Vente à réméré 2026 : liquidité immédiate avec rachat possible du bien
Solution de dernier recours avant saisie : vendez votre bien avec faculté de rachat (art. 1659 à 1673 C. civ.), conservez l'occupation, rachetez sous 5 ans maximum. Cette page compare le réméré à ses alternatives (rachat de crédits, commission de surendettement de la Banque de France). Hagnéré Patrimoine, cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien. Pour faire étudier une alternative par le crédit : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
La vente à réméré en bref
- Liquidité en 4 à 8 semaines en général
- Occupation conservée pendant toute la durée du réméré
- Délai de rachat jusqu'à 5 ans (art. 1660 C. civ.)
- Alternatives à comparer d'abord : rachat de crédits, surendettement
Simuler mon réméré et les alternatives
Comparer : réméré, rachat de crédits, commission de surendettement, vente classique
La vente à réméré est une VENTE (non un crédit). Risque de perte définitive du bien en cas de non-rachat dans le délai. Décote importante sur la valeur vénale. Alternative à étudier avec la commission de surendettement Banque de France (art. L. 711-1 C. conso.) et le rachat de crédits hypothécaire.
Exemple illustratif non contractuel
La vente à réméré en 2026 : données de marché
~120 000 / an
Dossiers de surendettement déposés en France (2025)
Source : Banque de France — baromètre national du surendettement des particuliers
~35 000
Saisies immobilières en cours (2025)
Source : Conseil supérieur du notariat — suivi des procédures de vente forcée
5 ans
Durée maximale de la faculté de rachat
Art. 1660 C. civ. : un délai plus long est réduit à cinq ans
La vente à réméré est une vente immobilière avec faculté de rachat (art. 1659 à 1673 C. civ.), et non un crédit. Le vendeur cède son bien à un investisseur avec une décote, conserve l'occupation moyennant un loyer d'indemnité, et peut racheter son bien dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.). Solution de dernier recours à comparer systématiquement avec la commission de surendettement et le rachat de crédits hypothécaire avant toute signature.
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? Vente immobilière avec faculté de rachat
La vente à réméré est une vente immobilière assortie d'une faculté de rachat régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire vend son bien à un investisseur avec une décote sur la valeur vénale, conserve l'occupation moyennant un loyer d'indemnité, et dispose d'un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.) pour racheter son bien. Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) + publication au service de la publicité foncière.
Ne pas confondre. Le réméré n'est pas un viager (le viager est une vente définitive avec rente à vie, sans possibilité de rachat) ni un crédit hypothécaire (le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque, vous restez propriétaire). Le réméré est une vente réelle : le bien change de propriétaire juridiquement, le vendeur n'a plus qu'une option unilatérale de reprise.
Art. 1659 C. civ. : faculté de rachat réservée au vendeur dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660)
Acte authentique notarié obligatoire + publication au service de la publicité foncière
Décote sur la valeur vénale = compensation du risque investisseur
Art. 1673 C. civ. : le rachat restitue la propriété sans fiscalité de plus-value pour le vendeur initial
Réméré vs crédit hypothécaire vs viager
Trois dispositifs distincts, trois logiques juridiques opposées
| Critère | Réméré | Crédit hypothécaire | Viager |
|---|---|---|---|
| Nature juridique | Vente avec option de rachat | Prêt garanti par hypothèque | Vente définitive |
| Décote sur valeur vénale | Oui, fixée par l'acquéreur | Pas de décote (financement à 100 % de la valeur) | Bouquet + rente (décote selon âge et réversion) |
| Occupation du bien | Conservée pendant le délai de rachat | Permanente (propriétaire) | Souvent conservée (viager occupé) |
| Retour à la propriété | Possible par exercice du rachat sous 5 ans | Non concerné (vous restez propriétaire) | Impossible — vente définitive |
Quand la vente à réméré est-elle pertinente ?
- • Surendettement durable avec refus de la commission Banque de France
- • Refus de crédit classique (FICP, interdit bancaire)
- • Divorce conflictuel avec soulte à payer en urgence
- • Chef d'entreprise en difficulté, patrimoine perso engagé en caution
- • Héritiers avec DMTG à régler sous 6 mois sans liquidité
Quand NE PAS choisir le réméré
- • Si vous êtes encore solvable (le rachat de crédits est moins coûteux)
- • Si un crédit hypothécaire 2e rang est envisageable (pas de décote)
- • Si la commission de surendettement peut rééchelonner les dettes
- • Si le bien n'a pas de valeur nette suffisante (après hypothèques)
- • Si vous n'avez aucune perspective de retour à meilleure fortune sous 5 ans
Faire le point sur votre situation avant toute signature
Les options à comparer : réméré, rachat de crédits, commission de surendettement, vente classique, crédit hypothécaire de 2e rang. Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291), cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien. Pour faire étudier une alternative par le crédit : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Simulation vente à réméré — coût et alternatives
Avant tout réméré, comparez les solutions moins coûteuses (rachat de crédits, commission de surendettement de la Banque de France, crédit hypothécaire de 2e rang). Le cabinet ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien et ne vous met pas en relation avec des investisseurs.
