Calcul de rentabilité locative : brut, net, net-net (et pourquoi le brut ment)

Quand une annonce affiche « 7,8 % de rendement », elle a divisé le loyer par le prix d'achat. C'est commode, c'est flatteur, et c'est faux. Parce qu'un bien ne vous coûte jamais son prix d'achat : il vous coûte son prix d'achat plus tout ce qu'il faut payer pour qu'il rapporte un loyer. C'est exactement le point de départ de Camille, ingénieure à Nantes, TMI 30 %, qui achète pour la première fois : elle hésite entre un T2 à Nantes annoncé « 5,2 % » et un T2 à Angers annoncé « 7,8 % », et elle se méfie — à raison — des chiffres des annonces.

Chez Hagnéré Patrimoine, on a une règle simple : on calcule le gain net, pas le gain marketing. Et le gain net commence par un dénominateur honnête.

Les 3 niveaux de rendement en une phrase chacun

• Le rendement brut mesure ce que rapporte le bien avant toute déduction : loyer annuel rapporté à ce que le bien vous a coûté.
• Le rendement net de charges retire ce que vous dépensez chaque année pour le détenir (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, vacance).
• Le rendement net-net retire en plus l'impôt sur les loyers (barème de l'IR selon votre tranche + prélèvements sociaux). C'est le seul qui dit ce que le bien rapporte réellement.

Voyez ça comme descendre un escalier : à chaque marche, on enlève quelque chose — d'abord les frais de détention, puis l'impôt — et le chiffre rétrécit. Le brut, c'est la vitrine ; le net-net, c'est ce qui reste une fois rentré à la maison.

Coût de revient total : le seul dénominateur qui ne ment pas

Le coût de revient total — le mot peut faire technique, mais l'idée est limpide : c'est la somme de tout ce que vous sortez pour mettre le bien en location. Comme une voiture d'occasion : le prix affiché n'est jamais ce qu'elle vous coûte vraiment une fois la carte grise, la révision et les pneus passés. Concrètement : le prix net vendeur, les frais de notaire (environ 7,5 à 8 % dans l'ancien — détail dans notre guide frais de notaire 2026), les travaux de remise en état, les meubles (si vous louez meublé) et les frais de sourcing ou de chasse (si vous vous faites accompagner).

C'est ce total, et lui seul, qui doit aller au dénominateur de toutes vos formules. On détaille sa reconstitution poste par poste, et son lien avec la trésorerie, dans notre guide calculer le cash-flow d'un investissement locatif.

Pourquoi les annonces gonflent toujours le chiffre

L'annonce divise par le prix le plus bas possible (le prix d'achat seul) et le loyer le plus haut possible (souvent meublé, parfois optimiste). Résultat : un chiffre qui sert à vendre, pas à décider. Notre fil rouge va le montrer noir sur blanc — un bien annoncé « 6,90 % » qui n'est qu'à 5,59 % réel dès qu'on remet les frais où ils doivent être.

Concrètement : avant de comparer le 5,2 % de Nantes au 7,8 % d'Angers, Camille doit reconstituer le vrai coût de chacun. Sinon elle compare deux mirages. Voyons maintenant le premier étage, celui que tout le monde calcule — et que presque tout le monde calcule mal.

Le brut est le chiffre d'entrée : rapide, utile pour trier une liste de biens. Mais ne lui faites pas confiance trop vite : la formule « officieuse » que vous lisez sur les annonces n'est pas la bonne.

La bonne formule du rendement brut

Rendement brut (%) = (Loyer annuel ÷ Coût de revient total) × 100

L'erreur classique : diviser par le prix d'achat seul

Brut « annonce » (%) = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat seul) × 100

Prenons le T2 d'Angers que regarde Camille — celui annoncé « 7,8 % ». C'est notre bien fil rouge : voyons ce que devient ce 7,8 % une fois le vrai coût de revient rétabli.

L'écart de 1,3 point n'est pas une subtilité comptable : ce sont les 28 000 € de frais, travaux et meubles (148 000 − 120 000) évaporés d'un coup de division.

Le brut sert à trier, pas à décider

À titre indicatif (ordres de grandeur 2026, en brut sur coût de revient) : grandes villes 3-4 %, villes moyennes et bassins d'emploi 7-10 % sur petites surfaces meublées. Le brut vous dit dans quelle catégorie vous jouez : avant même de visiter, le ratio loyer/prix au m² sert de premier filtre géographique pour repérer les villes capables de viser 8 % brut et écarter les marchés trop chers. Il ne vous dit rien sur ce que vous gardez. Pour ça, il faut descendre d'un étage.

