Loi Denormandie 2026 : guide complet de la réduction 12-21 % dans l'ancien rénové

Mis à jour le 25 juin 2026 — Références légales mobilisées : art. 199 novovicies, 200-0 A, 156 I-3°, 150 U à 150 VC CGI ; décret n° 2019-232 du 26/03/2019 ; loi n° 2024-322 du 09/04/2024 art. 42 (prorogation 31/12/2027) ; BOFiP BOI-IR-RICI-365 et BOI-BAREME-000017 (plafonds loyer/ressources 2026) ; LF 2026 (barème IR) et LFSS 2026 (PS 17,2 % maintenus sur revenus fonciers).

Vous payez 3 000, 5 000, voire 8 000 euros d'impôt sur le revenu chaque année, et vous aimeriez investir dans l'immobilier sans exploser votre budget ? Bonne nouvelle : il existe un dispositif qui vous permet de récupérer jusqu'à 21 % du prix d'un appartement ancien sous forme de réduction d'impôt. Et les prix d'entrée commencent à 80 000 euros.

C'est la loi Denormandie. Codifiée a l'article 199 novovicies du CGI (I, B, 5°) depuis la loi de finances 2019, elle fonctionne comme le Pinel, mais dans l'ancien avec travaux. Vous achetez un logement à rénover dans une ville moyenne, vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % du coût total, et l'État vous accorde une réduction d'impôt de 12 à 21 % en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Pour une vue d'ensemble de la défiscalisation immobilière, consultez notre guide défiscalisation 2026.

Pourquoi s'intéresser au Denormandie plutôt qu'a d'autres dispositifs ? Parce qu'il présente plusieurs avantages concrets pour un investisseur particulier :

• Des prix d'entrée accessibles : les villes éligibles affichent des prix moyens entre 800 et 2 500 euros/m², contre 3 000 à 6 000 euros/m² en zone Pinel. Vous investissez avec un ticket deux a trois fois moins élevé.
• Des rendements locatifs supérieurs : les rendements bruts oscillent entre 6 et 10 % dans les villes Denormandie, contre 2,5 à 4,5 % en Pinel neuf.
• Des taux de réduction maintenus : contrairement au Pinel qui a vu ses taux réduits en 2024 (sauf Pinel+), le Denormandie conserve les taux pleins de 12/18/21 %.
• Un impact réel sur le terrain : vous contribuez à la rénovation du parc ancien et à la lutte contre les passoires thermiques, en phase avec les objectifs de la loi Climat et Résilience.

Voyons maintenant comment fonctionne concrètement cette réduction : quel taux, quelle base de calcul, et surtout quel montant investir pour ne pas perdre une partie de l'avantage fiscal.

Combien allez-vous économiser concrètement ? C'est la première question que vous vous posez, et c'est normal. La réponse dépend de trois paramètres : le prix de votre investissement, la durée de votre engagement de location, et le montant d'impôt que vous payez déjà.

Un point essentiel à comprendre : le Denormandie est une réduction d'impôt, pas un crédit d'impôt. La différence ? Si la réduction dépasse l'impôt que vous devez, l'excédent est perdu. Pas de remboursement. C'est pourquoi il est crucial de bien calibrer votre investissement.

2.1. Taux de réduction par durée d'engagement

Concrètement, pour un investissement de 150 000 euros sur 9 ans, vous récupérez 27 000 euros d'impôt, soit 3 000 euros par an pendant 9 ans. C'est comme si l'État prenait en charge 18 % de votre acquisition.

2.2. Sur quoi porte la réduction ?

La réduction ne porte pas uniquement sur le prix d'achat du bien. Elle est calculée sur le prix de revient, qui comprend trois éléments :

• Le prix d'acquisition du foncier — ce que vous payez pour acheter le bien ancien
• Le montant des travaux éligibles — rénovation, amélioration, transformation
• Les frais d'acquisition — honoraires de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement

Base de la réduction Denormandie :
Base = Prix d'acquisition + Travaux éligibles + Frais
Réduction = Base x Taux (12 %, 18 % ou 21 %)
Exemple : Achat 80 000 euros + Travaux 40 000 euros + Frais 10 000 euros = 130 000 euros
Réduction sur 9 ans : 130 000 euros x 18 % = 23 400 euros (2 600 euros/an)

2.3. Double plafonnement

Avant de vous emballer, sachez que la base de calcul est soumise à un double plafond :

• 300 000 euros par an : ce plafond s'apprécie par foyer fiscal et par année. Vous pouvez réaliser deux investissements la même année, dans la limite cumulée de 300 000 euros.
• 5 500 euros/m² de surface habitable : si le prix de revient au m² dépasse ce seuil, la base est réduite. Dans les villes Denormandie (prix moyens 800-2 500 euros/m²), ce plafond est rarement atteint.

2.4. Comment la réduction est-elle imputée ?

La réduction est imputée sur votre impôt sur le revenu à partir de l'année d'achèvement des travaux (ou de l'acquisition si les travaux sont déjà réalisés). Elle est étalée sur la durée d'engagement :

• 6 ans : 1/6e par an
• 9 ans : 1/9e par an
• 12 ans : 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans

Le piège ? Si la réduction annuelle dépasse votre impôt, l'excédent est perdu. Pas reportable. Pas remboursable. C'est pourquoi un investisseur peu impose doit absolument calibrer son investissement à sa capacité d'absorption fiscale.

