Sommaire
- 1. Le marché SCPI en 2025 : les chiffres clés ASPIM
- 2. Notre méthodologie de classement
- 3. Top 30 des SCPI par PGA 2025
- 4. Top 20 des SCPI par taux de distribution 2025
- 5. Meilleures SCPI par catégorie
- 6. SCPI sans frais d'entrée : le vrai comparatif
- 7. SCPI européennes : l'avantage fiscal
- 8. Nouvelles SCPI 2024-2025
- 9. Revalorisations et baisses de prix 2025
- 10. SCPI à éviter : parts en attente et risques
- 11. Comparatif des frais sur 10 et 15 ans
- 12. 8 critères pour bien choisir sa SCPI
- 13. Meilleures SCPI en assurance-vie et PER
- 14. SCPI à crédit et en démembrement
- 15. Concentration du marché : un risque sous-estimé
- 16. Cas pratiques chiffrés
- Sources et références
1. Le marché SCPI en 2025 : les chiffres clés ASPIM
L'année 2025 marque un tournant pour le marché des SCPI. Après deux années de correction (2023-2024), les signaux de reprise se multiplient. L'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a publié en février 2026 les chiffres définitifs.
| Indicateur | 2024 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| TD moyen pondéré | 4,72 % | 4,91 % | +0,19 pt |
| PGA moyenne | n/a | +1,46 % | 1er calcul |
| Collecte brute | 4,7 Mds € | 5,5 Mds € | +17 % |
| Collecte nette | 3,5 Mds € | 4,56 Mds € | +29 % |
| Capitalisation totale | 88 Mds € | 89,09 Mds € | +1,2 % |
| Nombre de SCPI | ~220 | 232 | +12 |
| Parts en attente de rachat | 3,2 Mds € | 2,8 Mds € | -12,5 % |
| SCPI ayant augmenté prix | 8 | 17 | +9 |
| SCPI ayant baissé prix | 23 | 14 | -9 |
Reprise confirmée
La collecte nette a progressé de 29 % en 2025 pour atteindre 4,56 Mds €, et 17 SCPI ont revalorisé leur prix de part (vs 8 en 2024). Le TD moyen atteint 4,91 %, son plus haut niveau depuis 2020. Les SCPI diversifiées, qui captent 65 % de la collecte, affichent un TD moyen de 6 %.
TD moyen par catégorie en 2025
| Catégorie | TD 2025 | PGA 2025 | Part collecte |
|---|---|---|---|
| Diversifiées | 6,0 % | +6,3 % | 65 % |
| Logistique / Activités | 5,6 % | +5,8 % | 3 % |
| Hôtellerie / Tourisme | 5,1 % | +5,1 % | < 1 % |
| Commerces | 4,9 % | +4,1 % | 2 % |
| Bureaux | 4,6 % | ~0 % | 24 % |
| Santé / Éducation | 4,2 % | négatif | 4 % |
| Résidentiel | 4,2 % | négatif | 1 % |
L'écart entre les meilleures et les pires performances est historiquement élevé : de +15,27 % (Wemo One) à -41,53 % (Novapierre Résidentiel) en PGA. 43 SCPI dépassent 6 % de TD (vs 25 en 2024), dont 25 au-dessus de 7 %. La sélectivité n'a jamais été aussi importante.
1.1 L'indicateur PGA : ce qui change en 2025
L'ASPIM a introduit en octobre 2025 la Performance Globale Annuelle (PGA), qui additionne le taux de distribution (TD) et la variation du prix de souscription sur l'année. Ce nouvel indicateur donne une vision plus complète de la performance réelle.
PGA = Taux de distribution (TD) + Variation du prix de souscription
Exemple : Sofidynamic affiche un TD de 9,04 % et une revalorisation de +5 %, soit une PGA de 14,04 %. Upeka, avec un TD modeste de 5,71 %, atteint une PGA de 8,71 % grâce à une revalorisation de +3 %. À l'inverse, certaines SCPI historiques affichent un TD correct mais une PGA négative en raison de baisses de prix.
