Vente à réméré 2026 : liquidité immédiate avec rachat possible du bien
Solution de dernier recours avant saisie : vendez votre bien avec faculté de rachat (art. 1659 à 1673 C. civ.), conservez l'occupation, rachetez sous 5 ans maximum. Cabinet indépendant CIF AMF + COBSP mandataire non exclusif (art. R. 519-4 I 1° CMF) Hagnéré Patrimoine — accompagnement neutre pour vérifier la pertinence du réméré vs les alternatives (rachat de crédits, commission de surendettement Banque de France).
Les engagements Hagnéré Patrimoine
- Liquidité immédiate en 4 à 8 semaines
- Occupation conservée pendant toute la durée du réméré
- Délai de rachat jusqu'à 5 ans (art. 1660 C. civ.)
- Approche neutre : réméré vs alternatives (rachat de crédits, surendettement)
Étudier mon dossier réméré
Analyse neutre : réméré, rachat de crédits, commission surendettement, vente classique
La vente à réméré est une VENTE (non un crédit). Risque de perte définitive du bien en cas de non-rachat dans le délai. Décote 20 à 40 % sur la valeur vénale. Alternative à étudier avec la commission de surendettement Banque de France (art. L. 711-1 C. conso.) et le rachat de crédits hypothécaire.
Exemple illustratif non contractuel
La vente à réméré en 2026 : données de marché
~120 000 / an
Dossiers de surendettement déposés en France (2025)
Source : Banque de France — baromètre national du surendettement des particuliers
~35 000
Saisies immobilières en cours (2025)
Source : Conseil supérieur du notariat — suivi des procédures de vente forcée
28 – 35 %
Décote moyenne sur vente à réméré
Compensation du risque investisseur (observatoire portage immobilier, moyennes 2024-2025)
~40 %
Taux de rachat effectif du bien par le vendeur
Part des vendeurs qui rachètent leur bien dans le délai (observatoire portage immobilier)
La vente à réméré est une vente immobilière avec faculté de rachat(art. 1659 à 1673 C. civ.), et non un crédit. Le vendeur cède son bien à un investisseur avec une décote, conserve l'occupation moyennant un loyer d'indemnité, et peut racheter son bien dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.). Solution de dernier recours à comparer systématiquement avec la commission de surendettement et le rachat de crédits hypothécaire avant toute signature.
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? Vente immobilière avec faculté de rachat
La vente à réméréest une vente immobilière assortie d'une faculté de rachat régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire vend son bien à un investisseur avec une décote de 20 à 40 % sur la valeur vénale, conserve l'occupation moyennant un loyer d'indemnité, et dispose d'un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.) pour racheter son bien. Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) + publication au service de la publicité foncière.
Ne pas confondre. Le réméré n'est pas un viager (le viager est une vente définitive avec rente à vie, sans possibilité de rachat) ni un crédit hypothécaire(le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque, vous restez propriétaire). Le réméré est une vente réelle : le bien change de propriétaire juridiquement, le vendeur n'a plus qu'une option unilatérale de reprise.
Art. 1659 C. civ. : faculté de rachat réservée au vendeur dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660)
Acte authentique notarié obligatoire + publication au service de la publicité foncière
Décote 20 à 40 % sur la valeur vénale = compensation du risque investisseur
Art. 1673 C. civ. : le rachat restitue la propriété sans fiscalité de plus-value pour le vendeur initial
Réméré vs crédit hypothécaire vs viager
Trois dispositifs distincts, trois logiques juridiques opposées
| Critère | Réméré | Crédit hypothécaire | Viager |
|---|---|---|---|
| Nature juridique | Vente avec option de rachat | Prêt garanti par hypothèque | Vente définitive |
| Décote sur valeur vénale | 20 à 40 % | Pas de décote (financement à 100 % de la valeur) | Bouquet + rente (décote selon âge et réversion) |
| Occupation du bien | Conservée pendant le délai de rachat | Permanente (propriétaire) | Souvent conservée (viager occupé) |
| Retour à la propriété | Possible par exercice du rachat sous 5 ans | Non concerné (vous restez propriétaire) | Impossible — vente définitive |
Quand la vente à réméré est-elle pertinente ?
- • Surendettement durable avec refus de la commission Banque de France
- • Refus de crédit classique (FICP, interdit bancaire)
- • Divorce conflictuel avec soulte à payer en urgence
- • Chef d'entreprise en difficulté, patrimoine perso engagé en caution
- • Héritiers avec DMTG à régler sous 6 mois sans liquidité
Quand NE PAS choisir le réméré
- • Si vous êtes encore solvable (le rachat de crédits est moins coûteux)
- • Si un crédit hypothécaire 2e rang est envisageable (pas de décote)
- • Si la commission de surendettement peut rééchelonner les dettes
- • Si le bien n'a pas de valeur nette suffisante (après hypothèques)
- • Si vous n'avez aucune perspective de retour à meilleure fortune sous 5 ans
Bilan neutre de votre situation avant toute signature
Hagnéré Patrimoine (CIF AMF + COBSP ORIAS 23002291) vous présente toutes les options sans conflit d'intérêt : réméré, rachat de crédits, commission de surendettement, vente classique, crédit hypothécaire 2e rang.
