Où trouver de l’usufruit de SCPI : deux fonds diversifiés et comment y accéder en 2026
Le marché des fonds d’usufruit de parts de SCPI est un segment de niche, aujourd’hui concentré autour de deux sociétés de gestion : France Valley et Wenova Asset Management.
Hagnéré Patrimoine travaille avec ces deux sociétés de gestion pour accompagner ses clients sur ce type de solution, lorsque cela a un sens dans une stratégie globale.
Pourquoi l’offre est concentrée sur deux acteurs
Un fonds d’usufruit de SCPI n’achète pas des parts en pleine propriété : il achète des droits d’usufruit temporaires. Cela suppose de trouver, à chaque opération, une contrepartie en nue-propriété, de négocier des clés de démembrement, et de piloter des durées variées. La technicité et l’accès au “deal flow” expliquent que l’offre soit limitée et dominée par quelques spécialistes.
Les deux sociétés de gestion citées sont des sociétés de gestion de portefeuille agréées par l’AMF : France Valley indique un agrément GP-14000035 et Wenova un agrément GP-202212.
Cet élément est important : il ne suffit pas qu’un produit “parle de SCPI” pour être sérieux, il faut vérifier l’encadrement, la documentation et les risques.
Comprendre l’usufruit de SCPI avant de chercher où en acheter
Ce qu’est l’usufruit, en droit
L’usufruit est le droit de “jouir” d’un bien dont un autre a la propriété, tout en devant en conserver la substance (définition légale).
Concrètement, l’usufruitier a droit aux fruits du bien. Les fruits “civils” sont notamment les loyers et intérêts (exemples légaux).
Ce que ça veut dire appliqué à des parts de SCPI
Une SCPI (immeuble “papier”) distribue des revenus issus des loyers, après frais et charges. L’AMF rappelle que ce placement n’est pas sans risques (notamment risque de perte en capital et risque de liquidité).
Quand des parts sont démembrées :
- L’usufruitier perçoit les revenus distribués pendant la durée du démembrement.
- Le nu-propriétaire ne perçoit pas ces revenus pendant la période, mais récupère la pleine propriété au terme, sans racheter l’usufruit.
Si l’usufruit est temporaire, il s’éteint à l’expiration de la durée prévue. C’est une cause d’extinction expressément prévue.
Point clé à intégrer
Pour l’usufruitier, l’investissement est à durée fixée et, à l’échéance, il ne reste plus rien du droit : l’usufruit s’éteint.
Donc la logique n’est pas “je revends mes parts”, mais “je finance aujourd’hui une chronique de revenus potentiels sur X années”.
Où acheter de l’usufruit de SCPI en pratique
Via un conseiller qui organise l’accès au démembrement
Pour un particulier ou un dirigeant, la voie la plus courante est de passer par un professionnel habilité (CIF / CGP) qui connaît les fenêtres de souscription en démembrement, les durées possibles et les contraintes des sociétés de gestion. L’AMF rappelle qu’il faut vérifier l’immatriculation des conseillers (registre ORIAS) et faire les vérifications d’usage avant d’investir.
En direct, quand une SCPI propose des souscriptions démembrées
Certaines SCPI ouvrent ponctuellement des souscriptions en usufruit et/ou en nue-propriété, sur des durées déterminées (souvent plusieurs années). L’épargnant doit cependant accepter deux réalités :
- l’offre n’est pas permanente ;
- la liquidité peut être faible : l’AMF explique que les parts de SCPI ne sont pas cotées et qu’il peut exister un risque de liquidité (retrait/vente dans un délai indéterminé).
Via un fonds d’usufruit très diversifié
C’est le cœur de la requête “où trouver” : si vous cherchez non pas un usufruit sur une SCPI, mais un panier diversifié (plusieurs SCPI, plusieurs durées, plusieurs typologies), vous passez généralement par un fonds spécialisé.
Dans ce segment, deux offres ressortent largement : France Valley (gamme Usu Select) et Wenova (SAS Wenova Usufruit).
Elles visent à mutualiser :
- la sélection des SCPI sous-jacentes,
- la gestion des clés de démembrement,
- la diversification en typologies immobilières et locataires.
