Iroko Zen
Iroko · Créée en 2020 · France et Europe
- •SCPI créée en 2020 par Iroko, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 7.14 % (2024 : 7.32 %). Objectif : 5.50 % DVM.
- •Historique 2021–2024 (4 ans) avec une performance globale moyenne de 7.40 %/an.
- •Prix de souscription : 204 €. Aucuns frais d'entrée. En contrepartie, des frais de sortie de 5.00 % s'appliquent en cas de retrait anticipé (avant la durée de détention recommandée). Délai de jouissance : 5 mois.
- •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers (arrêt de Ruyter C-623/13).
Notre analyse de Iroko Zen
Iroko Zen incarne la disruption du marché des SCPI. Fondée en 2019 par quatre associés aux profils complémentaires — Charles Duclert (HEC, 15 ans en asset management immobilier, ex-Norges Bank, DTZ Investors, Hammerson, fondateur de Braxton AM avec 450 M€ sous gestion), Gautier Delabrousse-Mayoux (ESSEC, ex-Capgemini, fondateur d'Effilab revendu à Solocal), Louis Duclert (ex-Google) et Olivier Van Den Broek (ex-Google, co-fondateur Effilab) — Iroko se définit comme une « fintech de l'épargne ». Le constat fondateur : le marché des SCPI est opaque, les frais d'entrée de 8-12 % pénalisent les investisseurs, et la digitalisation est quasi inexistante. Les quatre fondateurs investissent personnellement 2 M€ pour acquérir les premiers actifs.
soit un multiple de x15 en 5 ans — réaffirmant leur indépendance totale.
les frais sont calculés sur les loyers effectivement encaissés, pas sur les loyers théoriques — chaque point de vacance réduit directement les revenus du gérant. Le break-even frais vs SCPI traditionnelle se situe vers 10 ans.
Iroko Zen est idéale pour un investisseur à horizon 5-10 ans (zone de break-even optimal sur les frais), sensible à la transparence des coûts et à la digitalisation. Particulièrement adaptée aux jeunes épargnants via l'épargne programmée (50 €/mois), aux contribuables TMI 30 %+ bénéficiant de la fiscalité européenne (62 % hors France), et aux investisseurs ESG cherchant un label ISR crédible (scoring 100 points, Article 9 pour Iroko Impact). La granularité (173 actifs, 402 locataires) et les locataires publics (Pôle Emploi, ministère, HSE) offrent un socle de stabilité.
Iroko Zen ne convient pas aux investisseurs nécessitant une liquidité avant 3 ans (pénalité 6 %), aux profils très conservateurs exigeant un RAN >3 mois, ni aux investisseurs en démembrement (incident de gouvernance sur les statuts). Pour un horizon >15 ans, les frais de gestion de 14,4 % pèsent — Corum Origin ou Épargne Pierre seront plus efficients. Les averses au risque de change noteront l'exposition UK non couverte de 27,2 %.
Iroko Zen a démontré en 5 ans une capacité d'exécution remarquable : 0 à 1,35 Md€, rendement >7 % chaque année, portefeuille granulaire (173 actifs, 402 locataires), équipe expérimentée. Le modèle 0 % de frais est authentiquement moins coûteux pour les horizons <10 ans. Mais les points de vigilance sont réels : l'exposition sterling non couverte (27 %) dans un contexte post-Brexit, le RAN quasi inexistant privant de tout amortisseur, le précédent de gouvernance sur le démembrement, et le LTV supérieur à la moyenne. Le véhicule convient en composante dynamique (15-25 %) d'un portefeuille diversifié, en complément d'une SCPI « socle » au track record plus long. Au-delà de 10 ans, réévaluer l'avantage frais vs Corum Origin.
Analyse géographique du patrimoine
Le portefeuille français couvre l'Île-de-France et les métropoles régionales : bureaux Pôle Emploi à Reims (première acquisition historique), bureaux à Vaulx-en-Velin/Lyon (Carré de Soie, construit 2019), polyclinique d'Aubervilliers (20 M€, actif santé majeur), bureaux et locaux d'activité à La Courneuve et Issy-les-Moulineaux, entrepôt Chronopost à Bourges, micro-crèche à Pantin (125 m², actif social). Acquisitions Q4 2025 : commerces à Anzin (3,9 M€, 8,05 %), Fourmies (9,8 M€, 7,62 %) et Haguenau (17,19 M€, 7,65 %). La part française a naturellement décliné de ~44 % en 2024 à 28,7 % fin 2025 à mesure que les acquisitions européennes s'accélèrent. Le socle français s'explique par la profondeur du marché pour les actifs granulaires (5-30 M€), la présence de locataires publics (Pôle Emploi, La Poste, Chronopost) et l'avantage fiscal foncier français pour certains profils d'associés.