Étude personnalisée vente à réméré — faisabilité et alternatives
Avant tout réméré : analyse neutre de votre situation. 70 % des dossiers en difficulté financière trouvent une solution moins coûteuse (rachat de crédits, commission de surendettement BDF, crédit hypothécaire 2e rang). Si le réméré est pertinent : négociation décote + durée avec notre réseau d'investisseurs patrimoniaux.
Étude réméré complète : diagnostic neutre + alternatives chiffrées
Nos conseillers CIF AMF analysent d'abord les alternatives (rachat de crédits, commission BDF, crédit hypothécaire 2e rang). Si le réméré est la meilleure option, nous négocions décote, durée et loyer d'indemnité avec notre réseau d'investisseurs patrimoniaux.
Le réméré est une vente avec décote 20 à 40 %. Risque de perte définitive du bien si non-rachat. Alternatives à étudier en priorité. Hagnéré peut refuser votre dossier si le réméré n'est pas pertinent.
Urgence : saisie dans moins de 3 mois ? Prenez rendez-vous sous 48 h
Comment fonctionne une vente à réméré en 6 étapes
Du diagnostic patrimonial à l'acte notarié, comptez 4 à 8 semaines pour la mise en place du réméré, puis 2 à 5 ansd'occupation pendant lesquels vous préparez le rachat du bien (art. 1673 C. civ.) ou acceptez la perte définitive de la propriété.
Diagnostic patrimonial
Analyse complète des dettes, capacité de rebond et alternatives (commission de surendettement Banque de France, rachat de crédits, crédit hypothécaire 2e rang). Hagnéré Patrimoine ne propose le réméré que si les alternatives ne sont pas viables.
Expertise du bien
Expert immobilier agréé indépendant détermine la valeur vénale du bien (entre 500 et 1 500 €, à la charge du vendeur). Rapport opposable à l'investisseur, base de négociation du prix de vente.
Mise en relation investisseur
Hagnéré active son réseau d'investisseurs patrimoniaux sérieux : SCPI spécialisées portage immobilier, family offices, investisseurs privés qualifiés. Aucun produit maison, aucune rétrocommission cachée.
Négociation des conditions
Prix de vente (décote), durée de rachat (2 à 5 ans), loyer d'indemnité d'occupation (6 à 9 %/an du prix), frais de notaire, pénalités éventuelles. Objectif : décote minimale, durée de rachat maximale.
Acte notarié + publication foncière
Acte authentique obligatoire (art. 1321 C. civ.) rédigé par notaire, publication au service de la publicité foncière. Versement immédiat du prix de vente au vendeur (après purge des créances hypothécaires).
Occupation + rachat ou sortie
Paiement mensuel du loyer d'indemnité, préparation du rachat (retour à meilleure fortune, cession d'autres actifs, nouveau crédit). Rachat art. 1673 C. civ. = remboursement du prix + frais engagés. Si non-rachat : l'investisseur conserve définitivement le bien.
Taux de rachat effectif autour de 40 %
Selon les observatoires du portage immobilier, environ 40 % des vendeurs parviennent à racheter leur bien dans le délai fixé. En cas de non-rachat, perte définitivedu bien au profit de l'investisseur. La vente à réméré n'est à envisager qu'en dernier recours, après étude approfondie des alternatives : commission de surendettement (art. L. 711-1 C. conso.), rachat de crédits hypothécaire, crédit hypothécaire 2e rang, vente classique avec relogement.
Conditions financières d'une vente à réméré en 2026
La vente à réméré n'est pas un crédit : il n'y a donc ni TAEG, ni taux d'intérêt au sens bancaire. Les conditions se lisent sur trois curseurs : décote sur la valeur vénale, loyer d'indemnité pendant l'occupation, et durée du rachat plafonnée à 5 ans (art. 1660 C. civ.). Ces conditions varient selon la solidité du dossier.
| Profil du dossier | Décote | Durée rachat |
|---|---|---|
Dossier solide (bien haut de gamme, plan de rachat clair) | 20 – 25 % | 3 à 5 ans |
Dossier standard (revenus irréguliers, rebond probable) | 25 – 35 % | 2 à 4 ans |
Dossier tendu (saisie imminente, FICP, interdit bancaire) | 35 – 40 % | 2 à 3 ans |
Conditions indicatives constatées sur le panel d'investisseurs patrimoniaux partenaires Hagnéré Patrimoine et l'Observatoire du portage immobilier 2026. Chaque dossier reste analysé individuellement selon la nature du bien, l'urgence, le plan de rachat et la solvabilité résiduelle du vendeur. Étude du dossier via notre formulaire de contact.
Facteurs d'influence sur décote et loyer
- Qualité du bien : résidence principale de standing, résidence secondaire en zone A, locatif premium baissent la décote.
- Plan de rachat crédible: retour à l'emploi visible, cession d'autres actifs planifiée, succession attendue.
- Urgence du dossier: saisie imminente = décote plus forte (l'investisseur facture le risque temps).
- Durée du rachat négociée: plus longue = loyer annuel plus élevé pour rémunérer l'immobilisation du capital.
