En 60 secondes
- Pour qui ? Propriétaires bailleurs et futurs investisseurs locatifs (TMI 11 % à 45 %).
- Ce qu'on y gagne : jusqu'à 10 700 €/an de déficit foncier imputable sur le revenu global, ou 0 € d'impôt sur 10 à 20 ans grâce à l'amortissement LMNP au régime réel.
- Les 3 leviers : choix nu/meublé, micro vs réel, déficit foncier vs amortissement.
- Le piège n°1 : rester au micro-foncier quand le réel ferait économiser 1 500 à 5 000 €/an.
- Temps de lecture : 18 minutes (guide complet) ou 3 minutes (sections 5 et 13 pour décider).
- Notre conseil : simuler les deux régimes avant de signer le bail — un mauvais choix se paye 10 ans.
Location nue vs meublée : deux mondes fiscaux
Vous achetez un appartement à 200 000 € pour percevoir 12 000 € de loyers par an. Le louer vide ou meublé? Ce simple choix décide de tout : revenus fonciers (déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global) ou BIC (amortissement qui peut ramener votre impôt locatif à 0 € pendant 10 à 20 ans). Chez Hagnéré Patrimoine, nous simulons les deux régimes pour trancher sur votre cas réel.
Vous venez d'acheter un appartement pour le mettre en location. Ou vous êtes déjà propriétaire bailleur et vous vous demandez si vous payez trop d'impôts sur vos loyers. Dans les deux cas, une question revient toujours : faut-il louer vide ou meublé ?
La réponse ne tient pas en une phrase, car elle dépend de votre taux marginal d'imposition (TMI), de votre horizon de détention, de l'état du bien et de votre stratégie patrimoniale. Mais une chose est certaine : le choix entre location nue et meublée détermine votre catégorie d'imposition, vos déductions possibles, et in fine le montant d'impôt que vous paierez chaque année.
Le principe fondamental
Location nue (appartement vide) = vos loyers sont des revenus fonciers, imposés selon les règles des articles 14 à 33 du CGI (Code Général des Impôts).
Location meublée (appartement équipé) = vos loyers sont des BIC(Bénéfices Industriels et Commerciaux), imposés selon les règles des articles 34, 35, 35 bis et 50-0 du CGI (l'art. 35 bis couvre spécifiquement la sous-location meublée de résidence principale).
Ce n'est pas un choix cosmétique. Ces deux catégories ont des régimes de déduction, des formulaires, des plafonds et des conséquences à la revente radicalement différents.
Références légales mobilisées dans ce guide
Code Général des Impôts (CGI) : art. 14, 28, 29, 31, 32, 35 bis, 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB III, 150 VC, 151 septies, 155 IV, 156-I-3°, 197 A, 200-0 A, 206.
Lois récentes :loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (dite « loi Le Meur » anti-Airbnb), loi de finances 2025 (art. 84 créant l'art. 150 VB III CGI — réintégration des amortissements LMNP), LFSS 2026 (hausse CSG sur revenus mobiliers), loi de finances 2026 du 19/02/2026 (dispositif Jeanbrun, statut du bailleur privé).
BOFiP : BOI-RFPI-DECLA-10, BOI-RFPI-DECLA-20, BOI-RFPI-BASE-30-20, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10.
Jurisprudence principale : CJUE de Ruyter C-623/13 (2015), CJUE JahinC-45/17 (2018), CE 28/12/2012 n° 347607 (SCI IR + meublé), CE 27/01/2023 n° 451805 (tolérance 10 % SCI), CE avis 05/07/2023 n° 471877 (para-hôtellerie), Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 (LMP et IFI), Cons. const. 13/02/2025 n° 2025-874 DC (réintégration amortissements LMNP).
Ce guide Hagnéré Patrimoine est rédigé par un CGP certifié ORIAS (CIF, COA, COBSP, Carte T), à jour au 28 avril 2026.
| Critère | Location nue (revenus fonciers) | Location meublée (BIC) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers (RF) | BIC (non professionnels ou professionnels) |
| Bail minimum | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiant, 1-10 mois mobilité) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement 30 % | Micro-BIC : abattement 50 % |
| Amortissement du bien | Non (sauf dispositif Jeanbrun) | Oui, par composants |
| Déficit imputable | Sur revenu global (10 700 €/an) | BIC LMNP : sur BIC futurs uniquement |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % (LMNP) ou cotisations SSI ~30-40 % du bénéfice BIC (LMP) |
| Loyer moyen | Référence du marché nu | +10 à 20 % par rapport au nu |
| Turnover locataire | Faible (bail 3 ans) | Plus élevé (bail 1 an) |
Concrètement, si vous louez un T2 à Lyon à 650 € par mois en nu, vous pourriez le louer 750-780 € en meublé. Mais le meublé génère des charges supplémentaires : renouvellement du mobilier, vacance locative plus fréquente, gestion plus chronophage. L'écart de rendement net réel se situe souvent entre 1 et 2 points seulement.
La vraie différence se joue sur la fiscalité. Commençons par le régime de la location vide — le plus ancien, le plus utilisé, et celui qui cache deux options aux conséquences très différentes selon que vous avez un crédit ou non.
Comment fonctionnent les revenus fonciers en 2026 ?
Vous avez choisi de louer votre bien vide ? Vos loyers sont alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options s'offrent à vous : le micro-foncier (simple mais forfaitaire) ou le régime réel (plus complexe mais souvent plus avantageux).
Le micro-foncier : la simplicité avant tout
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € par foyer fiscal(art. 32 CGI). Vous n'avez rien à calculer : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes vos charges.
Revenu foncier imposable = Loyers bruts encaissés × 70 %
Concrètement, si vous percevez 12 000 € de loyers bruts par an, vous serez imposé sur 8 400 €. À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS), cela représente 3 965 € d'impôt et PS, soit 33 % de vos loyers. Simple, mais pas forcément optimal.
Quand le micro-foncier vous pénalise
L'abattement de 30 % est forfaitaire : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Si vous avez un crédit immobilier (intérêts déductibles), des travaux, ou des charges de copropriété élevées, vos charges réelles dépassent souvent 30 % des loyers. Dans ce cas, le régime réel vous fait payer moins d'impôt.