Simulez le coût d'un réméré et comparez les alternatives
La simulation donne un ordre de grandeur indicatif, sans valeur d'offre. Le cabinet n'intervient pas dans la vente et ne perçoit aucune rémunération sur une vente à réméré. Pour faire étudier une alternative par le crédit : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Le réméré est une vente avec décote sur la valeur du bien. Risque de perte définitive du bien si non-rachat. Alternatives à étudier en priorité. Le cabinet ne recherche pas d'acquéreur et n'intervient pas dans l'opération.
Urgence : saisie dans moins de 3 mois ? Examinez sans attendre la saisine de la commission de surendettement de la Banque de France, et simulez le coût d'un réméré.
Comment fonctionne une vente à réméré en 6 étapes
De l'étude de la situation à l'acte notarié, comptez 4 à 8 semaines pour la mise en place du réméré, puis 2 à 5 ans d'occupation pendant lesquels vous préparez le rachat du bien (art. 1673 C. civ.) ou acceptez la perte définitive de la propriété.
Étude de la situation et des alternatives
Examen des alternatives moins coûteuses avant tout réméré : rachat de crédits, commission de surendettement de la Banque de France, crédit hypothécaire de 2e rang.
Expertise du bien
Expertise indépendante de la valeur vénale, calcul du prix net après purge des hypothèques (art. 2461 et s. C. civ.).
Choix de l'investisseur
Le vendeur compare les propositions d'investisseurs (SCPI de portage, family offices, investisseurs privés). La recherche d'un acquéreur contre rémunération est réservée aux professionnels titulaires de la carte professionnelle immobilière (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
Conditions de l'opération
La décote, la durée de la faculté de rachat (5 ans au plus, art. 1660 C. civ.) et le loyer d'indemnité sont fixés entre le vendeur et l'investisseur, puis repris dans l'acte.
Acte notarié et publication foncière
Signature de l'acte authentique (art. 1321 C. civ.), publication au service de la publicité foncière, purge des hypothèques, versement du prix net.
Occupation et rachat ou sortie
Occupation du vendeur de 2 à 5 ans moyennant un loyer d'indemnité. Rachat à l'initiative du vendeur (art. 1673 C. civ.) ou sortie définitive en l'absence de rachat (art. 1662 C. civ.).
Le rachat n'est jamais acquis
Aucune statistique publique ne mesure la part des vendeurs qui rachètent leur bien dans le délai fixé. En cas de non-rachat, perte définitive du bien au profit de l'investisseur. La vente à réméré n'est à envisager qu'en dernier recours, après étude approfondie des alternatives : commission de surendettement (art. L. 711-1 C. conso.), rachat de crédits hypothécaire, crédit hypothécaire 2e rang, vente classique avec relogement.
Ce qui fait varier le coût d'une vente à réméré
La vente à réméré n'est pas un crédit : il n'y a donc ni TAEG, ni taux d'intérêt au sens bancaire. Les conditions se lisent sur trois curseurs : décote sur la valeur vénale, loyer d'indemnité pendant l'occupation, et durée du rachat plafonnée à 5 ans (art. 1660 C. civ.). Ces conditions varient selon la solidité du dossier : exigez des propositions écrites et comparez-les.
Décote et loyer d'indemnité sont fixés par chaque investisseur selon la nature du bien, l'urgence, le plan de rachat et la solvabilité résiduelle du vendeur. Pour estimer votre situation : notre simulateur réméré et alternatives.
Facteurs d'influence sur décote et loyer
- Qualité du bien : résidence principale de standing, résidence secondaire en zone A, locatif premium baissent la décote.
- Plan de rachat crédible : retour à l'emploi visible, cession d'autres actifs planifiée, succession attendue.
- Urgence du dossier : saisie imminente = décote plus forte (l'investisseur facture le risque temps).
- Durée du rachat négociée : plus longue = loyer annuel plus élevé pour rémunérer l'immobilisation du capital.
- Solvabilité résiduelle : FICP, interdiction bancaire ou multiples incidents entraînent une décote et un loyer majorés.
Les 4 formes de vente à réméré et alternatives 2026
Selon le degré d'urgence, la solvabilité résiduelle et la qualité du patrimoine, plusieurs outils existent. La vente à réméré (art. 1659 à 1673 C. civ.) est l'un d'entre eux : ce n'est pas toujours la meilleure solution. Comparaison avec les alternatives, à titre d'information.
Vente à réméré classique
- Liquidité immédiate
- Occupation conservée
- Possibilité de racheter le bien
- Dettes soldées rapidement
- Décote sur la valeur vénale
- Loyer d'indemnité mensuel
- Risque de non-rachat
Portage immobilier
- Structures professionnelles rodées
- Procédure standardisée
- Acteurs dédiés au portage
- Frais d'ingénierie 2 à 3 % additionnels
- Moins personnalisable
- Décote similaire au réméré
Rachat de crédits hypothécaire
- Aucune décote (conservation pleine propriété)
- Coût en général bien inférieur au réméré
- Mensualité unique allégée
- Conditions bancaires strictes (revenus, ancienneté)
- FICP éliminatoire
- Hypothèque inscrite sur le bien
Commission surendettement Banque de France
- Effacement partiel ou total des dettes
- Moratoire légal opposable aux créanciers
- Gratuit
- Fichage FICP 5 à 7 ans
- Restrictions fortes sur les crédits
- Durée longue
Réméré vs rachat de crédits vs surendettement BDF : qui choisit quoi ?
