant pour TMI 41 % ou 45 % disposant déjà d'une épargne mobilisable.
L'opération nécessite un courtier COBSP (art. L. 519-1 CMF) — Hagnéré Patrimoine ORIAS n° 23002291. Nantissement AV : art. L. 132-10 C. assurances. CTO : art. L. 211-20 CMF. Autres meubles : art. 2355 C. civ. Accès via les banques privées patrimoniales (épargne nantissable calibrée à 30-100 % du capital).
Le type de prêt in fine adapté dépend de votre objectif patrimonial (locatif nu, meublé, SCI IS, SCPI), de votre TMI et du support d'épargne disponible pour le nantissement. Chaque famille a son profil d'investisseur et ses banques privées spécialisées.
Le montage de référence : prêt in fine adossé à une assurance-vie nantie en euros + unités de compte. Idéal pour un investissement locatif nu en TMI 41 ou 45 %. Intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).
Montage hybride : 50 % amortissable + 50 % in fine. Permet d'obtenir un compromis entre coût total, taux d'endettement HCSF et besoin d'épargne nantie. Adapté aux investisseurs souhaitant limiter le capital à reconstituer à terme.
Prêt in fine logé dans une SCI à l'IS : intérêts déduits du résultat IS de la société (et non des revenus fonciers personnels), amortissement comptable de l'immeuble cumulable, stratégie patrimoniale de dirigeant. Nantissement souvent sur CTO ou contrat de capitalisation.
Prêt in fine affecté à un bien loué meublé : intérêts déductibles des BIC (régime réel) et bascule en comptabilité commerciale. Attention au seuil art. 206-2 CGI : si l'activité devient commerciale prépondérante en SCI, requalification IS irréversible.
Achat de parts de SCPI en pleine propriété financé par un prêt in fine, les parts étant elles-mêmes nanties par une AV. Double levier : fiscal (intérêts déductibles des revenus fonciers SCPI) + rendement (TDVM moyen ~5 %). Réservé aux profils patrimoniaux avertis.
Conditions indicatives, applicables au 1er avril 2026. Les durées, quotités de nantissement et taux dépendent de la banque privée retenue et de votre profil patrimonial.
Un cabinet de gestion de patrimoine, non détenu par une banque ni par un assureur, qui aborde le prêt in fine comme un levier patrimonial global — articulé entre fiscalité, ingénierie financière et nantissement sur-mesure — et non comme une simple opération de crédit.
Cabinet inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 : COBSP (art. L. 519-1 CMF) et CIF (art. L. 541-1 CMF, conseil sur le support adossé AV/CTO/PEA), adhérent de l'association CNCEF Patrimoine. Supervision ACPR et AMF. Médiateurs : ANM Conso pour le crédit, Médiateur de l'AMF pour le conseil en investissements financiers.
Le cabinet ne recherche ni ne négocie le crédit : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys (FBS Consulting), courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires. Le prêt in fine à capital nanti est surtout proposé par des banques privées.
Expertise approfondie sur les supports adossés : assurance-vie (euros + UC), CTO, PEA, contrats de capitalisation. Calibrage de la quotité, clauses de rechargement, sortie partielle.
Analyse complète de votre TMI, de vos revenus fonciers actuels et projetés, du déficit foncier (art. 31-I-1° d CGI) et des arbitrages IR / IS possibles pour maximiser le levier fiscal.
Le conseil sur le support adossé (construction de l'épargne nantie, sélection des UC, arbitrages d'allocation, suivi sur toute la durée du prêt) est assuré par Clément Chatelain, président du cabinet, au titre du statut de conseiller en investissements financiers (CIF).
Revue annuelle de votre plan in fine : performance du support nanti, trajectoire de reconstitution du capital, arbitrages fiscaux, anticipation de la sortie (15 à 25 ans).
