Déclarer ses revenus fonciers : remplir le 2044 en 2026

Tout part d'un seuil. Le micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts du foyer — toutes propriétés confondues, charges non comprises — ne dépassent pas 15 000 € par an (art. 32 CGI ; notice 2044 du millésime revenus 2025). Dans ce cas, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, vous n'avez aucune 2044 à remplir, et vous portez le brut perçu directement case 4 BE de la 2042.

Le formulaire 2044 (régime réel) devient en revanche obligatoire dans trois situations : lorsque vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, lorsque le bien est exclu du micro-foncier (voir section suivante), ou lorsque vous optez pour le réel. L'option se fait par simple dépôt de la 2044 dans le délai légal, sans autre formalisme ; elle s'applique à tous les revenus fonciers du foyer, est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduite tacitement chaque année (art. 32-4 CGI).

En pratique : l'erreur que je vois le plus, c'est le bailleur qui croit rester au micro parce que chaque logement est sous 15 000 €. Le seuil s'apprécie sur le foyer entier : dès que la somme des loyers bruts dépasse, le réel s'impose et le 2044 devient obligatoire. On additionne toujours avant de conclure.

Une fois au réel, encore faut-il prendre le bon formulaire. La 2044 normale couvre la location nue de droit commun et le déficit foncier classique — c'est le cas de la grande majorité des bailleurs. La 2044 spéciale (2044-SPE) est réservée à des situations particulières.

La 2044-SPE est obligatoire pour : les biens sous régime d'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique/recentré, Robien ZRR, Borloo neuf) ou ouvrant droit à une déduction au titre du Scellier intermédiaire/ZRR ; les immeubles spéciaux (monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété) ; les parts de SCPI avec amortissement (notice 2044, millésime revenus 2025). Tous les autres cas de réel relèvent de la 2044 normale.

Attention au double piège de la nue-propriété : un bien en nue-propriété est exclu du micro-foncier et impose la 2044-SPE. À l'inverse — et c'est une confusion fréquente —, les dispositifs Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux ne font pas obstacle au micro-foncier (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10). Pour recevoir la 2044-SPE pré-remplie l'an prochain, pensez à cocher la case 4 BZ de la 2042.

Ce qu'on observe en rendez-vous : 9 bailleurs sur 10 relèvent de la 2044 normale. La 2044 spéciale ne sort que sur des montages identifiables : un ancien dispositif d'amortissement, un monument historique, une nue-propriété, des SCPI fiscales. En cas de doute, on vérifie la nature exacte du régime avant de cocher — c'est là que se logent les erreurs de formulaire.

Au régime réel, le revenu foncier net = recettes brutes encaissées moins les charges limitativement énumérées à l'art. 31 CGI. Le point de départ est donc la ligne 211 du 2044 : les loyers ou fermages bruts effectivement encaissés dans l'année (loyer principal, arriérés, loyers perçus d'avance), quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (notice 2044, libellés à vérifier sur le millésime).

On y ajoute les dépenses incombant normalement au locataire et mises à sa charge, ainsi que les recettes brutes diverses (subventions, indemnités d'assurance couvrant des charges déductibles), pour aboutir au total des recettes. La règle d'or, c'est l'encaissement : on déclare les loyers réellement perçus en 2025, pas les loyers dus. Un loyer de décembre encaissé en janvier ne se déclare donc pas la même année qu'un arriéré récupéré en cours d'année.

C'est le cœur du régime réel. Toutes les charges déductibles sont limitativement énumérées par l'art. 31 I-1° CGI ; les numéros de lignes ci-dessous suivent la notice 2044 (revenus 2025) et doivent être recoupés sur le PDF officiel du millésime, car ils peuvent évoluer.

Ligne 221 — frais d'administration et de gestion réels : gardiens/concierges, honoraires de gérance ou de comptabilité, commission d'agence de location, frais de procédure (avocat, huissier, notaire). Ligne 222 — forfait de 20 € par local : il couvre forfaitairement la correspondance, le téléphone et le petit matériel, et n'est pas remplaçable par le montant réel (art. 31 I-1° e CGI). Ligne 223 — primes d'assurance : pour leur montant réel sans plafond (assurance propriétaire non occupant PNO, garantie loyers impayés GLI, incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile du bailleur).

Ligne 224 — réparation, entretien et amélioration : des locaux d'habitation, à l'exclusion de la construction, de la reconstruction et de l'agrandissement. Ligne 227 — taxe foncière et taxes annexes (part propriétaire), hors TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) qui n'est pas déductible car récupérable sur le locataire. Lignes 229/230 — provisions pour charges de copropriété : versées au syndic (déduction globale obligatoire ligne 229), puis régularisées l'année suivante ligne 230. Ligne 250 — intérêts et frais d'emprunt : portés sur une ligne distincte du total des autres charges, car ils ne s'imputent jamais sur le revenu global.

Total des recettes (ligne 211 + recettes diverses)
- Total des frais et charges (lignes 221 a 230, interets EXCLUS)
- Interets et frais d'emprunt (ligne 250)
= Resultat foncier (ligne 420)

Quand les charges dépassent les recettes, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier. Sa partie hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global (salaires, autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an (art. 156 I-3° CGI). La part issue des intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute jamais sur le revenu global : comme l'excédent au-delà du plafond, elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le plafond de 10 700 € peut être porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe DPE E/F/G à A/B/C/D (dispositif passoire thermique prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103) — à vérifier sur impôts.gouv.fr et le BOFiP à jour, certaines sources affichant encore une échéance périmée au 31/12/2025). C'est l'objet d'un guide dédié au déficit foncier de rénovation énergétique.

