DPE et rénovation énergétique 2026 : rénover, vendre ou attendre votre passoire ?

Vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G et vous redoutez le couperet 2025-2034. Bonne nouvelle : entre le déficit foncier doublé à 21 400 € (prorogé jusqu'au 31/12/2027), MaPrimeRénov' Parcours Accompagné jusqu'à 80 % HT, le dispositif Jeanbrun ancien (Loc1/Loc2/Loc3) et le nouveau DPE 2026 (coefficient 1,9) qui sort 850 000 logements de la passoire, vos options sont multiples. Hagnéré Patrimoine vous chiffre les 3 stratégies — rénover, vendre, attendre — sur votre cas réel.

La raison est simple : trois textes différents s'enchevêtrent (loi Climat et Résilience 2021, loi Le Meur 2024, LF 2026), et la décision dépend de votre TMI (tranche marginale d'imposition — votre taux d'impôt le plus élevé), de votre horizon de détention, de la zone de votre bien, et de votre objectif patrimonial. Sans cette clarification, impossible de prendre une décision rationnelle. Pour le contexte LMNP voir notre guide LMNP 2026.

Ce guide vous donne tout, en 12 minutes : le calendrier exact des interdictions, les coûts réels d'une rénovation 2026, les aides MaPrimeRénov' selon votre revenu, le mécanisme du déficit foncier doublé à 21 400 €, le dispositif Jeanbrun ancien (Loc1/Loc2/Loc3) qui permet d'amortir un bien rénové, et 3 cas Hagnéré Patrimoine chiffrés ligne par ligne (Sophie héritière, Philippe famille recomposée, Alain & Catherine rentiers IFI). À la fin, vous saurez si vous devez rénover, vendre ou attendre — et combien chaque option vous coûte ou vous rapporte.

1. Calendrier 2025-2034 : qui est interdit de louer et quand ?

On vous parle de « l'interdiction 2025 » comme s'il y en avait une seule. Faux : il y en a quatre, étalées entre 2023 et 2034, qui frappent dans l'ordre G+, G, F puis E. Trouver votre date dans le tableau ci-dessous, c'est savoir combien de mois il vous reste pour décider.

Les 4 jalons à retenir

Cas type : votre bien est G, le locataire part fin 2026. Vous ne pourrez plus le remettre en location en l'état. Trois sorties possibles — rénover avant, vendre, ou bloquer le bien en résidence secondaire (Airbnb seulement hors zone tendue depuis la loi Le Meur). Le calendrier ne reculera pas : autant choisir tant qu'on a le choix.

Ce que veut dire « nouvelles mises en location »

L'interdiction ne casse pas les baux en cours. Tant que votre locataire actuel reste en place, vous pouvez continuer à percevoir vos loyers même si le DPE est G. C'est dès qu'un changement de locataire intervient, ou que le bail arrive à échéance et qu'il faut le renouveler, que l'interdiction s'active. Pratiquement, ça vous laisse souvent 12 à 36 mois avant le couperet — c'est cette fenêtre qu'il faut utiliser pour décider et agir.

L'extension loi Le Meur en zone tendue

Si vous louez en meublé de tourisme (Airbnb, Booking) en zone tendue, ajoutez une couche : depuis novembre 2024, il faut au minimum un DPE E pour démarrer une nouvelle location ; à partir de 2034, ce sera D. C'est une règle parallèle au calendrier général — elle ne le remplace pas, elle s'y empile (loi Le Meur du 19/11/2024, décret d'application n° 2026-196 du 19/03/2026). Détail loi Le Meur côté LMNP : notre guide Réforme Le Meur LMNP 2025.

2. Comment lire un DPE et que vaut votre bien aujourd'hui ?

Un DPE n'est pas qu'une lettre. C'est un document de 6 à 10 pages qui contient deux étiquettes (énergie + climat), une dizaine de chiffres, et — depuis la réforme du 1^er juillet 2021 — une valeur opposable juridiquement. Apprendre à le lire, c'est éviter de payer 5 000 € de travaux inutiles ou, à l'inverse, de sous-estimer un projet de rénovation.

Les 2 étiquettes : énergie et climat

Un DPE moderne, c'est deux notes côte à côte, pas une seule. La première mesure ce que votre logement consomme (chauffage + eau chaude + ventilation), exprimée en kWh par m² et par an — l'unité de votre facture EDF. La seconde mesure le CO₂ rejeté. Et voici le piège : c'est la plus mauvaise des deux qui devient la note finale. Un appartement bien isolé mais chauffé au gaz peut tomber en F juste à cause du CO₂.

Concrètement, votre objectif minimal est de viser une classe D. C'est le seuil qui vous protège jusqu'en 2034 (au lieu de 2028 si vous restez en F) et qui rend votre bien éligible au Jeanbrun Loc1. Pour viser un C ou un B, le ticket d'entrée est plus élevé, mais l'amortissement Jeanbrun grimpe en miroir (4 % puis 5,5 % par an).

