Rénover une passoire thermique coûte cher, mais le fisc peut en prendre une part substantielle à sa charge. Le déficit foncier permet, en location nue au régime réel, d'imputer le surplus de charges sur le revenu global — et, pour les travaux de rénovation énergétique, ce levier est doublé : le plafond d'imputation passe de 10 700 € à 21 400 €/anlorsque le logement sort de la classe E, F ou G pour rejoindre A, B, C ou D (3° du I de l'art. 156 CGI).
On déroule ci-dessous, dans l'ordre où les questions reviennent en rendez-vous : le plafond standard de 10 700 € et le sort à part des intérêts d'emprunt, le plafond majoré de 21 400 € réservé à la rénovation énergétique, les conditions (deux DPE, location nue au réel, maintien 3 ans), un cas chiffré complet, l'articulation avec MaPrimeRénov' — et comment combiner achat décotéd'une passoire et déficit foncier majoré. Sans aucune promesse de rendement : l'avantage dépend de votre tranche d'imposition et du respect des conditions.
Mis à jour le 4 juin 2026 par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine. Les règles ont été vérifiées au 4 juin 2026 sur les sources officielles (Légifrance/art. 156 CGI en vigueur 21/02/2026, service-public F1991 maj 15/04/2026, BOFiP). Point de vigilance : le BOFiP du 16/09/2025 et le décret 2023-297 affichent encore une échéance au 31 décembre 2025, périmée : la date à jour est le 31 décembre 2027 (prorogation LF 2026).
L'essentiel en 30 secondes
- Plafond standard : 10 700 €/an imputables sur le revenu global, hors intérêts d'emprunt (3° du I de l'art. 156 CGI).
- Plafond doublé : 21 400 €/an pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien de E/F/G vers A/B/C/D (la classe D suffit).
- Échéance : dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (prorogation LF 2026), devis accepté dès le 5 novembre 2022.
- Conditions : location nue au réel, deux DPE (avant/après), maintien en location jusqu'à la 3e année suivant l'imputation.
- Intérêts d'emprunt : jamais sur le revenu global — uniquement sur les revenus fonciers (report 10 ans).
Avertissement — un mécanisme fiscal conditionné, jamais un rendement garanti
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF), ni un avis fiscal : l'application du déficit foncier dépend de votre situation. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les règles citées (plafonds, échéance 31 décembre 2027, saut de classe, maintien en location) sont à vérifier au cas par cas sur les sources officielles (Légifrance/art. 156 CGI, BOFiP, service-public F1991, impots.gouv.fr, ADEME). Le « 8 % brut » évoqué plus loin est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Pourquoi le déficit foncier est-il un levier fiscal aussi puissant ?
Le point de départ est simple. En location nue imposée au régime réel, le bailleur déduit de ses loyers toutes les charges déductibles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion et intérêts d'emprunt. Quand ces charges dépassent les loyers, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier.
Là où le mécanisme devient puissant, c'est que la part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute directement sur le revenu global — salaires, BIC, autres revenus — dans la limite de 10 700 €/an (3° du I de l'art. 156 CGI). Le BOFiP le formule ainsi : « Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunts, est déductible du revenu global […] dans la limite annuelle […] de 10 700 € ».
La différence est technique, mais lourde de conséquences. Une réduction d'impôt diminue l'impôt déjà calculé ; une déduction d'assiette, elle, diminue le revenu imposable en amont. Le déficit foncier est une déduction d'assiette : il vaut donc une économie au taux de votre TMI (30 %, 41 %, 45 %), à laquelle s'ajoute l'effet des prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers neutralisés. Autre atout décisif : le déficit foncier n'entre pasdans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an, puisqu'il s'agit d'une déduction et non d'une réduction d'impôt.
Déduction d'assiette ≠ réduction d'impôt
Le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt plafonnée comme une niche : c'est une déduction de l'assiette imposable. Concrètement, 10 700 € (ou 21 400 €) de déficit imputés retirés du revenu imposable valent une économie d'impôt égale à votre TMI (par exemple 30 % = 3 210 € pour 10 700 €), plus l'effet des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers neutralisés. Avantage clé : il échappe au plafonnement global des niches à 10 000 €/an. Ce n'est ni une promesse ni un rendement garanti, mais un mécanisme conditionné.