Concrètement : le brut honnête de notre T2 est de 5,59 %. C'est un bon chiffre de départ. On garde le bien dans la short-list, et on passe au net.

Détenir un bien coûte de l'argent chaque année, même quand il est loué en continu. Le net de charges, c'est le brut auquel on a retiré ces frais récurrents — avant l'impôt.

Les postes à déduire du loyer annuel

Les postes habituels, sur notre bien fil rouge (au passage : PNO = assurance propriétaire non occupant ; GLI = garantie loyers impayés) :

Net de charges (%) = ((Loyer annuel − Charges) ÷ Coût de revient) × 100
= ((8 280 − 2 712) ÷ 148 000) × 100
= (5 568 ÷ 148 000) × 100 = 3,76 %

Charges récupérables vs non récupérables : qui paie quoi

Petite clarification de vocabulaire. Certaines charges sont récupérables : vous les avancez mais vous les refacturez au locataire (ascenseur, eau, entretien des parties communes…). D'autres sont non récupérables : elles restent à votre charge de bailleur. La liste de ce qui est récupérable est limitative et fixée par le décret n° 87-713 — vous ne pouvez pas refacturer ce qui n'y figure pas.

À votre charge définitive, sans appel possible : la taxe foncière (hors part TEOM récupérable), l'assurance PNO, les honoraires de syndic, et la part de gros entretien. Ce sont elles qui pèsent sur votre net.

La règle des 70-75 % : utile pour estimer, pas pour décider

Règle de pouce : le net représente en général 70 à 75 % du brut. Sur notre bien, le net ne pèse que 67 % du brut (3,76 / 5,59) — un peu en dessous, parce que la taxe foncière et la GLI sont relativement lourdes ici. C'est exactement pour ça que cette règle des 70-75 % sert à dégrossir une annonce le soir sur son canapé, pas à signer un compromis. En vrai, sur le terrain, une taxe foncière qui dérape ou une copro lourde peut vous faire passer sous les 60 %. Recalculez poste par poste avant de signer.

Concrètement : notre T2 tient encore la route à 3,76 % net de charges. Mais Camille n'a toujours pas la réponse à sa vraie question : combien lui reste-t-il après impôt ? C'est l'étage que presque personne ne calcule.

C'est l'étage qui décide. C'est aussi celui qu'aucun comparateur en ligne ne calcule pour vous — et pour cause : il dépend de VOUS, de votre tranche, de votre régime. Deux biens affichés « net 3,76 % » peuvent finir à des kilomètres l'un de l'autre une fois l'impôt passé.

Les loyers passent au barème (TMI) + PS, pas au PFU

Première chose à graver : les loyers ne sont jamais imposés au PFU de 31,4 %. Le PFU (prélèvement forfaitaire unique) est réservé aux revenus de capitaux mobiliers — dividendes, intérêts, plus-values mobilières. Vos loyers, eux, s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale (la TMI, c'est le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : 0, 11, 30, 41 ou 45 % — Camille est dans la tranche à 30 %), plus les prélèvements sociaux.

Et attention à un piège qui surprend tout le monde : les prélèvements sociaux (17,2 % en nu) ne frappent pas que la part soumise à l'IR — ils s'appliquent sur la totalité du revenu foncier net, ici les 5 568 €. C'est une double couche : le barème de l'IR à votre TMI d'un côté, les 17,2 % de PS de l'autre, calculés sur la même base.

Location nue : micro-foncier 30 % ou réel, PS 17,2 %

En location nue (vide), deux régimes :

• Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, accessible tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Simple, mais l'abattement est faible.
• Réel : vous déduisez vos charges réelles et, le cas échéant, créez un déficit foncier (imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an) — c'est-à-dire que l'excédent de charges et de travaux vient en déduction de vos autres revenus, et fait donc baisser votre impôt global, pas seulement celui des loyers.

Dans les deux cas, prélèvements sociaux à 17,2 % sur le revenu foncier net.

LMNP : micro-BIC 50 % ou réel (amortissement), PS 18,6 %

En meublé (LMNP), les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• Micro-BIC : abattement de 50 % en location de longue durée.
• Réel : vous amortissez le bien et le mobilier. L'amortissement — étalement comptable de la valeur du bien sur sa durée d'usage — vient en déduction du résultat et neutralise souvent l'impôt sur le revenu pendant plusieurs années.

