Réponse directe : une passoire thermique F/G devient une opération rentable quand la décote à l'achat est réelle (pas une fausse décote électrique qui s'effacera seule), que la rénovation est financée en partie par le levier fiscal du déficit foncier doublé à 21 400 €, et que le bien rénové redevient louable au prix du marché. La thèse tient en un mot : réactiver un actif que la loi rendait progressivement inutilisable. Acheter et vendre une passoire n'est jamais interdit — seule la nouvelle mise en location l'est (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Ce guide répond au pourquoi et au combien ; pour le comment technique (calendrier, plan de travaux, coût au m²), nous renvoyons vers les guides dédiés.
📋 À retenir en 30 secondes (TL;DR)
- On calcule le gain net, pas le gain marketing : une passoire n'est ni une mine d'or automatique ni un cadeau empoisonné.
- Acheter et vendre une passoire est toujours autorisé ; seule la nouvelle location est encadrée (G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034).
- Double effet de création de valeur : acheter décoté (≈ -15 % vs D, jusqu'à -25 % sur un G en maison) + financer la rénovation par le déficit foncier doublé à 21 400 € pour une sortie de passoire.
- Piège n°1 de 2026 : la réforme DPE électrique (coefficient 2,3 → 1,9) sort 700 000 à 850 000 logements électriques du statut passoire sans travaux → fausse décote.
- Levier fiscal sur l'IR (≈ 8 774 € économisés à TMI 41 % la 1re année) ; les prélèvements sociaux fonciers restent à 17,2 %, pas 18,6 %.
- La vraie opportunité travaux subsiste sur les passoires gaz/fioul (non concernées par la réforme), en zone réellement louable.
- Réactiver une passoire au juste prix, c'est le métier de Hagnéré Investissement : à partir d'environ 45 000 €, objectif 8 % brut par lettre de mission, ou zéro honoraire.
Avertissement (art. L. 533-13 CMF)
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les décotes, prix, fourchettes de travaux et rendements cités sont des ordres de grandeur indicatifs début 2026, à recalculer bien par bien sur le coût de revient total; ils ne constituent aucune promesse de performance. Le rendement d'un investissement locatif dépend du bien, du prix payé, des travaux, du marché et de votre fiscalité. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Avant tout projet, faites réaliser un bilan patrimonial par un professionnel.
⚖️ Références et sources mobilisées dans ce guide
- Calendrier & gel des loyers : art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'art. 160 de la loi Climat (décence énergétique, interdiction de nouvelle location G/F/E) ; art. 159 de la loi Climat (gel des loyers F/G depuis le 24/8/2022) ; art. L. 126-28-1 du CCH (audit énergétique à la vente).
- Décote & gisement : SeLoger (≈ -15 % vs D), Notaires de France (-8 %/classe maison, -4 %/classe appartement), SDES novembre 2025 (≈ 3,9 M de passoires en résidences principales, 5,4 M sur le parc total).
- Piège DPE 2026 : arrêté du 13/8/2025 (coefficient électricité 2,3 → 1,9), 700 000 à 850 000 logements électriques reclassés sans travaux.
- Levier fiscal : art. 156 I-3° et 31 CGI (déficit foncier doublé 21 400 €, sortie E/F/G → A/B/C/D), prorogation paiement 2026-2027 (LF 2026) ; art. 39 et 150 VB III CGI (amortissement LMNP et réintégration en plus-value, LF 2025).
- 8 % brut : engagement contractuel par lettre de mission de Hagnéré Investissement sur le bien accompagné (sinon zéro honoraire) — un engagement de moyens et de résultat, pas un rendement garanti. C'est un calcul, pas une promesse.
- Cadre du conseil : art. L. 533-13 du Code monétaire et financier. Guide rédigé par Hagnéré Patrimoine, cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291).
Pourquoi une passoire thermique est une opportunité d'investisseur
Commençons par ce qui change tout : acheter et vendre une passoire n'est jamais interdit. Aucune loi ne bloque la transaction. Ce qui est encadré, c'est uniquement la mise en location.
Passoire F/G : ce qui est interdit (louer) et ce qui ne l'est PAS (acheter, vendre)
Le cadre exact relève de la décence énergétique : article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 160 de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 — et non l'article L. 173-2 du Code de la construction, souvent cité par erreur. Le calendrier d'interdiction de nouvelle mise en location est le suivant :
- G : interdit à la nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 ;
- F : interdiction au 1er janvier 2028 ;
- E : interdiction au 1er janvier 2034 (échéances décalées dans les DROM).
