Vous louez un logement nu et l'administration attend votre déclaration de revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, automatique sous 15 000 € de loyers bruts par foyer, qui se résume à une case de la 2042 ; et le régime réel, qui passe par le formulaire 2044 et permet de déduire vos charges réelles. Ce guide pratique vous accompagne pas à pas dans le remplissage du 2044, ligne par ligne.
On déroule ci-dessous, dans l'ordre logique de la déclaration : qui doit remplir le 2044 (et qui reste au micro-foncier), le choix entre 2044 et 2044 spéciale, les recettes à déclarer, les charges déductibles ligne par ligne — et le capital de l'emprunt qui ne l'est jamais —, le déficit foncier et son report, le calcul du net reporté sur la 2042, le calendrier 2026 et les prélèvements sociaux. Précision essentielle : le 2044 ne concerne que la location nue— le meublé relève d'un tout autre régime (les BIC).
Mis à jour le 4 juin 2026 par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine. Les règles ont été vérifiées au 4 juin 2026 sur les sources officielles (CGI, BOFiP, notice 2044 du millésime revenus 2025). Point de vigilance : les numéros de lignes du 2044 et les dates de campagne 2026 sont indicatifs et doivent être vérifiés sur impots.gouv.fr et la notice officielle du millésime.
L'essentiel en 30 secondes
- Micro-foncier : loyers bruts du foyer ≤ 15 000 € → abattement 30 % automatique, pas de 2044, report direct case 4 BE de la 2042 (art. 32 CGI).
- Réel (2044) : obligatoire si loyers > 15 000 €, si le bien est exclu du micro, ou sur option (simple dépôt du 2044, irrévocable 3 ans).
- Charges déductibles (art. 31 CGI) : gestion, assurances, travaux d'entretien/réparation/amélioration, taxe foncière, provisions de copro, intérêts d'emprunt (ligne distincte).
- Jamais déductible : le capital de l'emprunt, la construction/agrandissement, la TEOM récupérable.
- Déficit foncier : la part HORS intérêts est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (case 4 BC) ; la part intérêts et l'excédent se reportent 10 ans sur les revenus fonciers (case 4 BB) ; PS 17,2 % sur le foncier net.
Avertissement — un guide informatif, pas un conseil fiscal individualisé
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF), ni un avis fiscal individualisé : la déclaration de vos revenus fonciers dépend de votre situation. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les règles citées (seuil 15 000 €, charges déductibles, déficit foncier, cases de la 2042), les numéros de lignes du 2044 et les dates de campagne 2026 sont à vérifier au cas par cas sur les sources officielles (Légifrance/CGI, BOFiP, notice 2044 du millésime revenus 2025, impots.gouv.fr). Le « 8 % brut » évoqué plus loin est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Qui doit remplir la déclaration 2044 en 2026 (et qui reste au micro-foncier) ?
Tout part d'un seuil. Le micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts du foyer — toutes propriétés confondues, charges non comprises — ne dépassent pas 15 000 € par an (art. 32 CGI ; notice 2044 du millésime revenus 2025). Dans ce cas, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, vous n'avez aucune 2044 à remplir, et vous portez le brut perçu directement case 4 BE de la 2042.
Le formulaire 2044 (régime réel) devient en revanche obligatoire dans trois situations : lorsque vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, lorsque le bien est exclu du micro-foncier (voir section suivante), ou lorsque vous optez pour le réel. L'option se fait par simple dépôt de la 2044 dans le délai légal, sans autre formalisme ; elle s'applique à tous les revenus fonciers du foyer, est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduite tacitement chaque année (art. 32-4 CGI).
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (2044) |
|---|---|---|
| Seuil | Revenus fonciers bruts du foyer ≤ 15 000 €/an | > 15 000 €, bien exclu du micro, ou option |
| Charges | Aucune charge réelle (abattement forfaitaire) | Charges réelles déductibles (art. 31 CGI) |
| Abattement | 30 % automatique par l'administration | Aucun (charges réelles à la place) |
| Formulaire | Aucune 2044 | 2044 (ou 2044 spéciale) |
| Déclaration sur la 2042 | Brut perçu en case 4 BE | Résultat (ligne 420) reporté en 4 BA / 4 BC… |
Piège : 15 000 € de loyers BRUTS, pour tout le foyer
Le seuil de 15 000 € se calcule sur le loyer brut du foyer fiscal entier (toutes propriétés louées nues, charges non comprises) — jamais sur le loyer net, ni sur un seul logement. Un couple avec deux studios à 7 000 € et 9 000 € de loyers bruts dépasse le seuil : il relève donc du réel, même si chaque studio pris isolément resterait sous 15 000 €.
