Les 4 types d’usufruit de SCPI : direct, fonds à terme et evergreen expliqués
Usufruit de SCPI : la logique en clair
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
Appliqué aux parts de SCPI, cela revient à dissocier la pleine propriété en deux droits :
- L’usufruitier perçoit les revenus (les distributions) pendant une durée prévue.
- Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période, mais récupère la pleine propriété à la fin du démembrement.
Au sens civil, l’usufruit est bien un “droit de jouir” de la chose appartenant à autrui, à charge d’en conserver la substance.
Dans les SCPI, la durée est le plus souvent temporaire (3, 5, 7, 10 ans…), ce qui rend l’opération très lisible : vous achetez un droit de revenus dans le temps, mais vous ne récupérez pas de capital à l’échéance (à l’inverse du nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété).
Point AMF à garder en tête dès le départ : les SCPI sont des placements immobiliers non cotés avec risque de perte en capital, revenus non garantis et liquidité limitée.
Les 4 types d’usufruit de SCPI
On peut regrouper l’accès à l’usufruit de SCPI en 4 formats pratiques, qui répondent à des contraintes différentes (accès, diversification, calendrier, distribution).
Usufruit direct
Définition
Vous achetez directement l’usufruit de parts d’une ou plusieurs SCPI, pour une durée définie. Concrètement, l’usufruitier encaisse les distributions pendant la période, puis son droit s’éteint à l’échéance.
Pourquoi c’est recherché
- Vous choisissez précisément la/les SCPI (stratégie immobilière, zone géographique, taux d’occupation, politique de distribution, etc.).
- La mécanique est simple : revenus pendant X années, puis fin du droit.
Pourquoi c’est souvent plus “technique”
- Il faut une mise en place opérationnelle (démembrement, documentation, parfois besoin d’un “matching” avec un nu-propriétaire).
- La revente d’un usufruit en cours de période est possible en théorie, mais elle est en pratique assez rare et peu liquide (il faut une contrepartie).
Exemple chiffré simple (logique économique, pas de promesse de rendement)
Prenons un exemple fictif :
- Valeur d’une position en pleine propriété : 100 000 €
- Prix de l’usufruit 5 ans (clé de démembrement “marché” supposée à 25 %) : 25 000 €
- Distribution annuelle supposée (non garantie) : 5 000 € / an (soit 5 % de 100 000 €)
Rendement brut “sur prix d’usufruit” : 5 000 / 25 000 = 20 % / an.
Ce chiffre est trompeur si on oublie deux choses :
- la durée est limitée (5 ans),
- le capital n’est pas restitué à l’usufruitier à la fin.
Fonds à terme investis en usufruit de SCPI
Définition
Un “fonds à terme” (ou véhicule à durée déterminée) collecte des capitaux, construit un portefeuille (souvent diversifié) de droits d’usufruit, puis se termine à une date prévue (liquidation / remboursement selon les règles du fonds).
L’intérêt principal
- Accès souvent plus simple qu’un montage direct (moins de “mécanique” pour l’investisseur).
- Diversification immédiate : le fonds peut détenir plusieurs sous-jacents.
Les limites typiques
- Vous acceptez un cadre : durée imposée, règles de sortie, frais du véhicule.
- La liquidité dépend des règles du fonds : ce n’est pas nécessairement “revendable quand je veux”.
Fonds evergreen distribuants
Définition
Un fonds evergreen est un véhicule “sans date de fin” au sens pratique (ou avec une durée très longue), qui renouvelle son portefeuille au fil du temps. En version distribuante, il cherche à verser une distribution régulière aux porteurs (selon ses règles).
Pourquoi cela existe
- Pour des investisseurs qui veulent une logique “dans la durée” : le portefeuille se recompose (fin d’usufruits, réinvestissements, nouvelles opérations).
- La distribution est un objectif, mais elle dépend de la performance réelle du portefeuille.
Points de vigilance
- L’evergreen n’est pas synonyme de liquidité parfaite : le véhicule peut prévoir des fenêtres de souscription/rachat, des plafonds, des gates, des délais, etc.
- Les frais et les règles de valorisation doivent être lus dans la documentation du fonds.
Fonds evergreen en accumulation
Définition
Même logique “evergreen”, mais en version capitalisante : les revenus sont réinvestis (totalement ou partiellement), ce qui vise à augmenter la valeur de la part plutôt qu’à distribuer.
Pour qui c’est pertinent
- Investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
- Objectif : capitaliser dans le véhicule plutôt que recevoir des flux.
Points de vigilance
- Vous remplacez une promesse simple (“je touche X”) par une logique plus patrimoniale (“la valeur de ma part évolue”), donc vous devez être à l’aise avec la volatilité, les règles de valorisation, et la liquidité encadrée.
Fiscalité 2026 : ce que paie (vraiment) l’usufruitier
Revenus : revenus fonciers et prélèvements sociaux
Sur une SCPI détenue en direct, l’AMF rappelle que l’investisseur perçoit des dividendes correspondant à des revenus fonciers, imposés proportionnellement à la quote-part détenue.
Impôt sur le revenu : barème et TMI
En France, les revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus et sont taxés au barème progressif, selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Le barème présenté par Service-Public (barème 2025 applicable aux revenus de 2024) comporte des tranches allant de 0 % à 45 % et reste, à date, la référence publiée en attendant les éléments complets de la campagne 2026.
Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus locatifs (revenus du patrimoine)
Les revenus générés par la location (nue ou, dans certains cas, meublée non pro) sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global mentionné par l’administration fiscale pour les revenus locatifs est 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
La CSG sur les revenus du patrimoine, lorsque ces revenus sont imposés au barème, est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu brut global (selon les modalités déclaratives indiquées).