Conséquence stratégique : la vraie question de l'investisseur n'est pas « ai-je le droit d'acheter ? » (oui, toujours), mais « suis-je capable de sortir ce bien du statut passoire avant qu'il ne devienne non-louable ? ». Celui qui sait répondre oui achète un actif que le marché brade par peur d'une interdiction qu'il compte précisément lever.
À ne pas confondre : décence énergétique et gel des loyers
Le bon fondement juridique de l'interdiction de louer est l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l'article 160 de la loi Climat (décence énergétique) — pas l'article L. 173-2 du CCH. Le gel des loyers F/G, lui, découle de l'article 159 de la loi Climat (en vigueur depuis le 24 août 2022). Distinguer les deux évite bien des contresens dans une stratégie de relocation.
Le double effet création de valeur : décote à l'achat + rénovation à levier fiscal
La création de valeur sur une passoire naît d'un double effet :
- J'achète décoté, parce que le bien fait peur et que le marché surpondère le risque travaux et le risque réglementaire ;
- Je finance une partie de la rénovation par le levier fiscal — le déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour une sortie de passoire — et j'en ressors avec un bien re-louable légalement, mieux classé, loué au niveau du marché, avec une plus-value latente reconstituée.
Le résultat n'est pas « un peu de rénovation cosmétique ». C'est la réactivation d'un actif: on transforme un bien que la loi rendait progressivement inutilisable en un bien remis sur le marché locatif, dont la décote payée à l'achat se mue en gain de patrimoine. C'est exactement ce mécanisme qui rend crédible l'objectif de 8 % brut porté par Hagnéré Investissement — nous y reviendrons.
Ce que ce guide est (la thèse chiffrée) et ce qu'il n'est pas (renvois techniques)
Ce guide répond au pourquoi et au combien. Pour le comment technique, vous avez des guides dédiés : le calendrier complet des interdictions 2025-2034, le DPE et la rénovation énergétique (l'ingénierie de la sortie de passoire), le coût de rénovation locative au m², et l'art d'acheter un bien décoté en général.
Le gisement est massif : au 1er janvier 2025, on dénombre environ 3,9 millions de passoires en résidences principales et 5,4 millions sur l'ensemble du parc(SDES, novembre 2025). Autrement dit, le marché est plein de biens que la majorité des acheteurs écarte par réflexe. C'est là que se joue la marge.
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La décote réelle d'une passoire F/G — et le piège de la réforme DPE électrique
La décote, c'est la matière première de l'opération. Encore faut-il la chiffrer honnêtement, sans la fantasmer.
Combien vaut vraiment la décote : -15 % en moyenne, mais -8 %/classe sur maison vs -4 %/classe sur appartement
En moyenne nationale, un bien classé F ou G se vend environ 15 % moins cher qu'un D équivalent(SeLoger, mai 2025). Mais cette moyenne masque l'essentiel — et l'essentiel, c'est la typologie :
- Sur une maison : environ -8 % par classe perdue. Un G se négocie donc autour de -25 % vs un D équivalent (Notaires de France, bilan immobilier de décembre 2025).
- Sur un appartement : environ -4 % par classe. Un G tourne autour de -12 % vs un D.
La maison offre donc le double gisement de marge. Ajoutez que la marge de négociation est plus large sur une passoire (5,9 % pour un F/G contre 3 % pour un D) et que le délai de vente s'allonge (84 jours contre 79 pour un bien performant) : le vendeur d'une passoire est statistiquement plus enclin à lâcher du prix.
| Typologie | Décote par classe perdue | Cas d'un G vs un D équivalent |
|---|---|---|
| Maison | ≈ -8 % | ≈ -25 % |
| Appartement | ≈ -4 % | ≈ -12 % |
| Zone très tendue (Paris) | Valeur verte écrasée | ≈ -4 % seulement |
Attention au cas parisien et aux zones très tendues : la valeur verte y est écrasée à environ -4 % seulement.Quand la demande dépasse massivement l'offre, le DPE pèse peu. Marge faible : la thèse passoire fonctionne mal à Paris.
