Loi Denormandie 2026 : réduction 12-21 % dans l'ancien réhabilité

2. Mécanisme de la réduction d'impôt

La réduction Denormandie est une réduction d'impôt sur le revenu (et non un crédit d'impôt : elle ne peut pas générer de remboursement). Elle est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix d'acquisition majoré des travaux éligibles et des frais d'acquisition (notaire, agence).

2.1. Taux de réduction par durée d'engagement

2.2. Base de calcul

La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, qui comprend :

• Le prix d'acquisition du foncier (prix d'achat du bien ancien)
• Le montant des travaux éligibles (rénovation, amélioration, transformation)
• Les frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement)

Base de la réduction Denormandie :
Base = Prix d'acquisition + Travaux éligibles + Frais
Réduction = Base x Taux (12 %, 18 % ou 21 %)
Exemple : Achat 80 000 € + Travaux 40 000 € + Frais 10 000 € = 130 000 €
Réduction sur 9 ans : 130 000 € x 18 % = 23 400 € (2 600 €/an)

2.3. Double plafonnement

La base de calcul est soumise à un double plafonnement :

• 300 000 € par an : ce plafond s'apprécie par foyer fiscal et par année. Il est possible de réaliser deux investissements la même année dans la limite cumulée de 300 000 €.
• 5 500 €/m² de surface habitable : si le prix de revient au m² dépasse ce seuil, la base est réduite. Dans les villes Denormandie (prix moyens 800-2 500 €/m²), ce plafond est rarement atteint.

2.4. Imputation de la réduction

La réduction est imputée sur l'impôt sur le revenu de l'année d'achèvement des travaux (ou de l'acquisition si les travaux sont déjà réalisés). Elle est étalée sur la durée d'engagement :

• 6 ans : 1/6e par an
• 9 ans : 1/9e par an
• 12 ans : 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans

Attention : la réduction est une réduction d'impôt, pas un crédit d'impôt. Si le montant annuel de la réduction dépasse l'impôt dû, l'excédent est perdu (non reportable, non remboursable). Il est donc essentiel de calibrer l'investissement en fonction de l'impôt réellement payé.

2.5. Cas chiffré : la « perte sèche » pour un TMI 11 %

Le caractère non reportable de la réduction est le piège majeur pour les contribuables faiblement imposés. Voici un cas concret illustrant l'ampleur de la perte potentielle :

Cas type : investisseur TMI 11 %, célibataire
Revenu imposable : 32 000 €
IR brut (barème 2026) : 11 627 x 0 % + (32 000 − 11 627) x 11 % = 2 241 €
Investissement Denormandie : 250 000 € (base retenue), engagement 12 ans (21 %)
Réduction totale : 250 000 x 21 % = 52 500 € sur 12 ans
Réduction annuelle : 5 000 €/an (années 1-9) puis 2 500 €/an (années 10-12)
Perte annuelle années 1-9 : 5 000 − 2 241 = 2 759 € perdus/an
Perte cumulée sur 12 ans : 24 831 + 777 = 25 608 € définitivement perdus
Réduction effectivement utilisée : 52 500 − 25 608 = 26 892 € (soit seulement 51 % de la réduction théorique)

3. Villes éligibles : Action Cœur de Ville et ORT

Le Denormandie ne s'applique pas partout. Le logement doit être situé dans une commune éligible, définie par deux programmes complémentaires de revitalisation des centres-villes.

3.1. Programme Action Cœur de Ville (222 villes)

Lancé en 2018 par le ministère de la Cohésion des territoires, le programme Action Cœur de Ville cible 222 villes moyennes dont les centres-villes connaissent une dévitalisation (vacance commerciale, dégradation du bâti, perte de population). Ces villes bénéficient de financements publics pour la rénovation et constituent le socle géographique du Denormandie.

Exemples de villes Action Cœur de Ville éligibles :

3.2. Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT)

Créées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, les ORT sont des conventions signées entre l'État, les collectivités locales et les établissements publics pour revitaliser les centres-villes. Les communes ayant signé une convention ORT sont automatiquement éligibles au Denormandie, même si elles ne font pas partie des 222 villes Action Cœur de Ville.

Le nombre de communes en ORT évolue régulièrement. En avril 2026, plus de 1 000 communes sont couvertes par une convention ORT, ce qui élargit considérablement le périmètre du Denormandie au-delà des seules 222 villes historiques.