La validité du DPE et les pièges récurrents

Un DPE post-1^er juillet 2021 est valable 10 ans. Pour les anciens DPE, deux dates de caducité distinctes : les DPE émis entre 2013 et 2017 sont caducs depuis le 1^er janvier 2023, et ceux émis entre 2018 et le 30 juin 2021 sont caducs depuis le 1^er janvier 2025. Si vous brandissez un DPE de 2019 pour louer ou vendre en 2026, il n'a plus aucune valeur — refaites-le. Coût : 100 à 250 € pour un appartement, 200 à 400 € pour une maison.

L'impact prix : combien vaut votre bien aujourd'hui ?

Selon les Notaires de France (rapport 2024) et l'observatoire DINUM, un logement classé F ou G se vend en moyenne 11 à 25 % moins cher qu'un logement équivalent classé A ou B, à localisation et surface égales. La décote varie selon la zone :

Concrètement, sur un T3 de 60 m² à Lyon estimé 290 000 € en classe B, le même bien classé F se vendra autour de 235 000 €. Soit 55 000 € de décote — équivalent au coût d'une rénovation globale F → B. C'est exactement à ce seuil que l'arbitrage rénover/vendre se joue : si le coût des travaux est inférieur à la décote, rénover est rentable. Si le coût est supérieur, vendre l'est. Pour la mécanique de la plus-value à la revente, voir notre guide Plus-value immobilière 2026.

3. Combien coûte une rénovation énergétique en 2026 ?

C'est LA question que tout propriétaire se pose, et c'est aussi celle où on lit le plus de chiffres approximatifs. La fourchette dépend de l'ambition (saut de 1 classe DPE ou 3 classes), de la surface, de la zone et de l'état du bâti. Voici les ordres de grandeur 2026 issus des chantiers que nous suivons en cabinet.

Les 3 niveaux de rénovation et leurs coûts

Concrètement, sur un T3 de 60 m² classé F :

• Bouquet 3 travaux (vise D) : 18 000 à 30 000 € HT, soit 21 600 à 36 000 € TTC après TVA 5,5 % (art. 278-0 bis A CGI sur les travaux énergétiques).
• Rénovation globale (vise A/B) : 36 000 à 54 000 € HT, soit 43 200 à 64 800 € TTC.

Ces chiffres sont avant aides MaPrimeRénov', qui peuvent couvrir 30 à 80 % du coût HT selon vos revenus. Reste à charge effectif après aides : 10 000 à 35 000 € typiquement pour une rénovation globale.

Les 4 postes qui pèsent le plus

Sur un chantier complet, 4 postes vous mangent 75 % du devis. Dans l'ordre : isoler les murs par l'extérieur (l'ITE — Isolation Thermique par l'Extérieur) représente 35 à 45 % du devis, c'est le plus gros morceau. Remplacer le chauffage (pompe à chaleur ou chaudière à granulés) compte pour 20 à 25 %. Changer les fenêtres (double ou triple vitrage) pèse 10 à 15 %. Enfin, installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui renouvelle l'air en continu coûte 5 à 10 %. Le reste se partage entre régulation du chauffage, panneaux solaires et finitions.

Le piège des artisans non RGE

Pour bénéficier des aides ANAH (MaPrimeRénov') et de la TVA 5,5 %, vos artisans doivent être RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). C'est non négociable. Un devis présenté par un artisan non RGE vous fera perdre la prime et la TVA réduite — soit 10 à 15 % du coût. Vérifiez systématiquement le n° de qualification RGE sur france-renov.gouv.fr avant signature.

4. Quelles aides MaPrimeRénov' 2026 pour votre projet ?

MaPrimeRénov' est l'aide phare du dispositif ANAH 2026, qui peut couvrir jusqu'à 80 % du coût HT de vos travaux. Mais le système est complexe : deux parcours, quatre niveaux de revenus, des montants qui changent chaque année. Voici la grille 2026 mise à jour, dépouillée des nuances inutiles.

Les 2 parcours MaPrimeRénov' 2026

Concrètement, si votre bien est classé F et que vous visez D, le parcours par geste suffit (par exemple isoler la toiture + changer le chauffage). Si vous visez A ou B (gain de 3 ou 4 classes), passez par le Parcours Accompagné — l'aide est plus élevée et surtout l'ANAH vous attribue un « Mon Accompagnateur Rénov' » (un MAR) : c'est un chef de projet agréé qui choisit les artisans, valide les devis et suit le chantier à votre place. Le coût de cet accompagnement (800 à 2 000 €) est lui-même couvert à 100 % pour les revenus modestes, et à 30-50 % pour les autres.

Les 4 niveaux de revenus MaPrimeRénov' 2026

Concrètement, un cadre célibataire de 50 000 € de revenus tombe en profil Supérieur et bénéficie d'une aide à 30 % HT — soit jusqu'à 21 000 € sur un projet de 70 000 € HT (plafond). C'est moins que les 80 % du profil très modeste, mais ça reste significatif. Combiné au déficit foncier 21 400 € et à l'Eco-PTZ 50 000 €, le reste à charge réel devient supportable.