Le piège DPE 2026 : 700 000 à 850 000 logements électriques sortent du statut passoire sans travaux
Voici le piège n°1 de 2026, celui qui peut transformer une « bonne affaire » en surpaiement.
Au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9. Concrètement, un logement chauffé à l'électricité voit sa consommation en énergie primaire recalculée à la baisse — donc son DPE remonter — sans qu'on ait touché à un seul radiateur. L'effet est massif : selon les estimations, entre 700 000 (SDES, résidences principales, chiffre plancher prudent) et 850 000 logements électriques sortent du statut passoire sans le moindre travaux.
La fausse décote électrique
Un bien chauffé à l'électricité, affiché F ou G aujourd'hui, peut remonter mécaniquement en E ou D le 1er janvier 2026. Si vous payez aujourd'hui une « décote passoire » sur ce bien, vous surpayez: la décote va se vider toute seule, sans création de valeur de votre part. Vous achetez un problème qui n'existera plus dans quelques mois — au prix fort du problème.
À l'inverse, les passoires chauffées au gaz ou au fioul ne sont PAS concernées par cette réforme. C'est là, et seulement là, que subsiste la vraie opportunité travaux : un bien gaz/fioul classé F/G le restera tant que vous n'aurez pas rénové. La décote y est réelle, et c'est votre rénovation qui crée la valeur — à condition de cibler les travaux qui créent vraiment de la valeur, et pas seulement la sortie de passoire.
Nuance d'honnêteté, parce qu'on ne fait pas de marketing : une part importante de la baisse récente du nombre de passoires (de l'ordre de 40 %) tient à des effets méthodologiques— la réforme du calcul pour les petites surfaces et celle de l'électricité — et non à de la rénovation réelle. Le « recul des passoires » qu'on lit dans la presse n'est donc pas, pour l'essentiel, du parc effectivement amélioré.
Vraie décote (gaz/fioul) ou décote fantôme (électrique) : la grille de vérification avant de signer
Avant toute signature, passez la décote au crible :
- Énergie de chauffage ? Gaz ou fioul → décote potentiellement réelle. Électrique → suspectez une décote fantôme qui se videra au 1/1/2026.
- Nature des défauts ? Gros œuvre, isolation, menuiseries, système de chauffage à reprendre → travaux véritables, donc décote justifiée et création de valeur possible. Simple recalcul DPE attendu → fausse décote.
- Marché local ? Zone à demande locative réelle → le bien rénové se revend mieux. Zone détendue saturée de passoires où le prix est déjà au plancher → la « décote » est en réalité le prix de marché, pas une affaire.
Une décote n'est une opportunité que si elle est réelle (un défaut que vos travaux corrigent) et récupérable (un marché qui revalorise le bien rénové). Tout le reste est une fausse bonne affaire.
Le levier fiscal : le déficit foncier doublé à 21 400 € pour une sortie de passoire
C'est le moteur qui finance une partie des travaux. En location nue, le mécanisme du déficit foncier permet d'imputer les travaux sur votre revenu global, dans la limite d'un plafond.
Déficit foncier doublé à 21 400 € : la règle exacte (E/F/G → A/B/C/D) et la fenêtre 2026-2027
Ce plafond, normalement de 10 700 €/an, est doublé à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir le logement de la passoire (article 156, I-3° du CGI ; travaux relevant de l'article 31 du CGI). La condition de classe est précise : les travaux doivent faire passer le logement d'une classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D. Autrement dit, atteindre D suffit— mais A, B et C comptent évidemment aussi. D n'est pas un plafond, c'est un seuil de déclenchement minimal.
Les conditions cumulatives à respecter :
- devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
- paiement des travaux entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 — cette fenêtre a été prorogée de deux ans par la loi de finances 2026 (l'échéance initiale était le 31 décembre 2025) ;
- nouveau DPE classé A à D fourni au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'imputation, sous peine de reprise de l'avantage par l'administration ;
- maintien du bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation du déficit (art. 156, I-3° du CGI). Cesser de louer avant ce terme entraîne la remise en cause de l'imputation sur le revenu global.
Point clé : le doublement ne porte que sur les dépenses de rénovation énergétique. Le reste des travaux (réparations classiques non énergétiques) reste plafonné à 10 700 €.