Le régime réel foncier : pour ceux qui veulent optimiser
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de vos loyers bruts (art. 31 CGI). Voici la liste complète des charges déductibles :
| Charge déductible | Détail |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Capital emprunté pour l'achat ou les travaux |
| Travaux d'entretien et réparation | Remise en état sans modification de la structure |
| Travaux d'amélioration | Amélioration du confort (sauf construction/agrandissement) |
| Taxe foncière | Hors TEOM (taxe d'enlèvement des ordures) |
| Charges de copropriété | Provisions pour charges (régularisées l'année suivante) |
| Frais de gestion | 20 € par local + frais d'agence de gestion |
| Assurance PNO | Assurance propriétaire non occupant |
| Frais de procédure | Frais d'avocat, huissier (litiges locatifs) |
Concrètement, reprenons notre exemple de 12 000 € de loyers. Si vos charges réelles sont de 7 500 € (3 500 € d'intérêts + 1 200 € de taxe foncière + 2 000 € de travaux + 800 € de charges copro), votre revenu net foncier tombe à 4 500 €. L'impôt passe de 3 965 € (micro) à 2 124 € (réel)— soit 1 841 € d'économie.
La règle d'or du micro vs réel
Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, passez au réel.C'est presque toujours le cas quand vous avez un crédit immobilier en cours. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans, puis vous pouvez revenir au micro si vos revenus restent sous 15 000 €.
Mais le vrai atout du régime réel en location nue, c'est le déficit foncier— un mécanisme que nous détaillerons en section 4. Il permet de déduire l'excédent de charges directement de votre revenu global, réduisant votre IR sur les salaires et autres revenus.
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : l'amortissement arrive en location nue
Nouveauté majeure de la loi de finances 2026 : le statut du bailleur privé (nom officiel ; « dispositif Jeanbrun » ou « Relance logement » sont des appellations médiatiques) permet pour la première fois d'amortir un bien en location nue. Il est créé par l'article 47 de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié aux articles 31 I-1° i et j du CGI, et applicable aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Voir en particulier son volet ancien avec travaux (seuil 30 %, DPE A/B).
| Caractéristique | Neuf (ou VEFA) | Ancien réhabilité |
|---|---|---|
| Taux amortissement intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Taux amortissement social | 4,5 % / an | 3,5 % / an |
| Taux amortissement très social | 5,5 % / an | 4 % / an |
| Durée d'engagement | 9 ans (minimum) | 9 ans (minimum) |
| Logement éligible | Habitat collectif uniquement | Habitat collectif uniquement |
| Plafonds loyers / ressources | Fixés par décret (zonage A/B1/B2/C) | Idem |
Statut du bailleur privé vs LMNP : un rééquilibrage historique
Jusqu'en 2025, l'amortissement était l'avantage exclusif de la location meublée. Le statut du bailleur privé change la donne : un bailleur en location nue peut désormais amortir son bien à 3 à 5,5 % par an. C'est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui préfèrent la stabilité du bail nu (3 ans) tout en bénéficiant d'un avantage fiscal proche du LMNP — et sans réintégration des amortissements à la revente(seul le LMNP subit l'art. 150 VB III CGI depuis le 15 février 2025).
Applicable depuis le 21/02/2026sans décret d'application requis (confirmation ministre Jeanbrun 20/03/2026). Les plafonds de loyers par zone et de ressources des locataires sont fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026 et précisés par le BOFiP BOI-BAREME-000017 publié le 10 mars 2026 ; un CGP pourra sécuriser l'éligibilité de votre bien et le niveau de conventionnement (intermédiaire / social / très social) le plus adapté.
Vos charges dépassent 30 % — faut-il basculer au régime réel ?
Un CGP Hagnéré Patrimoine simule votre régime optimal (micro-foncier vs réel, micro-BIC vs réel) sur votre bien réel en intégrant charges, intérêts d'emprunt et plus-value à la revente.
Comment fonctionnent les BIC en location meublée ?
Vous louez meublé ? Vos revenus ne sont plus des revenus fonciers mais des BIC— Bénéfices Industriels et Commerciaux. C'est la grande particularité de la location meublée : fiscalement, vous exercez une activité commerciale, même si vous n'avez qu'un seul studio.
Le micro-BIC : plus généreux que le micro-foncier
| Type de location meublée | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée (bail classique, étudiant, mobilité) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (2 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % |
| Chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement) | 15 000 € | 30 % |
Concrètement, en location longue durée, si vous percevez 12 000 € de loyers meublés, vous n'êtes imposé que sur 6 000 € (après abattement de 50 %). À TMI 30 % + 17,2 % de PS, cela fait 2 832 € d'impôt — contre 3 965 € en micro-foncier pour le même montant de loyers nus.
Attention : la loi anti-Airbnb de 2024
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme non classés(type Airbnb sans étoiles) voient leur plafond micro-BIC réduit à 15 000 € avec seulement 30 % d'abattement — aligné sur le micro-foncier. Si vous faites de la location courte durée non classée, le micro-BIC a perdu son avantage.
Le régime réel simplifié : l'arme de l'amortissement
C'est ici que la location meublée prend tout son avantage. Au régime réel BIC, vous déduisez vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, frais de gestion, expert-comptable...) ET vous amortissez le bien immobilier et le mobilier.
L'amortissement, c'est comme si l'administration reconnaissait que votre bien perd de la valeur chaque année. En réalité, un appartement prend souvent de la valeur, mais fiscalement, vous déduisez une fraction du prix chaque année :
| Composant | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 50-80 ans | 1,25 à 2 % |
| Toiture | 25 ans | 4 % |
| Installations électriques et plomberie | 25 ans | 4 % |
| Étanchéité | 15 ans | 6,67 % |
| Agencements intérieurs | 15 ans | 6,67 % |
| Mobilier | 5-7 ans | 14 à 20 % |
| Terrain | Non amortissable | 0 % |
Concrètement, pour un appartement acheté 200 000 € (dont 170 000 € hors terrain — un terrain représente généralement 10 à 20 % du prix selon la zone, et n'est jamais amortissable), l'amortissement annuel total tourne autour de 5 000 à 7 000 €, selon la ventilation par composants. Ajoutez les charges déductibles, et il est fréquent que le résultat BIC soit nul pendant 10 à 20 ans. Zéro impôt sur vos loyers meublés.
Règle clé : l'amortissement ne crée pas de déficit
L'amortissement peut ramener le résultat BIC à zéro, mais pas en dessous (art. 39 C CGI). L'excédent d'amortissement non utilisé est mis en réserve sous forme d'Amortissements Réputés Différés (ARD), reportables sans limite de durée. Les ARD se réactivent dès que votre résultat redevient positif.
Le régime réel nécessite un expert-comptable (coût : 300 à 600 € par an, déductible) et la tenue d'une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes). C'est plus lourd administrativement, mais l'économie fiscale est considérable.
Déficit foncier ou amortissement LMNP : quel levier fiscal choisir ?
C'est la question que tout investisseur se pose : entre le déficit foncier en location nue et l'amortissement LMNP en location meublée, lequel est le plus puissant ?
Déficit foncier (location nue)
Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire thermique — bien classé DPE E, F ou G passant à A/B/C/D — dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026). Excédent reportable 10 ans sur revenus fonciers. Impact immédiat : réduit votre IR sur les salaires.
