Un loyer qui ne tombe pas, et c'est tout un calendrier juridique qui se met en marche. Derrière chaque situation d'impayé, il y a souvent une difficulté passagère — perte d'emploi, accident de la vie — et la première bonne décision n'est presque jamais le contentieux, mais le dialogue : relance, mise en demeure, échéancier. Quand l'amiable échoue, la loi encadre une procédure précise, dont les délais dépendent étroitement de la date de signature du bail.
On déroule ci-dessous, dans l'ordre où les questions reviennent en rendez-vous : les réflexes amiables à adopter sans attendre, la procédure étape par étape (commandement de payer, assignation, juge, expulsion), la trêve hivernale, les garanties pour se protéger en amont (GLI, Visale, caution), les dispositifs sociaux (CAF/MSA, FSL, CCAPEX) et la fiscalité de l'impayé. Pour bien choisir une garantie en amont, voyez aussi notre guide GLI ou caution : la garantie loyers impayés en 2026.
Mis à jour le 4 juin 2026 par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine. Les règles ont été vérifiées au 4 juin 2026 sur les sources officielles (Légifrance/loi 89-462 et CPCE, service-public, BOFiP). Point de vigilance : le délai du commandement de payer n'est pas universel — il est de 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, mais reste de 2 moispour les baux antérieurs (avis Cour de cassation du 13 juin 2024).
L'essentiel en 30 secondes
- L'amiable d'abord : relance, mise en demeure par lettre recommandée AR, échéancier, et information du garant — avant tout contentieux.
- Commandement de payer : 6 semaines (baux depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (baux antérieurs), par commissaire de justice.
- Procédure : assignation notifiée au préfet (≥ 6 semaines avant l'audience) → juge des contentieux de la protection → commandement de quitter les lieux → expulsion (≥ 2 mois).
- Délais possibles : le juge peut accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement (art. 24 V) ; trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
- Prévention : sélection du dossier, GLI (non cumulable avec une caution sauf étudiant/apprenti, art. 22-1) ou Visale (gratuite).
Avertissement — un guide informatif, pas un conseil juridique individualisé
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF), ni un conseil juridique individualisé : la conduite d'une procédure dépend de votre situation. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Pour tout cas concret, consultez un commissaire de justice, un avocat ou l'ADIL/ANIL (conseil gratuit). Les règles citées (délais de 6 semaines ou 2 mois, trêve hivernale, cumul GLI/caution) sont à vérifier au cas par cas sur les sources officielles. Le « 8 % brut » évoqué plus loin est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Premier impayé : quels réflexes adopter sans attendre ?
Le premier réflexe est d'agir vite, mais sans brutaliser. Dès le premier loyer manquant, une relance amiable (appel, courriel) permet souvent de débloquer un simple oubli ou un décalage de trésorerie. Si l'impayé persiste, le bailleur adresse au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les montants exacts dus (loyers et charges) et un délai de régularisation(service-public.gouv.fr). C'est un acte écrit, daté, qui établit la bonne foi du bailleur et fait courir les choses proprement.
Avant de penser « procédure », il faut penser « solution ». Un échéancier ou un protocole d'accord d'étalement de la dette est très souvent préférable à un contentieux long et coûteux : il préserve la relation, maintient le locataire dans les lieux et évite des mois de procédure. Beaucoup de locataires en difficulté régularisent dès lors qu'un plan réaliste leur est proposé. Le ton doit rester factuel et non stigmatisant : l'objectif est de récupérer les loyers, pas de juger une personne.
S'il existe un garant, il faut l'informer simultanément. La distinction est capitale : une caution solidaire peut être actionnée dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire (pas de bénéfice de discussion) ; une caution simple, au contraire, suppose d'avoir d'abord agi contre le locataire avant de se retourner vers le garant (bénéfice de discussion, art. 2305 et 2305-1 du Code civil). Pour le cas concret, mieux vaut s'appuyer sur un commissaire de justice, un avocat ou l'ADIL/ANIL.
Caution solidaire ou caution simple : la nuance qui change tout
La caution solidaire est la plus protectrice pour le bailleur : actionnable dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre le locataire au préalable. La caution simple impose au contraire de poursuivre d'abord le locataire (bénéfice de discussion, art. 2305 et 2305-1 du Code civil). Vérifiez la mention exacte de l'acte de cautionnement : c'est elle qui détermine si vous pouvez réclamer immédiatement au garant. Bonne pratique : informer le garant en même temps que la mise en demeure adressée au locataire.
