Défiscalisation immobilière 2026 : Malraux, MH, Denormandie, déficit foncier

1. Pourquoi réhabiliter pour défiscaliser en 2026 ? Le contexte post-Pinel

Mis à jour le 25 juin 2026 · Sources : Légifrance (CGI art. 199 tervicies, 156 II 1° ter, 156 bis, 199 novovicies, 31, 156 I 3°, 200-0 A, 795 A ; Code du patrimoine art. L. 621-1 et suivants), BOFiP (BOI-IR-RICI-200, BOI-RFPI-SPEC-30, BOI-IR-RICI-365, BOI-RFPI-BASE-30-20), LF 2026 et loi habitat dégradé 2024-322.

TMI à 45 %. Vous donnez un euro sur deux à l'État. Et chaque année, 30 000 à 80 000 € d'impôt sur le revenu vous échappent — la fourchette typique d'un foyer en tranche haute avec un revenu fiscal de référence de 200 à 400 k€. Sauf qu'il existe quatre dispositifs — Malraux, Monument Historique, Denormandie, déficit foncier — qui peuvent diviser cette note par deux. À condition de choisir le bon.

La fin du Pinel classique au 31 décembre 2024 a redistribué les cartes. En 2026, ces quatre dispositifs cohabitent, mais aucun n'est universel : chacun gagne sur un profil précis et perd sur les autres. Au cabinet Hagnéré Patrimoine, nous voyons régulièrement des dossiers où le mauvais véhicule a été choisi — avec à la clé un manque à gagner de 20 000 à 60 000 € sur dix ans.

Dans ce guide, nous comparons les quatre dispositifs sur le même bien (300 k€ d'acquisition + 200 k€ de travaux), pour cinq personas en TMI 41-45 %, avec leur coût d'entretien sur quinze ans, leur fiscalité de sortie et trois stratégies de cumul. À la fin, vous saurez précisément lequel choisir — ou auquel renoncer.

1.1 À retenir en 30 secondes

• Quatre dispositifs en 2026 : Malraux (réduction 22-30 %, hors plafond niches), MH (déduction 100 % sans plafond, hors niches), Denormandie (réduction 12-21 %, dans plafond niches 10 000 €), déficit foncier (10 700 €/an, hors niches).
• TMI 41-45 % : Malraux et Monument Historique gagnent grâce au déplafonnement.
• TMI 11-30 % : Denormandie et déficit foncier sont les seuls à avoir du sens.
• Engagement le plus court : déficit foncier (3 ans). Le plus long : MH (15 ans).
• Statut 2026 : tous applicables. Denormandie prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.

1.2 Références légales mobilisées dans ce guide

Pour ne rien laisser au hasard, voici la cartographie législative et doctrinale qui structure les quatre dispositifs étudiés.

• CGI : art. 31 (charges déductibles), 156 I 3° (déficit foncier), 156 II 1° ter (Monument Historique), 156 bis (engagement 15 ans MH et sanctions), 199 tervicies (Malraux), 199 novovicies, I, B, 5° (Denormandie), 200-0 A (plafond niches 10 000 €), 795 A (exonération droits de mutation MH).
• Code du patrimoine : art. L. 621-1 et suivants (classement et inscription Monuments Historiques).
• Code monétaire et financier : art. L. 533-13 (avertissement conseil personnalisé).
• Lois récentes : LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47) — prorogation déficit foncier majoré 21 400 € jusqu'au 31/12/2027 ; LF 2024 (loi 2023-1322 du 29/12/2023, art. 72) — prorogation initiale Denormandie au 31/12/2026 ; loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9/04/2024 (art. 42) — prorogation générale Denormandie au 31/12/2027 ; décret n° 2023-218 du 5/04/2023 ; décret n° 2023-103 du 16/02/2023.
• Doctrine BOFiP : BOI-IR-RICI-200 et BOI-IR-RICI-200-10 (Malraux, MAJ 7/03/2024), BOI-RFPI-SPEC-30 (MH), BOI-RFPI-SPEC-30-30 (MH conditions, art. 156 bis), BOI-IR-RICI-365 et BOI-IR-RICI-365-30 (Denormandie, MAJ 28/03/2024), BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit foncier, MAJ 16/09/2025), BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 (plafond niches, MAJ 21/04/2026).
• Jurisprudence : CAA Versailles 1/12/2022 n° 21VE00022 (Manoir de la Belle Jonchère — éligibilité MH partiel) ; CE 6/04/2018 n° 405509 (jouissance partielle MH, déduction proportionnelle) ; CE 11/02/2022 n° 458465 (convention art. 795 A CGI — dépôt tardif sans perte d'exonération) ; CE 27/02/1985 n° 41451 (reconstruction non déductible en déficit foncier).

