Usufruit de SCPI en 2026 : investir en direct ou via un fonds, selon votre profil

L’usufruit de SCPI consiste à acheter, pour une durée définie, le droit de percevoir les revenus (dividendes) de parts de SCPI, sans détenir la pleine propriété des parts à la fin. Cette modalité s’inscrit dans un démembrement temporaire : un investisseur achète l’usufruit, un autre achète la nue-propriété. 

Deux façons de l’utiliser reviennent le plus souvent en pratique :

• acheter l’usufruit en direct (vous détenez vous-même le droit d’usufruit sur des parts identifiées) ;
• investir via un fonds (vous achetez des parts/units d’un véhicule collectif qui lui-même investit, tout ou partie, dans des usufruits de SCPI).

Le point clé, et souvent mal compris : une souscription en démembrement ne s’analyse pas comme une souscription en pleine propriété. Les revenus perçus, les coûts supportés, la liquidité et l’horizon peuvent être très différents. 

Comprendre l’usufruit de SCPI sans jargon

Ce que dit le droit : usufruit, nue-propriété, durée

En droit civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) à charge d’en conserver la substance ». 

Appliqué aux parts de SCPI en démembrement temporaire :

• le nu-propriétaire détient le droit de « disposer » des parts, mais ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement ;
• l’usufruitier perçoit les revenus pendant la durée fixée, mais ne récupère pas les parts à la fin (le droit s’éteint). 

La durée est fixée à l’avance. Dans la pratique observée par le régulateur, les durées rencontrées vont de 3 à 20 ans, avec une moyenne autour de 8 ans dans l’échantillon étudié. 

Ce que cela change financièrement : “je paie une fraction, je touche sur la base totale”

Le prix payé par l’usufruitier et par le nu-propriétaire est inférieur au prix de la pleine propriété et résulte d’une clé de répartition liée à la durée et à une valorisation économique. Les frais de souscription sont généralement payés par les deux contreparties au prorata de cette clé. 

Cela explique l’effet mécanique souvent recherché : l’usufruitier investit moins que le plein propriétaire, mais perçoit des revenus calculés sur la part entière (puisqu’il a droit aux revenus). Cet effet n’est toutefois pas une garantie de rendement : la SCPI reste soumise aux aléas immobiliers, aux frais, et à la liquidité. 

Ne pas confondre “prix de marché” et “barème fiscal” de l’usufruit

Pour certains actes (notamment en droits d’enregistrement/donation/succession), le Code général des impôts prévoit une méthode d’évaluation :

• usufruit temporaire : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction (ex. 10 ans = 23 %, 20 ans = 46 %, 30 ans = 69 %). 

Ce barème sert à une évaluation fiscale dans des contextes déterminés. Il ne décrit pas, à lui seul, la clé économique réellement utilisée dans la commercialisation de SCPI en démembrement, qui dépend notamment des hypothèses de revenus, de durée et de marché. 

Usufruit de SCPI en direct : comment ça marche et pour qui c’est pertinent

Les profils typiques : particuliers vs sociétés

Le démembrement de parts de SCPI est accessible à des personnes physiques et personnes morales. 

Dans la pratique analysée sur un panel de distributeurs, la souscription en usufruit a été réalisée majoritairement par des personnes morales (près de 84 % dans l’échantillon). 

Cette réalité s’explique par un point technique important : quand une personne morale soumise à l’IS détient en direct un droit d’usufruit temporaire, elle peut souvent l’enregistrer comme un actif ayant une durée limitée, ce qui ouvre la voie à une logique d’amortissement (sous réserve de respecter le cadre comptable et fiscal). 

Le processus “en direct” : étapes et points d’attention

Un investissement en direct repose sur une opération qui doit “matcher” un nu-propriétaire et un usufruitier. Le régulateur souligne que le distributeur peut identifier lui-même la contrepartie, ou transmettre le dossier à la société de gestion, qui peut alors chercher la contrepartie pour permettre l’exécution. 