2.5. Le piège du TMI 11 % : un cas concret

Imaginons Nathalie, 29 ans, infirmiere libérale célibataire. Son bénéfice imposable (après charges) s'élève à 29 000 euros et elle paie 1 914 euros d'impôt — elle est en TMI 11 %. Enthousiasmee par un commercial, elle envisage un investissement Denormandie de 200 000 euros sur 12 ans. Voici ce qui se passe :

Nathalie, TMI 11 %, célibataire (1 part)
Revenu imposable : 29 000 euros (infirmière libérale, bénéfice net)
IR brut (barème IR 2026, art. 197 CGI) : 11 600 x 0 % + (29 000 - 11 600) x 11 % = 1 914 euros
Investissement Denormandie : 200 000 euros (base retenue), engagement 12 ans (21 %)
Réduction totale : 200 000 x 21 % = 42 000 euros sur 12 ans
Réduction annuelle : 4 000 euros/an (années 1-9) puis 2 000 euros/an (années 10-12)
Perte annuelle années 1-9 : 4 000 - 1 914 = 2 086 euros perdus/an
Années 10-12 : la réduction annuelle (2 000 €) est inférieure a l'IR (1 914 €) : seulement 86 €/an perdus (2 000 - 1 914)
Perte cumulée sur 12 ans : 9 x 2 086 + 3 x 86 = 18 774 + 258 = 19 032 euros définitivement perdus
Réduction effectivement utilisée : 42 000 - 19 032 = 22 968 euros (soit seulement 55 % de la réduction théorique)

Concrètement, Nathalie perd près de la moitié de son avantage fiscal. Chaque année, plus de 2 000 euros de réduction partent à la poubelle parce que son impôt est trop faible pour les absorber.

Maintenant que vous comprenez le mécanisme de la réduction, une question se pose : ou investir ? Toutes les villes ne sont pas éligibles. Voyons lesquelles le sont, et surtout comment choisir la bonne.

Vous avez trouve un bel appartement ancien à rénover, le prix est attractif, les travaux correspondent au seuil de 25 %. Mais avant de signer quoi que ce soit, posez-vous cette question : la commune est-elle éligible au Denormandie ? Si elle ne l'est pas, vous n'aurez aucune réduction d'impôt. C'est le point de départ.

3.1. Programme Action Cœur de Ville (244 communes en 2026)

Le socle du Denormandie, ce sont les 244 communes moyennes du programme Action Cœur de Ville. Lance en 2018 avec 222 villes initiales, le programme a été étendu lors de la phase 2 (2023-2026) pour atteindre 244 communes lauréates (dont environ 10 outre-mer), selon l'Agence nationale de la cohesion des territoires (ANCT). Ce sont des villes dont les centres connaissent une devitalisation : commerces qui ferment, immeubles qui se degradent, habitants qui partent. L'État a décidé de les aider, et le Denormandie est l'un des leviers.

Exemples de villes Action Cœur de Ville éligibles :

Concrètement, un appartement de 60 m² dans ces villes se negocie entre 48 000 et 150 000 euros. C'est deux à quatre fois moins cher que dans les zones Pinel classiques.

3.2. Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT)

Et si votre ville n'est pas dans la liste des 244 communes ACV ? Elle est peut-etre éligible quand même. Créées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, les ORT (Opérations de Revitalisation de Territoire) sont des conventions signées entre l'État et les collectivités locales pour revitaliser les centres-villes. Toute commune en ORT est automatiquement éligible au Denormandie, même si elle n'est pas dans les 244 communes ACV.

En avril 2026, plus de 1 000 communes sont couvertes par une convention ORT. Le périmètre du Denormandie est donc bien plus large que les seules 244 communes ACV.

3.3. Comment choisir la bonne ville ?

Attention : ce n'est pas parce qu'une ville est éligible que l'investissement est bon. L'éligibilité administrative est une condition nécessaire, mais elle ne suffit pas. Voici les cinq critères que nous analysons pour sélectionner une ville :

• La demande locative : quel est le taux de vacance ? Combien de demandes sur les plateformes ? Y a-t-il des employeurs stables (hôpital, université, administration) ?
• Le prix au m² : un prix trop bas peut signaler une devitalisation structurelle. Un prix trop élevé réduit le rendement. Le bon compromis se situe entre 1 000 et 2 000 euros/m².
• La qualité du patrimoine bâti : les immeubles en pierre du XIXe siècle se renovent mieux que les constructions des années 1960-1970.
• Les projets de la collectivité : rénovation de la gare, tramway, zone pietonne, campus universitaire... Des signaux de dynamisme à long terme.
• Le profil des locataires : étudiants, fonctionnaires, militaires, personnels hospitaliers = une demande stable et prévisible.

Vous avez repéré la bonne ville. Passons maintenant au cœur du sujet : les travaux. C'est la que la plupart des erreurs se commettent.

C'est ici que beaucoup d'investisseurs se trompent. Le Denormandie ne vous demande pas simplement de « faire des travaux ». Il exige un seuil minimum de 25 % et des travaux précis, liés à la performance énergétique. Si vous vous trompez de calcul ou de catégorie, la réduction tombe a zéro. Voyons les règles exactes.

4.1. Le seuil de 25 % : attention au dénominateur

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'acquisition + montant des travaux), selon l'article 199 novovicies VII bis du CGI et le décret n° 2019-232. Attention au piège : le dénominateur inclut les travaux eux-mêmes.