2. Notre méthodologie de classement
Contrairement aux classements commerciaux qui mettent en avant les SCPI distribuées par leur plateforme, notre classement repose sur 8 critères objectifs, pondérés selon leur importance pour l'investisseur :
Critères de rendement (50 %)
Taux de distribution 2025, PGA 2025, TRI sur 5 et 10 ans, régularité de la distribution sur 3 ans. Les SCPI de moins de 3 ans voient leur TD pondéré à la baisse (effet dilutif des jeunes SCPI).
Critères de solidité (50 %)
Taux d'occupation financier (>90 %), capitalisation (>100 M€), report à nouveau (réserves), parts en attente de rachat (<3 % de la capitalisation), diversification géographique et sectorielle, structure de frais transparente.
Attention à l'effet dilutif des jeunes SCPI
Les SCPI créées après 2023 affichent des TD spectaculaires (9-15 %) en partie grâce à un effet mécanique : elles investissent à des prix de marché bas avec une collecte importante, ce qui gonfle temporairement le rendement par part. Ce rendement n'est pas soutenable à long terme à mesure que la collecte se normalise. Notre classement en tient compte en distinguant clairement SCPI établies et SCPI récentes.
3. Top 30 des SCPI par PGA 2025
Ce classement combine distribution et revalorisation du prix de part. La PGA (Performance Globale Annuelle) est l'indicateur le plus complet pour évaluer la performance réelle d'une SCPI sur l'année.
| # | SCPI | SG | TD 2025 | PGA 2025 | Création |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One | Wemo REIM | 15,27 % | 15,27 % | 2024 |
| 2 | Sofidynamic | Sofidy | 9,04 % | 14,04 % | 2023 |
| 3 | Reason | MNK Partners | 12,90 % | 13,90 % | 2024 |
| 4 | Iroko Atlas | Iroko | 9,41 % | 9,41 % | 2025 |
| 5 | MomenTime | Arkéa REIM | 9,25 % | 9,25 % | 2024 |
| 6 | Comète | Alderan | 9,00 % | 9,00 % | 2023 |
| 7 | EDR Europa | EdR REIM | 8,75 % | 8,75 % | 2024 |
| 8 | Upeka | Axipit REP | 5,71 % | 8,71 % | 2023 |
| 9 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 7,60 % | 8,60 % | 2022 |
| 10 | Darwin RE01 | Darwin | 7,54 % | 8,54 % | 2024 |
| 11 | Optimale | Consultim AM | 6,50 % | 8,50 % | 2023 |
| 12 | Epsicap Nano | Epsicap REIM | 7,01 % | 8,27 % | 2021 |
| 13 | Elevation Tertiom | Elevation CP | 8,25 % | 8,25 % | 2024 |
| 14 | Log In | Théréim | 6,21 % | 8,21 % | 2022 |
| 15 | Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | 8,13 % | 2020 |
| 16 | Mistral Selection | Swiss Life AM | 8,07 % | 8,07 % | 2024 |
| 17 | Corum USA | Corum | 7,70 % | 7,70 % | 2024 |
| 18 | Alta Convictions | Altarea IM | 6,57 % | 7,55 % | 2022 |
| 19 | NCap Régions | Norma Capital | 5,72 % | 7,51 % | 2019 |
| 20 | Cristal Life | Inter Gestion | 6,54 % | 7,51 % | 2021 |
| 21 | Linaclub | Aestiam | 7,10 % | 7,10 % | 2024 |
| 22 | NCap Continent | Norma Capital | 7,10 % | 7,10 % | 2022 |
| 23 | Remake Live | Remake AM | 7,05 % | 7,05 % | 2022 |
| 24 | Osmo Énergie | Mata Capital IM | 7,00 % | 7,00 % | 2024 |
| 25 | Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75 % | 6,75 % | 2022 |
| 26 | Corum Origin | Corum AM | 6,50 % | 6,50 % | 2012 |
| 27 | Cœur de Régions | Sogenial | 6,20 % | 6,20 % | 2018 |
| 28 | Cœur de Ville | Sogenial | 6,20 % | 6,20 % | 2012 |
| 29 | Sofipierre | Sofidy | 6,03 % | 6,03 % | 1989 |
| 30 | Périal Opp. Europe | Périal AM | 6,02 % | 6,02 % | 2019 |
Observation clé : le top 20 est dominé par les SCPI post-2020
La quasi-totalité du top 20 est composée de SCPI créées après 2020. La plus ancienne du top 15 est Iroko Zen (2020). Corum Origin (2012), la référence des SCPI établies, arrive en 26e position avec un TD stable de 6,50 % — sa 14e année consécutive au-dessus de 6 %. Sofipierre (1989) prouve qu'une SCPI historique peut rester performante.
