Mensualités réduites aux seuls intérêts, 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Idéal TMI 41 / 45 % avec épargne nantissable (assurance-vie, capi, CTO, PEA). Courtier COBSP ORIAS 23002291.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L. 313-3 C. conso.).
En 2 minutes, vous obtenez une estimation de votre mensualité d'intérêts seuls et de l'économie d'impôt foncier (intérêts d'emprunt déductibles, art. 31 I-1°-d CGI). Capital remboursé in fine, par l'épargne nantie ou la revente. Un courtier COBSP Hagnéré + BankKeys MIOBSP vous rappelle ensuite sous 48 h ouvrées.
Le prêt in fine optimise surtout les projets à revenus fonciers — on oriente l'étude selon votre cible.
Mensualités réduites aux seuls intérêts, capital remboursé en une fois à l'échéance via une épargne nantie (AV, CTO, PEA, capi).
12 questions pour définir votre projet, votre profil fiscal (TMI, revenus nets), votre épargne nantissable (AV, CTO, PEA) et le montant emprunté en in fine.
Un conseiller Hagnéré analyse votre dossier, identifie la banque privée la plus adaptée et vérifie l'éligibilité du support adossé au nantissement.
Montage du dossier, négociation du taux in fine, calibrage du nantissement (quotité, durée, clauses), puis signature du compromis.
Signature de l'offre de prêt, mise en place du nantissement AV/CTO/PEA, acte authentique chez le notaire et déblocage des fonds par la banque privée.
Le prêt in fine(non amortissable) est structuré pour l'investissement patrimonial. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt — le capital est remboursé en une fois à l'échéance via une épargne adossée qui se valorise en parallèle.
Juridiquement, les intérêts d'un prêt in fine affecté à un investissement locatif sont intégralement déductibles des revenus fonciers(art. 31-I-1° d CGI, sans plafond). En IFI, l'art. 974 CGI permet la déduction de la dette (amortissement fictif si in fine). Montage puissant pour TMI 41 % ou 45 % disposant déjà d'une épargne mobilisable.
L'opération nécessite un courtier COBSP (art. L. 519-1 CMF) — Hagnéré Patrimoine ORIAS n° 23002291. Nantissement AV : art. L. 132-10 C. assurances. CTO : art. L. 211-20 CMF. Autres meubles : art. 2355 C. civ. Accès via les banques privées patrimoniales (épargne nantissable calibrée à 30-100 % du capital).
Le type de prêt in fine adapté dépend de votre objectif patrimonial (locatif nu, meublé, SCI IS, SCPI), de votre TMI et du support d'épargne disponible pour le nantissement. Chaque famille a son profil d'investisseur et ses banques privées spécialisées.
Le montage de référence : prêt in fine adossé à une assurance-vie nantie en euros + unités de compte. Idéal pour un investissement locatif nu en TMI 41 ou 45 %. Intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI).
Montage hybride : 50 % amortissable + 50 % in fine. Permet d'obtenir un compromis entre coût total, taux d'endettement HCSF et besoin d'épargne nantie. Adapté aux investisseurs souhaitant limiter le capital à reconstituer à terme.
Prêt in fine logé dans une SCI à l'IS : intérêts déduits du résultat IS de la société (et non des revenus fonciers personnels), amortissement comptable de l'immeuble cumulable, stratégie patrimoniale de dirigeant. Nantissement souvent sur CTO ou contrat de capitalisation.
Prêt in fine affecté à un bien loué meublé : intérêts déductibles des BIC (régime réel) et bascule en comptabilité commerciale. Attention au seuil art. 206-2 CGI : si l'activité devient commerciale prépondérante en SCI, requalification IS irréversible.
Achat de parts de SCPI en pleine propriété financé par un prêt in fine, les parts étant elles-mêmes nanties par une AV. Double levier : fiscal (intérêts déductibles des revenus fonciers SCPI) + rendement (TDVM moyen ~5 %). Réservé aux profils patrimoniaux avertis.
Conditions indicatives, applicables au 1er avril 2026. Les durées, quotités de nantissement et taux dépendent de la banque privée retenue et de votre profil patrimonial.
Un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui aborde le prêt in fine comme un levier patrimonial global — articulé entre fiscalité, ingénierie financière et nantissement sur-mesure — et non comme une simple opération de crédit.
Cabinet inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 (COBSP, art. L. 519-1 CMF) et enregistré CIF (art. L. 541-1 CMF, conseil en investissement financier sur le support adossé AV/CTO/PEA) via adhésion à une association agréée AMF (CNCEF Patrimoine, CNCEF Patrimoine, CNCEF Patrimoine ou La Compagnie des CGP, art. L. 541-4 CMF). Supervision ACPR + AMF. Reco ACPR 2022-R-01. Médiation : FBF, ACPR et AMF.