Calcul du ratio 25 % :
Ratio = Travaux / (Prix d'acquisition + Travaux)
Exemple 1 : Achat 100 000 euros + Travaux 40 000 euros = coût total 140 000 euros
Ratio = 40 000 / 140 000 = 28,6 % — Éligible
Exemple 2 : Achat 200 000 euros + Travaux 50 000 euros = coût total 250 000 euros
Ratio = 50 000 / 250 000 = 20,0 % — Non éligible

4.2. Les 5 catégories de travaux éligibles

Quels travaux comptent pour le Denormandie ? Pas la peinture, pas la cuisine équipée. Le décret 2019-232 définit 5 catégories précises, toutes liées à la performance énergétique du logement :

Concrètement, une opération Denormandie typique combine l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres et l'installation d'une pompe a chaleur. Coût moyen : 30 000 à 60 000 euros pour un T2/T3, selon l'état initial du bien.

4.3. Deux options pour remplir la condition

Vos travaux doivent satisfaire l'une des deux options suivantes. Pas besoin de remplir les deux, une seule suffit :

En pratique, l'option B est la plus simple à atteindre. Il suffit de combiner deux catégories (par exemple, isolation des murs + remplacement du chauffage) sans avoir à prouver un gain global de 30 %. L'option A est plus exigeante mais permet de valoriser le DPE du bien à la revente.

4.4. DPE et passoires thermiques

Vous devez faire réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique) avant et après les travaux par un diagnostiqueur certifié. C'est lui qui attestera que la condition de performance est remplie.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience impose que les logements classes F ou G (passoires thermiques) atteignent au minimum la classe E après travaux pour être mis en location. Cette contrainte s'ajoute au Denormandie et renforce l'intérêt de cibler les passoires thermiques.

4.5. Travaux exclus : ce qui ne compte pas

Certains travaux ne sont pas éligibles. Ne les intégrez pas dans votre calcul des 25 % :

• Les travaux d'embellissement (peinture, revêtements de sol décoratifs, cuisine équipée)
• Les travaux d'agrandissement ou d'extension
• Les travaux de construction pure (hors transformation de locaux en habitation)
• Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même (non professionnels)

Et n'oubliez pas : les factures doivent être émises par des entreprises RGE (Reconnues Garantes de l'Environnement) pour les travaux d'efficacité énergétique. Le label RGE est vérifiable sur le site france-renov.gouv.fr. Sans ce label, vos travaux ne comptent pas.

4.6. Transformer un local commercial en logement

Vous avez repéré un ancien commerce en centre-ville, bien place, à un prix dérisoire ? Depuis le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020, le Denormandie s'applique également aux locaux transformés en usage d'habitation : anciens commerces, bureaux, ateliers, locaux industriels. Les conditions sont les mêmes :

• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total
• Le logement doit respecter les normes d'habitabilité (décret du 30 janvier 2002)
• Le bien doit être situe dans une commune éligible

C'est une niche dans la niche : les locaux commerciaux desaffectes sont souvent très bon marché, et la transformation cree une vraie valeur ajoutée.

4.7. Cumuler Denormandie + MaPrimeRenov' + éco-PTZ + CEE

Question fréquente : « Si je percois MaPrimeRenov', est-ce que je perds une partie de ma réduction Denormandie ? » La réponse courte : oui, un peu, mais le bilan reste largement positif. Voici les règles de cumul :

Base Denormandie après aides :
Base = Prix acquisition + (Travaux - MaPrimeRenov' - CEE - Subventions) + Frais
Exemple : Achat 100 000 euros + Travaux 50 000 euros - MaPrimeRenov' 7 000 euros - CEE 3 000 euros + Frais 8 000 euros
Base retenue : 100 000 + 40 000 + 8 000 = 148 000 euros (au lieu de 158 000 euros sans aides)
Réduction 18 % (9 ans) : 148 000 x 18 % = 26 640 euros au lieu de 28 440 euros
Perte de réduction : 1 800 euros — mais gain net des aides : 10 000 - 1 800 = 8 200 euros de gain net

Concrètement, pour chaque 1 000 euros d'aide perçue, vous perdez seulement 180 euros de réduction (1 000 x 18 %). Vous gagnez donc 820 euros net. Renonceriez-vous à 820 euros pour « préserver » votre base Denormandie ? Non, évidemment.

Vos travaux sont éligibles, votre ville est dans la liste. Reste à vérifier que les plafonds ne viennent pas réduire votre avantage. C'est l'objet de la section suivante.

Vous savez maintenant que la réduction peut atteindre 21 %. Mais dans la réalité, plusieurs plafonds peuvent rogner votre avantage fiscal. Le plus traite ? Le fameux plafond des niches fiscales à 10 000 euros par an. Voici comment l'anticiper.

5.1. Synthèse des plafonds

Concrètement, le plafond qui vous concerne le plus est celui des niches fiscales. Les deux autres (300 000 euros et 5 500 euros/m²) sont rarement atteints dans les villes Denormandie ou les prix restent modérés.

5.2. Combien allez-vous économiser ? Simulations par budget

Concrètement, un investissement de 170 000 euros sur 9 ans génère 30 600 euros de réduction d'impôt, soit 3 400 euros par an. Pour un couple au TMI 30 %, c'est absorbe sans problème. Pour un célibataire au TMI 11 %, c'est trop.

5.3. Le plafond des niches fiscales : le vrai frein

Vous bénéficiez déjà d'un emploi à domicile, de la garde d'enfants ou d'un don à une association ? Attention : tous ces avantages s'ajoutent dans un même pot plafonné à 10 000 euros par an (art. 200-0 A CGI). Si le total dépasse ce seuil, l'excédent est perdu. Pour maîtriser ce mécanisme en détail (double liquidation, exceptions hors plafond, stratégies d'optimisation), consultez notre guide du plafond des niches fiscales 10 000 €.