Du résultat foncier au déficit imputable
Resultat foncier = Loyers encaisses - Charges deductibles (travaux + taxe fonciere + assurance + gestion + interets) Si resultat foncier negatif (hors interets) -> imputation sur le revenu global <= plafond (10 700 EUR ou 21 400 EUR) Economie d'impot = Deficit impute x TMI + PS evites sur les revenus fonciers neutralises
- Charges déductibles :Entretien, réparation, amélioration, taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt
- Part hors intérêts :Seule à pouvoir s'imputer sur le revenu global, dans la limite du plafond
- Plafond :10 700 €/an (droit commun) ou 21 400 €/an (rénovation énergétique passoire)
Le déficit foncier est une déduction d'assiette : l'économie d'impôt dépend de votre TMI et des prélèvements sociaux évités. Hypothèses pédagogiques, non contractuelles ; l'avantage est conditionné au respect des règles.
Sur le terrain : beaucoup confondent réduction d'impôt et déduction d'assiette. Quand j'explique qu'un déficit de 21 400 € ne donne pas « 21 400 € d'impôt en moins » mais une économie au taux de la TMI plus les prélèvements sociauxévités, le mécanisme devient clair : c'est l'assiette qui baisse, pas l'impôt directement.
Sur le terrain :la question qui revient le plus, c'est « pourquoi pas en meublé, c'est plus rentable ? ». Parce que le meublé relève des BIC : son déficit ne touche jamais le salaire. Pour effacer l'impôt sur le revenu global avec des travaux, il faut accepter la location nue au réel — c'est le prix d'entrée du déficit foncier.
Comment fonctionne le plafond standard de 10 700 € hors intérêts d'emprunt ?
La mécanique de droit commun (3° du I de l'art. 156 CGI) suit trois temps qu'il faut bien distinguer. Un : les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Deux : le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Trois : l'excédent au-delà de 10 700 € et la part issue des intérêts sont reportables uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le BOFiP est explicite : « La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». Prenons l'exemple chiffré du BOFiP : un déficit de 23 000 € composé de 3 000 € d'intérêts et de 20 000 € d'autres charges. On impute 10 700 € sur le revenu global ; le solde de 9 300 € (20 000 − 10 700) plus les 3 000 € d'intérêts, soit 12 300 €, sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers.
| Composante du déficit | S'impute sur… | Limite / durée |
|---|---|---|
| Part hors intérêts (jusqu'au plafond) | Le revenu global (salaires, BIC, etc.) | 10 700 €/an (3° du I de l'art. 156 CGI) |
| Excédent au-delà du plafond | Les revenus fonciers uniquement | Reportable 10 ans |
| Part issue des intérêts d'emprunt | Les revenus fonciers uniquement | Reportable 10 ans |
| Exemple BOFiP : déficit 23 000 € (3 000 € intérêts) | 10 700 € revenu global + 12 300 € fonciers | 12 300 € reportés 10 ans |
Piège n°1 : les intérêts d'emprunt ne touchent jamais le revenu global
C'est l'erreur la plus fréquente. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global : ils viennent d'abord en déduction des revenus fonciers, et la part de déficit qu'ils génèrent est reportable 10 ans sur les seuls revenus fonciers. Le plafond de 10 700 € (ou 21 400 €) ne porte donc que sur le déficit hors intérêts. Dans un montage à fort emprunt, mieux vaut le savoir pour ne pas surestimer l'imputation sur le salaire.
Sur le terrain :ce piège des intérêts d'emprunt, je le vois surtout sur les biens achetés à crédit avec une forte part d'intérêts. Le bailleur compte imputer tout son déficit sur le salaire, puis découvre que la fraction issue des intérêts part en report foncier et ne touche jamais le revenu global. La déception vient presque toujours de là — autant le poser à plat avant de signer le prêt.
Piège n°2 : ni micro-foncier ni meublé
Le déficit foncier suppose le régime réel (déclaration 2044) en location nue. Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, recettes brutes ≤ 15 000 €/an, art. 32 CGI) ne génère aucun déficit : l'abattement remplace forfaitairement les charges. Et la location meublée (LMNP/LMP) relève des BIC avec amortissement (art. 39 C) : son éventuel déficit ne s'impute jamais sur le revenu global. Pour activer le levier, il faut louer nu et opter pour le réel.