Privilégier l'amiable : un échéancier vaut souvent mieux qu'un procès
Une procédure d'expulsion s'étale sur de longs mois et ne garantit pas le recouvrement de la dette. Un protocole d'étalement réaliste, signé tôt, permet souvent de régulariser sans rompre le bail. Pensez aussi à signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA si l'aide au logement est versée en tiers payant : cela peut maintenir l'APL et déclencher un plan d'apurement (voir la section dédiée aux dispositifs sociaux). L'ADIL/ANIL conseille gratuitement, côté bailleur comme côté locataire.
Faire le point sur votre situation de bailleur avant d'agir
Avant d'engager des frais de procédure, un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) fait le point sur vos garanties, la fiscalité de l'impayé et les dispositifs amiables et sociaux à mobiliser — et vous oriente vers le bon professionnel pour le contentieux. Une analyse patrimoniale, pas un conseil juridique individualisé.
Quelle est la procédure d'expulsion étape par étape en 2026 ?
Si l'amiable échoue, la procédure s'ouvre par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cette clause est obligatoire dans tout bail conclu depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 (art. 24 I de la loi 89-462) — une raison de plus de soigner la rédaction du bail de location meublée dès le départ. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, le décompte de la dette, le délai pour payer et la mention des recours possibles (saisine du juge, du FSL, d'une association).
C'est ici que se joue le piège le plus coûteux. Le délai accordé pour payer est de 6 semaines pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023, mais reste de 2 mois pour les baux conclus avant cette date : la réforme n'est pas rétroactive (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 15007). En 2026, beaucoup de baux antérieurs restent en cours : indiquer 6 semaines sur l'un d'eux exposerait à la nullité du commandement.
À défaut de paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (art. 24 III). Le juge constate la résiliation du bail ; il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement de la dette jusqu'à 3 ans(art. 24 V), pendant lesquels la clause résolutoire est suspendue tant que l'échéancier est respecté.
Vient ensuite l'exécution. Un commandement de quitter les lieux est délivré ; l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois (art. L. 412-1 CPCE). Le juge de l'exécution peut encore accorder des délais de grâce d'exécution de 1 mois à 1 an (art. L. 412-4 CPCE, fourchette réduite de « 3 mois à 3 ans » par la loi 2023-668). À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique.
| Étape | Délai / condition | Référence |
|---|---|---|
| Commandement de payer (clause résolutoire) | 6 semaines (bail depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (bail antérieur) | Art. 24 I loi 89-462 ; avis Cass. 13/06/2024 |
| Assignation notifiée au préfet | Au moins 6 semaines avant l'audience | Art. 24 III loi 89-462 |
| Jugement (juge des contentieux de la protection) | Constate la résiliation ; délais de paiement jusqu'à 3 ans | Art. 24 V loi 89-462 |
| Commandement de quitter les lieux | Expulsion au plus tôt 2 mois après | Art. L. 412-1 CPCE |
| Délais de grâce d'exécution | De 1 mois à 1 an | Art. L. 412-4 CPCE (réduit par loi 2023-668) |
| Concours de la force publique | Silence du préfet 2 mois = refus → indemnisation État | Art. L. 153-1 CPCE (jurisprudence Couiteas) |
Le piège n°1 : 6 semaines ou 2 mois selon la date du bail
Ne présentez jamais le délai de 6 semaines comme universel. Il ne vaut que pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023. Pour un bail antérieur — encore très fréquent en 2026 — le délai reste de 2 mois, conformément à l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (la loi 2023-668 n'étant pas rétroactive). Indiquer 6 semaines sur un bail antérieur exposerait à la nullité du commandementet ferait perdre un temps précieux. Vérifiez toujours la date de signature avant de faire délivrer l'acte.
Sans clause résolutoire : la résiliation judiciaire
Les baux anciens dépourvus de clause résolutoire relèvent de la résiliation judiciaire : le bailleur demande au juge de prononcer lui-même la résiliation du bail, sans le levier automatique du commandement. La voie est généralement plus longue et laisse plus de marge d'appréciation au juge. Depuis la loi 2023-668, la clause résolutoire est obligatoire dans les baux récents, ce qui sécurise la procédure pour les nouveaux contrats.