L'option pour le réel est irrévocable 3 ans
Opter pour le réel quand on pourrait rester au micro (par exemple pour déduire d'importants travaux) engage pour 3 ans : l'option résulte du simple dépôt de la 2044, s'applique à tous les revenus fonciers du foyer et est irrévocable pendant 3 ans(art. 32-4 CGI), puis reconduite tacitement. À chiffrer avant de basculer : sur une année sans charges, l'abattement micro de 30 % peut être plus favorable que les charges réelles.
En pratique : l'erreur que je vois le plus, c'est le bailleur qui croit rester au micro parce que chaque logement est sous 15 000 €. Le seuil s'apprécie sur le foyer entier : dès que la somme des loyers bruts dépasse, le réel s'impose et le 2044 devient obligatoire. On additionne toujours avant de conclure.
2044 ou 2044 spéciale : quel formulaire pour ma situation ?
Une fois au réel, encore faut-il prendre le bon formulaire. La 2044 normale couvre la location nue de droit commun et le déficit foncier classique — c'est le cas de la grande majorité des bailleurs. La 2044 spéciale (2044-SPE) est réservée à des situations particulières.
La 2044-SPE est obligatoire pour : les biens sous régime d'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique/recentré, Robien ZRR, Borloo neuf) ou ouvrant droit à une déduction au titre du Scellier intermédiaire/ZRR ; les immeubles spéciaux (monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété) ; les parts de SCPI avec amortissement (notice 2044, millésime revenus 2025). Tous les autres cas de réel relèvent de la 2044 normale.
Attention au double piège de la nue-propriété : un bien en nue-propriété est exclu du micro-foncier et impose la 2044-SPE. À l'inverse — et c'est une confusion fréquente —, les dispositifs Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux ne font pas obstacle au micro-foncier (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10). Pour recevoir la 2044-SPE pré-remplie l'an prochain, pensez à cocher la case 4 BZ de la 2042.
| Situation | Formulaire | Pourquoi |
|---|---|---|
| Location nue de droit commun | 2044 normale | Cas général + déficit foncier classique |
| Amortissement (Périssol, Robien, Borloo neuf, Besson neuf) | 2044 spéciale | Régime d'amortissement |
| Scellier intermédiaire / ZRR | 2044 spéciale | Déduction spécifique au dispositif |
| Monument historique | 2044 spéciale | Immeuble spécial |
| Bien en nue-propriété | 2044 spéciale | Exclu du micro + immeuble spécial |
| Parts de SCPI avec amortissement | 2044 spéciale | Amortissement (Robien/Borloo SCPI) |
Nue-propriété : exclue du micro ET 2044 spéciale
Un bien détenu en nue-propriété cumule deux conséquences : il est exclu du micro-foncier (réel obligatoire) et il impose la 2044 spéciale. À ne pas confondre avec le Pinel, le Denormandie, le Scellier, le Duflot ou le Malraux qui, eux, ne ferment pas l'accès au micro-foncier (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10). Pensez à la case 4 BZde la 2042 pour recevoir la 2044-SPE pré-remplie l'année suivante.
Ce qu'on observe en rendez-vous : 9 bailleurs sur 10 relèvent de la 2044 normale. La 2044 spéciale ne sort que sur des montages identifiables : un ancien dispositif d'amortissement, un monument historique, une nue-propriété, des SCPI fiscales. En cas de doute, on vérifie la nature exacte du régime avant de cocher — c'est là que se logent les erreurs de formulaire.
Quelles recettes locatives déclarer (et lesquelles ne pas oublier) ?
Au régime réel, le revenu foncier net = recettes brutes encaissées moins les charges limitativement énumérées à l'art. 31 CGI. Le point de départ est donc la ligne 211 du 2044 : les loyers ou fermages bruts effectivement encaissés dans l'année (loyer principal, arriérés, loyers perçus d'avance), quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (notice 2044, libellés à vérifier sur le millésime).