- Réméré : propriétaire d'un bien de valeur avec un rebond probable à 2-5 ans (retour à l'emploi, cession d'actifs, succession, fin de divorce).
- Rachat de crédits hypothécaire : propriétaire encore solvable, revenus réguliers, pas de fichage FICP.
- Commission de surendettement BDF : revenu insuffisant pour rembourser même sur 10 ans, absence de rebond visible.
Le choix doit s'intégrer à une analyse globale. Le premier rendez-vous avec le cabinet est gratuit : il sert à faire le point sur votre situation, sans recommandation personnalisée à ce stade.
Combien coûte une vente à réméré en 2026 ? Frais détaillés
Le coût réel d'une vente à réméré se lit sur trois niveaux : la décote initiale (perte sur la valeur vénale), le loyer d'indemnité (pendant l'occupation) et les frais annexes (notaire, expertise, ingénierie). Chiffres vérifiables ci-dessous.
| Poste de coût | Fourchette |
|---|---|
Décote sur la valeur vénaleObligatoire de la valeur d'expertise | Fixée par l'acquéreur |
Expertise immobilièreObligatoire forfaitaire | 500 – 1 500 € |
Frais de notaire vente initialeObligatoire du prix de vente (bien ancien) | ~7 – 8 % |
Acte de rachat (2e passage)Obligatoire forfaitaire | 125 € de taxe + émoluments |
Loyer d'indemnité pendant l'occupationObligatoire par mois d'occupation | Fixé par l'acquéreur |
Frais avancés par l'acquéreur (si rachat effectif) selon l'acte | Au réel |
Frais d'ingénierie de l'opérateur souvent en % du prix de vente | Selon l'opérateur |
Fiscalité plus-value immobilière selon nature du bien | 0 % ou 19 % + 17,2 % |
Fourchettes indicatives et non contractuelles, variables selon l'investisseur et le dossier. Exigez un décompte écrit de tous les frais avant la signature de l'acte authentique notarié (art. 1321 C. civ.).
Exemple fictif (hypothèses de calcul) : bien 400 k€ valeur vénale, réméré 2 ans
- Prix de vente supposé : 280 000 €
- Frais de notaire de la vente, payés par l'acquéreur et à lui rembourser si vous rachetez : ~21 000 € (7,5 %, droits de droit commun)
- Loyer d'indemnité supposé : 21 000 €/an soit ~1 750 €/mois
- Sur 2 ans : loyer cumulé 42 000 € + expertise 1 000 € + ingénierie supposée 5 600 € = 48 600 € de frais pendant le réméré
- Rachat : 280 000 € + frais de la vente remboursés 21 000 € + frais avancés ~3 000 € + acte de rachat ~3 000 € ≈ 307 000 €
- Coût total si le rachat réussit : environ 75 600 € (frais de la vente remboursés 21 000 € + frais pendant le réméré 48 600 € + frais avancés 3 000 € + acte de rachat 3 000 €). Le prix de 280 000 € est remboursé et le bien revient : la décote n'est pas perdue.
- Si le rachat n'a pas lieu : le bien est perdu pour 280 000 € ; la décote de 120 000 € s'ajoute aux frais pendant le réméré, soit environ 168 600 € de perte par rapport à la valeur du bien (189 600 € si l'acte vous a mis les frais de la vente à charge).
Coût économique comparé — bien 300 000 €, horizon 3 ans
Le réméré est l'option la plus coûteuse. À ne retenir qu'en dernier recours quand les alternatives ne sont pas accessibles (FICP, refus banques).
| Solution | Coût relatif |
|---|---|
| Rachat de crédits hypothécaire | Le plus faible |
| Crédit hypothécaire 2e rang | Modéré |
| Commission surendettement (BDF) | Procédure, rééchelonnement |
| Vente à réméré (3 ans) | Le plus élevé |
À retenir : Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre. Le coût du réméré cumule la décote, le loyer d'indemnité et deux passages chez le notaire ; rapporté à la valeur du bien et à la durée, il peut dépasser le seuil de l'usure (art. L. 314-6 C. conso.) — d'où le risque de requalification détaillé dans nos mentions légales.
Quand le réméré est-il rentable ?
- OUI si surendettement réel avec rebond probable en 2 à 4 ans. L'alternative est la saisie avec plus-value nulle.
- NON si encore solvable : préférer un rachat de crédits hypothécaire, en général bien moins coûteux.
- À PROSCRIRE si incapacité à racheter : le réméré devient une vente définitive déguisée, avec décote nette perdue.
Vente à réméré : 5 situations types, dont une où le réméré est à écarter
Cinq situations types pour comprendre le mécanisme : soulte de divorce urgente, dirigeant en difficulté, droits de succession, interdit bancaire, et un cas où le réméré est à écarter parce que les alternatives sont plus pertinentes. Ces exemples ne présentent pas une offre du cabinet, qui ne recherche pas d'acquéreur, ne met pas en relation avec des investisseurs et n'intervient pas dans la vente.
Bernard
Divorcé 54 ans, Paris 16e (75)
Soulte ex-conjointe urgente- Résidence principale 900 000 €
- Solde crédit immo 200 k€
- Divorce conflictuel, soulte 350 k€ sous 6 mois
- Vente à réméré avec occupation maintenue
- Prix : 620 000 €
- Conditions : Durée 3 ans · loyer 3 100 €/mois
- Résultat : 620 000 € encaissés
- Structure : Dossier solide
Solde crédit immo 200 k€ + soulte 350 k€ + 70 k€ réserve. Occupation maintenue. Rachat prévu fin du divorce + cession parts SCPI familiales.