Comment le plafond doublé à 21 400 € permet-il de sortir une passoire thermique ?
Après le droit commun à 10 700 €, on arrive au mécanisme qui justifie tout le reste. Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, le plafond d'imputation sur le revenu global est rehaussé à 21 400 €/an (un doublement), à concurrence du montant des dépenses énergétiques déductibles.
La lettre de l'art. 156 I 3° CGI (version en vigueur au 21/02/2026) est sans ambiguïté : « La limite […] est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G […] à une classe de performance énergétique A, B, C ou D […] au plus tard le 31 décembre 2027 ». Le dispositif est issu de la loi 2022-1499 (LFR 2022) art. 12 et du décret 2023-297 du 21/04/2023, et a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Restent deux points souvent mal compris. Le doublement ne couvre que la part énergétique du déficit : les autres charges (taxe foncière, gestion, travaux non énergétiques) restent soumises au plafond de 10 700 €. Et la classe D suffit — il n'est pas nécessaire d'atteindre A : il faut simplement sortir de la zone passoire (E/F/G) vers la zone A/B/C/D.
| Critère | Plafond standard | Plafond passoire (rénovation énergétique) |
|---|---|---|
| Montant imputable sur le revenu global | 10 700 €/an | 21 400 €/an (à concurrence des dépenses énergétiques) |
| Déclencheur | Tout déficit hors intérêts | Saut de classe E/F/G → A/B/C/D (la classe D suffit) |
| Période des dépenses | Sans limite de date | Payées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027 |
| Justificatifs | Factures de travaux | Deux DPE (avant/après) + devis (dès 05/11/2022) + factures |
Date à retenir : 31 décembre 2027 (et surtout pas 2025)
Le plafond majoré s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, à la suite de la prorogation par la loi de finances pour 2026. Méfiance : le BOFiP du 16/09/2025 et le décret 2023-297 sont des sources authentiques mais périmées sur ce point — elles affichent encore le 31 décembre 2025. Les seules sources à jour sont la fiche service-public F1991 (mise à jour le 15/04/2026) et l'art. 156 CGI sur Légifrance (version en vigueur au 21/02/2026), qui confirment toutes deux le 31 décembre 2027.
Imputation au plafond majoré
Imputation sur le revenu global = min(Deficit hors interets ; 21 400 EUR), a concurrence des depenses energetiques deductibles Excedent (deficit hors interets - 21 400) + part interets -> reportes 10 ans sur les revenus fonciers
- Déficit hors intérêts :Charges déductibles (dont travaux énergétiques) au-delà des loyers, hors intérêts d'emprunt
- Plafond majoré :21 400 €/an, à concurrence des seules dépenses énergétiques
- Surplus 10 700 → 21 400 :Réservé aux dépenses énergétiques ; les autres charges restent au plafond de 10 700 €
Le surplus entre 10 700 € et 21 400 € ne couvre que les dépenses de rénovation énergétique éligibles. Hypothèses pédagogiques, non contractuelles.
Quelles conditions remplir pour bénéficier du plafond majoré ?
Le doublement n'a rien d'automatique : plusieurs conditions sont cumulatives, et toutes doivent être réunies. Oubliez-en une et le bailleur retombe au plafond de 10 700 € — voire déclenche une reprise.
1. Le saut de classe DPE. Deux DPE sont exigés : un avant travaux classant le logement E, F ou G (établi entre le 01/01/2023 et la veille des travaux), un après travaux classant A, B, C ou D, au sens de l'art. L. 173-1-1 du CCH. 2. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 (date d'acceptation, distincte de la date de paiement). 3. Le paiement des dépenses doit intervenir entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. 4. Les justificatifs : devis et factures d'entreprise (décret 2023-297, renvoi art. D. 319-16 CCH).