Comment fonctionne la trêve hivernale et ses exceptions ?
Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante (du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 pour l'hiver en cours), il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée (art. L. 412-6 CPCE). Concrètement, une expulsion qui n'a pas été menée à son terme avant le 1er novembre est suspenduejusqu'à la fin de la trêve.
Un point essentiel, souvent mal compris : la trêve suspend seulement l'exécution. Elle ne purge pas la dette et n'annule pas le jugement ; les loyers ou indemnités d'occupation continuent de courir pendant toute la période. Autrement dit, la procédure n'est pas perdue : elle reprend simplement son cours au 1er avril.
La trêve connaît des exceptions, pour lesquelles le juge peut supprimer le sursis : le relogement assuré dans des conditions suffisantes, l'arrêté de péril (immeuble menaçant ruine) et les personnes entrées par voie de fait (squat). À défaut de départ volontaire et hors trêve, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet ; le silence gardé pendant 2 mois vaut refus et ouvre droit à indemnisation de l'Étatau titre de la responsabilité de l'État pour refus de concours (art. L. 153-1 CPCE, jurisprudence Couiteas).
| Aspect | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Période | Du 1er novembre au 31 mars | 1er novembre 2025 → 31 mars 2026 (hiver en cours) |
| Effet | Sursis aux expulsions non exécutées | Suspend l'exécution, ne purge ni la dette ni le jugement |
| Loyers / indemnités | Continuent de courir | La dette s'accroît pendant la trêve |
| Exceptions | Relogement suffisant, arrêté de péril, squat | Le juge peut supprimer le sursis |
| Force publique | Silence du préfet 2 mois = refus | Ouvre droit à indemnisation de l'État |
La trêve suspend l'exécution, elle n'efface rien
Erreur fréquente : croire que la trêve hivernale annule la procédure ou la dette. Non : elle suspend seulement l'exécution des expulsions non menées à terme entre le 1er novembre et le 31 mars. Le jugement reste valable, les loyers et indemnités d'occupation continuent de courir, et l'expulsion reprend son cours dès le 1er avril. Le squat(entrée par voie de fait), le relogement assuré et l'arrêté de péril font exception.
Comment se protéger en amont (sélection, GLI, Visale, caution) ?
La meilleure procédure est celle qu'on n'a jamais à engager. Tout commence par une sélection rigoureuse du dossier. Seules les pièces de la liste limitative (décret 2015-1437) sont exigibles : les pièces interdites (relevé bancaire, carte Vitale, casier judiciaire, photo hors pièce d'identité, cosignature d'un ascendant ou descendant) exposent le bailleur à une amende du préfet jusqu'à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale, art. 22-2 loi 89-462). L'outil public DossierFacile fournit un dossier conforme et vérifié. Pour aller plus loin, voyez notre guide sélectionner le bon locataire en 2026.
Restent les garanties. La GLI (garantie loyers impayés) est une assurance privée qui couvre les impayés moyennant une prime indicative de l'ordre de 2 % à 5 % du loyer charges comprises (fourchette de marché, sans plafond légal, à vérifier devis par devis). Point capital : elle n'est PAS cumulable avec une caution personne physique, à peine de nullité, sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1 loi 89-462). À l'inverse, Visale (Action Logement) est une caution publique et gratuite, dont les conditions ont évolué au 6 janvier 2026, qui couvre jusqu'à 36 mensualitésd'impayés dans le parc privé, les impayés devant survenir au cours des 3 premières années du bail (conditions Action Logement, à vérifier).
La caution solidaire (acte de cautionnement, art. 22-1, mention manuscrite allégée depuis 2022) reste une protection classique, à condition de respecter la règle de non-cumul ci-dessus. Le dépôt de garantie, enfin, est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue (art. 22) et 2 moisen meublé (art. 25-6) : il couvre les dégradations et les impayés résiduels, mais ne remplace ni une assurance ni une caution.
