Vendre ses parts de SCPI : le guide complet pour 2026

Guide rédigé le 15 mai 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). À jour de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026), de la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 16/12/2025), de l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 (modernisation SCPI) et des données ASPIM 4T 2025 publiées le 10 février 2026.

Vous détenez des parts de SCPI(Société Civile de Placement Immobilier) depuis dix ou quinze ans, vous avez besoin de récupérer votre épargne, et vous découvrez que ce qui devait être un placement « liquide » ressemble en 2026 à une cage dorée. Vous n'êtes pas seul. Près de 2,8 milliards d'euros de parts attendent un acquéreursur le marché secondaire fin 2025, selon l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Et sur les SCPI les plus exposées à la crise des bureaux, le délai moyen de retrait dépasse les 600 jours.

La bonne nouvelle, c'est que vendre des parts de SCPI en 2026 reste possible, à condition de connaître les bonnes voies, d'accepter les bons arbitrages, et d'éviter quelques pièges classiques. Et que la fiscalité de la plus-value, souvent décrite comme une boîte noire, suit en réalité un régime précis (art. 150 UB du CGI, abattements 22/30 ans, surtaxe TPVIE) dont la société de gestion s'occupe presque entièrement pour vous (rescrit DGI 2005/49).

Dans ce guide, vous trouverez : l'état précis du marché secondaire 2026 chiffré ASPIM, vos 3 voies de sortie (+ le fonds de remboursement depuis 2024), les délais réels par SCPI, la mécanique de la décote, le calcul exact de votre plus-value, les cas particuliers (assurance-vie, démembrement, succession, non-résident), la liste des SCPI à retraits suspendus, 3 cas pratiques chiffrés à l'euro près et la grille de décision Hagnéré en 5 critères.

1. Où en est le marché secondaire des SCPI en 2026 ?

89 milliards d'euros, c'est la capitalisation totale des SCPI françaises au 31 décembre 2025. 2,79 milliards d'euros, c'est ce qui attend un acheteur sur le marché secondaire au même moment. Le ratio est clair : 3,14 % de la capitalisation est bloquée. Mais derrière cette moyenne globale, le marché est binaire : la majorité des SCPI conserve une liquidité normale, et une vingtaine de SCPI concentre l'essentiel du blocage.

Avant de décider de vendre, vous devez savoir si vous êtes dans une SCPI saine (sortie en quelques semaines) ou dans une SCPI tendue (sortie en années). Le bulletin trimestriel de votre société de gestion publie l'information : nombre de parts en attente de retrait, montant cumulé en euros, ratio sur la capitalisation, ancienneté des ordres non satisfaits. C'est le premier réflexe.

Les chiffres ASPIM à connaître avant de vendre

Top 6 — Les SCPI > 10 % de capital bloqué fin 2025

Six SCPI dépassent les 10 % de capital en attente de retrait au 4ᵉ trimestre 2025. Elles concentrent à elles seules environ 620 M€ de parts non liquidables, soit près du quart du stock total. Si votre SCPI figure dans cette liste, vos perspectives de vente changent radicalement.

Trois SCPI sur cent sont en blocage massif. Mais ces trois-là représentent une part disproportionnée des cas concrets que nous voyons passer en cabinet — souvent des SCPI de bureaux historiques (Patrimmo Commerce, Primopierre) ou des SCPI très collectées entre 2018 et 2022. Si votre SCPI fait partie des 20 listées par l'ASPIMau-delà de 5 % de capital bloqué, votre stratégie de vente n'a rien à voir avec celle d'un détenteur de SCPI européenne fraîche.

Pourquoi le marché s'est tendu en 2024-2025

La crise vient d'abord de la BCE : la remontée brutale des taux directeurs en 2022-2023 a comprimé la valeur vénale des immeubles de bureaux franciliens, premier secteur d'exposition des grandes SCPI historiques. S'y ajoute l'effet télétravail post-Covid, qui a structurellement réduit la demande locative sur les bureaux périphériques — la vacance grimpe, les loyers de marché reculent. Résultat : les épargnants voient leur valeur de retrait baisser et déposent en masse des demandes de retrait, créant une file d'attente que la collecte primaire ne suffit plus à absorber. Trois mouvements indépendants qui se sont télescopés sur la même période.

La conséquence pratique : depuis 2023, plus de quarante SCPI ont baissé leur prix de souscription (jusqu'à -33 % cumulés sur Génépierre), et plusieurs ont suspendu la variabilité du capital, parmi lesquelles Primopierre depuis le 7 janvier 2026 à la suite d'une assemblée générale extraordinaire. Pour comprendre le détail de cette crise bureaux et son impact sur la valorisation, voir notre guide complet sur les SCPI bureaux 2026.

Bien — vous savez désormais où vous mettez les pieds. Reste à savoir comment sortir concrètement. Et la réponse dépend d'abord d'une chose : la nature juridique de votre SCPI (capital variable ou capital fixe).

2. Comment vendre vos parts de SCPI ? Les 3 voies (+ une 4ᵉ depuis 2024)

Toutes les SCPI ne se vendent pas de la même manière. Selon que votre SCPI est à capital variable ou à capital fixe, vos options changent — et leur efficacité aussi. Choisir la mauvaise voie peut vous coûter 6 mois d'attente évitable, 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur, ou une décote secondaire de 25 % qu'un autre canal aurait évitée.

Voie 1 — Le retrait auprès de la société de gestion (capital variable)

Si votre SCPI est à capital variable, vous adressez une demande de retrait à la société de gestion. Sur une SCPI saine, votre demande est exécutée par compensation avec une souscription nouvelle (la collecte alimente le rachat), au prix de retrait— c'est-à-dire le prix de souscription diminué de la commission de souscription (généralement 8 à 12 %). Vous récupérez ce prix net sans autres frais et sans droits d'enregistrement.

Sur une SCPI tendue, votre demande est inscrite sur le registre des retraits et attend qu'une souscription équivalente la compense. Si la collecte ralentit, la file s'allonge. La société de gestion publie chaque trimestre le nombre de parts en attente, le montant cumulé en euros et l'ancienneté des plus anciennes. C'est l'indicateur n° 1 à surveiller dans votre bulletin trimestriel.

Voie 2 — Le marché secondaire organisé (capital fixe, art. L. 214-93 CMF)

Si votre SCPI est à capital fixe, le retrait n'existe pas juridiquement. Les acheteurs et les vendeurs se rencontrent sur un carnet d'ordrestenu par la société de gestion (article L. 214-93 du Code monétaire et financier). À la fin de chaque période d'enregistrement (mensuelle ou trimestrielle), la société de gestion procède à la confrontation: l'ordre de vente le plus bas rencontre l'ordre d'achat le plus haut, et un prix d'exécution est publié. Toutes les transactions de la période se font à ce prix.