L'Eco-PTZ : pré-financer le reste à charge

L'Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) est l'outil de pré-financement du reste à charge après MaPrimeRénov'. Plafonds 2026 :

• 50 000 € pour rénovation globale (gain DPE 35 % minimum) — durée jusqu'à 20 ans.
• 30 000 € pour bouquet de 3 actions et plus — durée jusqu'à 15 ans.
• 25 000 € pour bouquet de 2 actions.
• 15 000 € pour 1 action seule (hors fenêtres).
• 7 000 € pour fenêtres uniquement.

Cumulable avec MaPrimeRénov' et les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie). Demande auprès de votre banque sur présentation du devis et du DPE projeté. Aucun frais de dossier, aucun intérêt — c'est l'un des meilleurs outils du marché.

5. Le déficit foncier doublé à 21 400 € : levier fiscal jusqu'au 31/12/2027

C'est le levier fiscal numéro 1 du propriétaire bailleur en 2026. Le déficit foncier doublé à 21 400 € permet d'imputer chaque année sur votre revenu global jusqu'à 21 400 € de déficit issu de travaux de rénovation énergétique — au lieu des 10 700 € du régime classique. Et il a été prorogé par la LF 2026 (art. 47) jusqu'au 31 décembre 2027 inclus. C'est l'aubaine fiscale du moment.

Reprenons le mécanisme étape par étape.

Le mécanisme de base : déficit foncier 10 700 € classique

En location nue au régime réel, vos revenus fonciers se calculent ainsi : loyers encaissés − charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion). Si le solde est négatif, vous avez un déficit foncier. Ce déficit est imputable :

• jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global (hors intérêts d'emprunt) — c'est ce qui réduit immédiatement votre IR ;
• au-delà, et pour les intérêts d'emprunt non imputables, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Source : art. 156-I-3° CGI. Ce mécanisme classique existe depuis 1976 et n'a pas changé d'essence. Mais la LF 2023 a doublé le plafond pour rénovation énergétique, et la LF 2026 a prorogé cette mesure.

Le déficit foncier doublé à 21 400 € : 4 conditions à remplir

Pour bénéficier du plafond doublé à 21 400 € au lieu de 10 700 €, votre dossier doit cocher quatre conditions :

1. Travaux de rénovation énergétique uniquement (au sens des aides MaPrimeRénov' — isolation, chauffage performant, ventilation, etc.).
2. Saut de classe DPE : votre logement doit passer d'une classe E, F ou G avant travaux à une classe A, B, C ou D après travaux, prouvé par 2 DPE (avant et après).
3. Travaux engagés et payés entre le 1/01/2023 et le 31/12/2027 (devis accepté à partir du 5/11/2022, factures jusqu'au 31/12/2027). La LF 2026 a prorogé cette fenêtre.
4. Achevés au plus tard le 31/12/2027 et logement remis en location dans un délai raisonnable.

Concrètement, si votre bien est classé F et que vous engagez 60 000 € de travaux en 2026 pour atteindre B, vous pouvez imputer 21 400 € sur votre revenu global 2026 + 21 400 € sur votre revenu global 2027 + le solde de 17 200 € sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Sur un TMI de 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie d'IR + PS sur les 2 années est de 24 952 €.

Travaux engagés : 60 000 € HT (72 000 € TTC à TVA 5,5 % = 63 300 €)
Imputation année N (2026) : 21 400 € sur revenu global
Imputation année N+1 (2027) : 21 400 € sur revenu global
Économie IR sur 2 ans : 42 800 × 41 % = 17 548 €
Économie PS sur 2 ans : 42 800 × 17,2 % = 7 362 € (prélèvements sociaux évités sur la part de revenu réduite)
Solde 21 500 € reportable sur 10 ans (revenus fonciers uniquement) → économie supplémentaire dépendant de votre situation
Économie fiscale totale immédiate (2 ans) : ~24 910 € sur un coût travaux net de ~20 k€ après MaPrimeRénov'

Le piège de l'intention : il faut LOUER après les travaux

Le déficit foncier ne s'applique que si le bien est effectivement loué dans les 3 ans qui suivent l'achèvement des travaux. Si vous gardez le bien comme résidence secondaire post-travaux, l'administration peut requalifier l'opération et exiger le remboursement du gain fiscal + intérêts de retard. Ce n'est pas un risque théorique : plusieurs redressements ont été notifiés en 2023-2024 sur ce motif. Documentez votre intention de location dès le départ (mandat agence, annonces) et louez sous bail réel.

6. Le dispositif Jeanbrun ancien : transformer un DPE F en investissement DPE B

Voici le levier que peu d'investisseurs ont encore intégré, parce qu'il vient juste d'être voté. Depuis février 2026, vous pouvez acheter un logement ancien, le rénover, et déduire chaque année une partie de son prix d'achat de vos loyers — comme un LMNP, mais en location nue. Plus la rénovation est ambitieuse, plus le taux de déduction monte. C'est, en clair, le successeur du Pinel — en plus puissant et ouvert à l'ancien. Pour la vue d'ensemble du dispositif, voir la page Dispositif Jeanbrun et notre guide pilier Jeanbrun 2026.