La règle en une phrase
Si vos travaux énergétiques font passer le bien de E/F/G à A, B, C ou D, vous imputez jusqu'à 21 400 €/an sur votre revenu global au lieu de 10 700 €, à condition de payer entre 2026 et 2027, de justifier un nouveau DPE A-D et de maintenir le bien en location jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation. Le surplus de déficit est reportable.
Combien d'impôt réellement économisé selon votre TMI (30 %, 41 %, 45 %) — et les PS à 17,2 %
Un déficit foncier ne « rend » pas 21 400 € : il réduit votre base imposable de ce montant, donc votre impôt à hauteur de votre tranche marginale (TMI).
| Tranche marginale (TMI) | 21 400 € imputés | IR économisé (année 1) |
|---|---|---|
| 30 % | 21 400 € | ≈ 6 420 € |
| 41 % | 21 400 € | ≈ 8 774 € |
| 45 % | 21 400 € | ≈ 9 630 € |
Plus votre TMI est élevée, plus le levier est puissant — ce qui explique pourquoi cette stratégie cible naturellement les contribuables fortement fiscalisés. Le surplus de déficit au-delà de 21 400 € n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes (et non sur le revenu global), allégeant d'autant l'imposition de vos loyers nus futurs.
Une précision de conformité, conforme à la matrice LFSS 2026 : ce levier joue sur l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 % — pas 18,6 %. Ne confondez pas les deux taux.
Location nue (déficit foncier) ou LMNP réel (amortissement + réintégration en plus-value)
Deux régimes, deux logiques fiscales radicalement différentes :
- Location nue (déficit foncier) : ouvre le déficit foncier doublé à 21 400 €. Idéal quand on a de gros travaux et une forte TMI. C'est le régime du présent guide.
- LMNP réel (location meublée) : pas de déficit foncier, mais on amortit le bien et les travaux (article 39 du CGI), ce qui réduit fortement, voire annule, l'imposition des loyers pendant des années.
Vigilance majeure côté LMNP : depuis la loi de finances 2025 (cessions à compter du 16 février 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente (article 150 VB III du CGI, créé par cette loi). L'avantage à l'entrée se paie partiellement à la sortie. Pour le détail du régime, voir le statut LMNP en 2026.
Le piège du taux de PS sur la plus-value LMNP
La plus-value de revente d'un bien LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers, soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux. N'appliquez pas le taux de 18,6 % à cette plus-value : le 18,6 % LMNP ne concerne que les loyers, jamais la plus-value de cession. Confondre les deux, c'est se tromper de plusieurs milliers d'euros dans une simulation de sortie.
Pour l'ingénierie technique de la sortie de passoire (quels travaux, dans quel ordre), reportez-vous au guide DPE et rénovation énergétique ; pour les fourchettes de prix, au guide coût de rénovation locative au m².
Optimiser le déficit foncier sur votre opération
Nos conseillers chiffrent votre économie d'IR réelle selon votre TMI, vérifient l'éligibilité de vos travaux à la sortie de passoire (E/F/G → A/B/C/D) et arbitrent location nue vs LMNP. Engagement par lettre de mission côté exécution : objectif 8 % brut, sinon zéro honoraire — un engagement contractuel, pas une promesse de rendement.
Après les travaux : DPE remonté, bien re-louable, loyer relevé et plus-value latente
Une fois le bien sorti de F/G, trois leviers se cumulent — et le premier est le plus sous-estimé.
Un actif réactivé : fin du gel des loyers et retour à la location légale
Sortir de la passoire, ce n'est pas seulement « mettre aux normes ». C'est réactiver un actif. Le gel des loyers F/G (article 159 de la loi Climat, en vigueur depuis le 24 août 2022) est levé. Et l'interdiction de nouvelle location (G depuis 2025, F en 2028) ne s'applique plus. Le bien que la loi débranchait lentement, vous le rebranchez : il redevient un bien que vous pouvez de nouveau louer légalement, au prix du marché.
La valeur verte se reconstitue : +4 à +8 %/classe regagnée (la décote devient plus-value latente)
Deuxième levier : la valeur verte revient. Si la décote vous a fait payer -8 %/classe sur une maison ou -4 %/classe sur un appartement à l'achat, remonter d'une ou deux classes vous rend ces mêmes points (Notaires de France) :
- +4 à +8 % par classe regagnée sur une maison ;
- environ +4 % par classe sur un appartement.