3.3. Critères de sélection d'une ville

L'éligibilité administrative ne suffit pas. Pour maximiser la rentabilité de l'investissement, il faut analyser :

• La demande locative : taux de vacance locative, nombre de demandes sur les plateformes, dynamisme économique de la ville.
• Le prix au m² : un prix trop bas peut traduire une dévitalisation structurelle, un prix trop élevé réduit le rendement.
• La qualité du patrimoine bâti : les immeubles en pierre (XIXe siècle) se rénovent mieux que les constructions des années 1960-1970.
• Les projets de la collectivité : rénovation de la gare, tramway, zone piétonne, campus universitaire... des signaux de dynamisme à long terme.
• Le profil des locataires : étudiants, fonctionnaires, militaires, personnels hospitaliers = demande stable.

4. Travaux éligibles : 25 % minimum et 5 catégories

Les travaux sont le cœur du dispositif Denormandie. L'article 199 novovicies VII bis du CGI et le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 définissent deux conditions cumulatives : un seuil minimum de 25 % et des exigences de performance énergétique.

4.1. Le seuil de 25 % du coût total

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'acquisition + montant des travaux). Attention : le dénominateur inclut les travaux eux-mêmes.

Calcul du ratio 25 % :
Ratio = Travaux / (Prix d'acquisition + Travaux)
Exemple 1 : Achat 100 000 € + Travaux 40 000 € = coût total 140 000 €
Ratio = 40 000 / 140 000 = 28,6 % → Éligible
Exemple 2 : Achat 200 000 € + Travaux 50 000 € = coût total 250 000 €
Ratio = 50 000 / 250 000 = 20,0 % → Non éligible

4.2. Les 5 catégories de travaux éligibles

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement. Le décret 2019-232 définit 5 catégories de travaux éligibles :

4.3. Conditions de performance énergétique

Les travaux doivent satisfaire l'une des deux conditions suivantes :

4.4. DPE et passoires thermiques

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est l'outil de mesure de l'amélioration. Un DPE avant travaux et un DPE après travaux doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience impose que les logements classés F ou G (passoires thermiques) atteignent au minimum la classe E après travaux pour être mis en location. Cette contrainte s'applique indépendamment du Denormandie mais converge avec ses objectifs.

4.5. Travaux exclus

Ne sont pas éligibles au titre du Denormandie :

• Les travaux d'embellissement (peinture, revêtements de sol décoratifs, cuisine équipée)
• Les travaux d'agrandissement ou d'extension
• Les travaux de construction pure (hors transformation de locaux en habitation)
• Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même (non professionnels)

Attention : les factures doivent être émises par des entreprises RGE (Reconnues Garantes de l'Environnement) pour les travaux d'efficacité énergétique. Le label RGE est vérifiable sur le site france-renov.gouv.fr.

4.6. Transformation de locaux en habitation

Depuis le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020, le Denormandie s'applique également aux locaux transformés en usage d'habitation : anciens commerces, bureaux, ateliers, locaux industriels. Les travaux de transformation doivent :

• Représenter au moins 25 % du coût total de l'opération
• Aboutir à un logement respectant les normes d'habitabilité (décret du 30 janvier 2002)
• Être réalisés dans une commune éligible

4.7. Cumul Denormandie + MaPrimeRénov' + éco-PTZ + CEE

Le Denormandie est cumulable avec les principales aides à la rénovation énergétique, mais les aides perçues viennent en déduction de la base de calcul de la réduction dans certains cas. Voici les règles de cumul :

Base Denormandie après aides :
Base = Prix acquisition + (Travaux − MaPrimeRénov' − CEE − Subventions) + Frais
Exemple : Achat 100 000 € + Travaux 50 000 € − MaPrimeRénov' 7 000 € − CEE 3 000 € + Frais 8 000 €
Base retenue : 100 000 + 40 000 + 8 000 = 148 000 € (au lieu de 158 000 € sans aides)
Réduction 18 % (9 ans) : 148 000 x 18 % = 26 640 € au lieu de 28 440 €
Perte de réduction : 1 800 € — mais gain net des aides : 10 000 − 1 800 = 8 200 € de gain net

5. Plafonds et calcul de la réduction

5.1. Synthèse des plafonds

5.2. Simulations par durée d'engagement

5.3. Impact du plafond des niches fiscales

Le plafond de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI) limite l'avantage fiscal effectif. Si l'investisseur bénéficie déjà d'autres réductions (emploi à domicile, garde d'enfants, dons), la réduction Denormandie sera écrêtée.