1.3 Le contexte post-Pinel : la redistribution des cartes

Le Pinel est mort le 31 décembre 2024. La défiscalisation immobilière neuve, telle qu'on l'a connue pendant dix ans, n'existe plus. Mais quatre dispositifs anciens, longtemps restés dans l'ombre du Pinel, prennent désormais sa place.

Cette redistribution n'est pas anodine. Elle force tous les investisseurs en TMI 30-45 % à reconsidérer leur stratégie patrimoniale. La logique « j'achète neuf, je défiscalise, je revends à 9 ans » a vécu. À sa place, quatre logiques fiscales totalement différentes — réduction d'impôt directe, déduction d'assiette plafonnée, déduction sans plafond, imputation sur le revenu global — qui ne s'adressent pas au même profil.

Si vous faisiez du Pinel chaque année, c'est terminé. Vous avez désormais le choix entre quatre dispositifs anciens-réhabilités, qui obéissent à quatre logiques fiscales totalement différentes — réduction d'impôt vs déduction d'assiette, plafonnés ou non, dans les niches ou hors niches.

Avant de comparer ces quatre dispositifs un par un, posons le tableau d'ensemble : qui gagne sur quelle dimension ?

2. Comparatif synoptique : les 4 dispositifs en 1 tableau

Si vous deviez ne lire qu'un seul tableau de ce guide, ce serait celui-ci.

La vue d'ensemble en sept colonnes permet de cadrer immédiatement le bon candidat selon votre tranche marginale d'imposition (TMI, c'est-à-dire le taux qui s'applique à votre dernière tranche de revenu — 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), votre patrimoine et votre horizon de détention.

Concrètement, la colonne « TMI cible » fait le tri en premier — c'est elle qui élimine deux dispositifs sur quatre selon votre tranche. L'engagement et le plafond ne servent qu'à départager les deux survivants. Un investisseur en TMI 11 % qui arrive sur ce tableau peut directement fermer l'onglet : aucun des quatre dispositifs n'est rentable pour lui.

Mais avant d'aller plus loin, il faut comprendre une distinction qui change tout : réduction d'impôt vs déduction d'assiette.

3. Réduction d'impôt ou déduction d'assiette : laquelle vous fait gagner le plus ?

Sur 10 000 € de travaux, votre économie d'impôt n'est pas la même selon le dispositif. Avec Malraux 30 %, c'est 3 000 €. Avec le déficit foncier en TMI 41 %, c'est 4 720 €. Et pourtant, on parle souvent des deux comme s'ils étaient équivalents.

C'est la confusion numéro un chez les investisseurs que je reçois en consultation chez Hagnéré Patrimoine. La distinction est invisible dans le langage courant, mais structurante dans le calcul. Une fois comprise, elle simplifie radicalement le choix entre les quatre dispositifs.

Autrement dit : la réduction d'impôt rapporte le même euro à tout le monde. La déduction d'assiette, elle, paie d'autant plus que la TMI grimpe — ce qui colle MH et déficit foncier sur les TMI 41-45 % et renvoie Denormandie aux TMI 11-30 %.

Cette distinction se complique encore avec un mécanisme méconnu : le plafond global des niches fiscales à 10 000 €/an.

4. Plafond des niches à 10 000 €/an : qui est dedans, qui est dehors ?

FCPI 8 000 €, emploi à domicile 1 500 €, Madelin 600 € : à 10 100 € de niches déclarées, vous avez déjà dépassé le plafond. Sauf que trois des quatre dispositifs de réhabilitation passent complètement à côté de cette limite.

Ce plafond global des niches fiscales — article 200-0 A du Code général des impôts — est l'angle mort majeur du marché. La moitié des conseillers le négligent. Pour un TMI 41-45 % qui sature déjà ses niches avec d'autres dispositifs, le choix du véhicule de défiscalisation immobilière devient binaire.

Conséquence concrète : avec 6 000 à 8 000 € de niches déjà engagées (FCPI, FIP, SOFICA, emploi à domicile, Madelin), le Denormandie ne sert plus à grand-chose — vous saturez le plafond après 4 000 € de réduction et le reste tombe à l'eau. Malraux et MH, eux, continuent de tourner à plein régime puisqu'ils sortent du plafond niches.

Maintenant que les règles du jeu sont claires, entrons dans chaque dispositif. Commençons par le plus connu : Malraux.

5. Malraux 2026 : 22 % ou 30 % de réduction, hors plafond niches

30 % du montant des travaux directement déduits de votre impôt sur le revenu, étalables sur quatre ans, hors plafond des niches fiscales. Sur le papier, Malraux coche toutes les cases. Sur le terrain, c'est plus nuancé.

