Activez la bonne stratégie de défiscalisation
Girardin, Malraux, déficit foncier, Jeanbrun ou niches fiscales : nous vérifions l'adéquation du montage, le niveau de risque et le gain réel avant d'investir.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en stratégies de défiscalisation
Quentin Hagnéré accompagne les contribuables sur les dispositifs de défiscalisation immobilière et financière, avec une attention particulière portée au gain net, aux plafonds fiscaux et aux risques réels du montage.
Sommaire
- 1. Pourquoi réhabiliter pour défiscaliser en 2026 ? Le contexte post-Pinel
- 2. Comparatif synoptique : les 4 dispositifs en 1 tableau
- 3. Réduction d'impôt ou déduction d'assiette : laquelle gagne ?
- 4. Plafond des niches à 10 000 €/an : qui est dedans, qui est dehors
- 5. Malraux 2026 : 22 % ou 30 % de réduction, hors plafond niches
- 6. Monument Historique 2026 : déduction sans plafond, engagement 15 ans
- 7. Denormandie 2026 : Pinel ancien prorogé jusqu'au 31/12/2027
- 8. Déficit foncier 2026 : 10 700 € + 21 400 € rénov énergétique
- 9. Cas pratique 4-en-1 : même bien 500 k€ aux 4 dispositifs en TMI 41 %
- 10. Cas pratique 4-en-1 : même bien en TMI 45 % avec IFI
- 11. Combien coûte vraiment un Monument Historique sur 15 ans ?
- 12. Fiscalité de sortie : revente, donation, succession
- 13. Comment cumuler intelligemment plusieurs dispositifs
- 14. Quel dispositif selon votre TMI et votre patrimoine
- 15. Les 6 erreurs classiques à éviter
- 16. Les 3 questions à se poser avant de choisir
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. La fiscalité dépend de votre situation individuelle, et les dispositifs de défiscalisation immobilière comportent des risques (vacance locative, plus-value de sortie, contraintes urbanistiques). Pour une analyse adaptée à votre cas, sollicitez un bilan patrimonial personnalisé.
1. Pourquoi réhabiliter pour défiscaliser en 2026 ? Le contexte post-Pinel
Mis à jour le 4 mai 2026 · Sources : Légifrance (CGI art. 199 tervicies, 156 II 1° ter, 156 bis, 199 novovicies, 31, 156 I 3°, 200-0 A, 795 A ; Code du patrimoine art. L. 621-1 et suivants), BOFiP (BOI-IR-RICI-200, BOI-RFPI-SPEC-30, BOI-IR-RICI-365, BOI-RFPI-BASE-30-20), LF 2026 et loi habitat dégradé 2024-322.
TMI à 45 %. Vous donnez un euro sur deux à l'État. Et chaque année, 30 000 à 80 000 € d'impôt sur le revenu vous échappent — la fourchette typique d'un foyer en tranche haute avec un revenu fiscal de référence de 200 à 400 k€. Sauf qu'il existe quatre dispositifs — Malraux, Monument Historique, Denormandie, déficit foncier — qui peuvent diviser cette note par deux. À condition de choisir le bon.
La fin du Pinel classique au 31 décembre 2024 a redistribué les cartes. En 2026, ces quatre dispositifs cohabitent, mais aucun n'est universel : chacun gagne sur un profil précis et perd sur les autres. Au cabinet Hagnéré Patrimoine, nous voyons régulièrement des dossiers où le mauvais véhicule a été choisi — avec à la clé un manque à gagner de 20 000 à 60 000 € sur dix ans.
Dans ce guide, nous comparons les quatre dispositifs sur le même bien (300 k€ d'acquisition + 200 k€ de travaux), pour cinq personas en TMI 41-45 %, avec leur coût d'entretien sur quinze ans, leur fiscalité de sortie et trois stratégies de cumul. À la fin, vous saurez précisément lequel choisir — ou auquel renoncer.
À noter — périmètre du guide
Ce guide se concentre sur les quatre dispositifs de réhabilitation immobilière. Le dispositif Jeanbrun (créé par la LF 2026, applicable au logement neuf) fait l'objet d'un guide dédié et n'est pas comparé ici car il s'inscrit dans une logique différente (immobilier neuf, pas réhabilitation).
1.1 À retenir en 30 secondes
- Quatre dispositifs en 2026 : Malraux (réduction 22-30 %, hors plafond niches), MH (déduction 100 % sans plafond, hors niches), Denormandie (réduction 12-21 %, dans plafond niches 10 000 €), déficit foncier (10 700 €/an, hors niches).
- TMI 41-45 % : Malraux et Monument Historique gagnent grâce au déplafonnement.
- TMI 11-30 % : Denormandie et déficit foncier sont les seuls à avoir du sens.
- Engagement le plus court : déficit foncier (3 ans). Le plus long : MH (15 ans).
- Statut 2026 : tous applicables. Denormandie prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
1.2 Références légales mobilisées dans ce guide
Pour ne rien laisser au hasard, voici la cartographie législative et doctrinale qui structure les quatre dispositifs étudiés.
- CGI : art. 31 (charges déductibles), 156 I 3° (déficit foncier), 156 II 1° ter (Monument Historique), 156 bis (engagement 15 ans MH et sanctions), 199 tervicies (Malraux), 199 novovicies, I, B, 5° (Denormandie), 200-0 A (plafond niches 10 000 €), 795 A (exonération droits de mutation MH).
- Code du patrimoine : art. L. 621-1 et suivants (classement et inscription Monuments Historiques).
- Code monétaire et financier : art. L. 533-13 (avertissement conseil personnalisé).
- Lois récentes : LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026, art. 47) — prorogation déficit foncier majoré 21 400 € jusqu'au 31/12/2027 ; LF 2024 (loi 2023-1322 du 29/12/2023, art. 72) — prorogation initiale Denormandie au 31/12/2026 ; loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9/04/2024 (art. 42) — prorogation générale Denormandie au 31/12/2027 ; décret n° 2023-218 du 5/04/2023 ; décret n° 2023-103 du 16/02/2023.
- Doctrine BOFiP : BOI-IR-RICI-200 et BOI-IR-RICI-200-10 (Malraux, MAJ 7/03/2024), BOI-RFPI-SPEC-30 (MH), BOI-RFPI-SPEC-30-30 (MH conditions, art. 156 bis), BOI-IR-RICI-365 et BOI-IR-RICI-365-30 (Denormandie, MAJ 28/03/2024), BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit foncier, MAJ 16/09/2025), BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 (plafond niches, MAJ 21/04/2026).
- Jurisprudence : CAA Versailles 1/12/2022 n° 21VE00022 (Manoir de la Belle Jonchère — éligibilité MH partiel) ; CE 6/04/2018 n° 405509 (jouissance partielle MH, déduction proportionnelle) ; CE 11/02/2022 n° 458465 (convention art. 795 A CGI — dépôt tardif sans perte d'exonération) ; CE 27/02/1985 n° 41451 (reconstruction non déductible en déficit foncier).
