Pendant dix ans, le réflexe défiscalisation immobilière s'est résumé à un mot : Pinel. Depuis le 31 décembre 2024, ce réflexe est caduc : le dispositif — comme sa version renforcée Pinel+ — est éteint, et aucune acquisition nouvelle n'ouvre plus droit à réduction d'impôt. La vraie question n'est donc plus « comment faire du Pinel », mais « par quoi le remplacer » — et, plus profondément, faut-il encore raisonner réduction d'impôt, ou enfin raisonner rendement réel ? Ce guide fait l'acte de décès factuel du Pinel, passe en revue les dispositifs encore actifs en 2026 (Jeanbrun, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier) et chiffre, fil rouge à l'appui, pourquoi l'après-Pinel se joue d'abord sur le rendement.
Mis à jour le 4 juin 2026 par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine — dispositifs et calendriers vérifiés au droit en vigueur début 2026 (art. 168 LF 2021 ; art. 199 novovicies, 199 tricies, 199 tervicies, 156, 200-0 A, 31 CGI ; art. 47 loi n° 2026-103 du 19/02/2026 ; art. 84 LF 2025 ; BOFiP). Plusieurs paramètres du dispositif Jeanbrun restent sous réserve des décrets d'application 2026. Le fil rouge chiffré est pédagogique et non contractuel.
📋 L'essentiel en 30 secondes
- Le Pinel est mort le 31 décembre 2024 (art. 168 LF 2021) : plus aucune acquisition nouvelle n'ouvre droit à réduction ; les Pinel en cours courent jusqu'à leur terme.
- Le successeur, c'est le Jeanbrun — mais par amortissement déductible des revenus fonciers, pas par réduction d'impôt (et hors plafond des niches). Plusieurs paramètres restent sous réserve des décrets.
- Restent actifs : Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier — avec des natures d'avantage et des rapports au plafond des niches différents.
- Le vrai pivot : raisonner rendement réel, pas réduction d'impôt. Sur notre fil rouge, un ancien à 5,6 % brut sur coût de revient bat un Pinel neuf à 3,3 % malgré la carotte fiscale.
- LMNP réel : l'amortissement neutralise l'IR sur loyers, mais pas zéro fiscalité à vie (réintégration en plus-value depuis la LF 2025).
Avertissement — état du droit au 4 juin 2026
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF). Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les références citées (art. 168 LF 2021 ; art. 199 novovicies / 199 tricies / 199 tervicies / 156 / 200-0 A / 31 CGI ; art. 47 loi n° 2026-103 du 19/02/2026 ; art. 84 LF 2025 ; BOFiP) sont l'état du droit au 4 juin 2026, à confronter aux sources officielles (Légifrance, BOFiP, service-public, economie.gouv.fr, ANIL, Anah). Plusieurs paramètres du dispositif Jeanbrun (durée d'engagement, seuil de travaux dans l'ancien, norme DPE, réintégration des amortissements) restent sous réserve des décrets d'application 2026 et du BOFiP à paraître : pour les chiffres détaillés, reportez-vous au guide dédié au dispositif Jeanbrun. Le « 8 % brut » évoqué est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Le Pinel est-il vraiment mort, et depuis quand ?
Commençons par l'acte de décès, factuel et sans polémique. Le Pinel et sa version renforcée Pinel+ sont éteints depuis le 31 décembre 2024 : aucune acquisition postérieure à cette date n'ouvre droit à la réduction d'impôt. Ce n'est pas une suppression brutale en cours d'année, mais l'arrivée à terme d'un dispositif dont l'échéance avait été fixée à l'avance : le I de l'art. 168 de la loi de finances 2021 (loi n° 2020-1721 du 29/12/2020) prorogeait le Pinel jusqu'au 31/12/2024 sans reconduction(art. 199 novovicies CGI). Pas de drame, pas de coup de rabot surprise : une échéance connue d'avance.
Point essentiel pour les investisseurs déjà engagés : les engagements souscrits avant cette date continuent à produire leurs effets jusqu'à leur terme (6, 9 ou 12 ans). L'extinction ne vise que les acquisitions nouvelles, jamais les opérations en cours. Si vous détenez un Pinel acheté avant 2025, votre réduction d'impôt court normalement ; la seule vigilance porte sur la revente, sur laquelle nous reviendrons.