4. Top 20 des SCPI par taux de distribution 2025
Le taux de distribution (TD) mesure les revenus distribués rapportés au prix de part au 1er janvier. C'est l'indicateur historique, mais il ne capte pas les revalorisations de prix. Le voici pour les 20 meilleurs :
| # | SCPI | TD 2025 | TD 2024 | Évol. | Frais entrée |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One | 15,27 % | 10,00 % | +5,27 | 0 % |
| 2 | Reason | 12,90 % | 12,60 % | +0,30 | 12 % |
| 3 | Iroko Atlas | 9,41 % | — | new | 0 % |
| 4 | MomenTime | 9,25 % | — | new | 12 % |
| 5 | Sofidynamic | 9,04 % | 9,52 % | -0,48 | 2 % |
| 6 | Comète | 9,00 % | 11,18 % | -2,18 | 12 % |
| 7 | EDR Europa | 8,75 % | 9,66 % | -0,91 | 12 % |
| 8 | Elevation Tertiom | 8,25 % | — | new | 0 % |
| 9 | Périal Opp. Territoires | 8,21 % | — | new | 10 % |
| 10 | Imarea Pierre | 8,20 % | — | new | N/A |
| 11 | Mistral Selection | 8,07 % | 8,59 % | -0,52 | 0 % |
| 12 | Eden | 8,00 % | — | new | 0 % |
| 13 | Corum USA | 7,70 % | — | new | 12 % |
| 14 | Transitions Europe | 7,60 % | 8,25 % | -0,65 | 12 % |
| 15 | Darwin RE01 | 7,54 % | — | new | 8 % |
| 16 | Iroko Zen | 7,14 % | 7,32 % | -0,18 | 0 % |
| 17 | Linaclub | 7,10 % | — | new | 12 % |
| 18 | NCap Continent | 7,10 % | 7,01 % | +0,09 | 12 % |
| 19 | Remake Live | 7,05 % | 7,50 % | -0,45 | 0 % |
| 20 | Epsicap Nano | 7,01 % | 6,55 % | +0,46 | 5 % |
Constat important : une SCPI sur deux parmi les plus performantes a vu son TD baisser entre 2024 et 2025. Comète passe de 11,18 % à 9,00 % (-2,18 points), EDR Europa de 9,66 % à 8,75 %. C'est la normalisation attendue après l'effet dilutif de la première année. Les SCPI qui augmentent leur TD (NCap Continent, Epsicap Nano) méritent une attention particulière.
5. Meilleures SCPI par catégorie
5.1 SCPI diversifiées (TD moyen : 6,0 %)
Les SCPI diversifiées investissent dans plusieurs typologies d'actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel). Elles captent 65 % de la collecte en 2025 et offrent la meilleure mutualisation des risques.
| SCPI | SG | TD 2025 | Zone |
|---|---|---|---|
| Comète | Alderan | 9,00 % | Europe |
| EDR Europa | EdR REIM | 8,75 % | Europe |
| Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | France + Europe |
| Remake Live | Remake AM | 7,05 % | France + Europe |
| Cristal Life | Inter Gestion | 6,54 % | Europe |
| Corum Origin | Corum AM | 6,50 % | Europe zone euro |
5.2 SCPI logistique / activités (TD moyen : 5,6 %)
| SCPI | SG | TD 2025 |
|---|---|---|
| Log In | Théréim | 6,21 % |
| LF Opportunité Immo | La Française REM | 5,62 % |
| ActivImmo | Alderan | 5,49 % |
5.3 SCPI santé / éducation (TD moyen : 4,2 %)
| SCPI | SG | TD 2025 |
|---|---|---|
| My Share Education | — | 6,00 % |
| Foncière des Praticiens | — | 5,50 % |
| Pierval Santé | Euryale AM | ~4,5 % |
| LF Avenir Santé | La Française REM | 4,40 % |
5.4 SCPI commerces (TD moyen : 4,9 %)
| SCPI | SG | TD 2025 |
|---|---|---|
| Cœur de Ville | Sogenial | 6,20 % |
| Sofipierre | Sofidy | 6,03 % |
| AEW Paris Commerces | AEW | ~5,96 % |
5.5 SCPI bureaux (TD moyen : 4,6 %)
Les SCPI de bureaux ont été les plus touchées par la crise 2023-2024 (télétravail, hausse des taux). Leur PGA moyenne est proche de 0 % en 2025. Quelques valeurs se distinguent :
| SCPI | SG | TD 2025 |
|---|---|---|
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75 % |
| Corum Eurion | Corum AM | 5,73 % |
| Novaxia Neo | Novaxia | 5,50 % |
6. SCPI sans frais d'entrée : le vrai comparatif
9 SCPI proposent 0 % de frais d'entrée (ou frais de souscription). C'est un argument marketing fort, mais il faut regarder les frais de gestion, nettement plus élevés, qui compensent sur la durée.