Malraux est le dispositif phare des TMI hautes en quête de défiscalisation immobilière. Côté code, c'est l'article 199 tervicies du CGI qui le régit, mais c'est surtout sur deux variantes — 22 % et 30 % — qu'il faut se concentrer, ainsi que sur un plafond pluriannuel (400 000 €/4 ans) qui change tout sur l'arbitrage. Au cabinet Hagnéré Patrimoine, c'est le dispositif que nous mobilisons le plus fréquemment sur les profils TMI 41 % à patrimoine 1-2 M€.

5.1 Taux 22 % ou 30 % : la cartographie urbanistique du bien

La différence entre les deux taux ne dépend pas de votre profil ni du montant des travaux. Elle dépend exclusivement de la qualification urbanistique du bien.

• Taux 22 % : sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un PVAP — plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.
• Taux 30 % : SPR couverts par un PSMV — plan de sauvegarde et de mise en valeur — ou situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier NPNRU à concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Cette qualification PVAP ou PSMV se vérifie en mairie ou auprès de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), idéalement avant le compromis. C'est l'une des premières vérifications que nous demandons au cabinet avant d'engager une analyse Malraux.

5.2 Plafond 400 000 €/4 ans + report 3 ans

Les dépenses éligibles à la réduction sont plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives. Au-delà, la fraction excédentaire ne produit aucune réduction. Si la réduction d'une année dépasse l'IR dû, le solde non imputé est reportable sur les trois années suivantes — au-delà, perdu.

Donc 500 000 € engagés sur quatre ans dans un secteur 30 % plafonnent à 120 000 € de réduction : les 100 000 € au-dessus du seuil ne rapportent rien. Deux options pratiques — caler les travaux pile à 400 000 € sur la période, ou scinder en deux chantiers espacés de quatre ans pour rouvrir le compteur.

Source doctrinale : BOI-IR-RICI-200 (mise à jour 5 septembre 2017) et BOI-IR-RICI-200-30 (modalités, mise à jour 7 mars 2024). Engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans après achèvement des travaux.

Mais si Stéphane voulait pousser la déduction encore plus loin, sans plafond, il devrait regarder un autre dispositif : le Monument Historique.

6. Monument Historique 2026 : déduction sans plafond, engagement 15 ans

100 % des travaux déductibles. Sans plafond. Hors niches. Dispositif réservé à 5 % des contribuables — il faut la tranche, la trésorerie et accepter quinze ans bloqués.

Le Monument Historique est le dispositif le plus puissant fiscalement, mais aussi le plus contraint juridiquement. Sa base légale — article 156 II 1° ter du CGI — n'a pas changé depuis des décennies. Curieusement, c'est celui dont les concurrents parlent le moins. Pourtant, sur du TMI 45 % avec gros patrimoine immobilier derrière, rien ne fait mieux. C'est précisément le type de montage que nous mobilisons chez Hagnéré Patrimoine pour les rentiers IFI à patrimoine supérieur à 2 M€.

6.1 Trois régimes selon l'usage

Le régime fiscal change selon ce que vous faites du bien :

1. MH occupé sans recettes (résidence principale ou secondaire du propriétaire) : déduction directe sur le revenu global, dans la limite de 50 % ou 100 % selon ouverture au public. Mais l'excédent est perdu — non reportable sur les années suivantes.
2. MH loué : charges 100 % déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier généré est imputable sans plafond sur le revenu global. C'est le régime le plus puissant.
3. MH ouvert au public au moins 50 jours par an : régime spécifique avec agrément administratif, ouvrant à des avantages supplémentaires.

6.2 Classé vs inscrit : peu de différence fiscale, beaucoup de différence pratique

Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments historiques (Code du patrimoine, articles L. 621-1 et suivants).

• Classé : décision ministérielle, contraintes maximales — autorisation préalable de l'État pour les travaux, supervision ABF, subventions DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) moyennes de 40 % du coût des travaux conservatoires éligibles (gros œuvre, charpente, façades classées).
• Inscrit : décision préfectorale, contraintes moindres — déclaration et avis ABF, subventions DRAC moyennes de 20 %.

Le cumul des aides est plafonné à 80 % du coût total, l'autofinancement minimum reste donc de 20 %. Source : Portail du patrimoine.

Côté fiscal, les deux régimes ouvrent les mêmes droits. Côté pratique, le classé est plus contraint mais aussi plus subventionné.