Le transfert de propriété est opposable à la SCPI et aux tiers par l'inscription au registre des associés (art. L. 214-93 I al. 2 CMF + art. 1865 du Code civil). L'acquéreur supporte des droits d'enregistrement de 5 %sur le prix d'exécution (article 726 I 2° du CGI) — un coût souvent oublié qui pèse significativement sur la fluidité du marché secondaire des SCPI à capital fixe.

Voie 3 — La cession de gré à gré (et la place de 2nd Market)

Lorsque le retrait est bloqué et que la confrontation périodique est trop lente, la troisième voie est la cession de gré à gré : vous trouvez directement un acquéreur, négociez le prix, formalisez la cession par écrit pour la rendre opposable à la société et aux tiers (art. 1865 Code civil ; Cass. 3e civ. 04/07/2024 n° 23-10.534a confirmé que l'écrit est une condition d'opposabilité et non de validité), puis notifiez la société de gestion qui inscrit le transfert au registre. Le marché s'est structuré depuis 2022 autour de plateformes spécialisées comme 2nd Market, qui mettent en relation vendeurs pressés et acheteurs opportunistes à la recherche de décote.

La cession de gré à gré supporte les mêmes droits d'enregistrement de 5 %(art. 726 I 2° CGI), généralement à la charge de l'acquéreur (mais parfois négociés ou refacturés au vendeur selon les conventions). Le prix est libre — c'est ce qui permet à la décote secondaire d'atteindre -20 à -30 % sur les SCPI bureaux les plus tendues. En contrepartie, vous récupérez votre cash en 4 à 8 semaines.

Voie 4 (nouvelle) — Le fonds de remboursement, Ord. 2024-662 du 3 juillet 2024

Depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 (modernisation des SCPI), un nouveau mécanisme est ouvert aux sociétés de gestion : le fonds de remboursement. Encadré juridiquement par l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier et par les articles 422-231 à 422-233 du Règlement général AMF(modifiés par arrêté du 12 mars 2024), il permet à la SDG de racheter les parts à un prix décoté (-7 à -12 % vs valeur de retrait), avec un plafond (généralement 30 à 50 parts par associé), à partir de produits de cession d'actifs immobiliers de la SCPI elle-même.

Plusieurs SCPI tendues ont activé un fonds de remboursement en 2024-2025 : Primopierre (AGE 03/10/2024, activation début 2025), Épargne Foncière (plafond 45 parts/associé, prix de remboursement environ 538 €, réservé aux associés inscrits depuis > 3 mois), Primovie (15 M€ dotés en décembre 2025), Selectinvest 1. Cette option n'est accessible que si votre SCPI a voté l'activation en AG — vérifiez dans votre bulletin trimestriel ou les communications de votre société de gestion.

3. Capital variable vs capital fixe : ce qui change vraiment pour vendre

90 % des SCPI sont à capital variable. C'est censé être plus liquide. En 2026, c'est devenu plus compliqué que ça. La nature juridique de votre SCPI commande tout le reste : prix de cession, périodicité, file d'attente, droits d'enregistrement, possibilité de décote, et même la qualification juridique de vos parts.

Un rappel utile pour situer la nature juridique. La Cour de cassation a tranché dans l'arrêt Cass. 2e civ. 8 décembre 2022, n° 19-20.143 : les parts de SCPI ne sont pas des valeurs mobilières au sens du droit financier. Elles sont des parts sociales civiles non négociables, inscrites au registre tenu par la société de gestion. Cette qualification commande tout le régime de cession — registre, opposabilité par inscription, pas de teneur de compte au sens financier, pas de DSN.

Tableau comparatif — Variable vs fixe sur 8 critères

Mécanique du retrait en capital variable

Vous adressez à la société de gestion une demande de retrait (souvent par formulaire en ligne ou courrier recommandé). La SDG inscrit la demande au registre. Si la collecte de la SCPI permet d'absorber le retrait (par compensation avec une souscription nouvelle), votre retrait est exécuté en quelques semaines au prix de retrait. Sinon, il reste sur le registre par ordre chronologique (premier arrivé, premier servi). La date d'inscription au registre est le fait générateur fiscal pour le calcul de la durée de détention (et donc des abattements art. 150 VC CGI).

Mécanique de la confrontation en capital fixe et prix d'exécution

Sur une SCPI à capital fixe, les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un registre. À chaque période (mensuelle ou trimestrielle), la société de gestion procède à la confrontation : elle classe les ordres d'achat par prix décroissant et les ordres de vente par prix croissant, puis détermine le prix d'équilibre qui maximise le volume échangé. Toutes les transactions de la période se font à ce prix d'exécution. Si votre ordre de vente est au-dessus du prix d'équilibre, il reste sur le registre pour la prochaine confrontation.

Le phénomène 2024-2026 — Les SDG qui suspendent la variabilité du capital

Quand une SCPI à capital variable accumule trop d'ordres de retrait non satisfaits, la société de gestion peut, après assemblée générale extraordinaire, suspendre la variabilité du capitalet basculer de fait vers un fonctionnement « capital fixe » temporaire. Plusieurs sociétés de gestion ont activé ce mécanisme en 2025-2026 sur certaines de leurs SCPI : Praemia REIM sur Primopierre (07/01/2026), Perial AMsur PERIAL O2 (25/02/2026), ainsi que d'autres sociétés sur des SCPI en tension (vérifiez la situation exacte dans le bulletin trimestriel de votre SCPI). Pour vous, associé, ça veut dire que le retrait classique n'est plus possible — vos sorties passent désormais par la confrontation ou le fonds de remboursement.

4. Délais réels en 2026 : la promesse vs ce que dit l'ASPIM

Votre société de gestion vous parle de « quelques semaines ». L'ASPIM, elle, parle de plus de 600 jours en moyenne sur les SCPI tendues. Qui a raison ? Les deux, dans leurs cas respectifs. La SDG décrit le délai sur ses SCPI saines. L'ASPIM mesure le délai effectif sur l'ensemble du marché. Sous-estimer le bon délai, c'est se retrouver avec un projet immobilier, une succession ou une rente bloqués pendant 12, 18 ou 24 mois.