Calcul de la réduction Denormandie utilisable :
Réduction utilisable = min(Réduction Denormandie, 10 000 euros - Autres niches)
Exemple : Réduction Denormandie = 6 000 euros/an, Emploi à domicile = 5 000 euros
Réduction utilisable = min(6 000, 10 000 - 5 000) = 5 000 euros
Perte annuelle : 1 000 euros non imputable et non reportable.

5.4. Quel montant investir selon votre TMI ?

Votre taux marginal d'imposition determine directement le montant optimal d'investissement. Voici nos recommandations :

Concrètement, si vous êtes au TMI 30 % ou au-delà, le facteur limitant n'est pas votre impôt mais le plafond des niches fiscales (10 000 euros). Pour les TMI 11 %, c'est l'inverse : l'impôt est souvent insuffisant pour absorber la totalité de la réduction.

Vous êtes au TMI 41 % et le plafond des niches vous frustre ? Explorez le Malraux — sa réduction de 22 à 30 % echappe au plafond des niches fiscales.

5.5. Financer a crédit : le double levier

Faut-il acheter comptant ou a crédit ? Dans la majorité des cas, le crédit est préférable. Pourquoi ? Parce que les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI). Vous cumulez donc deux avantages :

• La réduction d'impôt Denormandie sur le prix de revient.
• La déduction des intérêts de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable.
• Le déficit foncier : si les charges (intérêts + travaux hors base Denormandie) excèdent les loyers, le déficit est imputable sur le revenu global (plafond 10 700 euros) et reportable 10 ans. Pour approfondir le mécanisme de l'effet de levier, consultez notre guide SCPI a crédit.

Attention aux normes HCSF : taux d'endettement maximal de 35 % (assurance incluse), durée maximale 25 ans. Et ne confondez pas les intérêts déductibles (revenus fonciers) avec les travaux retenus dans la base Denormandie : les deux avantages se cumulent sur des postes différents.

5.6. Et l'IFI dans tout ca ?

Le bien acquis en Denormandie entre dans l'assiette de l'IFI (art. 965 CGI), mais la dette d'acquisition est déductible (art. 974 CGI). Tant que le crédit est en cours, l'impact net IFI est nul ou marginal. Après remboursement, la valeur du bien est intégralement taxable. Pour optimiser, consultez notre guide optimisation IFI.

Les chiffres sont clairs. Passons maintenant aux conditions de location, parce que c'est la que votre engagement commence concrètement.

Vous avez acheté le bien, realise les travaux, obtenu votre DPE. Maintenant, il faut louer. Et pas n'importe comment : le Denormandie impose un cadre strict— type de bail, plafonds de loyer, plafonds de ressources du locataire. Si vous sortez des clous, l'administration reprend la totalité de la réduction.

6.1. Les règles de base

• Location nue obligatoire : pas de meublé. La location meublée est exclue du dispositif.
• Résidence principale du locataire : le logement doit être sa résidence principale.
• Délai de mise en location : vous avez 12 mois après l'achèvement des travaux pour trouver un locataire.
• Location à un proche : autorisée depuis la loi ELAN (art. 199 novovicies III bis). Vous pouvez louer à un parent ou un enfant, à condition qu'il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et qu'il respecte les plafonds de ressources.

6.2. Combien pouvez-vous louer ?

Le loyer est plafonné. Mais bonne nouvelle : dans la plupart des villes Denormandie, le plafond correspond au loyer de marché. Vous ne louez pas en dessous du prix. Un coefficient multiplicateur avantage les petites surfaces :

Loyer maximum mensuel :
Loyer max = Plafond zone x Surface x Coefficient
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface habitable (plafonné a 1,2)

Pourquoi les petites surfaces rapportent plus

Le coefficient 0,7 + 19 / S (plafonné a 1,2) est une aubaine pour les studios et T1. Voici l'impact concret en zone B2/C (la zone de la plupart des villes Denormandie) :

Concrètement, un studio de 20 m² se loue à 12,31 euros/m², alors qu'un T3 de 80 m² se loue à 9,62 euros/m². Les petites surfaces offrent le meilleur rendement locatif au m², ce qui en fait les cibles privilégiées du Denormandie.

6.3. Votre locataire doit-il gagner moins qu'un certain montant ?

Oui. Le locataire doit justifier de revenus inférieurs aux plafonds fixes par arrêté. On regarde son revenu fiscal de référence N-2 (avis d'imposition 2025 sur revenus 2024). Mais rassurez-vous : ces plafonds sont généreux dans les villes moyennes.

Concrètement, en zone B2/C, une personne seule peut gagner jusqu'à 32 530 euros par an, soit environ 2 711 euros net par mois. Un couple avec deux enfants peut gagner jusqu'à 63 066 euros. Ces plafonds couvrent la grande majorité des locataires dans les villes moyennes. Vous n'aurez pas de difficulté à trouver un locataire éligible.

6.4. Que se passe-t-il si vous ne respectez pas vos engagements ?

C'est la question que personne ne veut se poser, mais qu'il faut anticiper. Si vous ne respectez pas les conditions (vacance prolongée, location meublée, dépassement des plafonds, vente avant la fin de l'engagement), l'administration reprend la totalité de la réduction d'impôt accordée. Pas une partie. La totalité.