5. Le maintien en location nue. Le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'année d'imputation du déficit sur le revenu global (BOFiP §340). À défaut, l'imputation est remise en cause rétroactivement : le revenu global est reconstitué et les déficits sont réaffectés aux seuls revenus fonciers (§370). Trois exceptionsseulement : invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint.
| Condition | Détail | Référence |
|---|---|---|
| Saut de classe DPE | E/F/G avant → A/B/C/D après (la classe D suffit) | Art. L. 173-1-1 CCH ; deux DPE |
| Devis | Accepté à compter du 5 novembre 2022 | Décret 2023-297 ; service-public F1991 |
| Paiement des dépenses | Entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027 | Service-public F1991 (maj 15/04/2026) |
| Justificatifs | Devis + factures d'entreprise | Art. D. 319-16 CCH ; décret 2023-297 |
| Maintien en location nue | Jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation | BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 §340 |
Point de départ du délai : l'imputation, pas les travaux
Erreur classique : croire que les 3 ans courent à partir de la fin des travaux. Non : le délai démarre à l'année d'imputation du déficit sur le revenu global, et court jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante (BOFiP §340). Une vente ou un passage en meublé avant ce terme entraîne la reprise de l'imputation, sauf invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. À anticiper avant toute stratégie de cession.
Deux DPE, pas un seul
Le saut de classe se prouve : il faut deux DPE, l'un avant les travaux (classant E, F ou G), l'autre après (classant A, B, C ou D). Sans cette sortie effective de la zone passoire dûment documentée, le plafond majoré ne s'applique pas et l'on retombe au plafond de 10 700 €. Conservez précieusement les devis (accepté dès le 5/11/2022) et les facturesd'entreprise : ce sont les pièces qui sécurisent le doublement en cas de contrôle.
Sur le terrain : la condition qui se perd le plus souvent, c'est le second DPE. Des bailleurs font les travaux, oublient de refaire diagnostiquer le bien une fois le chantier terminé, et se retrouvent incapables de prouver le saut E/F/G → A/B/C/D. Sans DPE après travaux, l'administration ramène l'imputation à 10 700 €. On le commande systématiquement à la réception du chantier, factures à l'appui.
Faire valider votre saut de classe et votre montage déficit foncier
Avant d'engager les travaux, un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) vérifie l'éligibilité du régime, le saut de classe DPE visé, la nature déductible des travaux et l'impact réel sur votre impôt — pour sécuriser le montage sur des chiffres, sans promesse de rendement.
Cas chiffré : 40 000 € de travaux sur une passoire classée F, combien d'impôt économisé ?
Conditions réunies, voyons ce que cela donne en euros. Déroulons un cas complet, pédagogique et transparent (hypothèses non contractuelles). Un bailleur achète décoté une passoire classée F, la loue nue au régime réel et engage 40 000 € de travaux énergétiques la même année, qui font sortir le bien de F vers C. Données annuelles : loyers 9 000 €, charges déductibles (taxe foncière + assurance + gestion) 2 500 €, intérêts d'emprunt 4 000 €.
Étape 1 — le résultat foncier. 9 000 − 2 500 − 4 000 − 40 000 = −37 500 € de déficit. Étape 2 — la ventilation. Les intérêts (4 000 €) sont inférieurs aux loyers (9 000 €) : ils sont entièrement absorbés par les revenus fonciers. Le déficit de 37 500 € est donc 100 % hors intérêts, éligible à l'imputation sur le revenu global.
Étape 3 — l'imputation an 1. Avec le plafond passoire : min(37 500 ; 21 400) = 21 400 € imputés sur le revenu global, l'excédent de 16 100 € étant reporté 10 ans sur les revenus fonciers. Sans le statut passoire, on n'aurait imputé que 10 700 € (report 26 800 €) : le doublement absorbe donc 10 700 € de plus dès l'an 1, soit +3 210 €d'IR économisé à TMI 30 %.
Étape 4 — l'économie an 1. À TMI 30 % : IR évité 21 400 × 30 % = 6 420 €, plus PS évités sur les loyers neutralisés 9 000 × 17,2 % = 1 548 €, soit 7 968 €. À TMI 41 % : 21 400 × 41 % = 8 774 € + 1 548 € = 10 322 €. Étape 5 — les années 2 et 3 (TMI 30 %) : le revenu foncier net courant de 2 500 €/an est neutralisé par le report, soit 2 500 × 47,2 % = 1 180 €/an (IR + PS), soit 2 360 € sur 2 ans ; il reste alors 11 100 € reportables.