Pourquoi le délai moyen marché secondaire dépasse 600 jours en 2026

Le stock de parts en attente est passé de 1,8 Md€ début 2024 à 2,79 Md€ fin 2025, soit +55 % en 24 mois. La collecte primaire 2025 (4,56 Md€ nets) ne suffit pas à absorber ces retraits, d'autant qu'elle se concentre sur les SCPI européennes diversifiées récentes, pas sur les SCPI bureaux historiques qui constituent l'essentiel du stock bloqué. Sur les SCPI les plus tendues, le délai effectif dépasse 1 000 jours.

Sources : communiqué ASPIM « Les fonds immobiliers grand public au 4T 2025 » publié le 10/02/2026 (top 6 SCPI > 10 % capital bloqué fin 2025) + communications publiques des sociétés de gestion. Les délais estimés en jours sont des ordres de grandeur indicatifs, à recouper avec les bulletins trimestriels les plus récents publiés par chaque SDG ; ils peuvent évoluer rapidement selon le rythme de collecte.

Comment estimer votre propre délai (formule ASPIM)

Vous pouvez calculer le délai estimé de votre SCPI à partir des informations publiées dans son bulletin trimestriel.

Délai estimé en mois = (Volume de parts en attente ÷ Rotation trimestrielle des parts) × 3 mois.
Exemple. Une SCPI publie 80 M€ de parts en attente et une rotation trimestrielle (volume absorbé par la collecte primaire) de 8 M€. Délai estimé = (80 ÷ 8) × 3 = 30 mois, soit environ 900 jours. C'est très long. Si la rotation trimestrielle tombe à 4 M€ (collecte qui ralentit), le délai double à 60 mois.

Cass. com. 26 novembre 2003, n° 02-11.521 — Votre ordre de vente n'est pas éternel

Un ordre de vente sur le marché secondaire a une durée de vie pratique. Dans l'arrêt Cass. com. 26 novembre 2003 (affaire SCPI Solipierre 3), la Cour de cassation a validé qu'un associé qui avait passé un ordre de vente, puis continué à percevoir les dividendes pendant trois ans sans relancer, puis donné des ordres contradictoires, avait tacitement renoncé à son ordre initial. La passivité prolongée vaut renonciation.

La conséquence pratique : si vous attendez très longtemps, relancez régulièrement votre société de gestion par lettre recommandée avec accusé de réception, conservez les accusés, et évitez tout ordre contradictoire qui pourrait être interprété comme une renonciation à votre demande initiale.

5. La décote sur le marché secondaire : pourquoi, combien, comment l'éviter

Une part de SCPI bureaux achetée 1 000 € en 2020 se revend aujourd'hui 700 à 800 € sur le gré à gré. La décoten'est pas une anomalie — c'est le prix de la liquidité quand le marché est saturé de vendeurs. Encore faut-il comprendre de quelle décote on parle, parce que les épargnants confondent souvent deux décotes très différentes.

Décote primaire vs décote secondaire — Ne pas tout confondre

La décote primaire est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution publiée par la société de gestion (article L. 214-109 CMF). Ce ratio est plafonné par la loi : il ne peut pas dépasser ±10 % sans déclencher un ajustement obligatoire (baisse ou hausse de prix). Au 1ᵉʳ janvier 2025, la décote primaire moyenne du marché ressort à environ 2,54 %.

La décote secondaire de transactionest l'écart entre le prix négocié de gré à gré et la valeur de retrait (ou le prix de souscription, selon le référent). Elle est libre— pas de plafond légal — et reflète l'urgence du vendeur, la rareté des acheteurs, et la confiance du marché dans la SCPI concernée. En 2025-2026, elle atteint -20 à -30 % sur les SCPI bureaux Île-de-France tendues, et -10 à -22 % sur les SCPI santé ou diversifiées (voir notre sélection de SCPI 2026 pour la cartographie complète).

Distinction à retenir.La commission de souscription (8-12 %) que vous avez payée à l'entrée de votre SCPI n'est pasune décote secondaire. C'est une charge déjà acquittée à l'origine. Quand vous récupérez votre prix de retrait, vous récupérez votre prix de souscription moinscette commission. Ce n'est pas une perte additionnelle au moment de la vente — vous l'aviez supportée à l'entrée.

Décotes 2024-2026 par typologie de SCPI

Comment limiter la décote — Timing, choix du canal, négociation

Trois leviers concrets. (1) Le timing.Vendre juste après la publication d'un bulletin trimestriel positif (valeur de reconstitution stable ou en hausse) vous donne un argument de négociation. À l'inverse, vendre dans les 30 jours suivant l'annonce d'une baisse du prix de souscription accentue la décote. (2) Le choix du canal. Le retrait classique en capital variable saine ne supporte aucune décote ; la confrontation en capital fixe une décote modérée ; le gré à gré la décote la plus forte. (3) La négociation. Sur les plateformes de gré à gré, le prix annoncé du vendeur est un point de départ. Un acheteur informé tape systématiquement 3-5 points de plus.

La formule du rendement effectif acheteurpermet aussi de comprendre l'arbitrage de l'acheteur : Rendement effectif = Taux de distribution ÷ (1 − décote). Une SCPI à 4,91 % de TD achetée -20 % offre un rendement effectif de 6,14 %. C'est précisément ce qui ramène des acheteurs sur le marché secondaire malgré la baisse des valeurs.

6. Combien vous coûte la fiscalité de la plus-value SCPI ? 36,2 % + surtaxe + 5 %

Détendez-vous : sur une cession de parts SCPI, vous n'avez généralement rien à faire vous-même. La société de gestion s'occupe de touten application du rescrit fiscal DGI n° 2005/49 du 6 septembre 2005. Mais encore faut-il savoir ce qu'elle prélève, comment se calcule votre plus-value nette, et où jouent les abattements pour durée de détention. Le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particulierspar renvoi de l'article 150 UB du CGI.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers (Art. 150 UB et 200 B CGI + BOFiP RFPI-SPI)

Les parts de SCPI sont fiscalement assimilées à des biens immobiliers via l'article 150 UB du Code général des impôts, qui range les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (les SCPI relevant de l'article 239 septies CGI le sont par construction) dans le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux d'impôt sur le revenu est de 19 %(article 200 B CGI), auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %, articles L. 136-6 et L. 136-8 CSS + 235 ter CGI), soit 36,2 % au taux nominal. Pour une vue d'ensemble de la fiscalité SCPI (revenus fonciers et plus-value), voir notre guide fiscalité SCPI 2026.