Les banques avaient refusé tout crédit relais (endettement + divorce en cours). Le réméré a permis d'exécuter la décision du JAF dans les délais. Plan de rachat crédible validé avant signature.
Dr Laurent
Chirurgien 58 ans, Lyon (69)
Redressement judiciaire clinique- Résidence principale Lyon 750 000 €
- Sans hypothèque
- Cabinet en redressement, besoin 400 k€ trésorerie
- Vente à réméré RP
- Prix : 500 000 €
- Conditions : Durée 4 ans · loyer d'indemnité mensuel
- Résultat : 500 000 € encaissés
- Structure : Dossier standard
Trésorerie 500 000 € injectée dans le cabinet. Procédure de sauvegarde évitée. Rachat visé post-retournement en 2028.
Montage validé par l'administrateur judiciaire de la clinique. Le plan de redressement prévoit un retour à l'équilibre sous 3 ans, compatible avec la durée du réméré.
Mme Vargas
Veuve 62 ans, Bordeaux (33)
Droits de succession DMTG- Héritage résidence Bordeaux 850 000 €
- DMTG 220 k€ exigibles sous 6 mois
- Retraite insuffisante pour emprunter
- Vente à réméré RP héritée
- Prix : 560 000 €
- Conditions : Durée 5 ans · loyer d'indemnité mensuel
- Résultat : 560 000 € encaissés
- Structure : Dossier standard
DMTG 220 k€ réglés immédiatement + 340 k€ de réserve. Occupation conservée. Rachat visé par donation-partage anticipée avec les enfants qui rembourseront la décote.
Alternative au paiement différé DGFiP (lourd et coûteux). Montage inter-générationnel avec notaire : les enfants financent le rachat et deviennent propriétaires à terme par donation-partage.
Jean-Marc
Dirigeant SARL 48 ans, Toulouse (31)
Interdit bancaire + FICP- Résidence principale Toulouse 480 000 €
- Liquidation SARL, dettes perso 180 k€
- FICP, saisie imminente
- Vente à réméré avec occupation
- Prix : 290 000 €
- Conditions : Durée 3 ans · loyer d'indemnité mensuel
- Résultat : 290 000 € encaissés
- Structure : Dossier tendu
Dettes soldées 180 k€ + 110 k€ réserve. Occupation conservée. Rachat conditionné à la nouvelle activité salariée (CDI en cours de signature).
Dossier accepté uniquement grâce à la promesse d'embauche signée en parallèle. Le plan de rachat s'appuie sur un futur refinancement bancaire après sortie du FICP (5 ans).
Patricia
Retraitée 71 ans, Nice (06)
Évitement saisie — réméré À ÉCARTER- Résidence principale Nice 420 000 €
- Crédit senior 100 k€ + dettes santé 80 k€
- Commission surendettement refusée (avoirs), saisie dans 3 mois
- Réméré envisagé puis écarté
- Prix : 250 000 € théorique
- Conditions : Durée 5 ans · loyer 1 875 €/mois
- Résultat : Loyer > pension retraite (1 750 €)
- Structure : Coût supérieur au seuil de l'usure — risque de requalification
Réméré à déconseiller pour 3 motifs cumulés : (1) incapacité de payer un loyer mensuel de 1 875 € avec une pension de 1 750 € — défaut de paiement quasi-certain dans les 6 premiers mois ; (2) absence de plan de rachat crédible à 71 ans (pas de retour à l'emploi, pas de succession imminente, pas de cession d'actifs identifiée) ; (3) coût annualisé de l'opération très supérieur au taux de l'usure en vigueur, exposant l'opération à un risque de requalification DGCCRF en prêt usuraire déguisé. Pistes plus adaptées : nouveau dossier de surendettement (L. 711-1 C. conso.), vente classique encadrée, relogement social.
Ce cas illustre la mise en garde essentielle : un réméré sans plan de rachat crédible n'est pas une solution de rebond, c'est une vente définitive avec décote subie. Trois signaux d'alerte : (a) loyer > 80 % des revenus disponibles, (b) pas de plan de rachat documenté à horizon ≤ 5 ans, (c) coût annualisé > taux d'usure. Un nouveau dépôt auprès de la commission de surendettement, mieux argumenté, peut alors être la voie à privilégier.
Exemples illustratifs. Les chiffres sont arrondis et ne constituent ni un engagement ni une promesse de résultat.
12 pièges à éviter sur une vente à réméré
La vente à réméré est un outil patrimonial puissant en dernier recours, mais c'est aussi le produit le plus risqué juridiquement de l'ingénierie financière française. Au-delà des pièges classiques (décote excessive, loyer d'indemnité trop élevé, absence de plan de rachat), il existe un risque de requalification en prêt usuraire déguisé par la DGCCRF et la Cour de cassation si le coût total dépasse le taux usure. Voici les erreurs les plus coûteuses à identifier AVANT de signer chez le notaire.