Sur le terrain :on reçoit beaucoup d'investisseurs inquiétés par les titres « fin du Pinel ». Non, un Pinel signé en 2023 n'est pas annulé : il court jusqu'à son terme. Ce qui change, c'est l'achat de demain — et la revente, le jour où le neuf sera devenu un ancien comme les autres.
Côté chiffres, rappelons les derniers taux 2024, qu'il ne faut pas confondre. Le Pinel classique, en extinction, affichait des taux dégressifs imposés par l'art. 168 LF 2021 : 9 % (6 ans), 12 % (9 ans), 14 % (12 ans). Le Pinel+ (Pinel Plus) maintenait, lui, les taux pleins de 12/18/21 %, mais sous condition de localisation en quartier prioritaire (QPV) ou de qualité/performance énergétique supérieure. Les deux versions se sont éteintes à la même date.
Acte de décès du Pinel : 31 décembre 2024
Le Pinel et le Pinel+ sont éteints depuis le 31 décembre 2024. Le terme a été fixé par le I de l'art. 168 de la loi de finances 2021 (loi n° 2020-1721 du 29/12/2020), sans reconduction (art. 199 novovicies CGI). Aucune acquisition postérieure n'ouvre droit à réduction ; les engagements antérieurs (6/9/12 ans) courent jusqu'à leur terme. Zonage A bis / A / B1, plafonds 300 000 €/an et 5 500 €/m², réduction DANS le plafond global des niches 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Sources : BOFiP BOI-IR-RICI-360, economie.gouv.fr, guide loi Pinel.
| Durée d'engagement | Pinel classique 2024 (dégressif) | Pinel+ (sous conditions QPV/énergie) |
|---|---|---|
| 6 ans | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 14 % | 21 % |
| Date d'extinction | 31 décembre 2024 | 31 décembre 2024 |
| Plafond des niches 10 000 € ? | Oui (DANS) | Oui (DANS) |
Le réflexe à abandonner :« je veux défiscaliser, donc je fais du Pinel ». Cette phrase n'a plus de sens depuis le 1er janvier 2025. La bonne question, désormais, n'est pas « quel nouveau dispositif de réduction acheter ? » mais « quelle opération me rapporte vraiment, défiscalisation comprise ? ». C'est tout l'objet des sections suivantes.
Que cachait vraiment la réduction d'impôt Pinel ?
Avant de chercher un remplaçant, il faut comprendre ce que la carotte Pinel masquait souvent. Disons-le sans charger personne, ni un dispositif ni un quelconque acteur : le Pinel a aidé de nombreux foyers à se constituer un patrimoine. Mais une réduction d'impôt ne dit rien de la qualité économique du bien en dessous. Ce qui suit, ce sont des constats de marché documentés, en ordres de grandeur — trois angles morts qui reviennent.
Premier angle mort, le rendement intrinsèquement faible. La rentabilité brute d'un Pinel ressortait généralement entre 2 et 4 % (souvent 2 à 3 % sur du neuf), et le net après charges fréquemment à 1 à 2 %/an. La réduction d'impôt compensait optiquement ce rendement modeste sur un bien neuf vendu cher. Elle ne le transformait pas en bonne affaire.
Deuxième angle mort, le sur-prix du neuf. Le neuf se paie une prime estimée de l'ordre de 15 à 30 % par rapport à un ancien comparable. Or, une fois la période de défiscalisation passée (souvent 9 ans), le bien « devenu ancien » tend à rejoindre le prix du marché de l'ancien : d'où un risque de moins-value latente structurellequi peut absorber tout ou partie de l'avantage fiscal.
Troisième angle mort, l'avantage étalé et plafonné. La réduction s'étalait sur 6/9/12 ans et entrait dans le plafond global des niches 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI), qui agrège le Pinel avec d'autres réductions — un Pinel proche du maximum saturait vitel'enveloppe.
Les 3 angles morts du Pinel (constats de marché, ordres de grandeur)
- Rendement faible : brut souvent 2-3 % sur du neuf (2-4 %), net 1-2 %/an — masqué par la réduction.
- On paie le neuf 15 à 30 % plus cher qu'un ancien comparable — une prime qui s'évapore à la revente, quand le bien rejoint le marché de l'ancien (moins-value latente).
- Et l'avantage est lissé sur 6/9/12 ans, coincé dans le plafond des niches 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI) — vite saturé.
Retenez une chose : la défisc ne paie pas le loyer. En 2026, on chiffre le rendement netd'abord, la ligne de réduction ensuite.