Prélèvements sociaux à 18,6 % depuis la LFSS 2026 (le LMNP est traité comme un revenu d'activité non salariée) — voir l'impact réel de la hausse des PS à 18,6 % sur le rendement LMNP. Tout le détail dans notre guide LMNP 2026.

Le net-net départage deux biens au même net de charges

Reprenons notre bien à 5 568 € de net de charges, et déroulons les deux régimes pour Camille (TMI 30 %).

Note : notre fil rouge est meublé (loyer 690 €), mais pour comparer les deux régimes à armes égales, on raisonne ici sur une projection « si ce bien était loué vide », au même loyer indicatif ; en pratique, un bien nu se loue souvent un peu moins cher.

Net-net (%) = ((Loyer net de charges − Impôt) ÷ Coût de revient) × 100

Scénario A — Location nue au réel. Sur les ~5 568 € imposables :

• IR à 30 % : ≈ 1 670 €
• PS à 17,2 % : ≈ 958 €
• Impôt total : 2 628 €
• Loyer après impôt : 5 568 − 2 628 = 2 940 €
• Net-net : 2 940 ÷ 148 000 = 1,99 %

Scénario B — LMNP au réel. Ici, on amortit. Le bâti d'abord : environ 80 % du coût de revient hors terrain, soit à peu près 118 400 €, étalés sur une trentaine d'années — comptez autour de 3 950 €/an. Le mobilier ensuite : 4 000 € sur sept ans, soit 570 €/an. Ajoutez-y les travaux et les frais. Ces amortissements, cumulés aux charges, couvrent largement le résultat : l'IR tombe à 0 € pendant plusieurs années, et les PS à 18,6 % ne frappent qu'un résultat fiscal proche de zéro.

• Loyer après impôt : ≈ 5 500 €
• Net-net : ≈ 3,7 %

Le même bien, le même loyer : « 6,90 % » sur l'annonce, 5,59 % brut honnête, 3,76 % net de charges, puis 1,99 % en nu ou ≈ 3,7 % en LMNP. Le brut marketing (6,90 %) vaut près de 3,5 fois le net-net réel en nu (1,99 %). Et le seul choix du régime fiscal fait quasiment doubler le net-net.

Concrètement : récapitulons pour Camille. Du 6,90 % d'annonce, il ne reste que 1,99 % net-net en nu, ou ≈ 3,7 % en LMNP réel — et c'est ce dernier chiffre, lui seul, qui décide. Du coup, sa question de départ « 5,2 % ou 7,8 % ? » était mal posée. La bonne, c'est : « quel net-net, et sous quel régime ? » Reste un angle mort que ni le brut, ni le net, ni même le net-net ne couvrent : ce bon rendement tient-il vraiment dans sa trésorerie chaque mois ?

C'est la confusion qui coûte le plus cher. Un bien peut afficher un net-net superbe et vous saigner chaque mois. Les deux à la fois. Ça surprend toujours, en rendez-vous. Les deux notions ne mesurent simplement pas la même chose.

Le rendement ignore le crédit, le cash-flow l'intègre

Le rendement (en %) mesure la performance de l'actif lui-même. Il se calcule comme si vous aviez payé comptant : il ignore totalement le financement. Le cash-flow (en €/mois), lui, intègre la mensualité de crédit. C'est le solde réel sur votre compte à la fin du mois.

Cash-flow mensuel = Loyer − Mensualité de crédit − Charges mensualisées − Impôt mensualisé

Bon rendement + cash-flow négatif : c'est possible

Imaginons que Camille finance notre T2 (148 000 €) sur une durée courte ou avec un apport faible : la mensualité peut atteindre ~750 €/mois. Avec un loyer de 690 €, des charges de ~226 €/mois (les 2 712 € annuels ÷ 12) et un peu d'impôt, le bien « saigne » chaque mois — il lui coûte de l'argent — alors même que son net-net est correct.

Ce n'est pas une anomalie. C'est fréquent, et ce n'est pas forcément grave (vous vous constituez un patrimoine pendant que le locataire rembourse). Mais il faut le savoir avant, pas le découvrir sur le relevé bancaire.

Le modèle de cash-flow mensuel détaillé

Ici, on synthétise : cash-flow = loyer − mensualité − charges − impôt. Pour le modèle mensuel détaillé, mois par mois, avec la mécanique de la mensualité, le calcul de l'effort d'épargne et les leviers pour basculer en positif, on a fait un guide entier dédié : calculer le cash-flow d'un investissement locatif 2026.