Votre économie dépend de votre TMI, de la durée et du montant emprunté. Voici 3 profils types 2026, calcul = intérêts × (TMI + 17,2 % PS) avec revenus fonciers suffisants pour absorber la charge, et pour hypothèse de calcul un taux supposé de 4,5 % par an (ce n'est pas un taux proposé).
| Profil | Bien | TMI | Durée | Intérêts/an | Économie IR+PS/an | Économie cumulée |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investisseur débutant | 300 k€ | 30 % | 20 ans | ~13 500 € | ~6 372 € | 127 440 € |
| Dirigeant SAS patrimonial | 500 k€ | 41 % | 20 ans | ~22 500 € | ~13 095 € | 261 900 € |
| Cadre supérieur fortuné | 800 k€ | 45 % | 25 ans | ~36 000 € | ~22 392 € | 559 800 € |
Économie annuelle = intérêts versés × (TMI + 17,2 % PS). Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers sans plafond (art. 31-I-1° d du CGI).
Condition : disposer de revenus fonciers suffisants pour absorber les intérêts, sinon le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an et le surplus se reporte 10 ans.
Chiffres indicatifs. Hypothèse de calcul : taux supposé de 4,5 % par an pour les trois profils, emprunt égal au prix du bien, revenus fonciers déjà constitués. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit. Votre économie réelle dépend de votre structure patrimoniale . L'étude chiffrée de votre financement est réalisée par BankKeys, courtier en crédit, si vous acceptez que le cabinet lui transmette vos coordonnées.
De la simulation au déblocage des fonds, comptez entre 45 et 60 jours pour un dossier de prêt in fine avec nantissement d'épargne.
Avec votre accord, le cabinet transmet vos coordonnées à BankKeys, courtier en crédit. Aucun engagement tant que vous n'avez pas accepté une offre.
Analyse de votre capacité d'emprunt, TMI, épargne nantissable (assurance-vie, CTO, PEA), structure juridique (personne physique, SCI IR, SCI IS, holding). Pré-cadrage du ratio de nantissement cible.
Signature du compromis chez le notaire. En parallèle, constitution du dossier de financement banque privée avec identification du support d'épargne à nantir et ouverture du contrat si nécessaire.
Le prêteur fixe le taux, les clauses de nantissement (pacte commissoire, ratio de couverture, appels de marge) et l'assurance exigée ; lisez-les avant de signer. Émission de l'offre officielle avec délai de réflexion de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso).
Signature de l'acte authentique chez le notaire, mise en place du nantissement de l'assurance-vie ou du CTO, virement des fonds au vendeur. Remise des clés et début du bail locatif.
Délais indicatifs moyens observés sur les dossiers prêt in fine traités en 2026. Chaque dossier est spécifique : le calendrier réel est donné par BankKeys, courtier en crédit, et par la banque retenue.
Les 12 questions clés sur le prêt in fine, le nantissement et la déductibilité.
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Premier rendez-vous gratuit, sans recommandation personnalisée.
Prendre rendez-vousDémarrez par 2 minutes de simulation, ou prenez rendez-vous avec le cabinet. Pour faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires. Mensualités d'intérêts seuls, déductibles des revenus fonciers. TMI 41 / 45 % et épargne nantissable obligatoires.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Le support roi du nantissement in fine : fiscalité, frais, arbitrages, clause bénéficiaire.
Quelle structure pour votre prêt in fine ? Arbitrage fiscal, amortissement, cession de parts.
12 leviers fiscaux 2026 : apport-cession, Dutreil, holding animatrice.
Arbitrage salaire vs dividendes, PER TNS, paliers 60 / 80 / 150 / 300 k€.
Amortissement, BIC, règle des 23 000 €, réforme Le Meur art. 150 VB III.
Tous nos guides : stratégie, montages, fiscalité, financement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Mention reprise de l’art. L. 312-5 du Code de la consommation, affichée volontairement.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)
Vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées (art. L. 313-3 du code de la consommation).
Statut COBSP — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « courtier » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.
BankKeys : Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).
Garanties consommateur
Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SAS ne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que la part de rémunération versée par FBS Consulting (BankKeys), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier.
Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).
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