Bonne nouvelle 2026 : la LFSS 2026 (loi de financement de la sécurité sociale, loi n° 2025-1403 du 16/12/2025, art. 12) a relevé la CSG (Contribution Sociale Généralisée) de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières, mais exclut expressément les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et les plans d'épargne réglementés (PEL, CEL, PEP) au sens de l'article L. 136-8 IV du Code de la sécurité sociale. Conséquence chiffrée : les prélèvements sociaux sur la PV de cession de parts SCPI restent à 17,2 % en 2026 (vs 18,6 % pour les PV mobilières).

Tableau abattement IR — Article 150 VC CGI (exonération à 22 ans)

Tableau abattement PS — Article L. 136-7 VI CSS (exonération à 30 ans)

Exemple sur 50 000 € de PV brute après 12 ans de détention. Abattement IR : 7 années × 6 % = 42 % → assiette IR = 50 000 × (1 − 0,42) = 29 000 € → IR = 29 000 × 19 % = 5 510 €. Abattement PS : 7 années × 1,65 % = 11,55 % → assiette PS = 50 000 × (1 − 0,1155) = 44 225 € → PS = 44 225 × 17,2 % = 7 607 €. Total prélèvements : 13 117 €.Net : 36 883 € sur 50 000 € de PV brute. Pas de surtaxe (PV nette après abattement IR < 50 000 €).

Surtaxe TPVIE — Barème par tranches avec lissage (art. 1609 nonies G CGI)

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattement durée de détention), une surtaxe progressivede 2 à 6 % s'applique, calculée par cession (pas globalisée annuellement). Elle est prévue à l'article 1609 nonies G du CGI et précisée au BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20. Le barème comporte des mécanismes de lissage par tranches de 10 000 € pour éviter les effets de seuil.

Droits d'enregistrement 5 % — Article 726 I 2° CGI

Sur toute cession de parts de SCPI (entre particuliers, en gré à gré ou sur le marché secondaire de capital fixe), des droits d'enregistrement de 5 % sont dus, à la charge de l'acquéreur (article 726 I 2° du CGI — sociétés à prépondérance immobilière). Sur une cession 100 000 €, l'acquéreur paie donc 105 000 € au total. C'est ce qui pèse significativement sur la fluidité du marché secondaire : un acheteur qui paie 5 % de friction exige souvent une décote compensatoire.

Le retrait classique en capital variable n'est passoumis à ces droits. C'est un détail souvent oublié : si votre SCPI est saine et que vous pouvez sortir par retrait, vous évitez à votre repreneur indirect (la collecte primaire) ces 5 %.

Méthode FIFO sur souscriptions échelonnées — Zone grise BOFiP

Vous avez souscrit vos parts en plusieurs fois ? La doctrine BOFiP reste muette sur la méthode applicable, mais la pratique uniformedes sociétés de gestion (admise par l'administration depuis plus de 20 ans) est la méthode FIFO (premier entré, premier sorti) : les parts cédées sont réputées être les plus anciennes. Conséquence : votre durée de détention est calculée sur les parts les plus anciennement acquises, ce qui maximise vos abattements pour durée de détention.

Qui déclare et qui paie ? Le mécanisme du rescrit DGI 2005/49

Dans la quasi-totalité des cas, vous n'avez aucune démarche à faire. Le rescrit fiscal DGI n° 2005/49 du 6 septembre 2005, repris au BOFiP BOI-RFPI-SPI-40 § 50, autorise la société de gestion à accomplir les formalités de déclaration et de paiement à votre place: elle remplit le formulaire 2048-M (cession de parts de société à prépondérance immobilière), prélève l'IR + PS + TPVIE à la source, et reverse l'impôt au Trésor public. Vous recevez votre prix de cession net d'impôt, et la plus-value est reportée sur votre déclaration 2042 l'année suivante (pour information, sans impact sur l'impôt déjà acquitté).

7. Cas particuliers : assurance-vie, démembrement, succession, non-résident

Si vos parts SCPI ne sont pas détenues en direct sur un compte-titres, tout ce qui précède peut être à reprendre. Assurance-vie, démembrement, succession ou statut de non-résident : quatre configurations courantes qui modifient radicalement la fiscalité applicable, et qui méritent chacune leur traitement spécifique.

Vendre des parts SCPI logées en assurance-vie (art. 125-0 A CGI)

Si vos parts SCPI sont logées en unités de compte de votre contrat d'assurance-vie, le régime fiscal de la cession change complètement. L'arbitrage interne(passer d'une SCPI à une autre, ou d'une SCPI vers un autre UC, ou vers le fonds euros) est fiscalement neutre: il n'y a pas de fait générateur de plus-value au sens de l'article 150 UB CGI. Vous restez dans l'enveloppe AV, le régime PVPP ne s'applique pas.

L'impôt n'est dû qu'au rachat partiel ou total du contrat, selon le régime de l'assurance-vie (article 125-0 A CGI) : prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur les versements postérieurs au 27/09/2017, option pour le barème progressif possible, abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple) après 8 ans, taux IR réduit à 7,5 % après 8 ans dans la limite de 150 000 € de primes versées. Pour aller plus loin, voir notre guide SCPI en assurance-vie.

Vendre des parts SCPI démembrées (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 et BOI-RFPI-SPI)

Si vos parts sont détenues en démembrement (usufruit et nue-propriété séparés), la cession suit la doctrine BOFiP applicable aux sociétés à prépondérance immobilière — précisément BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10sur le prix d'acquisition entre usufruit et nue-propriété, complété par BOI-RFPI-SPI sur la qualification SPI. Cession conjointe usufruit + nue-propriété: chacun est imposable sur sa quote-part, en appliquant le barème de l'article 669 CGI pour répartir le prix d'acquisition initial entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Cession en pleine propriété sans répartition: si remploi du prix (avec accord du nu-propriétaire), la PV est imputée au nu-propriétaire ; si quasi-usufruit (usufruitier conserve le prix), la PV est imputée à l'usufruitier.

Démembrement temporaire SCPI(achat de nue-propriété à 5, 10 ou 15 ans) : au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété est gratuite et ne constitue pas un fait générateur fiscal (article 1133 CGI). Mais si le nu-propriétaire revend avant le terme, la durée de détention est décomptée depuis l'acquisition de la nue-propriété (point favorable). Pour aller plus loin, voir SCPI en nue-propriété et SCPI en usufruit temporaire.

Succession et donation de parts SCPI — Purge de la PV latente (art. 1870 Cc + 150 VB CGI)

C'est l'une des optimisations patrimoniales les plus puissantes et les moins connues sur les parts de SCPI. À la transmission par décès, la société continue avec les héritiers (article 1870 du Code civil — les statuts SCPI prévoient en pratique la continuation sans agrément). Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value future devient la valeur déclarée à la succession (article 150 VB I CGI). Toute la plus-value latente accumulée jusqu'au décès est ainsi purgée.