Calcul de la réduction Denormandie utilisable :
Réduction utilisable = min(Réduction Denormandie, 10 000 € − Autres niches)
Exemple : Réduction Denormandie = 6 000 €/an, Emploi à domicile = 5 000 €
Réduction utilisable = min(6 000, 10 000 − 5 000) = 5 000 €
Perte annuelle : 1 000 € non imputable et non reportable.

5.4. Investissement optimal par TMI

Constat : pour les TMI 30 % et au-delà, le facteur limitant est le plafond des niches fiscales (10 000 €), pas le montant de l'impôt. Pour les TMI 11 %, c'est l'inverse : l'impôt est souvent insuffisant pour absorber la totalité de la réduction. Pour des stratégies complémentaires hors plafond, consultez notre guide Malraux (hors plafond des niches fiscales).

5.5. Financement à crédit du Denormandie

L'investissement Denormandie est finançable à crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI), ce qui crée un effet de levier fiscal :

• Double avantage : réduction d'impôt Denormandie + déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
• Déficit foncier : si les charges (intérêts + travaux hors base Denormandie) excèdent les loyers, le déficit est imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €) et reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
• Normes HCSF : taux d'endettement maximal de 35 % (assurance emprunteur incluse), durée maximale 25 ans. Pour plus de détails sur le financement, consultez notre guide SCPI à crédit (mécanisme de l'effet de levier applicable aux SCPI comme à l'immobilier direct).

Attention : les intérêts d'emprunt déductibles ne doivent pas être confondus avec les travaux retenus dans la base de la réduction Denormandie. Les deux avantages se cumulent sur des postes différents.

5.6. Impact IFI

Le bien immobilier acquis en Denormandie entre dans l'assiette de l'IFI (art. 965 CGI), mais la dette d'acquisition est déductible (art. 974 CGI). L'impact net IFI est donc nul ou marginal tant que le crédit est en cours. Après remboursement du crédit, la valeur du bien est intégralement taxable à l'IFI. Pour optimiser, consultez notre guide optimisation IFI.

6. Conditions de location

Le bénéfice de la réduction est conditionné au respect d'un engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

6.1. Location nue à titre de résidence principale

• Location nue obligatoire : la location meublée est exclue du dispositif.
• Résidence principale du locataire : le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Délai de mise en location : le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
• Location à un ascendant/descendant : autorisée depuis la loi ELAN (art. 199 novovicies III bis), à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

6.2. Plafonds de loyer (2026)

Les plafonds de loyer sont identiques à ceux du Pinel et révisés annuellement. Un coefficient multiplicateur s'applique en fonction de la surface :

Loyer maximum mensuel :
Loyer max = Plafond zone x Surface x Coefficient
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface habitable (plafonné à 1,2)

Coefficient multiplicateur par surface (zone B2/C à 10,26 €/m²)

Le coefficient 0,7 + 19 / S (plafonné à 1,2) avantage les petites surfaces. Voici l'impact concret sur le loyer maximum en zone B2/C :

6.3. Plafonds de ressources du locataire (2026)

Le locataire doit justifier de revenus inférieurs aux plafonds fixés par arrêté, appréciés sur le revenu fiscal de référence N-2 (avis d'imposition 2025 sur revenus 2024).

En pratique : dans les villes Denormandie (zone B2/C), une personne seule peut gagner jusqu'à 32 530 €/an, soit environ 2 711 €/mois net. Ces plafonds sont suffisamment larges pour couvrir la grande majorité des locataires dans les villes moyennes.

6.4. Conséquences du non-respect des engagements

En cas de non-respect des conditions de location (vacance prolongée, location meublée, dépassement des plafonds, vente avant la fin de l'engagement), la totalité de la réduction d'impôt accordée est reprise par l'administration fiscale. La reprise est effectuée au titre de l'année du manquement.

Exceptions à la reprise : décès du contribuable, invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement, divorce ou dissolution du PACS (sous conditions). La mutation professionnelle n'est pas une cause exonératoire de reprise (contrairement à une idée reçue).