| SCPI | SG | TD 2025 | Frais gestion | Min. invest. |
|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | 14,4 % | 5 100 € |
| Remake Live | Remake AM | 7,05 % | 18 % | 204 € |
| Mistral Selection | Swiss Life AM | 8,07 % | 16,5 % | 180 € |
| Upeka | Axipit REP | 5,71 % | 16 % | 206 € |
| Novaxia Neo | Novaxia | 5,50 % | 18 % | 187 € |
| Iroko Atlas | Iroko | 9,41 % | 14,4 % | 200 € |
| Eden | Advenis REIM | 8,00 % | N/A | 50 € |
| Elevation Tertiom | Elevation CP | 8,25 % | N/A | 200 € |
| Epsicap Explore | Epsicap REIM | New | N/A | 250 € |
6.1 Simulation comparative : 0 % entrée vs 12 % entrée sur 10 ans
Investissement de 100 000 € sur 10 ans, TD constant de 6,5 %, en supposant un réinvestissement des dividendes :
| Critère | SCPI 0 % entrée / 16 % gestion | SCPI 12 % entrée / 10 % gestion |
|---|---|---|
| Capital net investi J+1 | 100 000 € | 88 000 € |
| Loyers bruts annuels | 6 500 € | 6 500 € |
| Frais gestion annuels | 1 040 € | 650 € |
| Loyers nets annuels | 5 460 € | 5 850 € |
| Cumul loyers nets 10 ans | 54 600 € | 58 500 € |
| Capital à la revente | 100 000 € | 100 000 € |
| Gain total net | 54 600 € | 46 500 € |
| Rendement annuel moyen net | 5,46 % | 4,65 % |
Verdict : avantage aux 0 % frais entrée sur 10 ans
Sur 10 ans, la SCPI sans frais d'entrée génère un gain total supérieur de 8 100 € malgré des frais de gestion plus élevés. L'écart se réduit au-delà de 15 ans. Le point d'équilibre (breakeven) se situe autour de 12-14 ans. Au-delà, les SCPI à frais de gestion réduits deviennent plus avantageuses.
7. SCPI européennes : l'avantage fiscal
Les SCPI investies à plus de 50 % hors France affichent un TD moyen de 6,93 % en 2025, contre 5,38 % pour les SCPI purement françaises. Au-delà du rendement, l'avantage fiscal des SCPI européennes est considérable.
SCPI française (revenus FR)
Revenus fonciers imposés au barème IR (TMI jusqu'à 45 %) + prélèvements sociaux 17,2 %. Total : jusqu'à 62,2 % de fiscalité. Pas de crédit d'impôt.
