Réponse directe : le 18,6 % frappe l'assiette imposable nette, pas vos loyers bruts — et c'est tout ce qui change l'histoire. La LFSS 2026 fait monter la seule CSG de 9,2 % à 10,6 % (+1,4 point) ; le total des prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 18,6 %. Mais selon votre régime, l'impact réel va de ≈ 0 € au réel amortissant à ≈ +84 €/an au micro-BIC sur 12 000 € de loyers. Et la plus-value de revente, elle, reste à 17,2 % (art. 150 U CGI). Le fil rouge de tout ce guide : 18,6 % de zéro reste zéro. (Pour le régime lui-même, voyez le guide LMNP 2026.)
Mis à jour le 3 juin 2026 par Quentin Hagnéré (fondateur ; cabinet CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine — taux et textes vérifiés au cadre en vigueur début 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025). Les montants des cas chiffrés sont des ordres de grandeur fiscaux illustratifs, non contractuels.
📋 À retenir en 30 secondes (TL;DR)
- Le total des PS sur les loyers meublés passe de 17,2 % à 18,6 % : seule la CSG monte (9,2 → 10,6, +1,4 pt), le reste est inchangé.
- La hausse s'applique à l'assiette imposable nette, jamais aux loyers bruts : c'est pour cela que l'impact dépend entièrement du régime.
- Au micro-BIC (assiette = 50 % des loyers, sans amortissement) le +1,4 pt mord chaque année ; au réel amortissant, l'assiette ≈ 0 → surcoût ≈ 0 €.
- La plus-value de revente LMNP ne passe pas à 18,6 % : elle reste à 17,2 % (art. 150 U CGI).
- L'assurance-vie, le foncier nu, le PEL/CEL ouverts avant 2018 restent à 17,2 % ; montent à 18,6 % les dividendes, intérêts, PV mobilières, PEA et PER.
- Date d'effet : pour le LMNP, dès les revenus 2025 (déclarés en 2026) ; « à partir de 2026 » sans nuance est inexact.
- Arbitrage : au réel amortissant, rien à faire en urgence ; surréagir et vendre est un mauvais réflexe.
Avertissement (art. L. 533-13 CMF)
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les taux et textes cités sont l'état du droit au 3 juin 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), à confronter au texte consolidé avant toute décision. Les montants des cas chiffrés sont des ordres de grandeur fiscaux illustratifs, non contractuels, à recalculer individuellement ; ils ne constituent jamais une promesse de rendement. Les missions et honoraires dépendent du contrat applicable. Toute hypothèse de rendement doit être recalculée sur le coût total et ne constitue pas une garantie. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Ce qui change vraiment (et ce qui ne change pas) avec le 18,6 %
Commençons par décomposer ce chiffre qui fait peur. Les 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus du capital se composent de trois étages : la CSG (10,6 %), et deux autres qui ne bougent pas — la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). La LFSS 2026 — la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — n'a touché qu'un seul de ces trois étages : la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %, soit +1,4 point. La CRDS et le prélèvement de solidarité, eux, ne bougent pas. Le total des prélèvements sociaux sur les loyers meublés (BIC) passe donc de 17,2 % à 18,6 % (art. L. 136-8 CSS). Et un rappel utile : les loyers meublés sont taxés au barème de l'impôt sur le revenu (votre TMI) + PS 18,6 %, jamais au PFU de 31,4 %.
En clair : l'assiette, c'est la part de vos loyers réellement imposée une fois les déductions faites — pas la somme que verse votre locataire. C'est sur ce montant-là, souvent bien plus petit que vos loyers, que s'applique le 18,6 %. Gardez cette image en tête, c'est elle qui désamorce toute la panique du « 18,6 % ».
Voici le point décisif que toute la suite va démontrer : cette hausse s'applique à l'assiette imposable nette, jamais aux loyers bruts. Conséquence directe et contre-intuitive : un LMNP au réel amortissant et un LMNP au micro-BIC ne subissent pas du tout le même choc, alors qu'ils encaissent exactement les mêmes loyers. Tout est là : 18,6 % fait peur sur le papier, mais ce qui compte, c'est votre régime. On part donc d'une émotion légitime — la crainte d'une amputation de rendement — pour la confronter aux chiffres, régime par régime.