Micro-foncier ou régime réel : la vraie question pour un porteur de SCPI
Micro-foncier : seuil et abattement
Le régime micro-foncier s’applique si le revenu brut foncier total du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € et il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %.
Condition souvent oubliée avec les “parts”
Pour certains détenteurs de parts (sociétés relevant de l’article 8 du CGI, cas fréquent des structures immobilières), l’administration précise que l’associé doit être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue, sinon le micro-foncier peut ne pas s’appliquer.
En pratique, beaucoup d’investisseurs “100 % SCPI” se retrouvent donc au régime réel, ce qui implique une déclaration plus complète, mais permet de déduire certaines charges (selon votre situation : intérêts d’emprunt, frais, etc.).
Exemple chiffré : usufruit direct et impact fiscal
Prenons un exemple fictif, volontairement simple :
- Usufruit 5 ans acheté : 25 000 €
- Revenus distribués (non garantis) : 5 000 € / an
- TMI supposé : 30 %
- Prélèvements sociaux sur revenus locatifs : 17,2 %
Impôt (ordre de grandeur) :
- IR : 5 000 × 30 % = 1 500 €
- Prélèvements sociaux : 5 000 × 17,2 % = 860 €
- Total : 2 360 €
Revenu net estimatif : 5 000 – 2 360 = 2 640 € / an, soit 10,56 % de 25 000 €.
Lecture correcte de l’exemple :
- Oui, l’usufruit peut produire un flux net élevé si la clé d’achat est faible et si les revenus se maintiennent.
- Mais le rendement n’est pas garanti (revenus variables) et l’usufruitier ne récupère pas de capital à la fin.
IFI : un point de vigilance majeur en cas de gros patrimoine
Pour l’IFI, la règle de principe indiquée au BOFiP est claire : les biens et droits grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, quelle que soit la date du démembrement.
Conséquence pratique : si vous êtes (ou devenez) redevable de l’IFI, acheter un usufruit (même temporaire) peut augmenter significativement votre base IFI, car la référence est la valeur en pleine propriété (sauf cas d’exception prévus par l’article 968 du CGI).
Cas des personnes morales : pourquoi l’usufruit est souvent logé à l’IS
Beaucoup de stratégies d’usufruit temporaire sont pensées, non pas pour l’investisseur IR fortement fiscalisé, mais pour une structure à l’impôt sur les sociétés (holding, société d’exploitation, etc.).
Deux repères officiels utiles :
- Le taux normal de l’IS est de 25 % (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022).
- Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer jusqu’à un certain niveau de bénéfice sous conditions (règles détaillées par l’administration).
Mécaniquement, l’intérêt de l’usufruit temporaire en société tient souvent au traitement comptable et fiscal du droit acquis (durée déterminée), comme pour d’autres actifs incorporels amortissables en présence d’une fin prévisible des effets bénéfiques.
Cela ne dispense pas d’une analyse sérieuse : documentation, normalité de gestion, cohérence économique, et articulation avec les besoins de trésorerie.
Comment choisir entre direct, fonds à terme et evergreen
Le bon choix dépend moins du “format” que de votre contrainte principale.
Si votre priorité est la simplicité d’accès, les fonds (à terme ou evergreen) sont souvent plus faciles à mettre en place que l’usufruit direct, car ils mutualisent la sélection, l’exécution et le suivi.
Si votre priorité est la maîtrise du sous-jacent, l’usufruit direct est le plus lisible : vous savez quelles SCPI vous détenez en usufruit, avec quelles durées.
Si votre priorité est le calendrier :
- Fonds à terme : logique “je bloque / je déroule / je termine”.
- Evergreen : logique de continuité, avec des règles de liquidité propres au véhicule (à vérifier).
Si votre priorité est le flux :
- Evergreen distribuant : cherche à transformer le portefeuille en distributions.
- Evergreen accumulation : cherche à capitaliser la performance dans la valeur de la part.
Risques et conformité : la grille AMF à appliquer
L’Autorité des marchés financiers rappelle que :
- la SCPI est un placement avec frais, revenus variables, et ni capital ni rendement garantis ;
- la liquidité est plus faible qu’un actif coté, et les délais de sortie peuvent être longs (semaines à mois selon les conditions de marché).
Pour rester “AMF-friendly” dans votre décision :
- distinguez toujours objectif (revenu court terme) et risque (variabilité, liquidité) ;
- ne raisonnez pas uniquement en rendement affiché : l’usufruit peut amplifier le rendement “sur prix payé”, mais il concentre aussi le risque sur une durée courte ;
- lisez au minimum la documentation clé (document d’informations clés, note d’information, modalités de retrait, frais).
Hagnéré Patrimoine et l’usufruit de SCPI
Hagnéré Patrimoine propose des bilans patrimoniaux gratuits pour analyser la situation globale, la fiscalité et les objectifs à court et long terme.
Ce bilan permet d’identifier des stratégies adaptées, et d’intégrer l’usufruit de SCPI (direct, fonds à terme, fonds evergreen distribuant ou capitalisant) parmi d’autres solutions pertinentes, dans une approche patrimoniale à 360°.
Le cabinet indique avoir déjà accompagné plus de 1 000 clients et met en avant une expertise technique et fiscale avec une vision indépendante du patrimoine.
L’exécution privilégie des frais annoncés comme maîtrisés/compétitifs et une stratégie cohérente, plutôt qu’un produit isolé.