1. Risque de requalification en prêt usuraire déguisé (DGCCRF)
Si le coût total cumulé (décote initiale + loyer d'indemnité × durée) dépasse le taux d'usure Banque de France, la DGCCRF et la Cour de cassation peuvent requalifier l'opération en prêt usuraire déguisé (Cass. 1ère civ., jurisprudence sur les opérations dissimulant un prêt — art. L. 314-6 C. conso. sur le taux usure). Sanctions : nullité de l'opération + remboursement des intérêts excessifs + sanctions pénales (L. 341-50 et s. C. conso.). Exemple (hypothèse de calcul) : bien de 300 k€ vendu 210 k€, indemnité d'occupation supposée de 7 % du prix par an (14 700 €/an). Si le rachat se fait au même prix, le coût ressort déjà à 7 % par an avant frais, au-dessus des seuils de l'usure du crédit immobilier (5,40 % à taux fixe sur 20 ans et plus, 5,52 % à taux variable, au 4e trimestre 2026) ; si le rachat n'a pas lieu, la décote de 90 k€ est en plus perdue. Faites chiffrer ce coût annualisé avant de signer et comparez-le au taux d'usure en vigueur.
2. Oublier que vous rembourserez les frais de notaire de la vente
La vente à réméré implique deux passages chez le notaire. À la vente, l'acquéreur paie les frais (art. 1593 C. civ.) : de l'ordre de 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, dont 5,81 % à 6,32 % de droits de mutation selon le département (0,715 % seulement si l'acquéreur, assujetti à la TVA, prend l'engagement de revendre de l'art. 1115 CGI). Si vous rachetez, vous les lui remboursez (« frais et loyaux coûts de la vente », art. 1673 C. civ.). L'acte de rachat, lui, n'est pas taxé comme une vente : imposition fixe de 125 € (art. 680 CGI) sous quatre conditions, plus les émoluments du notaire. Sur un prix de vente de 210 000 €, les frais de la vente représentent de l'ordre de 15 000 à 17 000 € avec des droits de droit commun. À intégrer dans le calcul avant signature.
3. Sur-estimer la capacité de rachat
Aucune statistique publique ne mesure la part des vendeurs qui rachètent leur bien. Évaluer de manière réaliste le plan : retour à l'emploi documenté ? succession attendue ? cession d'actifs planifiée ? Sans plan crédible, le réméré devient une vente définitive déguisée.
4. Accepter une décote excessive
Certains investisseurs abusent de l'urgence du vendeur pour imposer des décotes très fortes. Méfiez-vous d'une décote élevée, sauf urgence extrême (saisie dans moins de 30 jours), et comparez les propositions de 2 à 3 investisseurs avant de vous engager.
5. Ne pas négocier le loyer d'indemnité
Le loyer d'indemnité varie d'un investisseur à l'autre, et l'écart entre deux propositions, cumulé sur plusieurs années, pèse lourd dans le coût final. Exiger un comparatif écrit de 2 à 3 offres avant signature chez le notaire.
6. Confondre réméré et viager
Le viager est une vente définitive avec rente jusqu'au décès. Le réméré est une vente avec faculté de rachat (art. 1659 C. civ.) limitée à 5 ans (art. 1660 C. civ.). Les deux sont juridiquement distincts : le réméré conserve la possibilité de récupérer la pleine propriété.
7. Ne pas purger les hypothèques existantes
Droit de suite (art. 2450 et s. C. civ.) : une hypothèque qui n'est pas levée avant l'acte continue de grever le bien entre les mains de l'acquéreur, qui ne signera pas en l'état. Purger ou négocier la mainlevée en amont est une étape obligatoire. Le notaire inclut cette régularisation dans l'acte authentique (art. 1321 C. civ.).
8. Ignorer la fiscalité plus-value en cas de non-rachat
Si la résidence principale, exonération totale (art. 150 U-II-1° CGI). Pour tout autre bien, IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % (régime PV immobilière des particuliers, art. 150 U et 200 B CGI — pas PFU) applicables à la date de la vente initiale (non du rachat) avec abattement selon durée de détention. À chiffrer AVANT signature pour éviter les mauvaises surprises.
9. Délai de rachat trop court (2 ans)
Si le rebond financier est incertain ou conditionné à un événement lointain (procédure judiciaire, succession, fin d'études), négocier 4 à 5 ans plutôt que 2 ans. L'article 1660 C. civ. plafonne à 5 ans la durée du réméré : utiliser pleinement cette marge.
10. Aucune clause de prorogation
Prévoir dans l'acte notarié une clause de prorogation conventionnelle jusqu'à la limite légale de 5 ans en cas de difficultés imprévues. Sans cette clause, l'échéance tombe automatiquement et la propriété se consolide chez l'investisseur (art. 1662 C. civ.).
11. Frais d'ingénierie opaques
Exiger un décompte détaillé avant signature : expertise, notaire, conseil, commission d'ingénierie. Le total des frais annexes doit rester inférieur à 3-4 % du prix de vente. Refuser les structures qui prélèvent 5 % et plus de frais cumulés sans justification opérationnelle.
12. Pas de plan de relance financière
Un réméré sans plan de rachat écrit et documenté équivaut à une vente définitive avec décote. Rédigez un plan crédible (retour à l'emploi, succession, cession, refinancement bancaire projeté) AVANT de vous engager. Sans ce plan, l'alternative (surendettement BDF, vente classique) est presque toujours préférable.