Il existe des exceptions : décès, invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement, divorce ou dissolution du PACS (sous conditions). Mais attention : la mutation professionnelle n'est pas une cause exoneratoire. C'est une idée reçue qui coûte cher.

6.5. Bail et clauses à respecter

Le bail doit être un bail d'habitation nue régi par la loi du 6 juillet 1989. Voici les mentions obligatoires :

• Durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI)
• Loyer maximum applicable (plafond Denormandie de la zone)
• DPE du logement après travaux
• Mention de la résidence principale du locataire

Si votre locataire part en cours d'engagement, le nouveau locataire doit également respecter les plafonds de ressources. Et le logement doit être reloue dans un délai raisonnable: la doctrine BOFiP tolere jusqu'a 12 mois de vacance entre deux locataires. Au-delà, la réduction est susceptible d'être remise en cause.

6.6. A la revente : comment est taxée la plus-value ?

Vous avez tenu 9 ou 12 ans. Vous revendez. Combien allez-vous payer en impôts sur la plus-value ? C'est le régime classique des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.

L'avantage Denormandie à la revente

Voici un point que peu de guides mentionnent : les travaux retenus dans la base Denormandie majorent votre prix de revient et réduisent donc la plus-value imposable. C'est une différence majeure avec le déficit foncier, ou les travaux déduits ne peuvent pas être ajoutés au prix de revient (art. 150 VB II-4° CGI).

Calcul de la plus-value brute :
PV brute = Prix de cession - Prix de revient
Prix de revient = Prix d'acquisition + Frais (réels ou 7,5 % forfaitaires) + Travaux (réels ou 15 % forfaitaires si détention de plus de 5 ans)
Exemple Denormandie : Achat 100 000 euros + Travaux 50 000 euros + Frais 8 000 euros = Prix de revient 158 000 euros
Revente après 10 ans : 180 000 euros
PV brute : 180 000 - 158 000 = 22 000 euros

Abattements pour durée de détention

Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. Les abattements progressifs pour durée de détention (art. 150 VC CGI) réduisent la plus-value imposable :

Cas chiffre : revente après 10 ans

Reprenons notre exemple (PV brute 22 000 euros, détention 10 ans) :

• Abattement IR : 30 % — PV nette IR : 22 000 x 70 % = 15 400 euros
• Abattement PS : 8,25 % — PV nette PS : 22 000 x 91,75 % = 20 185 euros
• IR sur PV : 15 400 x 19 % = 2 926 euros
• PS sur PV : 20 185 x 17,2 % = 3 472 euros
• Total imposition : 6 398 euros (taux effectif : 29,1 % de la PV brute)
• Surtaxe : PV nette IR de 15 400 euros, inférieure à 50 000 euros — pas de surtaxe

La valeur verte DPE chiffrée : un bonus à la revente souvent ignore

Concrètement, le passage d'un DPE F ou G à un DPE D ou C cree une plus-value « cachée » que la plupart des investisseurs sous-estiment. Selon les données des Notaires de France (baromètre 2024-2025) et de l'ADEME, l'écart de prix entre classes DPE dans les villes moyennes s'établit comme suit :

Concrètement, cet avantage n'apparaît nulle part dans les simulateurs classiques, mais il peut représenter 15 à 30 k€ de plus-value supplémentaire au moment de la revente d'un bien Denormandie typique (bien de 150-250 k€ en ville moyenne). Sur un horizon 10-12 ans, c'est un équivalent de 1 500 à 3 000 € de rendement annuel cache à ajouter au calcul de rentabilité globale.

Vous connaissez maintenant les règles du jeu. Mais le Denormandie ne durera pas eternellement. Jusqu'a quand pouvez-vous en profiter, et faut-il se presser ?

« Est-ce que le Denormandie va être prolonge ? » C'est la question que me posent le plus souvent mes clients. La réponse courte : il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Et après ? Personne ne le sait avec certitude. Mais voici ce que l'on peut dire.

7.1. Historique : un dispositif déjà prorogé quatre fois

Concrètement, le Denormandie a déjà été prorogé quatre fois en sept ans. Chaque fois, le législateur a estimé que le dispositif restait utile. C'est un signal fort.

7.2. Ce que dit la loi pour 2027

L'article 72 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a d'abord prorogé le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2026. Puis l'article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (rénovation de l'habitat degrade) a étendu l'échéance au 31 décembre 2027, en elargissant le dispositif aux copropriétés en difficulté.

7.3. Et après 2027 ?

Sera-t-il prolonge une cinquième fois ? Plusieurs éléments jouent en sa faveur :

• Un consensus politique : la rénovation de l'ancien est un objectif transpartisan (loi Climat, interdiction des passoires thermiques, zéro artificialisation nette).
• Un coût modere pour l'État : 50 à 80 millions d'euros par an, contre 1,5 milliard pour le Pinel à son apogee.
• Le rapport Jeanbrun : les parlementaires recommandent de pérenniser et simplifier le Denormandie comme outil principal de défiscalisation immobilière. Pour les évolutions législatives, consultez notre guide défiscalisation 2026.

7.4. Calendrier pratique : a quoi ressemble un projet 2026-2027 ?

Voici les étapes types et les délais à prévoir si vous lancez votre projet maintenant :

Notre recommandation ? N'attendez pas une hypothétique prorogation au-delà de 2027. Les meilleures opportunités (villes dynamiques, biens de qualité, artisans disponibles) se rarefient à mesure que la date butoir approche.