| Protection | Nature | Points clés |
|---|---|---|
| Sélection du dossier | Liste limitative (décret 2015-1437) | Pièces interdites : amende préfet 3 000 € / 15 000 € (art. 22-2) |
| GLI | Assurance privée payante du bailleur | Prime de l'ordre de 2 % à 5 % du loyer CC ; NON cumulable avec caution sauf étudiant/apprenti |
| Visale | Caution publique et gratuite (Action Logement) | Jusqu'à 36 mensualités dans le parc privé ; conditions au 06/01/2026 |
| Caution solidaire | Acte de cautionnement (art. 22-1) | Actionnable dès le 1er impayé ; non-cumul avec GLI (sauf étudiant/apprenti) |
| Dépôt de garantie | 1 mois nu (art. 22) / 2 mois meublé (art. 25-6) | Couvre dégradations et impayés résiduels |
GLI et caution : un cumul nul, sauf étudiant ou apprenti
C'est une règle souvent ignorée : une GLI (ou toute assurance équivalente) n'est pas cumulable avec une caution personne physique, à peine de nullité de l'engagement de caution (art. 22-1 loi 89-462). La seule exception vise le locataire étudiant ou apprenti, pour qui le cumul reste autorisé. Avant d'exiger un garant en plusd'une assurance, vérifiez donc le statut du locataire : à défaut, c'est la caution qui tombe — et vous perdez la garantie sur laquelle vous comptiez.
Le meilleur rempart contre l'impayé : un locataire bien sélectionné
La plupart des impayés se jouent au moment de constituer le dossier. Hagnéré Investissement, opérateur immobilier clé-en-main (pas un cabinet CIF), instruit la sélection du locataire avec un dossier conforme à la liste limitative, vérifie les garanties et cadre la gestion locative dès l'entrée dans les lieux. L'objectif de 8 % brut est inscrit dans la lettre de mission, sinon zéro honoraire : un engagement contractuel, jamais un rendement garanti. L'analyse patrimoniale, elle, relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).
Quels dispositifs sociaux mobiliser (CAF, FSL, CCAPEX, surendettement) ?
Un impayé n'est pas qu'une affaire de procédure : c'est aussi une situation sociale, et plusieurs dispositifs publics peuvent aider à la résoudre sans en arriver à l'expulsion. Si le bailleur perçoit l'aide au logement en tiers payant, il doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois. Un plan d'apurement doit alors être établi sous 6 mois ; à défaut, le FSL est saisi (service-public F32037, à jour au 1er janvier 2026). Ce signalement permet souvent de maintenir l'APL et donc une partie du loyer.
Plusieurs acteurs interviennent ensuite. La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) coordonne les acteurs de la prévention. Le FSL (fonds de solidarité pour le logement, issu de la loi Besson 90-449) peut aider à apurer la dette sous conditions de ressources. Enfin, le locataire surendetté peut saisir la commission de surendettement. Ces voies amiables et sociales sont à privilégier avant le contentieux ; l'ADIL/ANIL conseille gratuitement.
Un point d'attention : si le locataire dépose un dossier de surendettement et obtient l'effacement de sa dette locative, cela n'empêche pas l'expulsion lorsque la clause résolutoire était déjà acquise — le bailleur perd néanmoins la créance effacée. À noter aussi, comme évolution à venir et non comme droit applicable en 2026 : une nouvelle définition de l'impayé (dette supérieure à 450 € ou 3 mois de défaut, décrets n° 2026-83 et 2026-84, à confirmer sur le texte définitif) ne s'appliquerait qu'aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.
| Dispositif | Rôle | Repère |
|---|---|---|
| Signalement CAF / MSA | Obligatoire en tiers payant, sous 2 mois | Plan d'apurement sous 6 mois, sinon FSL (service-public F32037) |
| FSL (loi Besson 90-449) | Aide à l'apurement de la dette | Sous conditions de ressources |
| CCAPEX | Coordonne la prévention des expulsions | Mobilise les acteurs locaux |
| Commission de surendettement | Peut effacer la dette locative | N'empêche pas l'expulsion si clause résolutoire acquise |
| ADIL / ANIL | Conseil gratuit (bailleur et locataire) | Information juridique et sociale |
Signaler à la CAF/MSA : un réflexe à ne pas oublier
Si l'APL est versée en tiers payant (directement au bailleur), l'impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA sous 2 mois. Ce signalement n'est pas une formalité : il peut maintenir l'aide au logement et déclencher un plan d'apurement qui aide réellement un locataire en difficultéà se remettre à flot. C'est souvent la voie la plus efficace — et la plus humaine — pour récupérer une partie du loyer sans rompre le bail.
