Épargne Foncière
La Française Real Estate Managers · Créée en 1968 · France et accessoirement UE
Objectif : Distribution régulière de revenus
Chiffres de l'exercice 2025, source : La Française Real Estate Managers (société de gestion). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Risque de perte en capital ; revente non garantie.
Note d’information visée par l’AMF, disponible auprès de la société de gestion et fournie gratuitement sur simple demande. C’est le document officiel de la SCPI : lisez-le avant de souscrire.
- •SCPI créée en 1968 par La Française Real Estate Managers, capital variable, distribution trimestrielle.
- •Taux de distribution 2025 : 4,86 % (2024 : 4,52 %). Objectif : Distribution régulière de revenus.
- •Historique 2010–2024 (15 ans) avec une performance globale moyenne de 5,56 %/an.
- •Prix de souscription : 670 €. Frais d'entrée : 9,00 %. Délai de jouissance : 4 mois.
- •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers, par l'effet de la convention fiscale.
Notre analyse de Épargne Foncière
Épargne Foncière est l'une des toutes premières SCPI créées en France. Lancée en 1968 par l'Union Financière de France, elle a été conçue comme un instrument patrimonial d'accès mutualisé à l'immobilier de bureaux parisien. Intégrée au giron de La Française Real Estate Managers (groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale), elle a bénéficié de plus de 57 ans de gestion ininterrompue, constituant un patrimoine colossal de 247 immeubles pour 1 146 395 m². Sa capitalisation s'élève à 4,14 milliards d'euros pour 57 289 associés — l'une des trois plus grandes SCPI de France.
Cependant, Épargne Foncière traverse depuis 2023 la phase la plus difficile de son histoire. La crise du marché des bureaux a conduit à baisser le prix de part de 835 € à 670 € au 1er janvier 2025 (-19,76 %). Au 30 septembre 2025, 422 000 parts étaient en attente de retrait (7,3 % du capital), avec un délai théorique de sortie de 14 à 19 ans. Un fonds de remboursement exceptionnel a été activé en octobre 2025 à 538 € par part (décote de -19,70 %), limité à 45 parts par associé.
Malgré ces difficultés, la SCPI distribue 32,56 € par part en 2025 (TD de 4,86 %, le plus élevé depuis 2017). Mais La Française REM annonce pour 2026 un objectif en baisse de -25 à -30 %, traduisant une détérioration locative. Le TOF est passé sous 90 % (89,2 % au T3 2025).
Épargne Foncière peut intéresser un investisseur contrariant, horizon très long (15-20 ans), capable d'acheter un patrimoine historique à prix décoté et de supporter une volatilité des revenus. Les nouveaux souscripteurs à 670 € ne portent pas la moins-value des anciens et bénéficient d'un point d'entrée potentiellement favorable.
Fortement déconseillée à tout investisseur ayant un besoin de liquidité à moins de 10 ans. La file d'attente de retrait rend la sortie extrêmement difficile. À éviter absolument pour les profils averses au risque ou en recherche de rendement croissant.
Ma recommandation dépend fondamentalement de la situation. Pour les associés existants : ne pas vendre en panique via le fonds de remboursement à 538 € sauf besoin urgent. Pour les nouveaux investisseurs : l'entrée à 670 € sur un patrimoine historique de 4 Md€ présente un intérêt « value », mais il faut accepter un rendement en baisse, un TOF dégradé et une liquidité bloquée. Je ne la recommande qu'à des clients déjà diversifiés et capables de supporter cette incertitude. La baisse de distribution annoncée pour 2026 est un signal sérieux.
Le marché des SCPI de bureaux reste le segment le plus sinistré en 2026. Les effets combinés du télétravail, de la surcapacité en Île-de-France et de la remontée des taux ont provoqué une onde de choc. Épargne Foncière en est l'une des victimes majeures par la taille. La file d'attente et l'absence de collecte forment un cercle vicieux que La Française REM tente de briser par des cessions et le fonds de remboursement. Le retournement prendra plusieurs années. À très long terme, la qualité du patrimoine parisien pourrait permettre une recovery significative.
Questions fréquentes sur Épargne Foncière
Épargne Foncière correspond-elle à votre profil ?
Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Épargne Foncière s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.
Pour aller plus loin
Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.
Autres SCPI de La Française Real Estate Managers
Hagnéré Patrimoine SAS — ORIAS 23002291
Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseiller en investissements financiers (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).
Statut MIF II — conseil non indépendant
Notre conseil en investissements financiers est fourni de manière non indépendante au sens de la réglementation : nous pouvons travailler avec des partenaires et percevoir des commissions dans les relations qui le prévoient, et nous n’effectuons pas, par principe, une comparaison de l’ensemble du marché. Aucune entreprise d’assurance ni aucun établissement de crédit ne détient de participation dans le cabinet. Références : art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) ; art. 325-5, 4° RG AMF. L'existence, la nature et le mode de calcul de toute rémunération perçue d'un partenaire vous sont indiqués par écrit avant la fourniture du conseil ; aucun conseil en investissements financiers n'est fourni sans lettre de mission signée (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-6 RG AMF).
Statut DDA : courtage sans obligation contractuelle d'exclusivité avec une entreprise d'assurance. Les recommandations ne reposent pas sur une analyse impartiale d'un nombre suffisant de contrats du marché : le cabinet compare les contrats des entreprises d'assurance avec lesquelles il travaille (art. L. 521-2, II, 1°, b du Code des assurances).
Documentation pré-contractuelle obligatoire
Avant tout conseil personnalisé, remise d'un Document d'entrée en relation (art. 325-5 RG AMF ; en assurance, informations des art. L. 521-2 et R. 521-1 C. ass.) et d'une lettre de mission CIF (art. 325-6 RG AMF). Avant toute souscription d'un contrat d'assurance, remise du Document d'informations clés (DIC) PRIIPs (règlement UE 1286/2014) et de l'IPID — Insurance Product Information Document (règlement délégué UE 2017/1469) conformément à la directive DDA 2016/97 et à l'art. R. 521-1 C. ass. Pour les contrats à composante financière (assurance vie, capitalisation, PER, SCPI en UC), DIC PRIIPs et notice produit. Pour les contrats IARD / santé / prévoyance, IPID systématique.
Communications publicitaires conformes à la Position-Recommandation AMF DOC-2019-04 (en remplacement des DOC-2011-24 et DOC-2013-06 abrogées).
Responsabilité civile professionnelle : Notre responsabilité civile professionnelle est assurée auprès d’AIG Europe SA, succursale pour la France, Tour CBX, 1 passerelle des Reflets, 92400 Courbevoie, police RD01808201Y, dans les limites et conditions du contrat. Cette assurance ne garantit ni les placements ni leurs résultats et ne vaut pas garantie financière de fonds confiés. Références : art. L. 541-3 CMF et L. 512-6 C. ass.
Avertissement risques & médiation
Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1403 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).
Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France (procédure détaillée sur la page Réclamations). La réclamation est gratuite ; nous en accusons réception dans les dix jours ouvrables et y répondons au plus tard dans les deux mois, délais comptés à partir de son envoi.
Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n'avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ; pour un contrat d'assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 ; pour une opération de banque ou de crédit, ANM Conso — Médiation de la consommation, 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris. Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l'assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l'année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.
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