Remake Live
Remake Asset Management · Créée en 2022 · France et Europe (OCDE)
Chiffres de l'exercice 2025, source : Remake Asset Management (société de gestion). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Risque de perte en capital ; revente non garantie.
Note d’information visée par l’AMF, disponible auprès de la société de gestion et fournie gratuitement sur simple demande. C’est le document officiel de la SCPI : lisez-le avant de souscrire.
- •SCPI créée en 2022 par Remake Asset Management, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 7,05 % (2024 : 7,50 %). Objectif : — DVM.
- •Historique 2022–2024 (3 ans) avec une performance globale moyenne de 8,31 %/an.
- •Prix de souscription : 204 €. Aucuns frais d'entrée. Délai de jouissance : 3 mois.
- •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers, par l'effet de la convention fiscale.
Notre analyse de Remake Live
Remake Live est née fin 2021 de la vision de Nicolas Kert (ex-Generali Immobilier, Amundi, Swiss Life REIM, Novaxia — 22 ans de gestion de fonds immobiliers) et David Seksig (ex-Crédit Agricole Immobilier, Amundi, Périal AM, Novaxia — gérant notamment de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine). Leur philosophie : « la prime à la qualité nous semble trop coûteuse » — ils privilégient le Value-Add à 7-9 % plutôt que le prime à 3-4 %, avec un modèle de distribution exclusivement B to B (CGP et courtiers).
capitalisation de 846 M€, 70 immeubles dans 9 pays, 428 412 m², 96 locataires, TOF de 98,86 %, WALB de 9,76 ans, LTV de 26,97 %. TD de 7,05 % en 2025 (7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024). TRI depuis création : 10,88 % au 31/03/2025. Collecte nette 2025 : 198,72 M€. 19 actifs acquis en 2025 pour 282,4 M€. Zéro file d'attente.
0 % de frais d'entrée, 5 % de pénalité de sortie avant 5 ans, 18 % TTC de frais de gestion des loyers (15 % HT) et 5 % TTC de commission d'acquisition. Le rendement brut des actifs est de ~8,6 % (7,05 % / 0,82), compensant largement les frais de gestion élevés. Sur un horizon 5 ans+, Remake Live est structurellement supérieure à une SCPI traditionnelle à 10 % de frais d'entrée — le break-even capital se situe vers 3-4 ans.
Remake Live est idéale pour un investisseur à horizon 5 ans+ (break-even optimal, sortie gratuite après 5 ans) qui souhaite maximiser la performance nette grâce à l'absence de frais d'entrée. Particulièrement adaptée en assurance-vie et en investissement programmé grâce au ticket minimal (204 €). Convient aux profils sensibles à l'utilité sociale (poche de 5-10 %) et aux contribuables TMI 30 %+ (70 %+ du patrimoine hors France).
À éviter pour un horizon <5 ans (pénalité 5 %). Déconseillée aux profils conservateurs exigeant un historique long ou un RAN confortable. Les investisseurs averses au risque de change noteront les 30 % en GBP non couvert. Au-delà de 15-20 ans, les frais de gestion de 18 % TTC pèsent vs une SCPI à 12 % de frais de gestion (même avec 10 % de frais d'entrée).
Remake Live offre le meilleur rapport rendement/frais du marché pour un horizon de 5-10 ans. Le TRI de 10,88 % depuis création, le TOF de 98,86 %, la WALB de 9,76 ans et la poche sociale concrète en font un produit remarquablement positionné. L'érosion du TD (7,79 % → 7,05 %) est mon principal point d'attention — si la tendance continue, convergence vers 6-6,5 %. La double concentration UK/bureaux (30 % + 40 %) est un risque corrélé à ne pas sous-estimer. En comparaison directe : vs Iroko Zen, Remake Live offre de meilleurs baux (WALB 9,76 vs 7,3 ans) et un meilleur TOF mais des frais de gestion plus élevés. Allocation recommandée : 15-25 % d'un portefeuille SCPI diversifié.