Amortissement LMNP (location meublée)
Ramène le résultat BIC à zéro (pas de déficit possible, art. 39 C CGI). ARD (Amortissements Réputés Différés) reportables sans limite de durée. Effet régulier pendant 10 à 20 ans selon la durée de vie des composants amortis. Mais ne réduit que l'impôt sur vos BIC meublés, pas sur les salaires.
Déficit foncier doublé à 21 400 € : le dispositif prolongé jusqu'en 2027
Pour pousser les bailleurs à rénover les passoires thermiques, l'État double le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global : il passe de 10 700 € à 21 400 € par an, à condition d'utiliser ces 10 700 € supplémentaires pour des travaux de rénovation énergétique (art. 156-I-3° CGI modifié). Les conditions à cocher :
- Faire passer le bien d'une étiquette énergie E, F ou G (les passoires thermiques) à A, B, C ou D après travaux.
- Avoir un devis signé après le 5 novembre 2022, avec paiement des travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (la loi de finances 2026 a prolongé le dispositif de 2 ans — il expirait initialement fin 2025).
- S'engager à louer en vide pendant 3 ans à compter de la dernière imputation.
Concrètement, pour un dirigeant à TMI 45 % qui impute la totalité des 21 400 €, c'est 9 630 € d'impôt en moins l'année qui suit les travaux (21 400 × 45 %).
| Critère | Déficit foncier | Amortissement LMNP |
|---|---|---|
| Impact sur le revenu global | Oui (jusqu'à 10 700 €/an) | Non (BIC uniquement) |
| Durée de l'avantage | Tant qu'il y a des travaux + report 10 ans | 10-20 ans (durée de vie des composants) |
| Obligation de maintien | 3 ans de location nue après imputation | Aucune durée minimum |
| Impact à la revente | Aucun (PV des particuliers classique) | Réintégration des amortissements (depuis 2025) |
| Hors plafond des niches fiscales | Oui (art. 200-0 A CGI) | Oui |
| Complexité administrative | Formulaire 2044 (accessible seul) | Liasse 2031 (expert-comptable recommandé) |
Concrètement, prenons un investisseur à TMI 30 % avec 15 000 € de travaux la première année en location nue. Le déficit foncier lui permet de déduire 10 700 € de son revenu global — soit une économie immédiate de 5 050 € (10 700 × 47,2 % = TMI + PS). Le solde de 4 300 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En LMNP au réel, l'amortissement de 6 000 € par an annule le résultat BIC, soit une économie de 2 832 € par an(6 000 × 47,2 %). Moins spectaculaire la première année, mais l'effet se répète chaque année pendant 10-20 ans.
Notre analyse : le bon choix dépend de votre horizon
Vous avez des travaux importants à faire ? Le déficit foncier en location nue offre un impact fiscal immédiat et puissant sur le revenu global.
Vous cherchez un avantage fiscal régulier sur la durée ?L'amortissement LMNP est plus adapté — mais attention à la plus-value à la revente depuis la réforme 2025.
Vous prévoyez de revendre avant 15 ans ?La location nue est souvent préférable (pas de réintégration d'amortissements).
Nu ou meublé : quel régime paie moins d'impôt selon votre TMI ?
Votre tranche d'imposition change tout. Sur chaque euro de revenu locatif imposable(donc après abattement ou déduction des charges, pas sur le loyer brut), un bailleur dans la tranche à 11 % laisse 28,2 % à l'État (les 11 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Un dirigeant à TMI 45 % en laisse 62,2 % — presque deux euros sur trois. Voici le comparatif sur un même bien générant 10 000 € de loyers bruts annuels :
| TMI | Micro-foncier (nu) : impôt total | Micro-BIC (meublé) : impôt total | Réel foncier (charges 40 %) : impôt total | Réel BIC (résultat nul via amortissement) |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 1 974 € (28,2 % × 7 000 €) | 1 410 € (28,2 % × 5 000 €) | 1 692 € (28,2 % × 6 000 €) | 0 € |
| 30 % | 3 304 € (47,2 % × 7 000 €) | 2 360 € (47,2 % × 5 000 €) | 2 832 € (47,2 % × 6 000 €) | 0 € |
| 41 % | 4 074 € (58,2 % × 7 000 €) | 2 910 € (58,2 % × 5 000 €) | 3 492 € (58,2 % × 6 000 €) | 0 € |
| 45 % | 4 354 € (62,2 % × 7 000 €) | 3 110 € (62,2 % × 5 000 €) | 3 732 € (62,2 % × 6 000 €) | 0 € |
Concrètement, un cadre supérieur à TMI 41 % qui perçoit 10 000 € de loyers nus au micro-foncier paie 4 074 € d'impôt— plus de 40 % de ses loyers. Le même bien en LMNP au réel, avec un résultat BIC nul grâce à l'amortissement : 0 €. L'écart est considérable.
Mais attention : ces chiffres ne tiennent pas compte de la plus-value à la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (voir section 7). Sur un horizon de 15-20 ans, l'écart se réduit sensiblement.
Quel est votre TMI réel — et quel régime locatif en découle ?
Votre TMI détermine le gain exact de chaque régime (foncier réel, micro-BIC, LMNP réel). Un CGP Hagnéré Patrimoine calcule votre TMI et simule l'impact de chaque option sur votre bien.
Prélèvements sociaux et CSG déductible
Vous venez de voir l'effet de votre tranche d'imposition. Mais l'IR n'est qu'une partie de la facture : à côté, deux prélèvements moins visibles peuvent peser autant — voire plus — sur le rendement net. Les prélèvements sociaux, et pour le meublé uniquement, la CFE(un impôt local que personne ne voit venir). Et là, attention au piège médiatique : la hausse de 1,4 point qui a fait la une à l'automne 2025 ne touche pas les loyers. Le taux reste à 17,2 % sur tous les revenus immobiliers — vide comme meublé.
PS 2026 : la confusion à éviter
La hausse votée fin 2025 (+1,4 point sur la CSG, qui porte les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %) ne s'applique qu'aux revenus mobiliers: dividendes versés hors PEA, intérêts d'obligations détenues hors assurance-vie ou PER. Vos loyers — vide, meublé, plus-values immobilières — restent à 17,2 %. Confusion fréquente, à corriger systématiquement.
La CSG déductible : l'économie que 90 % des bailleurs oublient
Sur les 17,2 % de PS payés, 6,8 % de CSG sont déductibles de votre revenu globall'année suivante. Ce montant apparaît en case 6DEde la déclaration 2042 (souvent pré-rempli par l'administration).