Le mécanisme : amortir un foncier, jusqu'ici réservé au LMNP

Jusqu'en 2026, l'amortissement (déduction fiscale d'une partie du prix d'achat sur plusieurs années) était réservé aux régimes BIC : LMNP (location meublée) et LMP. Les revenus fonciers (location nue) ne bénéficiaient que des charges réelles. La LF 2026 brise ce cloisonnement en créant les alinéas i) et j) du 1° du I de l'article 31 CGI : pour un logement ancien rénové énergétiquement, vous pouvez désormais amortir le bien en plus de déduire les charges réelles. C'est unique dans le paysage fiscal français.

Les 3 niveaux Jeanbrun : Loc1, Loc2, Loc3

Concrètement, sur un bien acheté 250 000 € HT (par exemple un T3 60 m² à 4 167 €/m²), l'amortissement annuel s'applique à 80 % du prix HT (les 20 % restants étant réputés affectés au terrain, non amortissable — même logique qu'en LMNP) soit 200 000 € de base amortissable :

• Loc1 : 200 000 × 3 % = 6 000 €/an d'amortissement, soit 54 000 € sur 9 ans.
• Loc2 : 200 000 × 4 % = 8 000 €/an, soit 72 000 € sur 9 ans.
• Loc3 : 200 000 × 5,5 % = 11 000 €/an, soit 99 000 € sur 9 ans.

Les 4 conditions d'éligibilité du Jeanbrun ancien

1. Bien ancien : achevé depuis plus de 10 ans à la date de l'acquisition ou de l'engagement des travaux.
2. Travaux de rénovation énergétique : le bien doit atteindre la classe DPE prévue (D, C ou B selon le niveau Loc1/2/3) après travaux, prouvé par 2 DPE.
3. Engagement de location intermédiaire : 9 ans minimum, avec plafonds de loyer et de ressources des locataires (zonés A bis / A / B1 / B2). Loyer plafonné ~10 à 20 % sous le marché selon le secteur ; le locataire ne doit pas dépasser certains seuils de revenus. Détails complets : grille des plafonds de loyer 2026 et plafonds de ressources locataire Loc1/Loc2/Loc3.
4. Acquisition entre le 20/02/2026 et le 31/12/2028 : c'est la fenêtre d'éligibilité fixée par la LF 2026 (lendemain de publication au JO le 19/02/2026).

Le cumul Jeanbrun + déficit foncier : la stratégie patrimoniale 2026

Voici l'axe stratégique numéro 1 que nous mettons en place chez Hagnéré Patrimoine sur ce type de dossier. Le cumul Jeanbrun + déficit foncier 21 400 € est légal, encouragé par les textes, et représente l'optimisation fiscale immobilière la plus puissante de 2026.

Phase rénovation (années 1-2) :
Travaux engagés : 50 000 € HT (60 000 TTC après TVA 5,5 %)
Aides MaPrimeRénov' (profil supérieur 30 %) : −15 000 €
Reste à charge bailleur : 35 000 € HT
Déficit foncier imputé : 21 400 €/an × 2 ans = 42 800 €
Économie IR + PS : 42 800 × (41 % + 17,2 %) = ~24 910 € sur 2 ans
Phase location intermédiaire (années 3-11) — Jeanbrun Loc2 :
Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel : 200 000 × 4 % = 8 000 €/an pendant 9 ans
Amortissement total : 8 000 × 9 = 72 000 €
Économie IR + PS : 72 000 × (41 % + 17,2 %) = ~41 904 € sur 9 ans
Total cumulé sur 11 ans : ~66 814 € d'économie fiscale
+ Économie TVA 5,5 % vs 20 % sur les travaux : ~7 250 €
+ Aides ANAH directement perçues : 15 000 €
Effet patrimonial total : ~89 064 € pour un investissement de départ de 250 000 € HT + 50 000 € HT travaux.

Concrètement, sur un investissement de 300 000 € total (achat + travaux), le cumul Jeanbrun Loc2 + déficit foncier 21 400 € génère environ 89 000 € d'avantages fiscaux et aides directes sur 11 ans. Sur un Loc3 (DPE A/B après travaux), on dépasse les 100 000 €. C'est le ratio fiscal le plus favorable du marché immobilier locatif 2026. Pour 7 cas chiffrés Jeanbrun différents (T2, T3, immeuble, démembrement, SCI familiale), voir notre guide Jeanbrun cas pratiques chiffrés. Et pour le montage le plus avancé qui empile TVA 10 % sur le neuf en plus du Jeanbrun, voir notre Super Jeanbrun + LLI TVA 10 %.

💡 Pour aller plus loin sur le Jeanbrun : testez votre projet sur notre simulateur Jeanbrun 2026 (Loc1/Loc2/Loc3, économie d'impôt en 2 minutes), comparez avec le LMNP (Jeanbrun vs LMNP : break-even TMI) ou avec les SCPI (Jeanbrun vs SCPI : 6 cas chiffrés), et identifiez votre zone éligible (A bis / A / B1 / B2).