1.3 Le contexte post-Pinel : la redistribution des cartes
Le Pinel est mort le 31 décembre 2024. La défiscalisation immobilière neuve, telle qu'on l'a connue pendant dix ans, n'existe plus. Mais quatre dispositifs anciens, longtemps restés dans l'ombre du Pinel, prennent désormais sa place.
Cette redistribution n'est pas anodine. Elle force tous les investisseurs en TMI 30-45 % à reconsidérer leur stratégie patrimoniale. La logique « j'achète neuf, je défiscalise, je revends à 9 ans » a vécu. À sa place, quatre logiques fiscales totalement différentes — réduction d'impôt directe, déduction d'assiette plafonnée, déduction sans plafond, imputation sur le revenu global — qui ne s'adressent pas au même profil.
| Dispositif | Statut avant 2024 | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Pinel classique (neuf) | Actif | ÉTEINT au 31/12/2024 |
| Malraux | Actif | Volet SPR (PSMV/PVAP) sans date butoir ; volet QAD/NPNRU avec date butoir variable |
| Monument Historique | Actif | Étendu rénovation énergétique 2026-2027 |
| Denormandie | Actif | Prorogé jusqu'au 31/12/2027 |
| Déficit foncier | Actif | Plafond majoré 21 400 € prorogé jusqu'au 31/12/2027 |
Si vous faisiez du Pinel chaque année, c'est terminé. Vous avez désormais le choix entre quatre dispositifs anciens-réhabilités, qui obéissent à quatre logiques fiscales totalement différentes — réduction d'impôt vs déduction d'assiette, plafonnés ou non, dans les niches ou hors niches.
Avant de comparer ces quatre dispositifs un par un, posons le tableau d'ensemble : qui gagne sur quelle dimension ?
2. Comparatif synoptique : les 4 dispositifs en 1 tableau
Si vous deviez ne lire qu'un seul tableau de ce guide, ce serait celui-ci.
La vue d'ensemble en sept colonnes permet de cadrer immédiatement le bon candidat selon votre tranche marginale d'imposition(TMI, c'est-à-dire le taux qui s'applique à votre dernière tranche de revenu — 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), votre patrimoine et votre horizon de détention.
| Dispositif | Mécanique | Plafond | Niches 10 k€ | TMI cible | Engagement | Statut 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Malraux | Réduction d'impôt 22-30 % | 400 k€/4 ans | HORS | 41-45 % | 9 ans location nue | Actif |
| Monument Historique | Déduction 100 % | Aucun | HORS | 45 % + IFI | 15 ans détention | Actif |
| Denormandie | Réduction d'impôt 12-21 % | 300 k€/an + 5 500 €/m² | DANS (10 000 €) | 11-30 % | 6/9/12 ans location nue | Actif jusqu'au 31/12/2027 |
| Déficit foncier | Imputation revenu global | 10 700 €/an + report 10 ans | HORS | 30-45 % | 3 ans location | Actif |
Concrètement, la colonne « TMI cible » fait le tri en premier — c'est elle qui élimine deux dispositifs sur quatre selon votre tranche. L'engagement et le plafond ne servent qu'à départager les deux survivants. Un investisseur en TMI 11 % qui arrive sur ce tableau peut directement fermer l'onglet : aucun des quatre dispositifs n'est rentable pour lui.
Mais avant d'aller plus loin, il faut comprendre une distinction qui change tout : réduction d'impôt vs déduction d'assiette.
3. Réduction d'impôt ou déduction d'assiette : laquelle vous fait gagner le plus ?
Sur 10 000 € de travaux, votre économie d'impôt n'est pas la même selon le dispositif. Avec Malraux 30 %, c'est 3 000 €. Avec le déficit foncier en TMI 41 %, c'est 4 720 €. Et pourtant, on parle souvent des deux comme s'ils étaient équivalents.
C'est la confusion numéro un chez les investisseurs que je reçois en consultation chez Hagnéré Patrimoine. La distinction est invisible dans le langage courant, mais structurante dans le calcul. Une fois comprise, elle simplifie radicalement le choix entre les quatre dispositifs.
| Mécanique | Effet sur 10 000 € | TMI 41 % | TMI 45 % |
|---|---|---|---|
| Réduction d'impôt (Malraux 30 %, Denormandie 21 %) | Soustrait directement de l'impôt sur le revenu | 3 000 € | 3 000 € |
| Déduction d'assiette (MH, déficit foncier) | Réduit le revenu imposable | 4 720 € (41 % + PS 17,2 % = 47,2 % effectif) | 5 020 € (45 % + 17,2 %) |
Autrement dit : la réduction d'impôt rapporte le même euro à tout le monde. La déduction d'assiette, elle, paie d'autant plus que la TMI grimpe — ce qui colle MH et déficit foncier sur les TMI 41-45 % et renvoie Denormandie aux TMI 11-30 %.
Cas pratique — Stéphane, dirigeant SAS Lyon, 52 ans, TMI 45 %
Sur 200 000 € de travaux, l'écart entre Malraux 30 % (60 000 € d'économie) et Monument Historique inscrit (124 400 € d'économie en déduction d'assiette au taux brut TMI 45 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 62,2 %) atteint 64 400 €en faveur du MH. Dans son cas, le MH gagne sur cette ligne — mais perd sur l'engagement 15 ans qui le bloque jusqu'à 67 ans.
Cette distinction se complique encore avec un mécanisme méconnu : le plafond global des niches fiscales à 10 000 €/an.
4. Plafond des niches à 10 000 €/an : qui est dedans, qui est dehors ?
FCPI 8 000 €, emploi à domicile 1 500 €, Madelin 600 € : à 10 100 € de niches déclarées, vous avez déjà dépassé le plafond. Sauf que trois des quatre dispositifs de réhabilitation passent complètement à côté de cette limite.
Ce plafond global des niches fiscales — article 200-0 A du Code général des impôts — est l'angle mort majeur du marché. La moitié des conseillers le négligent. Pour un TMI 41-45 % qui sature déjà ses niches avec d'autres dispositifs, le choix du véhicule de défiscalisation immobilière devient binaire.
| Dispositif | Dans plafond niches 10 000 € ? | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Malraux | HORS | Cumulable avec 10 000 € de niches classiques |
| Monument Historique | HORS (déduction d'assiette) | Idem |
| Denormandie | DANS | Sature les niches dès 10 000 €/an |
| Déficit foncier | HORS (déduction d'assiette) | Idem |
Conséquence concrète : avec 6 000 à 8 000 € de niches déjà engagées (FCPI, FIP, SOFICA, emploi à domicile, Madelin), le Denormandie ne sert plus à grand-chose — vous saturez le plafond après 4 000 € de réduction et le reste tombe à l'eau. Malraux et MH, eux, continuent de tourner à plein régime puisqu'ils sortent du plafond niches.
Cas pratique — Michel, DAF 60 ans, TMI 41 %, patrimoine 1,8 M€
Michel a déjà 9 200 € de niches actives (FCPI 5 000 € + emploi à domicile 4 200 €). Un Denormandie 9 ans à 18 % sur 250 000 € lui rapporterait théoriquement 5 000 €/an — mais 800 €/an seulement seraient utilisables (10 000 - 9 200). Le reste serait perdu. Dans son cas, Malraux ou déficit foncier (hors plafond) sont les seules options qui produisent à 100 %.