À retenir : un réméré calibré ou rien
Une vente à réméré mal dimensionnée transforme une solution de rebond en perte patrimoniale nette. Avant de signer : plan de rachat documenté, décote contenue, loyer comparé sur 2 à 3 offres, clause de prorogation, et renoncement au réméré quand les alternatives (rachat de crédits, surendettement BDF) sont plus pertinentes. Hagnéré Patrimoine ne recherche pas d'acquéreur et ne négocie pas l'opération ; le premier rendez-vous avec le cabinet est gratuit et sans recommandation.
Six points à vérifier avant une vente à réméré
Le réméré est une opération lourde, à n'envisager qu'après avoir écarté les alternatives moins coûteuses. Hagnéré Patrimoine publie cette page à titre d'information : le cabinet ne recherche pas d'acquéreur, ne négocie pas les conditions et ne perçoit aucune rémunération sur une vente à réméré.
Examiner d'abord les alternatives
Rachat de crédits, commission de surendettement de la Banque de France (art. L. 711-1 C. conso.), crédit hypothécaire de 2e rang : ces voies coûtent souvent moins cher qu'un réméré et conservent la propriété. Le réméré est une vente civile, pas un crédit.
Comparer les propositions d'acquéreurs
C'est l'acquéreur (investisseur privé, société de portage) qui fixe la décote, la durée et le loyer d'indemnité. Demandez plusieurs propositions écrites et comparez-les avant de signer. Hagnéré Patrimoine ne recherche pas d'acquéreur et ne vous met pas en relation avec des investisseurs.
Vérifier que le rachat est réaliste
Un réméré sans perspective sérieuse de rachat aboutit presque toujours à la perte du bien. Quand le rachat paraît impossible, une vente classique avec relogement ou la commission de surendettement (art. L. 711-1 C. conso.) protège souvent mieux le vendeur.
Lire chaque condition du contrat
Décote, durée de rachat (5 ans au maximum, art. 1660 C. civ.), loyer d'indemnité, éventuelle prorogation conventionnelle dans la limite des 5 ans : chaque clause pèse sur le coût final de l'opération.
Préparer le rachat dès la signature
Identifier les sources de remboursement (succession, cession d'actifs, nouveau crédit classique ou hypothécaire à horizon de 24 à 36 mois) et surveiller l'échéance du terme : passé le délai, la vente devient définitive.
Anticiper la fiscalité et les actes
Plus-value immobilière (exonération de la résidence principale, art. 150 U, II, 1° CGI), purge des hypothèques existantes (art. 2461 et s. C. civ.) : ces points se règlent avant la signature, et les actes sont reçus par un notaire.
Un réméré se prépare avant la signature
Le réméré n'est pas une solution de sortie — c'est un pont vers le rachat. Avant toute signature, faites le point sur les alternatives (rachat de crédits, commission de surendettement, crédit hypothécaire de 2e rang), la fiscalité de la plus-value, la purge des hypothèques et le plan de remboursement.
Tout ce qu'il faut savoir sur la vente à réméré.
Les questions essentielles sur la vente à réméré, pour comprendre le mécanisme, ses risques et ses alternatives.
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Écrivez-nous : nous vous répondons. Le cabinet ne recherche pas d’acquéreur pour votre bien.
Poser ma question- La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le vendeur cède son bien à un investisseur à un prix inférieur à sa valeur (la décote) et conserve la faculté de le racheter dans un délai maximum de 5 ans (art. 1660 C. civ.). Durant la période de portage, le vendeur peut rester dans le bien en qualité d'occupant moyennant une indemnité d'occupation, dont le montant est fixé dans l'acte. L'opération suppose un acte authentique notarié (art. 1321 C. civ.).
Ressources et alternatives Hagnéré Patrimoine
Rachat de crédits
Alternative prioritaire : regroupement hypothécaire à taux fixe 15-25 ans.
Crédit hypothécaire
Alternative 2e rang : financement adossé à un bien existant sans vente.
Surendettement Banque de France
Procédure gratuite art. L. 711-1 C. conso. : rééchelonnement ou effacement.
Guides patrimoine
Arbitrez entre réméré, rachat de crédits, commission BDF et hypothécaire.
Guide du bilan patrimonial
Faire le point sur sa situation avant de choisir entre les solutions.
FAQ financements
Crédits immobiliers, hypothécaires, Lombard, SCPI, réméré, in fine.
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine (ORIAS n° 23002291) · auteur des guides
Auteur de ce guide sur la vente à réméré : fonctionnement juridique (art. 1659 et s. C. civ.), coût réel, risques, et alternatives à étudier d'abord (rachat de crédits, commission de surendettement de la Banque de France, crédit hypothécaire de 2e rang). Fiscalité (art. 150 U-II-1° CGI pour la résidence principale) et purge des hypothèques (art. 2461 et s. C. civ.). Le cabinet ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien, ne vous met pas en relation avec des investisseurs et ne perçoit aucune rémunération sur une vente à réméré.
Saisie imminente ou surendettement durable ?
3 façons de démarrer — simulation confidentielle, guide du bilan patrimonial, ou appel direct.