Deuxième allocation et choix délibérément contrariant. Gautier Delabrousse-Mayoux considère Londres comme son « terrain de jeu » d'investissement : le Brexit et le Covid ont « considérablement réduit la liste des investisseurs actifs », créant des opportunités de prix. Actifs majeurs : bureaux Morgan Stanley à Glasgow (122 Waterloo Street, 14 600 m², ~60 M€, rendement AEM 8,15 %, bail ferme jusqu'en 2033, EPC A, BREEAM Excellent), One Lyric Square à Hammersmith/Londres (103 374 sq ft, ~70 M€, loué à The Office Group, WAULT 12,9 ans sans break, refurbishment 32 M£ en 2018), bureaux 164 Bishopsgate (4 550 m², 31,26 M€, 7,3 %), 90 Union Street/South Bank (1 656 m², 17,01 M€, 7,44 %), retail Redchurch Street/Shoreditch (4 unités, 6,02 M£, 7,35 %), retail park Barrhead à Glasgow (14,6 M£, 7 %), supermarchés Sainsbury's à Taunton, parkings Sheffield (19,33 M£). RISQUE CRITIQUE : Iroko ne couvre pas systématiquement son exposition sterling. Une dépréciation de 10 % du GBP réduirait le rendement portefeuille de ~70-80 bps (TD passant de 7,14 % à ~6,4 %). La GBP/EUR a oscillé entre 1,10 et 1,20 sur 2023-2025.
Poche la plus diversifiée sectoriellement : supermarchés Dia (Barcelone, bail 2038 ; Avilés, bail 2033), entrepôts logistiques Teknia Automotive en sale & leaseback (Guadalajara + Bilbao, 13,7 M€, 10 ans), plateforme Decathlon à León (32 645 m², 18,5 M€, acquise auprès d'abrdn), bureaux du Ministère de l'Inclusion à Madrid, retail park Parque Guadaira à Séville (32 000 m², 26 M€), hôtel à Grenade (30 M€, 7,24 %, WALB 15 ans). L'Espagne offre des rendements attractifs avec une économie en reprise soutenue.
Orientation logistique et hôtellerie : complexe hôtel Holiday Inn Express + bureaux à Utrecht (17,3 M€, bail hôtel résiduel 24 ans), entrepôt Eichholtz B.V. à Noordwijkerhout (34 500 m², 22,1 M€, 7,34 %, bail 15 ans — mobilier de luxe, siège social). Baux ultra-longs (15-24 ans) renforçant la visibilité.
Peu exposée au secteur tech (contrairement au marché dublinois) : centre commercial + crèche White Pines à Rathfarnham/Dublin (10,14 M€), bureaux HSE (Health Service Executive, santé publique) à North Park/Dublin 11, actif commercial à Bray. Locataires institutionnels publics isolant Iroko des licenciements tech 2023-2024.
Exposition limitée centrée sur le discount alimentaire et le public : supermarché Netto Marken-Discount à Leverkusen (963 m², bail 8 ans, >5 %), bureaux Land de Hesse à Wiesbaden (17,1 M€, locataire public), retail Hellweg (bricolage, 6,81 M€, bail 19 ans), commerce Leipzig (8,09 M€, 8,44 %, WALB 18 ans). La correction allemande (-20/30 %) crée des opportunités : le 8,44 % obtenu à Leipzig en Q4 2025 l'illustre.
Présence marginale : portefeuille hôtelier B&B Hotels en Émilie-Romagne.
Analyse sectorielle
Fortement orienté vers le commerce essentiel et de proximité : supermarchés alimentaires (Dia, Netto, Sainsbury's, Carrefour Market), retail parks (Parque Guadaira 32 000 m², Barrhead Glasgow), commerce de proximité (Redchurch Street Shoreditch). Enseignes identifiées : Darty, Auchan, Jardiland, Starbucks, Decathlon, Burger King, Mr Bricolage, Pets at Home. Le luxe et la mode, segments les plus vulnérables au e-commerce, sont délibérément absents.
Ciblage majoritaire de locataires institutionnels : Pôle Emploi (Reims), Ministère de l'Inclusion (Madrid), Land de Hesse (Wiesbaden), HSE (Dublin), Morgan Stanley (Glasgow, bail 2033), The Office Group (Hammersmith, WAULT 12,9 ans). Positionnement plutôt périphérie/marchés secondaires que CBD prime (Glasgow, Hammersmith, Vaulx-en-Velin, La Courneuve, Issy). Point d'attention : One Lyric Square loué à un opérateur flex-office (TOG), créant une exposition indirecte au modèle de sous-location. Les bureaux publics (Pôle Emploi, ministère, Land de Hesse) sont en revanche peu sensibles au télétravail.
Last-mile (Chronopost Bourges), big-box (Decathlon León 32 645 m²), supply-chain industrielle (Teknia Automotive Guadalajara/Bilbao), pharma (entrepôt Abrera/Barcelone). Composante e-commerce directe via Chronopost et Decathlon.
Dominé par la polyclinique d'Aubervilliers (20 M€) et les crèches (Pantin, Rathfarnham/Dublin). Contrairement à ce que suggère parfois la communication, aucun EHPAD identifié dans le portefeuille. Le segment est social (crèches, santé de proximité) plus qu'institutionnel.