Maintenant que les règles du jeu sont claires, entrons dans chaque dispositif. Commençons par le plus connu : Malraux.
5. Malraux 2026 : 22 % ou 30 % de réduction, hors plafond niches
30 % du montant des travaux directement déduits de votre impôt sur le revenu, étalables sur quatre ans, hors plafond des niches fiscales. Sur le papier, Malraux coche toutes les cases. Sur le terrain, c'est plus nuancé.
Malraux est le dispositif phare des TMI hautes en quête de défiscalisation immobilière. Côté code, c'est l'article 199 tervicies du CGI qui le régit, mais c'est surtout sur deux variantes — 22 % et 30 % — qu'il faut se concentrer, ainsi que sur un plafond pluriannuel (400 000 €/4 ans) qui change tout sur l'arbitrage. Au cabinet Hagnéré Patrimoine, c'est le dispositif que nous mobilisons le plus fréquemment sur les profils TMI 41 % à patrimoine 1-2 M€.
5.1 Taux 22 % ou 30 % : la cartographie urbanistique du bien
La différence entre les deux taux ne dépend pas de votre profil ni du montant des travaux. Elle dépend exclusivement de la qualification urbanistique du bien.
- Taux 22 % : sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un PVAP — plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.
- Taux 30 % : SPR couverts par un PSMV — plan de sauvegarde et de mise en valeur — ou situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier NPNRU à concentration élevée d'habitat ancien dégradé.
Cette qualification PVAP ou PSMV se vérifie en mairie ou auprès de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), idéalement avant le compromis. C'est l'une des premières vérifications que nous demandons au cabinet avant d'engager une analyse Malraux.
5.2 Plafond 400 000 €/4 ans + report 3 ans
Les dépenses éligibles à la réduction sont plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives. Au-delà, la fraction excédentaire ne produit aucune réduction. Si la réduction d'une année dépasse l'IR dû, le solde non imputé est reportable sur les trois années suivantes — au-delà, perdu.
| Travaux éligibles | Réduction 22 % | Réduction 30 % |
|---|---|---|
| 100 000 € | 22 000 € | 30 000 € |
| 250 000 € | 55 000 € | 75 000 € |
| 400 000 € (plafond) | 88 000 € | 120 000 € |
| 500 000 € (excédent perdu) | 88 000 € | 120 000 € |
Donc 500 000 € engagés sur quatre ans dans un secteur 30 % plafonnent à 120 000 € de réduction : les 100 000 € au-dessus du seuil ne rapportent rien. Deux options pratiques — caler les travaux pile à 400 000 € sur la période, ou scinder en deux chantiers espacés de quatre ans pour rouvrir le compteur.
Cas pratique — Stéphane, dirigeant SAS Lyon, 52 ans, TMI 45 %, patrimoine 2,5 M€
Achat d'un appartement à Bordeaux dans un secteur PSMV (taux 30 %) : 200 000 € d'acquisition + 200 000 € de travaux étalés sur deux ans. Réduction Malraux : 200 000 × 30 % = 60 000 €étalable sur quatre ans, soit 15 000 €/an. Avec ses 25 000 € d'IR annuel, il consomme la totalité chaque année. Économie nette = 60 000 € sur quatre ans, hors plafond niches— il peut donc cumuler avec 10 000 € de niches classiques (FCPI, emploi à domicile) sans perdre l'avantage Malraux.
Source doctrinale : BOI-IR-RICI-200 (mise à jour 5 septembre 2017) et BOI-IR-RICI-200-30 (modalités, mise à jour 7 mars 2024). Engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans après achèvement des travaux.
Mais si Stéphane voulait pousser la déduction encore plus loin, sans plafond, il devrait regarder un autre dispositif : le Monument Historique.
6. Monument Historique 2026 : déduction sans plafond, engagement 15 ans
100 % des travaux déductibles. Sans plafond. Hors niches. Dispositif réservé à 5 % des contribuables — il faut la tranche, la trésorerie et accepter quinze ans bloqués.
Le Monument Historique est le dispositif le plus puissant fiscalement, mais aussi le plus contraint juridiquement. Sa base légale — article 156 II 1° ter du CGI — n'a pas changé depuis des décennies. Curieusement, c'est celui dont les concurrents parlent le moins. Pourtant, sur du TMI 45 % avec gros patrimoine immobilier derrière, rien ne fait mieux. C'est précisément le type de montage que nous mobilisons chez Hagnéré Patrimoine pour les rentiers IFI à patrimoine supérieur à 2 M€.
6.1 Trois régimes selon l'usage
Le régime fiscal change selon ce que vous faites du bien :
- MH occupé sans recettes (résidence principale ou secondaire du propriétaire) : déduction directe sur le revenu global, dans la limite de 50 % ou 100 % selon ouverture au public. Mais l'excédent est perdu — non reportable sur les années suivantes.
- MH loué : charges 100 % déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier généré est imputable sans plafond sur le revenu global. C'est le régime le plus puissant.
- MH ouvert au public au moins 50 jours par an : régime spécifique avec agrément administratif, ouvrant à des avantages supplémentaires.
6.2 Classé vs inscrit : peu de différence fiscale, beaucoup de différence pratique
Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments historiques (Code du patrimoine, articles L. 621-1 et suivants).
- Classé : décision ministérielle, contraintes maximales — autorisation préalable de l'État pour les travaux, supervision ABF, subventions DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) moyennes de 40 % du coût des travaux conservatoires éligibles (gros œuvre, charpente, façades classées).
- Inscrit : décision préfectorale, contraintes moindres — déclaration et avis ABF, subventions DRAC moyennes de 20 %.
Le cumul des aides est plafonné à 80 % du coût total, l'autofinancement minimum reste donc de 20 %. Source : Portail du patrimoine.
Côté fiscal, les deux régimes ouvrent les mêmes droits. Côté pratique, le classé est plus contraint mais aussi plus subventionné.
6.3 Engagement 15 ans : le verrou patrimonial
L'engagement de conservation court sur quinze ans à compter de l'acquisition — c'est le verrou patrimonial du dispositif, codifié à l'article 156 bis du CGI. Toute rupture — revente, donation sans reprise d'engagement par le donataire, démembrement avant terme — déclenche une majoration du revenu global ou foncier de l'année de rupture et des deux années suivantes, à hauteur du tiers du montant des charges indûment imputées (art. 156 bis III CGI).
Exceptions limitatives : décès du contribuable ou conjoint, invalidité 2eou 3ecatégorie, licenciement, transmission à titre gratuit avec reprise de l'engagement par les héritiers.
Statut LF 2026 — pas de modification du régime MH
Le régime MH n'a pas été modifié sur le fond par la LF 2026. Les dépenses de rénovation énergétique d'un MH classé/inscrit restent intégralement déductibles au titre de l'article 156 II 1° ter CGI, sans plafond, dans le respect des conditions habituelles (autorisation ABF si classé, déclaration si inscrit).