Les fonds d’usufruit très diversifiés : ce que vous achetez réellement
La promesse utile : diversification, pas “rendement garanti”
Un fonds d’usufruit diversifié cherche à investir dans un nombre significatif de SCPI, elles-mêmes diversifiées en immeubles et locataires.
France Valley décrit par exemple une mutualisation via un portefeuille d’usufruits portant sur un nombre important de SCPI (ordre de grandeur annoncé : 15 à 30 SCPI selon le fonds), avec une diversification locative et sectorielle.
Wenova met en avant une diversification sur des milliers d’actifs immobiliers, par typologies (logistique, hôtellerie, commerce, santé, bureaux, résidentiel) et par locataires, avec distribution trimestrielle annoncée.
Mais l’AMF rappelle le cadre : capital non garanti, documentation à lire, et prudence face aux communications commerciales.
Le coût caché à comprendre : l’échéance du fonds
Un fonds d’usufruit est généralement construit pour une durée cible. À mesure que les usufruits expirent, le fonds doit réinvestir, organiser la fin, ou structurer une échéance. Cela crée un profil de flux différent d’une SCPI en pleine propriété, qui, elle, peut être conservée longtemps.
Avant toute souscription, l’AMF insiste sur la lecture du DIC (Document d’informations clés), qui n’est pas un document publicitaire et qui synthétise les risques, coûts et scénarios.
Ticket d’entrée et accès
En pratique, ces fonds d’usufruit sont souvent proposés avec des tickets d’entrée élevés (souvent 100 000 € dans les exemples les plus répandus), ce qui oriente l’usage vers :
- des dirigeants et des structures à l’IS (holding, société),
- ou des particuliers disposant d’un patrimoine financier significatif.
Fiscalité et règles chiffrées en 2026
La fiscalité dépend de votre statut (personne physique vs personne morale) et de la structure exacte du véhicule (détention directe d’un usufruit de parts de SCPI vs détention via une société/fonds). Ce qui suit donne les repères les plus utiles, à sécuriser avec votre expert-comptable ou conseil.
Personne physique : revenus imposés et prélèvements sociaux
Quand vous percevez des revenus immobiliers non meublés, ils relèvent des revenus fonciers et sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu.
S’y ajoutent les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % en 2026.
Si le total de vos revenus fonciers bruts est inférieur ou égal à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique en principe et ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % (sous conditions et avec possibilité d’opter pour le réel).
Exemple fictif
Prenons un exemple fictif (hypothèses simplifiées) :
- Vous achetez un usufruit (direct ou via un montage qui vous attribue des revenus fonciers) et vous percevez 8 000 € de revenus sur l’année.
- Vous êtes au régime micro-foncier.
- Base imposable micro-foncier = 8 000 € × (1 − 30 %) = 5 600 €.
- Prélèvements sociaux = 5 600 € × 17,2 % = 963 €.
- Impôt sur le revenu : il dépend de votre tranche marginale (TMI). Si (exemple) TMI 30 % : 5 600 € × 30 % = 1 680 €.
Dans ce scénario, le net (hors autres paramètres) serait : 8 000 − 963 − 1 680 = 5 357 €.
Interprétation : l’usufruit peut produire des revenus élevés relativement au capital engagé, mais la fiscalité personnelle peut être significative, et le capital n’est pas “récupéré” à la fin : il doit être compensé par les revenus perçus dans le temps.
Personne morale à l’IS : taux 2026 et logique d’amortissement
Pour une entreprise soumise à l’IS, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer aux PME sur la fraction de bénéfice jusqu’à 42 500 €, sous conditions.
Sur le plan comptable et fiscal, la question centrale est le traitement du droit d’usufruit : s’il est comptabilisé comme un actif incorporel à durée d’utilité limitée, il peut donner lieu à amortissement selon les principes comptables/fiscaux. Le Conseil d'État a jugé qu’un actif amortissable est un actif dont l’utilisation est déterminable, et a admis l’amortissement d’un usufruit (affaire de 2019) selon ces principes.