Conséquence pratique : si vous détenez des parts SCPI à très long terme, les transmettre par succession peut être fiscalement plus efficace que les vendre de votre vivant, surtout si vous êtes proche du seuil 22 ans (exonération IR mais pas PS) ou si votre patrimoine global est inférieur aux abattements de droits de succession applicables. Pour aller plus loin, voir notre guide succession 2026.

Non-résident UE qui vend ses parts SCPI françaises (CJUE C-388/19 + art. 244 bis A CGI)

Si vous êtes non-résident fiscal de Francemais résident d'un État de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse, votre plus-value de cession de parts SCPI françaises est imposée selon l'article 244 bis A du CGI. L'arrêt CJUE 18 mars 2021, affaire C-388/19, MK, a posé le principe européen d'égalité de traitement : un non-résident UE ne peut être imposé selon des modalités plus défavorables qu'un résident sur ses plus-values immobilières françaises. Le taux d'IR est donc de 19 % (et non 75 % comme historiquement appliqué aux non-résidents non-UE).

Pour les prélèvements sociaux, si vous êtes affilié au régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE (Espace Économique Européen) ou de Suisse (règle européenne d'unicité d'affiliation, règlement CE 883/2004), vous êtes exonéré de la CSG-CRDS et payez uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 %, et non 17,2 %. Si vous êtes non-résident hors UE/EEE/Suisse, les 17,2 % de prélèvements sociaux s'appliquent pleinement et le taux d'IR peut être de 19 % (UE) ou supérieur selon convention.

Cas particuliers réglés. Reste le scénario qui inquiète le plus nos clients en 2026 : la SCPI qui ne rembourse plus. Voilà comment réagir.

8. SCPI à retraits suspendus en 2026 : que faire concrètement

Votre SCPI a suspendu la variabilité du capital. Le retrait classique n'est plus possible. Voici vos quatre options concrètes— et un arrêt récent qui peut changer tout votre calcul si vous estimez avoir été mal conseillé à l'origine.

Liste nominative des SCPI bloquées au T4 2025

Selon l'ASPIM (communiqué 10/02/2026), 20 SCPI dépassent 5 % de leur capital en attente au 31/12/2025, dont 6 dépassent 10 %. Les principales SCPI suspendues ou en blocage massif fin 2025 / début 2026 sont citées au tableau récapitulatif ci-dessous (la liste complète figure dans les bulletins ASPIM trimestriels).

Vos 4 options concrètes

Vos recours juridiques — Médiateur AMF + Cass com 15/01/2025 sur la prescription

Si vous estimez avoir été mal conseillé à la souscriptionde votre SCPI (présentation insuffisante des risques, absence d'adéquation au profil, défaut d'information sur la liquidité), plusieurs recours s'ouvrent. Le médiateur de l'AMF a reçu 141 dossiers SCPI en 2024 (+64 % par rapport aux 86 dossiers de 2023). Procédure gratuite, vous avez un an pour saisir le médiateur après la fin des tentatives de résolution amiable.

Un arrêt récent change la donne sur la prescription. Dans Cass. com. 15 janvier 2025, n° 23-19.691, la Cour de cassation a rappelé que la prescription quinquennale de l'action en responsabilité contre le distributeur ou la société de gestion ne commence à courir qu'à la date où le dommage est définitivement réalisé ou révélé — soit, en matière de SCPI, à la dissolution-liquidation de la SCPI, et non à la simple connaissance d'une baisse de valeur intermédiaire. Concrètement, un associé qui a souscrit en 2010 et qui découvre tardivement le préjudice peut encore agir si la SCPI est en cours de liquidation.

Côté Commission des sanctions de l'AMF, la décision du 12 septembre 2024 contre Sogenial Immobilier(180 000 € au total — 150 k€ pour la société et 30 k€ pour son président) sanctionne expressément l'information non conforme sur les risques SCPI et les procédures LCB-FT défaillantes. La composition administrative AMF Paref Gestion du 14/11/2024(6 griefs sur l'externalisation des fonctions asset/property management et la qualité de l'information aux investisseurs SCPI) et la décision AMF du 9 septembre 2025 contre Eternam (400 000 €) confirment la continuité de la doctrine régulatoire sur ce point.

Deux arrêts récents de la Cour de cassation renforcent vos leviers. Cass. com. 17 septembre 2025 n° 24-14.271: une assemblée générale de SCPI peut modifier les statuts fixant la rémunération de sa société de gestion sans agrément de celle-ci (l'art. 422-198 RG AMF n'impose pas une stipulation pour autrui irrévocable au sens de l'art. 1121 Code civil). Autrement dit, les associés conservent un levier collectif pour réduire la commission de gestion qui grève la valeur de réalisation. Cass. com. 20 novembre 2024 n° 23-18.544(affaire Aristophil, transposable au CIF distributeur de SCPI) : le conseiller qui recommande un placement atypique sans tenir compte d'une alerte AMF antérieure manque à son devoir de conseil (art. 1240 Code civil) ; la simple mention de risque dans le contrat ne suffit pas à exonérer sa responsabilité.

9. 3 cas pratiques chiffrés à l'euro près

Trois profils, trois SCPI, trois arbitrages différents. Pour chaque cas, on déroule le calcul ligne à ligne : prix d'achat, valeur de retrait, prix de cession, plus-value ou moins-value, abattements, IR, PS, surtaxe TPVIE, cash net final.

Cas n° 1 — Michel, 60 ans, DAF, 80 k€ de SCPI bureaux capital variable

Profil.Michel, 60 ans, directeur administratif et financier d'une PME, marié, deux enfants adultes, vit à Paris 16ᵉ. Patrimoine 1,8 M€ (résidence principale 700 k€ + assurance-vie 600 k€ + PER 200 k€ + PEA 300 k€). En 2012, il a souscrit 80 parts d'une SCPI bureaux à capital variable à 1 000 €/part (= 80 000 € investis). La SCPI a suspendu la variabilité de son capital en juin 2025. Valeur de retrait actuelle : 870 €/part. Prix observé sur le marché de gré à gré (2nd Market) : 700 €/part (-19,5 %).

Question. Comment Michel arbitre-t-il entre attendre la reprise du retrait (estimation 18 à 24 mois) et passer en gré à gré pour récupérer son cash rapidement ?