Le réméré est une vente (pas un crédit). Risque de perte définitive du bien. Hagnéré Patrimoine ne recherche pas d'acquéreur, ne négocie pas l'opération et ne perçoit aucune rémunération sur son prix. Pour une alternative par le crédit : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Transparence réglementaire : notre fiche d'information Vente à réméré
Le réméré n'est pas un crédit : c'est une vente au sens de l'art. 1659 C. civ. Hagnéré Patrimoine n'intervient pas dans l'opération : il ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien, ne vous met pas en relation avec des investisseurs, ne négocie pas ses conditions et ne perçoit aucune rémunération sur son prix. Cette page vous informe sur le mécanisme, ses risques et ses alternatives.
1. Identité et statut
- Dénomination : HAGNERE PATRIMOINE (Hagnéré Patrimoine), SAS au capital de 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens
- Conseiller en investissements financiers (CIF), art. L. 541-1 C. mon. fin., adhérent de l'association CNCEF Patrimoine (n° 25/859654), association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 C. mon. fin.)
- ORIAS : 23002291 — CIF, courtier en assurance (COA) et courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP)
- Supervision : AMF (conseil en investissements financiers) et ACPR (assurance, opérations de banque)
2. Ce que fait le cabinet, et ce qu'il ne fait pas
Le cabinet n’exerce aucune activité immobilière réglementée : il ne réalise aucune transaction, ne présente aucun bien, vendeur ou promoteur, et ne perçoit aucune rémunération d’un vendeur, d’un promoteur ou d’un opérateur immobilier. Rechercher un acquéreur pour le bien d'autrui contre rémunération est réservé aux professionnels titulaires de la carte professionnelle immobilière (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
La vente à réméré est une vente civile de droit commun (art. 1659 C. civ.) et ne relève pas du courtage en opérations de banque. Le premier rendez-vous est gratuit et sans recommandation ; un conseil sur votre situation patrimoniale n'est donné que dans le cadre d'une lettre de mission signée.
3. Alternatives par le crédit
Pour faire étudier une alternative par le crédit (rachat de crédits, crédit hypothécaire) : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
4. Mode de rémunération
- Premier rendez-vous : gratuit et sans recommandation
- Conseil patrimonial : Le prix de chaque mission est fixé dans le devis et la lettre de mission, avant tout engagement.
- Vente à réméré : aucune rémunération sur le prix de vente, ni d'un investisseur ni d'un opérateur immobilier
- Alternative par le crédit : le cabinet perçoit une part de la rémunération de BankKeys ; son mode de calcul, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées
5. Procédure de réclamation et médiation
Niveau 1 — Réclamation auprès du cabinet
Vous pouvez nous adresser une réclamation par courriel à contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier : Hagnéré Patrimoine, Service réclamations, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens. La réclamation est gratuite. Nous accusons réception dans les dix jours ouvrables à compter de l’envoi de la réclamation écrite, sauf réponse complète dans ce délai. Nous apportons une réponse motivée au plus tard dans les deux mois suivant l’envoi de la première réclamation écrite, sauf délai légal plus court.
Niveau 2 — Médiation gratuite
Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n’avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur) ; pour un contrat d’assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 (www.mediation-assurance.org) ; pour une opération de banque ou de crédit et pour les autres prestations du cabinet (séance de conseil stratégique, étude patrimoniale sur lettre de mission), ANM Consommation (ANM Conso), 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris (www.anm-conso.com, demande en ligne : www.anm-conso.com/page-saisine.php). Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l’assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l’année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.
Document mis à jour le 30 septembre 2026 · Version 2.0
Voir les mentions légales complètesMentions légales et risques — Vente à réméré
Cadre légal, risques et rôle du cabinet
Cadre juridique
Vente avec faculté de rachat : art. 1659 à 1673 Code civil. Durée maximale légale 5 ans (art. 1660 C. civ.). Modalités de rachat : art. 1673 C. civ.. Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) et publication au service de la publicité foncière. Purge des hypothèques existantes : art. 2461 et s. C. civ. Alternatives protectrices : commission de surendettement (art. L. 711-1 C. conso.), fichier FICP (art. L. 752-1 CCH). Fiscalité : exonération plus-value résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI).
Risque de requalification en prêt usuraire déguisé (DGCCRF)
La vente à réméré est juridiquement une vente civile (art. 1659 C. civ.) et non un crédit. Toutefois, lorsque le coût total cumulé de l'opération (décote initiale + loyer d'indemnité × durée) rapporté à la valeur du bien et à la durée correspond à un taux effectif supérieur au taux usure publié par la Banque de France (art. L. 314-6 C. conso.), la DGCCRF et la Cour de cassation (jurisprudence constante sur les opérations dissimulant un prêt) peuvent requalifier l'opération en prêt usuraire déguisé. Conséquences : nullité de l'opération, remboursement des intérêts excessifs, sanctions pénales (art. L. 341-50 et s. C. conso.). Avant de signer, faites chiffrer ce coût annualisé par le notaire et comparez-le au taux d'usure en vigueur.
Frais de notaire : deux actes, un seul droit plein
Une opération de réméré implique deux passages chez le notaire. Les frais de la vente initiale (de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, dont 5,81 % à 6,32 % de droits de mutation selon le département) sont payés par l'acquéreur (art. 1593 C. civ.), mais vous les lui remboursez si vous rachetez (art. 1673 C. civ.). Ils tombent à 0,715 % de droits si l'acquéreur, assujetti à la TVA, prend l'engagement de revendre (art. 1115 CGI). L'acte de rachat est soumis à une imposition fixe de 125 € (art. 680 CGI, sous quatre conditions), plus les émoluments du notaire. Sur un prix de vente de 210 000 €, prévoir de l'ordre de 15 000 à 17 000 € pour les frais de la vente avec des droits de droit commun, à intégrer dans le calcul avant signature.