- Solvabilité résiduelle : FICP, interdiction bancaire ou multiples incidents entraînent une décote et un loyer majorés.
Les 4 formes de vente à réméré et alternatives 2026
Selon le degré d'urgence, la solvabilité résiduelle et la qualité du patrimoine, plusieurs outils existent. La vente à réméré(art. 1659 à 1673 C. civ.) est l'un d'entre eux : ce n'est pas toujours la meilleure solution. Comparaison neutre avec les alternatives.
Vente à réméré classique
- Liquidité immédiate
- Occupation conservée
- Possibilité de racheter le bien
- Dettes soldées rapidement
- Décote 20 à 40 %
- Loyer d'indemnité 6 à 9,5 %
- Risque de non-rachat
Portage immobilier
- Structures professionnelles rodées
- Procédure standardisée
- Acteurs dédiés au portage
- Frais d'ingénierie 2 à 3 % additionnels
- Moins personnalisable
- Décote similaire au réméré
Rachat de crédits hypothécaire
- Aucune décote (conservation pleine propriété)
- TAEG 4 à 6 %
- Mensualité unique allégée
- Conditions bancaires strictes (revenus, ancienneté)
- FICP éliminatoire
- Hypothèque inscrite sur le bien
Commission surendettement Banque de France
- Effacement partiel ou total des dettes
- Moratoire légal opposable aux créanciers
- Gratuit
- Fichage FICP 5 à 7 ans
- Restrictions fortes sur les crédits
- Durée longue
Réméré vs rachat de crédits vs surendettement BDF : qui choisit quoi ?
- Réméré: propriétaire d'un bien de valeur avec un rebond probable à 2-5 ans (retour à l'emploi, cession d'actifs, succession, fin de divorce).
- Rachat de crédits hypothécaire : propriétaire encore solvable, revenus réguliers, pas de fichage FICP.
- Commission de surendettement BDF : revenu insuffisant pour rembourser même sur 10 ans, absence de rebond visible.
Le choix doit s'intégrer à une analyse globale. Notre bilan patrimonial gratuit vous aide à arbitrer.
Combien coûte une vente à réméré en 2026 ? Frais détaillés
Le coût réel d'une vente à rémérése lit sur trois niveaux : la décote initiale (perte sur la valeur vénale), le loyer d'indemnité (pendant l'occupation) et les frais annexes (notaire, expertise, ingénierie). Chiffres vérifiables ci-dessous.
| Poste de coût | Fourchette |
|---|---|
Décote sur la valeur vénaleObligatoire de la valeur d'expertise | 20 – 40 % |
Expertise immobilièreObligatoire forfaitaire | 500 – 1 500 € |
Frais de notaire vente initialeObligatoire du prix de vente | ~2,5 – 3 % |
Frais de notaire rachat (2e passage)Obligatoire du prix de rachat | ~2,5 – 3 % |
Loyer d'indemnité pendant l'occupationObligatoire du prix de vente | 6 – 9,5 %/an |
Frais de rachat (si rachat effectif) du prix initial | ~1 – 2 % |
Frais d'ingénierie / conseil du prix de vente | 1 – 3 % |
Fiscalité plus-value immobilière selon nature du bien | 0 % ou 19 % + 17,2 % |
Fourchettes indicatives constatées auprès du panel d'investisseurs partenaires Hagnéré Patrimoine au 1eravril 2026. Un devis chiffré vous est remis avant la signature de l'acte authentique notarié (art. 1321 C. civ.).
Exemple chiffré : bien 400 k€ valeur vénale, réméré 2 ans, dossier standard
- Prix de vente : 280 000 € (décote 30 %)
- Frais de notaire vente : ~8 400 € (3 %)
- Loyer d'indemnité : 280 000 € × 7,5 % = 21 000 €/an soit ~1 750 €/mois
- Sur 2 ans : loyer cumulé 42 000 € + expertise 1 000 € + ingénierie 5 600 € (2 %) = 48 600 € de « coût » d'occupation
- Rachat : 280 000 € + frais avancés ~3 000 € + notaire rachat 3 000 € ≈ 286 000 €
- Coût économique total si rachat réussi: environ 174 600 € d'écart vs garder le bien. Alternative : 2 à 4 ans de capacité financière retrouvée avec dettes soldées.
Coût économique comparé — bien 300 000 €, horizon 3 ans
Le réméré est l'option la plus coûteuse. À ne retenir qu'en dernier recours quand les alternatives ne sont pas accessibles (FICP, refus banques).
| Solution | Coût total 3 ans |
|---|---|
| Rachat de crédits hypothécaire | ~22 500 € |
| Crédit hypothécaire 2e rang | ~31 500 € |
| Commission surendettement (BDF) | Procédure |
| Vente à réméré (3 ans) | ~145 000 € |
Méthodologie :hypothèses 300 000 € de valeur vénale, 3 ans d'horizon, taux moyens crédit avril 2026. Pour le rachat de crédits : 260 000 € à 3,5 % sur 20 ans, intérêts cumulés 3 ans. Pour le réméré : décote 30 % (90 000 €) + loyer 21 000 €/an × 3 + frais notaire 2× ≈ 16 500 €. Le coût annualisé du réméré dépasse en pratique systématiquement le taux usure (art. L. 314-6 C. conso.) — d'où le risque de requalification DGCCRF détaillé dans nos mentions légales.