CSG déductible = Revenus fonciers nets (ou BIC nets) × 6,8 %
Concrètement, si votre revenu net foncier est de 8 000 €, vos PS sont de 1 376 € (17,2 %). La CSG déductible est de 544 € (8 000 × 6,8 %). À TMI 30 %, cette déduction vous fait économiser 163 € supplémentairesl'année suivante. Ce n'est pas énorme, mais c'est de l'argent gratuit que beaucoup laissent sur la table.
LMP et cotisations SSI : le piège des hauts revenus meublés
Si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an etvos autres revenus d'activité, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel). Conséquence directe : les 17,2 % de prélèvements sociaux sont remplacés par les cotisations sociales des indépendants (SSI, l'équivalent URSSAF des indépendants) — entre 30 et 40 % du bénéfice BIC, avec un plancher forfaitaire annuel d'environ 1 250 € même quand vous êtes en déficit comptable ou en première année d'activité.
En contrepartie, vous gagnez deux avantages que le LMNP n'a pas : votre déficit BIC s'impute sur l'ensemble de vos revenus (y compris vos salaires), et après 5 ans d'activité vous êtes exonéré de plus-valuesous conditions de chiffre d'affaires (art. 151 septies CGI).
La CFE : le coût caché de la location meublée
En louant meublé, vous exercez une activité commerciale — ce qui vous rend redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). C'est un impôt local souvent ignoré lors des simulations, mais qui représente 200 à 800 € par an selon la commune et la valeur locative cadastrale de votre bien.
CFE : ce qu'il faut savoir
Exonération la 1re année :vous ne payez pas de CFE l'année de début d'activité.
Exonération si recettes inférieures à 5 000 € : les LMNP dont les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 € sont exonérés de la base minimum de CFE (art. 1647 D CGI).
Paiement : la CFE se paie en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr, avant le 15 décembre de chaque année. Elle est déductible en charge BIC au régime réel.
En location nue, vous n'êtes pas redevable de la CFE — c'est un avantage rarement mentionné qui réduit l'écart de rendement net entre nu et meublé de 200 à 800 € par an.
Voilà pour la fiscalité du quotidien. Reste l'autre moitié de l'équation, celle qu'on oublie de simuler tant que la revente paraît lointaine : le jour où vous vendez le bien. Et là, depuis 2025, le LMNP a perdu un de ses meilleurs atouts.
Comment est calculée la plus-value LMNP depuis la réforme 2025 ?
La plus-value immobilière est le moment de vérité. Et c'est là que la réforme de 2025 a changé la donne pour le LMNP.
En location nue : rien ne change
Quand vous vendez, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat) est taxée à 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %sur la plus-value brute, avant les abattements liés à la durée de détention. Le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des travaux (réels ou forfait de 15 % du prix d'achat, applicable uniquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans).
En 30 secondes : les abattements pour durée de détention en location nue
Tous les abattements ci-dessous s'appliquent à la plus-value brute(prix de vente − prix d'acquisition corrigé), et démarrent au-delà de la 5e année complète de détention.
Abattement IR (impôt à 19 %) : 0 % les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année (96 %), puis 4 % la 22e année (100 %). Exonération totale d'IR à 22 ans.
Abattement PS (17,2 %) : 0 % les 5 premières années, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année (26,4 %), 1,6 % la 22e année (28 %), puis 9 % par an de la 23e à la 30e (100 %). Exonération totale de PS à 30 ans.
En LMNP : la réintégration des amortissements (depuis 2025)
Depuis le 15 février 2025 (art. 150 VB III du CGI, issu de la loi de finances 2025), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. En clair : la base imposable de votre plus-value augmente du montant total des amortissements que vous avez déduits.
Ce que ça change concrètement
Prenons un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 15 ans, avec 80 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 50 000 €. Depuis la réforme, elle est de 130 000 €(50 000 + 80 000 d'amortissements réintégrés). Après abattements pour durée (15 ans = 60 % d'abattement IR), la plus-value nette IR passe de 20 000 € à 52 000 €. Surcoût fiscal : environ 6 000 à 10 000 €.
Deux exceptions à connaître. D'abord, les résidences de services(étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé — relevant des articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation) sont exonérées de cette réintégration. C'est une niche que beaucoup de gestionnaires de patrimoine utilisent pour neutraliser la réforme — détails dans notre guide LMNP 2026. Ensuite, les amortissements que vous avez mis en réserve sans les déduire(les fameux ARD, amortissements réputés différés, créés quand votre bénéfice annuel ne suffisait pas) ne sont pas réintégrés non plus. D'où l'intérêt, si vous comptez revendre vite, de n'amortir que le strict nécessaire chaque année.
Cette réforme réduit significativement l'avantage fiscal du LMNP sur le long terme. La question n'est plus simplement « nu ou meublé ? » mais « sur quel horizon comptez-vous revendre ? »
Comment déclarer : formulaires 2044 vs 2031
Chaque régime a ses formulaires. Voici un récapitulatif pour ne pas vous tromper — une erreur de formulaire est l'un des pièges les plus fréquents chez les bailleurs.
| Situation | Formulaires à remplir | Cases clés |
|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | 2042 uniquement | Case 4BE (loyers bruts) |
| Réel foncier (nu) | 2042 + 2044 | 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit) |
| Micro-BIC (meublé) | 2042 + 2042-C-PRO | 5ND (recettes) ou 5PD (conjoint) |
| Réel BIC (meublé) | 2042 + 2042-C-PRO + 2031 + annexes | 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit) |
Calendrier déclaratif 2026 (revenus 2025)
| Échéance | Date |
|---|---|
| Ouverture déclaration en ligne | 9 avril 2026 |
| Date limite papier (tous départements) | 19 mai 2026 |
| En ligne — Dept. 01 à 19 + non-résidents | 21 mai 2026 |
| En ligne — Dept. 20 à 54 | 28 mai 2026 |
| En ligne — Dept. 55 à 976 | 4 juin 2026 |
| Liasse 2031 (BIC réel, via espace pro) | 2e jour ouvré de mai 2026 |
L'erreur qui coûte cher
De nombreux bailleurs en meublé déclarent leurs loyers en revenus fonciers (formulaire 2044) au lieu des BIC (2042-C-PRO). Résultat : ils paient plus d'impôt car ils ne bénéficient ni de l'abattement de 50 % en micro-BIC, ni de l'amortissement en réel. Si vous louez meublé, vos revenus sont des BIC — toujours.
SCI, Airbnb, non-résidents : cas particuliers
SCI et location meublée : le piège de l'IS
Mauvaise surprise classique : si votre SCI à l'IR commence à louer un seul de ses biens en meublé, elle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 CGI) — et c'est en général un piège fiscal majeur.
L'administration tolère une exception : tant que les loyers meublés restent sous 10 % des recettes totales de la SCI (en moyenne sur 4 exercices, BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320, confirmée par CE 27/01/2023 n° 451805), vous pouvez rester à l'IR. Au-delà, basculement immédiat à l'IS, avec trois conséquences lourdes :
- Vos bénéfices sont taxés au taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 €de bénéfice (sous condition de CA < 10 M€ et capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis 25 % au-delà.