On y ajoute les dépenses incombant normalement au locataire et mises à sa charge, ainsi que les recettes brutes diverses (subventions, indemnités d'assurance couvrant des charges déductibles), pour aboutir au total des recettes. La règle d'or, c'est l'encaissement : on déclare les loyers réellement perçus en 2025, pas les loyers dus. Un loyer de décembre encaissé en janvier ne se déclare donc pas la même année qu'un arriéré récupéré en cours d'année.
| Recette | Ligne 2044 (à vérifier) | Précision |
|---|---|---|
| Loyers / fermages bruts encaissés | 211 | Principal, arriérés, loyers d'avance (encaissement) |
| Dépenses du locataire mises à sa charge | Recettes brutes | Selon la notice 2044 |
| Recettes diverses (subventions, indemnités) | Recettes brutes | Si elles couvrent des charges déductibles |
La règle de l'encaissement, pas des loyers dus
On raisonne en encaissement : on déclare les loyers réellement perçus dans l'année (y compris les arriérés et les loyers payés d'avance), et non les loyers théoriquement dus. Pour fiabiliser le montant, on s'appuie sur les loyers réellement appelés et leur éventuelle révision (IRL) — voyez notre guide pour réviser et indexer son loyer avec l'IRL en 2026.
Quelles charges sont déductibles ligne par ligne sur le 2044 (et lesquelles ne le sont pas) ?
C'est le cœur du régime réel. Toutes les charges déductibles sont limitativement énumérées par l'art. 31 I-1° CGI ; les numéros de lignes ci-dessous suivent la notice 2044 (revenus 2025) et doivent être recoupés sur le PDF officiel du millésime, car ils peuvent évoluer.
Ligne 221 — frais d'administration et de gestion réels : gardiens/concierges, honoraires de gérance ou de comptabilité, commission d'agence de location, frais de procédure (avocat, huissier, notaire). Ligne 222 — forfait de 20 € par local : il couvre forfaitairement la correspondance, le téléphone et le petit matériel, et n'est pas remplaçable par le montant réel (art. 31 I-1° e CGI). Ligne 223 — primes d'assurance : pour leur montant réel sans plafond (assurance propriétaire non occupant PNO, garantie loyers impayés GLI, incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile du bailleur).
Ligne 224 — réparation, entretien et amélioration : des locaux d'habitation, à l'exclusion de la construction, de la reconstruction et de l'agrandissement. Ligne 227 — taxe foncière et taxes annexes (part propriétaire), hors TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) qui n'est pas déductible car récupérable sur le locataire. Lignes 229/230 — provisions pour charges de copropriété : versées au syndic (déduction globale obligatoire ligne 229), puis régularisées l'année suivante ligne 230. Ligne 250 — intérêts et frais d'emprunt : portés sur une ligne distincte du total des autres charges, car ils ne s'imputent jamais sur le revenu global.
| Ligne (notice 2044) | Charge déductible | Référence CGI |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés (recette, pas charge) | Art. 29 CGI |
| 221 | Frais d'administration et de gestion réels | Art. 31 I-1° e |
| 222 | Forfait de 20 € par local (exclusif) | Art. 31 I-1° e |
| 223 | Primes d'assurance (PNO, GLI…), montant réel | Art. 31 I-1° a bis |
| 224 | Réparation, entretien, amélioration | Art. 31 I-1° a et b |
| 227 | Taxe foncière (hors TEOM récupérable) | Art. 31 I-1° c |
| 229 / 230 | Provisions de copro − régularisation N-1 | Art. 31 I-1° a quater |
| 250 | Intérêts d'emprunt + frais d'emprunt | Art. 31 I-1° d |
Du total des recettes au résultat foncier
Total des recettes (ligne 211 + recettes diverses) - Total des frais et charges (lignes 221 a 230, interets EXCLUS) - Interets et frais d'emprunt (ligne 250) = Resultat foncier (ligne 420)
- Lignes 221 a 230 :Gestion, assurances, travaux déductibles, taxe foncière, provisions de copro
- Ligne 250 (distincte) :Intérêts et frais d'emprunt — séparés car jamais imputables sur le revenu global
- Résultat (ligne 420) :Bénéfice → case 4 BA ; déficit → ventilation 4 BC / 4 BB
Les intérêts d'emprunt sont portés sur une ligne distincte du total des autres charges. Numéros de lignes selon la notice 2044 (revenus 2025), à vérifier sur impots.gouv.fr.