La décote payée à l'achat se transforme alors en plus-value latente. Vous n'avez pas « subi » la passoire : vous avez acheté la décote pour la revendre, plus tard, sous forme de valorisation.
Le loyer de marché récupéré — et pourquoi le 8 % brut repose sur ce triple levier
Troisième levier : le loyer. Sortir du gel permet de re-fixer le loyer au niveau du marché local post-travaux et de réindexer.
C'est exactement là que le marketing déraille : il n'existe pas de pourcentage national fiable de hausse de loyer après sortie de passoire. Cela dépend strictement du marché local. Méfiez-vous de quiconque vous promet « +X % de loyer » comme une règle générale. Le vrai gain se raisonne ainsi : récupération du loyer de marché (vous n'êtes plus bloqué par le gel) + déblocage de l'indexation.
C'est sur ce triple levier — décote captée + travaux financés par le levier fiscal + actif réactivé loué au marché — que repose l'objectif de 8 % brut porté par Hagnéré Investissement, et qui se relie ensuite au levier global du 8 % brut.
Conformité — le 8 % n'est pas un rendement garanti
Le 8 % brut est un engagement contractuel formalisé par lettre de mission : si l'objectif n'est pas tenu, l'honoraire est de zéro. Ce n'est jamais un rendement garanti au sens financier. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capitalet les performances passées ne préjugent pas des performances futures (information délivrée conformément à l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier).
Hagnéré Investissement : objectif 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire
Réactiver une passoire au juste prix — sourcing du bien décoté, chiffrage et pilotage des travaux de sortie de passoire, mise en location — c'est le métier de Hagnéré Investissement. Un engagement contractuel de l'opérateur, pas une promesse de rendement (risque de perte en capital).
La méthode pas-à-pas pour sécuriser l'opération
La thèse passoire ne tient que si l'exécution est rigoureuse. Voici le déroulé opérationnel, en cinq étapes, qui renvoie systématiquement aux guides dédiés pour le détail technique.
Étape 1-2 : vérifier la décote sur DVF et chiffrer le coût de revient complet
Étape 1 — Vérifier la VRAIE décote sur DVF. Comparez le prix au m² du bien F/G aux ventes récentes de biens D équivalentsdans le même secteur (base DVF, données de mutation publiques). Et écartez systématiquement le piège électrique de 2026 : un bien élec « décoté » qui remontera seul n'offre aucune marge réelle.
Étape 2 — Chiffrer le COÛT DE REVIENT TOTAL, pas juste le prix d'achat.C'est l'erreur classique qui détruit les opérations. Le vrai coût comprend :
- le prix décoté ;
- les frais de notaire — et ici, bonne nouvelle : ils sont réduits car assis sur un prix décoté (un vrai avantage, souvent oublié) ;
- le coût des travaux (voir le guide coût de rénovation au m²) ;
- une marge d'aléas de +10 à 25 % : électricité à refaire, humidité découverte, planchers, mauvaises surprises au gros œuvre ;
- la double charge pendant le chantier : 4 à 9 mois de vacance locative + intérêts d'emprunt courant sans loyer en face ;
- une trésorerie d'avance, car les aides à la rénovation sont versées après travaux, pas avant.
Étape 3-4 : viser le bon saut de classe (sortie en D minimum) et caler le calendrier
Étape 3 — Cibler le bon saut de classe. Visez au minimum la sortie en D. C'est ce qui déclenche à la fois le déficit foncier doublé (E/F/G → A/B/C/D) et la levée du gel et de l'interdiction de louer. Viser plus haut (C, B) renforce la valeur verte mais coûte davantage : c'est un arbitrage à chiffrer. Pour l'ingénierie technique (quels travaux pour quel saut), voir le guide DPE et rénovation énergétique.
Étape 4 — Anticiper le CALENDRIER. Calez votre planning travaux/location sur les échéances réglementaires (G en 2025, F en 2028, E en 2034) et sur la fenêtre fiscale de paiement 2026-2027. Le guide calendrier des interdictions 2025-2034 détaille chaque jalon.