Eichholtz B.V. Pays-Bas (34 500 m², bail 15 ans) et entrepôts Andalousie (7 500 m²). Stockage longue durée, distinct de la logistique de distribution.
Stratégie de gestion
Analyse du break-even : sur un investissement de 10 000 €, Iroko Zen est structurellement moins chère qu'une SCPI traditionnelle pendant les 10 premières années (économie cumulée de ~1 600 € à 5 ans). Au-delà de 10 ans, la commission de gestion supérieure (14,4 % vs ~13,2 %) érode progressivement l'avantage (surcout cumulé de ~2 000 € à 15 ans vs Corum Origin). En termes de frais annualisés sur 10+ ans : Iroko Zen ~1,80 % des actifs vs ~2,20 % pour une SCPI traditionnelle. La pénalité de sortie de 6 % avant 3 ans crée un lock-up implicite.
1 600+ dossiers analysés/an, 538 offres émises, 41 acquisitions réalisées en 2025 (37 en 2024). Taux de sélectivité de 2,4 %. Critères : solidité financière du locataire, WALB cible >7 ans, score ESG >29,5/100 (idéalement >60), rendement AEM 7-9 %, diversification géographique/sectorielle. Taille moyenne par actif : ~6 M€ en direct, ~1 M€ en indirect. Le délai de jouissance a été allongé de 3 à 5 mois pour gérer la pression de déploiement liée à la collecte croissante.
Scoring 100 points sur 26 critères extra-financiers. Score <29,5 = exclusion, 29,5-59 = « Best in Progress » (engagement d'atteindre 60 pts en 3 ans), 60-100 = « Best in Class ». Score moyen du portefeuille : 52,6/100 (honnête — en zone de progression). 796 177 € investis en rénovation ESG en 2024. Panneaux solaires en Espagne : -78,37 % d'énergie, -43,10 % de GES (documenté dans le rapport ISR officiel, site spécifique). SCI Iroko Impact (Article 9 SFDR, label Finansol) : ~13,5 M€ dotés (1 % de la capitalisation), finançant des projets solidaires (Miséricordia Aubervilliers, Le Silence des Justes Saint-Denis). Depuis mars 2024 : exclusion des entreprises développant de nouveaux projets hydrocarbures.
LTV de 26,25 % fin 2025 (en baisse vs 30,14 % au T3 2025 grâce à la revalorisation). Supérieur à la moyenne SCPI (18,5 %). Structure : prêt ESG de 50 M€ type Sustainability Linked Loan avec swap de taux. Le levier amplifie le rendement mais augmente la sensibilité aux cycles.
Perspectives et risques
Trajectoire de croissance : de 0 à 1,356 Md€ en 5 ans, objectif initial d'1 Md€ atteint 2 ans en avance. Collecte 2025 : ~540 M€ (45 M€/mois). 41 acquisitions pour 630 M€ déployés. Ratio investissement/collecte >100 % (utilisation du levier + flux antérieurs pour compenser le cash drag). Zéro retrait en attente.
À 1,35 Md€ de capitalisation et ~8,5 % de rendement brut, les loyers génèrent ~115 M€/an, soit ~16,5 M€ de commission de gestion. Avec 60 employés, le ratio est confortable. L'absence de commission de souscription signifie qu'Iroko ne génère aucun revenu sur les flux entrants — en phase de collecte massive (540 M€ en 2025), le cash drag est un coût d'opportunité.
C'est le point de fragilité majeur. Stress test : une baisse du TOF de 5 points (de 97,4 % à 92,4 %) réduirait les revenus locatifs de ~5,1 %, avec un impact immédiat sur les distributions dès le trimestre suivant (TD passant de 7,14 % à ~6,78 %). Aucun amortisseur. Les SCPI matures détiennent 30-90 jours de RAN.
Avec 27,2 % en sterling sans couverture systématique, une dépréciation de 10 % du GBP réduirait le TD portefeuille de 70-80 bps. La stratégie déclarée (Delabrousse-Mayoux) : « miser sur la rentabilité pour compenser le risque de fluctuation ». Ce choix contraste avec des pairs comme Corum qui couvrent partiellement.
Modification rétroactive des statuts sur la répartition des plus-values en démembrement, qualifiée d'« erreur matérielle ». Quelle que soit l'interprétation, l'épisode révèle un manque de rigueur juridique sur un sujet technique. Signal d'alerte sur la maturité opérationnelle pour une société agréée en 2021.
Iroko Zen a catalysé une transformation du marché. Depuis son lancement, plusieurs SCPI ont adopté le modèle sans frais d'entrée (Remake Live, Upeka, Novaxia Neo), forçant l'industrie à se repositionner. Avec Transitions Europe et Remake Live, elle forme le « trio vert » des SCPI ISR à forte performance. Le marché des SCPI sans frais représente une part croissante de la collecte nette — le modèle est validé par le marché. L'enjeu pour Iroko : maintenir la sélectivité (2,4 %) et la qualité d'acquisition (AEM 7,80 %) à mesure que la capitalisation dépasse 1,5 Md€.
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Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — CGP enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.