Vous hésitez encore entre Denormandie, Malraux, déficit foncier ou LMNP ? Le comparatif qui suit vous aidera à trancher.

Le Denormandie n'est pas le seul outil pour défiscaliser dans l'ancien. Il en existe cinq. Lequel choisir ? La réponse dépend de votre TMI, de votre budget et de vos objectifs. Voici le comparatif complet :

8.1. Le dispositif Jeanbrun : le successeur du Pinel (applicable)

Adopté par la LF 2026 (art. 47, loi n° 2026-103 du 19/02/2026), le dispositif Jeanbrun — officiellement « statut du bailleur privé » — est applicable depuis le 21/02/2026 jusqu'au 31/12/2028. Il remplace le Pinel et cree un régime d'amortissement unifié pour l'investissement locatif intermédiaire. Voici ses contours :

• Amortissement 3-5,5 %/an : 3,5 à 5,5 %/an dans le neuf, 3 à 4 %/an dans l'ancien avec travaux ≥ 30 %.
• Ancien et neuf réunis : un seul dispositif pour simplifier le paysage.
• 3 niveaux de loyers : intermédiaire, social et très social (arrêté du 6/01/2026).
• Éco-conditionnalité : DPE A ou B exige pour les taux maximaux.
• Engagement 9 ans : hors plafond des niches fiscales de 10 000 €.

Notre analyse : le Jeanbrun est désormais applicable (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47) jusqu'au 31/12/2028, sans décret d'application requis — voir notre guide Jeanbrun ancien + travaux. Le Denormandie reste complémentaire (réduction d'impôt directe vs amortissement sur revenus fonciers) et peut se cumuler avec le déficit foncier.

8.2. Le double levier : Denormandie + déficit foncier

Saviez-vous que vous pouvez cumuler les deux sur un même bien ? La stratégie est élégante :

• Vous retenez les travaux strictement nécessaires (25 % du coût total) dans la base Denormandie.
• Vous déduisez les travaux supplémentaires (entretien, réparations) en déficit foncier (art. 31-I-1° a bis CGI).

Et il y a un bonus : depuis la loi de finances pour 2023, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est double à 21 400 euros (au lieu de 10 700 euros) pour les travaux permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (F/G vers E ou mieux). Ce doublement est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.

La théorie, c'est bien. Mais rien ne vaut des exemples concrets. Voici cinq cas pratiques chiffrés, inspirés de situations réelles.

Cas 1 : Julien, 32 ans, premier investissement locatif a Limoges

Julien est développeur web a Paris, célibataire, au TMI 30 %. Il paie 8 000 euros d'impôt par an. Il n'a pas les moyens d'investir dans la capitale, mais il a repéré un studio de 25 m² classe F a Limoges, en plein centre-ville, a deux pas de la fac de droit. Son objectif : se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts.

• Prix d'acquisition : 80 000 euros (3 200 euros/m²)
• Travaux (isolation murs + fenêtres + chauffage) : 30 000 euros
• Frais de notaire : 7 000 euros
• Coût total : 117 000 euros
• Ratio travaux : 30 000 / 110 000 = 27,3 % — Éligible (seuil 25 %)

Calcul de la réduction (engagement 9 ans) :

• Base retenue : 117 000 euros (inférieur à 300 000 euros et 5 500 euros/m² x 25 = 137 500 euros)
• Réduction : 117 000 euros x 18 % = 21 060 euros sur 9 ans (2 340 euros/an)
• Plafond niches : 2 340 euros, inférieur à 10 000 euros — intégralement imputable
• IR payé : 8 000 euros — réduction absorbée à 100 %

Revenus locatifs :

• Loyer plafonné : 10,26 euros x 25 m² x min(0,7 + 19/25, 1,2) = 10,26 x 25 x 1,2 = 308 euros/mois
• Revenus annuels bruts : 3 696 euros
• Revenus nets (charges, TF, gestion) : environ 2 600 euros/an
• Rendement brut : 3 696 / 117 000 = 3,2 %
• Rendement brut + réduction : (3 696 + 2 340) / 117 000 = 5,2 %

Concrètement, Julien recupere 21 060 euros de réduction d'impôt en 9 ans, plus environ 23 400 euros de loyers nets. Soit 44 460 euros de revenus cumulés, plus la valorisation du bien grâce au passage de DPE F a D.

Cas 2 : Marie et Thomas, couple en ORT a Cahors

Marie, 41 ans, est directrice de crèche. Thomas, 43 ans, est technicien territorial. Ils vivent a Toulouse, sont mariés, au TMI 30 %, et paient 12 000 euros d'impôt. Ils veulent investir près de la maison de famille de Thomas, a Cahors, ville en ORT. Un T3 de 65 m² classe G est en vente dans une rue pietonne du centre historique.

• Prix d'acquisition : 120 000 euros (1 846 euros/m²)
• Travaux (isolation complète + PAC + VMC) : 50 000 euros
• Frais de notaire : 10 000 euros
• Coût total : 180 000 euros
• Ratio travaux : 50 000 / 170 000 = 29,4 % — Éligible

Calcul (engagement 12 ans) :

• Base retenue : 180 000 euros
• Réduction : 180 000 euros x 21 % = 37 800 euros sur 12 ans
• Ventilation : 3 600 euros/an pendant 9 ans + 1 800 euros/an pendant 3 ans
• Plafond niches : 3 600 euros, inférieur à 10 000 euros — OK

Revenus locatifs :

• Loyer plafonné : 10,26 euros x 65 m² x min(0,7 + 19/65, 1,2) = 10,26 x 65 x 0,992 = 661 euros/mois
• Revenus annuels bruts : 7 932 euros
• Rendement brut + réduction : (7 932 + 3 600) / 180 000 = 6,4 %

Concrètement, Marie et Thomas récupèrent 37 800 euros d'impôt sur 12 ans, tout en percevant des loyers confortables dans une ville ou la demande locative est soutenue par les étudiants et les fonctionnaires.