Étape 5 : rénover décoté ou acheter un D au prix ? Le critère de bascule
Étape 5 — Trancher l'arbitrage fondamental. Faut-il rénover une passoire décotée, ou acheter directement un D déjà au prix ? Le critère de bascule est simple à énoncer :
Le critère de bascule (rénover vs acheter un D au prix)
Rénover une passoire est intéressant tant que la décote captée (en €/m²) est supérieure au coût des travaux net d'aides(en €/m²), une fois intégrés les aléas, la vacance et l'avance de trésorerie.
Si la décote ne couvre pas le surcoût travaux net, achetez le D au prix : vous prenez moins de risque pour un résultat patrimonial équivalent. Si la décote l'emporte largement (cas typique des maisons gaz/fioul en zone à demande), la rénovation crée de la valeur. Pour le panorama de l'achat décoté en général, voir le guide dédié. Tout cela se relie ensuite au calcul de cash-flowet à l'objectif 8 % brut.
Les risques à intégrer avant de signer (et comment les couvrir)
Une thèse honnête nomme ses risques. En voici quatre — gérables, mais jamais à ignorer.
| Risque | Conséquence | La parade |
|---|---|---|
| Sous-budgéter les travaux | Rendement effondré, trésorerie en tension | +10-25 % d'aléas, trésorerie d'avance |
| Copropriété : quote-part subie | Travaux imposés, coût non maîtrisé | Préférer la monopropriété (maison, immeuble) |
| Fausse décote électrique | On surpaie une décote qui se videra seule | Vérifier l'énergie de chauffage + DVF post-réforme |
| Zone sans demande locative | Pas de loyer, pas de revalorisation | Cibler une zone qui loue ET qui revend |
Sous-budgéter les travaux : la marge d'aléas et la trésorerie d'avance à prévoir
Risque 1 — Sous-budgéter. Les devis initiaux sont souvent optimistes, et le gros œuvre réserve des surprises : électricité à reprendre intégralement, humidité, planchers, charpente. La parade : intégrer dès le départ une marge d'aléas de +10 à 25 % et constituer une trésorerie d'avance, puisque les aides arrivent après travaux. Un budget « au plus juste » est un budget qui dérape.
La copropriété : quote-part subie, vote en AG, DTG/PPT et ravalement imposé
Risque 2 — La copropriété et la quote-part subie. C'est le risque caché que peu de vendeurs évoquent. Un appartement F en copropriété, c'est un budget travaux en partie subi, pas choisi :
- l'isolation peut être imposée lors d'un ravalement de plus de 50 % de façade (loi ELAN) ;
- les travaux collectifs sont votés en assemblée générale (majorité de l'article 25 de la loi de 1965) — vous ne décidez pas seul ;
- l'appel de fonds se fait au prorata des tantièmes, sur un montant que vous ne maîtrisez pas ;
- un diagnostic technique global (DTG) et un plan pluriannuel de travaux (PPT) sont désormais obligatoires.
Préférez la monopropriété pour piloter le chantier
Sur une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, vous maîtrisez le calendrier, les entreprises et le coût. À la vente d'une monopropriété F/G, l'audit énergétique réglementaire(article L. 126-28-1 du CCH) est d'ailleurs obligatoire depuis avril 2023 (étendu aux E depuis 2025) : il vous fournit un scénario de travaux chiffré, utile pour budgéter.
Fausse décote électrique et zone sans demande : les deux décotes qui ne créent pas de valeur
Risque 3 — La fausse décote électrique(rappel de la section 2). Payer une décote passoire sur un bien chauffé à l'électricité qui sortira seul du statut au 1/1/2026, c'est surpayer un problème en voie de disparition.
Risque 4 — La zone sans demande locative. Une décote profonde en zone détendue peut cacher une absence de locataires. Sans demande, pas de loyer, pas de cash-flow, pas de revalorisation — la « bonne affaire » devient un actif dormant. Une décote n'a de valeur que dans un marché qui loue et qui revend.
Au fond, ces quatre risques ne condamnent pas la thèse, ils la conditionnent. Avec méthode, chiffrage et, si besoin, délégation, ils se couvrent.
Déléguer l'exécution : la passerelle clé en main Hagnéré Investissement
La thèse « passoire = opportunité » ne tient que si l'exécution est maîtrisée. Chiffrer le coût de revient réel, négocier la décote, piloter un chantier de sortie de passoire, respecter le calendrier réglementaire, optimiser la fiscalité du déficit foncier : ce sont précisément les quatre risques de la section précédente. Mal exécutée, la meilleure thèse devient un piège.