Scénario A — Attendre 18 mois la reprise du retrait. Retrait à 870 €/part × 80 parts = 69 600 €. Plus-value brute : 69 600 − 80 000 = moins-value de 10 400 €. En règle générale, cette moins-value n'est pas imputablesur d'autres plus-values immobilières (article 150 VD CGI). Exception unique prévue par la doctrine BOFiP BOI-RFPI-SPI-20 § IV: en cas de cession en un acte unique de parts de la même SCPI acquises par fractions successives entre les mêmes parties, les MV brutes peuvent s'imputer sur les PV brutes — en pratique, cette exception ne joue pas dans le cas de Michel qui ne réalise aucune PV concurrente sur cette même SCPI. Pas de fiscalité. Pendant l'attente, Michel perçoit ses dividendes : ~ 4,5 % × 80 000 € × 1,5 année = ~ 5 400 € de loyers nets de PS. Total scénario A : 69 600 + 5 400 = 75 000 €.

Scénario B — Gré à gré immédiat décoté. Cession 700 €/part × 80 parts = 56 000 €. Moins-value 24 000 € non imputable (sauf exception cession en bloc même SCPI rappelée ci-dessus). Pas de fiscalité. Récupération en 4 à 6 semaines.

Scénario C — Gré à gré + réemploi. Michel encaisse 56 000 € en 4 semaines, les réinvestit en SCPI européennes diversifiées à 6 % TD : 56 000 × 6 % × 1,5 année = 5 040 € de loyers. Valeur résiduelle : 56 000 €. Total scénario C sur 18 mois : 56 000 + 5 040 = 61 040 €.

À 18 mois, le scénario A (attendre) bat le scénario C (vendre + réemploi) de 14 000 €en valeur nominale. Mais le scénario A repose sur une hypothèse fragile : que le prix de retrait reste à 870 € après 18 mois. Si la SCPI baisse encore son prix de souscription de -10 % pendant l'attente (17 SCPI ont baissé leur prix entre 2023 et 2025, jusqu'à -18 %), le retrait à terme ne rapporte plus que 783 € × 80 = 62 640 €. Total scénario A dégradé : 62 640 + 5 400 = 68 040 €, soit seulement 7 000 € de mieux que le scénario C — pour 18 mois d'attente et un risque réel de blocage continu.
Recommandation patrimoniale.Si Michel a un besoin de liquidité dans les 12 mois (achat immobilier, succession, travaux), le scénario C est rationnel. Si son horizon est plus long et qu'il accepte le risque de blocage, le scénario A peut se justifier. La vraie réponse dépend de son besoin de cash, pas du marché.
Votre situation peut différer. Le bon arbitrage dépend de votre besoin de cash à 12-24 mois, de votre exposition globale aux SCPI bureaux, de la santé du marché immobilier au moment de votre décision et de votre fiscalité personnelle. Un bilan patrimonial personnalisé permet de trancher dossier par dossier.

Cas n° 2 — Sophie, 38 ans, héritière, 40 k€ de SCPI reçues en succession 2022

Profil.Sophie, 38 ans, graphiste freelance, célibataire, Toulouse. Patrimoine hors héritage : 60 000 € (AV 30 k€ + livrets 30 k€). En 2022, elle a hérité de sa mère 40 parts d'une SCPI diversifiée (valeur déclarée à la succession : 1 000 €/part = 40 000 €). En 2026, la SCPI est à capital variable, retrait fluide, prix de retrait 950 €/part (légère baisse marché).

Question.Quelle est la fiscalité de la vente, sachant qu'il y a eu purge totale de la PV latente au décès en 2022 ?

Calcul.Prix d'acquisition retenu = valeur déclarée à la succession en 2022 (article 150 VB I CGI) = 1 000 €/part. Prix de cession 2026 = 950 €/part. Plus-value brute par part = -50 €. Sur les 40 parts : moins-value de 2 000 €. Cette moins-value n'est pas imputable (art. 150 VD CGI). Pas de fiscalité. Sophie encaisse 38 000 € nets en 4 à 6 semaines.

Variante chiffrée — Sophie vend en 2030 à 1 080 €/part. Plus-value brute = (1 080 − 1 000) × 40 = 3 200 €. Détention 2022-2030 = 8 ans → abattement IR 3 années × 6 % = 18 % → assiette IR 2 624 € → IR = 499 €. Abattement PS 3 × 1,65 % = 4,95 % → assiette PS 3 042 € → PS = 523 €. Total prélèvements : 1 022 €. Net : 42 178 €. Pas de surtaxe (sous le seuil 50 k€).

La purge succession est l'optimisation patrimoniale la plus puissante (et la plus oubliée) sur les parts SCPI. Détenir des parts à long terme jusqu'au décès évite toute la plus-value latente accumulée. À comparer avec une vente avant décès : si la mère de Sophie avait vendu en 2022, elle aurait payé l'IR et les PS sur la PV accumulée depuis sa propre souscription (potentiellement 2000-2005). La transmission par succession a effacé cette imposition.
Votre situation peut différer selon la valeur déclarée à la succession, votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) au moment de la vente, l'évolution du prix de la SCPI et votre éventuelle indivision avec d'autres héritiers. Pour un héritage SCPI, le réflexe est de vérifier l'attestation notariale, de chiffrer la PV potentielle, et de regarder l'articulation avec un éventuel projet de donation. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.

Cas n° 3 — Alain, 62 ans, rentier IFI, 250 k€ de SCPI européennes

Profil.Alain, 62 ans, ex-cadre dirigeant retraité, marié sans enfants, Annecy. Patrimoine total 4,5 M€ dont 3,8 M€ d'immobilier (résidence principale 1,2 M€ + résidence secondaire 600 k€ + immobilier locatif direct 2 M€) — redevable IFI. En 2017, il a souscrit 1 250 parts d'une SCPI européenne diversifiée à 200 €/part (= 250 000 €). Valeur de retrait 2026 : 215 €/part (TD européen tient bon). Coefficient immobilier IFI communiqué par la SDG : 96 %.

Question.Vendre tout ou rien — arbitrage entre allègement de l'assiette IFI, plus-value taxée, et réemploi du capital sur un actif non-IFI ?

Calcul vente totale 2026. Prix de cession = 1 250 × 215 = 268 750 €. Plus-value brute = 268 750 − 250 000 = 18 750 €. Détention 2017-2026 = 9 ans → abattement IR 4 années × 6 % = 24 % → assiette IR = 18 750 × 0,76 = 14 250 € → IR = 14 250 × 19 % = 2 708 €. Abattement PS 4 × 1,65 % = 6,60 % → assiette PS = 18 750 × 0,934 = 17 513 € → PS = 17 513 × 17,2 % = 3 012 €. Total prélèvements : 5 720 €. Net : 263 030 €. Pas de surtaxe (PV nette < 50 k€).

