Loyers impayés : la procédure 2026 (et comment les éviter)

Le premier réflexe est d'agir vite, mais sans brutaliser. Dès le premier loyer manquant, une relance amiable (appel, courriel) permet souvent de débloquer un simple oubli ou un décalage de trésorerie. Si l'impayé persiste, le bailleur adresse au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les montants exacts dus (loyers et charges) et un délai de régularisation (service-public.gouv.fr). C'est un acte écrit, daté, qui établit la bonne foi du bailleur et fait courir les choses proprement.

Avant de penser « procédure », il faut penser « solution ». Un échéancier ou un protocole d'accord d'étalement de la dette est très souvent préférable à un contentieux long et coûteux : il préserve la relation, maintient le locataire dans les lieux et évite des mois de procédure. Beaucoup de locataires en difficulté régularisent dès lors qu'un plan réaliste leur est proposé. Le ton doit rester factuel et non stigmatisant : l'objectif est de récupérer les loyers, pas de juger une personne.

S'il existe un garant, il faut l'informer simultanément. La distinction est capitale : une caution solidaire peut être actionnée dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire (pas de bénéfice de discussion) ; une caution simple, au contraire, suppose d'avoir d'abord agi contre le locataire avant de se retourner vers le garant (bénéfice de discussion, art. 2305 et 2305-1 du Code civil). Pour le cas concret, mieux vaut s'appuyer sur un commissaire de justice, un avocat ou l'ADIL/ANIL.

Si l'amiable échoue, la procédure s'ouvre par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cette clause est obligatoire dans tout bail conclu depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 (art. 24 I de la loi 89-462) — une raison de plus de soigner la rédaction du bail de location meublée dès le départ. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, le décompte de la dette, le délai pour payer et la mention des recours possibles (saisine du juge, du FSL, d'une association).

C'est ici que se joue le piège le plus coûteux. Le délai accordé pour payer est de 6 semaines pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023, mais reste de 2 mois pour les baux conclus avant cette date : la réforme n'est pas rétroactive (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 15007). En 2026, beaucoup de baux antérieurs restent en cours : indiquer 6 semaines sur l'un d'eux exposerait à la nullité du commandement.

À défaut de paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (art. 24 III). Le juge constate la résiliation du bail ; il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement de la dette jusqu'à 3 ans (art. 24 V), pendant lesquels la clause résolutoire est suspendue tant que l'échéancier est respecté.

Vient ensuite l'exécution. Un commandement de quitter les lieux est délivré ; l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois (art. L. 412-1 CPCE). Le juge de l'exécution peut encore accorder des délais de grâce d'exécution de 1 mois à 1 an (art. L. 412-4 CPCE, fourchette réduite de « 3 mois à 3 ans » par la loi 2023-668). À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique.

Du 1^er novembre au 31 mars de l'année suivante (du 1^er novembre 2025 au 31 mars 2026 pour l'hiver en cours), il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée (art. L. 412-6 CPCE). Concrètement, une expulsion qui n'a pas été menée à son terme avant le 1^er novembre est suspendue jusqu'à la fin de la trêve.

Un point essentiel, souvent mal compris : la trêve suspend seulement l'exécution. Elle ne purge pas la dette et n'annule pas le jugement ; les loyers ou indemnités d'occupation continuent de courir pendant toute la période. Autrement dit, la procédure n'est pas perdue : elle reprend simplement son cours au 1^er avril.

La trêve connaît des exceptions, pour lesquelles le juge peut supprimer le sursis : le relogement assuré dans des conditions suffisantes, l'arrêté de péril (immeuble menaçant ruine) et les personnes entrées par voie de fait (squat). À défaut de départ volontaire et hors trêve, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet ; le silence gardé pendant 2 mois vaut refus et ouvre droit à indemnisation de l'État au titre de la responsabilité de l'État pour refus de concours (art. L. 153-1 CPCE, jurisprudence Couiteas).

La meilleure procédure est celle qu'on n'a jamais à engager. Tout commence par une sélection rigoureuse du dossier. Seules les pièces de la liste limitative (décret 2015-1437) sont exigibles : les pièces interdites (relevé bancaire, carte Vitale, casier judiciaire, photo hors pièce d'identité, cosignature d'un ascendant ou descendant) exposent le bailleur à une amende du préfet jusqu'à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale, art. 22-2 loi 89-462). L'outil public DossierFacile fournit un dossier conforme et vérifié. Pour aller plus loin, voyez notre guide sélectionner le bon locataire en 2026.

Restent les garanties. La GLI (garantie loyers impayés) est une assurance privée qui couvre les impayés moyennant une prime indicative de l'ordre de 2 % à 5 % du loyer charges comprises (fourchette de marché, sans plafond légal, à vérifier devis par devis). Point capital : elle n'est PAS cumulable avec une caution personne physique, à peine de nullité, sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1 loi 89-462). À l'inverse, Visale (Action Logement) est une caution publique et gratuite, dont les conditions ont évolué au 6 janvier 2026, qui couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés dans le parc privé, les impayés devant survenir au cours des 3 premières années du bail (conditions Action Logement, à vérifier).

La caution solidaire (acte de cautionnement, art. 22-1, mention manuscrite allégée depuis 2022) reste une protection classique, à condition de respecter la règle de non-cumul ci-dessus. Le dépôt de garantie, enfin, est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue (art. 22) et 2 mois en meublé (art. 25-6) : il couvre les dégradations et les impayés résiduels, mais ne remplace ni une assurance ni une caution.