Jamais déductibles : capital, agrandissement, TEOM
Trois pièges classiques. 1. Le capital de l'emprunt : seuls les intérêts et frais d'emprunt sont déductibles (ligne 250) ; le remboursement du capital n'est jamais déductible. 2. La construction, la reconstruction et l'agrandissement : exclus (et les travaux indissociables d'un agrandissement aussi) ; seuls réparation, entretien et amélioration ouvrent la déduction. 3. La TEOM : non déductible car récupérable sur le locataire. À cela s'ajoutent l'amortissement (réservé au meublé/BIC) et les charges récupérables non récupérées (sauf au départ du locataire).
Faire vérifier vos charges déductibles avant de déclarer
Quelles charges passent, lesquelles non, comment ventiler les travaux et les intérêts : un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) fait le point sur votre situation foncière et sécurise votre déclaration — pour décider sur des chiffres, sans promesse de rendement. Ce guide reste informatif et ne remplace pas un conseil individualisé.
Comment fonctionne le déficit foncier et comment le déclarer ?
Quand les charges dépassent les recettes, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier. Sa partie hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global (salaires, autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an (art. 156 I-3° CGI). La part issue des intérêts d'emprunt, elle, ne s'impute jamais sur le revenu global : comme l'excédent au-delà du plafond, elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond de 10 700 € peut être porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe DPE E/F/G à A/B/C/D (dispositif passoire thermique prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103) — à vérifier sur impots.gouv.fr et le BOFiP à jour, certaines sources affichant encore une échéance périmée au 31/12/2025). C'est l'objet d'un guide dédié au déficit foncier de rénovation énergétique.
La déclaration se fait sur la 2042 (cadre 4) : case 4 BC = déficit imputable sur le revenu global (≤ 10 700 €, ou 21 400 € en rénovation énergétique) ; case 4 BB = déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs (10 ans : excédent + part intérêts) ; case 4 BD = déficits fonciers antérieurs restant à imputer (issus des 10 années précédentes, soit 2015 à 2024 pour une déclaration des revenus 2025). Condition impérative : louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la 3e annéesuivant l'imputation, sous peine de reprise (sauf invalidité, licenciement, décès, expropriation).
Déficit foncier : calcul et ventilation 4 BC / 4 BB
Deficit = Recettes - Charges (travaux + taxe fonciere + assurance + gestion + interets) Part hors interets -> revenu global, jusqu'a 10 700 EUR/an (case 4 BC) Excedent + part interets -> revenus fonciers, 10 ans (case 4 BB) Deficits anterieurs (10 annees precedentes) -> case 4 BD
- Plafond revenu global :10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire, à vérifier sur impots.gouv.fr)
- Report 10 ans (4 BB) :Excédent au-delà du plafond + part issue des intérêts d'emprunt
- Obligation de louer :Location nue jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation
La part issue des intérêts d'emprunt ne touche jamais le revenu global. Hypothèses pédagogiques, non contractuelles ; à vérifier sur impots.gouv.fr et la notice 2044.
Exemple chiffré. Un bailleur encaisse 9 000 € de loyers ; il supporte 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 18 000 € d'autres charges (travaux d'amélioration, taxe foncière, assurance). Les intérêts (3 000 €) s'imputent d'abord sur les loyers (9 000 €) et sont intégralement absorbés : il reste 6 000 € de loyers. Ces 6 000 € sont opposés aux 18 000 € d'autres charges → déficit de 12 000 € entièrement hors intérêts. On impute 10 700 € sur le revenu global (case 4 BC) ; le solde de 1 300 € est reporté 10 ans sur les revenus fonciers (case 4 BB).
| Composante du déficit | S'impute sur… | Case 2042 |
|---|---|---|
| Part hors intérêts (jusqu'au plafond) | Revenu global (≤ 10 700 € ou 21 400 €) | 4 BC |
| Excédent + part issue des intérêts | Revenus fonciers (10 ans) | 4 BB |
| Déficits fonciers antérieurs (10 années précédentes) | Revenus fonciers restant à imputer | 4 BD |
10 700 € hors intérêts vs 21 400 € rénovation énergétique
Le plafond de droit commun est de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt). Il peut être porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sortant le bien de la classe E/F/G vers A/B/C/D : ce dispositif passoire, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103), suppose deux DPE et des conditions précises, à vérifier sur impots.gouv.fr et le BOFiP à jour (certaines sources affichant encore une échéance périmée au 31/12/2025). Dans les deux cas, les intérêts d'emprunt restent exclusde l'imputation sur le revenu global.