Impact IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).Sortie de 240 000 € d'assiette IFI (250 000 × 96 % de coefficient immobilier communiqué par la société de gestion, conformément à BOI-PAT-IFI-20-20-20-10). Alain se situe dans la tranche IFI à 0,7 % (patrimoine taxable entre 2,57 M€ et 5 M€, art. 977 du Code général des impôts). Économie IFI annuelle : 240 000 × 0,7 % = 1 680 €/an, soit 8 400 € sur 5 ans avant capitalisation.

Comparatif sur 5 ans (revenus nets après fiscalité réelle). Pour le maintien SCPI, les revenus fonciers sont taxés à TMI + PS 17,2 % ; pour Alain à 30 % TMI, la fiscalité globale ressort à environ 47,2 %, soit ~6 600 €/an nets sur 12 500 € bruts. Pour le réemploi sur un actif financier non-IFI, le PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS = ou 18,6 % PS en 2026 sur PV mobilières, art. 200 A et LFSS 2026) ramène 10 521 € bruts à ~7 365 € nets.

Une fois la fiscalité réelle intégrée (TMI 30 % + PS sur revenus SCPI maintenus vs PFU 30 % sur revenus de réemploi), le réemploi est gagnant à 5 ans (+20 600 € environ), nettement gagnant à 10 ansgrâce à l'effet capitalisé de l'économie d'IFI et à la réduction du risque sectoriel SCPI européennes. La grande variable est le TMI d'Alain : à TMI 41 %, l'écart se creuse encore. Recommandation patrimoniale : vente totale si Alain a un projet de réemploi sur un actif non-IFI (PEA, AV en UC non immobilières, OPCVM). Conservation si Alain valorise la stabilité du revenu SCPI européen et accepte le coût IFI annuel. Pour aller plus loin, voir notre guide IFI et placements financiers.
Votre situation peut différer selon votre TMI, votre taux IFI marginal (entre 0,5 % et 1,5 % selon l'assiette taxable), le rendement réel du réemploi possible et l'horizon de votre projet patrimonial. La vraie réponse passe par un bilan patrimonial qui regarde l'ensemble — IFI, assurance-vie, PEA, succession, calendrier de transmission. Un conseil personnalisé est recommandé avant tout ordre de vente d'un montant significatif.

10. Faut-il vendre maintenant ou attendre ? La grille de décision Hagnéré

Trois options sur la table : vous vendez, vous attendez la reprise du retrait, ou vous arbitrez vers une autre SCPI. Pour trancher, sept critères à pointer dans votre dernier bulletin trimestriel et votre dernier rapport annuel — c'est la grille qu'on utilise en bilan patrimonial avec nos clients. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé, mais elle vous donne le bon cadre d'analyse.

Les 7 critères à vérifier dans le dernier bulletin trimestriel

Règle de poche : si 3 critères sur 7sont en signal vente, la cession mérite d'être sérieusement envisagée. Si 5 sur 7ou plus, c'est un signal fort.

Vendre, attendre ou switcher — 3 scénarios chiffrés

Les 3 cas pratiques de la section précédente illustrent les trois grandes stratégies. Michel arbitre entre vendre en gré à gré décoté (cas C) ou attendre la reprise du retrait (cas A) — recommandation : vendre si besoin de liquidité dans les 12 mois. Sophiehérite et peut vendre sans fiscalité (purge succession) — la décision dépend de son projet d'usage. Alain arbitre vers un actif non-IFI pour économiser 1 680 €/an d'IFI — recommandation : vendre si projet de réemploi clair.

Stratégie « switch SCPI » : vendre une SCPI mature pour réinvestir dans une jeune SCPI européenne

Plus subtil qu'une simple vente, le switch SCPI consiste à céder une SCPI en perte structurelle (bureaux IDF historiques) pour réinvestir dans une SCPI européenne ou diversifiée récente (Iroko Zen, Remake Live, Sofidynamic, Comète…). Le calcul à faire est net-net: décote subie à la sortie + frais de souscription à l'entrée vs gain de TD différentiel projeté sur 5-10 ans.

Exemple-type. Vous détenez 100 000 € de SCPI bureaux IDF (TD 4,2 %, valeur retrait 85 000 €, prix de marché secondaire 70 000 € = décote 30 %). Vous envisagez de basculer sur une SCPI européenne récente (TD 6,5 %, frais souscription 10 %).
Sortie : 70 000 € net (cession gré à gré). Entrée nouvelle SCPI: 70 000 € − 10 % de commission de souscription = 63 000 € de capital effectif (le prix de retrait, qui s'applique en cas de future revente). Revenus annuels : 70 000 × 6,5 % = 4 550 € (contre 100 000 × 4,2 % = 4 200 € en maintien).
Verdict. Le switch génère un gain de revenus modeste (+350 €/an) mais détruit 15 000 € de capital nominal à l'instant T (différence 85 000 € VR maintenue vs 70 000 € prix secondaire). À 5 ans, gain cumulé 1 750 € en revenus mais perte de valeur capital. Pertinent uniquement si : votre SCPI initiale présente 5 critères sur 7 en signal vente, ou si vous anticipez une baisse supplémentaire du prix de souscription sur la SCPI bureaux (cas où la décote actuelle est meilleure que la décote future probable).

Pièges vus en bilan patrimonial — 5 erreurs récurrentes en cabinet

1. Refuser la décote 15-30 % du marché secondaireet attendre par principe le prix de souscription. Résultat : listing 18+ mois vs 4-8 semaines en gré à gré, perte d'opportunité de réemploi sur la période.
2. Croire la moins-value SCPI toujours non imputableen oubliant l'exception cession en bloc même SCPI (BOFiP BOI-RFPI-SPI-20 § IV). Économie potentielle de plusieurs milliers d'euros sur des dossiers avec lots à PV et à MV.
3. Oublier les droits d'enregistrement 5 %à la charge de l'acquéreur sur cession de gré à gré (art. 726 I 2° CGI). L'acheteur paie -5 % implicites sur le prix annoncé du vendeur.
4. Vendre en novembre-décembre sans tenir compte de la valeur IFI figée au 1er janvier suivant : sur une assiette IFI 240 000 € à 0,7 %, le décalage de la vente au 28-30 décembre fait économiser 1 680 €.
5. Ne pas vérifier le RAN(report à nouveau) dans le dernier rapport annuel. Si le RAN passe sous 30 jours de distribution, la baisse de dividende n'est plus une hypothèse, c'est une question de trimestres. En cabinet, on voit régulièrement des dossiers où ce chiffre n'a jamais été ouvert depuis la souscription.