Le rendement brut : la formule que la réduction faisait oublier
Rendement brut = Loyer annuel / Prix d'acquisition x 100 Exemple neuf survalorisé : 6 600 / 220 000 x 100 = 3,0 % (la réduction d'impôt ne change pas ce rendement : elle le compense optiquement)
- Loyer annuel :Loyer mensuel plafonné x 12 (Pinel = loyer plafonné par zone)
- Prix d'acquisition :Prix du neuf, incluant un sur-prix de l'ordre de 15-30 % vs ancien
- Réduction d'impôt :Avantage étalé 6/9/12 ans, dans le plafond niches 10 000 €/an
Sur du neuf survalorisé, le brut tourne souvent autour de 2-3 %. La réduction d'impôt compense optiquement, mais ne transforme pas un rendement faible en rendement élevé. Ordres de grandeur de marché, non contractuels.
Sur le terrain : le piège classique, c'est de regarder l'économie d'impôt annuelle et de conclure « l'opération est rentable ». Mais une réduction de 4 000 €/an sur un bien qui rapporte 3 % brut et perd 15 % de valeur à la revente, c'est rarement gagnant. On a vu des reventes de Pinel à 9 ans repartir 12 à 18 % sous le prix d'achat hors frais : le sur-prix du neuf s'était simplement évaporé, et la réduction encaissée servait, en partie, à éponger cette décote. La réduction est certaine et ponctuelle ; le rendement faible et la décote, eux, courent sur toute la durée. C'est exactement ce que le comparatif chiffré plus bas va mettre noir sur blanc.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière restent en 2026 ?
Le Pinel est sorti du jeu, mais la boîte à outils 2026 n'est pas vide : plusieurs dispositifs restent actifs. Avant de les comparer, une distinction change tout : la nature de l'avantage. Certains dispositifs donnent une réduction d'impôt (un pourcentage retranché de l'impôt dû) ; d'autres une déduction d'assiette (une charge qui diminue le revenu imposable, comme l'amortissement ou le déficit foncier). Et tous n'ont pas le même rapport au plafond des niches 10 000 €.
Le successeur réglementaire du Pinel est le Jeanbrun (« statut du bailleur privé »), créé par l'art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19/02/2026. Attention : contrairement au Pinel, il ne fonctionne pas par réduction d'impôt mais par amortissement déductible des revenus fonciers — de l'ordre de 3,5 / 4,5 / 5,5 %/an dans le neuf RE 2020 (art. 31-I-1° i CGI) et 3 / 3,5 / 4 %/an dans l'ancien rénové (art. 31-I-1° j CGI, taux sous réserve des décrets d'application 2026), applicable partout en France et HORS plafond des niches. Plusieurs paramètres (durée d'engagement, seuil de travaux dans l'ancien, norme DPE, réintégration éventuelle des amortissements en plus-value) divergent encore selon les sources et restent à confirmer par décret : le BOFiP Jeanbrun est en attente. Inutile de figer ici un chiffre qui bougera : reportez-vous au guide dédié au dispositif Jeanbrun.
Après l'amortissement Jeanbrun, on retombe sur les bonnes vieilles réductions d'impôt. La Denormandie (ancien à rénover) : 12/18/21 % sur 6/9/12 ans, à condition de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (et non du seul prix d'achat), dans les communes Action Cœur de Ville / ORT, DANS le plafond des niches, prorogée jusqu'au 31/12/2027. Le Loc'Avantages (art. 199 tricies CGI) : une réduction de 15 % (Loc1) / 35 % (Loc2) / 65 % (Loc3, via intermédiation locative) calculée sur les loyers bruts, contre une convention Anah de 6 ans, DANS le plafond des niches, dépôt jusqu'au 31/12/2027. Le Malraux (art. 199 tervicies CGI) : 22 % (PVAP/DUP) ou 30 % (PSMV) du montant des travaux en secteur protégé, plafond 400 000 € sur 4 ans, HORS plafond des niches, pérenne.