Analyse géographique du patrimoine
1re exposition) — Actifs documentés : 3 Copthall Avenue/Londres EC2 (bureaux, 12,5 M€, 8,6 %), Greenside Building/Édimbourg (bureaux Grade A, 18 M€, 7,5 %), INTO London World Education (éducation/commerce City, 42,8 M€), industriel Manchester (8,7 M€, 7,4 %), 135-153 Argyle Street/Glasgow (flagship Uniqlo, 11 M€, 7,1 %), centre de formation 3T Energy/Aberdeen (industriel, bail 16,1 ans, 8,1 %). Stratégie : Value-Add dans les capitales régionales (Édimbourg, Glasgow, Aberdeen, Manchester) plutôt que le seul CBD londonien. Risque GBP matériel : sans la dépréciation de la livre en 2025, la VR aurait dépassé 205,61 €/part (vs 204,50 € effectif). Remake AM a lancé une SCPI dédiée UK (Remake UK 2025) à capital fixe — possible cantonnement du risque GBP.
En diminution relative (26 % fin 2024 → 23,8 %). Orienté santé, éducation et résidentiel social plutôt que bureaux parisiens. Poche sociale concrète : résidence étudiante 40 logements à Bordeaux (livrée 2024), coliving solidaire Lyon (partenariat Caracol, 12 co-résidents), coliving Lille, nue-propriété sociale Fréjus et Aix-en-Provence, résidence sociale Lyon, logement social Bures-sur-Yvette. Total poche sociale : 11 M€ engagés, 70 logements abordables créés.
Bureaux à Barcelone (locataire Magic Box, bail 10 ans, 7 %). Barcelone CBD : vacance de seulement 2,1 %, parmi les plus basses d'Europe. Investissement en Espagne en hausse de +105 % en 2025.
1 Grant's Row/Dublin 2 (bureaux prime, 9,3 M€, 7,9 %). Dublin : +14 % d'activité locative au T3 2025. Diversification vers les services financiers et life sciences au-delà du secteur tech.
Actif stratégique majeur : Amsterdam, 15 758 m², bureaux/laboratoires/production/stockage, locataire Prothya Biosolutions (biosolutions), bail de 30 ans, 100 % occupé, 61,8 M€, rendement 7,2 %. Un bail de 30 ans avec un opérateur life sciences est exceptionnel en visibilité.
Portefeuille 4 hôtels B&B (Cracovie, Varsovie, Łódź, Lublin, 33,5 M€, baux 17-18,9 ans, 7 %). Plateforme logistique Wolborz (38 400 m², Auchan, 30,5 M€). Plateforme Tarnów (9,5 M€, 7,3 %). Hub logistique européen avec vacance en recul (8,2 % → 7,1 % en 2025), rendements nettement supérieurs à l'Europe de l'Ouest.
Bureaux historiques à Halle/Saxe-Anhalt (30,5 M€, rendement 8,9 %, locataire : Land de Saxe-Anhalt — souverain, bail jusqu'en 2033). Rendement de 8,9 % avec un locataire souverain = possiblement la meilleure acquisition risque/rendement du portefeuille, reflet de la décote massive du marché allemand post-crise.
Hôtel 4 étoiles supérieur près de la gare de Parme (120 chambres, 8 500 m², 16,3 M€, opérateur NH Italia, bail 9 ans). Site industriel Lombardie (17,4 M€, 7,5 %, Saleri S.p.A., bail triple-net 15 ans). Diversification bienvenue en hospitality et industriel.
Exposition résiduelle, potentiellement en croissance.
Analyse sectorielle
Pourquoi 40 % malgré les difficultés du marché ? L'analyse fine révèle une stratégie différenciée : locataires souverains (Land de Saxe-Anhalt à Halle, 8,9 %), bureaux capitales régionales UK (Édimbourg, Glasgow plutôt que Central London), bureaux « nouvelle génération » adaptés au travail hybride, bureaux ancrés dans des écosystèmes (Dublin 2, Barcelone). Point d'attention : ratio locataires/immeubles de 1,37 = prédominance mono-locataire, concentrant le risque par actif. BNP Paribas prévoit une reprise bureau à l'horizon 2026.
Le vrai différenciant de Remake Live. INTO London World Education (42,8 M€, éducation/retail dans la City), résidence étudiante Bordeaux (40 logements), centre de formation 3T Energy Aberdeen (bail 16,1 ans, 8,1 %), Prothya Biosolutions Amsterdam (bureaux/labo/production, bail 30 ans). Baux de 16 à 30 ans, faible sensibilité cyclique. La poche sociale (11 M€, 70 logements) n'est pas marketing mais engagement financier concret.
