Usufruit de SCPI : fonctionnement, fiscalité 2026 et stratégies d’investissement

Comprendre l’usufruit de SCPI

Usufruit et nue-propriété : un partage clair des droits

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, « comme le propriétaire lui-même », à condition d’en conserver la substance.

En pratique, l’usufruitier perçoit les fruits (revenus) et le nu-propriétaire détient la propriété « nue » (la valeur patrimoniale, le capital).

Appliqué à une SCPI, cela signifie généralement :

• l’usufruitier reçoit les distributions (souvent trimestrielles) liées aux loyers encaissés par la SCPI ;
• le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement (s’il est temporaire).

Temporaire ou viager : ce que cela change vraiment

Un usufruit peut s’éteindre par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé, ou par la réunion de l’usufruit et de la propriété sur la même tête (consolidation).

Pour une personne morale, l’usufruit est limité à 30 ans.

Conséquence directe pour l’investisseur : l’usufruit a une durée et, à l’échéance, il s’éteint. Il n’y a pas de « capital rendu » à l’usufruitier par principe : l’usufruit est un droit qui s’éteint.

Droits de vote : qui décide dans une SCPI démembrée ?

Dans une société civile (dont fait partie la SCPI), lorsque la part est grevée d’un usufruit, nu-propriétaire et usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions relatives à l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier (sauf convention contraire sur certaines décisions).

Charges et travaux : le rappel civiliste utile

Dans le droit commun, l’usufruitier supporte les réparations d’entretien, tandis que les « grosses réparations » restent à la charge du propriétaire (sauf exception liée à un défaut d’entretien).

Pour une SCPI, vous n’exécutez pas les travaux vous-même, mais ce partage aide à comprendre pourquoi l’usufruit est orienté « revenus » et la nue-propriété « patrimoine ».

SCPI : quels fonds et quels revenus sous usufruit ?

Ce qu’est une SCPI et pourquoi la durée compte

Une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, avec une société de gestion agréée, et c’est un placement à envisager sur le long ou très long terme.

Même si l’usufruit peut être temporaire, il reste indispensable d’aligner la durée choisie avec la logique immobilière (vacance, travaux, cycles de marché).

Types de fonds : rendement, fiscal, capital fixe ou variable

Les SCPI sont souvent présentées par grandes logiques :

• des SCPI orientées distribution de revenus (rendement) ;
• des SCPI d’habitation, parfois appelées SCPI « fiscales », liées à des dispositifs fiscaux et à des durées de détention minimales (souvent 9 à 13 ans selon les régimes).

Autre distinction structurante : capital fixe vs capital variable.

En capital fixe, l’achat/vente se fait via un marché secondaire : il faut une contrepartie, et les prix relèvent de l’offre et la demande. En capital variable, le prix est déterminé par la société de gestion, et la sortie passe par une demande de retrait.

Les revenus distribués : fonciers et financiers

Les SCPI peuvent générer :

• des revenus fonciers issus de la location des immeubles (souvent versés par acomptes trimestriels) ;
• des revenus financiers liés au placement temporaire de la trésorerie.

En démembrement, le cœur du raisonnement est simple : l’usufruitier vise ces revenus. Le nu-propriétaire vise la reconstitution de la pleine propriété à terme.

Risques clés à intégrer dès le départ

Une SCPI comporte un risque de liquidité et la sortie peut dépendre de l’existence d’une contrepartie. Surtout, ni le capital investi, ni le rendement ne sont garantis.

Sur les SCPI à capital variable, une demande de retrait peut, en pratique, être exécutée dans un délai indéterminé si le marché n’offre pas de contrepartie suffisante.

Comment investir en usufruit de SCPI

Les deux grandes voies d’accès

L’usufruit de SCPI se met en place le plus souvent :

• à la souscription (ou augmentation de capital) : deux investisseurs achètent séparément nue-propriété et usufruit ;
• via des transactions sur parts (marché secondaire ou opérations organisées), selon les règles propres à la SCPI (capital fixe/variable).

Avant d’investir, la documentation doit être lue : un Document d’informations clés (DIC) et une note d’information visée doivent être remis, entre autres documents.

La clé de démembrement : prix économique vs barème fiscal

Le prix d’un usufruit est souvent communiqué via une clé de démembrement (exprimée en pourcentage de la valeur en pleine propriété). Dans les faits, c’est une clé économique (liée aux revenus attendus, frais, risques, horizon et liquidité).

À ne pas confondre avec le barème fiscal de l’article 669 du CGI, utilisé notamment pour l’assiette et la liquidation des droits liés au démembrement : pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la valeur est estimée à 23 % par période de 10 ans, sans fraction.

Ce barème sert de repère fiscal, pas de « prix de marché » automatique.