Conseil (Hagnéré Patrimoine, CGP) + exécution (Hagnéré Investissement, clé en main)
On a tranché tôt : le cabinet ne touche pas un marteau, l'opérateur ne fait pas de bilan fiscal. Sinon on serait juge et partie. D'où deux métiers, séparés net :
- Hagnéré Patrimoine (cabinet de conseil en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré, CIF/COA/COBSP) intervient sur le conseil et le bilan patrimonial : votre situation fiscale, votre arbitrage location nue / LMNP, la cohérence de l'opération avec le reste de votre patrimoine.
- Hagnéré Investissement intervient sur l'exécution clé en main : sourcing du bien décoté, audit et chiffrage des travaux, pilotage du chantier de sortie de passoire, mise en location.
L'engagement 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire
Sur ce type d'opération, Hagnéré Investissement porte un engagement contractuel de 8 % brut, formalisé par lettre de mission. La logique est sans ambiguïté : si l'objectif de 8 % brut n'est pas tenu, l'honoraire est de zéro.
Mise au point de conformité
Le 8 % brut est un engagement contractuel par lettre de mission, jamais un rendement garanti au sens financier. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Information délivrée conformément à l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier.
Notre boussole reste la même d'un bout à l'autre : on calcule le gain net, pas le gain marketing. Une passoire achetée au bon prix, rénovée pour de vrai, relouée dans une zone qui loue, avec le levier fiscal en face — voilà ce qui crée de la valeur. Pas le slogan.
Prêt à étudier votre projet de passoire à fort potentiel ?
Réservez un échange avec Hagnéré Investissement : sourcing du bien décoté, chiffrage et pilotage des travaux de sortie de passoire, mise en location. À partir d'environ 45 000 €, objectif 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire — un engagement contractuel de l'opérateur, pas une promesse de rendement (risque de perte en capital).
Cas chiffré honnête : un appartement F acheté décoté, rénové en D, reloué
Illustration pédagogique, et non une promesse. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
Le contexte et l'achat (décote réelle car bien au gaz)
Un appartement de 55 m² en zone à demande locative (pas Paris, où la valeur verte est écrasée), chauffé au GAZ — donc non concerné par la réforme DPE électrique 2026 : la décote est ici réelle. Classé F.
Ce que le terrain nous a appris sur ce type de dossier
Le cas ci-dessous est une illustration, pas un dossier réel. Mais sur les opérations gaz qu'on a pilotées, deux choses reviennent presque toujours. La première : l'audit énergétique réglementaire (art. L. 126-28-1 du CCH) sur-estime souvent l'ampleur des travaux pour atteindre A ou B — viser D suffit à débloquer le déficit doublé et coûte nettement moins. La seconde : c'est rarement l'isolation qui dérape le budget, c'est l'électricité et l'humidité découvertes une fois les cloisons ouvertes. D'où la marge d'aléas qu'on ne négocie jamais à la baisse.
| Poste | Montant | Remarque |
|---|---|---|
| Prix d'un D équivalent (relevé sur DVF) | ≈ 150 000 € | Référence de marché du secteur |
| Prix d'achat négocié (décote F ≈ -10 %) | 135 000 € | Décote captée ≈ 15 000 € |
| Frais de notaire (≈ 7,5 % sur prix décoté) | ≈ 10 125 € | Allégés car assis sur le prix réduit |
| Travaux de sortie F→D (≈ 1 000 €/m²) | 55 000 € | Dont ≈ 45 000 € énergétiques, aléas +15 % inclus |
| Coût de revient total | ≈ 200 125 € | vs ≈ 205-210 k€ pour un D déjà rénové au prix |
La décote F observée sur appartement (≈ -10 %, entre le -4 %/classe des Notaires et la marge de négociation F de 5,9 %) fait tomber le prix de marché de 150 000 € à 135 000 €. Décote captée : ≈ 15 000 €. Les frais de notaire, assis sur le prix décoté, en sont d'autant allégés.