Source des erreurs : pratique cabinet Hagnéré Patrimoine + retours médiateur AMF 2024 (141 dossiers SCPI, +64 % vs 2023). À ces 5 erreurs s'ajoutent les pièges des ordres groupés en indivision (1 ordre conjoint signé par tous les héritiers obligatoire) et de l'exécution partielle sur le carnet d'ordres en capital fixe.

Les 7 erreurs à éviter avant de mettre votre ordre de vente

1. Vendre sans avoir lu le dernier bulletin trimestriel ni le rapport annuel. La valeur de reconstitution vous indique le prix « théorique » de la part. Quand elle dépasse le prix de souscription, vendre revient à brader — vous solder une part qui vaut 220 € à 200 € parce que vous n'avez pas pris dix minutes pour ouvrir le PDF.
2. Confondre prix de retrait et décote secondaire.Le prix de retrait intègre déjà la commission de souscription (8-12 %) comme « décote » de fait. Vous ne perdez pas 10 % en plus à la sortie — vous les aviez perdus à l'entrée.
3. Sous-estimer le délai marché secondaire. Délai moyen 2026 plus de 600 jours sur SCPI tendues, plus de 1 000 jours sur les plus bloquées. Le vendeur qui imagine récupérer son cash en 2 mois doit revoir son projet.
4. Oublier les droits d'enregistrement de 5 % sur cession de gré à gré.Article 726 I 2° CGI. Sur une cession 100 000 €, l'acquéreur paie 5 000 € en plus — un coût qui pèse sur la négociation.
5. Vendre à 19-20 ans de détention au lieu d'attendre 22 ans. Passer de l'abattement IR de 96 % (21 ans) à 100 % (22 ans révolus) peut représenter des milliers d'euros sur des plus-values importantes. Idem pour les prélèvements sociaux : 28 % à 22 ans, 100 % à 30 ans, palier de 9 %/an.
6. Vendre des parts héritées sans utiliser la purge succession.Le prix d'acquisition retenu pour l'héritier est la valeur déclarée à la succession. Toute la plus-value latente accumulée par le défunt est purgée. Vérifiez votre attestation notariée.
7. Vendre sans bilan patrimonial préalable.Une vente de parts SCPI engage parfois l'IFI, l'assurance-vie, le calendrier de succession, le PEA. Le bilan permet de regarder l'ensemble — pas juste la cession.

Les 3 choses à retenir avant de vendre

1. Quatre voies, pas une.Retrait auprès de la société de gestion (capital variable), marché secondaire organisé (capital fixe — art. L. 214-93 CMF), cession de gré à gré, et depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, le fonds de remboursement. Choisir la mauvaise porte coûte cher : 5 % de droits d'enregistrement évitables, 6 mois d'attente inutile, ou une décote de 30 % alors que la SDG aurait racheté à 95 % du prix. Le bon réflexe : apparier voie de sortie et urgence du besoin de cash.
2. Le délai affiché par la SDG n'est pas le vôtre.Fin 2025, l'ASPIM compte 2,79 milliards d'euros de parts en attente et plus de 600 jours de délai moyen sur les vingt SCPI les plus tendues. Le « 2-4 mois » de la brochure commerciale ne reflète pas votre SCPI, votre trimestre, votre rang dans la file. Le bulletin trimestriel donne les vrais chiffres : RAN, parts en attente, valeur de reconstitution, taux de distribution. Lisez-le avant de signer quoi que ce soit.
3. La fiscalité fait peur sur le papier, beaucoup moins sur le long terme. 36,2 % au taux nominal, oui — mais l'abattement IR vous fait tomber à 0 % à 22 ans révolus, et l'abattement prélèvements sociaux finit à 100 % à 30 ans. Une SCPI très ancienne se vend en quasi-non-imposition. Bonus : la société de gestion fait tout le travail déclaratif à votre place (rescrit DGI 2005/49). Et si la transmission se fait par décès avant la cession, la plus-value latente est purgée — vos héritiers partent d'une base nette.

À propos de l'auteur

Quentin Hagnéré

Conseiller en Gestion de Patrimoine — Cabinet Hagnéré Patrimoine

Conseiller en gestion de patrimoine enregistré ORIAS (CIF, COA, COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine), Quentin accompagne plus de 50 dossiers SCPI par an au sein du cabinet Hagnéré Patrimoine, basé à Chambéry. Spécialiste de l'allocation immobilière (SCPI directe, démembrement temporaire, assurance-vie, holding patrimoniale) et de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.

CIF — Conseiller en Investissements FinanciersCOA — Courtier Opérations d'AssuranceCOBSP — Courtier en Opérations de BanqueAdhérent CNCEF Patrimoine

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Avant de vendre vos parts de SCPI, prenez 30 minutes

Une vente de parts SCPI, ce n'est jamais juste une signature au bas d'un bulletin de cession. Bulletin trimestriel à décortiquer, plus-value à chiffrer, impact IFI à anticiper, calendrier succession à arbitrer, et parfois une option de switch SCPI à étudier en parallèle — cinq dossiers ouverts en même temps qu'on remet à plat avec vous en 30 minutes. Bilan offert, sans engagement.

Mentions légales. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité applicable peut évoluer en fonction des lois de finances successives. Avant tout investissement, vérifiez que le produit correspond à votre situation et à vos objectifs.

Hagnéré Patrimoine — SAS au capital de [montant à compléter] €, siège social 7 Rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, RCS [ville à compléter] [n° à compléter], immatriculée à l'ORIAS sous le numéro [XXXXXXXX à compléter] en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCGP, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d'assurance (COA).

Article rédigé selon la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) et la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 16/12/2025), à jour de l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 modernisant le régime juridique des SCPI. Données sectorielles : ASPIM communiqué 4T 2025 (10/02/2026), AMF rapport médiateur 2024 (11/06/2025), AMF Commission des sanctions décision Sogenial Immobilier (12/09/2024). Jurisprudence : Cass. com. 15/01/2025 n° 23-19.691 (prescription action SCPI), Cass. 2e civ. 08/12/2022 n° 19-20.143 (qualification parts SCPI), CJUE 18/03/2021 affaire C-388/19 MK (non-résident UE), Cass. com. 26/11/2003 n° 02-11.521 (ordre de vente marché secondaire). Dernière mise à jour : 15 mai 2026.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.