Calculer le rendement d’un usufruit : l’approche la plus pédagogique

Le réflexe utile : ramener les revenus attendus au prix payé pour l’usufruit.

Formule simple (approche de rendement) :

Rendement brut sur le prix d’usufruit = Distribution annuelle attendue / Prix de l’usufruit

Prenons un exemple fictif :

• Valeur en pleine propriété de parts : 100 000 €
• Distribution annuelle attendue (sur la pleine propriété) : 5 000 € (soit 5 %)
• Prix de l’usufruit (10 ans) : 30 000 € (clé économique 30 %)

Alors, le rendement brut sur le prix d’usufruit est :

5 000 € / 30 000 € = 16,67 % brut par an.

Point clé : l’usufruitier ne récupère pas un capital à l’échéance. Le « retour » se fait via les distributions pendant la durée et uniquement elles.

Fiscalité 2026 de l’usufruit de SCPI en France

Particulier : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Micro-foncier ou réel : le bon régime dépend surtout de vos revenus fonciers

Si vos revenus locatifs (revenus fonciers bruts) ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez en principe du micro-foncier avec un abattement de 30 % (option possible pour le réel).

Au micro-foncier, vous reportez vos revenus bruts sur la déclaration générale, et l’administration calcule le revenu net après l’abattement.

Au régime réel, la déclaration annexe des revenus fonciers (2044/2044-SPE) est utilisée pour détailler revenus et charges.

Déficit foncier : plafond 10 700 € et limite temporaire

Les règles générales de déficit foncier (dont peut relever une détention via SCPI) permettent d’imputer sur le revenu global la fraction du déficit hors intérêts d’emprunt dans la limite de 10 700 €. Au-delà, et pour la part liée aux intérêts, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

À noter : le rehaussement temporaire jusqu’à 21 400 € visait des travaux de rénovation énergétique avec échéance au plus tard au 31 décembre 2025.

Prélèvements sociaux et barème IR 2026 : les chiffres à connaître

Les prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine sont détaillés à 17,2 % (dont CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Une fraction de CSG (6,8 %) est déductible du revenu imposable.

Le barème progressif indiqué pour la déclaration 2026 (revenus 2025) rappelle les tranches applicables (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 % selon les seuils).

Exemple chiffré complet : particulier imposé à 30 %

Prenons un exemple fictif volontairement simple (régime réel, sans autres charges que l’impôt) :

• Usufruit de SCPI : 30 000 € (durée 10 ans)
• Revenus distribués : 4 500 € par an
• Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30 %

Calcul du coût fiscal annuel (ordre de grandeur) :

1. Impôt sur le revenu (approximation à TMI) : 4 500 € × 30 % = 1 350 €
2. Prélèvements sociaux : 4 500 € × 17,2 % = 774 €
3. Total fiscalité : 1 350 € + 774 € = 2 124 €

Revenu net après impôts (approximation) :

4 500 € − 2 124 € = 2 376 €

Rendement net sur le prix d’usufruit :

2 376 € / 30 000 € = 7,92 % net (avec ces hypothèses).

Lecture importante : l’usufruit peut rester intéressant en net si la clé est basse et la distribution robuste, mais la fiscalité « rogne » fortement le rendement, surtout quand la TMI augmente.

IFI : l’usufruit peut être pénalisant

L’IFI s’applique si la valeur nette taxable du patrimoine immobilier excède 1 300 000 €, avec un barème progressif (0 % jusqu’à 800 000 €, puis 0,50 %, 0,70 %, 1 %, 1,25 %, 1,50 % selon tranches).

En cas de démembrement, la règle de principe est que les actifs grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sauf exceptions.

Des exceptions existent notamment lorsque le démembrement résulte de certains usufruits légaux ou situations listées à l’article 968 du CGI, avec des modalités spécifiques.

Conséquence concrète : un investisseur déjà proche ou au-dessus du seuil IFI doit intégrer que l’usufruit de parts de SCPI peut augmenter fortement l’assiette IFI, parfois sans cohérence avec le prix effectivement payé pour l’usufruit.

Revente et fin d’usufruit : attention à la règle “cession d’usufruit temporaire”

L’usufruitier peut vendre ou céder son droit.

Mais fiscalement, si vous cédez à titre onéreux un usufruit temporaire, le produit de la cession (ou sa valeur vénale si elle est supérieure) est imposable comme un revenu, dans la catégorie correspondant au bien, au titre du 5 de l’article 13 du CGI (règle applicable à la première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire concerné, sous conditions).

Cela signifie qu’une sortie anticipée en vendant l’usufruit peut créer une fiscalité « type revenus » (et non une logique de plus-value), ce qui surprend souvent les investisseurs.