Cas pratique — Alain, rentier IFI 62 ans, patrimoine 4,5 M€ dont 3,8 M€ immobilier, TMI 41 %
Achat d'un MH inscrit en Bourgogne : 600 000 € (dont 200 000 € de foncier) + 400 000 € de travaux étalés sur trois ans. Loué après travaux 24 000 €/an. Charges déductibles année 1 : 150 000 € de travaux + 18 000 € d'intérêts d'emprunt + 5 000 € autres charges = 173 000 €. Loyers : 24 000 €. Déficit foncier MH : −149 000 € imputable sans plafond sur le revenu global.Économie d'impôt année 1 ≈ 61 100 € (TMI 41 % sur la part imputée). Cumul économie sur trois ans ≈ 175 000 €. Bonus IFI : sous conditions d'agrément ouverture au public, le bien peut sortir de l'assiette IFI (à valider au cas par cas).
Source doctrinale : BOI-RFPI-SPEC-30, BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 (régime locatif). Jurisprudence à connaître :
- CE 6 avril 2018, n° 405509 : si le propriétaire se réserve la jouissance d'une partie seulement de l'immeuble MH, les charges sont déductibles proportionnellement selon une clé de répartition appropriée.
- CAA Versailles 1er décembre 2022, n° 21VE00022 (Manoir de la Belle Jonchère) : la déduction est réservée aux parties effectivement classées ou inscrites du bien — un audit du périmètre du classement est indispensable avant achat.
Ces deux dispositifs sont taillés pour les TMI 41-45 %. Pour les contribuables en TMI 30 %, un autre outil prend le relais : le Denormandie.
7. Denormandie 2026 : Pinel ancien prorogé jusqu'au 31/12/2027
Pinel est mort fin 2024. Denormandie reste en vie — et garde ses taux d'origine (12, 18, 21 %), ceux que Pinel avait perdus dans les dernières années.
Le Denormandie est le seul des quatre dispositifs à rentrer dans le plafond niches — un détail qui change tout pour les TMI hautes déjà saturées. Côté code, c'est l'article 199 novovicies, I, B, 5° du CGI. C'est aussi le seul à avoir conservé ses taux d'origine après la dégradation puis l'extinction de Pinel au 31 décembre 2024.
7.1 Taux 12/18/21 % sur 6/9/12 ans
La réduction d'impôt s'applique sur la totalité du coût d'acquisition (prix d'achat + travaux), plafonnée à 300 000 €/an et 5 500 €/m² de surface habitable.
| Engagement | Taux total | Étalement annuel |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 %/an |
| 9 ans | 18 % | 2 %/an |
| 12 ans | 21 % | 2 %/an pendant 9 ans + 1 %/an pendant 3 ans |
7.2 Conditions cumulatives strictes
Trois conditions à respecter simultanément, sans quoi le dispositif ne s'applique pas :
- Commune éligible : commune signataire d'une opération de revitalisation du territoire (ORT) au sens de l'article L. 303-2 du Code de la construction et de l'habitation, ou commune Action Cœur de Ville. Plus de 500 ORT signées au 1er janvier 2026 — liste à jour sur agence-cohesion-territoires.gouv.fr.
- Périmètre conventionnel : être dans la commune ne suffit pas. Le bien doit être dans le périmètre défini par la convention ORT (en général le centre-ville). À vérifier en mairie.
- Travaux ≥ 25 % du coût total : le ratio s'apprécie travaux / (prix d'acquisition + travaux), pas travaux / prix d'acquisition seul. Erreur fréquente.
7.3 Plafonds Pinel applicables
Les plafonds de loyer (zonage A, A bis, B1, B2) et de ressources des locataires s'appliquent identiquement au Denormandie. À simuler avant achat dans certaines villes B1 tendues (Annecy, La Rochelle), où le plafond loyer peut tuer la rentabilité.
Cas pratique — Karim, expatrié finance Singapour, 42 ans, patrimoine 1,8 M€
Karim n'est pas résident fiscal français — il ne peut donc pas bénéficier directement du Denormandie. Sauf qu'il prévoit son retour en France en 2027 pour scolariser ses enfants. Achat anticipé en 2026 d'un T3 à Tours (commune ORT) : 220 000 € d'acquisition + 80 000 € de travaux (26,7 % du coût total — au-dessus du seuil 25 %). La réduction prend effet à son retour fiscal en France en 2027.Stratégie Denormandie 9 ans : 250 000 € × 18 % = 45 000 € d'économie d'impôt étalée 2027-2035.Son TMI 30 % au retour rentabilise mal Malraux et MH ; Denormandie est ici le bon véhicule.
Source doctrinale : BOI-IR-RICI-365. Statut 2026 confirmé : prorogation initiale jusqu'au 31 décembre 2026 par la LF 2024 (article 72), puis prorogation générale jusqu'au 31 décembre 2027par la loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42 (cette dernière prorogation s'applique à toutes les acquisitions Denormandie depuis le 11 avril 2024, pas uniquement aux copropriétés dégradées).
Reste un quatrième dispositif, méconnu et pourtant universel : le déficit foncier.
8. Déficit foncier 2026 : 10 700 € + 21 400 € rénov énergétique
Ce n'est pas vraiment un dispositif de défiscalisation. Aucun zonage, hors plafond niches, pas d'engagement long. C'est juste l'outil de base de tout bailleur en revenus fonciers — et c'est exactement pour cette raison qu'il marche partout.
C'est le dispositif universel des quatre : compatible avec tous les profils, toutes les villes, tous les patrimoines. Le seul vrai concurrent à connaître quand on hésite entre Malraux et MH — souvent négligé parce qu'il n'a pas de nom marketing. Chez Hagnéré Patrimoine, c'est l'outil que nous combinons le plus souvent avec Malraux ou MH dans les stratégies de cumul.
8.1 Mécanique : 10 700 € sur le revenu global + report 10 ans
Le déficit foncier permet d'imputer les charges supérieures aux loyers d'une location nue sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. C'est l'article 156 I 3° du CGI qui le prévoit. Le surplus est reportable sur dix ans, exclusivement sur les revenus fonciers futurs.
8.2 Plafond majoré 21 400 € pour rénovation énergétique
Pour les passoires thermiques — logements classés E, F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — faisant l'objet de travaux qui les font passer en classe A, B, C ou D, le plafond est doublé à 21 400 €/an. Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la LF 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026, article 47).
8.3 Conditions strictes
- Location nue à usage d'habitation principale du locataire (la location meublée ne génère jamais de déficit foncier — elle relève des BIC).
- Régime réel obligatoire (incompatible avec le micro-foncier).
- Engagement de location 3 ans à compter de l'imputation. Toute rupture entraîne la reprise du déficit imputé sur le revenu global.
- Travaux d'entretien, réparation, amélioration uniquement. Reconstruction, agrandissement et surélévation sont exclus — distinction à laquelle le fisc est attentif (jurisprudence constante : CE 27 février 1985 n° 41451 sur la non-déductibilité de la reconstruction même avec réemploi de matériaux d'origine).