Quand le réméré est-il rentable ?
- OUIsi surendettement réel avec rebond probable en 2 à 4 ans. L'alternative est la saisie avec plus-value nulle.
- NON si encore solvable : préférer un rachat de crédits hypothécaire (TAEG 4 à 6 %), bien moins coûteux.
- À PROSCRIRE si incapacité à racheter : le réméré devient une vente définitive déguisée, avec décote nette perdue.
Cas clients Hagnéré Patrimoine : 5 profils accompagnés en vente à réméré
Hagnéré Patrimoine accompagne neutralement 5 profils : divorce soulte urgente, dirigeants en difficulté, succession DMTG, interdits bancaires, et parfois refuse le réméré quand les alternatives sont plus pertinentes. Prénoms modifiés, chiffres arrondis.
Bernard
Divorcé 54 ans, Paris 16e (75)
Soulte ex-conjointe urgente- Résidence principale 900 000 €
- Solde crédit immo 200 k€
- Divorce conflictuel, soulte 350 k€ sous 6 mois
- Vente à réméré avec occupation maintenue
- Prix : 620 000 € (décote 31 %)
- Conditions : Durée 3 ans · loyer 6 %/an = 3 100 €/mois
- Résultat : 620 000 € encaissés
- Structure : Décote 31 % (dossier solide)
Solde crédit immo 200 k€ + soulte 350 k€ + 70 k€ réserve. Occupation maintenue. Rachat prévu fin du divorce + cession parts SCPI familiales.
Les banques avaient refusé tout crédit relais (endettement + divorce en cours). Le réméré a permis d'exécuter la décision du JAF dans les délais. Plan de rachat crédible validé avant signature.
Dr Laurent
Chirurgien 58 ans, Lyon (69)
Redressement judiciaire clinique- Résidence principale Lyon 750 000 €
- Sans hypothèque
- Cabinet en redressement, besoin 400 k€ trésorerie
- Vente à réméré RP
- Prix : 500 000 € (décote 33 %)
- Conditions : Durée 4 ans · loyer 7,5 %/an
- Résultat : 500 000 € encaissés
- Structure : Décote 33 % (dossier standard)
Trésorerie 500 000 € injectée dans le cabinet. Procédure de sauvegarde évitée. Rachat visé post-retournement en 2028.
Montage validé par l'administrateur judiciaire du cabinet. Le plan de redressement prévoit un retour à l'équilibre sous 3 ans, compatible avec la durée du réméré.
Mme Vargas
Veuve 62 ans, Bordeaux (33)
Droits de succession DMTG- Héritage résidence Bordeaux 850 000 €
- DMTG 220 k€ exigibles sous 6 mois
- Retraite insuffisante pour emprunter
- Vente à réméré RP héritée
- Prix : 560 000 € (décote 34 %)
- Conditions : Durée 5 ans · loyer 7 %/an
- Résultat : 560 000 € encaissés
- Structure : Décote 34 % (dossier standard)
DMTG 220 k€ réglés immédiatement + 340 k€ de réserve. Occupation conservée. Rachat visé par donation-partage anticipée avec les enfants qui rembourseront la décote.
Alternative au paiement différé DGFiP (lourd et coûteux). Montage inter-générationnel avec notaire : les enfants financent le rachat et deviennent propriétaires à terme par donation-partage.
Jean-Marc
Dirigeant SARL 48 ans, Toulouse (31)
Interdit bancaire + FICP- Résidence principale Toulouse 480 000 €
- Liquidation SARL, dettes perso 180 k€
- FICP, saisie imminente
- Vente à réméré avec occupation
- Prix : 290 000 € (décote 40 %)
- Conditions : Durée 3 ans · loyer 8,5 %/an
- Résultat : 290 000 € encaissés
- Structure : Décote 40 % (dossier tendu)
Dettes soldées 180 k€ + 110 k€ réserve. Occupation conservée. Rachat conditionné à la nouvelle activité salariée (CDI en cours de signature).
Dossier accepté uniquement grâce à la promesse d'embauche signée en parallèle. Le plan de rachat s'appuie sur un futur refinancement bancaire après sortie du FICP (5 ans).
Patricia
Retraitée 71 ans, Nice (06)
Évitement saisie — réméré REFUSÉ- Résidence principale Nice 420 000 €
- Crédit senior 100 k€ + dettes santé 80 k€
- Commission surendettement refusée (avoirs), saisie dans 3 mois
- Réméré envisagé puis écarté
- Prix : 250 000 € théorique (décote 40 %)
- Conditions : Durée 5 ans · loyer 9 %/an = 1 875 €/mois
- Résultat : Loyer > pension retraite (1 750 €)
- Structure : Coût annualisé 18 % — risque DGCCRF
Hagnéré Patrimoine a DÉCONSEILLÉ le réméré pour 3 motifs cumulés : (1) incapacité de payer un loyer mensuel de 1 875 € avec une pension de 1 750 € — défaut de paiement quasi-certain dans les 6 premiers mois ; (2) absence de plan de rachat crédible à 71 ans (pas de retour à l'emploi, pas de succession imminente, pas de cession d'actifs identifiée) ; (3) coût annualisé de l'opération (~18 %) très supérieur au taux usure en vigueur, exposant l'opération à un risque de requalification DGCCRF en prêt usuraire déguisé. Orientation vers nouveau dossier surendettement (L. 711-1 C. conso.) + vente classique encadrée + relogement social.