- À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable(prix d'achat moins amortissements déduits), sans aucun abattement de durée. Vous perdez l'exonération à 22 ans.
- Pour sortir l'argent en personnel, vous passez par un dividende imposé à la flat tax de 30 % en droit commun en 2026 (12,8 % IR + 17,2 % PS).
Airbnb et location courte durée : les nouvelles règles
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur » ou anti-Airbnb), les règles ont été durcies pour les locations de courte durée :
- Meublés de tourisme non classés (Airbnb sans étoiles) : plafond abaissé à 15 000 € avec30 %d'abattement seulement.
- Meublés de tourisme classés + chambres d'hôtes : plafond abaissé à 77 700 € avec 50 % d'abattement (au lieu de 188 700 € / 71 % auparavant).
Les plateformes transmettent automatiquement vos revenus au fisc. L'enregistrement sur Déclaloc est obligatoire au plus tard le 20 mai 2026 (sanctions : 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration).
Attention au piège des « petits services » sur Airbnb : si vous proposez au moins 3 prestations parmi 4 — ménage régulier en cours de séjour, fourniture du linge, petit-déjeuner, accueil personnalisé du client — vous quittez le statut de meublé classique pour entrer en para-hôtellerie. C'est ce qu'a tranché le Conseil d'État dans son avis du 5 juillet 2023 (n° 471877, alignement sur CJUE Blasi C-346/95).
La conséquence est immédiate : la TVA, jusque-là interdite sur la location meublée, devient obligatoire à 10 % sur chaque nuitéeau-dessus des seuils de franchise (sortie du champ d'exonération TVA de l'art. 261 D 4° CGI).
Franchise en base TVA 2026 : les seuils à connaître
L'activité para-hôtelière est une prestation de services. Elle bénéficie de la franchise en base TVA (art. 293 B CGI). Mécanisme à deux étages :
- Seuil ordinaire 37 500 € : si vos recettes restent sous ce plafond l'année N, vous êtes franchisé sans TVA.
- Seuil majoré 41 250 €: tolérance applicable si vous étiez franchisé l'année N−1 et si vos recettes N restent sous ce plafond. Au premier dépassement de 41 250 €, vous devenez redevable de la TVA dès le 1er jour du mois de dépassement.
Position prudente :la rédaction définitive de la LF 2026 et le décret d'application peuvent réviser ces seuils (la franchise unique à 25 000 € prévue par la LF 2025 a été reportée). Vérifiez le BOFiP BOI-TVA-DECLA-40-10 au moment de votre déclaration.
En contrepartie de l'assujettissement TVA, vous récupérez la TVA sur le mobilier, les travaux et les frais de gestion — avantage rarement mentionné qui peut être très significatif sur un gros investissement (rénovation à 100 000 € HT = 20 000 € de TVA récupérable).
Non-résidents : une fiscalité spécifique
Si vous êtes non-résident fiscal français mais louez un bien en France, vos loyers restent imposés ici. Le fisc applique un taux minimum d'imposition : 20 % sur la fraction des revenus français inférieure ou égale à 29 579 € par partde quotient familial, puis 30 % au-delà (art. 197 A CGI). Si le barème progressif standard donne un taux supérieur, c'est lui qui s'applique.
Côté prélèvements sociaux, c'est là que ça devient intéressant : si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace Économique Européen (UE + Norvège, Islande, Liechtenstein) ou de la Suisse, vous êtes exonéré de la CSG et de la CRDS. Vous ne payez plus que le prélèvement de solidarité à 7,5 %au lieu des 17,2 %. C'est l'effet de l'arrêt de Ruyter rendu par la CJUE le 26 février 2015 (C-623/13) — et toujours applicable en 2026.
Indivision et location : chaque indivisaire a son propre statut
Vous investissez à plusieurs (couple non marié, fratrie, bien hérité) ? Bonne nouvelle : en indivision, chaque indivisaire est individuellement LMNP ou LMP selon sa propre situation fiscale. Le seuil de 23 000 € de recettes meublées (et la condition « recettes > autres revenus d'activité ») s'apprécient au niveau de chaque foyer fiscal, pas au niveau de l'indivision globale.
Exemple concret
Paul et Marie (non mariés) achètent un appartement meublé en indivision 50/50 qui génère 30 000 € de loyers. Paul, cadre salarié à 60 000 €, perçoit 15 000 € : il reste LMNP (sous 23 000 €). Marie, auto-entrepreneuse à 20 000 €, perçoit aussi 15 000 € : elle reste LMNP. Mais si Marie acquiert un autre studio meublé à 10 000 €, ses recettes totales passent à 25 000 € et dépassent ses revenus d'activité : elle bascule en LMP seule, avec cotisations SSI. Paul reste LMNP.
L'indivision dépose une déclaration 2031 unique, et chaque indivisaire reporte sa quote-part sur sa propre 2042-C-PRO.
Frontaliers et location française : un cas hybride
Si vous êtes frontalier franco-suisse, franco-belge ou franco-luxembourgeois et que vous louez un bien en France, vos revenus locatifs restent imposables en France au titre de l'article 6 de la convention fiscale applicable. Vous bénéficiez des taux du barème progressif (avec taux minimum de 20 %) et non du taux minimum des non-résidents classiques. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse, luxembourgeoise ou belge, vous êtes exonéré de CSG/CRDS sur les loyers — seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû (de Ruyter, CJUE C-623/13).
Comment passer de la location nue à la location meublée ?
Vous louez actuellement en nu et vous vous demandez si un passage en meublé serait plus avantageux ? C'est possible, mais il y a des règles à respecter.
| Étape | Détail |
|---|---|
| 1. Vérifier le délai déficit foncier | Si vous avez imputé du déficit foncier, attendez 3 ans après la dernière imputation (art. 156-I-3° CGI) |
| 2. Attendre la fin du bail | Donnez congé au locataire (6 mois avant l'échéance) ou attendez la fin du bail en cours |
| 3. Meubler le logement | Conformément au décret 2015-981 : 11 éléments obligatoires (lit, table, chaises, luminaires, etc.) |
| 4. S'immatriculer | Inscription à l'INPI via le formulaire P0i pour obtenir un SIRET |
| 5. Signer un bail meublé | Bail de 1 an (ou 9 mois étudiant), avec inventaire du mobilier en annexe |
| 6. Choisir votre régime BIC | Micro-BIC (automatique) ou option réel (courrier au SIE avant la date limite de déclaration) |
Le piège du déficit foncier
Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global au cours des 3 dernières années et que vous passez en meublé avant le 31 décembre de la 3e année, l'administration peut remettre en cause l'imputation. Concrètement, vous devrez rembourser l'avantage fiscal obtenu. Attendez toujours la fin du délai de 3 ans.