Deux outils plus musclés pour les grosses TMI, enfin : les déductions d'assiette. Les Monuments Historiques (art. 156-II-1° ter CGI) : déduction des charges du revenu global sans plafond, HORS niches, contre un engagement de conservation de 15 ans — réservé aux TMI élevées. Et le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, doublée à 21 400 €/an pour une rénovation énergétique sortant le bien des passoires, prorogé jusqu'au 31/12/2027, HORS niches. À voir en détail dans notre guide du déficit foncier et notre guide de la loi Malraux.
| Dispositif | Nature de l'avantage | Plafond niches 10 000 € ? | Cible | Date butoir |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Amortissement (déduction d'assiette) | HORS plafond | Bailleur, neuf RE 2020 ou ancien rénové, partout en France | 31/12/2027 (sous réserve des décrets) |
| Denormandie | Réduction d'impôt 12/18/21 % | DANS le plafond | Ancien à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total), ACV/ORT | 31/12/2027 |
| Loc'Avantages | Réduction sur les loyers bruts 15/35/65 % | DANS le plafond | Bailleur acceptant un loyer plafonné, convention Anah | 31/12/2027 |
| Malraux | Réduction d'impôt 22/30 % des travaux | HORS plafond | Patrimoine architectural en secteur protégé (SPR) | Pérenne |
| Monuments Historiques | Déduction des charges (revenu global) | HORS plafond | TMI élevées, engagement 15 ans | Pérenne |
| Déficit foncier | Déduction d'assiette (10 700 / 21 400 €) | HORS plafond | Location nue avec travaux, rénovation énergétique | 31/12/2027 (volet doublé) |
Déduction d'assiette ≠ réduction d'impôt : la distinction qui change tout
Une réduction d'impôt (Denormandie, Loc'Avantages, Malraux) se retranche directement de l'impôt dû et, sauf Malraux, entre dans le plafond des niches 10 000 €. Une déduction d'assiette (amortissement Jeanbrun, charges des Monuments Historiques, déficit foncier) diminue le revenu imposable en amont : son intérêt croît avec la TMI et elle est HORS plafond des niches. C'est précisément ce qui rend le Jeanbrun différent du Pinel : il ne donne pas une réduction plafonnée, il amortit le bien sur les loyers (sous réserve des décrets). Pour le détail, voyez le guide dispositif Jeanbrun et le guide loi Denormandie. Reste à savoir lequel privilégier : la réduction, ou le rendement ?
Faut-il viser la réduction d'impôt ou le rendement réel ?
C'est ici que tout bascule. L'ère Pinel payait la carotte fiscale — qui, on l'a vu, masquait souvent un rendement faible. L'après-Pinel paie le rendement réel. Pourquoi ? Parce qu'une réduction d'impôt est ponctuelle et plafonnée, alors que le rendement net est récurrent, composé et créateur de richesse année après année.
Le calcul est têtu : une réduction de 18 % étalée sur 9 ans fait environ 2 %/an du prix. Deux points de réduction ne rattrapent pas près de deux points de rendement brut perdus, eux, chaque année — un écart proche du double (3,3 % contre 5,6 % et plus). La richesse réelle ne vient pas d'une ligne sur l'avis d'imposition, mais de quatre leviers : un bon prix d'achat, une bonne zone, de bons travaux et un bon régime fiscal (typiquement le LMNP au réel).
C'est là que se situe l'offre conforme de Hagnéré : un locatif clé-en-main dans l'ancien qui vise 8 % brut. Formulons-le avec rigueur, car le mot compte : Hagnéré Investissement s'engage par lettre de mission sur un objectif de 8 % brut, ou zéro euro d'honoraires. Ce n'est jamais un « rendement garanti ». Et les rôles sont distincts : Hagnéré Investissement est l'opérateur clé-en-main (PAS un cabinet CIF) ; Hagnéré Patrimoine est le cabinet de conseil CIF · COA · COBSP(ORIAS 23002291) qui réalise l'analyse patrimoniale.
L'engagement 8 % brut chez Hagnéré : par lettre de mission, jamais garanti
Le « 8 % brut » n'est pas un rendement garanti ni une promesse faite au lecteur. C'est un engagement contractuel inscrit dans la lettre de mission de Hagnéré Investissement sur un bien spécifiquement accompagné : si l'objectif n'est pas tenu, l'opérateur ne perçoit aucun honoraire. Hagnéré Investissement est un opérateur clé-en-main (PAS un cabinet CIF) qui cible des villes moyennes en réelle tension locative ; l'analyse patrimoniale relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP, ORIAS 23002291). Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Pour relier le dispositif à votre situation, voyez aussi notre guide LMNP 2026.
En rendez-vous :le déclic se fait souvent avec une question simple — « si on retire la ligne réduction d'impôt, votre opération tient debout toute seule ? ». Sur un Pinel neuf à 3 % brut, la réponse est presque toujours non. Sur un ancien décoté à 6 %, elle est oui — et la défisc, quand il y en a, n'est qu'un bonus.