6.5. Bail et clauses à respecter

Le bail doit être un bail d'habitation nue régi par la loi du 6 juillet 1989. Il doit mentionner :

• La durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI)
• Le loyer maximum applicable (plafond Denormandie de la zone)
• Le DPE du logement après travaux
• La mention de la résidence principale du locataire

Point d'attention : en cas de changement de locataire pendant la période d'engagement, le nouveau locataire doit également respecter les plafonds de ressources. Le logement doit être reloué dans un délai raisonnable (la doctrine BOFiP tolère jusqu'à 12 mois de vacance entre deux locataires, au-delà la réduction est susceptible d'être remise en cause).

6.6. Plus-value à la revente : art. 150 U CGI

À l'issue de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), l'investisseur peut revendre le bien. La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI).

Prix de revient et travaux Denormandie

Le prix de revient (prix d'acquisition majoré des frais et travaux) constitue le point de départ du calcul de la plus-value. Point crucial du Denormandie : les travaux retenus dans la base de la réduction majorent le prix de revient et réduisent donc la plus-value imposable. C'est une différence majeure avec le déficit foncier, où les travaux déduits ne peuvent pas être ajoutés au prix de revient (art. 150 VB II-4° CGI).

Calcul de la plus-value brute :
PV brute = Prix de cession − Prix de revient
Prix de revient = Prix d'acquisition + Frais (réels ou 7,5 % forfaitaires) + Travaux (réels ou 15 % forfaitaires si détention > 5 ans)
Exemple Denormandie : Achat 100 000 € + Travaux 50 000 € + Frais 8 000 € = Prix de revient 158 000 €
Revente après 10 ans : 180 000 €
PV brute : 180 000 − 158 000 = 22 000 €

Abattements pour durée de détention

La plus-value brute bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention (art. 150 VC CGI) :

Cas chiffré : revente après engagement 9 ans (détention 10 ans)

Reprenons l'exemple ci-dessus (PV brute 22 000 €, détention 10 ans) :

• Abattement IR : 30 % → PV nette IR : 22 000 x 70 % = 15 400 €
• Abattement PS : 8,25 % → PV nette PS : 22 000 x 91,75 % = 20 185 €
• IR sur PV : 15 400 x 19 % = 2 926 €
• PS sur PV : 20 185 x 17,2 % = 3 472 €
• Total imposition : 6 398 € (taux effectif : 29,1 % de la PV brute)
• Surtaxe : PV nette IR 15 400 € < 50 000 € → pas de surtaxe

7. Prorogation et perspectives post-2027

7.1. Historique du dispositif

7.2. La prorogation jusqu'au 31 décembre 2027

L'article 72 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a d'abord prorogé le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2026. Puis l'article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (rénovation de l'habitat dégradé) a étendu l'échéance au 31 décembre 2027, tout en élargissant le dispositif aux copropriétés en difficulté. Cette double prorogation confirme la volonté du législateur de recentrer l'incitation fiscale sur la rénovation de l'ancien.

7.3. Perspectives post-2027

Plusieurs éléments laissent penser que le Denormandie pourrait être prolongé au-delà de 2027 :

• Contexte politique : la rénovation du parc ancien est un objectif transpartisan (loi Climat, interdiction des passoires thermiques, objectif zéro artificialisation nette).
• Coût budgétaire modéré : le Denormandie représente un coût fiscal estimé à 50-80 M€/an pour le budget de l'État, contre 1,5 Md€/an pour le Pinel à son apogée.
• Rapport Jeanbrun : le rapport de la députée Annaïg Le Meur et du sénateur Victorin Lurel (2023-2024) recommande de pérenniser et simplifier le Denormandie comme outil principal de défiscalisation immobilière. Pour en savoir plus sur les évolutions législatives, consultez notre guide défiscalisation 2026.

7.4. Calendrier pratique pour un investissement 2026-2027

Notre recommandation : ne pas attendre une hypothétique prorogation au-delà de 2027. Les meilleures opportunités (villes dynamiques, biens de qualité, artisans disponibles) se raréfient à mesure que la date butoir approche. Un investissement en 2026 laisse un délai confortable pour réaliser les travaux et sécuriser le calendrier.

8. Comparatif : Denormandie vs Malraux vs Déficit foncier vs MH vs LMNP ancien

Cinq dispositifs permettent de défiscaliser dans l'ancien avec travaux. Chacun répond à des profils et objectifs différents. Ce comparatif détaillé vous aide à choisir.