Réforme 2027 : une évolution à venir, pas le droit applicable en 2026
Les décrets n° 2026-83 et 2026-84 redéfiniraient l'impayé (dette supérieure à 450 € ou 3 mois de défaut), mais cette définition ne s'appliquerait qu'aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027 (réforme à confirmer sur le texte définitif). En 2026, l'impayé déclenchant le signalement reste caractérisé dès que la dette est au moins égale à 2 fois le montant mensuel brut du loyer et des charges (2 termes impayés, service-public F32037). Ne confondez pas le droit en vigueur et la réforme à venir : pour un cas concret cette année, c'est le régime 2026 qui s'applique.
Comment déclarer un loyer impayé et quels frais sont déductibles ?
Un loyer impayé a aussi une traduction fiscale, et elle n'est pas intuitive. En location nue au régime réel (revenus fonciers), on ne déclare que les loyers effectivement encaissés : les loyers impayés du fait de la carence du locataire sont exclus des recettes, à condition d'avoir entrepris les démarches de recouvrement (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10 §140). Ils redeviennent imposables l'année de leur recouvrement éventuel. Autrement dit, vous n'êtes pas imposé sur un loyer que vous n'avez pas perçu, dès lors que vous agissez pour le recouvrer. Pour le détail des lignes à servir, voyez notre guide déclarer ses revenus fonciers et remplir le 2044 en 2026.
Bonne nouvelle côté charges : les frais de procédure (commissaire de justice, avocat) et les frais de relance, ainsi que la prime de GLI, sont déductibles des revenus fonciers au réel, en sus du forfait de 20 € par local(art. 31 CGI). Ces dépenses, engagées pour préserver le revenu, viennent donc en déduction de l'assiette imposable.
Deux nuances à connaître. En location meublée au réel (BIC), la logique diffère : on raisonne en créances acquises avec possibilité de provision pour créances douteuses (art. 39-1-5° CGI) — un point technique à faire valider par un expert-comptable. Enfin, l'indemnité versée par l'assureur GLI est imposable l'année de sa perception, et l'indemnité d'occupation (due après résiliation) est imposable pour sa part représentative du loyer, la part de dommages-intérêts ne l'étant pas (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-20).
| Élément | Traitement fiscal (location nue au réel) | Référence |
|---|---|---|
| Loyer impayé (carence du locataire) | Exclu des recettes si recouvrement engagé | BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10 §140 |
| Loyer recouvré ultérieurement | Imposable l'année du recouvrement | BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10 |
| Frais de procédure et prime de GLI | Déductibles des revenus fonciers | Art. 31 CGI |
| Indemnité versée par l'assureur GLI | Imposable l'année de perception | BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-20 |
| Indemnité d'occupation | Imposable pour sa part de loyer | BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-20 |
Loyers impayés : ne pas se déclarer imposé sur ce qu'on n'a pas perçu
En location nue au réel, on déclare les loyers encaissés, pas les loyers dus. Les impayés liés à la carence du locataire sont exclus des recettes à condition d'avoir engagé le recouvrement (BOFiP §140) — d'où l'importance de la mise en demeure et des actes du commissaire de justice, qui matérialisent ces démarches. C'est un point technique : faites-le valider avec un professionnel, d'autant qu'en meublé (BIC) la logique des créances acquises est différente.
Faire chiffrer l'impact fiscal de votre impayé
Déclaration des loyers impayés, déduction des frais de procédure, sort de l'indemnité d'occupation, régime du meublé : un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) fait le point avec vous et vous oriente vers le bon professionnel (expert-comptable, commissaire de justice, avocat) — sans promesse de rendement.
Quelles erreurs de procédure éviter absolument ?
La procédure de recouvrement ne pardonne pas l'approximation : une seule erreur de délai ou d'acte peut faire repartir le compteur à zéro. Voici les fautes qui coûtent le plus cher.
L'erreur la plus grave est d'indiquer un délai de 6 semaines sur un bail conclu avant le 29 juillet 2023, alors que l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 impose le délai de 2 mois : cela expose à la nullité du commandement de payer. Vient ensuite la confusion des trois délais, qu'il ne faut jamais mélanger : le commandement de payer (6 semaines ou 2 mois), le commandement de quitter les lieux (2 mois, art. L. 412-1 CPCE) et les délais de grâce d'exécution(1 mois à 1 an, art. L. 412-4 CPCE).