Chiffrer le rendement net réel face à chaque dispositif
Réduction d'impôt ou rendement réel : la réponse dépend de votre TMI, de votre projet et de votre horizon. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) reprend votre situation, chiffre le net réel face au Jeanbrun, à la Denormandie, au déficit foncier ou au LMNP réel, et cale la stratégie sur vos chiffres — sans promesse de rendement ni de réduction miracle.
Quelles stratégies de rendement remplacent concrètement le Pinel ?
Quand on raisonne rendement, le Pinel se remplace par quatre familles de stratégies. Une précaution d'abord : les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur de marché, pas une promesse sur un bien donné. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
1. Le LMNP au réel. L'amortissement du bâti et du mobilier neutralise quasi totalement l'IR sur les loyers — souvent ~0 impôt pendant plusieurs années. Mais attention à la sortie : depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente (cessions à compter du 15/02/2025, amortissements antérieurs inclus). Le LMNP réel n'est donc pas zéro fiscalité à vie : il faut raisonner sur le cycle complet, comme l'explique notre guide LMNP 2026.
2. L'ancien à rénover / le déficit foncier. Une décote à l'achat plus des travaux déductibles (déficit foncier 10 700 €, ou 21 400 € en rénovation énergétique de passoire) donnent souvent un rendement réel supérieur à une réduction sur du neuf survalorisé. 3. L'immeuble de rapport, la colocation, le coliving : en ordre de grandeur, 6-7 % brut pour un immeuble (jusqu'à 6-9 %), 6-9 % en colocation meublée (jusqu'à 8-13 % optimisé), au-delà de 9 % en coliving — fourchettes de marché, pas des certitudes. Voyez notre guide de l'immeuble de rapport et notre guide de l'achat à rénover.
4. La nue-propriété / le démembrement. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais un effacement de fiscalité : décote de l'ordre de 30-40 % de la pleine propriété à l'achat, 0 IR et 0 PS sur les loyers pendant le démembrement, bien hors assiette IFI du nu-propriétaire (art. 968 CGI, seul l'usufruitier est imposable), puis reconstitution franche de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Rappel fiscal utile : les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur le foncier nu (maintenus par la LFSS 2026), contre 18,6 % sur le LMNP et les revenus de capitaux mobiliers.
| Stratégie | Rendement brut indicatif | Régime / mécanisme fiscal | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| LMNP au réel | ≈ 4-7 % (selon le bien) | Amortissement neutralise l'IR sur loyers | Réintégration des amortissements en PV (LF 2025) |
| Ancien à rénover + déficit foncier | ≈ 5-7 % | Travaux déductibles 10 700 / 21 400 €, hors niches | Travaux à piloter, durée du chantier |
| Immeuble de rapport / colocation | ≈ 6-9 % (jusqu'à 8-13 % optimisé) | Souvent LMNP réel ou foncier nu | Gestion plus lourde, vacance à surveiller |
| Coliving | Au-delà de 9 % (selon montage) | Selon structuration et services | Exploitation intensive, réglementation |
| Nue-propriété / démembrement | Pas de loyer pendant le démembrement | Effacement IR + PS + IFI (art. 968 CGI) | Capital immobilisé, pas de cash-flow immédiat |
⚠️ LMNP : la sortie a changé (réintégration des amortissements depuis la LF 2025)
Le LMNP réel reste excellent pour neutraliser l'IR sur les loyers, mais ne le présentez jamais comme « zéro fiscalité à vie ». Depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente, pour les cessions à compter du 15/02/2025 (amortissements antérieurs inclus). Concrètement : l'avantage capté pendant la détention se « rattrape » en partie à la sortie via une plus-value imposable plus élevée. Les abattements pour durée de détention sont maintenus : la sortie reste gérable, à condition de l'anticiper. Détails dans notre guide LMNP 2026.
Sur le terrain :le bien qui tient le mieux dans le temps, c'est rarement le plus beau plan 3D. C'est l'ancien acheté sous le marché, retapé proprement, loué au prix réel de la zone : moins glamour, nettement plus rentable à la sortie.
Pinel neuf ou ancien clé-en-main : que rapporte vraiment chaque euro ?
Maintenant, les chiffres, sur un fil rouge à 9 ans. Hypothèses pédagogiques et non contractuelles, tous calculs vérifiés. Deux opérations qu'un investisseur pouvait réellement mettre en regard : un Pinel+ neuf en zone B1, et un ancien clé-en-main en LMNP réel.