Concrètement : la règle d'ordre est simple. On calcule d'abord le rendement net-net (le bien est-il bon ?), puis on vérifie le cash-flow (tient-il dans ma trésorerie ?). Jamais l'inverse. Reste à savoir où placer la barre : quel rendement viser, et sur quel étage, pour qu'un bon dossier en soit vraiment un en 2026.

La grammaire est posée. Reste à savoir où mettre la barre. Et là, un piège : « viser haut », ça ne veut rien dire tant qu'on n'a pas dit haut sur quel étage. Le brut ? Le net-net ? Ce ne sont pas les mêmes chiffres, ni les mêmes ambitions.

Grandes villes 3-4 % vs villes moyennes 7-10 %

À titre indicatif, en brut sur coût de revient en 2026 :

Les grandes métropoles offrent de la sécurité locative et une plus-value potentielle, mais un brut faible. Les villes moyennes offrent du rendement, à condition de bien choisir l'emplacement. On a cartographié ville par ville dans notre guide les villes les plus rentables pour investir en 2026.

Viser un net-net ≥ 4 %, pas un brut marketing

Le vrai repère n'est pas le brut affiché, c'est le net-net visé. Un net-net ≥ 4 % est un objectif exigeant mais atteignable — et bien plus pertinent qu'un « 8-10 % brut » qui fond une fois les frais et l'impôt déduits. Notre bien fil rouge en LMNP réel (~3,7 % net-net) en est tout proche ; avec un sourcing un peu plus décoté ou des travaux mieux maîtrisés, il franchirait la barre.

Où trouver du 8 % brut crédible

Le 8 % brut existe, et il est crédible — à condition d'être calculé sur le coût de revient total, pas sur le prix seul. C'est le seuil qui rend l'objectif vérifiable. Pour les leviers concrets, voyez nos guides atteindre 8 % de rendement brut en 2026, acheter un bien à rénover : décote et marge travaux et les travaux qui rapportent en location.

Concrètement : si une annonce affiche 8 % et que ce 8 % s'effondre dès qu'on remet les frais de notaire et les travaux au dénominateur, ce n'était pas du 8 %. Si le 8 % tient sur le coût de revient total, c'est un vrai bon dossier. Vous savez quoi viser. Manque la dernière pièce : l'ordre dans lequel on enchaîne les calculs, bien par bien, avant de signer.

Récapitulons en une méthode que vous pouvez dérouler sur chaque bien avant de signer quoi que ce soit.

La checklist de calcul en 5 étapes avant de signer

1. Reconstituer le coût de revient total : prix net vendeur + frais de notaire (~7,5-8 % ancien) + travaux + meubles + sourcing. C'est votre dénominateur unique.
2. Calculer le brut honnête : loyer annuel ÷ coût de revient total. Pour trier, pas pour décider.
3. Déduire les charges réelles pour le net : TF, copro non récupérable, PNO, GLI, gestion, vacance.
4. Appliquer le régime fiscal le plus pertinent pour le net-net : nu (micro-foncier ou réel, PS 17,2 %) ou LMNP (micro-BIC ou réel avec amortissement, PS 18,6 %), selon votre TMI.
5. Vérifier le cash-flow avec le financement réel : loyer − mensualité − charges − impôt.

Cinq cases cochées, et vous décidez sur des chiffres que vous avez vérifiés vous-même. Une seule qui manque, et vous achetez sur la foi d'un chiffre d'annonce — autant jouer à pile ou face.

Pourquoi le net-net solide se construit (sourcing, travaux, fiscalité)

Vous l'avez vu sur le fil rouge : un net-net solide ne tombe pas du ciel. Il se construit à trois endroits, et les trois comptent. D'abord le sourcing : acheter décoté, pas au prix du marché. Ensuite les travaux, ceux qui créent de la valeur sans faire exploser le coût de revient (voyez acheter un bien à rénover : décote et marge travaux). Et le régime fiscal, calé dès le départ — pas régularisé après coup. Maîtriser les trois en même temps, sur un premier achat, demande du temps et du métier.

Déléguer certaines missions : exiger un périmètre écrit

Si vous confiez le sourcing, le chiffrage ou les travaux à des professionnels (agent immobilier, maître d'œuvre, artisans), faites préciser par écrit les missions, les livrables et les honoraires. Toute hypothèse de rendement doit être recalculée sur le coût de revient total. Aucun rendement, cash-flow, crédit ni résultat de mise en location n'est garanti.