6.3 Engagement 15 ans : le verrou patrimonial

L'engagement de conservation court sur quinze ans à compter de l'acquisition — c'est le verrou patrimonial du dispositif, codifié à l'article 156 bis du CGI. Toute rupture — revente, donation sans reprise d'engagement par le donataire, démembrement avant terme — déclenche une majoration du revenu global ou foncier de l'année de rupture et des deux années suivantes, à hauteur du tiers du montant des charges indûment imputées (art. 156 bis III CGI).

Exceptions limitatives : décès du contribuable ou conjoint, invalidité 2^e ou 3^e catégorie, licenciement, transmission à titre gratuit avec reprise de l'engagement par les héritiers.

Source doctrinale : BOI-RFPI-SPEC-30, BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 (régime locatif). Jurisprudence à connaître :

• CE 6 avril 2018, n° 405509 : si le propriétaire se réserve la jouissance d'une partie seulement de l'immeuble MH, les charges sont déductibles proportionnellement selon une clé de répartition appropriée.
• CAA Versailles 1^er décembre 2022, n° 21VE00022 (Manoir de la Belle Jonchère) : la déduction est réservée aux parties effectivement classées ou inscrites du bien — un audit du périmètre du classement est indispensable avant achat.

Ces deux dispositifs sont taillés pour les TMI 41-45 %. Pour les contribuables en TMI 30 %, un autre outil prend le relais : le Denormandie.

7. Denormandie 2026 : Pinel ancien prorogé jusqu'au 31/12/2027

Pinel est mort fin 2024. Denormandie reste en vie — et garde ses taux d'origine (12, 18, 21 %), ceux que Pinel avait perdus dans les dernières années.

Le Denormandie est le seul des quatre dispositifs à rentrer dans le plafond niches — un détail qui change tout pour les TMI hautes déjà saturées. Côté code, c'est l'article 199 novovicies, I, B, 5° du CGI. C'est aussi le seul à avoir conservé ses taux d'origine après la dégradation puis l'extinction de Pinel au 31 décembre 2024.

7.1 Taux 12/18/21 % sur 6/9/12 ans

La réduction d'impôt s'applique sur la totalité du coût d'acquisition (prix d'achat + travaux), plafonnée à 300 000 €/an et 5 500 €/m² de surface habitable.

7.2 Conditions cumulatives strictes

Trois conditions à respecter simultanément, sans quoi le dispositif ne s'applique pas :

• Commune éligible : commune signataire d'une opération de revitalisation du territoire (ORT) au sens de l'article L. 303-2 du Code de la construction et de l'habitation, ou commune Action Cœur de Ville. Plus de 500 ORT signées au 1^er janvier 2026 — liste à jour sur agence-cohésion-territoires.gouv.fr.
• Périmètre conventionnel : être dans la commune ne suffit pas. Le bien doit être dans le périmètre défini par la convention ORT (en général le centre-ville). À vérifier en mairie.
• Travaux ≥ 25 % du coût total : le ratio s'apprécie travaux / (prix d'acquisition + travaux), pas travaux / prix d'acquisition seul. Erreur fréquente.

7.3 Plafonds Pinel applicables

Les plafonds de loyer (zonage A, A bis, B1, B2) et de ressources des locataires s'appliquent identiquement au Denormandie. À simuler avant achat dans certaines villes B1 tendues (Annecy, La Rochelle), où le plafond loyer peut tuer la rentabilité.

Source doctrinale : BOI-IR-RICI-365. Statut 2026 confirmé : prorogation initiale jusqu'au 31 décembre 2026 par la LF 2024 (article 72), puis prorogation générale jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42 (cette dernière prorogation s'applique à toutes les acquisitions Denormandie depuis le 11 avril 2024, pas uniquement aux copropriétés dégradées).

Reste un quatrième dispositif, méconnu et pourtant universel : le déficit foncier.

8. Déficit foncier 2026 : 10 700 € + 21 400 € rénov énergétique

Ce n'est pas vraiment un dispositif de défiscalisation. Aucun zonage, hors plafond niches, pas d'engagement long. C'est juste l'outil de base de tout bailleur en revenus fonciers — et c'est exactement pour cette raison qu'il marche partout.

C'est le dispositif universel des quatre : compatible avec tous les profils, toutes les villes, tous les patrimoines. Le seul vrai concurrent à connaître quand on hésite entre Malraux et MH — souvent négligé parce qu'il n'a pas de nom marketing. Chez Hagnéré Patrimoine, c'est l'outil que nous combinons le plus souvent avec Malraux ou MH dans les stratégies de cumul.

8.1 Mécanique : 10 700 € sur le revenu global + report 10 ans

Le déficit foncier permet d'imputer les charges supérieures aux loyers d'une location nue sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. C'est l'article 156 I 3° du CGI qui le prévoit. Le surplus est reportable sur dix ans, exclusivement sur les revenus fonciers futurs.