Que dit la jurisprudence récente sur la fiscalité locative ?
La fiscalité des revenus fonciers et des BIC locatifs a été profondément redessinée ces trois dernières années. Voici les arrêts et décisions à connaître — ceux que nos concurrents ne citent jamais mais qui font toute la différence en cas de contrôle fiscal.
| Décision | Date / numéro | Principe | Impact pratique |
|---|---|---|---|
| CJUE de Ruyter | 26/02/2015 — C-623/13 | Exonération CSG/CRDS pour non-résidents EEE affiliés à une sécu étrangère | Frontaliers et expatriés : PS réduits à 7,5 % au lieu de 17,2 % |
| CJUE Jahin | 18/01/2018 — C-45/17 | Extension de Ruyter aux Suisses affiliés CH (accord bilatéral) | Exclusion confirmée des résidents hors EEE/Suisse |
| Cons. const. (LF 2025) | 13/02/2025 — n° 2025-874 DC | Validation de l'art. 84 LF 2025 créant l'art. 150 VB III CGI | Réintégration des amortissements LMNP à la revente constitutionnelle |
| Cass. com. | 20/12/2023 — n° 22-17.612 | Exonération IFI du LMP conditionnée à l'activité principale | LMP = recettes > 23 000 € ET > autres revenus d'activité |
| CE (avis 9e-10e ch.) | 05/07/2023 — n° 471877 | Requalification en para-hôtellerie dès 3 services sur 4 | Airbnb actif : TVA 10 % obligatoire au-delà de la franchise de base |
| CE 8e-3e ch. | 28/12/2012 — n° 347607 | SCI à l'IR faisant du meublé = bascule automatique à l'IS | Piège classique à éviter (tolérance 10 % des recettes) |
| CE | 27/01/2023 — n° 451805 | Confirmation de la tolérance administrative 10 % meublé en SCI IR | Seuil apprécié sur moyenne glissante de 4 exercices (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320) |
| BOI-RFPI-BASE-30-20 § 260 | MAJ 06/03/2025 | Délai 3 ans de maintien en location nue post-imputation déficit foncier | Non-respect = remise en cause rétroactive de l'imputation (art. 156-I-3° CGI) |
Ce que la jurisprudence change pour vous
1. Pour les frontaliers : l'arrêt de Ruyter divise par plus de 2 votre facture de prélèvements sociaux sur les loyers. Vérifiez votre affiliation à une sécu étrangère.
2. Pour les investisseurs Airbnb :si vous fournissez ménage, linge, petit-déjeuner ET accueil personnalisé, vous basculez en para-hôtellerie avec TVA obligatoire. L'arrêt du 5 juillet 2023 a durci la qualification.
3. Pour les dirigeants en SCI :louer meublé via votre SCI à l'IR au-delà de 10 % des recettes bascule la SCI à l'IS (art. 206 CGI). La plus-value à la revente passe alors en régime professionnel, sans abattement pour durée de détention.
Cas pratiques chiffrés (5 personas fictifs)
La théorie est posée : vous connaissez les régimes, les seuils, les pièges et les décisions de justice qui les encadrent. Reste à voir ce que ça donne en euros sur des situations réelles. Cinq profils, cinq simulations chiffrées — et un cas qui montre l'effet de la réforme 2025 sur une revente après 15 ans.
Cas 1 : Julie, 34 ans, cadre à Lyon — TMI 30 %
Julie, développeuse informatique, gagne 48 000 € nets par an. Elle vient d'acheter un T2 de 45 m² à Lyon 7e pour 180 000 € avec un crédit de 150 000 € à 3,30 % sur 20 ans. Le loyer en nu serait de 620 €/mois. En meublé : 720 €/mois.
| Élément | Nu — Réel foncier | Meublé — Réel BIC (LMNP) |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 7 440 € | 8 640 € |
| Intérêts d'emprunt | - 4 600 € | - 4 600 € |
| Taxe foncière | - 850 € | - 850 € |
| Charges copro + assurance | - 900 € | - 900 € |
| Frais gestion / comptable | - 200 € | - 500 € |
| Amortissement | — | - 5 200 € |
| Résultat imposable | 890 € | 0 € (ARD : 3 410 €) |
| IR + PS (TMI 30 %) | 420 € | 0 € |
Concrètement, Julie économise 420 € d'impôtpar an en meublé. Sur 15 ans, cela représente environ 6 300 €. Mais à la revente, la réintégration des amortissements lui coûtera environ 4 000 à 5 000 € de plus-value supplémentaire. Bilan net : le meublé reste légèrement plus avantageux.
Cas 2 : Antoine, 52 ans, dirigeant à Bordeaux — TMI 41 %
Antoine, gérant de SARL, gagne 95 000 € nets. Il possède un appartement ancien de 75 m² acheté 280 000 € et prévoit 35 000 € de travaux de rénovation (toiture + plomberie + isolation).
| Élément | Nu — Réel foncier (année 1) | Meublé — Réel BIC (LMNP) |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 10 800 € | 12 600 € |
| Charges déductibles (hors travaux) | - 6 200 € | - 6 200 € |
| Travaux / amortissement travaux | - 35 000 € (travaux) | - 7 500 € (amortissements) |
| Résultat | - 30 400 € (déficit) | 0 € (ARD : 1 100 €) |
| Imputation sur revenu global (plafond 10 700 €) | 10 700 € | — |
| Report sur revenus fonciers futurs (10 ans) | 19 700 € | — |
| Économie IR année 1 (imputation sur RG × TMI 41 %) | 4 387 € | 0 € |
| Économie IR + PS sur revenus fonciers positifs effacés | + 2 677 € (4 600 € × 58,2 %) | 0 € |
| Total économie année 1 | ≈ 7 064 € | ≈ 3 021 € (résultat BIC pré-amort. 6 400 € × 47,2 %) |
Pourquoi l'imputation sur revenu global n'économise que l'IR (pas les PS)
Le déficit foncier imputé sur le revenu global (10 700 €) diminue seulement l'impôt sur le revenu — soit 10 700 × TMI 41 % = 4 387 €. Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont pas économisés sur cette imputation car ils ne s'appliquent pas au revenu global, seulement aux revenus du capital.
En revanche, la fraction du déficit qui compense les revenus fonciers positifs (ici 4 600 €, soit loyers 10 800 € − charges courantes 6 200 €) fait échapper ces revenus aux IR + PS (58,2 % à TMI 41 %)— d'où les 2 677 € supplémentaires d'économie.