8.1. Le dispositif Jeanbrun : successeur potentiel du Denormandie

La proposition de loi Jeanbrun (du nom du député Christophe Jeanbrun, rapporteur) vise à créer un dispositif universel de défiscalisation immobilière qui remplacerait à terme le Pinel, le Denormandie et les autres niches sectorielles. Les contours envisagés :

• Taux de réduction : modulés selon la performance énergétique (bonus DPE A/B) et la localisation (zones tendues vs détendues).
• Ancien et neuf réunis : un seul dispositif pour simplifier le paysage fiscal.
• Plafonds revus : potentiellement au-delà de 300 000 € pour les logements sociaux ou intermédiaires.
• Éco-conditionnalité renforcée : obligation DPE A ou B pour les taux maximaux (convergence avec les objectifs climat).
• Calendrier : discussion parlementaire prévue en 2026-2027, entrée en vigueur possible au 1er janvier 2028.

Notre analyse : en attendant le Jeanbrun (dont l'adoption n'est pas certaine), le Denormandie reste le dispositif le plus accessible et le plus rentable pour l'investissement dans l'ancien. Investir maintenant ne ferme aucune porte : l'engagement de location se poursuivra quelle que soit l'évolution législative.

8.2. Cumul Denormandie + déficit foncier : le double levier

Il est possible de cumuler Denormandie et déficit foncier sur un même bien, à condition de ne pas imputer les mêmes dépenses deux fois. La stratégie consiste à :

• Retenir les travaux strictement nécessaires (25 % du coût total) dans la base Denormandie.
• Déduire les travaux supplémentaires (entretien, réparations) en déficit foncier (art. 31-I-1° a bis CGI).

Attention : depuis la loi de finances pour 2023, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (passage de F/G à E ou mieux). Ce doublement a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.

9. Cas pratiques chiffrés

Cas 1 : Studio en ville moyenne (80 000 € + 30 000 € de travaux)

Profil : Julien, 32 ans, célibataire, TMI 30 %, IR annuel 8 000 €.

Projet : Achat d'un studio de 25 m² à Limoges (zone B2), classé F au DPE.

• Prix d'acquisition : 80 000 € (3 200 €/m²)
• Travaux (isolation murs + fenêtres + chauffage) : 30 000 €
• Frais de notaire : 7 000 €
• Coût total : 117 000 €
• Ratio travaux : 30 000 / 110 000 = 27,3 % → Éligible (seuil 25 %)

Calcul de la réduction (engagement 9 ans) :

• Base retenue : 117 000 € (inférieur à 300 000 € et 5 500 €/m² x 25 = 137 500 €)
• Réduction : 117 000 € x 18 % = 21 060 € sur 9 ans (2 340 €/an)
• Plafond niches : 2 340 € < 10 000 € → intégralement imputable
• IR payé : 8 000 € → réduction absorbée à 100 %

Revenus locatifs :

• Loyer plafonné : 10,26 € x 25 m² x min(0,7 + 19/25, 1,2) = 10,26 x 25 x 1,2 = 308 €/mois
• Revenus annuels bruts : 3 696 €
• Revenus nets (charges, TF, gestion) : ~2 600 €/an
• Rendement brut : 3 696 / 117 000 = 3,2 %
• Rendement brut + réduction : (3 696 + 2 340) / 117 000 = 5,2 %

Bilan sur 9 ans : 21 060 € de réduction + 23 400 € de loyers nets = 44 460 € de revenus cumulés, plus la valorisation du bien (DPE F → D, effet « valeur verte »).

Cas 2 : T3 en ORT (120 000 € + 50 000 € de travaux)

Profil : Marie et Thomas, couple marié, TMI 30 %, IR annuel 12 000 €.

Projet : Achat d'un T3 de 65 m² à Cahors (ORT, zone C), classé G au DPE.

• Prix d'acquisition : 120 000 € (1 846 €/m²)
• Travaux (isolation complète + PAC + VMC) : 50 000 €
• Frais de notaire : 10 000 €
• Coût total : 180 000 €
• Ratio travaux : 50 000 / 170 000 = 29,4 % → Éligible

Calcul (engagement 12 ans) :

• Base retenue : 180 000 €
• Réduction : 180 000 € x 21 % = 37 800 € sur 12 ans
• Ventilation : 3 600 €/an pendant 9 ans + 1 800 €/an pendant 3 ans
• Plafond niches : 3 600 € < 10 000 € → OK

Revenus locatifs :

• Loyer plafonné : 10,26 € x 65 m² x min(0,7 + 19/65, 1,2) = 10,26 x 65 x 0,992 = 661 €/mois
• Revenus annuels bruts : 7 932 €
• Rendement brut + réduction : (7 932 + 3 600) / 180 000 = 6,4 %

Cas 3 : Cumul Denormandie + déficit foncier

Profil : Sophie, 45 ans, TMI 41 %, revenus fonciers SCPI de 8 000 €/an.