Cumul sur 3 ans : environ 10 328 €(~26 % des travaux pris en charge fiscalement dès 3 ans), le solde continuant ensuite.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| 1. Résultat foncier | 9 000 − 2 500 − 4 000 − 40 000 | −37 500 € (déficit) |
| 2. Ventilation | Intérêts 4 000 € < loyers 9 000 € → absorbés | Déficit 100 % hors intérêts |
| 3. Imputation an 1 (passoire) | min(37 500 ; 21 400) | 21 400 € imputés, 16 100 € reportés 10 ans |
| 4. Économie an 1 (TMI 30 %) | 21 400 × 30 % + 9 000 × 17,2 % | 6 420 € + 1 548 € = 7 968 € |
| 5. Années 2-3 (TMI 30 %) | 2 500 × 47,2 % × 2 ans | 2 360 € ; reste 11 100 € reportables |
Du déficit à l'imputation et au report
Deficit = 9 000 - 2 500 - 4 000 - 40 000 = -37 500 EUR (100 % hors interets) Imputation an 1 (passoire) = min(37 500 ; 21 400) = 21 400 EUR sur le revenu global Report = 37 500 - 21 400 = 16 100 EUR sur les revenus fonciers (10 ans) Economie an 1 (TMI 30 %) = 21 400 x 30 % + 9 000 x 17,2 % = 6 420 + 1 548 = 7 968 EUR
- Imputation an 1 :21 400 € (vs 10 700 € sans statut passoire : +10 700 € dès l'an 1)
- Report 10 ans :16 100 € sur les seuls revenus fonciers
- Économie an 1 :7 968 € à TMI 30 % ; 10 322 € à TMI 41 %
- Cumul 3 ans (TMI 30 %) :≈ 10 328 € (~26 % des travaux)
Tous les montants résultent de calculs exacts. C'est une illustration soumise à votre TMI et au respect des conditions, jamais une promesse de gain ni un rendement garanti.
| Indicateur | Sans statut passoire (10 700 €) | Avec plafond passoire (21 400 €) |
|---|---|---|
| Imputé sur le revenu global an 1 | 10 700 € | 21 400 € |
| Reporté 10 ans (revenus fonciers) | 26 800 € | 16 100 € |
| IR économisé an 1 (TMI 30 %) | 3 210 € | 6 420 € |
| Surcroît d'IR dès l'an 1 (TMI 30 %) | — | +3 210 € |
L'économie de PS est de l'impôt évité, pas un crédit
Attention à la lecture des 1 548 € de prélèvements sociaux : ce n'est pas un chèque ni un crédit d'impôt. C'est l'impôt évité parce que les loyers de l'année (9 000 €) sont neutralisés par le déficit : ils ne supportent ni IR ni les 17,2 % de PS habituels. De même, l'IR « économisé » correspond à la baisse de votre revenu imposable : l'avantage réel dépend donc de votre TMIet n'a rien d'un versement.
Sur le terrain : ce qui frappe les clients, c'est que le doublement n'ajoute pas un avantage abstrait : il fait entrer 10 700 € de déficit de plus dès la première année sur le revenu global, au lieu de les reporter sur des revenus fonciers parfois modestes. À TMI 30 %, c'est 3 210 € d'IR récupérés tout de suiteplutôt qu'étalés sur dix ans.
Sur le terrain : ce qui rassure les bailleurs prudents, c'est de voir le déficit travailler aussi les années 2 et 3. Le report de 16 100 €efface le revenu foncier net courant (≈ 2 500 €/an) sans qu'ils aient un euro de PS à reverser dessus — la déclaration 2044 reporte le solde toute seule, ligne après ligne.
Comment articuler le déficit foncier avec MaPrimeRénov', les CEE et la revente ?
Sur le papier, le montage est séduisant ; deux détails décident de sa rentabilité réelle : le traitement des aides et la contrainte de durée avant revente.