Société à l’IS : taux d’impôt et logique d’amortissement

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés est imposée au taux normal de 25 %, avec un taux réduit de 15 % possible sur une première tranche de bénéfice (jusqu’à 42 500 €) si les conditions sont remplies.

Sur l’amortissement, deux points doivent être distingués :

• l’administration rappelle qu’une entreprise usufruitière ne peut pas amortir « à raison » des éléments mobiliers ou immobiliers dont elle a la jouissance en qualité d’usufruitier (le bien n’étant pas dans son actif).
• en revanche, la jurisprudence a admis qu’un droit d’usufruit peut être amorti lorsqu’il est normalement prévisible que ses effets bénéfiques prendront fin, l’usufruit étant limité dans le temps et sa valeur diminuant chaque année (décision du Conseil d’État du 24 avril 2019).

Exemple chiffré : usufruit de SCPI logé en société

Prenons un exemple fictif (hypothèses simples) :

• Société à l’IS achète un usufruit pour 30 000 € sur 10 ans
• Revenus distribués : 4 500 € / an
• Amortissement comptable linéaire du droit : 30 000 / 10 = 3 000 € / an
• IS : 25 %

Résultat fiscal “lié au droit” (approche simplifiée) :

4 500 − 3 000 = 1 500 €

IS : 1 500 × 25 % = 375 €

Cash net après IS (toujours simplifié) :

4 500 − 375 = 4 125 €

Rendement net sur le prix d’usufruit :

4 125 / 30 000 = 13,75 % net.

Ce schéma explique pourquoi l’usufruit est souvent étudié comme outil de placement de trésorerie en société, mais il doit être cadré (durée, valeur, motivation économique, traitement comptable et fiscal) au cas par cas.

Stratégies d’investissement selon votre profil

Particulier : quand l’usufruit devient cohérent

L’usufruit de SCPI est le plus lisible si l’objectif est un revenu sur une durée définie (ex. compléter des revenus sur 5–10 ans), en acceptant :

• une imposition potentiellement forte (IR + prélèvements sociaux) ;
• l’absence de capital récupéré à l’échéance (le droit s’éteint).

Un point de méthode : avant de choisir l’usufruit, comparez systématiquement un scénario “usufruit” avec un scénario “pleine propriété” ou “nue-propriété”, en raisonnant en net d’impôt et en intégrant votre TMI.

Contribuable à l’IFI : prudence renforcée

Si vous êtes (ou risquez d’être) redevable de l’IFI, l’usufruit peut augmenter l’assiette taxable pour sa valeur en pleine propriété, ce qui peut neutraliser l’intérêt économique du démembrement.

Dans ce cas, une analyse patrimoniale complète est indispensable avant toute souscription.

Société à l’IS : placement de trésorerie à horizon défini

Pour une société, l’usufruit peut répondre à un besoin de placement :

• durée connue (cohérence avec des projets à 5–10 ans) ;
• fiscalité IS lisible (25 % / 15 % sous conditions) ;
• possibilité d’étaler le coût du droit via amortissement lorsque les conditions sont réunies, au regard de la jurisprudence.

Démembrement “croisé” : une stratégie à manier avec méthode

Un schéma fréquent consiste à faire acheter :

• l’usufruit par une société (pour percevoir les revenus),
• la nue-propriété par les associés/personnes physiques (pour récupérer le capital à terme).

Ce montage peut être pertinent, mais il exige une valorisation cohérente, une motivation économique et une documentation solide (sinon, risque de remise en cause selon les situations). La mécanique de vote et d’affectation des bénéfices doit également être anticipée.

Risques, points de vigilance et erreurs fréquentes

Le premier risque est celui d’un investissement “à rendement” qui se comporte comme un investissement immobilier : les parts sont un placement de long terme, et ni le capital ni le rendement ne sont garantis.

La liquidité est le point le plus sous-estimé : une demande de retrait peut être exécutée dans un délai indéterminé si les conditions de marché ne permettent pas une contrepartie suffisante.

Trois erreurs reviennent souvent :

• ne pas intégrer l’IFI : en démembrement, l’usufruitier est en principe imposé sur la pleine propriété (sauf exceptions) ;
• confondre barème fiscal et prix économique : l’article 669 du CGI donne un repère fiscal, pas un prix de marché ;
• prévoir une sortie anticipée sans mesurer la fiscalité : la cession d’un usufruit temporaire peut être imposée comme un revenu (article 13, 5 du CGI).

Hagnéré Patrimoine et l’usufruit de SCPI

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Conclusion : l’usufruit de SCPI est un outil efficace quand l’objectif est le revenu sur une durée définie, à condition de raisonner en net d’impôt, d’anticiper l’IFI et de maîtriser les règles de sortie.

Mise à jour 2026.