Ce cas illustre l'éthique du cabinet et le devoir de mise en garde : un réméré sans plan de rachat crédible n'est pas une solution de rebond, c'est une vente définitive avec décote subie. Notre filtre d'exclusion : (a) loyer > 80 % des revenus disponibles, (b) pas de plan de rachat documenté à horizon ≤ 5 ans, (c) coût annualisé > taux usure. La commission de surendettement a été redéposée avec un argumentaire renforcé et acceptée 2 mois plus tard.
Exemples anonymisés et illustratifs. Les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat.
12 pièges à éviter sur une vente à réméré
La vente à réméré est un outil patrimonial puissant en dernier recours, mais c'est aussi le produit le plus risqué juridiquement de l'ingénierie financière française. Au-delà des pièges classiques (décote excessive, loyer d'indemnité trop élevé, absence de plan de rachat), il existe un risque de requalification en prêt usuraire déguisé par la DGCCRF et la Cour de cassation si le coût total dépasse le taux usure. Voici les erreurs les plus coûteuses à identifier AVANT de signer chez le notaire.
1. Risque de requalification en prêt usuraire déguisé (DGCCRF)
Si le coût total cumulé (décote initiale + loyer d'indemnité × durée) dépasse le taux d'usure Banque de France, la DGCCRF et la Cour de cassation peuvent requalifier l'opération en prêt usuraire déguisé (Cass. 1ère civ., jurisprudence sur les opérations dissimulant un prêt — art. L. 314-6 C. conso. sur le taux usure). Sanctions : nullité de l'opération + remboursement des intérêts excessifs + sanctions pénales (L. 341-50 et s. C. conso.). Exemple : bien 300 k€ vendu 210 k€ (-30 %) + loyer 7 %/an × 5 ans = coût annualisé ≈ 11 % ; si le taux usure immo est à 5,5 %, requalification très probable. Notre cabinet refuse les opérations dont le coût annualisé dépasse de manière manifeste le taux usure en vigueur.
2. Sous-estimer les frais notaire DOUBLÉS (vente + rachat)
La vente à réméré implique deux passages chez le notaire : la vente initiale (~2,5-3 %) puis le rachat (~2,5-3 %). Sur un bien de 300 k€, prévoir 15 à 18 k€ de frais notaire cumulés (5-6 % du prix), pas 3 %. Cet ordre de grandeur est rarement chiffré clairement par les concurrents. À intégrer obligatoirement dans le calcul de rentabilité avant signature.
3. Sur-estimer la capacité de rachat
Le taux de rachat effectif est de seulement 40 % (Observatoire du portage immobilier 2026). Évaluer de manière réaliste le plan : retour à l'emploi documenté ? succession attendue ? cession d'actifs planifiée ? Sans plan crédible, le réméré devient une vente définitive déguisée.
4. Accepter une décote excessive (supérieure à 40 %)
Certains investisseurs abusent de l'urgence du vendeur pour imposer des décotes de 45 à 50 %. Hagnéré Patrimoine refuse les décotes supérieures à 40 % sauf cas extrême (saisie dans moins de 30 jours). Négocier en faisant jouer la concurrence entre 2 à 3 investisseurs patrimoniaux.
5. Ne pas négocier le loyer d'indemnité
Le loyer varie de 5 à 10 %/an du prix de vente. Un écart de 2 points sur 3 ans représente 6 % du prix, soit environ 15 k€ sur un réméré de 250 k€. Exiger un comparatif écrit de 2 à 3 offres avant signature chez le notaire.
6. Confondre réméré et viager
Le viager est une vente définitive avec rente jusqu'au décès. Le réméré est une vente avec faculté de rachat (art. 1659 C. civ.) limitée à 5 ans (art. 1660 C. civ.). Les deux sont juridiquement distincts : le réméré conserve la possibilité de récupérer la pleine propriété.
7. Ne pas purger les hypothèques existantes
Article 2432 C. civ. : le créancier hypothécaire peut s'opposer à la vente si l'hypothèque n'est pas régularisée avant l'acte. Purger ou négocier la mainlevée en amont est une étape obligatoire. Le notaire inclut cette régularisation dans l'acte authentique (art. 1321 C. civ.).
8. Ignorer la fiscalité plus-value en cas de non-rachat
Si la résidence principale, exonération totale (art. 150 U-II-1° CGI). Pour tout autre bien, IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % (régime PV immobilière des particuliers, art. 150 U et 200 B CGI — pas PFU) applicables à la date de la vente initiale (non du rachat) avec abattement selon durée de détention. À chiffrer AVANT signature pour éviter les mauvaises surprises.