Big-box et distribution : Wolborz/Pologne (Auchan, 38 400 m²), Tarnów (9,5 M€, 7,3 %), Lombardie (Saleri S.p.A., triple-net 15 ans, 7,5 %), Manchester (8,7 M€, 7,4 %). Rendements de 7-7,5 % vs rendements prime logistique européens de 5,25 %. Stratégie Value-Add sur marchés secondaires.
High street prime capitales régionales : flagship Uniqlo Glasgow (11 M€, 7,1 %), Nike Glasgow (jusqu'en 2034). Enseignes internationales, exposition contenue (11,6 %).
Baux exceptionnellement longs : 4 hôtels B&B en Pologne (17-18,9 ans, 7 %), NH Italia Parme (9 ans). Opérateurs de standing moyen-haut, double source de demande (tourisme + affaires).
Stratégie de gestion
LTV passé de ~13 % (2023) à 26,97 % (2025), plafond à 40 %. L'écart entre investissements (282,4 M€) et collecte nette (198,72 M€) en 2025 (~84 M€ financés par dette) explique cette hausse. Marge avant plafond : 13 points. Le spread entre rendement des actifs (7-9 %) et coût de la dette probable (3-4 %) reste confortablement positif.
Rendement moyen d'acquisition 2024 : 7,15 % (vs 6,88 % portefeuille existant). Q1 2025 : 7,34 %. Q4 2025 : 7,1-8,9 %. Malgré cela, le TD s'érode (7,79 % → 7,05 % en 3 ans), expliqué par le délai de jouissance (4 mois), la dilution de collecte et les frais d'acquisition (5 % TTC).
Distribution uniquement via CGP et courtiers, jamais en direct grand public. Ce choix limite la collecte « émotionnelle » mais garantit un investisseur mieux accompagné et un risque de retrait panique réduit.
11 M€ engagés à fin 2024, 70 logements abordables créés (coliving solidaire Lyon/Lille, résidence étudiante Bordeaux, nue-propriété sociale Fréjus/Aix). Ce n'est pas un gadget : c'est une conviction fondatrice de Kert et Seksig.
Perspectives et risques
De 7,79 % à 7,05 % en 3 ans malgré des acquisitions accretives. Si la collecte ralentit ou si les opportunités à 7 %+ se raréfient, convergence vers 6-6,5 % probable. Le TRI depuis création de 10,88 % reste excellent mais inclut l'effet de revalorisation (200 € → 204 €).
204,50 € vs 175,63 € = 16,15 % d'écart, reflétant les coûts embarqués et surtout le risque de change GBP (29,81 % du patrimoine en sterling non couvert). En cas de sortie massive, la valeur de réalisation (175,63 €) serait la référence, pas la VR.
30 % en zone sterling + 40 % en bureaux = les deux segments les plus risqués du portefeuille sont corrélés. Une crise des bureaux UK impacterait doublement Remake Live.
Quasi tous les actifs documentés sont mono-locataire (Prothya, B&B, Auchan, NH Italia, Saleri, 3T Energy, Uniqlo, Nike, Land de Saxe-Anhalt). Baux plus longs et rendements supérieurs, mais risque de vacance totale par actif en cas de départ.
Le modèle B to B et les frais de gestion de 18 % TTC génèrent des revenus récurrents croissants avec la taille. Le ticket d'entrée minimal (204 €/1 part) est un avantage de démocratisation unique.
Les SCPI sans frais (Remake Live, Iroko Zen, Upeka) captent l'essentiel de la collecte 2023-2025. Remake Live se distingue par le triptyque : utilité sociale + baux ultra-longs + ticket minimal. La concurrence directe : Iroko Zen (7,14 %, 173 actifs, plus diversifié, frais de gestion inférieurs), Transitions Europe (7,60 %, 12 % frais d'entrée, WALT 12 ans), Comète (9,00 %, Alderan). Le marché immobilier européen post-correction offre encore des opportunités Value-Add à 7-9 % que les équipes Kert/Seksig savent capter. L'enjeu : maintenir cette qualité d'acquisition à mesure que le patrimoine dépasse le milliard d'euros.
Questions fréquentes sur Remake Live
Remake Live correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 45 minutes permet d'identifier si Remake Live s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
Hagnéré Patrimoine SAS — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseiller en investissements financiers (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
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