Un impayé n'est pas qu'une affaire de procédure : c'est aussi une situation sociale, et plusieurs dispositifs publics peuvent aider à la résoudre sans en arriver à l'expulsion. Si le bailleur perçoit l'aide au logement en tiers payant, il doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois. Un plan d'apurement doit alors être établi sous 6 mois ; à défaut, le FSL est saisi (service-public F32037, à jour au 1^er janvier 2026). Ce signalement permet souvent de maintenir l'APL et donc une partie du loyer.

Plusieurs acteurs interviennent ensuite. La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) coordonne les acteurs de la prévention. Le FSL (fonds de solidarité pour le logement, issu de la loi Besson 90-449) peut aider à apurer la dette sous conditions de ressources. Enfin, le locataire surendetté peut saisir la commission de surendettement. Ces voies amiables et sociales sont à privilégier avant le contentieux ; l'ADIL/ANIL conseille gratuitement.

Un point d'attention : si le locataire dépose un dossier de surendettement et obtient l'effacement de sa dette locative, cela n'empêche pas l'expulsion lorsque la clause résolutoire était déjà acquise — le bailleur perd néanmoins la créance effacée. À noter aussi, comme évolution à venir et non comme droit applicable en 2026 : une nouvelle définition de l'impayé (dette supérieure à 450 € ou 3 mois de défaut, décrets n° 2026-83 et 2026-84, à confirmer sur le texte définitif) ne s'appliquerait qu'aux impayés signalés à compter du 1^er janvier 2027.

Un loyer impayé a aussi une traduction fiscale, et elle n'est pas intuitive. En location nue au régime réel (revenus fonciers), on ne déclare que les loyers effectivement encaissés : les loyers impayés du fait de la carence du locataire sont exclus des recettes, à condition d'avoir entrepris les démarches de recouvrement (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10 §140). Ils redeviennent imposables l'année de leur recouvrement éventuel. Autrement dit, vous n'êtes pas imposé sur un loyer que vous n'avez pas perçu, dès lors que vous agissez pour le recouvrer. Pour le détail des lignes à servir, voyez notre guide déclarer ses revenus fonciers et remplir le 2044 en 2026.

Bonne nouvelle côté charges : les frais de procédure (commissaire de justice, avocat) et les frais de relance, ainsi que la prime de GLI, sont déductibles des revenus fonciers au réel, en sus du forfait de 20 € par local (art. 31 CGI). Ces dépenses, engagées pour préserver le revenu, viennent donc en déduction de l'assiette imposable.

Deux nuances à connaître. En location meublée au réel (BIC), la logique diffère : on raisonne en créances acquises avec possibilité de provision pour créances douteuses (art. 39-1-5° CGI) — un point technique à faire valider par un expert-comptable. Enfin, l'indemnité versée par l'assureur GLI est imposable l'année de sa perception, et l'indemnité d'occupation (due après résiliation) est imposable pour sa part représentative du loyer, la part de dommages-intérêts ne l'étant pas (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-20).

La procédure de recouvrement ne pardonne pas l'approximation : une seule erreur de délai ou d'acte peut faire repartir le compteur à zéro. Voici les fautes qui coûtent le plus cher.

L'erreur la plus grave est d'indiquer un délai de 6 semaines sur un bail conclu avant le 29 juillet 2023, alors que l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 impose le délai de 2 mois : cela expose à la nullité du commandement de payer. Vient ensuite la confusion des trois délais, qu'il ne faut jamais mélanger : le commandement de payer (6 semaines ou 2 mois), le commandement de quitter les lieux (2 mois, art. L. 412-1 CPCE) et les délais de grâce d'exécution (1 mois à 1 an, art. L. 412-4 CPCE).

Autre faute classique : oublier la notification au préfet avant l'audience, ce qui rend l'assignation irrecevable (art. 24 III). Enfin, ne confondez jamais l'impayé d'un locataire en titre et le squat (entrée par voie de fait), qui relève d'une procédure pénale distincte, aggravée par la loi 2023-668 (3 ans / 45 000 €, art. 226-4 du Code pénal ; 2 ans / 30 000 € pour un local autre que le domicile, art. 315-1). Pour tout cas concret, consultez un commissaire de justice, un avocat ou l'ADIL/ANIL.

Enfin, aucun rendement locatif n'est garanti : toute hypothèse de rendement doit être recalculée sur le coût total, impayés et vacance compris. Hagnéré Patrimoine est le cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291) qui assure le conseil patrimonial ; il ne vend ni ne gère de bien.

Les questions que les bailleurs nous posent le plus souvent en rendez-vous, classées par thème : le délai du commandement de payer selon la date du bail, la durée réelle d'une procédure, le fonctionnement de la trêve hivernale, le choix entre GLI et Visale, le cumul caution/assurance, la déclaration fiscale des impayés, la mise en jeu du garant et le rôle des dispositifs sociaux. Le détail complet figure dans la foire aux questions ci-dessous. Chaque réponse renvoie aux sources institutionnelles (Légifrance, service-public, ANIL, Action Logement) et, pour tout cas concret, au conseil d'un professionnel.

Pour aller plus loin, voyez nos guides sélectionner le bon locataire en 2026, GLI ou caution : la garantie loyers impayés, réduire la vacance locative, loi de finances 2026 pour l'investisseur locatif et déclarer ses revenus fonciers en 2026.