Nous travaillons avec les principales banques privées patrimoniales françaises, seuls acteurs proposant structurellement le prêt in fine à capital nanti aujourd'hui.
Expertise approfondie sur les supports adossés : assurance-vie (euros + UC), CTO, PEA, contrats de capitalisation. Calibrage de la quotité, clauses de rechargement, sortie partielle.
Analyse complète de votre TMI, de vos revenus fonciers actuels et projetés, du déficit foncier (art. 31-I-1° d CGI) et des arbitrages IR / IS possibles pour maximiser le levier fiscal.
Conseillers en Investissements Financiers (CIF) internes : construction de l'épargne nantie, sélection des UC, arbitrages d'allocation, suivi du support sur toute la durée du prêt.
Revue annuelle de votre plan in fine : performance du support nanti, trajectoire de reconstitution du capital, arbitrages fiscaux, anticipation de la sortie (15 à 25 ans).
Votre économie dépend de votre TMI, de la durée et du montant emprunté. Voici 3 profils types 2026, calcul = intérêts × (TMI + 17,2 % PS) avec revenus fonciers suffisants pour absorber la charge.
| Profil | Bien | TMI | Durée | Intérêts/an | Économie IR+PS/an | Économie cumulée |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investisseur débutant | 300 k€ | 30 % | 20 ans | ~13 200 € | ~6 226 € | 124 520 € |
| Dirigeant SAS patrimonial | 500 k€ | 41 % | 20 ans | ~22 500 € | ~13 905 € | 278 100 € |
| Cadre supérieur fortuné | 800 k€ | 45 % | 25 ans | ~38 400 € | ~25 498 € | 637 440 € |
Économie annuelle = intérêts versés × (TMI + 17,2 % PS). Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers sans plafond (art. 31-I-1° d du CGI).
Condition : disposer de revenus fonciers suffisants pour absorber les intérêts, sinon le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an et le surplus se reporte 10 ans.
Chiffres indicatifs calculés sur des taux 2026 moyens (4,40 à 4,80 %) et revenus fonciers déjà constitués. Votre économie réelle dépend de votre structure patrimoniale — un courtier Hagnéré Patrimoine réalise une étude chiffrée personnalisée à partir de votre dossier.
De la signature du mandat au déblocage des fonds, comptez entre 45 et 60 jourspour un dossier de prêt in fine avec nantissement d'épargne.
Signature du mandat de courtage Hagnéré Patrimoine, gratuit jusqu'à l'offre de prêt. Aucun engagement financier tant qu'aucune banque privée n'a émis une proposition ferme.
Analyse de votre capacité d'emprunt, TMI, épargne nantissable (assurance-vie, CTO, PEA), structure juridique (personne physique, SCI IR, SCI IS, holding). Pré-cadrage du ratio de nantissement cible.
Signature du compromis chez le notaire. En parallèle, constitution du dossier de financement banque privée avec identification du support d'épargne à nantir et ouverture du contrat si nécessaire.
Négociation du taux, des clauses de nantissement (pacte commissoire, ratio de couverture, appels de marge), de l'assurance emprunteur. Émission de l'offre officielle avec délai de réflexion de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso).
Signature de l'acte authentique chez le notaire, mise en place du nantissement de l'assurance-vie ou du CTO, virement des fonds au vendeur. Remise des clés et début du bail locatif.
Délais indicatifs moyens observés sur les dossiers prêt in fine traités en 2026. Chaque dossier est spécifique — un courtier Hagnéré Patrimoine confirme le délai prévisionnel à l'issue de la pré-étude bancaire.
Les 12 questions clés sur le prêt in fine, le nantissement et la déductibilité — répondues par nos courtiers COBSP patrimoniaux.
Démarrez par 2 minutes de simulation, ou parlez à un courtier COBSP patrimonial. Mensualités intérêts seuls, 100 % déductibles des revenus fonciers. TMI 41 / 45 % et épargne nantissable obligatoires.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Le support roi du nantissement in fine : fiscalité, frais, arbitrages, clause bénéficiaire.
Quelle structure pour votre prêt in fine ? Arbitrage fiscal, amortissement, cession de parts.
12 leviers fiscaux 2026 : apport-cession, Dutreil, holding animatrice.
Arbitrage salaire vs dividendes, PER TNS, paliers 60 / 80 / 150 / 300 k€.
Amortissement, BIC, règle des 23 000 €, réforme Le Meur art. 150 VB III.
Tous nos guides : stratégie, montages, fiscalité, financement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Mention obligatoire art. L. 312-5 C. conso. — Hagnéré Patrimoine SASU, COBSP « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF), ORIAS n° 23002291.