Cas pratique — Philippe, famille recomposée, 55 ans, TMI 41 %, patrimoine 1,2 M€
Achat à Tours d'un appartement 200 000 € + 60 000 € de travaux de rénovation énergétique (passage de DPE E à C). Avec le plafond majoré 21 400 € : imputation année 1 = 21 400 €, économie immédiate ≈ 10 100 € (à TMI 41 % + récupération PS sur revenu salarial). Solde 38 600 € reportable dix ans sur revenus fonciers futurs (économie complémentaire ≈ 18 200 € à TMI 41 % + 17,2 % PS). Total économie cumulée sur dix ans : ≈ 28 300 € sur 60 000 € de travaux (47 % de récupération fiscale). Engagement 3 ans seulement — le plus court des quatre dispositifs.
Source doctrinale : BOI-RFPI-BASE-30-20 (mise à jour 16 septembre 2025).
Maintenant que les quatre dispositifs sont posés, comparons-les sur le même bien. C'est ici que la pédagogie devient concrète.
9. Cas pratique 4-en-1 : le même bien 500 k€ aux 4 dispositifs en TMI 41 %
Même bien. Même TMI. Quatre dispositifs. Quatre résultats nets-nets différents. C'est l'arbitrage que personne ne fait — et que je vais faire ici en chiffres précis.
Pour rendre la comparaison équitable, prenons des hypothèses unifiées. Persona : Michel, directeur administratif et financier de 60 ans, marié, TMI 41 %, patrimoine 1,8 M€. Bien : appartement haussmannien 80 m² Bordeaux centre, acquisition 300 000 € + 200 000 € de travaux. Loué nu après travaux 18 000 €/an. La même opération, déclinée sous chacun des quatre régimes.
| Dimension | Malraux 30 % | MH inscrit | Denormandie 21 % | Déficit foncier |
|---|---|---|---|---|
| Éligibilité du bien | OK si PSMV/QAD | OK si classé/inscrit | OK si commune ORT (Bordeaux centre non éligible) | OK partout |
| Économie d'impôt brute | 60 000 € | ≈ 94 000 € | 63 000 € (si zone OK) | ≈ 28 000 € |
| Étalement | 4 ans (15 000 €/an) | 3 ans (≈ 31 000 €/an) | 12 ans (≈ 5 000 €/an) | 10 ans |
| Engagement | 9 ans location | 15 ans détention | 12 ans location | 3 ans |
| Plafond niches | HORS | HORS | DANS (10 k€/an) | HORS |
| Gain net-net | 60 000 € | 94 000 € | 63 000 € (si zone OK) | 28 000 € |
Pour Michel en TMI 41 %, le MH écrase en valeur absolue (94 000 € contre 60 000 € en Malraux). Mais une fois intégrés l'engagement quinze ans et le coût d'entretien (section suivante), le calcul s'inverse souvent au profit du Malraux. Dans son cas réel à Bordeaux centre — situé en PSMV — Malraux à 30 % devient le bon choix : 60 000 € en quatre ans, sans la contrainte quinze ans qui le bloquerait jusqu'à 75 ans.
Attention — Bordeaux centre n'est pas en zone ORT
Bordeaux centre n'est pas en zone ORT au sens du Denormandie. Pour cet investisseur, le Denormandie est physiquement impossible sur ce bien — il faudrait acheter à Tours, Limoges ou Saint-Étienne pour activer le dispositif. C'est une contrainte géographique majeure que les concurrents oublient souvent de mentionner.
Mais que se passe-t-il si Michel monte en TMI 45 % avec son bonus annuel ? Le calcul change.
10. Cas pratique 4-en-1 : même bien en TMI 45 % avec IFI
Le passage de TMI 41 à 45 % ne change pas la réduction d'impôt Malraux. Il change radicalement le rapport de force avec le Monument Historique.
Reprenons exactement le même bien — appartement haussmannien Bordeaux 80 m², 300 000 € + 200 000 € de travaux — mais cette fois pour Stéphane, dirigeant SAS Lyon, 52 ans, TMI 45 %, patrimoine 2,5 M€, IFI redevable. Ce qui change : sa tranche d'imposition, et son assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.
| Dimension | Malraux 30 % | MH inscrit | Denormandie 21 % | Déficit foncier |
|---|---|---|---|---|
| Économie d'impôt brute | 60 000 € (inchangé — réduction fixe) | 124 400 € (45 % + 17,2 % PS = 62,2 %) | 63 000 € (inchangé) | 31 100 € (effectif 45 % + 17,2 %) |
| Bonus IFI | aucun | MH possible exonération sous conditions | aucun | aucun |
| Gain net-net | 60 000 € | 124 400 € + bonus IFI | 63 000 € | 31 100 € |
En TMI 45 % avec IFI, le MH décroche : 64 400 € de plus que le Malraux, juste sur la réduction d'impôt. Le bonus IFI peut représenter 5 000 à 15 000 €/an supplémentaires si le bien sort de l'assiette IFI sous conditions d'agrément (ouverture au public).
Cas pratique — Stéphane (suite). Décision finale
Achat MH inscrit en Bourgogne, 600 000 € (dont 200 000 € de foncier) + 400 000 € de travaux étalés sur trois ans. Économie d'impôt cumulée ≈ 248 800 €(400 000 × 62,2 %). Bonus IFI estimé sur quinze ans ≈ 60 000 € (sous réserve agrément ouverture au public). Gain total estimé sur quinze ans : ≈ 310 000 €— à mettre en balance avec le coût d'entretien réel d'un MH, qu'on examine immédiatement.
Attention — l'écart Malraux/MH se creuse avec la TMI
L'écart Malraux/MH se creuse à mesure que la TMI monte, mais il ne se calcule jamais sans le coût d'entretien d'un Monument Historique. C'est l'angle mort le plus fréquent dans les comparatifs que je lis en veille.
Justement : que coûte vraiment un Monument Historique sur quinze ans ? C'est là que la promesse fiscale rencontre la réalité du chantier permanent.
11. Combien coûte vraiment un Monument Historique sur 15 ans ?
100 % de déduction des travaux. Sans plafond. Le rêve fiscal. Sauf qu'un MH coûte 3 à 5 % de sa valeur en entretien chaque année. Sur quinze ans, ça change le calcul.
Le coût d'entretien d'un MH sur quinze ans est rarement chiffré dans les guides généralistes — c'est pourtant ce qui décide de la rentabilité réelle. C'est aussi la raison principale pour laquelle nous ne mobilisons le MH que pour environ 5 % de nos clients en TMI 45 % chez Hagnéré Patrimoine, ceux qui réunissent simultanément la tranche, la trésorerie et l'horizon quinze ans.
11.1 Trois postes d'entretien récurrent
L'entretien d'un MH ne se résume pas à des travaux périodiques. C'est une économie permanente :
- Toiture, charpente, façades : interventions tous les 5 à 10 ans, supervision ABF obligatoire, coûts majorés 30-50 % par rapport à l'immobilier classique.
- Mise aux normes & sécurité : électricité, accessibilité, sécurité incendie si ouverture au public.