7. Audit énergétique obligatoire : ce que ça change à la vente

C'est l'obligation discrète mais lourde de conséquences pour les vendeurs en 2026. Depuis le 1/04/2023 (puis étendue le 1/01/2025), tout vendeur d'un logement classé E, F ou G en monopropriété (maison ou immeuble entier) doit fournir à l'acquéreur, dès la première visite, un audit énergétique réglementaire. Ce n'est pas un DPE — c'est un document plus complet, qui propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe B.

DPE vs audit énergétique : quelle différence ?

Concrètement, si votre bien est classé E, F ou G et que vous voulez vendre en 2026, vous devez impérativement faire réaliser un audit énergétique avant la première visite acquéreur. Faire l'impasse sur cette obligation expose à une nullité de l'acte de vente et à des dommages-intérêts. Cet audit devient un argument de négociation : l'acquéreur sait précisément combien il va devoir investir, et il négocie en conséquence.

L'impact pratique : décote négociée vs prix affiché

Avec un audit qui annonce 60 000 € de travaux pour passer de F à B, l'acquéreur va négocier au moins 40 à 50 000 € de réduction sur le prix affiché (il intègre le coût des travaux + une marge de risque). Ce n'est pas anormal — c'est rationnel. Si vous voulez éviter cette négociation, deux options : faire les travaux avant de vendre (et capturer la décote inversée du DPE B), ou vendre plus bas dès le départ.

8. 3 cas chiffrés : Sophie, Philippe, Alain & Catherine

Trois situations qu'on rencontre régulièrement en cabinet. Trois choix différents, qui montrent qu'il n'y a pas de réponse universelle.

Cas 1 — Sophie, 38 ans, héritière : T2 Paris 11^e classé G, vendre ou rénover ?

Profil. Sophie Ferrand, 38 ans, graphiste freelance à Lyon, célibataire sans enfant. Elle vient d'hériter de sa mère décédée en 2025 : un T2 de 38 m² rue Parmentier, Paris 11^e, classé G (consommation 445 kWh/m²/an), valeur de marché en l'état 275 000 €. Sophie habite Lyon, n'a pas envie de gérer la location à distance, mais le bien est dans un immeuble tendance avec un fort potentiel de valorisation. Revenus annuels : 65 000 € (TMI 30 % — taux marginal qui s'applique uniquement à la fraction de revenu dépassant 28 797 €).

Question Sophie. Vendre maintenant en l'état (avec audit énergétique remis) ou rénover pour atteindre B et revendre dans 18 mois ? Sa mère n'a jamais fait de travaux depuis 1995 — chaudière au fioul, fenêtres simple vitrage, isolation murs inexistante.

Prix de vente projeté avec décote G : 250 000 € (décote 9 % négociée par l'acquéreur)
Frais de notaire vendeur : 0 € (à charge acquéreur)
Plus-value succession : exonérée (calcul sur valeur déclarée à la succession 275 000 €, donc PV nulle)
Audit énergétique : −1 100 €
Net en poche Sophie : ~248 900 €

Travaux ITE + pompe à chaleur + fenêtres + VMC : 55 000 € HT (58 025 € TTC à 5,5 %)
Aides MaPrimeRénov' profil intermédiaire 45 % : −24 750 €
CEE primes énergéticiens : −3 500 €
Eco-PTZ 50 000 € (intérêts 0 %) — coût de portage négligeable
Reste à charge net : ~29 775 €
Prix de vente projeté en B : 305 000 € (revalorisation classe DPE 22 %)
Audit énergétique non requis (B)
Plus-value : 305 000 − 275 000 (valeur succession) − 12 000 (frais et travaux non éligibles) − 30 000 (travaux éligibles via art. 150 VB) = ~−12 000 € → PV nulle
Net en poche Sophie : ~275 225 € (305 000 − 29 775)

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Sophie : option B est préférable de ~26 000 € sur 18 mois. Elle gagne aussi en sérénité (vente plus rapide post-rénovation, acquéreurs plus nombreux, pas de négociation sur l'audit). Le déficit foncier 21 400 € n'est pas activé ici puisque Sophie revend sans louer — mais l'arbitrage reste favorable. À noter : si Sophie acceptait de louer 9 ans en Jeanbrun ancien Loc3, le gain global passerait à ~145 000 € sur 11 ans (cumul amortissement + déficit foncier + valorisation revente).

Cas 2 — Philippe, 55 ans, famille recomposée : 3 biens locatifs F en banlieue parisienne

Profil. Philippe Marquet, 55 ans, directeur commercial dans l'industrie pharmaceutique à Suresnes, marié en secondes noces à Sandra (DRH 49 ans), 2 enfants du premier mariage (Léo 22 ans, Inès 19 ans), 1 enfant du second (Théo 8 ans). Patrimoine consolidé 1,9 M€ : RP Suresnes 950 k€, AV multi-supports 380 k€, PER 120 k€, et 3 biens locatifs en Île-de-France achetés entre 2008 et 2014 — tous classés F. TMI 41 %.