SCPI européenne (revenus UE)
0 % de prélèvements sociaux (arrêt de Ruyter, CJUE C-623/13). Crédit d'impôt pour éviter la double imposition (art. 199 CGI, conventions bilatérales). Fiscalité effective : TMI seul, soit 30 à 45 %.
| SCPI européenne | SG | TD 2025 | Pays d'investissement |
|---|---|---|---|
| Comète | Alderan | 9,00 % | Europe diversifiée |
| EDR Europa | EdR REIM | 8,75 % | Pan-Europe |
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 7,60 % | ES, DE, PL, IE, NL, IT, BE |
| Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | France + Europe |
| Remake Live | Remake AM | 7,05 % | France + Europe |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75 % | Europe |
| Corum Origin | Corum AM | 6,50 % | Europe zone euro |
| NCap Continent | Norma Capital | 7,10 % | Europe |
| Cœur d'Europe | Sogenial | 6,25 % | Europe |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | ~5,2 % | Europe |
Pour un contribuable au TMI 41 %, un investissement de 100 000 € en SCPI européenne à 7 % de TD génère un revenu net après impôt de 4 130 €/an, contre 2 646 €/an pour une SCPI française au même TD. Soit 56 % de revenus nets en plus. Pour approfondir les montages fiscaux européens, consultez notre guide fiscal SCPI.
8. Nouvelles SCPI 2024-2025 : 26 créations en 2 ans
Le marché a vu naître 18 SCPI en 2024 et au moins 8 en 2025. Ce dynamisme reflète l'appétit des sociétés de gestion pour profiter de la fenêtre d'achat post-correction immobilière.
8.1 SCPI créées en 2024
| SCPI | SG | Stratégie | Prix part | Objectif TD |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | Sofidy | Diversifiée Europe | 315 € | 7 % |
| Osmo Énergie | Mata Capital IM | Neutre carbone | 300 € | 6 % |
| Mistral Selection | Swiss Life AM | Diversifiée, sans frais | 180 € | 6 % |
| EDR Europa | EdR REIM | Pan-européenne | 200 € | 6 % |
| Wemo One | Wemo REIM | Small-cap, VEFA | 200 € | 7 % |
| Elevation Tertiom | Elevation CP | DROM-COM (outre-mer) | 200 € | 8 % |
| Reason | MNK Partners | Data-driven, internationale | 1 € | 6 % |
| Périal Opp. Territoires | Périal AM | France régionale | 50 € | 6,5 % |
| Épargne Pierre Sophia | Atland Voisin | Santé | 220 € | 5,5 % |
| Vitality | ClubFunding AM | Sport & bien-être | 200 € | 6 % |
| Linaclub | Aestiam | Diversifiée Europe | 200 € | 6,7 % |
| Corum USA | Corum | 1re SCPI américaine | 200 € | 4,5 % |
| MomenTime | Arkéa REIM | France + hors zone euro | 200 € | 6 % |
| Darwin RE01 | Darwin | ESG, performance | 190 € | 6 % |
| Eden | Advenis REIM | Européenne, accessible | 50 € | 6,5 % |
8.2 SCPI créées en 2025
| SCPI | SG | Stratégie | Prix part |
|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | Iroko | 100 % international | 200 € |
| Imarea Pierre | BNP Paribas REIM | Multi-actifs, sans contrainte géo | 10 € |
| New Gen | Aroxys | ELTIF, pan-européenne | 100 € |
| Epsicap Explore | Epsicap REIM | Large-cap, Europe & Am. Nord | 250 € |
| Esprit Horizon | Spirit REIM | Logistique France | 250 € |
Corum USA : première SCPI américaine
Lancée en octobre 2024, Corum USA est la première SCPI investie aux États-Unis. Elle affiche un TD de 7,70 % sur son premier exercice partiel. L'exposition au dollar et la fiscalité spécifique (convention franco-américaine, credit tax) en font un produit singulier. Le prix de part de 200 € la rend accessible.
9. Revalorisations et baisses de prix en 2025
17 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025, signe que la correction immobilière touche à sa fin pour les SCPI les mieux gérées. En parallèle, 14 ont encore baissé.