8.2 Plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique

Pour les passoires thermiques — logements classés E, F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — faisant l'objet de travaux qui les font passer en classe A, B, C ou D, le plafond est doublé à 21 400 €/an. Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026, article 47).

8.3 Conditions strictes

• Location nue à usage d'habitation principale du locataire (la location meublée ne génère jamais de déficit foncier — elle relève des BIC).
• Régime réel obligatoire (incompatible avec le micro-foncier).
• Engagement de location 3 ans à compter de l'imputation. Toute rupture entraîne la reprise du déficit imputé sur le revenu global.
• Travaux d'entretien, réparation, amélioration uniquement. Reconstruction, agrandissement et surélévation sont exclus — distinction à laquelle le fisc est attentif (jurisprudence constante : CE 27 février 1985 n° 41451 sur la non-déductibilité de la reconstruction même avec réemploi de matériaux d'origine).

Source doctrinale : BOI-RFPI-BASE-30-20 (mise à jour 16 septembre 2025).

Maintenant que les quatre dispositifs sont posés, comparons-les sur le même bien. C'est ici que la pédagogie devient concrète.

9. Cas pratique 4-en-1 : le même bien 500 k€ aux 4 dispositifs en TMI 41 %

Même bien. Même TMI. Quatre dispositifs. Quatre résultats nets-nets différents. C'est l'arbitrage que personne ne fait — et que je vais faire ici en chiffres précis.

Pour rendre la comparaison équitable, prenons des hypothèses unifiées. Persona : Michel, directeur administratif et financier de 60 ans, marié, TMI 41 %, patrimoine 1,8 M€. Bien : appartement haussmannien 80 m² Bordeaux centre, acquisition 300 000 € + 200 000 € de travaux. Loué nu après travaux 18 000 €/an. La même opération, déclinée sous chacun des quatre régimes.

Pour Michel en TMI 41 %, le MH écrase en valeur absolue (94 000 € contre 60 000 € en Malraux). Mais une fois intégrés l'engagement quinze ans et le coût d'entretien (section suivante), le calcul s'inverse souvent au profit du Malraux. Dans son cas réel à Bordeaux centre — situé en PSMV — Malraux à 30 % devient le bon choix : 60 000 € en quatre ans, sans la contrainte quinze ans qui le bloquerait jusqu'à 75 ans.

Mais que se passe-t-il si Michel monte en TMI 45 % avec son bonus annuel ? Le calcul change.

10. Cas pratique 4-en-1 : même bien en TMI 45 % avec IFI

Le passage de TMI 41 à 45 % ne change pas la réduction d'impôt Malraux. Il change radicalement le rapport de force avec le Monument Historique.

Reprenons exactement le même bien — appartement haussmannien Bordeaux 80 m², 300 000 € + 200 000 € de travaux — mais cette fois pour Stéphane, dirigeant SAS Lyon, 52 ans, TMI 45 %, patrimoine 2,5 M€, IFI redevable. Ce qui change : sa tranche d'imposition, et son assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.

En TMI 45 % avec IFI, le MH décroche : 64 400 € de plus que le Malraux, juste sur la réduction d'impôt. Le bonus IFI peut représenter 5 000 à 15 000 €/an supplémentaires si le bien sort de l'assiette IFI sous conditions d'agrément (ouverture au public).

Justement : que coûte vraiment un Monument Historique sur quinze ans ? C'est là que la promesse fiscale rencontre la réalité du chantier permanent.

11. Combien coûte vraiment un Monument Historique sur 15 ans ?

100 % de déduction des travaux. Sans plafond. Le rêve fiscal. Sauf qu'un MH coûte 3 à 5 % de sa valeur en entretien chaque année. Sur quinze ans, ça change le calcul.

Le coût d'entretien d'un MH sur quinze ans est rarement chiffré dans les guides généralistes — c'est pourtant ce qui décide de la rentabilité réelle. C'est aussi la raison principale pour laquelle nous ne mobilisons le MH que pour environ 5 % de nos clients en TMI 45 % chez Hagnéré Patrimoine, ceux qui réunissent simultanément la tranche, la trésorerie et l'horizon quinze ans.

11.1 Trois postes d'entretien récurrent

L'entretien d'un MH ne se résume pas à des travaux périodiques. C'est une économie permanente :

• Toiture, charpente, façades : interventions tous les 5 à 10 ans, supervision ABF obligatoire, coûts majorés 30-50 % par rapport à l'immobilier classique.
• Mise aux normes & sécurité : électricité, accessibilité, sécurité incendie si ouverture au public.
• Assurances spécifiques : prime majorée 30-50 % vs immobilier classique, garantie travaux ABF.