Cas 3 : Sophie, 45 ans, le double levier Denormandie + déficit foncier

Sophie est cadre supérieure dans l'industrie pharmaceutique a Lyon, au TMI 41 %. Elle possède déjà des parts de SCPI qui lui génèrent 8 000 euros de revenus fonciers par an. Ces revenus sont lourdement imposés (41 % + 17,2 % de PS). Elle cherche à les effacer tout en se constituant un patrimoine immobilier. Elle repère un T2 de 45 m² a Saint-Étienne, classe G, nécessitant une rénovation lourde.

• Prix d'acquisition : 60 000 euros
• Travaux Denormandie (base minimum 25 %) : 25 000 euros (isolation + chauffage)
• Travaux supplémentaires (réfection toiture, plomberie, électricité) : 55 000 euros
• Frais : 5 000 euros
• Ratio travaux Denormandie : 25 000 / 85 000 = 29,4 % — Éligible

Le double levier fiscal :

• Réduction Denormandie (9 ans) : 90 000 euros x 18 % = 16 200 euros (1 800 euros/an)
• Déficit foncier (travaux hors base Denormandie) : 55 000 euros déductibles
• Déficit foncier brut : 55 000 - 8 000 (revenus fonciers SCPI absorbés) = 47 000 euros
• Année 1 : déduction de 10 700 euros du revenu global + 36 300 euros reportable sur revenus fonciers (10 ans)
• Économie d'impôt déficit foncier année 1 : 8 000 euros x 58,2 % (IR + PS effacés) + 10 700 euros x 41 % (revenu global) = 9 043 euros
• Total avantage fiscal année 1 : 1 800 + 9 043 = 10 843 euros

Concrètement, Sophie efface ses revenus fonciers SCPI, réduit son revenu global et bénéficie de la réduction Denormandie. Triple avantage sur un seul investissement de 145 000 euros. Pour approfondir l'interaction avec les SCPI, voir notre guide fiscalité SCPI.

Cas 4 : Marc, 38 ans, Denormandie ou LMNP ?

Marc est directeur marketing dans une ETI a Bordeaux, au TMI 30 %. Il dispose de 150 000 euros et hesite entre deux stratégies : acheter un T2 de 50 m² a Pau en Denormandie, ou le même bien en LMNP au réel. Même logement, même ville, même budget. Qu'est-ce qui change ?

Concrètement, le LMNP est plus flexible et souvent plus rentable à long terme grâce a l'amortissement qui efface la fiscalité des loyers. Le Denormandie est préférable si votre objectif premier est une réduction d'impôt immédiate et visible sur votre avis d'imposition, et si vous acceptez la contrainte de la location nue pendant 9 ans.

Cas 5 : Paul et Anne, un Denormandie en famille via SCI

Paul, 56 ans, directeur financier, et Anne, 54 ans, consultante RH, souhaitent investir avec leurs deux enfants majeurs (Lucas, 26 ans, et Camille, 24 ans). Objectif : se constituer un patrimoine familial tout en préparant la transmission. Ils créent une SCI a l'IR avec 4 associés : Paul 40 %, Anne 40 %, Lucas 10 %, Camille 10 %.

• Investissement : 200 000 euros (130 000 euros foncier + 70 000 euros travaux)
• Ratio travaux : 70 000 / 200 000 = 35 % — Éligible
• Base Denormandie : 200 000 euros (+ frais)
• Réduction (9 ans) : 200 000 euros x 18 % = 36 000 euros

Répartition de la réduction entre les associés :

• Paul : 36 000 euros x 40 % = 14 400 euros (1 600 euros/an)
• Anne : 36 000 euros x 40 % = 14 400 euros (1 600 euros/an)
• Lucas : 36 000 euros x 10 % = 3 600 euros (400 euros/an)
• Camille : 36 000 euros x 10 % = 3 600 euros (400 euros/an)

Concrètement, chaque associé impute sa quote-part de réduction sur son propre IR. Et la SCI prepare la transmission : Paul et Anne pourront donner progressivement leurs parts avec une décote de 10 à 15 %, en profitant des abattements de donation (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans). Pour approfondir, consultez notre guide SCI et IFI.

En 7 ans d'existence du Denormandie, nous avons vu les mêmes erreurs se répéter. Certaines coûtent quelques milliers d'euros. D'autres font perdre la totalité de la réduction. Voici les huit pièges à éviter absolument :

10.1. Déclaration fiscale : comment faire concrètement ?

La paperasse administrative rebute beaucoup d'investisseurs. En réalité, c'est plus simple qu'il n'y paraît. Voici les trois étapes :

• L'année des travaux : remplir la déclaration 2042 RICI (cases 7NA a 7PG selon la durée : 7NA/7NC/7NE pour 6 ans, 7NB/7ND/7NF pour 9 ans) et joindre l'engagement de location (formulaire 2044 EB).
• Chaque année ensuite : déclarer les revenus fonciers sur la 2044 (régime réel) ou la 2044-SPE (sociétés immobilières).
• Documents à conserver : DPE avant/après travaux, factures RGE, acte authentique, bail, avis d'imposition du locataire (plafonds de ressources).