Acheter, rénover et louer un bien optimisé pour le déficit foncier
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Comment calculer mon revenu foncier net et le reporter sur la 2042 ?
Le résultat foncier net est obtenu à la ligne 420 du 2044 : total des recettes moins le total des charges (lignes 221 à 230) et les intérêts (ligne 250). Deux cas se présentent. Si c'est un bénéfice, on le reporte case 4 BA de la 2042 (revenu foncier net imposable). Si c'est un déficit, on procède à la ventilation vue plus haut (cases 4 BC / 4 BB / 4 BD).
Cas particulier. Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières translucides (SCI à l'IR) ou de FPI, sans immeuble loué nu en direct, vous êtes exclu du micro-foncier et vous déclarez la quote-part qui vous revient sans remplir la 2044. Lorsque cette quote-part est bénéficiaire, elle se porte directement case 4 BA ; lorsqu'elle est déficitaire, elle suit la même ventilation que le déficit en direct (part hors intérêts en 4 BC, excédent et part intérêts en 4 BB). Le revenu foncier net imposable est ensuite soumis au barème de l'IR (selon votre TMI) plus les prélèvements sociaux.
Le piège majeur, c'est de croire que le 2044 « suffit ». Le 2044 ne fait que calculer le résultat : c'est la 2042 qui porte l'imposition, via les cases 4 BA / 4 BE / 4 BB / 4 BC / 4 BD. Ne jamais s'arrêter au 2044 sans avoir reporté le résultat sur la déclaration principale.
Du résultat foncier au report sur la 2042
Resultat foncier (ligne 420) = Recettes - Charges (221 a 230) - Interets (250) Si benefice -> case 4 BA de la 2042 (soumis au bareme IR + PS 17,2 %) Si deficit -> cases 4 BC (revenu global) / 4 BB (revenus fonciers, 10 ans)
- Bénéfice → 4 BA :Revenu foncier net imposable, soumis à la TMI + PS 17,2 %
- SCI à l'IR / FPI seules :Déclaration directe case 4 BA, sans 2044 (exclu du micro)
- Le 2044 ne porte pas l'impôt :C'est la 2042 qui supporte l'imposition (cases 4 BA/4 BE/4 BB/4 BC/4 BD)
Le 2044 calcule, la 2042 impose. Numéros de cases selon la notice 2044/2042, à vérifier sur impots.gouv.fr.
| Situation | Case 2042 | Montant reporté |
|---|---|---|
| Micro-foncier (sans 2044) | 4 BE | Loyers bruts perçus (abattement 30 % auto) |
| Bénéfice foncier (réel) | 4 BA | Résultat net (ligne 420 du 2044) |
| Déficit imputable sur le revenu global | 4 BC | ≤ 10 700 € (ou 21 400 € rénovation énergétique) |
| Déficit reportable sur revenus fonciers | 4 BB | Excédent + part intérêts (10 ans) |
| Déficits fonciers antérieurs | 4 BD | Déficits des 10 années précédentes restant à imputer |
Quel est le calendrier 2026 et quels prélèvements sociaux sur mes revenus fonciers ?
Pour la campagne 2026 (revenus 2025), les dates ci-dessous sont indicatives et doivent être vérifiées sur le calendrier officiel impots.gouv.fr : chaque année, l'échéance dépend de la zone, déterminée par votre département de résidence au 1er janvier 2026. La déclaration papier a en général une date unique (cachet de La Poste), et la déclaration en ligne des dates limites échelonnées par zone.
Côté prélèvements sociaux, le point est clair : les revenus fonciers nets de location nue restent à 17,2 % au titre des revenus 2025 (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) exclut expressément le foncier de la hausse de CSG. Le taux de 18,6 % ne concerne pas la location nue : il vise le meublé LMNP/BIC et les revenus mobiliers. Enfin, sur les 9,2 % de CSG, 6,8 points sont déductibles du revenu global de l'année suivante (case 6 DE de la 2042, art. 154 quinquies CGI).
| Modalité | Date indicative 2026 | À vérifier |
|---|---|---|
| Déclaration papier | Vers le 19 mai 2026 (date unique, cachet de La Poste) | impots.gouv.fr |
| En ligne — zone 1 (dép. 01-19 + non-résidents) | Vers le 21 mai 2026 | impots.gouv.fr |
| En ligne — zone 2 (dép. 20-54, dont Corse) | Vers le 28 mai 2026 | impots.gouv.fr |
| En ligne — zone 3 (dép. 55-976) | Vers le 4 juin 2026 | impots.gouv.fr |
PS 17,2 % sur le foncier nu — surtout pas 18,6 %
À retenir : les revenus fonciers de location nue supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (revenus 2025), la LFSS 2026 excluant le foncier de la hausse de CSG. Le taux de 18,6 % vise le meublé LMNP/BIC et les revenus mobiliers, jamais la location nue : ne pas confondre les deux. Bon réflexe : 6,8 points de la CSG (sur 9,2 %) sont déductibles l'année suivante (case 6 DE), un léger décalage à ne pas oublier.
