Simulateur usufruit SCPICalculez votre TRI et vos revenus bruts
Choisissez votre partenaire · ajustez la durée · simulez votre rendement en usufruit temporaire de SCPI
Simulateur usufruit SCPI
Démembrement temporaire · Hagnéré Patrimoine
Distributions dégressives — les flux diminuent chaque année (usufruits 3-10 ans s'éteignent progressivement). En moyenne, 50 % du capital est actif sur les 10 ans. Objectif TRI 10 ans : 6–7 % (non garanti) · Track record 28 fonds clos : 8,8 % moy. — les perf. passées ne préjugent pas des perf. futures.
NP : 69 %
Taux USU Select 2026
VP : 322,6 k €
Flux annuels (capital + revenus) — dégressifs
Flux = remboursement capital (non fiscalisé) + plus-value (IS/flat tax 30 %)
Flux cumulés vs capital investi
IFI · dégressif
An 1 : ~91,6 k€ (après frais 8,4 %) → diminue chaque année avec les amortissements jusqu'à 0 à l'extinction.
PP · flat tax 30 %
Via SAS feeder : remboursement capital non fiscalisé + PV en flat tax 30 % (PAS de revenus fonciers TMI + PS).
Avec USU Select 2026 pour 100 000 € investis (clé 31 % · 10 ans · coupon 4.72 %), flux totaux estimés 99,0 k € sur 10 ans (dégressif · capital inclus). TRI : 0.00 % — hors frais 8,4 % et fiscalité.
Simulation indicative · Flux bruts (capital + revenus) avant fiscalité et frais · Clé et coupon USU Select 2026 · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment ça fonctionne
Le mécanisme de l’usufruit en 4 étapes
Vous payez une fraction du prix, mais vous touchez la totalité des revenus. C'est le principe du démembrement temporaire.
Bilan patrimonial gratuitVous investissez en usufruit
Vous investissez 100 000 €. Ce montant correspond à 28 % de la valeur en pleine propriété (la clé de démembrement France Valley).
Vous accédez à un patrimoine bien plus important
Vos 100 000 € achètent l'usufruit d'un patrimoine SCPI de 357 143 € en pleine propriété. La clé de 28 % n'est pas un frais : c'est le prix de l'usufruit, qui donne droit à 100 % des loyers.
Vous touchez les loyers sur la pleine propriété
Les loyers sont calculés sur les 357 143 € de VP, pas sur vos 100 000 € investis. Avec un coupon de 4.72 %, vous percevez 16 857 €/an de revenus bruts — soit 134 856 € sur 8 ans.
Au bout de 8 ans, l'usufruit s'éteint
Les parts SCPI reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Vous ne récupérez rien en capital — mais vous avez perçu 134 856 € de loyers pour 100 000 € investis, soit un gain brut de 34 856 € avant fiscalité et frais.
Résumé de l’opération
Vous investissez
100 000 €
Vous accédez à
357 143 €
de parts SCPI
Vous percevez
134 856 €
sur 8 ans
Gain brut
+34 856 €
avant fiscalité
Pourquoi les revenus cumulés dépassent le capital investi aussi vite ?
Parce que les loyers sont calculés sur la valeur en pleine propriété (357 143 €), pas sur votre investissement (100 000 €). Vous payez 28 % du prix mais touchez 100 % des loyers — c'est l'effet de levier du démembrement. En contrepartie, vous ne récupérez aucun capital à l'échéance : votre rendement provient exclusivement des revenus perçus.
Ce qu'il faut savoir
Les clés pour comprendre vos résultats
La clé de démembrement
C'est le pourcentage du prix en pleine propriété que vous payez pour l'usufruit. Une clé de 31 % signifie que vous payez 31 000 € pour l'usufruit de 100 000 € de parts SCPI. Plus la durée est longue, plus la clé est élevée.
Le TRI (taux de rendement interne)
Le TRI mesure le rendement annualisé en tenant compte de la valeur temps de l'argent. Un TRI de 9 % ne signifie pas que vous gagnez 9 %/an : il intègre l'actualisation des flux futurs. Le TRI brut du simulateur est avant frais et fiscalité.
La VP (valeur pleine propriété)
La VP est le patrimoine SCPI sous-jacent auquel vous accédez. Vos loyers sont calculés sur cette VP, pas sur votre investissement. C'est l'effet de levier du démembrement : payer une fraction, toucher la totalité des revenus.