Concrètement, la première année, Antoine économise environ 7 000 €en location nue grâce au déficit foncier imputé sur ses revenus de dirigeant. C'est plus efficace que le LMNP qui ne réduit que l'impôt sur les loyers meublés (environ 3 021 €). Les années suivantes, le report de 19 700 € continue à réduire ses revenus fonciers (avec IR + PS évités à chaque fois).
Cas 3 : Martine, 67 ans, retraitée à Annecy — TMI 30 %
Martine touche une pension de 26 000 € par an. Elle loue 2 studios meublés qui lui rapportent 18 000 € par an. Attention : 18 000 € de recettes meublées, c'est sous le seuil de 23 000 €. Mais ses recettes représentent plus de 50 % de ses revenus (18 000 vs 26 000). Est-elle en LMP ?
Le piège de Martine : pas de bascule LMP
Non. Les deux conditions du LMP sont cumulatives(art. 155 IV CGI) : recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus. Martine ne dépasse pas le premier seuil (23 000 €), elle reste LMNP. Mais si ses loyers passaient à 24 000 €, elle basculerait en LMP avec ~4 000 € de cotisations SSI annuelles. À surveiller.
Cas 4 : Sophie et Marc, 38 ans, premiers investisseurs — TMI 30 %
Sophie (infirmière) et Marc (commercial) gagnent 65 000 € nets à eux deux. Ils achètent un studio de 25 m² à Toulouse pour 95 000 € avec un crédit de 80 000 € à 3,50 % sur 15 ans. Loyer nu : 430 €/mois. Loyer meublé : 500 €/mois.
| Élément | Nu — Micro-foncier | Meublé — Micro-BIC | Meublé — Réel BIC |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 5 160 € | 6 000 € | 6 000 € |
| Abattement / charges | 30 % (= 3 612 € imposable) | 50 % (= 3 000 € imposable) | Charges + amortissement |
| Résultat imposable | 3 612 € | 3 000 € | 0 € |
| IR + PS (TMI 30 %) | 1 705 € | 1 416 € | 0 € |
| Revenu net après impôt | 3 455 € | 4 584 € | 6 000 € |
Concrètement, pour un premier investissement modeste, le LMNP au réel est imbattable : 6 000 € netscontre 3 455 € en micro-foncier. L'écart de 2 545 € par an justifie largement les 400 € d'expert-comptable.
Cas 5 : Laurent, 58 ans, TMI 30 %, revente LMNP après 15 ans — le choc de la réintégration
Laurent (TMI 30 %) a acheté un T3 à Nantes en 2010 pour 200 000 € (dont 20 000 € de terrain et 10 000 € de frais). Il l'a loué en LMNP au réel pendant 15 ans et a déduit 80 000 € d'amortissements. Il le revend en 2026 pour 250 000 €. Quel est le choc de la réintégration des amortissements (art. 150 VB III CGI, applicable depuis le 15 février 2025) ?
| Étape | Avant la réforme (règle d'avant 2025) | Après la réforme (depuis 15/02/2025) |
|---|---|---|
| Prix de vente | 250 000 € | 250 000 € |
| Prix d'acquisition (avec frais) | 210 000 € | 210 000 € |
| Réintégration des amortissements | — | + 80 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé (base PV) | 210 000 € | 130 000 € |
| Plus-value brute | 40 000 € | 120 000 € |
| Abattement IR 15 ans (60 %) | - 24 000 € | - 72 000 € |
| PV imposable IR | 16 000 € | 48 000 € |
| IR à 19 % | 3 040 € | 9 120 € |
| Abattement PS 15 ans (≈ 16,5 %) | - 6 600 € | - 19 800 € |
| PV imposable PS | 33 400 € | 100 200 € |
| PS à 17,2 % | 5 744 € | 17 234 € |
| Total IR + PS à la revente | 8 784 € | ≈ 26 354 € |
Le surcoût Laurent : +17 570 € à la revente, mais un bilan encore positif
La réforme 2025 alourdit la facture de Laurent à la revente : il passe de 8 784 € à environ 26 354 € d'impôt et prélèvements sociaux, soit 17 570 € de plusqu'avant la réforme.
Mais il faut comparer ce coût à l'économie réalisée chaque année grâce à l'amortissement. Sur 15 ans, Laurent a économisé en moyenne 2 517 € d'impôt par an, soit environ 37 755 € au total. Bilan net : + 20 185 € en faveur du LMNP, soit autour de 1 345 € par an de gain net après revente.
Conclusion :le LMNP reste rentable sur 15-20 ans, mais l'écart avec la location nue se resserre nettement. Sur un horizon court (moins de 10 ans), la location nue avec travaux peut redevenir gagnante. Astuce technique : les amortissements mis en réserve(les ARD que vous n'avez jamais déduits) ne sont pas réintégrés. D'où l'intérêt, si une revente rapide est dans vos plans, de n'amortir que ce qui efface votre bénéfice annuel — pas un euro de plus.
Quel régime est optimal sur 15 ans, revente comprise ?
Chaque situation est unique : amortissements, réintégration en plus-value, TMI, horizon. Un CGP Hagnéré Patrimoine simule les deux régimes sur votre bien réel, revente comprise.
Quelles erreurs éviter en location nue ou meublée ?
Même avec une bonne stratégie, les erreurs de déclaration ou de gestion peuvent coûter cher. Voici les 14 pièges les plus fréquents observés chez les bailleurs, avec pour chacun la conséquence concrète et la solution pour l'éviter.
| Erreur | Conséquence | Comment l'éviter |
|---|---|---|
| Déclarer du meublé en revenus fonciers (2044) | Perte de l'abattement 50 % ou de l'amortissement | Location meublée = BIC = formulaire 2042-C-PRO |
| Rester en micro-foncier avec un crédit en cours | Surpaiement de 500-2 000 €/an | Simuler le réel dès qu'il y a un emprunt |
| Oublier la CSG déductible (case 6DE) | Perte de 100-300 €/an de déduction | Vérifier le montant pré-rempli chaque année |
| Passer en meublé avant 3 ans de déficit foncier | Remise en cause de l'imputation (art. 156-I-3° CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20 § 260) | Attendre 3 ans après la dernière imputation |
| Ne pas ventiler les composants d'amortissement | Amortissement sous-optimal pendant 50+ ans | Faire appel à un expert-comptable spécialisé |
| Ignorer le seuil LMP (23 000 €) | Cotisations SSI imprévues de 4 000-8 000 €/an | Surveiller vos recettes chaque année |
| Amortir le terrain en LMNP | Redressement fiscal (le terrain n'est jamais amortissable) | Évaluer le terrain à 10-20 % du prix d'achat (zone tendue 15-20 %) |
| Louer meublé en SCI IR au-delà de 10 % | Bascule automatique à l'IS (CE 28/12/2012 n° 347607) | Maintenir les recettes meublées sous 10 % (moyenne glissante 4 ans) |
| Oublier l'inscription au SIRET pour du meublé | Pas de déclaration 2031 possible + majoration art. 1728 CGI | S'immatriculer au guichet unique INPI dans les 15 jours |
| Ne pas anticiper la réintégration des amortissements | Surcoût de 15 000-30 000 € à la revente (art. 150 VB III CGI) | Intégrer la PV dans votre simulation sur 15-20 ans |
| Oublier la CFE en location meublée | 200-800 €/an de charge imprévue + base minimum majorée sans déclaration 1447-C-SD | L'intégrer dans votre simulation de rendement dès le départ |
| Omettre la télétransmission EDI-TDFC de la 2031 | Liasse non reçue = majoration 10 % (art. 1728 CGI) voire 40 % avec mise en demeure | Utiliser un logiciel EDI agréé ou passer par un expert-comptable |
| Meublé non conforme au décret 2015-981 (11 éléments) | Le locataire peut saisir le juge pour requalification en bail nu → rétroactivité BIC → réintégration amortissements + majoration | Checklist mobilier obligatoire + inventaire signé en annexe du bail |
| Non-résident hors EEE/Suisse qui sur-déclare PS 7,5 % | Rejet + rappel CSG/CRDS avec intérêts de retard | L'arrêt de Ruyter ne vaut que pour affiliation sécu EEE/CH |
Quelle stratégie selon votre profil ?