Sur le terrain : la confusion 17,2 % / 18,6 % revient souvent depuis la LFSS 2026. On le répète : le foncier nu reste à 17,2 % ; le 18,6 % concerne le meublé et le mobilier. Pour le distinguo entre les deux régimes, voyez nos guides location nue vs meublé (LMNP) et LFSS 2026 et prélèvements sociaux.
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes sur le 2044 (et comment les éviter) ?
Le 2044 ne pardonne pas l'approximation. Les erreurs qui coûtent de l'impôt — ou qui exposent à un redressement — sont presque toujours les mêmes. Les voici, avec la règle correcte.
| Erreur fréquente | La règle correcte | Référence |
|---|---|---|
| Calculer le seuil de 15 000 € sur le net ou un seul bien | Loyer brut du foyer entier (toutes propriétés) | Art. 32 CGI |
| Appliquer soi-même l'abattement de 30 % au micro | Il est automatique : on saisit le brut case 4 BE | Art. 32 CGI ; notice 2044 |
| Déduire le capital remboursé de l'emprunt | Seuls les intérêts et frais d'emprunt (ligne 250) | Art. 31 I-1° d CGI |
| Déduire des travaux d'agrandissement / construction / reconstruction | Exclus (hors notion d'amélioration) | Art. 31 I-1° b CGI |
| Déduire la TEOM | Non déductible car récupérable sur le locataire | Notice 2044 |
| Croire les honoraires d'agence couverts par le forfait 20 € | Déductibles en sus, ligne 221 (gestion réelle) | Art. 31 I-1° e CGI |
| Inverser les cases de déficit (4 BC / 4 BB / 4 BD) | 4 BC revenu global, 4 BB fonciers, 4 BD antérieurs | Cadre 4 de la 2042 |
| Oublier la régularisation N+1 des provisions de copro | Provisions ligne 229, régularisation ligne 230 | Art. 31 I-1° a quater CGI |
| Déclarer du meublé sur le 2044 | Le meublé relève des BIC (2031 / 2042-C-PRO) | Art. 34 CGI |
Deux points méritent un mot de plus. Sur les charges : la confusion capital / intérêts est la plus coûteuse — seuls les intérêts et frais d'emprunt (ligne 250) sont déductibles, jamais le remboursement du capital. Sur la nature de la location : le meublé ne se déclare jamais sur le 2044 — il relève des BIC (art. 34 CGI), via la 2031 ou la 2042-C-PRO, avec amortissement. Ne mélangez jamais charges foncières (nu) et amortissement (meublé).
En cas d'erreur, la déclaration reste corrigeable
Rassurant : la déclaration en ligne reste corrigeable durant toute la campagne, puis via le service de correction ouvert après réception de l'avis. En cas de doute sur une charge ou une case, mieux vaut sécuriser avant le dépôt. Ce guide reste informatif : pour une indivision, une SCI, un démembrement ou un dispositif ancien, vérifiez votre espace impots.gouv.fr et la notice officielle 2044, ou consultez un conseil (expert-comptable, avocat fiscaliste ou Hagnéré Patrimoine).
Sécuriser votre déclaration de revenus fonciers avec un CGP
Micro ou réel, charges déductibles, déficit foncier à ventiler, report sur la 2042 : un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) fait le point sur votre situation et sécurise votre déclaration — pour décider sur des chiffres, sans promesse de rendement. Ce guide reste informatif et ne remplace pas un conseil fiscal individualisé ; vérifiez aussi impots.gouv.fr.
Pour aller plus loin, voyez nos guides déficit foncier et rénovation énergétique 2026, location nue vs meublé (LMNP), réviser et indexer son loyer (IRL), loi de finances 2026 pour l'immobilier locatif et réduire la vacance locative, ou l'ensemble de nos guides investissement immobilier.