Simulateur usufruit SCPICalculez votre TRI et vos revenus bruts
Choisissez votre partenaire · ajustez la durée · simulez votre rendement en usufruit temporaire de SCPI
Distributions dégressives · Durée fixe 10 ans — flux qui diminuent à mesure que les usufruits 3-10 ans s'éteignent. Sortie anticipée non possible. TD 6,50 % = pondéré SCPI sélectionnées (vs 4,91 % marché ASPIM). Objectif TRI 6-7 % · Track record 28 fonds clos : 8,8 % moy.
Durée fixe pour USU Select 2026 (10 ans).
NP : 69 %
Taux USU Select 2026
Valeur de propriété (VP) reconstituée : 322,6 k €
Flux totaux
136,3 k €
Sur 10 ans · capital + revenus
TRI (IRR)
8,20 %
Objectif 6 – 7 %
Récupération
6 ans
Capital récupéré (cumul flux)
Résultat avant frais, sur une hypothèse unique de rendement : ce n'est pas un indicateur fiable des performances futures.
Flux annuels (capital + revenus) — dégressifs
Flux = remboursement capital (non fiscalisé) + plus-value (IS / flat tax 31,4 %)
Flux cumulés vs capital investi
Avec USU Select 2026 pour 100 000 € investis (clé 31 % · 10 ans · coupon 6,50 %), flux totaux estimés 136,3 k € sur 10 ans (dégressif · capital inclus). TRI : 8,20 % — hors frais 8,4 % et fiscalité.
IFI · dégressif
Valeur des titres du fonds, an 1 : ~91 600 € (après frais 8,4 %) → diminue chaque année avec les amortissements jusqu'à 0 à l'extinction.
PP · flat tax 31,4 %
Via SAS feeder : remboursement capital non fiscalisé + PV en flat tax 31,4 % (PAS de revenus fonciers TMI + PS).
Résultat brut — la simulation ne déduit ni la fiscalité (PFU 31,4 % en PP via SAS feeder, IS pour PM, IFI dégressif) ni les frais de souscription (8,4 % FV). Pour le net après fiscalité personnalisée, demandez un bilan patrimonial.
Clés économiques — les clés affichées (USU 14-47 % selon durée) sont des clés économiques de marché. Elles diffèrent du barème fiscal art. 669 II CGI (23 % ≤ 10 ans / 46 % ≤ 20 ans), qui sert aux droits d'enregistrement (art. 669, I) et, pour l'IFI, seulement dans les cas d'exception de l'art. 968 (usufruit légal, etc.). Hors de ces cas, l'usufruitier direct déclare la pleine propriété ; détenu par une société ou un fonds, l'associé déclare la valeur de l'usufruit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 40).
Clé et coupon USU Select 2026 · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Simulation par défaut
Détails de votre simulation
Vous investissez
100 000 €
Vous accédez à
322 581 €
de parts SCPI
Flux cumulés
136 292 €
sur 10 ans · capital + revenus
Gain brut
+36 292 €
avant frais et fiscalité
Le mécanisme en 4 étapes
Vous investissez en usufruit
Vous investissez 100 000 €. Ce montant correspond à 31 % de la valeur en pleine propriété (la clé de démembrement USU Select 2026).
Vous accédez à un patrimoine bien plus important
Vos 100 000 € achètent l'usufruit d'un patrimoine SCPI de 322 581 € en pleine propriété. La clé de 31 % n'est pas un frais : c'est le prix de l'usufruit, qui donne droit à 100 % des loyers.
Vous touchez les loyers sur la pleine propriété
Les loyers sont calculés sur les 322 581 € de VP, pas sur vos 100 000 € investis. Avec un coupon de 6,50 %, vous percevez jusqu'à 20 968 €/an les 3 premières années, puis des flux dégressifs à partir de la 4e année — soit 136 292 € sur 10 ans, capital compris.
Au bout de 10 ans, l'usufruit s'éteint
Les usufruits détenus par le fonds s'éteignent progressivement : les flux versés sont dégressifs et incluent le remboursement progressif du capital. Au total, 136 292 € de flux cumulés (capital et revenus) pour 100 000 € investis, soit un gain brut de 36 292 € avant fiscalité et frais.
Pourquoi les flux dépassent le capital investi ?
Les loyers sont calculés sur la pleine propriété (322 581 €), pas sur vos 100 000 €. Vous payez 31 % du prix mais touchez 100 % des loyers. Les flux sont dégressifs et incluent le remboursement progressif du capital.
Ce qu'il faut savoir
Les clés pour comprendre vos résultats
La clé de démembrement
C'est le pourcentage du prix en pleine propriété que vous payez pour l'usufruit. Une clé de 31 % signifie que vous payez 31 000 € pour l'usufruit de 100 000 € de parts SCPI. Plus la durée est longue, plus la clé est élevée.
Le TRI (taux de rendement interne)
Le TRI mesure le rendement annualisé en tenant compte de la valeur temps de l'argent. Un TRI de 9 % ne signifie pas que vous gagnez 9 %/an : il intègre l'actualisation des flux futurs. Le TRI brut du simulateur est avant frais et fiscalité.
La VP (valeur pleine propriété)
La VP est le patrimoine SCPI sous-jacent auquel vous accédez. Vos loyers sont calculés sur cette VP, pas sur votre investissement. C'est l'effet de levier du démembrement : payer une fraction, toucher la totalité des revenus.
Le seuil de rentabilité
C'est l'année où vos revenus cumulés bruts dépassent votre capital investi. Typiquement 6-7 ans avec une clé de 28-31 %. Attention : ce calcul est en revenus bruts, avant impôts et frais de souscription.
Votre simulation vous intéresse ?
Un conseiller CIF analyse votre situation et vous propose le montage optimal : France Valley, Wenova AM, durée, structure IS ou PP.
Tout ce qu'il faut savoir sur le simulateur d'usufruit SCPI.
Clé de démembrement, TRI, revenus, fiscalité — tout ce qu'il faut comprendre pour interpréter les résultats du simulateur.
Catégories
- Le simulateur calcule le TRI (taux de rendement interne) de votre investissement en usufruit. Vous choisissez le partenaire (France Valley ou Wenova AM), la durée et le montant. Les loyers sont calculés sur la valeur en pleine propriété (montant ÷ clé), pas sur le montant investi. C'est pourquoi les revenus cumulés dépassent le capital en 6-7 ans.