Après avoir décortiqué tous les régimes, voici notre synthèse sous forme d'arbre de décision simplifié.
| Votre situation | Régime recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| TMI 11 %, pas de crédit, petit bien | Micro-foncier (nu) ou micro-BIC (meublé) | Simplicité maximale, écart fiscal faible |
| TMI 30 %+, crédit en cours, bien récent | LMNP au réel | Amortissement = zéro impôt pendant 10-20 ans |
| TMI 41-45 %, bien ancien à rénover | Location nue + déficit foncier | Impact immédiat sur le revenu global (6 000+ €/an d'économie) |
| Retraité, revenus modestes | LMNP au réel MAIS surveiller le seuil LMP | Ne pas dépasser 23 000 € de recettes meublées |
| Plusieurs biens, patrimoine > 500 k€ | Mix nu + meublé via SCI + direct | Diversifier les enveloppes fiscales |
| Revente prévue avant 15 ans | Location nue au réel | Pas de réintégration d'amortissements à la revente |
| Non-résident EEE | Location nue ou LMNP + PS réduits à 7,5 % | Exonération CSG/CRDS (arrêt de Ruyter) |
Concrètement, il n'existe pas de réponse universelle. Le meilleur régime dépend de votre TMI, de votre horizon de détention, de l'état du bien et de votre stratégie patrimoniale globale. La simulation chiffrée sur votre cas réel est le seul moyen de trancher avec certitude.
Un conseil avant de choisir
Ne prenez pas cette décision seul. Un conseiller en gestion de patrimoine peut simuler les deux régimes sur votre situation réelle — y compris la plus-value à la revente — et vous éviter des milliers d'euros d'impôts inutiles. Pour votre situation, consultez un CGP.
Votre régime locatif optimal — simulation complète sur votre bien
Un CGP Hagnéré Patrimoine compare revenus fonciers vs BIC, micro vs réel, et quantifie l'impact à la revente (réintégration des amortissements en LMNP depuis la réforme Le Meur).
Mise à jour: 28 avril 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI art. 14, 14 A, 28, 29, 31, 32, 35 bis, 39 C, 50-0, 150 VB III, 151 septies, 155 IV, 156-I-3°, 197 A, 200-0 A, 206-2, 235 ter, 261 D 4°, 293 B, 1447 bis), BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10, BOI-RFPI-DECLA-20, BOI-RFPI-BASE-30-20, BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-IS-CHAMP-10-30, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, BOI-IF-CFE-10-30-30-50), Légifrance, loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (Le Meur), loi n° 2025-127 du 14/02/2025 (LF 2025 art. 84), loi n° 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026 art. 47), Cons. const. n° 2025-874 DC, CJUE C-623/13 (de Ruyter) et C-45/17 (Jahin), CE n° 347607, 451805 et avis n° 471877, Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612, impots.gouv.fr, Service-Public.fr, URSSAF.fr. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026 (revenus 2025), sous réserve des actualisations BOFiP et des décrets d'application en cours de publication.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation.
Glossaire — 12 notions clés
Le vocabulaire de la fiscalité locative mêle CGI, BOFiP et jurisprudence. Ce glossaire récapitule les 12 termes incontournables pour bien arbitrer entre revenus fonciers et BIC.
Revenus fonciers
Loyers de location nue (non meublée). Régime micro-foncier (≤ 15 000 €, abatt. 30 %) ou réel (charges déduites, déficit foncier). Art. 14 à 33 CGI.
BIC location meublée
Bénéfices Industriels et Commerciaux. Régime micro-BIC (≤ 77 700 €, abatt. 50 %) ou réel (amortissement). Art. 50-0 CGI.
Déficit foncier (art. 156-I-3°)
Excédent de charges foncières sur les loyers, imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global (21 400 € pour rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027).
Amortissement LMNP
Déduction comptable de l'usure du bien (par composants : gros œuvre 50-80 ans, mobilier 5-7 ans). Le terrain (10-20 %) n'est pas amortissable.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Recettes meublées ≤ 23 000 € OU ≤ 50 % des revenus du foyer. Régime BIC, pas de cotisations SSI.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Recettes meublées > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer (art. 155 IV CGI). Cotisations SSI 35-40 %, déficit imputable sur le revenu global.
Réintégration PV LMNP (art. 150 VB III)
Depuis la LF 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés à la PV à la revente. Exception : résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Loi Le Meur (anti-Airbnb)
Loi 2024-1039 du 19/11/2024 : durcit les meublés de tourisme (plafonds micro-BIC divisés par 3-5, autorisations préalables, enregistrement).
Dispositif Jeanbrun (art. 47 LF 2026)
Successeur du Pinel. Premier dispositif d'amortissement en location nue (3 à 5,5 %/an). Conditions : neuf ou ancien rénové, 9 ans, plafonds loyers/ressources.
CSG déductible (6,8 %)
Sur les 17,2 % de PS, 6,8 % de CSG sont déductibles du revenu global N+1 (art. 154 quinquies CGI). Uniquement au régime réel, pré-rempli case 6DE.
SCI à l'IR vs SCI à l'IS
SCI IR : transparente, chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers. SCI IS : amortit le bien (15 % puis 25 %), mais PV calculée sur valeur nette comptable.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Due sur la location meublée (activité commerciale), pas sur la location nue. 200-800 €/an selon commune. Exonération 1re année et si recettes < 5 000 €.