La déclaration se fait sur la 2042 (cadre 4) : case 4 BC = déficit imputable sur le revenu global (≤ 10 700 €, ou 21 400 € en rénovation énergétique) ; case 4 BB = déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs (10 ans : excédent + part intérêts) ; case 4 BD = déficits fonciers antérieurs restant à imputer (issus des 10 années précédentes, soit 2015 à 2024 pour une déclaration des revenus 2025). Condition impérative : louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la 3^e année suivant l'imputation, sous peine de reprise (sauf invalidité, licenciement, décès, expropriation).

Deficit = Recettes - Charges (travaux + taxe fonciere + assurance + gestion + interets)

Part hors interets -> revenu global, jusqu'a 10 700 EUR/an (case 4 BC)
Excedent + part interets -> revenus fonciers, 10 ans (case 4 BB)
Deficits anterieurs (10 annees precedentes) -> case 4 BD

Exemple chiffré. Un bailleur encaisse 9 000 € de loyers ; il supporte 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 18 000 € d'autres charges (travaux d'amélioration, taxe foncière, assurance). Les intérêts (3 000 €) s'imputent d'abord sur les loyers (9 000 €) et sont intégralement absorbés : il reste 6 000 € de loyers. Ces 6 000 € sont opposés aux 18 000 € d'autres charges → déficit de 12 000 € entièrement hors intérêts. On impute 10 700 € sur le revenu global (case 4 BC) ; le solde de 1 300 € est reporté 10 ans sur les revenus fonciers (case 4 BB).

Le résultat foncier net est obtenu à la ligne 420 du 2044 : total des recettes moins le total des charges (lignes 221 à 230) et les intérêts (ligne 250). Deux cas se présentent. Si c'est un bénéfice, on le reporte case 4 BA de la 2042 (revenu foncier net imposable). Si c'est un déficit, on procède à la ventilation vue plus haut (cases 4 BC / 4 BB / 4 BD).

Cas particulier. Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières translucides (SCI à l'IR) ou de FPI, sans immeuble loué nu en direct, vous êtes exclu du micro-foncier et vous déclarez la quote-part qui vous revient sans remplir la 2044. Lorsque cette quote-part est bénéficiaire, elle se porte directement case 4 BA ; lorsqu'elle est déficitaire, elle suit la même ventilation que le déficit en direct (part hors intérêts en 4 BC, excédent et part intérêts en 4 BB). Le revenu foncier net imposable est ensuite soumis au barème de l'IR (selon votre TMI) plus les prélèvements sociaux.

Le piège majeur, c'est de croire que le 2044 « suffit ». Le 2044 ne fait que calculer le résultat : c'est la 2042 qui porte l'imposition, via les cases 4 BA / 4 BE / 4 BB / 4 BC / 4 BD. Ne jamais s'arrêter au 2044 sans avoir reporté le résultat sur la déclaration principale.

Resultat foncier (ligne 420) = Recettes - Charges (221 a 230) - Interets (250)

Si benefice -> case 4 BA de la 2042 (soumis au bareme IR + PS 17,2 %)
Si deficit -> cases 4 BC (revenu global) / 4 BB (revenus fonciers, 10 ans)

Pour la campagne 2026 (revenus 2025), les dates ci-dessous sont indicatives et doivent être vérifiées sur le calendrier officiel impôts.gouv.fr : chaque année, l'échéance dépend de la zone, déterminée par votre département de résidence au 1^er janvier 2026. La déclaration papier a en général une date unique (cachet de La Poste), et la déclaration en ligne des dates limites échelonnées par zone.

Côté prélèvements sociaux, le point est clair : les revenus fonciers nets de location nue restent à 17,2 % au titre des revenus 2025 (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) exclut expressément le foncier de la hausse de CSG. Le taux de 18,6 % ne concerne pas la location nue : il vise le meublé LMNP/BIC et les revenus mobiliers. Enfin, sur les 9,2 % de CSG, 6,8 points sont déductibles du revenu global de l'année suivante (case 6 DE de la 2042, art. 154 quinquies CGI).

Sur le terrain : la confusion 17,2 % / 18,6 % revient souvent depuis la LFSS 2026. On le répète : le foncier nu reste à 17,2 % ; le 18,6 % concerne le meublé et le mobilier. Pour le distinguo entre les deux régimes, voyez nos guides location nue vs meublé (LMNP) et LFSS 2026 et prélèvements sociaux.

Le 2044 ne pardonne pas l'approximation. Les erreurs qui coûtent de l'impôt — ou qui exposent à un redressement — sont presque toujours les mêmes. Les voici, avec la règle correcte.

Deux points méritent un mot de plus. Sur les charges : la confusion capital / intérêts est la plus coûteuse — seuls les intérêts et frais d'emprunt (ligne 250) sont déductibles, jamais le remboursement du capital. Sur la nature de la location : le meublé ne se déclare jamais sur le 2044 — il relève des BIC (art. 34 CGI), via la 2031 ou la 2042-C-PRO, avec amortissement. Ne mélangez jamais charges foncières (nu) et amortissement (meublé).

Pour aller plus loin, voyez nos guides déficit foncier et rénovation énergétique 2026, location nue vs meublé (LMNP), réviser et indexer son loyer (IRL), loi de finances 2026 pour l'immobilier locatif et réduire la vacance locative, ou l'ensemble de nos guides investissement immobilier.