Option 1 — Pinel+ neuf zone B1. Prix : 220 000 €, loyer plafonné 600 €/mois = 3,27 % brut ; sur-prix du neuf de l'ordre de 17 %. Sur 9 ans : loyers 64 800 € + réduction d'impôt 18 % = 39 600 € (4 400 €/an, sous le plafond des niches) − impôt sur les loyers fonciers 21 410 € (micro-foncier −30 %, TMI 30 % + PS 17,2 %) − moins-value latente 14 350 € (résorption du sur-prix neuf, marché +1 %/an). Bilan net = 68 640 € pour 220 000 € engagés, soit 31,2 % du capital.
Option 2 — Ancien clé-en-main LMNP réel. Changement de décor. Prix : 150 000 € + 12 000 € de frais = 162 000 €, loyer libre meublé 750 €/mois = 5,6 % brut sur le coût de revient (frais inclus), soit 6,0 % rapporté au seul prix d'achat. Sur 9 ans : loyers 81 000 € + impôt sur les loyers ≈ 0 € (amortissement LMNP réel) + plus-value latente 2 053 €. Bilan net = 83 053 € pour 162 000 € engagés, soit 51,3 % du capital.
Le verdict : l'ancien à 5,6 % bat le Pinel neuf à 3,3 % malgré la carotte fiscale — +14 412 € en valeur absolue et +20,1 points d'efficacité du capital (51,3 % contre 31,2 %), tout en immobilisant 58 000 € de capital en moins. La réduction Pinel de 39 600 € ne compense ni le rendement nettement plus faible, ni l'impôt foncier (21 410 €), ni la décote du sur-prix neuf (−14 350 €). La carotte fiscale masquait un rendement médiocre : l'après-Pinel se joue sur le rendement réel.
En rendez-vous :ce tableau, on le refait en direct avec les chiffres de l'investisseur. Neuf fois sur dix, c'est la colonne « efficacité du capital » qui fait tomber le réflexe Pinel : 58 000 € de moins immobilisés pour un meilleur résultat net, ça se voit à l'œil nu.
| Poste (sur 9 ans) | Option 1 — Pinel+ neuf B1 | Option 2 — Ancien clé-en-main LMNP réel |
|---|---|---|
| Capital engagé | 220 000 € | 162 000 € (150 000 + 12 000 frais) |
| Loyer mensuel | 600 € (plafonné) | 750 € (libre meublé) |
| Rendement brut (sur capital engagé) | 3,27 % | 5,6 % (6,0 % sur le seul prix d'achat) |
| Loyers cumulés | 64 800 € | 81 000 € |
| Réduction / impôt | +39 600 € (réduction 18 %) | ≈ 0 € d'impôt (amortissement) |
| Impôt foncier | −21 410 € | ≈ 0 € |
| PV / MV latente | −14 350 € (résorption sur-prix) | +2 053 € |
| Bilan net | 68 640 € | 83 053 € |
| Efficacité du capital | 31,2 % | 51,3 % |
L'efficacité du capital : ce que rapporte chaque euro engagé
Efficacité du capital = Bilan net sur 9 ans / Capital engagé x 100 Pinel+ neuf : 68 640 / 220 000 x 100 = 31,2 % Ancien clé-en-main LMNP réel : 83 053 / 162 000 x 100 = 51,3 %
- Bilan net :Loyers + avantage fiscal − impôt − MV latente (ou + PV latente)
- Capital engagé :Prix d'acquisition + frais réellement immobilisés
- Écart :+20,1 points en faveur de l'ancien, +14 412 € en valeur absolue
À effort moindre (58 000 € de capital en moins), l'ancien clé-en-main fait travailler chaque euro nettement mieux que le Pinel neuf. Hypothèses pédagogiques explicitées, non contractuelles.
Hypothèses pédagogiques non contractuelles
Ce comparatif repose sur des hypothèses explicitées (prix, loyers, TMI 30 %, micro-foncier −30 %, sur-prix neuf ~17 %, marché +1 %/an, amortissement LMNP réel neutralisant l'IR) et sur des calculs vérifiés. Il ne constitue ni une promesse de performance, ni une recommandation : les chiffres réels dépendent de votre bien, de votre TMI, de la zone et du marché. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Faites chiffrer votre cas réel avant tout arbitrage ; le détail méthodologique figure dans notre guide LMNP 2026.