9.1 Principales revalorisations 2025
| SCPI | Ancien prix | Nouveau prix | Hausse | Date |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 300 € | 315 € | +5,00 % | Janvier |
| Patrimonia Cap. & Rdt | 200 € | 210 € | +5,00 % | Mars |
| Upeka | 200 € | 206 € | +3,00 % | Décembre |
| Log In | 250 € | 255 € | +2,00 % | Novembre |
| Élialys | 200 € | 204 € | +2,00 % | Décembre |
| NCap Régions | 670 € | 682 € | +1,79 % | Septembre |
| Epsicap Nano | 253,80 € | 257 € | +1,26 % | Juillet |
| Cœur d'Europe (x2) | 200 € | 204 € | +2,00 % | Jan + Juil |
| Iroko Zen | 202 € | 204 € | +0,99 % | Août |
| Alta Convictions | 305 € | 308 € | +0,98 % | Décembre |
9.2 Pires baisses de prix cumulées (2022-2025)
| SCPI | Prix 2022 | Prix actuel | Baisse cumulée |
|---|---|---|---|
| Primopierre | 208 € | 115 € | -44,7 % |
| Laffitte Pierre | 450 € | 295 € | -34,4 % |
| Génépierre | 270 € | 180 € | -33,3 % |
| Accimmo Pierre | 205 € | 141 € | -31,2 % |
| Novapierre Résidentiel | — | — | PGA -41,53 % |
| Ufifrance Immobilier | — | — | PGA -21,36 % |
Le biais de survivorship dans les classements SCPI
Les classements des « meilleures SCPI » ne montrent que les gagnants. Aucun concurrent ne mentionne les SCPI ayant perdu 30 à 45 % de leur valeur dans leurs classements. Primopierre (Praemia REIM) a perdu 44,7 % depuis 2022. Un investisseur qui aurait placé 100 000 € en 2022 n'en récupérerait que 55 300 € aujourd'hui, dividendes inclus. La sélectivité est essentielle.
10. SCPI à éviter : parts en attente et risques de liquidité
Le taux de parts en attente de rachat est l'indicateur d'alerte le plus fiable. Quand il dépasse 10 % de la capitalisation, la SCPI a un problème structurel de liquidité. Total marché : 2,8 Mds € de parts en attente fin 2025 (3,1 % de la capitalisation globale).
| SCPI | Parts en attente | % capitalisation | Signal |
|---|---|---|---|
| Patrimmo Commerce | 120 M € | 19,63 % | 🔴 Critique |
| Primopierre | 252 M € | 11,56 % | 🔴 Critique |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | 85 M € | 10,56 % | 🔴 Critique |
| LF Grand Paris Patrimoine | 108 M € | 10,07 % | 🔴 Critique |
| Périal O2 (PFO2) | 222 M € | 9,24 % | 🟠 Élevé |
| Selectinvest 1 | 112 M € | 8,97 % | 🟠 Élevé |
Que faire si vous détenez ces SCPI ?
Si vous êtes investi dans une SCPI avec un taux de parts en attente élevé, ne paniquez pas mais évaluez votre situation avec un conseiller en gestion de patrimoine. Les options : conserver (les dividendes continuent), demander le retrait (file d'attente), céder sur le marché secondaire (décote possible), ou compenser en diversifiant vers des SCPI plus liquides.
11. Comparatif des frais sur 10 et 15 ans
Les frais des SCPI se décomposent en deux couches : les frais de souscription (ponctuels, 0 à 12 %) et les frais de gestion (récurrents, 9 à 18 % des loyers bruts). Pour un investissement de 100 000 €, voici l'impact cumulé :
| Modèle de frais | Frais cumul. 5 ans | Frais cumul. 10 ans | Frais cumul. 15 ans |
|---|---|---|---|
| 0 % entrée / 18 % gestion | 9 000 € | 18 000 € | 27 000 € |
| 0 % entrée / 14,4 % gestion | 7 200 € | 14 400 € | 21 600 € |
| 2 % entrée / 12 % gestion | 8 000 € | 14 000 € | 20 000 € |
| 5 % entrée / 10 % gestion | 10 000 € | 15 000 € | 20 000 € |
| 10 % entrée / 10 % gestion | 15 000 € | 20 000 € | 25 000 € |
| 12 % entrée / 10 % gestion | 17 000 € | 22 000 € | 27 000 € |
Conclusion sur les frais
Sur 10 ans, le modèle 2 % entrée / 12 % gestion (Sofidynamic) est le plus avantageux (14 000 € de frais cumulés). Le modèle 0 % / 14,4 % (Iroko Zen) est presque équivalent (14 400 €). Les SCPI à 12 % d'entrée ne deviennent compétitives qu'au-delà de 15 ans. Pour un horizon de 8-10 ans, privilégiez les SCPI à frais d'entrée réduits.