Les 3 biens locatifs F de Philippe

Objectif Philippe. Conserver les 3 biens en location (ils financeront la scolarité supérieure de Théo dans 10 ans) tout en évitant l'interdiction 2028. Question : rénover les 3 ensemble en 2026 ou les étaler ?

Stratégie séquencée Hagnéré : 3 chantiers en 2026, 2027, 2028

Plutôt qu'un méga-chantier 2026 (60+ k€ par bien × 3 = 180 k€ d'effort cash), Philippe et Sandra choisissent un montage en 3 temps qui maximise le déficit foncier et gère la trésorerie :

1. 2026 — Studio Levallois. Travaux 22 000 € HT (saut F → C, niveau bouquet 3 travaux). MaPrimeRénov' profil supérieur 30 % = −6 600 €. Eco-PTZ pour le reste. Déficit foncier imputé 2026 : 21 400 € (économie IR + PS = 12 455 € au TMI 41 %).
2. 2027 — T2 Boulogne. Travaux 35 000 € HT (saut F → B, rénovation globale). MaPrimeRénov' 30 % = −10 500 €. Déficit foncier imputé 2027 : 21 400 € (économie 12 455 €).
3. 2028 — T3 Asnières. Travaux 50 000 € HT (saut F → A, rénovation globale + photovoltaïque). MaPrimeRénov' profil supérieur 30 % = −15 000 €. Attention : déficit foncier doublé EXPIRÉ au 31/12/2027 donc retour au plafond 10 700 € classique en 2028. Économie 6 227 €.

Total étalé 2026-2028 : ~31 137 € d'économie fiscale + ~32 100 € d'aides MaPrimeRénov' = ~63 237 € de gain. Coût total travaux : 107 000 € HT, reste à charge net : ~44 000 € après aides et économies. Loyers conservés sur les 3 biens, valorisation revente à terme +30-50 k€ par bien (passage F → A/B/C). Les biens de Philippe (Boulogne, Asnières, Levallois) sont en zone A — pour des projets équivalents, voir notre analyse de marché Jeanbrun Paris et Île-de-France.

Concrètement, le cas Philippe illustre la règle d'or 2026-2027 : maximiser les chantiers avant le 31/12/2027 pour profiter du déficit foncier doublé. Au-delà, le retour au plafond 10 700 € fait perdre environ 6 200 € d'économie fiscale par chantier. Pour les arbitrages LMNP/LMP, voir notre guide LMNP ou LMP.

Cas 3 — Alain & Catherine, 62 ans, rentiers IFI : immeuble locatif 4 lots passoires à Bordeaux

Profil. Alain Bouvier, 62 ans, et Catherine, 60 ans, retraités depuis 2 ans (anciens cadres dirigeants secteur banque), résidant à Bordeaux Caudéran. 2 enfants adultes (Maxime 33 ans avocat Paris, Léa 30 ans médecin Bordeaux). Patrimoine consolidé 4,2 M€ — IFI redevable. Composition : RP Bordeaux 1,1 M€, résidence secondaire Cap-Ferret 850 k€, AV 600 k€, PEA 350 k€, et un immeuble locatif 4 lots à Bordeaux Saint-Pierre acheté en 2002 à 540 000 €, valeur 2026 ~1 300 000 €. Les 4 lots (T2, T2, T3, T4) sont tous classés F. Loyers cumulés : 4 200 €/mois. TMI 41 %.

Question Alain et Catherine. Vendre l'immeuble (libère ~1 M€ après PV) ou rénover en bloc pour passer Jeanbrun ancien Loc2 (DPE A-C) et continuer à louer ? L'objectif patrimonial : transmettre à Maxime et Léa dans 10-12 ans, idéalement via une donation avec démembrement ou donation-partage pour purger les abattements 100 000 €/parent/enfant.

Prix vente projeté avec décote F (zone tendue Bordeaux centre 18 %) : 1 070 000 €
Frais audit énergétique : −1 200 €
Plus-value brute : 1 070 000 − 540 000 − 27 000 (frais 5 %) − 81 000 (travaux 15 % forfaitaire) = 422 000 €
Détention 24 ans : abattement IR 100 % à compter de la 22e année (art. 150 VC CGI). Abattement PS partiel à 24 ans : 1,65 % × 16 + 1,60 % la 22e + 9 % × 2 = ~46,8 %. Exonération PS totale uniquement à 30 ans révolus.
PS dus : 422 000 × 61 % × 17,2 % = 44 285 €
Net en poche : ~1 024 515 €
Bonus : sortie immeuble = baisse de 1,3 M€ d'assiette IFI, soit 13 000 € d'économie IFI annuelle pendant 10 ans = 130 k€ supplémentaires.