11.2 Chiffrage type sur 15 ans

Sur un MH d'une valeur de 1 M€, comptez 30 000 à 50 000 €/an d'entretien — soit 450 000 à 750 000 € sur quinze ans. À comparer avec les loyers perçus (24 000 €/an = 360 000 € sur quinze ans), le MH peut être structurellement déficitaire.

Ce déficit structurel n'est pas un accident de parcours : c'est exactement le moteur de la déduction fiscale. Plus vous dépensez en entretien légitime (entretien, réparation, amélioration au sens du droit fiscal), plus la déduction sur le revenu global s'accumule.

Mais ces calculs supposent que vous gardez le bien jusqu'au bout. Que se passe-t-il si vous voulez revendre, donner ou transmettre avant ?

12. Fiscalité de sortie : revente, donation, succession dispositif par dispositif

Ce qui se passe à la sortie peut effacer 100 % de l'avantage fiscal accumulé. C'est le scénario que les plaquettes commerciales évitent.

La fiscalité de sortie est l'angle mort le plus fréquent en consultation chez Hagnéré Patrimoine — c'est pourtant elle qui décide si l'opération a vraiment été rentable sur quinze à vingt ans. Trois événements peuvent déclencher la sortie : revente, donation, succession. Chaque dispositif réagit différemment à chacun.

Concrètement, la donation pendant la période d'engagement est interdite pour Malraux et Denormandie — elle déclenche une reprise totale de l'avantage fiscal. Pour le Monument Historique, la donation reste possible avec reprise d'engagement quinze ans par le donataire (un de vos enfants reprend la contrainte). Pour le déficit foncier, l'engagement étant court (trois ans), la sortie devient gérable rapidement.

12.1 Cas particulier de la transmission MH

Le Monument Historique offre une flexibilité unique en transmission. Sous conditions strictes (article 795 A du CGI) — convention avec les ministres de la Culture et du Budget, ouverture au public, engagement de conservation par les héritiers — les biens classés ou inscrits peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle des droits de mutation à titre gratuit. Le Conseil d'État a précisé en 2022 (CE 11 février 2022, n° 458465) que la demande de convention art. 795 A CGI n'est pas une demande d'agrément formel ; un dépôt tardif ne prive donc pas de l'exonération. C'est l'une des dernières grandes niches successorales du droit français.

Mais peut-on faire encore mieux en cumulant intelligemment plusieurs dispositifs ? Trois stratégies sortent du lot.

13. Comment cumuler intelligemment plusieurs dispositifs ?

Personne ne combine ces quatre dispositifs. Pourtant, sur un patrimoine de 2 à 5 M€, le cumul intelligent peut diviser l'IR par trois sur une décennie.

Les stratégies de cumul sont rarement traitées en consultation, même chez les cabinets CGP les mieux positionnés sur le sujet. C'est exactement là que se joue le conseil patrimonial avancé chez Hagnéré Patrimoine — trois stratégies que je vois tourner régulièrement au cabinet.

13.1 Stratégie A — Malraux + déficit foncier sur biens distincts

Un Malraux à Bordeaux PSMV (réduction 60 000 €) sur un appartement haussmannien, plus un appartement classique à Lyon avec gros travaux d'amélioration (déficit foncier 30 000 € imputés sur le revenu global et reportés sur les revenus fonciers). Cumul possible parce que les biens sont distincts — interdiction de cumul ne vaut que sur le même logement.

Avantage : deux mécaniques différentes (réduction d'impôt + déduction d'assiette) qui captent l'avantage fiscal sous deux angles.

13.2 Stratégie B — MH + Denormandie + déficit foncier

Un Monument Historique familial transmis sur quinze ans, un Denormandie sur appartement à Limoges (commune ORT) qui utilise les 10 000 € de niches disponibles, et un déficit foncier sur deux lots à Lyon en rénovation énergétique. Le Denormandie utilise le plafond niches (et seulement lui), MH et déficit foncier opèrent hors plafond.

Trois véhicules en parallèle, trois échéances distinctes (quinze ans MH, douze ans Denormandie, trois ans déficit foncier) — la liquidité patrimoniale reste accessible par le déficit foncier d'abord, puis le Denormandie.

13.3 Stratégie C — Malraux séquentiel

250 000 € de travaux Malraux 30 % en années 1-2 (réduction 75 000 €), puis 250 000 € supplémentaires en années 5-6 sur un autre bien (autre fenêtre 4 ans, nouvelle réduction 75 000 €). Le plafond 400 000 €/4 ans étant glissant, deux fenêtres distinctes permettent de doubler le bénéfice. Au total : 150 000 € d'économie d'impôt sur 6 ans au lieu de 120 000 € sur 4 ans.