Projet : Achat d'un T2 de 45 m² à Saint-Étienne, classé G, avec 80 000 € de travaux globaux.

• Prix d'acquisition : 60 000 €
• Travaux Denormandie (base minimum 25 %) : 25 000 € (isolation + chauffage)
• Travaux supplémentaires (réfection toiture, plomberie, électricité) : 55 000 €
• Frais : 5 000 €
• Ratio travaux Denormandie : 25 000 / 85 000 = 29,4 % → Éligible

Double levier fiscal :

• Réduction Denormandie (9 ans) : 90 000 € x 18 % = 16 200 € (1 800 €/an)
• Déficit foncier (travaux hors base Denormandie) : 55 000 € déductibles
• Déficit foncier brut : 55 000 − 8 000 (revenus fonciers SCPI absorbés) = 47 000 €
• Année 1 : déduction de 10 700 € du revenu global + 36 300 € reportable sur revenus fonciers (10 ans)
• Économie d'impôt déficit foncier année 1 : 8 000 € x 58,2 % (IR + PS effacés) + 10 700 € x 41 % (revenu global) = 9 043 €
• Total avantage fiscal année 1 : 1 800 + 9 043 = 10 843 €

En combinant les deux dispositifs, Sophie efface ses revenus fonciers SCPI et réduit son revenu global, tout en bénéficiant de la réduction Denormandie. Pour approfondir l'interaction avec les SCPI, voir notre guide fiscalité SCPI.

Cas 4 : Comparaison Denormandie vs LMNP ancien

Profil : Marc, 38 ans, TMI 30 %, cherche un investissement de 150 000 € dans l'ancien.

Hypothèses communes : T2 de 50 m² à Pau, loyer marché 550 €/mois.

Verdict : le LMNP est plus flexible et souvent plus rentable à long terme grâce à l'amortissement. Le Denormandie est préférable si l'objectif premier est la réduction d'impôt immédiate (réduction vs amortissement) et si l'investisseur accepte la contrainte de la location nue.

Cas 5 : Denormandie via SCI à l'IR

Profil : Paul et Anne, couple, TMI 30 %, souhaitent associer leurs deux enfants majeurs.

Projet : SCI à l'IR avec 4 associés (Paul 40 %, Anne 40 %, Fils 10 %, Fille 10 %).

• Investissement : 200 000 € (130 000 € foncier + 70 000 € travaux)
• Ratio travaux : 70 000 / 200 000 = 35 % → Éligible
• Base Denormandie : 200 000 € (+ frais)
• Réduction (9 ans) : 200 000 € x 18 % = 36 000 €

Répartition de la réduction :

• Paul : 36 000 € x 40 % = 14 400 € (1 600 €/an)
• Anne : 36 000 € x 40 % = 14 400 € (1 600 €/an)
• Fils : 36 000 € x 10 % = 3 600 € (400 €/an)
• Fille : 36 000 € x 10 % = 3 600 € (400 €/an)

Avantage : chaque associé impute sa quote-part de réduction sur son propre IR. La SCI permet aussi de préparer la transmission (donations de parts avec décote de 10-15 %). Pour approfondir le montage SCI, consultez notre guide SCI et IFI.

10. Les 8 erreurs les plus fréquentes

10.1. Déclaration fiscale : les étapes

La déclaration du Denormandie se fait en plusieurs étapes :

• Année d'achèvement des travaux : remplir la déclaration 2042 RICI (cases 7NA à 7PG selon la durée : 7NA/7NC/7NE pour 6 ans, 7NB/7ND/7NF pour 9 ans) et joindre l'engagement de location (formulaire 2044 EB).
• Chaque année : déclarer les revenus fonciers sur la 2044 (régime réel) ou la 2044-SPE (sociétés immobilières).
• Documents à conserver : DPE avant/après travaux, factures des entreprises RGE, acte authentique, bail, avis d'imposition du locataire (plafonds de ressources).

Pour un guide complet sur la déclaration des revenus fonciers et les interactions avec d'autres dispositifs, consultez notre guide fiscalité SCPI (section déclaration).

Sources et références