Le 18,6 % en une phrase
La réforme, c'est +1,4 point de CSG seulement (de 9,2 % à 10,6 %), appliqué à l'assiette imposable nette — pas aux loyers bruts. La CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) sont inchangés. On cite ici la loi par son numéro et sa date (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) ; le mécanisme repose sur l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale.
⚠️ Le piège n°1 : ne multipliez pas vos loyers bruts par 1,4 %
L'erreur la plus répandue consiste à calculer le surcoût en multipliant 1,4 % par les loyers encaissés. C'est faux. On multiplie par l'assiette imposable nette : 50 % des loyers au micro-BIC, et le bénéfice après amortissement au réel — souvent proche de zéro. La même réforme produit donc un surcoût tantôt sensible (micro), tantôt quasi nul (réel amortissant). C'est exactement ce qu'on va chiffrer.
Qui passe à 18,6 % et qui reste à 17,2 % ? La matrice complète
On vient de poser le principe (assiette nette, pas loyers bruts) ; reste à savoir qui est concerné. Et là, surprise : tous les revenus du capital ne montent pas. Passent à 18,6 % : les loyers meublés LMNP/LMP, les dividendes et intérêts, les plus-values mobilières et gains crypto, le PEA, le PER et l'épargne salariale. Restent à 17,2 % (liste limitative de l'art. L. 136-8 IV CSS) : les revenus fonciers de la location nue, les plus-values immobilières des particuliers — dont la revente d'un bien LMNP —, l'assurance-vie et la capitalisation, le PEL/CEL. Cette matrice est le socle qui désamorce deux idées fausses traitées plus bas : celle de la plus-value LMNP et celle de l'assurance-vie.
| Type de revenu | CSG 2026 | Total PS 2026 | Sens |
|---|---|---|---|
| Loyers meublés LMNP / LMP (BIC) | 10,6 % | 18,6 % | ↑ Monte |
| Loyers de location nue (foncier) | 9,2 % | 17,2 % | = Reste |
| PV immobilière des particuliers (dont revente LMNP, art. 150 U) | 9,2 % | 17,2 % | = Reste |
| Assurance-vie et capitalisation | 9,2 % | 17,2 % | = Reste |
| PEL / CEL ouverts avant 2018 | 9,2 % | 17,2 % | = Reste |
| Livret A, LDDS, LEP | 0 % | 0 % | Exonérés |
| Dividendes et intérêts (CTO) | 10,6 % | 18,6 % | ↑ Monte |
| Plus-values mobilières, gains crypto | 10,6 % | 18,6 % | ↑ Monte |
| PEA (gains / clôture), PER, épargne salariale | 10,6 % | 18,6 % | ↑ Monte |
Pour relier les deux chiffres de la colonne « CSG 2026 » : la CSG passe de 9,2 à 10,6, c'est exactement le +1,4 point dont on parle ; le reste des prélèvements (CRDS + solidarité, 8 points) ne bouge pas. Voilà pourquoi le total monte de 17,2 à 18,6, et pas davantage. Un corollaire à connaître pour le compte-titres (CTO) : le PFU (prélèvement forfaitaire unique) sur les dividendes et intérêts est désormais de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), et non plus 30 %. À l'inverse, les loyers meublés ne relèvent jamais du PFU : ils sont taxés au barème de l'impôt sur le revenu (votre TMI) puis aux PS de 18,6 %. Garder cette matrice en tête évite la plupart des contresens qu'on entend en rendez-vous.
Source : la loi par son numéro, pas un article LFSS non confirmé
Le taux de droit commun figure à l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, et la liste des revenus maintenus à 17,2 % à son IV. La hausse résulte de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) : on cite ici la loi par son numéro et sa date, qui sont certains, plutôt qu'un numéro d'article de la LFSS qui circule sans être vérifié sur le Journal officiel.
Le bon calcul : PS = assiette nette × 18,6 % (pas loyers × 18,6 %)
La matrice vous dit qui monte. Encore faut-il savoir sur quoi on applique ce taux — c'est là que tout se joue. Voici la formule qui évite 90 % des erreurs : les prélèvements sociaux se calculent sur le résultat fiscal net, après abattement (au micro) ou après charges et amortissements (au réel), pas sur les loyers encaissés. Au micro-BIC, l'assiette est figée à 50 % des loyers (abattement forfaitaire de longue durée, art. 50-0 CGI). Au réel, l'assiette est le bénéfice net comptable, qui peut être proche de zéro tant que l'amortissement tourne. La même réforme produit donc un surcoût mécanique de +1,4 point sur une assiette tantôt large (micro), tantôt quasi nulle (réel amortissant) : c'est tout l'enjeu.
Le bon calcul des PS (et ses deux déclinaisons)
PS dus = Assiette imposable NETTE × 18,6 % Micro-BIC : (50 % des loyers) × 18,6 % Réel : (bénéfice après charges et amortissement) × 18,6 %
- Assiette = loyers bruts ? :NON, jamais
- Micro-BIC :50 % des loyers
- Réel amortissant :≈ bénéfice net (souvent ≈ 0)
Imaginez un gâteau : la hausse ne taxe pas le gâteau entier (vos loyers), mais seulement la part qui reste dans votre assiette après déductions. Au réel amortissant, cette part est souvent réduite à une miette — d'où un surcoût quasi nul. C'est cette distinction qui explique tout l'écart d'impact entre micro-BIC et réel amortissant.
Une précision technique utile pour les contribuables imposés au barème : la fraction de CSG déductible reste à 6,8 points (art. 154 quinquies CGI, inchangé). Comme la CSG monte à 10,6 % mais que la part déductible ne bouge pas, la hausse de +1,4 point porte intégralement sur la part non déductible : sur 10,6 points de CSG, 3,8 points sont désormais non déductibles (10,6 moins 6,8). La CSG déductible s'impute sur le revenu global l'année de son paiement, et uniquement pour les revenus soumis au barème progressif : elle est donc sans objet pour un revenu taxé au PFU. Dit autrement : une partie de la CSG (6,8 points) vient en déduction de votre impôt l'année où vous la payez — elle vous est en partie « rendue » si vous êtes imposé au barème. Seuls les 1,4 point de hausse, eux, ne sont pas déductibles du tout.
⚠️ L'erreur classique : multiplier les loyers bruts par 18,6 %
Si vous calculez vos PS en faisant « loyers encaissés × 18,6 % », vous gonflez votre facture pour rien — parfois du simple au double. Les prélèvements sociaux se calculent sur l'assiette nette : 50 % des loyers au micro-BIC, et le bénéfice après amortissement au réel (souvent ≈ 0 pendant des années). Retenez la formule : PS = assiette nette × 18,6 %, jamais « loyers × 18,6 % ». C'est précisément ce qui fait que le réel amortissant absorbe la hausse, comme on va le voir.
Pourquoi le réel amortissant absorbe presque toute la hausse
Rappel express avant d'entrer dans le détail : amortir, c'est déduire chaque année une fraction du prix du bien et des meubles, comme s'ils s'usaient comptablement. Cette déduction, purement fiscale (elle ne vous coûte rien en trésorerie), vient effacer vos loyers imposables : c'est elle qui ramène l'assiette à presque zéro.
En rendez-vous, c'est là que les épaules se relâchent. Au réel, l'amortissement par composants (gros œuvre, façade, toiture, agencements, mobilier) est une charge comptable qui réduit le bénéfice imposable. L'article 39 C II du CGI encadre cet amortissement pour qu'il ne crée ni ne majore un déficit : l'excédent non utilisé est stocké en amortissements réputés différés (ARD), reportables sans limite de durée. Résultat : pendant toute la phase d'amortissement — souvent 8 à 15 ans (environ 7 à 12 ans à crédit), soit l'essentiel de votre période de crédit —, le bénéfice est ramené à ≈ 0, donc les prélèvements sociaux sont de 0 €. Et 18,6 % de zéro reste zéro : le surcoût de la réforme est de ≈ 0 €/an. Concrètement, si l'amortissement d'une année dépasse votre bénéfice, le surplus n'est pas perdu : il est mis de côté (ce sont les « ARD ») et resservira les années suivantes, sans date limite. (Pour le détail de la mécanique, voyez rénovation et amortissement par composant en LMNP.)
Honnêteté obligatoire : cet effet n'est pas éternel. Une fois l'amortissement épuisé, un bénéfice imposable réapparaît et le +1,4 point redevient pleinement effectif. Il faut le dire clairement et l'anticiper : c'est sensible surtout pour un bénéfice supérieur à environ 5 000 €/an. L'amortissement n'efface donc pas les prélèvements sociaux indéfiniment ; il les diffère, ce qui reste un avantage majeur face à la hausse, mais ne dispense pas de regarder la date d'épuisement de votre tableau d'amortissement.
Le mécanisme en une ligne
Amortissement par composants → bénéfice ≈ 0 → PS = 0 € → +1,4 pt appliqué à zéro = 0 € de surcoût. Tant que l'amortissement tourne (et l'article 39 C II le rend reportable sans limite de durée via les ARD), la hausse à 18,6 % est quasi indolore au réel. C'est le cœur du fil rouge : 18,6 % de zéro reste zéro.
La nuance honnête : l'amortissement n'efface pas les PS indéfiniment
Une fois l'amortissement épuisé, un bénéfice réapparaît : le +1,4 point s'applique alors pleinement, et l'effet devient sensible surtout au-delà de ~5 000 €/an de bénéfice. Le réel diffère la hausse, il ne la supprime pas : d'où l'intérêt de vérifier la durée d'amortissement restante et d'anticiper la sortie d'amortissement avant qu'elle ne vous surprenne.
Auditer mon amortissement LMNP avant la sortie
Savoir quand votre amortissement s'épuise change tout : c'est l'année où le +1,4 point redevient effectif. Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP) vérifie votre durée d'amortissement restante, anticipe la sortie d'amortissement et chiffre le surcoût réel de la hausse sur votre situation. Un cabinet non détenu par une banque ni par un assureur, sans produit-maison.
Cas chiffrés : 3 situations sur 12 000 € de loyers
Jusqu'ici, la théorie. Passons à la calculette. Même base pour tout le monde — 12 000 € de loyers annuels — histoire d'isoler le seul effet du changement de taux. Micro-BIC : assiette de 6 000 € (abattement 50 %) → PS de 1 032 € à 17,2 % puis 1 116 € à 18,6 %, soit +84 €/an (exactement 1,4 % × 6 000 €). Réel en phase d'amortissement : assiette ≈ 0 € → 0 € avant comme après, soit 0 €/an de surcoût. Location nue : hors hausse, elle reste à 17,2 %. Sur un bien d'environ 250 000 €, le surcoût micro-BIC de 84 €/an pèse de l'ordre de 0,03 point de rendement net-net. Ce sont des ordres de grandeur fiscaux, jamais des rendements promis.
| Situation (sur 12 000 € de loyers) | Assiette PS | PS à 17,2 % | PS à 18,6 % | Surcoût/an |
|---|---|---|---|---|
| (a) Micro-BIC (abattement 50 %) | 6 000 € | 1 032 € | 1 116 € | +84 € |
| (b) Réel, phase d'amortissement | ≈ 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| (c) Location nue (foncier) | n/a | reste 17,2 % | hors hausse | 0 € |
| (d) Réel après amortissement (bénéfice 8 000 €) | 8 000 € | 1 376 € | 1 488 € | +112 € |
La ligne (d) est l'honnêteté du tableau : au réel après amortissement épuisé, un bénéfice de 8 000 €/an génère un surcoût de 112 €/an (8 000 × 1,4 %). Attention au piège de comparaison : mettre « meublé 18,6 % vs nu 17,2 % » face à face sur la même assiette de 8 000 € (1 488 € contre 1 376 €) est trompeur : au nu, il n'y a pas d'amortissement, donc l'assiette est structurellement plus large — le meublé au réel reste plus avantageux malgré le taux de PS supérieur. C'est précisément ce que démontre, chiffres à l'appui, notre comparatif net-net location nue vs meublé LMNP : c'est la base écrasée par l'amortissement, pas le taux de PS, qui fait gagner le LMNP au réel. Le réflexe qu'on voit le plus souvent en rendez-vous ? Sortir la calculette et multiplier 12 000 € par 1,4 %. C'est précisément l'erreur que ce tableau corrige. Pour relier ce surcoût au rendement réel de votre projet, voyez calculer la rentabilité locative avant l'achat.
Lecture : le micro paie, le réel amortissant ne sent rien
Sur 12 000 € de loyers, le micro-BIC paie +84 €/an chaque année ; le réel amortissant ne sent rien aujourd'hui (0 €) ; la location nue est hors hausse. Rapporté au prix d'un bien d'environ 250 000 €, le surcoût micro pèse ≈ 0,03 point de rendement — soit l'épaisseur du trait. Pour fixer les idées : 84 € de plus par an au micro-BIC, c'est environ 7 € par mois, le prix d'un café par semaine. De quoi relativiser la panique du « 18,6 % ». Tous ces chiffres sont des ordres de grandeur fiscaux, pas des rendements promis : à recalculer pour votre bien.
Arbitrer mon régime LMNP face au 18,6 %
Micro ou réel, durée d'amortissement, bascule éventuelle : le bon calcul dépend de votre situation. Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP) fait le bilan micro vs réel, chiffre le surcoût réel de la hausse et vous dit si un arbitrage de régime est vraiment justifié. Conseil personnalisé, par un cabinet non détenu par une banque ni par un assureur.
Non, la plus-value de revente LMNP ne passe pas à 18,6 %
L'erreur la plus répandue : croire que vendre son LMNP coûtera désormais 18,6 % de prélèvements sociaux sur la plus-value. C'est faux. La plus-value de cession d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI), maintenu à 17,2 % par la liste limitative de l'art. L. 136-8 IV CSS. La hausse à 18,6 % vise uniquement les loyers BIC, jamais la plus-value de cession. Le jour où vous revendez, donc, le 18,6 % vous laisse tranquille : la fiscalité de sortie du LMNP n'est pas touchée.
Attention à ne pas confondre deux sujets distincts. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a réintégré les amortissements pratiqués dans l'assiette de la plus-value (art. 150 VB CGI, cessions à compter du 16 février 2025) : cela augmente la base taxable, mais ne change pas le taux de prélèvements sociaux, qui demeure 17,2 %. On a donc, d'un côté, une assiette de PV élargie (réforme 2025) et, de l'autre, un taux de PS de PV inchangé — deux choses qu'il ne faut surtout pas mélanger. Pour anticiper la sortie, voyez vendre un bien locatif et optimiser la fiscalité.
À retenir : la PV de revente LMNP reste à 17,2 %
La plus-value de cession d'un bien LMNP = art. 150 U CGI → prélèvements sociaux à 17,2 %, inchangé par la LFSS 2026. La hausse à 18,6 % ne concerne que les loyers BIC. Votre fiscalité de revente n'est pas alourdie par le passage à 18,6 %.
⚠️ Ne pas confondre : élargissement de l'assiette ≠ hausse du taux
La réintégration des amortissements dans l'assiette de la plus-value (LF 2025, art. 150 VB CGI, cessions ≥ 16/02/2025) élargit la base taxable de la PV : c'est une réforme réelle, mais elle ne touche pas le taux de prélèvements sociaux. Confondre cet élargissement d'assiette avec un passage de la PV à 18,6 % est l'un des contresens les plus fréquents : la PV de revente LMNP reste à 17,2 %.
À partir de quand ? (et pourquoi 2025 est déjà concerné)
« Bon, et ça commence quand ? » — la question tombe à chaque rendez-vous. Pas de raccourci : la date d'effet dépend du mode de recouvrement. Les loyers meublés BIC sont des revenus du patrimoine, recouvrés par avis d'imposition — la hausse s'applique donc dès l'imposition des revenus 2025 (loyers perçus depuis le 1er janvier 2025), déclarés au printemps 2026 et régularisés à l'automne 2026. Il n'y a aucune fenêtre d'arbitrage de timing pour le LMNP : 2025 est déjà acté. À l'inverse, les produits de placement prélevés à la source (dividendes, intérêts, rachats d'assurance-vie) ne sont concernés que pour les flux à compter du 1er janvier 2026.
| Type de revenu | Première année concernée | Quand on le paie |
|---|---|---|
| Loyers meublés LMNP (BIC) | Revenus 2025 | Déclarés printemps 2026, régularisés automne 2026 |
| Revenus fonciers nus | Revenus 2025 (mais restent à 17,2 %) | Déclarés printemps 2026 — hors hausse |
| Produits de placement à la source (dividendes, intérêts, rachats AV) | Flux dès le 01/01/2026 | Prélevés à la source au fil des flux 2026 |
Retenez bien ce décalage : dire « la hausse s'applique à partir de 2026 » sans précision est inexact pour le LMNP, puisqu'elle frappe déjà les loyers 2025. Concrètement : vous ne pouvez rien « optimiser » en décalant vos loyers meublés — le train est déjà parti pour l'exercice 2025.
Pas d'optimisation de calendrier pour le BIC
Inutile de chercher à décaler des loyers : pour les revenus meublés (BIC, revenus du patrimoine), la hausse est déjà effective sur les loyers 2025, déclarés en 2026. Seuls les produits de placement prélevés à la source (dividendes, intérêts, rachats d'assurance-vie) suivent une logique de flux à compter du 1er janvier 2026. Pour le LMNP, on raisonne donc « revenus 2025 », pas « 2026 ».
Faut-il arbitrer ? Les seuls réflexes vraiment justifiés
La hausse change peu de choses, mais elle clarifie certains choix. Si vous êtes au réel amortissant : rien à faire en urgence — surréagir et vendre est un mauvais réflexe (cela déclenche la fiscalité de cession, amortissements réintégrés à l'assiette de PV, et la plus-value reste taxable). La réforme renforce l'intérêt du réel face au micro-BIC sans le créer : pour un bailleur au micro qui pourrait amortir significativement, basculer au réel devient encore plus rentable. Mais ne basculez surtout pas du meublé vers le nu par réflexe : le nu reste à 17,2 % mais sans amortissement, et le micro-foncier (abattement 30 %) est moins généreux que le micro-BIC (50 %) — un écart de +1,4 point ne justifie pas ce changement de régime. Reste un petit coup de pouce : la CSG déductible (6,8 points) atténue le coût pour les hauts TMI imposés au barème.
| Réflexe envisagé | Justifié ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Au réel amortissant : ne rien faire en urgence | Oui | Assiette ≈ 0 → surcoût ≈ 0 € ; pas d'action nécessaire aujourd'hui |
| Basculer du micro-BIC au réel (si amortissement significatif) | Souvent | La hausse renforce l'avantage du réel ; à chiffrer au cas par cas |
| Vendre / surréagir pour fuir le 18,6 % | Non | Déclenche la réintégration des amortissements dans l'assiette de PV ; PV reste taxable |
| Basculer meublé → nu pour passer à 17,2 % | Non | Le nu n'a pas d'amortissement → assiette structurellement plus large ; micro-foncier 30 % inférieur à micro-BIC 50 % |
| Jouer sur le calendrier des loyers BIC | Non | La hausse est déjà acquise sur les revenus 2025 ; aucune fenêtre de timing |
⚠️ Faux réflexe : passer du meublé au nu pour fuir le 18,6 %
Le nu reste à 17,2 %, certes — mais sans amortissement, donc avec une assiette structurellement plus large ; et le micro-foncier (abattement 30 %) est moins favorable que le micro-BIC (50 %). Un écart de taux de +1,4 point ne compense pas la perte de l'amortissement : changer de régime pour fuir le 18,6 % est généralement un mauvais calcul. Pour comparer les deux régimes en connaissance de cause, voyez passer de la location nue au meublé en 2026.
Synthèse : la hausse ne change presque rien si vous êtes bien placé
Au réel amortissant, le 18,6 % est quasi indolore (≈ 0 € de surcoût) : rien à faire en urgence. Au micro-BIC, le surcoût est réel mais modeste (≈ +84 €/an sur 12 000 € de loyers) et invite à envisager la bascule au réel si vous amortissez peu. La plus-value de revente reste à 17,2 %. Et surtout : 18,6 % de zéro reste zéro. La bonne image : le 18,6 % n'ouvre pas un trou dans votre rendement, il en gratte l'épaisseur du trait — à condition d'être au bon régime. La vraie question n'est pas le taux affiché, c'est votre régime — et celui-là, on ne le devine pas, on le regarde ligne par ligne. Pour aller plus loin, voyez faut-il encore investir en LMNP après les réformes.
Au fond, le bon réflexe face au 18,6 % n'est pas de fuir le meublé, c'est de l'optimiser au réel amortissant — là où la hausse devient quasi indolore. Les missions et honoraires dépendent du contrat applicable. Toute hypothèse de rendement doit être recalculée sur le coût total et ne constitue pas une garantie. L'analyse de votre situation fiscale, elle, relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (et le choix LMNP/LMP), CIF · COA · COBSP.