9. Délai de rachat trop court (2 ans)
Si le rebond financier est incertain ou conditionné à un événement lointain (procédure judiciaire, succession, fin d'études), négocier 4 à 5 ans plutôt que 2 ans. L'article 1660 C. civ. plafonne à 5 ans la durée du réméré : utiliser pleinement cette marge.
10. Aucune clause de prorogation
Prévoir dans l'acte notarié une clause de prorogation conventionnelle jusqu'à la limite légale de 5 ans en cas de difficultés imprévues. Sans cette clause, l'échéance tombe automatiquement et la propriété se consolide chez l'investisseur (art. 1662 C. civ.).
11. Frais d'ingénierie opaques
Exiger un décompte détaillé avant signature : expertise, notaire, conseil, commission d'ingénierie. Le total des frais annexes doit rester inférieur à 3-4 % du prix de vente. Refuser les structures qui prélèvent 5 % et plus de frais cumulés sans justification opérationnelle.
12. Pas de plan de relance financière
Un réméré sans plan de rachat écrit et documenté équivaut à une vente définitive avec décote. Hagnéré Patrimoine exige un plan crédible (retour à l'emploi, succession, cession, refinancement bancaire projeté) AVANT d'accepter un dossier. Sans ce filtre éthique, l'alternative (surendettement BDF, vente classique) est presque toujours préférable.
Notre engagement : un réméré calibré ou rien
Une vente à réméré mal dimensionnée transforme une solution de rebond en perte patrimoniale nette. Notre approche : plan de rachat documenté, décote plafonnée, loyer comparé sur 2 à 3 offres, clause de prorogation systématique, et refus éthique du dossier quand les alternatives (rachat de crédits, surendettement BDF) sont plus pertinentes. Notre bilan patrimonial gratuit vous aide à arbitrer entre réméré, rachat de crédits et commission de surendettement.
Pourquoi choisir Hagnéré Patrimoine pour votre vente à réméré ?
Cabinet de gestion de patrimoine indépendant, CIF AMF et COBSP. Nous n'orientons vers la vente à réméré qu'après avoir étudié et écarté les alternatives moins coûteuses. Quand le réméré est pertinent, nous négocions décote, durée et loyer d'indemnité avec notre réseau d'investisseurs patrimoniaux.
CIF AMF + conseil patrimonial neutre
Analyse préalable des alternatives (rachat de crédits, commission de surendettement BDF, crédit hypothécaire 2e rang) avant de recommander le réméré. Le réméré est une vente civile et non un crédit, Hagnéré intervient ici en qualité de CIF AMF (conseil en investissement) et conseil patrimonial, sans conflit d'intérêts.
Réseau d'investisseurs sérieux
Accès direct à un panel d'investisseurs patrimoniaux (SCPI spécialisées portage, family offices, investisseurs privés qualifiés). Mise en concurrence systématique : décote négociée vers le bas, durée négociée vers le haut, loyer d'indemnité plafonné.
Approche éthique (refus des dossiers non viables)
Hagnéré refuse les dossiers où le rachat est impossible. Orientation vers vente classique + relogement ou commission de surendettement BDF (art. L. 711-1 C. conso.) lorsque cette voie protège mieux le vendeur. Un réméré non viable = perte quasi-certaine du bien.
Négociation des conditions
Décote contenue inférieure ou égale à 35 %, durée de rachat proche de la limite légale 5 ans (art. 1660 C. civ.), loyer d'indemnité plafonné 8 %/an. Prorogation conventionnelle négociée dans la limite des 5 ans.
Accompagnement jusqu'au rachat
Préparation du plan de rebond avec identification des sources de remboursement (succession, cession d'actifs, nouveau crédit classique ou hypothécaire à horizon 24-36 mois). Suivi trimestriel, alerting avant l'échéance du terme pour sécuriser le rachat.
Intégration fiscale et juridique
Analyse de la fiscalité de la plus-value immobilière (art. 150 U-II-1° CGI pour la résidence principale), purge des hypothèques existantes (art. 2432 C. civ.), intégration dans la stratégie patrimoniale globale (IFI, transmission, DMTG) et rédaction d'actes authentiques sécurisés.
Vente à réméré + stratégie patrimoniale = rebond organisé
Le réméré n'est pas une solution de sortie — c'est un pont vers le rachat. Notre bilan patrimonial croise alternatives (rachat de crédits, commission BDF, crédit hypothécaire 2e rang), fiscalité de la plus-value, purge des hypothèques et plan de remboursement avant toute signature.
Tout ce qu'il faut savoir sur la vente à réméré.
Les 12 questions essentielles sur la vente à réméré, répondues par nos conseillers CIF AMF + COBSP.
- La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le vendeur cède son bien à un investisseur moyennant une décote de 20 à 40 % et conserve la faculté de le racheter dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.). Durant la période de portage, le vendeur peut rester dans le bien en qualité d'occupant moyennant un loyer d'indemnité (6 à 9 %/an du prix). L'opération suppose un acte authentique notarié (art. 1321 C. civ.).
Ressources et alternatives Hagnéré Patrimoine
Rachat de crédits
Alternative prioritaire : regroupement hypothécaire à taux fixe 15-25 ans.