Cette stratégie séquentielle suppose une planification patrimoniale 5 à 10 ans à l'avance, avec coordination cabinet CGP, notaire et architecte ABF. Ce n'est pas un montage à improviser — c'est typiquement le genre de feuille de route qu'on construit avec les clients en TMI 45 % à patrimoine élevé chez Hagnéré Patrimoine.

Reste à savoir lequel de ces dispositifs colle à votre profil. La matrice qui suit tranche.

14. Quel dispositif selon votre TMI et votre patrimoine ?

Quatre dispositifs, deux variables principales : votre TMI et votre patrimoine. Voici la matrice qui vous dit lequel choisir.

La matrice multi-axes croisant TMI, patrimoine, IFI et horizon est rarement proposée — les guides traitent les dispositifs séparément ou par paires (Malraux vs Denormandie, MH vs Malraux), mais sans croisement complet. C'est pourtant ce croisement qui décide. C'est exactement la grille que nous utilisons en première ligne au cabinet Hagnéré Patrimoine.

Lecture : en TMI 11 %, aucun dispositif n'est rentable. La déduction et la réduction sont trop faibles pour compenser les contraintes (engagement de location, plafonds de loyer, supervision ABF). En TMI 30 %, Denormandie suffit pour la majorité des profils. À partir de TMI 41 %, Malraux entre dans le jeu. En TMI 45 % avec IFI, MH devient le dispositif phare — à condition de patrimoine supérieur à 2 M€ pour absorber le coût d'entretien.

Avant de signer, voici les six erreurs classiques qui plombent ces dispositifs.

15. Les 6 erreurs classiques à éviter

En 15 ans de pratique de CGP ORIAS chez Hagnéré Patrimoine, j'ai vu six erreurs revenir systématiquement dans les dossiers de défiscalisation immobilière. Les voici, classées par fréquence et par coût pour le client.

1. Confondre réduction d'impôt et déduction d'assiette. Coût : 10 à 30 % du gain attendu selon TMI. Solution : appliquer la règle « 1 € de réduction = 1 € d'économie / 1 € de déduction = 0,41 € à 41 % TMI / 0,52 € à 45 % avec PS ». Cette règle permet de comparer deux dispositifs sur la même base, en quelques secondes au stylo.
2. Acheter en pensant Malraux mais le bien n'est pas en SPR. Vérifier impérativement la cartographie urbanistique avant compromis. Un appartement en centre-ville historique n'est pas automatiquement en site patrimonial remarquable — il faut demander à la mairie le document d'urbanisme applicable (PVAP ou PSMV). Si rien des deux : pas de Malraux possible, l'opération bascule en investissement classique avec déficit foncier au mieux.
3. Le plafond niches 10 000 €/an oublié sur Denormandie. Cas typique : un investisseur en TMI 41 % qui empile FCPI 5 000 € + emploi à domicile 4 000 € + Denormandie 5 000 €/an. Total : 14 000 € — saturation du plafond, 4 000 € perdus chaque année. Le bon réflexe : faire l'inventaire de toutes les niches actives avant de s'engager sur 9 ou 12 ans de Denormandie.
4. Sous-estimer le coût d'entretien réel d'un MH sur quinze ans (3 à 5 %/an de la valeur). Le calcul fiscal de la déduction ne montre que la moitié de l'histoire. La trésorerie nécessaire pour absorber 30 000 à 50 000 €/an d'entretien sur un MH 1 M€ est l'autre moitié — celle que les conseillers vendeurs oublient de mentionner.
5. Commune ORT, oui ; périmètre conventionnel, non. La commune signe une ORT, le centre-ville est conventionné, mais votre appartement est en périphérie. Résultat : pas de Denormandie applicable, alors que vous l'aviez budgété. Vérification en mairie obligatoire.
6. Revendre ou donner avant la fin de l'engagement. Reprise intégrale de l'avantage fiscal pour Malraux et Denormandie, reprise sur trois ans + majoration d'un tiers pour MH, reprise du déficit imputé pour le déficit foncier. Le seul cas qui reste gérable : la succession (décès du contribuable = exception). Toute sortie volontaire avant le terme = catastrophe fiscale.

Si vous évitez ces six erreurs, vous sécurisez l'essentiel du risque opérationnel. Le reste relève du marché immobilier général, sur lequel vous ne pouvez pas grand-chose.

16. Les 3 questions à se poser avant de choisir

Avant de signer un dispositif de défiscalisation immobilière, posez-vous trois questions simples — celles que je pose à chaque rendez-vous patrimonial chez Hagnéré Patrimoine.