Le levier fiscal (location nue, TMI 41 %)
Sur les 45 000 € de travaux énergétiques, le plafond doublé permet d'imputer 21 400 € l'année 1 sur le revenu global (≈ 8 774 € d'IR économisé à 41 %). Le surplus (≈ 23 600 €) ne se ré-impute pas sur le revenu global : il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, allégeant d'autant l'IR (à votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos loyers nus futurs. Économie fiscale cumulée sur le bloc travaux ≈ 12 000 à 15 000 € selon votre capacité d'absorption foncière. PS foncier : 17,2 % (matrice LFSS 2026), pas 18,6 %.
La sortie et le rendement (en points, honnêtement)
- Avant travaux : loyer gelé + bien quasi non louable → un D acheté au prix afficherait un rendement brut théorique ≈ 4,4 %.
- Après sortie en D : loyer de marché récupéré ≈ 750 €/mois = 9 000 €/an. Rendement brut sur coût de revient = 9 000 / 200 125 ≈ 4,5 %.
- Mais sur un horizon création de valeur, on additionne : décote captée (≈ 15 k€) + économie d'IR (≈ 13 k€) + valeur verte regagnée (F→D ≈ +8 % appliqués à la valeur de référence D de 150 000 €, soit ≈ +12 000 € de plus-value latente) = ≈ 40 000 € de gain de patrimoine cumulé hors loyers. Soyons précis sur ce qu'on additionne là : ce n'est pas du rendement locatif (le brut reste à ≈ 4,5 %), c'est un gain en capital — décote, impôt évité, valeur verte. Ramené sur la durée de détention et exprimé en TRI patrimonial, il pèse de l'ordre de +1,5 à +2,5 points vs l'achat d'un D au prix. Deux mesures distinctes : le loyer paie chaque mois, le capital se récolte à la revente.
La vérité honnête à afficher
Pendant le chantier (4 à 9 mois) : zéro loyer + intérêts d'emprunt + avance de trésorerie sur les aides → le cash-flow est négatif la première année. La création de valeur est patrimoniale et différée, pas un cash-flow immédiat. Et le delta de rendement n'existe que si la décote est réelle (bien gaz/fioul, pas électrique post-2026) et la zone louable. C'est exactement ce que l'engagement 8 % brut par lettre de mission d'Hagnéré Investissement vise à sécuriser — engagement contractuel, pas rendement garanti, risque de perte en capital (L. 533-13 CMF).
3 choses à retenir
- On calcule le gain net, pas le gain marketing. Acheter et vendre une passoire est toujours permis ; seule la nouvelle location est interdite (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). La passoire est un actif que le marché décote par crainte, et que l'investisseur informé peut réactiver.
- Le double effet décote + levier fiscal crée la valeur. Acheter décoté (≈ -15 % vs D) + financer la rénovation par le déficit foncier doublé à 21 400 € (sortie E/F/G → A/B/C/D), avec des PS fonciers à 17,2 % — pas 18,6 %. Mais gare à la fausse décote électrique de 2026 : la vraie opportunité est sur les biens gaz/fioul.
- L'exécution fait la différence — d'où le levier du 8 %. Sourcing du bien décoté + chiffrage juste + chantier piloté : difficile à exécuter seul, c'est le cœur de métier d'un opérateur clé en main. Objectif 8 % brut par lettre de mission, ou zéro honoraire — un engagement contractuel, pas une promesse.
Mentions légales
Guide rédigé par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP), Hagnéré Patrimoine — SAS immatriculée à l'ORIAS sous le n° 23002291, membre de la CNCEF Patrimoine. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les décotes, prix, fourchettes de travaux et rendements cités proviennent de sources publiques (SeLoger, Notaires de France, SDES, DVF, BOFiP, CGI) et sont des ordres de grandeur indicatifs début 2026, à recalculer bien par bien sur le coût de revient total ; ils ne constituent aucune promesse de rendement. Le 8 % brut évoqué est un engagement contractuel de Hagnéré Investissement par lettre de mission (sinon zéro honoraire), pas une promesse de performance. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Hagnéré Patrimoine, joignable au 03 74 47 20 18 et par email à contact@hagnere-patrimoine.fr.
Mis à jour le 2 juin 2026 — guide rédigé conformément au cadre en vigueur (art. L. 533-13 CMF) et aux données de marché disponibles début 2026 (ordres de grandeur à recalculer bien par bien sur le coût de revient total). Pour signaler une évolution ou demander une mise à jour, contactez l'équipe Hagnéré Patrimoine via notre formulaire de contact.