Autre faute classique : oublier la notification au préfet avant l'audience, ce qui rend l'assignation irrecevable (art. 24 III). Enfin, ne confondez jamais l'impayé d'un locataire en titre et le squat (entrée par voie de fait), qui relève d'une procédure pénale distincte, aggravée par la loi 2023-668 (3 ans / 45 000 €, art. 226-4 du Code pénal ; 2 ans / 30 000 € pour un local autre que le domicile, art. 315-1). Pour tout cas concret, consultez un commissaire de justice, un avocat ou l'ADIL/ANIL.
| Erreur | La règle correcte | Source |
|---|---|---|
| Indiquer 6 semaines sur un bail antérieur au 29/07/2023 | 2 mois pour les baux antérieurs (loi non rétroactive) | Avis Cass. 13/06/2024 n° 15007 |
| Confondre les trois délais | Commandement de payer ≠ quitter les lieux ≠ grâce d'exécution | Art. 24 loi 89-462 ; L. 412-1 et L. 412-4 CPCE |
| Oublier la notification au préfet | ≥ 6 semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité | Art. 24 III loi 89-462 |
| Croire que la trêve annule la procédure | Elle suspend l'exécution, sans purger la dette | Art. L. 412-6 CPCE |
| Traiter un squat comme un impayé classique | Procédure pénale distincte (3 ans / 45 000 €) | Art. 226-4 et 315-1 C. pénal ; loi 2023-668 |
| Lire « 8 % garanti » | Objectif par lettre de mission, jamais un rendement garanti | Engagement contractuel de l'opérateur |
Le piège récurrent : trois délais distincts à ne jamais mélanger
Gardez les trois délais bien séparés : le commandement de payer ouvre 6 semaines (bail depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (bail antérieur) pour régulariser ; le commandement de quitter les lieux impose ensuite un délai de 2 mois avant toute expulsion (art. L. 412-1 CPCE) ; et le juge de l'exécution peut accorder des délais de grâce de 1 mois à 1 an (art. L. 412-4 CPCE). Les mélanger, c'est risquer la nullité ou l'irrecevabilité — et repartir de zéro.
Sur la conformité éditoriale, enfin : nous n'écrivons jamais « 8 % garanti ». Le 8 % brut évoqué dans ce guide est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), conditionné et soumis au risque de perte en capital. Hagnéré Patrimoine est le cabinet CIF · COA · COBSP(ORIAS 23002291) qui assure le conseil patrimonial — l'opérateur et le cabinet ont des rôles distincts.
Sécuriser votre procédure et votre stratégie de bailleur
Avant d'agir, un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) fait le point sur vos garanties, la fiscalité de l'impayé et les dispositifs sociaux, et vous oriente vers le bon professionnel (commissaire de justice, avocat, ADIL) pour le contentieux — pour décider sur des faits, sans promesse de rendement.
FAQ : loyers impayés et procédure 2026
Les questions que les bailleurs nous posent le plus souvent en rendez-vous, classées par thème : le délai du commandement de payer selon la date du bail, la durée réelle d'une procédure, le fonctionnement de la trêve hivernale, le choix entre GLI et Visale, le cumul caution/assurance, la déclaration fiscale des impayés, la mise en jeu du garant et le rôle des dispositifs sociaux. Le détail complet figure dans la foire aux questions ci-dessous. Chaque réponse renvoie aux sources institutionnelles (Légifrance, service-public, ANIL, Action Logement) et, pour tout cas concret, au conseil d'un professionnel.
À retenir avant de lire la FAQ
- Délai du commandement : 6 semaines (bail depuis le 29/07/2023) ou 2 mois (bail antérieur, avis Cass. 13/06/2024).
- Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars ; suspend l'exécution, ne purge pas la dette.
- GLI et caution : non cumulables sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1).
- Fiscalité : les loyers impayés sont exclus des recettes si le recouvrement est engagé ; frais de procédure déductibles.
- Toujours : privilégier l'amiable et les dispositifs sociaux, et consulter un professionnel pour le cas concret.
Pour aller plus loin, voyez nos guides sélectionner le bon locataire en 2026, GLI ou caution : la garantie loyers impayés, réduire la vacance locative, loi de finances 2026 pour l'investisseur locatif et déclarer ses revenus fonciers en 2026.