16.1 Quelle est ma TMI ?

Sous 30 %, ne vous donnez pas la peine — aucun des quatre dispositifs n'est rentable face aux contraintes. Entre 30 et 41 %, Denormandie ou déficit foncier suffisent. Au-delà de 41 %, Malraux et MH entrent en piste, avec MH qui décroche en TMI 45 % grâce au déplafonnement.

16.2 Quel est mon horizon de détention ?

Moins de 5 ans : déficit foncier seul (3 ans d'engagement). 9 à 12 ans : Malraux ou Denormandie selon votre TMI. 15 ans et plus : MH avec donation/succession planifiée — c'est un projet patrimonial générationnel, pas un placement.

16.3 Vous êtes à l'aise avec un chantier ?

Le MH ne convient qu'à ceux qui acceptent un entretien permanent et une équipe ABF derrière. Sinon, restez sur Malraux ou Denormandie clé en main — voire un déficit foncier sur appartement classique avec un artisan local.

16.4 À qui je le déconseille

Aux investisseurs en TMI inférieure à 30 % (sauf Denormandie sur niche), à ceux qui visent une plus-value rapide, à ceux qui n'ont pas le temps de superviser un chantier ABF, et à ceux dont la trésorerie ne supporte pas 30 000-50 000 €/an d'entretien MH.

16.5 À qui je le recommande

Aux dirigeants SAS et cadres en TMI 41-45 %, aux rentiers IFI patrimoniaux, aux investisseurs prêts à 9-15 ans d'engagement et à la planification patrimoniale longue. C'est typiquement le profil des clients que nous accompagnons en bilan défiscalisation chez Hagnéré Patrimoine.

Sources et références

Textes légaux et réglementaires

• CGI art. 199 tervicies — Réduction d'impôt Malraux (taux 22 % et 30 %)
• CGI art. 156 II 1° ter — Déduction Monuments Historiques sans plafond
• CGI art. 156 bis — Engagement 15 ans Monument Historique et sanctions
• CGI art. 199 novovicies, I, B, 5° — Dispositif Denormandie
• CGI art. 31 I 1° d et 156 I 3° — Déficit foncier 10 700 €
• CGI art. 200-0 A — Plafond global des niches fiscales 10 000 €
• CGI art. 795 A — Exonération droits de mutation à titre gratuit MH
• Code du patrimoine art. L. 621-1 et suivants — Classement et inscription Monuments Historiques
• Loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024 art. 42 — Prorogation Denormandie 31/12/2027
• Loi ÉLAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — Création dispositif Denormandie
• Décret n° 2023-218 du 5 avril 2023 — Conditions déficit foncier majoré rénovation énergétique

Doctrine BOFiP

• BOI-IR-RICI-200 — Réduction d'impôt Malraux
• BOI-IR-RICI-200-10 — Champ d'application Malraux (MAJ 7/03/2024)
• BOI-RFPI-SPEC-30 — Monuments Historiques régime fiscal
• BOI-RFPI-SPEC-30-30 — Conditions art. 156 bis CGI
• BOI-IR-RICI-365 — Réduction d'impôt Denormandie
• BOI-IR-RICI-365-30 — Modalités Denormandie (MAJ 28/03/2024)
• BOI-RFPI-BASE-30-20 — Déficit foncier (MAJ 16/09/2025)
• BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 — Plafond niches (MAJ 21/04/2026)

Jurisprudence et organes officiels

• CE 6 avril 2018, n° 405509 — Jouissance partielle MH, déduction proportionnelle
• CE 11 février 2022, n° 458465 — Convention art. 795 A CGI, dépôt tardif sans perte d'exonération
• CE 27 février 1985, n° 41451 — Reconstruction non déductible en déficit foncier
• CAA Versailles 1^er décembre 2022, n° 21VE00022 — Manoir de la Belle Jonchère, éligibilité MH partiel
• Agence nationale de la cohésion des territoires — Liste des ORT et programme Action Cœur de Ville
• Ministère de la Culture — Base Mérimée — Inventaire des Monuments Historiques

Article rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (ORIAS 23002291 — CIF, COA, COBSP), 7 Rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry. Article rédigé selon le Code général des impôts, le Code du patrimoine et le Code monétaire et financier en vigueur, la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026) et la loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024 au 25 juin 2026. Les seuils, plafonds et taux de réduction sont actualisés selon les dernières mises à jour BOFiP de 2024 à 2026. Pour toute analyse défiscalisation immobilière personnalisée, sollicitez un bilan patrimonial offert chez Hagnéré Patrimoine.