- Assurances spécifiques : prime majorée 30-50 % vs immobilier classique, garantie travaux ABF.
11.2 Chiffrage type sur 15 ans
Sur un MH d'une valeur de 1 M€, comptez 30 000 à 50 000 €/an d'entretien — soit 450 000 à 750 000 € sur quinze ans. À comparer avec les loyers perçus (24 000 €/an = 360 000 € sur quinze ans), le MH peut être structurellement déficitaire.
| Poste | Coût annuel moyen | Sur 15 ans |
|---|---|---|
| Travaux périodiques (toiture, façades) | 20 000-30 000 € | 300 000-450 000 € |
| Entretien courant + ABF | 5 000-10 000 € | 75 000-150 000 € |
| Assurances majorées | 3 000-5 000 € | 45 000-75 000 € |
| Charges fiscales (TF, IFI partiel) | 5 000-10 000 € | 75 000-150 000 € |
| Total | 33 000-55 000 €/an | 495 000-825 000 € |
Ce déficit structurel n'est pas un accident de parcours : c'est exactement le moteur de la déduction fiscale. Plus vous dépensez en entretien légitime (entretien, réparation, amélioration au sens du droit fiscal), plus la déduction sur le revenu global s'accumule.
Cas pratique — Stéphane (suite)
Sur son MH 1 M€ acquis avec 600 000 € de travaux initiaux, entretien estimé sur quinze ans : 600 000 €(médiane de la fourchette). Loyers cumulés quinze ans : 360 000 €. Déficit foncier d'entretien cumulé : 240 000 €. À TMI 45 % en taux brut (45 % + 17,2 % PS), ce déficit produit une économie d'impôt supplémentaire de 149 280 €. Total économie quinze ans : ≈ 248 800 € (travaux initiaux) + 149 280 € (déficit entretien) = 398 080 €.À mettre en balance avec les 600 000 € d'entretien sortis de la trésorerie. Le bilan reste positif, mais il suppose une trésorerie disponible permanente — ce qui exclut de fait les patrimoines inférieurs à 2 M€.
Mais ces calculs supposent que vous gardez le bien jusqu'au bout. Que se passe-t-il si vous voulez revendre, donner ou transmettre avant ?
12. Fiscalité de sortie : revente, donation, succession dispositif par dispositif
Ce qui se passe à la sortie peut effacer 100 % de l'avantage fiscal accumulé. C'est le scénario que les plaquettes commerciales évitent.
La fiscalité de sortie est l'angle mort le plus fréquent en consultation chez Hagnéré Patrimoine — c'est pourtant elle qui décide si l'opération a vraiment été rentable sur quinze à vingt ans. Trois événements peuvent déclencher la sortie : revente, donation, succession. Chaque dispositif réagit différemment à chacun.
| Dispositif | Revente avant fin engagement | Revente après fin engagement | Donation pendant engagement | Succession |
|---|---|---|---|---|
| Malraux | Reprise intégrale + intérêts retard | Plus-value immobilière standard (abattements 22/30 ans) | Interdite pendant 9 ans | Décès = exception, pas de reprise |
| Monument Historique | Majoration revenu sur 3 ans (rupture + 2 suivantes) à hauteur d'1/3 des charges imputées | PV standard | OK avec reprise d'engagement par donataire | OK avec reprise par héritiers |
| Denormandie | Reprise intégrale | PV standard | Interdite pendant 6/9/12 ans | Décès = exception |
| Déficit foncier | Reprise du déficit imputé sur revenu global | RAS | Interdite pendant 3 ans suivants | Décès = exception |
Concrètement, la donation pendant la période d'engagement est interdite pour Malraux et Denormandie — elle déclenche une reprise totale de l'avantage fiscal. Pour le Monument Historique, la donation reste possible avec reprise d'engagement quinze anspar le donataire (un de vos enfants reprend la contrainte). Pour le déficit foncier, l'engagement étant court (trois ans), la sortie devient gérable rapidement.
12.1 Cas particulier de la transmission MH
Le Monument Historique offre une flexibilité unique en transmission. Sous conditions strictes (article 795 A du CGI) — convention avec les ministres de la Culture et du Budget, ouverture au public, engagement de conservation par les héritiers — les biens classés ou inscrits peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle des droits de mutation à titre gratuit. Le Conseil d'État a précisé en 2022 (CE 11 février 2022, n° 458465) que la demande de convention art. 795 A CGI n'est pas une demande d'agrément formel ; un dépôt tardif ne prive donc pas de l'exonération. C'est l'une des dernières grandes niches successorales du droit français.
Cas pratique — Alain, rentier IFI 62 ans, patrimoine 4,5 M€
Son MH inscrit acquis en 2026 sera transmis à ses deux enfants en 2041 (à 77 ans). À cette date, l'engagement quinze ans de l'article 156 bis CGI est échu — pas de reprise des déductions imputées. Économie d'impôt cumulée 2026-2040 ≈ 175 000 €. Bonus IFI sortie de l'assiette ≈ 150 000 € sur quinze ans. Transmission : avec convention Ministère de la Culture et ouverture au public 50 jours/an, exonération possible des droits de succession sur le MH. Stratégie patrimoniale gagnante sur trois dimensions : revenu courant, IFI, transmission.
Astuce — agrément ministériel à demander en amont
Pour qu'un MH puisse bénéficier de l'exonération transmission, l'agrément ministériel doit être obtenu avantla transmission. À demander en amont, idéalement dès l'acquisition, pour sécuriser la succession.
Mais peut-on faire encore mieux en cumulant intelligemment plusieurs dispositifs ? Trois stratégies sortent du lot.
13. Comment cumuler intelligemment plusieurs dispositifs ?
Personne ne combine ces quatre dispositifs. Pourtant, sur un patrimoine de 2 à 5 M€, le cumul intelligent peut diviser l'IR par trois sur une décennie.
Les stratégies de cumul sont rarement traitées en consultation, même chez les cabinets CGP les mieux positionnés sur le sujet. C'est exactement là que se joue le conseil patrimonial avancé chez Hagnéré Patrimoine — trois stratégies que je vois tourner régulièrement au cabinet.
13.1 Stratégie A — Malraux + déficit foncier sur biens distincts
Un Malraux à Bordeaux PSMV (réduction 60 000 €) sur un appartement haussmannien, plus un appartement classique à Lyon avec gros travaux d'amélioration (déficit foncier 30 000 € imputés sur le revenu global et reportés sur les revenus fonciers). Cumul possible parce que les biens sont distincts — interdiction de cumul ne vaut que sur le même logement.
Avantage : deux mécaniques différentes (réduction d'impôt + déduction d'assiette) qui captent l'avantage fiscal sous deux angles.
13.2 Stratégie B — MH + Denormandie + déficit foncier
Un Monument Historique familial transmis sur quinze ans, un Denormandie sur appartement à Limoges (commune ORT) qui utilise les 10 000 € de niches disponibles, et un déficit foncier sur deux lots à Lyon en rénovation énergétique. Le Denormandie utilise le plafond niches (et seulement lui), MH et déficit foncier opèrent hors plafond.