Crédit hypothécaire
Alternative 2e rang : financement adossé à un bien existant sans vente.
Surendettement Banque de France
Procédure gratuite art. L. 711-1 C. conso. : rééchelonnement ou effacement.
Guides patrimoine
Arbitrez entre réméré, rachat de crédits, commission BDF et hypothécaire.
Bilan patrimonial gratuit
Diagnostic neutre : alternatives moins coûteuses étudiées en priorité.
FAQ financements
Crédits immobiliers, hypothécaires, Lombard, SCPI, réméré, in fine.
Quentin Hagnéré
Fondateur Hagnéré Patrimoine · CIF AMF · CGP · COBSP · Carte T n° 7301 2024 000 000 014 — ORIAS n° 23002291
Conseiller en gestion de patrimoine indépendant, CIF AMF et COBSP ORIAS 23002291. Accompagnement vente à réméré / portage immobilier pour propriétaires en difficulté financière temporaire. Approche éthique : étude préalable des alternatives (rachat de crédits, commission de surendettement BDF, crédit hypothécaire 2e rang), refus des dossiers où le rachat est impossible, négociation serrée décote + durée + loyer d'indemnitéavec le réseau d'investisseurs patrimoniaux partenaires. Intégration fiscale (art. 150 U-II-1° CGI résidence principale, purge hypothèques art. 2432 C. civ.).
Saisie imminente ou surendettement durable ?
3 façons de démarrer — étude confidentielle, bilan patrimonial neutre, ou appel direct sous 48 h.
Le réméré est une vente (pas un crédit). Risque de perte définitive du bien. Aucun versement exigible avant la signature de l'acte authentique. Hagnéré peut refuser votre dossier si le réméré n'est pas pertinent pour votre situation.
Transparence réglementaire : notre fiche d'information Vente à réméré
Le réméré n'étant pas un crédit (c'est une vente au sens de l'art. 1659 C. civ.), l'encadrement réglementaire diffère du courtage COBSP. Hagnéré Patrimoine intervient ici en qualité de CIF AMF (conseil en investissement) et conseil patrimonial neutre.
1. Identité et statut
- Dénomination : Hagnéré Patrimoine
- CIF AMF— conseil en investissement financier, art. L. 541-1 C. mon. fin., enregistré AMF via adhésion à l'une des 4 associations agréées (CNCEF Patrimoine, CNCEF Patrimoine, CNCEF Patrimoine, La Compagnie des CGP — art. L. 541-4 CMF)
- COBSP ORIAS : 23002291 (pour les alternatives crédit : rachat de crédits, crédit hypothécaire 2e rang)
- Supervision : AMF (partie CIF) et ACPR (partie COBSP)
2. Nature du mandat
Mandat d'analyse patrimoniale neutre et de mise en relation avec des investisseurs patrimoniaux partenaires (SCPI spécialisées portage, family offices, investisseurs privés qualifiés).
La vente à réméré est une vente civile de droit commun (art. 1659 C. civ.) et ne relève pas du courtage en opérations de banque. Le conseil patrimonial associé relève du statut CIF AMF.
3. Mandants (partenaires)
Réseau d'investisseurs patrimoniaux sérieux sélectionnés : SCPI spécialisées portage immobilier, family offices, investisseurs privés qualifiés. Noms communiqués avant signature du mandat de mission.
Critères de sélection : capacité financière vérifiée, honorabilité, acceptation de durées longues (3 à 5 ans) et de décotes raisonnables (inférieures ou égales à 35 %). Liste actualisée adressée par e-mail à contact@hagnere-patrimoine.fr.
4. Mode de rémunération
- Analyse initiale et conseil : 100 % gratuits et sans engagement
- Honoraires de mission : perçus uniquement en cas de finalisation de l'opération (acte authentique notarié signé), facturés 1 à 3 % du prix de vente selon complexité
- Rétrocessions investisseur : transparentes et détaillées dans le mandat de mission
- Aucun versement exigible avant la signature de l'acte authentique chez le notaire
5. Procédure de réclamation et médiation
Niveau 1 — Réclamation interne
Adressez votre réclamation écrite à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège social. Accusé de réception sous 10 jours ouvrés, réponse motivée sous 2 mois maximum.
Niveau 2 — Médiation gratuite
Pour la partie CIF, saisissez gratuitement le médiateur de l'AMF. Pour les alternatives crédit, le médiateur FBF ou le médiateur ACPR.
Document mis à jour le 22 avril 2026 · Version 1.0 · Conforme Reco ACPR 2022-R-01 + règlement général AMF
Voir les mentions légales complètesMentions légales et risques — Vente à réméré
Transparence et conformité AMF / ACPR / DGCCRF
Cadre juridique
Vente avec faculté de rachat : art. 1659 à 1673 Code civil. Durée maximale légale 5 ans (art. 1660 C. civ.). Modalités de rachat : art. 1673 C. civ.. Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) et publication au service de la publicité foncière. Purge des hypothèques existantes : art. 2432 C. civ. Alternatives protectrices : commission de surendettement (art. L. 711-1 C. conso.), fichier FICP (art. L. 752-1 CCH). Fiscalité : exonération plus-value résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI).
