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Financez votre opération MDB jusqu'à 80 % de la valeur. Apport dès 20 %, durée 6 à 24 mois, à titre indicatif. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit. Avec votre accord, le cabinet transmet votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement.
Un crédit professionnel vous engage et doit être remboursé. Vérifiez la capacité de votre opération à en absorber la charge avant de vous engager. Aucun versement exigible avant l’obtention des fonds (art. L. 519-6 CMF).
En 3 minutes, vous obtenez une estimation de votre LTV opération (jusqu'à 80 %) avec marge brute et nette projetée, durée 6-24 mois, régime TVA marge (art. 268 CGI) ou TVA collectée. Nous vous rappelons ensuite rapidement et, avec votre accord, nous transmettons votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement.
Précisez la nature du projet — les banques ne financent pas ces typologies aux mêmes conditions.
Achat d'un bien destiné à être revendu sous 5 ans avec régime fiscal DMTO réduit à 0,715 % (art. 1115 CGI) + TVA sur marge (art. 268 CGI).
10 questions (2 min) : budget, typologie (résidentiel/mixte), structure juridique et apport disponible.
Le cabinet reçoit votre demande et vous rappelle ; avec votre accord, il la transmet au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet, qui étudie le financement.
Montage complet : business plan opération, comptes société, structuration juridique (SASU, SAS, holding) + argumentaire art. 1115 CGI.
Signature de l'offre, acte authentique chez le notaire, déblocage des fonds le jour de la signature pour l'acquisition.
Le crédit marchand de biens est un financement professionnel pour les opérateurs qui achètent un bien pour le revendre après valorisation, découpage ou remise sur le marché. Crédit court (12 à 24 mois), souvent in fine, structuré autour d'une société commerciale (SASU, SAS).
Intérêt fiscal : art. 1115 CGI — sur engagement de revente sous 5 ans, DMTO réduits à 0,715 % (au lieu de 5,81 % à 6,32 % selon le département). Combiné à la TVA sur marge (art. 268 CGI), le marchand ne paie la TVA que sur la plus-value brute — levier décisif. Accompagnement COBSP indispensable (Hagnéré ORIAS n° 23002291).
Financement généralement accordé par des banques régionales habituées au MDB. Hypothèque de premier rang sur le bien, apport 20 à 35 % selon expérience, fonds débloqués chez le notaire le jour de la signature. Crédit soldé par anticipation à la revente.
Le financement adapté dépend de la taille de l'opération, de votre expérience, de votre apport et de la LTV cible. Chaque famille a ses prêteurs habituels et ses exigences documentaires propres.
Le capital est remboursé en totalité à la revente du bien. Seuls les intérêts sont payés mensuellement. Structure historique du crédit marchand de biens : maximise le cash disponible pendant l'opération et s'aligne sur le calendrier de revente.
Mensualité fixe mêlant capital et intérêts. Plus coûteux en trésorerie mensuelle mais réduit le risque bancaire. Retenu pour les opérations longues (> 18 mois), les découpages en lots progressifs ou les profils en cours de constitution.
Crédit subordonné (rang postérieur à la banque senior) à taux plus élevé, utilisé pour compléter le financement bancaire classique quand la LTV cible dépasse 80 %. Exige une remontée d'intérêts mensuelle et un ticket d'apport solide.
Levée de fonds auprès d'investisseurs particuliers via des plateformes régulées PSFP (ClubFunding, Anaxago, Homunity). Obligations simples ou convertibles remboursables à la revente. Rapide à lever (3-6 semaines) mais coût financier élevé.
Schéma optimal pour les opérations > 2 M€ : une banque senior en premier rang (60-70 % LTV) combinée à une tranche mezzanine (15-20 % LTV) et un apport résiduel réduit. Maximise l'effet de levier tout en préservant le cash de la société.
| Type | Durée | LTV max | Usage typique |
|---|---|---|---|
| In fine classique | 12 – 18 mois | 70 – 80 % | Opération standard |
| Amortissable | 18 – 36 mois | 65 – 75 % | Dirigeant prudent |
| Mezzanine | 12 – 24 mois | + 10 – 15 pts | LTV > 80 % |
| Crowdfunding immobilier | 12 – 18 mois | jusqu'à 90 % | Complément rapide |
| Mixte bancaire + mezz | 18 – 30 mois | cible 85 % | > 2 M€ |
Simulation en 2 min ; l'étude du financement est faite par le partenaire adapté à votre situation (courtier en crédit ou banque).
Durées et LTV indicatives. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit. Les conditions réelles dépendent du dossier et du marché.
Un cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, qui étudie la place de votre opération MDB dans votre patrimoine et sa stratégie de sortie ; la structure juridique et la fiscalité de l'opération relèvent de votre avocat et de votre expert-comptable.
Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement immatriculé à l'ORIAS, supervisé par l'ACPR. Obligations d'information et de transparence du code monétaire et financier (art. L. 519-4-1 et R. 519-20 et s.).
Le cabinet reçoit votre demande et vous rappelle ; avec votre accord, il la transmet au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet, qui étudie le financement. Son nom vous est communiqué avant toute transmission. Le cabinet ne recherche ni ne négocie de crédit.
Au-delà du financement : structuration SASU/SAS/holding, optimisation de la rémunération, stratégie de sortie (cession, apport-cession 150-0 B ter) et réinvestissement des plus-values.