Viser le rendement réel dans l'ancien, objectif 8 % brut sinon zéro honoraire
L'après-Pinel se joue sur le rendement réel. Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main (PAS un cabinet CIF), source, négocie, rénove et gère des biens dans des villes moyennes en réelle tension locative, et s'engage par lettre de mission sur un objectif de 8 % brut sur coût de revient, sinon zéro euro d'honoraire — jamais un rendement garanti. L'analyse patrimoniale (fiscalité, financement, arbitrage de dispositif) relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).
Qui a encore intérêt à défiscaliser, et avec quel dispositif ?
La défiscalisation n'est pas morte avec le Pinel : elle reste pertinente pour certains profils, mais comme complément du rendement, jamais comme critère unique. Voici une aide à la décision, profil par profil — et sans vendre de rêve.
Les TMI 41-45 % avec un fort impôt foncier et le goût du patrimoine ont intérêt au Jeanbrun (amortissement hors niches, partout en France, sous réserve des décrets) ou aux Monuments Historiques (déduction sans plafond, réservée aux gros patrimoines, engagement 15 ans). L'investisseur visant l'ancien avec travaux dans une commune éligible regardera la Denormandie (réduction 12/18/21 %, travaux ≥ 25 % du coût total) ou le déficit foncier en cas de rénovation lourde. Le bailleur prêt à accepter un loyer plafonné contre un avantage fiscal et un impact social trouvera le Loc'Avantages (jusqu'à 65 % via l'intermédiation Loc3). Le détenteur d'un patrimoine architectural en secteur protégé visera le Malraux.
Et l'investisseur en phase de constitution, qui cherche d'abord du cash-flow ? Souvent, pas de défiscalisation du tout : un LMNP réel sur de l'ancien décoté, idéalement clé-en-main, visant les 8 % brut. La bonne méthode reste invariable : un audit CGP indépendant qui chiffre par TMI avant tout engagement. Rappel des rôles : Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP) conseille ; Hagnéré Investissement (opérateur clé-en-main) exécute par lettre de mission.
| Profil | Objectif | Dispositif recommandé | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| TMI 41-45 %, goût du patrimoine | Réduire un fort impôt foncier | Jeanbrun (amortissement) ou Monuments Historiques | Jeanbrun sous réserve des décrets ; MH = engagement 15 ans |
| Investisseur ancien à rénover | Travaux + avantage fiscal | Denormandie ou déficit foncier | Travaux ≥ 25 % du coût total (Denormandie) |
| Bailleur prêt au loyer plafonné | Avantage fiscal + impact social | Loc'Avantages (jusqu'à 65 % en Loc3) | Loyer plafonné, convention Anah 6 ans |
| Patrimoine architectural en SPR | Restaurer du bâti protégé | Malraux (22/30 % des travaux) | Secteur protégé, plafond 400 000 € sur 4 ans |
| Phase de constitution, cherche du cash-flow | Rendement réel récurrent | LMNP réel + ancien décoté, clé-en-main visant 8 % brut | Pas une réduction d'impôt ; risque de perte en capital |
Trouver le bon dispositif pour votre TMI, chiffres à l'appui
Jeanbrun, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier ou LMNP réel : le bon choix dépend de votre TMI, de votre projet et de votre horizon. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) chiffre chaque piste sur votre situation et vous oriente — sans produit-maison, sans promesse de rendement.
Quelles erreurs éviter en sortant de la logique Pinel ?
Après dix ans de réflexe Pinel, les mêmes pièges reviennent en rendez-vous. Presque tous partent d'une habitude : raisonner réduction d'impôt au lieu de rendement net. Une réduction de l'ordre de 2 %/an ne rattrape pas un rendement brut deux fois plus faible : c'est l'erreur mère, dont découlent presque toutes les autres.
Le piège qu'on entend déjà en 2026 : « le Jeanbrun, c'est le nouveau Pinel, je vais défiscaliser ». Non. Le Jeanbrun amortitle bien sur les loyers (art. 31 CGI), sous réserve des décrets — ce n'est pas une réduction qui tombe sur l'avis d'imposition. Confondre les deux, c'est se tromper de modèle de calcul dès le départ.