Concrètement, les étapes essentielles sont :

1. choisir la SCPI et comprendre son fonctionnement (patrimoine, stratégie, frais, conditions de sortie) ; 
2. choisir une durée de démembrement cohérente avec votre besoin de revenus ; 
3. vérifier la répartition des coûts et frais (qui paie quoi, pendant combien de temps) ; 
4. valider la solution au regard de votre fiscalité (IR/PS, IS, IFI) ; 
5. lire à minima le DIC et la documentation réglementaire (notes/rapports/bulletins) ; 
6. vérifier que l’acteur qui vous démarche est autorisé (attention aux fraudes) ; 

Les avantages du direct (quand il est bien utilisé)

Le direct peut être pertinent si vous avez besoin de :

• maîtriser la SCPI sous-jacente (choix, diversification, durée) ;
• calibrer précisément vos flux sur une durée donnée ;
• pour une personne morale à l’IS : structurer une approche où la charge d’amortissement du droit d’usufruit contribue à lisser l’imposition (sans jamais supprimer les risques économiques). 

Les limites et risques du direct (souvent sous-estimés)

Même en usufruit, le support reste une SCPI :

• la SCPI est non cotée et la liquidité est généralement plus faible qu’un actif financier coté ; 
• ni le capital, ni le rendement ne sont garantis ; les revenus peuvent baisser et la valeur de revente en pleine propriété peut évoluer à la baisse ; 
• le démembrement ajoute une couche de complexité et peut réduire encore la liquidité pendant la durée du démembrement. 

Le régulateur insiste sur le fait que l’acquisition de parts en démembrement ne doit pas être assimilée à une acquisition en pleine propriété, notamment en raison des différences de revenus, de coûts/frais, de liquidité et d’horizon. 

Usufruit via un fonds : ce que c’est réellement et pourquoi c’est souvent “plus simple”

Définition pratique : vous achetez un véhicule, pas un usufruit “à trouver”

Un fonds (au sens large : organisme de placement collectif, unité de compte, etc.) permet à plusieurs investisseurs de mutualiser une stratégie. L’Autorité des marchés financiers rappelle que les fonds et de nombreux placements collectifs disposent d’un document d’informations clés (DIC), remis avant souscription, qui sert à comprendre le produit, ses risques, ses coûts et à comparer. 

Dans un schéma “fonds d’usufruit” (logique), le véhicule :

• organise l’investissement (sélection, diversification, suivi) ;
• porte la complexité opérationnelle (dont la question des contreparties) ;
• vous laisse une détention plus “standardisée” (parts/units du fonds) mais avec des règles propres au fonds (frais, liquidité, durée). 

Pourquoi c’est souvent plus simple pour un particulier

Dans un achat en direct, il faut que l’usufruit et la nue-propriété puissent être souscrits de manière coordonnée et exécutée. 

Le fonds peut simplifier :

• la mise en place (pas de recherche “au cas par cas” côté investisseur) ;
• la diversification (au sein de sa stratégie) ;
• la gestion administrative (selon les modalités du fonds et des intermédiaires). 

Les contreparties du “plus simple”

Un fonds ajoute presque toujours :

• une couche de frais (en plus de ceux des supports sous-jacents, selon la structure) ; 
• une dépendance à ses règles de fonctionnement (valorisation, liquidité, durée recommandée, etc.) que vous devez lire dans le DIC et la documentation ; 
• une lisibilité parfois moins directe sur les flux (selon la façon dont le fonds distribue ou capitalise). 

Dans une logique de conformité, partez du principe que le document d’informations clés est votre point d’entrée : il présente l’indicateur de risque, les scénarios de performance, et les coûts. 

Comparatif synthétique : direct vs fonds d’usufruit

Point clé

Usufruit de SCPI en direct

Via un fonds

Mise en place

Plus technique : opération bilatérale, coordination, répartition fine des frais

Plus “packagée” : le fonds porte une partie de la complexité

Personnalisation

Forte (choix SCPI, durée, calibration)

Plus faible (vous suivez la stratégie du fonds)

Frais

Frais SCPI + frais liés au schéma de souscription

Frais du fonds + souvent frais des sous-jacents

Liquidité

Déjà réduite sur SCPI, et encore plus en démembrement

Dépend des règles du fonds, à lire dans le DIC

Usage fréquent

Très courant chez les personnes morales en usufruit (trésorerie)

Souvent utilisé pour simplifier l’accès côté particuliers

Ce tableau n’efface pas l’essentiel : la SCPI (et donc l’usufruit sur SCPI) reste une exposition immobilière non cotée, avec risques de marché, de revenus et de liquidité. 

Fiscalité 2026 : ce qui change selon que vous êtes particulier ou société

Ce qu’il faut comprendre d’abord : qui est imposé quand il y a démembrement ?

Au plan fiscal, un démembrement peut modifier qui est imposé sur quelle part du résultat, selon la nature juridique du support et les conventions éventuelles.