Trois véhicules en parallèle, trois échéances distinctes (quinze ans MH, douze ans Denormandie, trois ans déficit foncier) — la liquidité patrimoniale reste accessible par le déficit foncier d'abord, puis le Denormandie.
13.3 Stratégie C — Malraux séquentiel
250 000 € de travaux Malraux 30 % en années 1-2 (réduction 75 000 €), puis 250 000 € supplémentaires en années 5-6 sur un autre bien (autre fenêtre 4 ans, nouvelle réduction 75 000 €). Le plafond 400 000 €/4 ans étant glissant, deux fenêtres distinctes permettent de doubler le bénéfice. Au total : 150 000 € d'économie d'impôt sur 6 ans au lieu de 120 000 € sur 4 ans.
Cette stratégie séquentielle suppose une planification patrimoniale 5 à 10 ans à l'avance, avec coordination cabinet CGP, notaire et architecte ABF. Ce n'est pas un montage à improviser — c'est typiquement le genre de feuille de route qu'on construit avec les clients en TMI 45 % à patrimoine élevé chez Hagnéré Patrimoine.
Cas pratique — Alain (suite). Stratégie sur 10 ans
MH inscrit en Bourgogne (économie 188 800 €) + déficit foncier sur deux immeubles loués 800 000 € (estimation 90 000 € sur dix ans). Total : 278 800 €d'économie d'impôt sur dix ans + IFI optimisé. Sur un revenu fiscal de référence de 250 000 €/an, cela représente un cinquième de son IR effacé pendant une décennie.
Astuce — le cumul intelligent ne s'improvise pas
Le cumul intelligent ne se construit pas en 6 mois. Il se planifie sur 5-10 ans avec une feuille de route patrimoniale. C'est typiquement ce que l'on construit lors d'un bilan patrimonial avec un horizon long chez Hagnéré Patrimoine.
Vous hésitez entre Malraux, MH, Denormandie et déficit foncier ?
L'arbitrage net-net entre les 4 dispositifs se fait dossier par dossier. Avec votre dernier avis d'imposition, votre TMI consolidée et un pré-projet immobilier, on vous donne en 45 minutes la matrice TMI/patrimoine appliquée à votre cas. RDV en visio, offert, sans engagement.
Reste à savoir lequel de ces dispositifs colle à votre profil. La matrice qui suit tranche.
14. Quel dispositif selon votre TMI et votre patrimoine ?
Quatre dispositifs, deux variables principales : votre TMI et votre patrimoine. Voici la matrice qui vous dit lequel choisir.
La matrice multi-axes croisant TMI, patrimoine, IFI et horizon est rarement proposée — les guides traitent les dispositifs séparément ou par paires (Malraux vs Denormandie, MH vs Malraux), mais sans croisement complet. C'est pourtant ce croisement qui décide. C'est exactement la grille que nous utilisons en première ligne au cabinet Hagnéré Patrimoine.
| Profil | Patrimoine < 800 k€ | Patrimoine 800 k€-2 M€ | Patrimoine > 2 M€ |
|---|---|---|---|
| TMI 11 % | Aucun (TMI trop basse) | Aucun | Aucun |
| TMI 30 % | Denormandie + déficit foncier | Denormandie + déficit foncier | Déficit foncier |
| TMI 41 % | Déficit foncier | Malraux ou déficit foncier | Malraux + déficit foncier |
| TMI 45 % + IFI | Déficit foncier | Malraux + déficit foncier | MH + Malraux + déficit foncier |
Lecture : en TMI 11 %, aucun dispositif n'est rentable. La déduction et la réduction sont trop faibles pour compenser les contraintes (engagement de location, plafonds de loyer, supervision ABF). En TMI 30 %, Denormandie suffit pour la majorité des profils. À partir de TMI 41 %, Malraux entre dans le jeu. En TMI 45 % avec IFI, MH devient le dispositif phare — à condition de patrimoine supérieur à 2 M€ pour absorber le coût d'entretien.
Cas pratique — Karim, expatrié 42 ans, TMI 30 % au retour France, patrimoine 1,8 M€
Profil clair sur la matrice : Denormandie 9 ans(54 000 € d'économie sur 2027-2035) + déficit foncier complémentaire si rénovation. Pas de MH (TMI insuffisante pour rentabiliser quinze ans d'engagement et le coût d'entretien). Pas de Malraux (économie marginale à TMI 30 % comparée aux contraintes neuf ans).
Astuce — recalibrer à chaque saut de tranche
Le dispositif idéal change avec votre TMI. Un cadre qui passe de 41 à 45 % de TMI à 55 ans (parce qu'il atteint le sommet de sa carrière) doit recalibrer sa stratégie de défisc à ce moment-là. Le bon dispositif à 45 ans n'est pas le bon dispositif à 60 ans.
Avant de signer, voici les six erreurs classiques qui plombent ces dispositifs.
15. Les 6 erreurs classiques à éviter
En 15 ans de pratique de CGP ORIAS chez Hagnéré Patrimoine, j'ai vu six erreurs revenir systématiquement dans les dossiers de défiscalisation immobilière. Les voici, classées par fréquence et par coût pour le client.
- Confondre réduction d'impôt et déduction d'assiette.Coût : 10 à 30 % du gain attendu selon TMI. Solution : appliquer la règle « 1 € de réduction = 1 € d'économie / 1 € de déduction = 0,41 € à 41 % TMI / 0,52 € à 45 % avec PS ». Cette règle permet de comparer deux dispositifs sur la même base, en quelques secondes au stylo.
- Acheter en pensant Malraux mais le bien n'est pas en SPR.Vérifier impérativement la cartographie urbanistique avant compromis. Un appartement en centre-ville historique n'est pas automatiquement en site patrimonial remarquable — il faut demander à la mairie le document d'urbanisme applicable (PVAP ou PSMV). Si rien des deux : pas de Malraux possible, l'opération bascule en investissement classique avec déficit foncier au mieux.
- Le plafond niches 10 000 €/an oublié sur Denormandie.Cas typique : un investisseur en TMI 41 % qui empile FCPI 5 000 € + emploi à domicile 4 000 € + Denormandie 5 000 €/an. Total : 14 000 € — saturation du plafond, 4 000 € perdus chaque année. Le bon réflexe : faire l'inventaire de toutes les niches actives avantde s'engager sur 9 ou 12 ans de Denormandie.
- Sous-estimer le coût d'entretien réel d'un MHsur quinze ans (3 à 5 %/an de la valeur). Le calcul fiscal de la déduction ne montre que la moitié de l'histoire. La trésorerie nécessaire pour absorber 30 000 à 50 000 €/an d'entretien sur un MH 1 M€ est l'autre moitié — celle que les conseillers vendeurs oublient de mentionner.
- Commune ORT, oui ; périmètre conventionnel, non.La commune signe une ORT, le centre-ville est conventionné, mais votre appartement est en périphérie. Résultat : pas de Denormandie applicable, alors que vous l'aviez budgété. Vérification en mairie obligatoire.