Trois confusions techniques reviennent sans cesse. Croire qu'un nouveau dispositif neuf à réduction d'impôt a remplacé le Pinel : non, le Jeanbrun fonctionne par amortissement (déduction d'assiette, art. 31 CGI), pas par réduction. Mécomprendre la Denormandie : les travaux doivent atteindre 25 % du coût total (un achat à 100 000 € → 33 333 € de travaux, pas 25 000 €), et c'est de l'ancien à rénover, pas du neuf. Présenter le Loc'Avantages comme une réduction sur le capital : c'est un abattement sur les loyers bruts, et le taux de 65 % exige l'intermédiation locative (Loc3).
Restent quelques pièges : confondre le déficit foncier 10 700 € (standard) et 21 400 € (doublé rénovation énergétique de passoire), oublier que son excédent et les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers pendant 10 ans ; présenter le LMNP réel comme « zéro fiscalité à vie » (faux depuis la LF 2025) ; ranger la nue-propriété parmi les réductions d'impôt (c'est un effacement de PS/IFI) ; ignorer le sur-prix du neuf à la revente. Dernière erreur, de principe : lire ou écrire « rendement garanti ». Il n'y en a pas : le 8 % brut repose sur une lettre de mission, jamais une garantie, et tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
✅ Les 9 pièges de l'après-Pinel
- Raisonner réduction d'impôt au lieu de rendement net : ~2 %/an ne rattrape pas un brut deux fois plus faible.
- Non, aucun « nouveau Pinel à réduction » n'a pris le relais : le Jeanbrun fonctionne par amortissement (art. 31 CGI).
- Confondre déficit foncier 10 700 € et 21 400 € (doublé rénovation énergétique passoire E/F/G vers D ou mieux).
- Oublier que le déficit foncier excédentaire et les intérêts ne s'imputent que sur les revenus fonciers, 10 ans.
- Mécomprendre la Denormandie : travaux ≥ 25 % du coût total (33 333 € pour un achat à 100 000 €), et c'est de l'ancien.
- Présenter le Loc'Avantages comme une réduction sur le capital : c'est un abattement sur les loyers bruts, 65 % via Loc3.
- On voit encore le LMNP réel vendu comme « 0 fiscalité à vie » : faux depuis la LF 2025, les amortissements reviennent dans la plus-value à la revente.
- Ranger la nue-propriété parmi les réductions d'impôt : c'est un effacement de PS / IFI, pas une réduction.
- Lire ou écrire « rendement garanti » : à proscrire — c'est un engagement par lettre de mission ou zéro honoraire.
| Erreur fréquente | Conséquence | Bon réflexe |
|---|---|---|
| Raisonner réduction d'impôt seule | Acheter du neuf survalorisé à 3 % brut | Calculer le rendement net réel, défisc comprise |
| Croire que le Jeanbrun est une réduction | Mauvaise modélisation de l'avantage | Le traiter comme un amortissement (art. 31 CGI) |
| Sous-estimer les travaux Denormandie | Éligibilité refusée (< 25 % du coût total) | Dimensionner les travaux à ≥ 25 % du coût total |
| LMNP « 0 fiscalité à vie » | Mauvaise surprise à la revente | Anticiper la réintégration des amortissements (LF 2025) |
| Lire « rendement garanti » | Attente erronée, risque juridique | Engagement par lettre de mission, jamais garanti |
En résumé : le Pinel est mort, le rendement réel a pris le relais
Le Pinel est éteint depuis le 31 décembre 2024. Son successeur, le Jeanbrun, fonctionne par amortissement (sous réserve des décrets), pas par réduction ; restent actifs la Denormandie, le Loc'Avantages, le Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier, avec des natures d'avantage et des rapports au plafond des niches différents. Mais le vrai pivot, c'est de raisonner rendement réel : sur notre fil rouge, un ancien à 5,6 % brut sur coût de revient bat un Pinel neuf à 3,3 % malgré la carotte fiscale. Avant d'acheter ou de défiscaliser, faites chiffrer votre cas réel — sans promesse de rendement.
Faire chiffrer votre stratégie après-Pinel, sans biais
Dispositif, régime fiscal, zone, rendement net : chaque choix se calibre sur votre TMI et votre horizon. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) reprend votre situation pour chiffrer le rendement net réel face à chaque dispositif et caler la bonne stratégie — pour décider sur des chiffres, sans promesse de rendement ni de réduction miracle.
Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main, peut piloter une opération d'ancien décoté de bout en bout (objectif 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire) ; l'arbitrage patrimonial et le choix du dispositif relèvent du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Pour aller plus loin, voyez aussi notre guide du dispositif Jeanbrun, notre guide de la loi Denormandie et notre guide de l'immeuble de rapport.