12. 8 critères pour bien choisir sa SCPI
Au-delà du seul taux de distribution, voici les 8 critères qu'un CGP indépendant analyse avant de recommander une SCPI :
| Critère | Seuil recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1. Taux de distribution | > 5 % (> 6 % idéal) | Rendement net pour l'investisseur |
| 2. Taux d'occupation financier | > 90 % | Mesure la qualité locative du patrimoine |
| 3. Capitalisation | > 100 M € | Diversification et liquidité |
| 4. Parts en attente | < 3 % de la capitalisation | Liquidité et confiance des associés |
| 5. Report à nouveau (RAN) | > 1 mois de distribution | Capacité à maintenir les dividendes en cas de baisse |
| 6. Diversification | ≥ 3 pays ou ≥ 3 typologies | Mutualisation du risque locatif |
| 7. Frais totaux sur 10 ans | < 20 000 € pour 100k € investis | Performance nette réelle |
| 8. Ancienneté / track record | ≥ 3 ans (ou SG réputée) | Historique de performance vérifiable |
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13. Meilleures SCPI en assurance-vie et PER
Loger des SCPI en assurance-vie permet de bénéficier d'une fiscalité différée (pas d'IR sur les loyers tant qu'il n'y a pas de rachat) et d'un abattement de 4 600 €/9 200 € après 8 ans. Voici les meilleures combinaisons contrat + SCPI :
| Contrat AV | Frais UC | SCPI phares | % loyers reversés |
|---|---|---|---|
| Linxea Spirit 2 | 0,50 % | Iroko Zen, Remake Live, Épargne Pierre | 100 % |
| Louve Infinity | 0,39 % | 7 SCPI sélectionnées | 100 % |
| Corum Life | 0 % | Corum Origin, Eurion, XL | 100 % |
| Placement-direct Vie | 0,50 % | Transitions Europe, Sofidynamic | 100 % |
| Lucya Cardif | 0,50 % | Large choix | 100 % |
Pour le PER (Plan d'Épargne Retraite), la logique est similaire mais avec un avantage supplémentaire : les versements sont déductibles du revenu imposable (art. 163 quatervicies CGI). Idéal pour les TMI élevés (41-45 %) en phase de constitution.
14. SCPI à crédit et en démembrement
14.1 SCPI à crédit : l'effet de levier
L'achat de SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier ET de la déductibilité des intérêts d'emprunt (art. 31-I-1° d CGI). Avec des taux autour de 4 % en 2026 et un TD de 6-7 %, le différentiel reste positif. Les SCPI à privilégier à crédit sont celles avec un historique stable : Corum Origin, Épargne Pierre, Immorente.
14.2 Nue-propriété de SCPI : la stratégie retraite
L'achat en nue-propriété permet d'acheter avec une décote de 25-35 % et de ne subir aucune fiscalité pendant le démembrement (ni IR, ni PS, ni IFI). À la reconstitution, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni impôt (art. 1133 CGI). Idéal pour préparer la retraite à horizon 10-15 ans. Voir aussi notre guide sur l'usufruit de SCPI pour le versant « trésorerie d'entreprise ».
15. Concentration du marché : un risque sous-estimé
La collecte SCPI est de plus en plus concentrée. En 2025, les 5 premières sociétés de gestion captent 63 % de la collecte nette totale :
| Société de gestion | Collecte nette 2025 | Part de marché |
|---|---|---|
| Corum AM | 815 M € | 17,9 % |
| Arkéa REIM | 600 M € | 13,2 % |
| Iroko | 590 M € | 12,9 % |
| Alderan | 494 M € | 10,8 % |
| Atland Voisin | 372 M € | 8,2 % |
| Remake AM | 213 M € | 4,7 % |
| Inter Gestion | 153 M € | 3,4 % |
| Autres (48 SG) | 1 321 M € | 29,0 % |
Diversifiez aussi vos sociétés de gestion
Concentrer son investissement sur une seule société de gestion est un risque opérationnel. Si Corum AM ou Iroko rencontraient des difficultés, toutes vos SCPI seraient impactées. Recommandation : répartir sur au moins 3 sociétés de gestion différentes, idéalement avec des stratégies complémentaires (une européenne, une française, une thématique).