Travaux globaux 4 lots : 220 000 € HT (saut F → C sur l'ensemble)
Aides MaPrimeRénov' (par lot, profil supérieur 30 %) : −66 000 €
CEE : −12 000 €
Reste à charge net travaux : ~142 000 €
Phase rénovation années 1-2 :
Déficit foncier 21 400 €/an × 2 = 42 800 € → économie IR + PS au TMI 41 % = 24 910 €
Phase Jeanbrun Loc2 années 3-11 (engagement 9 ans) :
Base amortissable : 1 300 000 × 80 % = 1 040 000 €
Amortissement annuel : 1 040 000 × 4 % = 41 600 €/an pendant 9 ans
Amortissement total : 374 400 €
Économie IR + PS : 374 400 × 58,2 % = ~217 900 € sur 9 ans
Plus-value à la revente (année 12) avec réintégration art. 150 VB III :
PV brute = 1 600 000 (revalorisation A/B) − 540 000 (acquisition) − 27 000 (frais) + 374 400 (réintégration amort) = 1 407 400 €
Détention 36 ans : abattement IR 100 %, abattement PS 100 % → IR + PS = 0 €
Surtaxe progressive 2-6 % sur PV taxable IR > 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI) : non applicable ici car PV taxable IR = 0
Net en poche revente année 12 : 1 600 000 €
TOTAL Option B sur 12 ans :
Loyers nets cumulés (post-travaux, +25 % vs pré-travaux) : ~700 000 €
+ Économies fiscales déficit foncier + Jeanbrun : ~242 800 €
+ Aides MaPrimeRénov' et CEE : ~78 000 €
+ Revente nette : 1 600 000 €
− Coût travaux net : ~142 000 €
− Coût IFI surévalué pendant 9 ans (immeuble à valeur travaux+) : ~117 000 € (13 k€/an × 9 ans)
Bilan total Option B : ~2 361 800 €

Verdict Hagnéré Patrimoine pour Alain et Catherine : option B (rénover + Jeanbrun Loc2) génère ~1,3 million d'euros de valeur supplémentaire sur 12 ans par rapport à la vente immédiate, en cumulant loyers, économies fiscales et plus-value à la revente exonérée à 36 ans. C'est typiquement le profil patrimonial pour lequel le Jeanbrun ancien a été conçu : capital disponible pour les travaux, horizon long, transmission planifiée. Pour la stratégie de transmission aux enfants, voir notre guide donation de son vivant. Et pour l'analyse spécifique du marché bordelais (zones éligibles, plafonds de loyer, OIN Euratlantique), voir notre guide Jeanbrun Bordeaux.

9. Vendre, rénover ou attendre : 5 erreurs à éviter

Erreur n°1 — Attendre que le calendrier change

Le calendrier 2025-2034 est inscrit dans la loi Climat et Résilience du 22/08/2021 et a été consolidé par toutes les majorités successives. Aucun gouvernement n'a, à ce jour, évoqué un report. Au contraire, la loi Le Meur a ajouté des contraintes supplémentaires en zone tendue. Parier sur un assouplissement, c'est jouer contre la majorité des trajectoires politiques observées depuis 2017. Si vous n'avez pas encore agi en 2026, votre fenêtre se réduit chaque année.

Erreur n°2 — Faire les travaux sans audit énergétique préalable

Beaucoup de bailleurs engagent des travaux « au feeling » (changer la chaudière, refaire les fenêtres) sans audit énergétique préalable. Résultat : le saut de classe DPE espéré n'est pas atteint, et le bien reste F malgré 30 000 € investis. L'audit (800-1 200 €) avant travaux est indispensable : il chiffre précisément le gain DPE pour chaque scénario et oriente vers les bons postes. C'est aussi obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.

Erreur n°3 — Ignorer le déficit foncier doublé jusqu'au 31/12/2027

Le plafond 21 400 € au lieu de 10 700 € est une fenêtre exceptionnelle qui se referme fin 2027. Beaucoup de bailleurs reportent les travaux à 2028-2030 sans réaliser qu'ils perdront ~10 700 €/an d'imputation supplémentaire. Sur un TMI 41 %, c'est 6 230 € d'économie d'impôt envolée par année. Pour un chantier de 50-60 k€, planifier 2026-2027 plutôt que 2028 fait la différence entre rentable et tout juste rentable.

Erreur n°4 — Ne pas combiner Jeanbrun ancien et déficit foncier

La très grande majorité des CGP opposent ces deux dispositifs alors qu'ils sont parfaitement cumulables en séquence : déficit foncier pendant la phase de rénovation (années 1-2), puis amortissement Jeanbrun pendant la phase de location intermédiaire (années 3-11). C'est l'un des rares montages 2026 qui permet de cumuler deux régimes fiscaux distincts sur un même bien. Voir notre guide Jeanbrun vs déficit foncier.

Erreur n°5 — Choisir un artisan non RGE

Sans qualification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), pas d'aides ANAH, pas de TVA 5,5 %, et certains assureurs refusent même la garantie décennale. Vérifiez systématiquement le numéro de qualification RGE sur france-renov.gouv.fr avant de signer un devis. Demandez aussi une attestation d'assurance décennale et un Kbis à jour. Sur un chantier de 60 k€, 10-15 % d'aides perdues = 6 à 9 k€ qui n'arriveront jamais.