Le BOFiP rappelle, plus largement, qu’un élément incorporel ne peut faire l’objet d’un amortissement que si la fin de ses effets bénéfiques est normalement prévisible à une date déterminée.
Exemple fictif de logique économique pour une holding à l’IS
Hypothèses fictives :
- Une holding achète un usufruit temporaire pour 100 000 € sur 10 ans (droit limité dans le temps).
- Les revenus distribués (non garantis) liés aux parts de SCPI sous-jacentes sont de 16 667 € / an (exemple).
- Amortissement linéaire supposé : 100 000 / 10 = 10 000 € / an.
Calcul simplifié :
- Résultat imposable “lié au montage” ≈ 16 667 − 10 000 = 6 667 €.
- IS (taux normal) ≈ 6 667 × 25 % = 1 667 €.
- Cash net annuel (très simplifié) ≈ 16 667 − 1 667 = 15 000 €.
Lecture : l’amortissement peut réduire l’assiette imposable, ce qui est l’un des intérêts recherchés par les personnes morales. Mais rien n’est automatique : tout dépend de la structuration, de la documentation, du traitement comptable, et des revenus effectivement perçus.
Barèmes fiscaux “usufruit / nue-propriété” : attention aux confusions
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI sert à évaluer l’usufruit et la nue-propriété pour certains calculs fiscaux (donation, succession, etc.).
Il prévoit notamment que l’usufruit “à durée fixe” est estimé à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction (règle spécifique à l’évaluation fiscale).
Exemple fictif :
- Valeur pleine propriété : 200 000 €
- Usufruit à durée fixe de 15 ans
Selon l’article 669 : 15 ans = 2 périodes de 10 ans (sans fraction) → 23 % × 2 = 46 %.
Valeur fiscale de l’usufruit : 200 000 × 46 % = 92 000 €.
Important : ce barème n’est pas une “clé de démembrement SCPI” universelle. Les clés de marché tiennent aussi compte des revenus attendus, de la durée, et des conditions de souscription ; elles peuvent donc différer.
IFI : qui déclare en cas de démembrement
L’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets au-delà de 1,3 M€ (seuil légal).
En règle générale, en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions prévues par la loi.
Pour un usufruit détenu via une société soumise à l’IS, le sujet IFI est souvent moins central (l’IFI vise les personnes physiques), mais la structuration doit être analysée au cas par cas.
Risques et conformité AMF
L’usufruit de SCPI, qu’il soit acquis en direct ou via fonds, doit être présenté comme un placement :
- avec risque de perte en capital,
- avec revenus non garantis,
- avec risque de liquidité (vente/retrait parfois difficile).
L’AMF insiste sur deux réflexes simples et très concrets :
- lire le Document d’informations clés (DIC) avant toute souscription, car il présente le produit, ses risques, ses coûts et ses scénarios ; ce n’est pas un document publicitaire.
- vérifier les autorisations et l’immatriculation des acteurs via les registres et outils publics.
Enfin, gardez en tête qu’une SCPI (et, par extension, un montage qui en dépend) n’est pas un livret : la revente peut dépendre de la demande sur le marché secondaire, et les délais peuvent être indéterminés selon les périodes.
Hagnéré Patrimoine et l’usufruit de SCPI
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Ce bilan sert à identifier les stratégies adaptées et à intégrer l’usufruit de SCPI parmi d’autres solutions pertinentes, dans une approche patrimoniale à 360°.
Plus de 1 000 clients ont déjà été accompagnés, avec une vision indépendante du patrimoine et une expertise technique et fiscale structurée.
L’objectif est de proposer une stratégie cohérente, avec des frais maîtrisés et un haut niveau d’exigence sur la documentation et la conformité
Conclusion
Pour “trouver de l’usufruit de SCPI”, il faut distinguer l’achat ponctuel en direct (offre irrégulière, liquidité à surveiller) et l’accès à un fonds d’usufruit diversifié, aujourd’hui principalement structuré autour de deux sociétés de gestion, avec des tickets d’entrée souvent élevés et une technicité réelle.
Mise à jour 2026.