Pour un guide complet sur la déclaration des revenus fonciers, consultez notre guide fiscalité SCPI (section déclaration).

10.2. Check-list documents à conserver (prescription fiscale)

L'administration peut contrôler votre Denormandie pendant toute la durée d'engagement et jusqu'a trois ans après la dernière année d'imputation (délai de reprise art. L.169 LPF). En pratique, conservez tous les justificatifs pendant 15 ans minimum. Voici la check-list complète :

10.3. Risque cache : la requalification en marchand de biens

Un risque souvent ignore : si vous enchainez les opérations d'achat-rénovation-revente, l'administration peut vous requalifier en marchand de biens (art. 35 I 1° CGI). Les conséquences sont lourdes : passage aux BIC professionnels (TVA sur la marge, IS ou IR au barème avec charges sociales), perte de l'abattement pour durée de détention sur la plus-value, et reprise de la réduction Denormandie.

Les critères retenus par la jurisprudence pour caractériser l'activité de marchand de biens :

• Intention spéculative : achat en vue de la revente, revente rapide (moins de 5 ans)
• Caractère habituel : plusieurs opérations similaires dans une période courte
• Travaux importants : rénovation lourde dépassant l'entretien courant — un ratio travaux/acquisition > 50 % constitue un indice souvent retenu
• Profession compatible : promoteur, agent immobilier, artisan du bâtiment, architecte

Audit concurrentiel sur les 10 meilleurs guides Denormandie Google FR : aucun ne couvre simultanément ces 5 angles techniques.

Arbitrage Denormandie vs Malraux : 2 cas chiffrés selon la TMI

Beaucoup d'investisseurs hésitent entre Denormandie et Malraux en pensant que seul le taux compte. En pratique, la TMI, le plafond des niches fiscales et le profil patrimonial renversent l'arbitrage. Voici deux cas miroirs : même enveloppe d'investissement, deux profils fiscaux différents, deux dispositifs gagnants.

Cas A — Sarah, 37 ans, TMI 30 % : Denormandie gagnant

Profil : ingénieure territoriale à Tours, célibataire, revenu imposable 62 000 €/an, IR 12 500 €, pas d'autre niche fiscale utilisée, patrimoine modeste (120 000 € d'épargne, pas d'IFI).

Investissement envisagé : appartement T3 ancien à Tours (programme Action Cœur de Ville éligible Denormandie), 220 000 € hors travaux, 80 000 € de travaux de rénovation énergétique (DPE F vers C), coût total opération 300 000 € dont 26,7 % de travaux (seuil 25 % respecté).

Option Denormandie 9 ans : réduction 12 % × 300 000 = 36 000 € répartis sur 9 ans, soit 4 000 €/an d'IR économisé. Sur 9 ans, économie totale IR : 36 000 €. Loyers plafonnés mais attractifs dans une ville B1.

Option Malraux (hypothétique, même enveloppe travaux 80 000 € en SPR) : réduction 22 % × 80 000 = 17 600 € (SPR hors PSMV). Mais pour Sarah à TMI 30 %, l'économie est limitée et le bien Malraux est en secteur sauvegardé (pas Tours Action Cœur), donc contrainte supplémentaire.

Cas B — Philippe, 52 ans, TMI 45 % + CEHR : Malraux gagnant

Profil : directeur financier groupe international basé à Paris, marié, revenu imposable couple 280 000 €/an (dont 120 000 € de revenus fonciers déjà imposés), IR 72 000 €, CEHR 900 €. Plafond niches déjà utilisé à hauteur de 9 400 € (emploi à domicile 6 000 € + dons 3 400 €), il reste seulement 600 € de marge sous le plafond 10 000 €.

Investissement envisagé : appartement du XVIII^e à Bordeaux Saint-Seurin, SPR avec PSMV, prix foncier 220 000 €, travaux 180 000 € agréés ABF, coût total 400 000 €.

Option Denormandie (hypothétique si le bien était éligible) : réduction 12 % × 300 000 = 36 000 € sur 9 ans, soit 4 000 €/an. MAIS : le Denormandie entre dans le plafond niches 10 000 €/an. Avec seulement 600 € de marge restante, Philippe ne peut activer que 600 €/an de la réduction, soit 5 400 € sur 9 ans. Le reste est perdu.

Option Malraux SPR PSMV : réduction 30 % × 180 000 = 54 000 € étalés sur 2-3 ans (pas de plafond annuel depuis LF 2025, sauf plafond global 400 000 €/4 ans). Malraux est HORS plafond niches (art. 200-0 A CGI), donc la marge de 600 € reste intacte pour emploi à domicile.

Matrice de décision synthétique

Arbre de décision rapide en 4 questions

1. Votre TMI est-elle à 30 % ou en-dessous ? → Denormandie prioritaire (meilleur ratio coût/efficacité fiscale).
2. Votre TMI est-elle à 41 % ou 45 % ? → Vérifier l'état du plafond niches. Si niches déjà utilisées > 5 000 € → Malraux systématiquement préférable.
3. Souhaitez-vous un bien de prestige à haute valorisation ? → Malraux. Un immeuble SPR à Bordeaux, Lyon ou Bayonne se revend mieux qu'un T3 en centre-ville intermédiaire.
4. Êtes-vous contraint par la localisation (ville de résidence, investissement de proximité) ? → Denormandie (244 communes ACV + 1 000+ communes ORT, couverture très large) sauf si votre ville est en SPR (alors Malraux possible).