Pour les sociétés de personnes (et assimilées), l’administration fiscale expose que l’article 8 du CGI organise une répartition : l’usufruitier est imposable sur la quote-part de bénéfices correspondant à ses droits, et, en pratique, cela correspond au résultat courant, sauf convention régulière conclue avant la clôture. 

Cette nuance est utile en SCPI, car certaines distributions peuvent intégrer des éléments différents (revenus courants, éventuellement plus-values, etc.). Dans le doute, partez du principe que la documentation (DIC + documents de la SCPI/le fonds) et votre conseil fiscal doivent confirmer le traitement applicable à votre situation. 

Fiscalité d’un particulier : revenus fonciers, micro-foncier ou réel, prélèvements sociaux

Lorsque vous percevez des revenus de SCPI, il s’agit de revenus imposés au titre de vos revenus immobiliers (revenus fonciers). 

En 2026, deux briques reviennent presque toujours dans le calcul “cash” :

• l’impôt sur le revenu selon le barème progressif (TMI), tant que vous êtes sur des revenus fonciers ; 
• les prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). 

Micro-foncier : plafond, abattement, conditions

Le régime “micro-foncier” est prévu par l’article 32 du CGI : il s’applique lorsque le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 €, et il applique un abattement forfaitaire de 30 %. 

Ce point est très concret : sous micro-foncier, vous déclarez le revenu brut, et l’administration calcule un revenu net imposable à 70 % (impossibilité de déduire des charges réelles à la place). 

Régime réel : quand il s’applique

Au-delà de 15 000 € de revenu brut foncier annuel, le régime réel s’applique de plein droit. 

Exemple chiffré : particulier en usufruit, micro-foncier, TMI 30 %

Prenons un exemple fictif (chiffres volontairement simples).

• Vous investissez 25 000 € pour acheter un usufruit temporaire de 5 ans sur des parts valorisées 100 000 € en pleine propriété (clé économique 25 %). 
• La SCPI verse un revenu annuel brut de 5 % de la valeur en pleine propriété, soit 5 000 € par an (100 000 € × 5 %). Attention : ce revenu peut varier. 

Étape 1 – Rendement brut “mécanique” sur votre mise

5 000 € / 25 000 € = 20 % (brut, avant fiscalité et avant frais globaux).

Ce chiffre illustre pourquoi l’usufruit attire, mais il ne doit jamais être confondu avec un rendement net garanti. 

Étape 2 – Micro-foncier (abattement 30 %)

Revenu net imposable = 5 000 € × 70 % = 3 500 €. 

Étape 3 – Impôt + prélèvements sociaux

• IR (TMI 30 %) : 3 500 € × 30 % = 1 050 € (hypothèse simplifiée, hors éléments particuliers du foyer). 
• prélèvements sociaux 17,2 % : 3 500 € × 17,2 % = 602 €. 

Total fiscalité = 1 652 €

Revenu annuel net après fiscalité = 5 000 € − 1 652 € = 3 348 €

Étape 4 – Rendement net de fiscalité (approx.)

3 348 € / 25 000 € = 13,4 % par an (approx., hors autres frais et sans garantie).

Lecture correcte de cet exemple : l’usufruit peut produire un flux net élevé sur capital engagé, mais il concentre des risques (revenus non garantis, liquidité) et peut devenir moins pertinent si votre TMI est élevé, si vous êtes au réel avec peu de charges, ou si le rendement baisse. 

Fiscalité d’une société à l’IS : pourquoi l’usufruit en direct est souvent recherché

Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 % (taux normal). 

Sur le plan des principes, un élément incorporel ne peut être amorti fiscalement que si l’on peut prévoir, dès l’acquisition, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée (logique de durée limitée). 

Un droit d’usufruit temporaire a précisément une durée fixée, ce qui le rend, en pratique, compatible avec une logique d’amortissement linéaire sur la durée (sous réserve de traitement comptable correct et de cohérence économique). 

Exemple chiffré : société à l’IS, usufruit 5 ans, neutralisation partielle de l’assiette

Prenons un exemple fictif.

• Une société investit 100 000 € pour acheter un usufruit temporaire de 5 ans.
• La clé économique correspond à une pleine propriété “équivalente” de 400 000 € (100 000 € / 25 %). 
• La SCPI distribue 5 % de revenus annuels sur la pleine propriété : 400 000 € × 5 % = 20 000 € par an (variable). 

