Épargne Foncière
La Française Real Estate Managers · Créée en 1968 · France et accessoirement UE
Objectif : Distribution régulière de revenus
- •SCPI créée en 1968 par La Française Real Estate Managers, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 4.86 % (2024 : 4.52 %). Objectif : Distribution régulière de revenus.
- •Historique 2010–2024 (15 ans) avec une performance globale moyenne de 5.56 %/an.
- •Prix de souscription : 670 €. Frais d'entrée : 9.00 %. Délai de jouissance : 4 mois.
- •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers (arrêt de Ruyter C-623/13).
Notre analyse de Épargne Foncière
Épargne Foncière est l'une des toutes premières SCPI créées en France. Lancée en 1968 par l'Union Financière de France, elle a été conçue comme un instrument patrimonial d'accès mutualisé à l'immobilier de bureaux parisien. Intégrée au giron de La Française Real Estate Managers (groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale), elle a bénéficié de plus de 57 ans de gestion ininterrompue, constituant un patrimoine colossal de 247 immeubles pour 1 146 395 m². Sa capitalisation s'élève à 4,14 milliards d'euros pour 57 289 associés — l'une des trois plus grandes SCPI de France.
Cependant, Épargne Foncière traverse depuis 2023 la phase la plus difficile de son histoire. La crise du marché des bureaux a conduit à baisser le prix de part de 835 € à 670 € au 1er janvier 2025 (-19,76 %). Au 30 septembre 2025, 422 000 parts étaient en attente de retrait (7,3 % du capital), avec un délai théorique de sortie de 14 à 19 ans. Un fonds de remboursement exceptionnel a été activé en octobre 2025 à 538 € par part (décote de -19,70 %), limité à 45 parts par associé.
Malgré ces difficultés, la SCPI distribue 32,56 € par part en 2025 (TD de 4,86 %, le plus élevé depuis 2017). Mais La Française REM annonce pour 2026 un objectif en baisse de -25 à -30 %, traduisant une détérioration locative. Le TOF est passé sous 90 % (89,2 % au T3 2025).
Épargne Foncière peut intéresser un investisseur contrariant, horizon très long (15-20 ans), capable d'acheter un patrimoine historique à prix décoté et de supporter une volatilité des revenus. Les nouveaux souscripteurs à 670 € ne portent pas la moins-value des anciens et bénéficient d'un point d'entrée potentiellement favorable.
Fortement déconseillée à tout investisseur ayant un besoin de liquidité à moins de 10 ans. La file d'attente de retrait rend la sortie extrêmement difficile. À éviter absolument pour les profils averses au risque ou en recherche de rendement croissant.
Ma recommandation dépend fondamentalement de la situation. Pour les associés existants : ne pas vendre en panique via le fonds de remboursement à 538 € sauf besoin urgent. Pour les nouveaux investisseurs : l'entrée à 670 € sur un patrimoine historique de 4 Md€ présente un intérêt « value », mais il faut accepter un rendement en baisse, un TOF dégradé et une liquidité bloquée. Je ne la recommande qu'à des clients déjà diversifiés et capables de supporter cette incertitude. La baisse de distribution annoncée pour 2026 est un signal sérieux.
Le marché des SCPI de bureaux reste le segment le plus sinistré en 2026. Les effets combinés du télétravail, de la surcapacité en Île-de-France et de la remontée des taux ont provoqué une onde de choc. Épargne Foncière en est l'une des victimes majeures par la taille. La file d'attente et l'absence de collecte forment un cercle vicieux que La Française REM tente de briser par des cessions et le fonds de remboursement. Le retournement prendra plusieurs années. À très long terme, la qualité du patrimoine parisien pourrait permettre une recovery significative.
Épargne Foncière correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Épargne Foncière s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquiditéet d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — CGP enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
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Hagnéré Patrimoine SASU — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SASU, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseil en Investissement Financier (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier en Opérations d'Assurance (COA) catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
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Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1560 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr (procédure détaillée sur la page Réclamations). Médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF, à privilégier — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
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