16. Cas pratiques chiffrés
Profil 1 : jeune actif, TMI 30 %, 30 000 €
Objectif : constituer un patrimoine immobilier avec un budget limité.
| Allocation | SCPI | Montant | TD attendu |
|---|---|---|---|
| 40 % | Iroko Zen (0 % frais, diversifiée) | 12 000 € | ~7 % |
| 30 % | Transitions Europe (européenne) | 9 000 € | ~7,5 % |
| 30 % | Épargne Pierre (historique, FR) | 9 000 € | ~5,3 % |
Revenu brut estimé : 1 965 €/an. Après IR (30 %) et PS (17,2 % sur revenus FR, 0 % sur revenus UE) : environ 1 300 € nets/an. Rendement net : 4,3 %. Possibilité de loger Iroko Zen en AV (Linxea Spirit 2) pour différer la fiscalité.
Profil 2 : couple TMI 41 %, 200 000 €
Objectif : revenus complémentaires + optimisation fiscale.
| Stratégie | SCPI | Montant | Enveloppe |
|---|---|---|---|
| Revenus nets | Corum Origin + Transitions Europe | 80 000 € | AV (Corum Life + Placement-direct) |
| Levier crédit | Épargne Pierre + Immorente | 80 000 € (crédit 15 ans) | Direct |
| Nue-propriété | Iroko Zen (10 ans, clé 68 %) | 40 000 € | Direct |
Revenu brut estimé : 10 800 €/an (AV) + 5 200 €/an (direct, après remboursement crédit) = 16 000 €/an au terme du crédit. La nue-propriété apporte 58 800 € de patrimoine à reconstitution (40 000 / 0,68), sans aucun impôt pendant 10 ans. Pour le montage AV, voir notre guide SCPI en assurance-vie.
Profil 3 : dirigeant TMI 45 %, 500 000 €
Objectif : diversification, optimisation IFI, préparation retraite.
| Stratégie | Montant | Détail |
|---|---|---|
| AV luxembourgeoise + SCPI UC | 250 000 € | FID avec SCPI européennes, super-privilège |
| Crédit Lombard → SCPI direct | 150 000 € | Nantissement contrat AV, LTV 60 % |
| Nue-propriété 15 ans | 100 000 € | Hors assiette IFI, reconstitution 2041 |
Le crédit Lombard permet un effet de levier indirect : le contrat AV reste nanti, le dirigeant investit en SCPI directes avec les fonds empruntés, et déduit les intérêts. La nue-propriété sort 100 000 € de l'assiette IFI pendant 15 ans. L'AV luxembourgeoise offre le super-privilège et échappe à la Loi Sapin 2.
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Sources et références
- ASPIM — Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025, communiqué de presse février 2026
- ASPIM-IEIF — Taux de distribution moyen pondéré par capitalisation, données annuelles 2024-2025
- Code monétaire et financier — art. L214-50 et suivants (régime des SCPI)
- Code monétaire et financier — art. L214-86 (obligations d'information des SCPI)
- AMF — Instruction DOC-2019-04 (offre au public des SCPI)
- AMF — Registre GECO (base des produits d'épargne agréés)
- CGI — art. 31-I-1° d (déductibilité des intérêts d'emprunt, revenus fonciers)
- CGI — art. 199 (crédit d'impôt sur revenus de source étrangère)
- CGI — art. 1133 (reconstitution de la pleine propriété par extinction de l'usufruit)
- CGI — art. 990 I et 757 B (transmission en assurance-vie)
- CGI — art. 163 quatervicies (déductibilité des versements PER)
- CGI — art. 972 (IFI et contrats d'assurance-vie rachetables)
- CJUE — arrêt de Ruyter, C-623/13 (exonération PS sur revenus de source étrangère)
- Bulletins trimestriels d'information T4 2025 des SCPI citées (source : sociétés de gestion)
- DIC (Documents d'Information Clé) des SCPI citées (source : FranceSCPI, Primaliance)
Mise à jour : mars 2026. Sources : ASPIM, AMF, Code monétaire et financier, CGI, BOFiP, documents réglementaires des SCPI citées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les taux de distribution et PGA sont ceux publiés pour l'exercice 2025.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.