Le seuil de rentabilité
C'est l'année où vos revenus cumulés bruts dépassent votre capital investi. Typiquement 6-7 ans avec une clé de 28-31 %. Attention : ce calcul est en revenus bruts, avant impôts et frais de souscription.
Votre simulation vous intéresse ?
Un conseiller CIF analyse votre situation et vous propose le montage optimal : France Valley, Wenova AM, durée, structure IS ou PP.
Questions fréquentes sur le simulateur usufruit SCPI
Clé de démembrement, TRI, revenus, fiscalité — tout ce qu'il faut comprendre pour interpréter les résultats du simulateur.
Comment fonctionne le simulateur d'usufruit SCPI ?
Le simulateur calcule le TRI (taux de rendement interne) de votre investissement en usufruit. Vous choisissez le partenaire (France Valley ou Wenova AM), la durée et le montant. Les loyers sont calculés sur la valeur en pleine propriété (montant ÷ clé), pas sur le montant investi. C'est pourquoi les revenus cumulés dépassent le capital en 6-7 ans.
Pourquoi les revenus cumulés dépassent-ils le capital investi aussi vite ?
Parce que vous payez seulement 28-31 % du prix en pleine propriété (la clé de démembrement), mais vous touchez 100 % des loyers calculés sur la VP. Exemple : 100 000 € investis avec une clé de 31 % = 322 581 € de VP. Les loyers annuels sont de 15 226 € (4,72 % × 322 581 €), soit 15 % de votre mise par an.
Quelle est la différence entre le TRI brut du simulateur et le TRI net réel ?
Le simulateur affiche le TRI brut — avant frais de souscription (6-7 % HT chez France Valley, 6 % max chez Wenova) et avant fiscalité (IR + PS en PP, IS 25 % en société). Le TRI net réel est inférieur de 1 à 3 points selon votre profil fiscal. France Valley annonce un TRI moyen de 8,8 % sur opérations achevées (hors frais).
Quelles sont les clés de démembrement utilisées dans le simulateur ?
France Valley : clé interpolée de 20 % (5 ans) à 47 % (20 ans), avec le point confirmé de 31 % pour 10 ans (USU Select 2026). Wenova AM : clé fixe de 28 % pour une durée de 8 ans. Ces clés sont des clés économiques, supérieures au barème fiscal de l'art. 669 CGI (23 % pour 10 ans).
Le taux de distribution peut-il varier pendant la durée du démembrement ?
Oui. Le simulateur utilise un taux fixe (4,72 % pour France Valley, 5,25 % pour Wenova AM), mais en réalité le TD varie chaque année selon les SCPI sous-jacentes. Une baisse du TD impacte directement les revenus et le TRI réel. La diversification sur 26 à 42 SCPI limite ce risque.
L'usufruit de SCPI est-il soumis à l'IFI ?
Non. L'article 968 du CGI exonère l'usufruit temporaire de SCPI de l'IFI. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont taxés pour un démembrement temporaire. C'est un avantage majeur par rapport à la détention en pleine propriété.
Peut-on amortir l'usufruit de SCPI en société IS ?
Oui. L'amortissement est linéaire sur la durée du démembrement. Pour 100 000 € d'usufruit sur 10 ans : 10 000 €/an de charge déductible de l'IS (25 %). L'amortissement réduit considérablement la base imposable — les revenus nets d'IS sont quasi-nuls les premières années.
France Valley ou Wenova AM : lequel choisir ?
France Valley convient aux PM IS avec un horizon 10 ans et un ticket ≥ 100 000 € (track record : 26 fonds depuis 2014, TRI moyen 8,8 %). Wenova AM est préférable pour un horizon 8 ans, un accès PEA-PME, ou un ticket dès 10 000 €. Pour les patrimoines > 200 000 €, combiner les deux optimise le profil risque/durée.
Comment souscrire après la simulation ?
Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial gratuit (1h). Nous analysons votre situation (IS/PP, TMI, trésorerie, horizon), validons l'adéquation de l'usufruit, puis gérons la souscription de A à Z : KYC, convention de démembrement, virement. Premiers loyers sous 4-5 mois.
Que se passe-t-il à la fin de la durée du démembrement ?
L'usufruit s'éteint automatiquement. Vous ne récupérez aucun capital — c'est prévu : votre rendement provient exclusivement des loyers perçus. La pleine propriété revient gratuitement au nu-propriétaire (art. 1133 CGI). C'est un placement de rendement pur.