10. Glossaire et sources

Glossaire des termes employés

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique

Document obligatoire pour la vente et la location, qui classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Valable 10 ans depuis la réforme du 1/07/2021. Opposable juridiquement.

Passoire thermique

Logement classé F ou G au DPE. Soumis aux interdictions progressives de location de la loi Climat et Résilience (G en 2025, F en 2028, E en 2034).

MaPrimeRénov'

Aide ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui finance 30 à 80 % des travaux de rénovation énergétique selon les revenus. Deux parcours : par geste ou Parcours Accompagné (rénovation globale, gain ≥ 2 classes DPE, plafond 70 000 € HT).

Eco-PTZ — Éco-prêt à taux zéro

Prêt sans intérêts pour financer travaux énergétiques, plafonné à 50 000 € pour rénovation globale. Cumulable avec MaPrimeRénov' et CEE. Source : art. 244 quater U CGI.

Déficit foncier 21 400 €

Plafond doublé d'imputation du déficit foncier sur le revenu global en cas de rénovation énergétique faisant passer le bien d'une classe E/F/G à A/B/C/D. Au lieu des 10 700 € du régime classique. Prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026 art. 47.

Dispositif Jeanbrun ancien

Régime créé par la LF 2026 (art. 47) qui permet d'amortir un logement ancien rénové sur les revenus fonciers : 3 % par an pendant 9 ans (Loc1, DPE A-D), 4 % (Loc2, DPE A-C), 5,5 % (Loc3, DPE A-B). Engagement de location intermédiaire 9 ans. Source : art. 31-I-1° i et j CGI.

Audit énergétique réglementaire

Document obligatoire pour la vente d'un logement classé E, F ou G en monopropriété. Plus complet que le DPE, il propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe B. Coût 800-1 200 €. Source : art. L. 126-28-1 CCH.

RGE — Reconnu Garant de l'Environnement

Qualification obligatoire des artisans pour bénéficier des aides ANAH (MaPrimeRénov') et de la TVA 5,5 %. Vérifiable sur france-renov.gouv.fr.

RE 2020 — Réglementation Environnementale 2020

Norme environnementale applicable aux constructions neuves dont le permis de construire a été déposé à partir du 1/01/2022. Ne s'applique pas aux logements anciens.

CEE — Certificats d'Économies d'Énergie

Mécanisme qui oblige les fournisseurs d'énergie à financer des travaux d'économies d'énergie. Pour le bailleur, ce sont des primes versées par les énergéticiens (TotalEnergies, EDF, etc.) en plus de MaPrimeRénov'.

Sources officielles consultées

Toutes les références ci-dessous sont consultables directement sur les portails officiels Légifrance, BOFiP-Impôts, France Rénov' et Notaires de France. Liens trust-signal vérifiés au 29/04/2026.

• Loi 2021-1104 du 22/08/2021 (loi Climat et Résilience) — calendrier interdictions location passoires. Texte sur Légifrance →
• Loi 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur) — DPE meublé tourisme zone tendue. Texte sur Légifrance →
• Loi 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), article 47 — création Jeanbrun + prorogation déficit foncier 21 400 €. Loi consolidée →
• Code de la construction et de l'habitation, art. L. 126-26 à L. 126-39 (DPE), L. 173-2 (interdictions), L. 126-28-1 (audit énergétique).
• Code général des impôts, art. 156-I-3° (déficit foncier), 31-I-1° i et j (Jeanbrun), 278-0 bis A (TVA 5,5 %), 244 quater U (Eco-PTZ).
• BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 — déficit foncier doctrine administrative. BOFiP officiel →
• Décret n° 2026-196 du 19/03/2026 — décret d'application loi Le Meur. Décret sur Légifrance →
• ANAH France Rénov' — barème MaPrimeRénov' 2026. Plateforme officielle →
• Notaires de France — rapport observatoire prix immobilier 2024 (décote DPE F/G : 11-25 %). Notaires.fr →
• Cons. const. décision n° 2021-825 DC du 13/08/2021 — validation des interdictions de location passoires thermiques (loi Climat et Résilience). Décision officielle →
• Cass. 3^e civ. 17/10/2024 n° 22-22.882 — DPE erroné : indemnisation de la perte de chance de négocier le prix (et non du coût des travaux), arrêt de référence post-opposabilité 1^er juillet 2021.
• Cour des comptes — rapport public annuel 2024 sur la rénovation énergétique des logements.

Dernière mise à jour : 29 avril 2026 — guide rédigé conformément aux textes en vigueur (loi 2021-1104 du 22/08/2021, loi 2024-1039 du 19/11/2024, loi 2026-103 du 19/02/2026 art. 47, décret 2026-196 du 19/03/2026, BOFiP en vigueur). Pour signaler une évolution réglementaire ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via /contact.