Risques vendeur
- Perte définitive du bien si le rachat n'a pas lieu dans le délai convenu (5 ans au plus, art. 1660 C. civ.)
- Décote significative à la vente initiale (prix inférieur à la valeur vénale)
- Loyer d'indemnité à verser durant l'occupation (montant fixé par l'acquéreur, révisable selon l'acte)
- Fiscalité de la plus-value à anticiper si le bien n'est pas la résidence principale (barème art. 150 U CGI + PS 17,2 %)
Risques investisseur
- Occupation du vendeur dans le bien pendant la faculté de rachat, avec risque d'impayé du loyer d'indemnité
- Risque de valorisation du bien sur l'horizon 2-5 ans (dégradation, marché local)
- Risque d'exercice du rachat à un prix préalablement fixé (art. 1673 C. civ.) — pas de plus-value en cas de marché haussier
Rôle du cabinet
La vente à réméré est une vente civile (art. 1659 C. civ.) et non un crédit. Elle ne relève pas du courtage en opérations de banque. Le cabinet n’exerce aucune activité immobilière réglementée : il ne réalise aucune transaction, ne présente aucun bien, vendeur ou promoteur, et ne perçoit aucune rémunération d’un vendeur, d’un promoteur ou d’un opérateur immobilier. Hagnéré Patrimoine ne recherche donc pas d'acquéreur pour votre bien et ne négocie pas l'opération. Un conseil sur votre situation patrimoniale n'est donné que dans le cadre d'une lettre de mission signée ; le conseil en investissements financiers (art. L. 541-1 C. mon. fin.) est supervisé par l'AMF.
Alternatives par le crédit (rachat de crédits, crédit hypothécaire de 2e rang) : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires. Le cabinet ne recherche pas de crédit, ne négocie pas et ne vous recommande aucun contrat de crédit ; son rôle et sa rémunération sont détaillés dans la fiche d'information ci-dessus. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Protection vendeur
- Acte authentique notarié obligatoire (art. 1321 C. civ.) avec publication au service de la publicité foncière
- Droit de prorogation conventionnelle de la faculté de rachat dans la limite des 5 ans (art. 1660 C. civ.)
- Régularisation préalable des hypothèques (art. 2425 et 2461 et s. C. civ.) : mainlevée ou purge avant signature
- Rédaction équilibrée des clauses de rachat, de révision du loyer et de sortie anticipée
Information patrimoniale non personnalisée
Les informations présentées (fiscalité, alternatives, chiffres de décote et loyer d'indemnité) ont un caractère général et informatif et ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'art. D.321-1 C. mon. fin., ni une recommandation de signer un réméré. Conformément à la Position-recommandation AMF n° 2013-10, un diagnostic patrimonial complet est indispensable. Pour le préparer, consultez notre guide du bilan patrimonial.
Ce que fait le cabinet, et ce qu'il ne fait pas
Cette page informe sur la vente à réméré. Hagnéré Patrimoine SAS ne recherche pas d'acquéreur pour votre bien, ne vous met pas en relation avec des investisseurs, ne négocie pas l'opération et ne perçoit aucune rémunération sur son prix.
Pour faire étudier une alternative par le crédit (rachat de crédits, crédit hypothécaire) : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.
Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Ce qu'est réellement une vente à réméré
Ce n'est pas un crédit — aucun prêteur, aucun taux, aucune inscription FICP. C'est une vente, avec des conséquences de vente.
Vous vendez, avec une décote
La vente avec faculté de rachat (art. 1659 C. civ.) transfère la propriété du bien à un investisseur, à un prix inférieur à sa valeur vénale. Vous conservez le droit de le racheter pendant le délai convenu — cinq ans au maximum (art. 1660 C. civ.) —, généralement en restant occupant contre indemnité.
Le risque cardinal : ne pas racheter à temps
Si le rachat n'intervient pas dans le délai, la vente devient définitive : le bien est perdu, pour le prix décoté encaissé au départ. C'est la raison pour laquelle cette opération ne se conçoit qu'avec un plan de sortie réaliste — refinancement, vente ordonnée ou rétablissement de la situation — établi avant de signer.
Des chiffres indicatifs, jamais une offre
Les décotes, indemnités d'occupation et frais affichés sur cette page sont des ordres de grandeur constatés. Chaque opération dépend de l'investisseur qui se présente, du bien et du dossier ; aucune faisabilité ni aucun prix ne peut être promis.
Notre rôle
Hagnéré Patrimoine SAS, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France, est immatriculée à l'ORIAS sous le n° 23002291. Cette page est une page d'information : le cabinet ne recherche aucun acquéreur ni investisseur pour votre bien, ne vous met pas en relation avec des investisseurs, n'intervient pas dans la vente et ne perçoit aucune rémunération sur une vente à réméré. Avant d'envisager cette opération, examinez les autres solutions possibles — un réméré évitable est un réméré déconseillé. Les actes sont reçus par notaire.