Risque de requalification en prêt usuraire déguisé (DGCCRF)
La vente à réméré est juridiquement une vente civile(art. 1659 C. civ.) et non un crédit. Toutefois, lorsque le coût total cumulé de l'opération (décote initiale + loyer d'indemnité × durée) rapporté à la valeur du bien et à la durée correspond à un taux effectif supérieur au taux usure publié par la Banque de France (art. L. 314-6 C. conso.), la DGCCRF et la Cour de cassation (jurisprudence constante sur les opérations dissimulant un prêt) peuvent requalifier l'opération en prêt usuraire déguisé. Conséquences : nullité de l'opération, remboursement des intérêts excessifs, sanctions pénales (art. L. 341-50 et s. C. conso.). Notre cabinet refuse les opérations dont le coût annualisé dépasse de façon manifeste le taux usure en vigueur, et chiffre ce TAEG implicite en amont avec le notaire pour chaque dossier.
Frais notaire doublés (vente + rachat)
Une opération de réméré implique deux passages chez le notaire: la vente initiale (frais ~2,5 à 3 % du prix dans l'ancien) puis le rachat (~2,5 à 3 % du prix de rachat). Sur un bien de 300 000 €, prévoir 15 000 à 18 000 €de frais notaire cumulés (soit 5 à 6 % du prix initial), à intégrer dans le calcul de rentabilité globale avant signature. Cette donnée est rarement explicitée par les opérateurs de réméré et constitue un coût caché majeur de l'opération.
Risques vendeur
- Perte définitive du bien si non-rachat dans les 5 ans (constat : environ 60 % des cas selon études sectorielles)
- Décote significative à la vente initiale (20 à 40 % de la valeur vénale)
- Loyer d'indemnitéà verser durant l'occupation (6 à 9 %/an du prix, révisable)
- Fiscalité de la plus-valueà anticiper si le bien n'est pas la résidence principale (barème art. 150 U CGI + PS 17,2 %)
Risques investisseur
- Occupation du vendeur dans le bien pendant la faculté de rachat, avec risque d'impayédu loyer d'indemnité
- Risque de valorisationdu bien sur l'horizon 2-5 ans (dégradation, marché local)
- Risque d'exercice du rachat à un prix préalablement fixé (art. 1673 C. civ.) — pas de plus-value en cas de marché haussier
Obligations courtier / conseil
La vente à réméré est une vente civile (art. 1659 C. civ.) et non un crédit. Elle ne relève pas du courtage en opérations de banque (COBSP). Hagnéré Patrimoine intervient ici en qualité de CIF AMF (conseil en investissement sur la structure patrimoniale, art. L. 541-1 C. mon. fin.) et de conseil patrimonial neutre. Pour les alternatives de financement (rachat de crédits, crédit hypothécaire 2e rang), Hagnéré intervient en qualité de COBSP ORIAS 23002291 (art. L. 519-1 C. mon. fin.). Double supervision AMF et ACPR.
Protection vendeur
- Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) avec publication au service de la publicité foncière
- Droit de prorogation conventionnelle de la faculté de rachat dans la limite des 5 ans (art. 1660 C. civ.)
- Régularisation préalable des hypothèques (art. 2432 C. civ.) : mainlevée ou purge avant signature
- Rédaction équilibrée des clauses de rachat, de révision du loyer et de sortie anticipée
Information patrimoniale non personnalisée
Les informations présentées (fiscalité, alternatives, chiffres de décote et loyer d'indemnité) ont un caractère général et informatifet ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D.321-1 C. mon. fin., ni une recommandation de signer un réméré. Conformément à la Position-recommandation AMF n° 2013-10, un diagnostic patrimonial complet est indispensable. Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial personnalisé.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Mention obligatoire prévue à l'art. L. 312-5 du Code de la consommation. Sanction encourue : 75 000 € par infraction (art. L. 314-15 C. conso.).
Statut COBSP — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SASU exerce en qualité de Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP), catégorie « mandataire non exclusif » au sens de l'art. R. 519-4 I 1° CMF, sous contrôle de l'ACPR. Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291.
Partenariat MIOBSP : Hagnéré Patrimoine SASUagit également en qualité de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (MIOBSP) au sens de l'art. R. 519-4 I 4° CMF, dans le cadre d'un mandat exclusif consenti par BankKeys (COBSP, courtier grossiste). À ce titre, certains dossiers de financement sont instruits, présentés et suivis par BankKeysqui contracte directement avec l'établissement de crédit.
Garanties consommateur
Non-perception de fonds : Hagnéré Patrimoine SASUne perçoit aucun fonds, à quelque titre que ce soit, autres que ceux représentatifs de sa rémunération (commission de courtage), conformément aux art. L. 322-2 du Code de la consommation et L. 519-6 du Code monétaire et financier. Aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent (art. L. 322-2 al. 2 C. conso.).
Délais légaux applicables : délai de réflexion de 10 jours pour les crédits immobiliers (art. L. 313-34 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours pour les crédits à la consommation (art. L. 312-19 C. conso.) ; délai de rétractation de 14 jours en cas de démarchage à distance (art. L. 341-16 CMF).
Réclamations · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts.