En métropole, la location des passoires thermiques est interdite par étapes : classe G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, classe F au 1ᵉʳ janvier 2028, classe E au 1ᵉʳ janvier 2034 (le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, note un logement de A à G). Anticiper ces dates, c'est la différence entre subir une décote forcée et arbitrer froidement — c'est précisément ce qu'un CGP Hagnéré Patrimoine chiffre avec vous, calendrier en main.
Ce guide est votre référence-calendrier : les dates exactes d'interdiction par classe, le vrai fondement juridique (qui n'est pas celui qu'on lit partout), les deux régimes qu'on confond toujours (interdiction de relouer et gel des loyers), l'audit à la vente, le cas du meublé de tourisme et la réforme 2026 qui peut reclasser votre bien sans un coup de marteau. Pour le « comment rénover » et les aides, je vous renvoie vers le guide dédié — ici, on parle dates et stratégie. C'est exactement l'approche de Hagnéré Patrimoine : transformer un calendrier subi en décision pilotée.
Avertissement (art. L. 533-13 CMF)
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil juridique ou fiscal. Les dates et seuils mentionnés sont susceptibles d'évolution réglementaire ; vérifiez l'état du droit applicable à votre situation. La fiscalité dépend de votre situation personnelle. Avant tout arbitrage sur un bien locatif, faites réaliser un bilan patrimonial par un professionnel.
📋 En 30 secondes (TL;DR)
- En métropole, la location est progressivement interdite aux passoires thermiques : classe G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, classe F dès le 1ᵉʳ janvier 2028, classe E dès le 1ᵉʳ janvier 2034 (les G+ au-delà de 450 kWh/m²/an sont déjà interdits depuis 2023).
- L'interdiction n'est pas une amende automatique : elle passe par le critère de décence énergétique de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un logement non conforme ne peut plus être mis en (re)location, renouvelé ni reconduit tacitement — mais un bail en cours signé avant l'échéance n'est pas annulé du jour au lendemain.
- Piège de codification : l'interdiction de louer ne repose pas sur l'article L. 173-2 du CCH (qui définit les classes et seuils de performance), mais sur la décence (loi de 1989 + art. 160 de la loi Climat et Résilience).
- Deux régimes à ne pas confondre : l'interdiction de relouer (par classe et par date) et le gel des loyers des F/G (interdiction de hausse depuis le 24 août 2022).
- À la vente d'une maison ou d'un bien en monopropriété, un audit énergétique est obligatoire : F/G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025, D prévu en 2034 (copropriétés exclues).
- Effet 2026 à vérifier avant d'acheter : le facteur de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) — environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire sans un seul travaux. Ne surpayez pas un bien reclassé par simple calcul.
- La bonne question d'investisseur n'est pas « quelle date subir ? » mais « rénover, vendre avant l'échéance, ou acheter un actif déjà conforme D/E, loué et tranquille au-delà de 2034 ? »
⚖️ Références légales mobilisées dans ce guide
- Décence énergétique : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 6), modifiée par l'article 160 de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 ; décret n° 2023-796 du 18 août 2023.
- Audit énergétique à la vente : article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation (F/G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025, D dès 2034).
- Meublé de tourisme : loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 (DPE A-E puis A-D dès 2034 en zone à autorisation de changement d'usage).
- Réforme du DPE : arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025) ramenant le facteur de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 ; arrêté du 25 mars 2024 (en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024) sur les logements de 40 m² ou moins — deux textes distincts.
- Jurisprudence : CA Bourges, 27 février 2026 (RG n° 25/00589) et 4 juillet 2024 (RG n° 23/00593) ; recours du locataire fondé sur les articles 1112-1 et 1240 du Code civil.
- Cadre du conseil : art. L. 533-13 du Code monétaire et financier. Guide rédigé par Hagnéré Patrimoine, cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Sources : Légifrance, Service-Public (fiche A17975), ecologie.gouv.fr.
Le calendrier des interdictions de location DPE en un coup d'œil
Commençons par ce que vous êtes venu chercher : les dates. Pas de théorie d'abord, le tableau d'abord — vous reviendrez sur la mécanique juridique juste après.
Pourquoi ce calendrier existe-t-il ? Parce que la loi Climat et Résilience de 2021 a décidé d'éradiquer progressivement les « passoires thermiques » (les logements classés F et G, ceux qui consomment le plus et chauffent surtout la rue) du parc locatif. Le levier n'est pas une taxe : c'est l'exigence d'un niveau de performance minimal pour qu'un logement soit considéré comme « décent », donc louable.
Le tableau de référence : classe, date, ce que ça implique
| Classe DPE | Interdiction de (re)location (métropole) | Audit énergétique obligatoire à la vente | Ce que ça implique concrètement |
|---|---|---|---|
| G+ (plus de 450 kWh/m²/an) | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 | Depuis le 1/4/2023 | Déjà hors-jeu : remise en conformité avant toute nouvelle location |
| G | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 | Depuis le 1/4/2023 | Ne peut plus être reloué, renouvelé ni reconduit tacitement |
| F | Dès le 1ᵉʳ janvier 2028 | Depuis le 1/4/2023 | Échéance à préparer dès maintenant (devis, audit, planning travaux) |
| E | Dès le 1ᵉʳ janvier 2034 | Depuis le 1/1/2025 | Environ 6 à 7 millions de logements concernés : l'échéance la plus large |
| D | Pas d'interdiction de louer prévue à ce jour | Prévu au 1/1/2034 | Audit à la vente seulement ; classe « refuge » côté location |
Concrètement: si vous êtes propriétaire d'un bien G, l'échéance est passée — vous êtes déjà dans l'illégalité dès qu'il s'agit de relouer. Si vous êtes en F, vous avez jusqu'à fin 2027 pour agir. Si vous êtes en E, l'horizon 2034 paraît lointain, mais c'est précisément le piège (j'y reviens).
Métropole vs outre-mer (DROM) : un calendrier décalé
Les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) ont un climat et un parc différents : le législateur leur a accordé un calendrier décalé. La classe G y est interdite au 1ᵉʳ janvier 2028 et la classe F au 1ᵉʳ janvier 2031. L'échéance pour la classe E n'est pas encore fixée. Le DPE y est par ailleurs opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 seulement.
| Classe DPE | Métropole | DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 | 1ᵉʳ janvier 2028 |
| F | 1ᵉʳ janvier 2028 | 1ᵉʳ janvier 2031 |
| E | 1ᵉʳ janvier 2034 | Non encore fixée |
| DPE opposable | Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 | Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 |
G+, G, F, E : à quels seuils de consommation correspondent ces classes ?
Une « passoire thermique » désigne les classes F et G. Le « G+ » n'est pas une lettre officielle : c'est le sous-ensemble des logements G qui consomment plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, visés en premier dès 2023. Attention à un piège récurrent : ce seuil de 450 kWh est exprimé en énergie finale (l'énergie facturée au compteur), tandis que le seuil de la classe G lui-même — au-delà de 420 kWh/m²/an — s'exprime en énergie primaire (l'énergie finale multipliée par le facteur de conversion). Ce sont deux références différentes, à ne pas mélanger. À l'autre bout du barème, passer de F à E, puis de E à D, suppose de réduire consommation et émissions. Selon le bien, l'effort va du simple geste (isolation de combles, changement de chaudière) à un chantier lourd. Le détail des postes de travaux et des aides est traité dans le guide DPE et rénovation énergétique 2026.
Dernier rappel utile : la note finale du DPE retient la moins favorable des deux étiquettes (énergie primaire ou émissions de gaz à effet de serre). Un logement peut être correctement isolé mais classé passoire à cause de son mode de chauffage, et inversement.
| Classe DPE | Seuil en énergie primaire (kWh/m²/an) |
|---|---|
| A | ≤ 70 |
| B | 71 à 110 |
| C | 111 à 180 |
| D | 181 à 250 |
| E | 251 à 330 |
| F | 331 à 420 |
| G | Plus de 420 |
🔤 Définitions express (à garder sous la main)
- Passoire thermique : un logement classé F ou G au DPE.
- Décence énergétique : le seuil de performance minimal qu'un logement doit respecter pour être loué (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) — c'est lui qui porte l'interdiction.
- DPE : le diagnostic-étiquette A à G. Audit énergétique : une étude plus complète et plus chère, obligatoire à la vente de certains biens, qui chiffre des scénarios de travaux.
- Énergie finale : l'énergie facturée au compteur. Énergie primaire : l'énergie finale multipliée par un facteur de conversion (1,9 pour l'électricité depuis 2026).
« Interdiction de louer » : ce que ça veut vraiment dire (la décence énergétique)
Avant de planifier des travaux ou une vente, il faut comprendre ce que « interdiction » signifie juridiquement. Beaucoup de bailleurs imaginent une amende qui tombe à date fixe. La réalité est à la fois plus douce et plus contraignante.
Pourquoi cette nuance compte ? Parce qu'elle détermine si vous devez agir tout de suite ou si vous avez encore le temps de finir le bail en cours — et parce qu'une erreur de fondement juridique peut vous coûter cher en cas de litige avec un locataire.
Le bon fondement légal : décence (loi de 1989), pas « CCH L. 173-2 »
On lit partout que l'interdiction reposerait sur l'article L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). C'est faux. L'interdiction de louer passe par le critère de décence énergétique : l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (réécrit par l'article 160 de la loi Climat et Résilience, par renvoi à l'article L. 173-1-1 du CCH), précisé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021. Un logement qui ne respecte pas le seuil de performance minimal n'est tout simplement plus un « logement décent » au sens de la loi locative. Trois textes à ne pas empiler : l'article L. 173-1-1 du CCH fixe l'échelle de classement A à G ; l'article L. 173-2 porte une obligation distinctede rénovation énergétique (il ne fonde pas l'interdiction de louer) ; l'audit à la vente relève, encore à part, de l'article L. 126-28-1. Cette distinction est loin d'être théorique : en cas de contentieux, c'est sur le terrain de la décence que se joue la bataille.
Bail en cours, renouvellement, reconduction tacite : qui est concerné et quand
L'interdiction mord sur trois moments précis : la mise en (re)location (nouveau locataire), le renouvellement du bail et la reconduction tacite (le bail qui se prolonge automatiquement). Un bail signé avantl'échéance et qui se poursuit n'est pas annulé du jour au lendemain.
Concrètement: votre locataire en place dans un bien G depuis 2023 peut rester. Mais le jour où il part — ou à l'échéance du bail si vous voulez le renouveler —, vous ne pourrez pas relouer sans remise en conformité.
Sanctions et recours du locataire : suspension de loyer, travaux sous astreinte
La sanction n'est pas pénale, elle est civile et elle vient du locataire. Face à un logement indécent, il peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux, obtenir une réduction ou une suspension du loyer, voire des dommages et intérêts (fondés sur les articles 1112-1 et 1240 du Code civil). Le juge peut imposer les travaux sous astreinte. Autrement dit : le risque n'est pas une amende de l'État, c'est un locataire qui cesse de payer en toute légalité. À cela peut s'ajouter, côté administratif, une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement loué(3 000 € en cas de récidive dans l'année) pour mise en location d'un logement indécent.
La procédure concrète : conciliation d'abord, juge ensuite
En pratique, le locataire ne « coupe » pas le loyer du jour au lendemain — la jurisprudence le sanctionnerait. Le parcours type est le suivant : il met d'abord le bailleur en demeure par lettre recommandée, puis saisit gratuitement la commission départementale de conciliation (la saisine est un préalable utile, l'avis rendu sous environ deux mois). Si le désaccord persiste, il porte l'affaire devant le juge des contentieux de la protection(au sein du tribunal judiciaire), qui statue sur les travaux, l'astreinte, l'éventuelle réduction de loyer et les dommages-intérêts. C'est ce juge qui apprécie, au cas par cas, l'ampleur réelle du manquement.
⚖️ Ce que disent vraiment les tribunaux (2024-2026)
La jurisprudence reste à ce jour celle des cours d'appel — aucun arrêt de principe de la Cour de cassationne tranche l'auto-suspension du loyer pour un DPE G. Deux décisions structurent l'analyse :
- CA Bourges, 27 février 2026 (RG n° 25/00589) : le critère de décence énergétique entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025 « ne trouve pas à s'appliquer aux baux en cours ». Le juge a apprécié l'imputabilité réelle au bailleur (ici, un locataire avait coupé le chauffage et obstrué les entrées d'air) : résultat, une réduction de loyer de 10 %, et non une suspension.
- CA Bourges, 4 juillet 2024 (RG n° 23/00593) : un logement DPE G a été jugé juridiquement décent (réduction de loyer rejetée), mais le bailleur a été condamné à réaliser des travaux (isolation, pompe à chaleur) sous astreinte de 50 €/jour, plus des dommages-intérêts. Le levier le plus solide pour un locataire n'est donc pas la suspension de loyer, mais l'injonction de travaux sous astreinte (ici 50 €/jour de retard) assortie d'une indemnisation.
Ligne dominante : l'indécence énergétique se qualifie in concreto(DPE + désordres prouvés, factures à l'appui), jamais de façon mécanique. Pour le bailleur, la prudence consiste à anticiper l'échéance plutôt qu'à parier sur la souplesse des tribunaux.
Quels logements sont visés (résidence principale, nu/meublé) et les premières exceptions
La décence vise les baux d'habitation servant de résidence principale, en location nue comme meublée. Quelques situations sortent du dispositif ou bénéficient d'aménagements : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendant les travaux impossibles (bâtiments classés, copropriétés bloquées en assemblée), ainsi que les locations qui ne relèvent pas de la résidence principale, comme le meublé de tourisme — qui suit désormais ses propres règles (voir plus bas).
| Idée reçue | Ce que dit vraiment le droit |
|---|---|
| « Mon bail en cours devient illégal le jour de l'échéance » | Faux : l'interdiction joue à la (re)location, au renouvellement et à la reconduction tacite, pas sur un bail en cours d'exécution. |
| « C'est l'article L. 173-2 du CCH qui interdit de louer » | Faux : le fondement est l'art. 6 de la loi de 1989 (décence) + art. 160 de la loi Climat (par renvoi à L. 173-1-1 CCH). L'art. L. 173-2 porte une obligation distincte de rénovation, pas l'interdiction de louer. |
| « Je risque une amende de l'État » | Non : la sanction est civile et vient du locataire (suspension de loyer, travaux sous astreinte). |
| « La décence ne vise que la location nue » | Faux : elle vise la résidence principale, en nu comme en meublé. |
G, F, E : que faire selon la classe de votre bien (et l'échéance qui vous concerne)
Le calendrier, c'est bien. Le transformer en plan d'action daté, c'est mieux. Prenons votre bien tel qu'il est aujourd'hui et déroulons.
Pourquoi raisonner classe par classe ? Parce que la marge de manœuvre n'a rien à voir entre un G déjà hors-jeu et un E qui a (en apparence) huit ans devant lui.
Vous louez un bien classé G : déjà hors-jeu depuis 2025
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement G ne peut plus être mis en location. Si votre locataire est en place, vous gagnez du temps ; s'il part, vous êtes bloqué. Trois issues : engager des travauxpour franchir au moins le seuil F (puis viser mieux), vendre en intégrant la décote dans votre calcul, ou transformer l'usage. L'inaction n'en est pas une : un G vacant est un actif qui ne produit plus rien tout en continuant de coûter (charges, taxe foncière, copropriété).
Vous louez un bien classé F : l'échéance 2028 se prépare maintenant
Le F est la classe la plus stratégique en 2026 : il reste du temps, mais pas trop. Au 1ᵉʳ janvier 2028, le seuil minimal de décence passe à E, ce qui exclut F et G de la (re)location. Un chantier d'isolation et de chauffage se commande, se finance et se planifie sur 12 à 24 mois. Lancer l'audit énergétique(l'étude qui chiffre les scénarios de travaux et le gain de classes attendu) et chiffrer les devis dès 2026-2027 évite un écueil simple : courir après les artisans fin 2027, quand tous les bailleurs F auront eu la même idée.
Plutôt qu'un chantier dans l'urgence, partir d'un actif déjà conforme
Plutôt que de financer un chantier dans l'urgence sur un bien acheté trop cher, certains investisseurs préfèrent partir d'un actif déjà rénové, classé D ou E, loué et conforme bien au-delà de 2034. Hagnéré Investissement le livre clé en main, objectif 8 % brut contractualisé ou zéro honoraire.
Vous louez un bien classé E : 2034, le piège du « j'ai le temps »
L'échéance E paraît lointaine, et c'est exactement pour ça qu'elle est dangereuse. Environ 6 à 7 millions de logements sont concernés, soit près d'un cinquième des quelque 30 millions de résidences principales du parc français : à l'approche de 2034, l'offre d'artisans sera saturée et les biens E mis en vente en masse, ce qui pèsera sur les prix. Nuance importante : la réforme 2026 (facteur électricité, voir plus loin) peut faire sortir certains E du périmètre sans travaux. D'où une règle simple — vérifiez le DPE après le 1ᵉʳ janvier 2026 avant de décider quoi que ce soit.
| Votre classe | Temps restant (métropole) | Arbitrage à instruire dès 2026 |
|---|---|---|
| G | Échéance dépassée | Travaux, vente avec décote, ou changement d'usage |
| F | Jusqu'à fin 2027 | Audit + devis maintenant, chantier planifié sur 12-24 mois |
| E | Jusqu'à fin 2033 | Re-DPE post-2026 d'abord, puis décision rénover/vendre/conserver |
Audit énergétique à la vente et gel des loyers : les deux contraintes qu'on oublie
On focalise sur l'interdiction de relouer et on oublie deux régimes connexes qui mordent tout aussi fort : l'audit obligatoire à la vente, et le gel des loyers. Les confondre avec l'interdiction de location est l'erreur la plus fréquente.
Pourquoi les traiter ensemble ? Parce qu'ils encadrent les deux portes de sortie d'un bailleur — vendre et continuer de louer — et qu'ils ont leurs propres dates.
L'audit énergétique obligatoire à la vente : F/G, E, puis D (et qui en est exempté)
L'audit énergétique réglementaire (article L. 126-28-1 du CCH) est plus complet et plus cher que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés. Il est obligatoire à la vente d'une maison individuelle ou d'un bien en monopropriété (un seul propriétaire, ou indivision) : pour les F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, les E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et les D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Les copropriétés en sont exclues — elles relèvent du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux.
Le gel des loyers des passoires F/G : pas de hausse, pas d'indexation IRL
Indépendamment de toute interdiction de relouer, le loyer des logements F et G est gelé depuis le 24 août 2022(article 159 de la loi Climat et Résilience — à ne pas confondre avec l'article 160, qui porte la décence énergétique). Concrètement, c'est triple : interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires, interdiction de le réviser via l'indice de référence des loyers (IRL) en cours de bail, et interdiction de le réévaluer au renouvellement. Cela vaut en nu comme en meublé (résidence principale). Les meublés de tourisme en sont exclus.
Concrètement: un bien F loué sous le marché ne pourra pas voir son loyer rattrapé tant qu'il reste F. Le seul moyen de « débloquer » le loyer, c'est de sortir de la catégorie passoire — donc de rénover.
Si votre bien est en copropriété : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux (PPT)
Un point que beaucoup d'investisseurs en copropriété découvrent tard : l'audit à la vente ne les concerne pas, mais ils tombent sous deux autres obligations qui pèsent sur l'immeuble entier. D'abord le DPE collectif, obligatoire selon un calendrier dépendant de la taille de la copropriété : copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, de 51 à 200 lots en 2025, et de 50 lots ou moins en 2026. Ensuite le plan pluriannuel de travaux (PPT), qui projette sur dix ans les travaux nécessaires, dont la rénovation énergétique des parties communes.
Pourquoi ça change tout pour un copropriétaire : votre étiquette individuelle peut dépendre de décisions votées en assemblée générale (isolation de façade, changement de chaufferie collective). Vous ne maîtrisez pas seul votre sortie du statut de passoire — d'où l'intérêt d'anticiper les votes d'AG et de provisionner. Le détail des travaux finançables et des aides est traité dans le guide DPE et rénovation énergétique 2026.
🧾 Comprendre l'audit énergétique : ce qu'il contient, ce qu'il coûte
À ne pas confondre avec le DPE : l'audit énergétique réglementaire (obligatoire à la vente) est une étude plus poussée qui décrit l'état du logement, propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés (un parcours en une étape, un autre par étapes) avec les gains de classe attendus et les aides mobilisables. Comptez en général de 500 à 1 000 € selon la surface et la complexité. Il existe aussi des audits incitatifs(volontaires, par exemple pour préparer un dossier MaPrimeRénov' Parcours accompagné) : même logique, sans obligation de remise à l'acquéreur. Dans tous les cas, l'audit est l'outil qui transforme une intuition (« il faut isoler ») en plan d'action daté et budgété.
| Régime | Ce qu'il interdit | Date de référence |
|---|---|---|
| Interdiction de (re)location | Mise en location, renouvellement, reconduction tacite d'une passoire | G : 2025 · F : 2028 · E : 2034 |
| Gel des loyers F/G | Hausse entre deux locataires, révision IRL, réévaluation au renouvellement | Depuis le 24 août 2022 |
| Audit énergétique à la vente | Vendre sans audit une maison/monopropriété F, G, E (puis D) | F/G : 2023 · E : 2025 · D : 2034 |
Vendre une passoire : décote, audit dans le DDT et fiscalité de la plus-value
Vendre une passoire, c'est composer avec une décote réelle (les acquéreurs intègrent le coût des travaux et le risque réglementaire) et un audit qui met les chiffres noir sur blanc dès la visite. Avant d'arbitrer la vente, calculez le net après impôt : la fiscalité de la plus-value (abattements pour durée de détention, surtaxe) peut changer la donne. Pour cela, appuyez-vous sur le calcul de la plus-value immobilière 2026 et sur la méthode pour vendre un bien locatif en optimisant la fiscalité.
Meublé et location saisonnière : la loi Le Meur rattrape les passoires
« Je passe en Airbnb, comme ça j'échappe au DPE. » Ce raisonnement, longtemps valable, est en train de tomber. La loi Le Meur a fermé la brèche.
Pourquoi ce sujet mérite sa section ? Parce que beaucoup d'investisseurs ont basculé en meublé de tourisme précisément pour contourner la décence — et qu'ils doivent désormais réintégrer le DPE dans leur équation.
Ce que la loi Le Meur impose au meublé de tourisme (et où)
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, et son décret d'application n° 2026-196 du 19 mars 2026 imposent un seuil de performance aux meublés de tourisme situés en zone soumise à autorisation de changement d'usage (les communes tendues qui régulent les locations courtes). Le calendrier : un DPE compris entre A et E est exigé sur la période courant jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. Autrement dit, le meublé de tourisme rejoint, avec un léger décalage, la logique du parc locatif classique.
Résidence principale du loueur : l'exception à connaître
Si le meublé de tourisme correspond à la résidence principale du loueur(le logement où il vit et qu'il loue ponctuellement, dans la limite légale de nuitées), le régime de décence énergétique ne s'applique pas. C'est l'exception la plus utile à connaître pour les particuliers qui louent leur propre logement quelques semaines par an.
Calendrier, enregistrement national et les trois sanctions à ne pas confondre
La loi a aussi généralisé l'enregistrement nationaldes meublés de tourisme (procédure Declaloc, numéro d'enregistrement national), à finaliser au plus tard le 20 mai 2026. Côté contrôle, attention à ne pas mélanger trois sanctions bien distinctes, chacune avec son fait générateur :
| Sanction | Fait générateur | Montant |
|---|---|---|
| Astreinte | Le maire enjoint de produire le DPE sous 2 mois et le loueur ne s'exécute pas | 100 € par jour de retard |
| Amende administrative | Location d'un meublé de tourisme en violation de l'exigence de DPE | Jusqu'à 5 000 € |
| Amende (défaut d'enregistrement) | Absence d'enregistrement Declaloc / numéro national | Jusqu'à 10 000 € |
Pour le détail du régime fiscal et des règles d'usage du meublé de tourisme, voyez le guide louer en courte durée et la loi Le Meur sur le meublé de tourisme.
Réforme du DPE 2026 : votre bien peut changer de classe sans un coup de marteau
Voici l'angle que la plupart des articles oublient, alors qu'il peut tout changer pour un achat en 2026 : votre DPE peut s'améliorer sans le moindre travaux, par simple effet de calcul.
Pourquoi c'est crucial pour un investisseur ? Parce qu'un reclassement « de calcul » modifie la valeur de marché perçue d'un bien — et donc le prix qu'on vous demande de payer.
Le facteur de conversion de l'électricité : de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026
Le DPE convertit l'énergie consommée en énergie « primaire » via un coefficient. Pour l'électricité, ce facteur de conversion passe de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026, en application de l'arrêté du 13 août 2025 (publié au Journal officiel le 26 août 2025) — c'est bien ce texte qui porte la bascule, et non l'arrêté du 25 mars 2024, qui ne concerne que les petites surfaces. Résultat mécanique : les logements chauffés à l'électricité voient leur consommation en énergie primaire baisser sur le papier, et environ 850 000 logements (base au 1ᵉʳ janvier 2023) sortent du statut de passoire — souvent en gagnant une classe entière — sans aucun travaux. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, une attestation officielle de changement d'étiquetteest téléchargeable gratuitement sur le site de l'Ademe, sans repasser de diagnostiqueur.
Petites surfaces (≤ 40 m²) : l'arrêté du 25 mars 2024 et ses 140 000 reclassements
Autre correctif, antérieur et distinct : l'arrêté du 25 mars 2024 (en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2024) a rééquilibré les seuils pour les logements de 40 m² ou moins, dont la méthode antérieure pénalisait injustement la classe. Effet estimé : environ 140 000 logements de moins de 40 m² seraient sortis du statut de passoire (chiffre illustratif issu de la presse, pas une donnée officielle exacte). Une attestation gratuite permet de reclasser les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ juillet 2021 et le 1ᵉʳ juillet 2024.
Le piège de l'investisseur : ne pas surpayer un bien reclassé par simple calcul
Voilà le risque concret. Un vendeur peut afficher un bien « passé de F à E » et le valoriser comme un bien rénové, alors que rien n'a changé physiquement : ni l'isolation, ni le confort, ni les charges réelles du locataire. Un reclassement de calcul ne réduit pas la facture d'énergie. Avant d'acheter, exigez un DPE établi après le 1ᵉʳ janvier 2026, et ne payez pas une prime de rénovation pour un simple gain réglementaire. Inversement, un bien E reclassé D peut devenir un actif locatif tranquille — à condition de l'avoir acheté au juste prix.
🔎 Reclassement « de calcul » : la vérification avant tout achat 2026
Un bien chauffé à l'électricité affiché « E » début 2026 peut avoir gagné sa classe le 1ᵉʳ janvier 2026 par le seul effet du nouveau facteur de conversion (1,9 au lieu de 2,3), sans aucun travaux. La facture d'énergie du locataire, elle, n'a pas bougé. Exigez systématiquement un DPE établi après le 1ᵉʳ janvier 2026 et ne payez jamais une prime de rénovation pour un gain purement réglementaire.
Rénover, vendre ou acheter déjà conforme : la grille de décision de l'investisseur
On arrive à la seule question qui compte : que faites-vous, maintenant, de cette information ? Le calendrier est subi ; la décision, elle, est à vous. Trois voies, et une grille pour les départager.
Pourquoi en faire une grille ? Parce que la bonne réponse dépend du coût des travaux rapporté à la valeur du bien et au rendement visé — pas d'un principe général.
Option 1 — Rénover pour franchir l'échéance (le « comment » et les aides)
Rénover a du sens quand le gain de classes débloque le loyer, sécurise la location au-delà de l'échéance et reste proportionné à la valeur du bien — surtout si le déficit foncier et les aides allègent la facture. Je ne refais pas ici le détail des dispositifs : tout est dans le guide comment rénover une passoire thermique et quelles aides mobiliser, et le levier travaux est au cœur de la stratégie atteindre 8 % de rendement brut grâce au levier travaux.
Un cas chiffré : rénover un F de 60 m² coûte souvent moins que la décote subie
Le « comment décider » reste trop souvent qualitatif. Posons des chiffres, sur un exemple volontairement prudent (2026, hors aides type MaPrimeRénov' pour rester conservateur). Soit un appartement classé F de 60 m² qui vaudrait 200 000 € une fois classé D, et dont le propriétaire est imposé à une TMI(tranche marginale d'imposition) de 30 %.
| Poste | Hypothèse | Montant |
|---|---|---|
| Décote « passoire » à la vente (F vs D, ~17,5 %) | 200 000 € × 17,5 % | − 35 000 € |
| Devis travaux pour passer de F à D (isolation + chauffage) | Milieu de fourchette 25 000-40 000 € | 32 000 € |
| Part déductible en déficit foncier (≈ 80 % du devis) | 32 000 € × 80 % | 25 600 € |
| Économie d'impôt (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %, soit 47,2 % marginaux sur la part déductible) | 25 600 € × 47,2 % | − 12 083 € |
| Coût net réel des travaux | 32 000 € − 12 083 € | ≈ 19 900 € |
Le verdict : la rénovation coûte ici environ 19 900 € net, contre une décote de 35 000 € si vous vendiez en l'état — soit un écart de l'ordre de 15 000 € en faveur des travaux, sans même compter le loyer débloqué (sortie du gel F/G), le bien sécurisé au-delà de 2028 et l'allongement du délai de vente d'une passoire (de l'ordre de 84 jours pour un F/G contre 79 pour un bien classé D, selon les observatoires de marché 2024-2025, ordre de grandeur et non donnée officielle). Rappel utile sur l'outil fiscal : le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le surplus reste reportable et imputable sur les revenus fonciers) ; cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux qui font sortir un bien du statut de passoire (F/G vers A-E). Le mécanisme complet est détaillé dans le guide déficit foncier 2026.
Inversement, si le devis grimpe à 60 000 € pour le même bien (gros œuvre, copropriété, configuration ingrate), le calcul bascule en faveur de la vente. C'est tout l'intérêt de poser les chiffres avantde décider — c'est exactement ce que fait un bilan patrimonial.
Option 2 — Vendre avant la décote : timing et fiscalité
Vendre s'impose quand la rénovation est disproportionnée (gros œuvre, copropriété bloquée, configuration impossible à isoler). La logique est alors de vendre avant que la vague de mises en vente n'amplifie la décote — donc en anticipant les échéances 2028 (F) et 2034 (E) plutôt qu'en arrivant au pied du mur. Là encore, calculez le net après fiscalité de la plus-value avant de trancher.
Option 3 — Acheter un actif déjà conforme D/E, loué et tranquille au-delà de 2034
C'est l'option qu'on évoque le moins et qui résout le problème à la racine : plutôt que d'hériter d'une passoire et de courir après les échéances, partir d'un bien déjà rénové, classé D ou E, loué et conforme bien au-delà de 2034. Vous n'achetez pas un chantier à venir, vous achetez un cash-flow. C'est exactement ce que livre Hagnéré Investissement en clé en main : un actif rénové, mis en location, avec un objectif de 8 % de rendement brut engagé par lettre de mission, ou zéro honoraire si l'objectif n'est pas tenu. Pour aller plus loin sur la logique d'actif productif, voyez aussi investir dans un immeuble de rapport en 2026.
| Option | Quand elle est pertinente | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Rénover | Gain de classes proportionné à la valeur ; aides et déficit foncier mobilisables | Délais artisans, devis fermes, audit préalable |
| Vendre | Travaux disproportionnés ; sortie souhaitée | Anticiper la décote et la fiscalité de la plus-value |
| Acheter conforme D/E | Vous voulez du cash-flow, pas un chantier | Acheter au juste prix, vérifier le DPE post-2026 |
Sortir du calendrier DPE en achetant un actif déjà conforme
Plutôt que de subir les échéances 2028 et 2034, partez d'un bien déjà rénové, classé D ou E, loué et conforme bien au-delà de 2034. Hagnéré Investissement assemble sourcing off-market décoté, rénovation pilotée et LMNP au réel, avec un objectif de 8 % brut par lettre de mission ou zéro euro d'honoraires.
Les idées reçues qui coûtent cher
- « Mon bail en cours devient illégal en 2025. » Faux. L'interdiction ne joue qu'à la (re)location, au renouvellement ou à la reconduction tacite — pas sur un bail en cours.
- « L'interdiction, c'est l'article L. 173-2 du CCH. » Faux. Le fondement est l'article 6 de la loi de 1989 (décence) + l'article 160 de la loi Climat et Résilience, par renvoi à l'article L. 173-1-1 du CCH. L'article L. 173-2 porte une obligation distincte de rénovation énergétique, pas l'interdiction de louer.
- « Passoire = je ne peux ni louer ni augmenter. » À distinguer : l'interdiction de relouer (G dès 2025…) et le gel des loyers F/G (depuis le 24 août 2022) sont deux régimes séparés, avec des dates différentes.
- « L'audit énergétique vise tous les biens vendus. » Faux. Seulement les maisons et biens en monopropriété classés F/G (puis E, puis D) ; les copropriétés en sont exclues.
- « Le meublé de tourisme échappe au DPE. » De moins en moins : la loi Le Meur impose un DPE A-E en zone à autorisation de changement d'usage, puis A-D dès 2034.
3 choses à retenir
- Les dates sont fermes et proches. G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034 (DROM décalés : G en 2028, F en 2031). Un bien F doit être instruit dès aujourd'hui.
- Le mécanisme est la décence, pas une amende d'État. C'est le locataire qui peut suspendre le loyer ou exiger les travaux sous astreinte — et ne confondez jamais interdiction de relouer et gel des loyers.
- Avant d'acheter une passoire « en travaux », comparez avec un actif déjà conforme. La réforme 2026 (électricité 1,9) brouille les classements, et un bien D/E déjà rénové et loué vous évite de subir tout ce calendrier.
Avertissement & mentions légales
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni un conseil juridique ou fiscal (article L. 533-13 du Code monétaire et financier). Les dates et seuils mentionnés sont susceptibles d'évolution réglementaire ; vérifiez l'état du droit applicable à votre situation. Aucune performance n'est garantie : l'objectif de 8 % de rendement brut évoqué relève d'un engagement contractuel par lettre de mission propre à Hagnéré Investissement et ne préjuge d'aucun résultat. Hagnéré Patrimoine — conseil en gestion de patrimoine indépendant, SAS immatriculée à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP), membre de la CNCEF Patrimoine. Joignable au 03 74 47 20 18 et par email à contact@hagnere-patrimoine.fr.
Mis à jour le 1er juin 2026 — dernière vérification réglementaire le 1er juin 2026. Guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 art. 6, loi Climat et Résilience 2021-1104 art. 159 et 160, art. L. 173-1-1 CCH, décrets 2021-19 et 2023-796, art. L. 126-28-1 CCH, loi Le Meur 2024-1039, décret 2026-196, arrêté du 25 mars 2024, arrêté du 13 août 2025, articles 1112-1 et 1240 du Code civil, art. L. 533-13 CMF) et de la jurisprudence des cours d'appel (CA Bourges 27 février 2026 et 4 juillet 2024). Sources : Légifrance, Service-Public (fiche A17975), ecologie.gouv.fr, Ademe. Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via notre formulaire de contact.