Étape 1 – Amortissement comptable (approche linéaire simple)

100 000 € / 5 = 20 000 € de dotation annuelle (hypothèse linéaire). 

Étape 2 – Résultat taxable “lié à l’opération” (vision simplifiée)

Revenus 20 000 € − amortissement 20 000 € = 0 € de résultat avant autres frais/produits.

Étape 3 – IS théorique sur ce flux (vision simplifiée)

0 € × 25 % = 0 € d’IS sur l’opération (dans cette simplification). 

Ce mécanisme explique le cas d’usage “trésorerie” : la société encaisse un flux, tandis que l’amortissement réduit l’assiette taxable. Mais trois précautions sont incontournables :

• si les revenus baissent, la neutralisation n’est plus “au même niveau” ; 
• il existe d’autres frais (frais de souscription, frais de gestion, etc.) ; 
• l’administration et la jurisprudence exigent un cadre cohérent (durée, justification économique, traitement comptable). 

IFI : qui déclare en cas d’usufruit ?

Principe : les actifs immobiliers dont la propriété est démembrée sont, sauf exceptions, imposables au nom de l’usufruitier, pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement. 

Cela vaut en principe pour les démembrements conventionnels (cas typique du démembrement temporaire “investissement”). Les exceptions légales existent (par exemple, certains usufruits d’origine légale), et doivent être vérifiées au cas par cas. 

Choisir intelligemment : critères de décision et check-list de vigilance

Les bonnes questions avant de choisir “direct” ou “fonds”

Une décision robuste part de votre situation, pas d’un rendement affiché.

• Pourquoi voulez-vous de l’usufruit : revenu temporaire, projet à décaler, gestion de trésorerie, optimisation IS, etc. ? 
• Avez-vous besoin de simplicité opérationnelle (fonds) ou de personnalisation (direct) ? 
• Votre fiscalité : IR + 17,2 % côté particulier, ou IS 25 % côté société et logique d’amortissement. 
• Votre rapport à la liquidité : SCPI peu liquide ; démembrement pouvant réduire encore la liquidité ; et fonds à lire au cas par cas. 

Les erreurs fréquentes à éviter

• Acheter uniquement sur la base d’un rendement “brut” : l’AMF rappelle que rendement et capital ne sont pas garantis et que la valeur et les revenus peuvent baisser. 
• Sous-estimer la question des frais : entrée, gestion, cession, et répartition spécifique en démembrement. 
• Oublier que le démembrement ne s’assimile pas à une pleine propriété en termes de revenus, coûts, liquidité, horizon. 
• Ne pas lire la documentation : le DIC est conçu pour comprendre risques, coûts et scénarios, et il est remis avant souscription. 

Check-list documentaire (AMF-friendly)

Avant souscription, il est raisonnable d’exiger et de lire :

• le DIC (produit et, le cas échéant, fonds/unité de compte) ; 
• les documents de la SCPI : statuts, rapport annuel, bulletins d’information ; l’AMF indique qu’ils doivent être fournis et lus attentivement. 
• les conditions de souscription/retrait/cession (modalités de sortie, délais possibles) : la liquidité est un point clé. 

En cas de doute sur l’intermédiaire, prudence : l’AMF signale l’existence de plateformes frauduleuses et invite à vérifier les autorisations. 

Hagnéré Patrimoine et l’usufruit de SCPI

Hagnéré Patrimoine propose des bilans patrimoniaux gratuits pour analyser votre situation globale (revenus, fiscalité, objectifs, liquidités).

Ce bilan permet d’identifier des stratégies adaptées, dont l’usufruit de SCPI en direct ou via des fonds, parmi d’autres solutions cohérentes.

Plus de 1 000 clients ont déjà été accompagnés, avec une approche indépendante et patrimoniale à 360°.

Les mises en œuvre se font avec des frais maîtrisés, une forte expertise technique et fiscale, et une logique de stratégie plutôt que de produit.

Quand le direct est trop complexe à déployer, les fonds sont souvent la voie la plus simple selon les contraintes du client.

Conclusion : l’usufruit de SCPI peut être un outil puissant pour obtenir des revenus sur une durée donnée, mais il exige une lecture rigoureuse des frais, de la liquidité et de la fiscalité ; le “direct” maximise la personnalisation, le “fonds” maximise souvent la simplicité. 

Mise à jour 2026 : informations réglementaires et fiscales vérifiées au 17/02/2026 (France).