- Revendre ou donner avant la fin de l'engagement.Reprise intégrale de l'avantage fiscal pour Malraux et Denormandie, reprise sur trois ans + majoration d'un tiers pour MH, reprise du déficit imputé pour le déficit foncier. Le seul cas qui reste gérable : la succession (décès du contribuable = exception). Toute sortie volontaire avant le terme = catastrophe fiscale.
Bonus erreur 7 — chercher à cumuler sur le même bien
Chercher à cumuler deux dispositifs sur le même bien est interdit. Le cumul intelligent suppose des biens distincts — voir la stratégie A plus haut. Sur un même logement, un seul véhicule peut produire un avantage fiscal. À ne jamais confondre.
Si vous évitez ces six erreurs, vous sécurisez l'essentiel du risque opérationnel. Le reste relève du marché immobilier général, sur lequel vous ne pouvez pas grand-chose.
16. Les 3 questions à se poser avant de choisir
Avant de signer un dispositif de défiscalisation immobilière, posez-vous trois questions simples — celles que je pose à chaque rendez-vous patrimonial chez Hagnéré Patrimoine.
16.1 Quelle est ma TMI ?
Sous 30 %, ne vous donnez pas la peine — aucun des quatre dispositifs n'est rentable face aux contraintes. Entre 30 et 41 %, Denormandie ou déficit foncier suffisent. Au-delà de 41 %, Malraux et MH entrent en piste, avec MH qui décroche en TMI 45 % grâce au déplafonnement.
16.2 Quel est mon horizon de détention ?
Moins de 5 ans : déficit foncier seul (3 ans d'engagement). 9 à 12 ans : Malraux ou Denormandie selon votre TMI. 15 ans et plus : MH avec donation/succession planifiée — c'est un projet patrimonial générationnel, pas un placement.
16.3 Vous êtes à l'aise avec un chantier ?
Le MH ne convient qu'à ceux qui acceptent un entretien permanent et une équipe ABF derrière. Sinon, restez sur Malraux ou Denormandie clé en main — voire un déficit foncier sur appartement classique avec un artisan local.
16.4 À qui je le déconseille
Aux investisseurs en TMI inférieure à 30 % (sauf Denormandie sur niche), à ceux qui visent une plus-value rapide, à ceux qui n'ont pas le temps de superviser un chantier ABF, et à ceux dont la trésorerie ne supporte pas 30 000-50 000 €/an d'entretien MH.
16.5 À qui je le recommande
Aux dirigeants SAS et cadres en TMI 41-45 %, aux rentiers IFI patrimoniaux, aux investisseurs prêts à 9-15 ans d'engagement et à la planification patrimoniale longue. C'est typiquement le profil des clients que nous accompagnons en bilan défiscalisation chez Hagnéré Patrimoine.
En résumé : les 3 choses à retenir
- Aucun des quatre dispositifs n'est universel. Chacun gagne sur un profil précis défini par TMI et patrimoine. La matrice TMI/patrimoine du chapitre 14 vous donne le verdict en 30 secondes.
- La distinction réduction d'impôt vs déduction d'assiette est structurante. Sur 10 000 € de travaux, l'écart va de 3 000 € (Malraux 30 %) à 5 020 € (déficit foncier TMI 45 % + PS 17,2 %). À TMI haute, la déduction d'assiette gagne presque toujours.
- Le cumul intelligent multiplie l'avantage par deux ou trois. Pour les patrimoines 2-5 M€ en TMI 45 %, combiner MH + Malraux + déficit foncier sur des biens distincts peut effacer un cinquième de l'IR pendant une décennie. Stratégie à planifier 5-10 ans en amont avec un CGP ORIAS comme Hagnéré Patrimoine.
Pour aller plus loin sur la défiscalisation immobilière
- Guide loi Malraux 2026 — conditions, taux, plafond, secteurs PVAP/PSMV
- Guide Monuments Historiques 2026 — régime fiscal détaillé classé/inscrit
- Guide loi Denormandie 2026 — zonage ORT, travaux 25 %, plafonds Pinel
- Guide déficit foncier 2026 — 10 700 € + 21 400 € rénovation énergétique
- Réduire son IFI en 2026 — pour les patrimoines > 1,3 M€
- TMI 2026 : barème détaillé — connaître sa tranche marginale exacte
- Charges déductibles 2026 — toutes les déductions possibles
Sources et références
Textes légaux et réglementaires
- CGI art. 199 tervicies — Réduction d'impôt Malraux (taux 22 % et 30 %)
- CGI art. 156 II 1° ter — Déduction Monuments Historiques sans plafond
- CGI art. 156 bis — Engagement 15 ans Monument Historique et sanctions
- CGI art. 199 novovicies, I, B, 5° — Dispositif Denormandie
- CGI art. 31 I 1° d et 156 I 3° — Déficit foncier 10 700 €
- CGI art. 200-0 A — Plafond global des niches fiscales 10 000 €
- CGI art. 795 A — Exonération droits de mutation à titre gratuit MH
- Code du patrimoine art. L. 621-1 et suivants — Classement et inscription Monuments Historiques
- Loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024 art. 42 — Prorogation Denormandie 31/12/2027
- Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — Création dispositif Denormandie
- Décret n° 2023-218 du 5 avril 2023 — Conditions déficit foncier majoré rénovation énergétique
Doctrine BOFiP
- BOI-IR-RICI-200 — Réduction d'impôt Malraux
- BOI-IR-RICI-200-10 — Champ d'application Malraux (MAJ 7/03/2024)
- BOI-RFPI-SPEC-30 — Monuments Historiques régime fiscal
- BOI-RFPI-SPEC-30-30 — Conditions art. 156 bis CGI
- BOI-IR-RICI-365 — Réduction d'impôt Denormandie
- BOI-IR-RICI-365-30 — Modalités Denormandie (MAJ 28/03/2024)
- BOI-RFPI-BASE-30-20 — Déficit foncier (MAJ 16/09/2025)
- BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 — Plafond niches (MAJ 21/04/2026)
Jurisprudence et organes officiels
- CE 6 avril 2018, n° 405509 — Jouissance partielle MH, déduction proportionnelle
- CE 11 février 2022, n° 458465 — Convention art. 795 A CGI, dépôt tardif sans perte d'exonération
- CE 27 février 1985, n° 41451 — Reconstruction non déductible en déficit foncier
- CAA Versailles 1er décembre 2022, n° 21VE00022 — Manoir de la Belle Jonchère, éligibilité MH partiel
- Agence nationale de la cohésion des territoires — Liste des ORT et programme Action Cœur de Ville
- Ministère de la Culture — Base Mérimée — Inventaire des Monuments Historiques
Article rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (ORIAS XXXXXXXX — CIF, COA, COBSP), 7 Rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry. Article rédigé selon le Code général des impôts, le Code du patrimoine et le Code monétaire et financier en vigueur, la loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026) et la loi habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024 au 4 mai 2026. Les seuils, plafonds et taux de réduction sont actualisés selon les dernières mises à jour BOFiP de 2024 à 2026. Pour toute analyse défiscalisation immobilière personnalisée, sollicitez un bilan patrimonial offert chez Hagnéré Patrimoine.