Pas d'abandon après la signature bancaire. Suivi de l'opération, points d'étape patrimoniaux ; les actes relèvent de votre notaire et la comptabilité de votre expert-comptable.
Le cabinet ne recherche pas votre crédit et ne vous facture rien. Le partenaire (courtier ou banque) est rémunéré selon ses propres conditions ; aucune somme liée à l'obtention du prêt ne peut être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Le cabinet peut être rémunéré par le partenaire à qui il transmet votre demande, pour la mise en relation (apport d’affaires) ; il aurait alors intérêt à ce que le crédit soit conclu. Si c’est le cas, cette rémunération, son mode de calcul et, dès qu’il est connu, son montant vous sont indiqués par écrit avant toute transmission de votre demande.
Optimisation fiscale DMTO réduit à 0,715 % (engagement de revente 5 ans), régime TVA sur marge (art. 268 CGI), articulation IS + exit tax et cession contrôle.
Votre LTV (loan-to-value) et votre taux dépendent de votre expérience, de votre apport et de votre structure juridique. Voici 3 profils types, donnés à titre indicatif pour 2026. Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur ; la simulation vous donne une estimation indicative, pas une offre de crédit.
| Profil | Apport | LTV | Budget max |
|---|---|---|---|
Débutant 1re opération, SASU à créer | 35 % | 60 % | 600 k€ |
Confirmé 3-5 opérations, SASU existante CA 500 k-1 M | 25 % | 70 % | 1,5 M€ |
Expert 10+ opérations, SAS multi-associés CA > 3 M | 20 % | 80 % | 5 M€+ |
DMTO réduit à 0,715 % au lieu de 5,81 % à 6,32 % selon le département (art. 1115 CGI), sur engagement écrit de revente dans les 5 ans. Économie : environ 5 090 à 5 600 € par 100 k€ d'achat.
Cumulé avec la TVA sur marge (art. 268 CGI), le marchand ne paie la TVA que sur sa plus-value brute — levier majeur sur la rénovation.
Les banques régionales ajustent leurs conditions en fonction du dossier (expérience, qualité du bien, business plan, zone géographique, marge anticipée). Un même profil peut obtenir 65 % ou 75 % de LTV selon la banque sollicitée et la structuration proposée. Comparer les conditions de plusieurs banques est le métier d'un courtier en crédit ; le cabinet, lui, ne consulte pas les banques et transmet votre demande, avec votre accord, au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire).
10 questions, simulation gratuite. Pour faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement.
Données indicatives de marché au 1er trimestre 2026. Les conditions réelles dépendent du dossier individuel et des politiques de risque des banques régionales. Les taux évoluent notamment avec les taux de marché et les marges bancaires.
De la transmission de votre demande au partenaire au déblocage des fonds, comptez en moyenne 60 jours — c'est précisément la durée standard de la clause suspensive d'obtention de prêt inscrite au compromis.
Hagnéré Patrimoine (COBSP, ORIAS n° 23002291) reçoit votre demande et vous rappelle ; avec votre accord, il la transmet au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), choisi selon votre projet. Le cabinet n'a aucun mandat, ni de vous ni de ce partenaire, et ne recherche ni ne négocie votre crédit.
Le partenaire (courtier ou banque) analyse le budget, la structure de la société (SASU, SAS, holding), la rentabilité prévisionnelle et la cohérence du business plan.
Signature du compromis chez le notaire avec clause suspensive d'obtention de prêt (60 jours). Versement de l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix). Lancement des dépôts bancaires.
Le partenaire (courtier ou banque) vous présente les offres obtenues. Elles portent sur le taux, la LTV, la durée et les garanties (hypothèque de 1er rang, caution du dirigeant). Vous signez l'offre que vous retenez.
Signature de l'acte authentique chez le notaire. Virement des fonds bancaires directement au vendeur. Prise d'hypothèque, inscription au service de la publicité foncière. Début de l'opération.
Délais indicatifs habituels d'un crédit marchand de biens. Le calendrier réel dépend de la réactivité du vendeur, des banques sollicitées et de la complétude du dossier fourni par l'opérateur.
Les 12 questions clés sur le financement d'une opération de marchand de biens.
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Premier rendez-vous gratuit, sans recommandation personnalisée.
Prendre rendez-vousDémarrez par 2 minutes de simulation. Pour faire étudier votre besoin de financement : avec votre accord, nous transmettons votre demande au partenaire adapté à votre situation (cabinet de courtage en crédit ou établissement bancaire), qui étudie le financement. Apport dès 20 % du prix d'achat.
Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Hub complet : SCI, LMNP/LMP, marchand de biens, location courte durée.
Comparatif fiscal : IR transparent vs IS opaque, bascule irréversible, cas MDB.
Structurer une holding : régime mère-fille, apport-cession 150-0 B ter, OBO.
Leviers 2026 : dividendes, salaire, PER, PEA, exit tax, CEHR/CDHR.
Arbitrage salaire/dividendes, ratio coût employeur/net, PFU 31,4 %.
Hub Hagnéré : hypothécaire, Lombard, in fine, rachat de crédits.
Financement professionnel — information non contractuelle. Les montants, taux et durées présentés sont des ordres de grandeur constatés sur le marché, non des conditions garanties. Seule l'offre nominative d'un établissement prêteur engage celui-ci. Hagnéré Patrimoine SAS est inscrite à l'ORIAS sous le n° 23002291comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (art. R. 519-4 I 1° CMF), activité exercée en intermédiation à titre accessoire. Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Aucun accord de financement n'est garanti.