Les aides d'abord. Les dépenses couvertes par une aide ou une subvention — MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie (CEE) — ne sont déductibles que pour le reste à charge net. Autrement dit, on déduit le montant net de subvention, jamais le montant brut des travaux. Si 40 000 € de travaux sont aidés à hauteur de 8 000 €, ce sont 32 000 € qui entrent dans le déficit foncier. Concrètement : plus les aides couvrent les travaux, moins il reste à déduire — d'où l'intérêt de doser les deuxpour ne pas perdre d'un côté ce qu'on gagne de l'autre.
Vient ensuite la question du calendrier de revente. Rappelons la contrainte de maintien en location nue jusqu'à la 3e année suivant l'imputation (cf. section 4) : une revente anticipée entraîne la reprise du déficit imputé. Au-delà de ce terme, la sortie de passoire valorise le bien : un meilleur DPE efface la décote DPE à l'achat et rend le logement de nouveau louable sans contrainte au titre de la loi Climat. La stratégie de cession se prépare alors en cohérence — voyez notre guide vendre un bien locatif : optimisation fiscale 2026.
Aides : toujours le reste à charge net, jamais le brut
Les sommes financées par MaPrimeRénov' ou les CEE ne créent pas de déficit : seules les dépenses réellement supportées sont déductibles. On retranche donc les aides perçues du coût des travaux avant de calculer le déficit foncier. Déduire le brut serait une erreur fréquente — et un risque de redressement : l'administration n'admet que le reste à charge net de subvention.
Conserver le bien jusqu'au terme avant de revendre
La revente ou le passage en meublé avant le 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation déclenche la reprise du déficit imputé sur le revenu global (sauf invalidité, licenciement, décès). En revanche, les revenus fonciers nets supportent ensuite 17,2 % de PS, et le déficit reporté réduit aussi mécaniquement l'assiette PSdes revenus fonciers futurs : un double effet à intégrer dans le calendrier de cession.
Sur le terrain :sur l'articulation aides + déficit, le réflexe d'inscrire le montant brut des travaux sur la 2044 reste courant — surtout quand l'aide arrive l'année suivante. On rappelle de toujours partir du reste à charge net : 40 000 € de travaux aidés 8 000 €, c'est 32 000 € de déductible, pas 40 000 €. C'est une ligne de redressement classique en contrôle.
Comment combiner achat décoté d'une passoire et déficit foncier majoré ?
Jusqu'ici, on a parlé fiscalité. Le vrai intérêt commence quand on adosse ce plafond doublé à un achat décoté. Une passoire thermique se négocie souvent décotée : décote DPE et contrainte loi Climat à la revente ou à la location pèsent sur le prix. Or les travaux qui sortent le bien de la passoire sont précisément ceux qui ouvrent le plafond déficit foncier doublé. D'où un double levier : un prix d'achat réduit à l'entrée, et un plafond d'imputation doublé sur des travaux qui effacent justement cette décote.
Le déroulé tient en quatre gestes : sourcer un bien E/F/G décoté, piloter une rénovation énergétique réelle (saut vers A/B/C/D documenté par deux DPE), imputer jusqu'à 21 400 €/an sur le revenu global, puis louer (nu, 3 ans minimum) un bien revalorisé. Encore faut-il sécuriser chaque maillon — du prix d'achat à la nature déductible des travaux.
Les deux entités, là encore, ont des rôles distincts. Hagnéré Investissement est l'opérateur immobilier clé-en-main (PAS un cabinet CIF) : il source la passoire décotée, pilote les travaux et met en location. Hagnéré Patrimoine est le cabinet CIF · COA · COBSP qui assure le conseil patrimonial. L'objectif de 8 % brut fait l'objet d'un engagement formalisé par lettre de mission (sans lettre de mission, aucun honoraire) — ce n'est pas une garantie de marché. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Le double levier : décote à l'achat + plafond doublé sur les travaux
Acheter une passoire, c'est négocier une décote à l'entrée. La rénover, c'est ouvrir le plafond déficit foncier doublé (21 400 €/an) sur les travaux — qui, en sortant le bien de la zone E/F/G, effacent la décote DPE et revalorisent le logement. Le même euro de travaux fait donc deux choses : il crée de la valeur et il réduit l'impôt. C'est une stratégie conditionnée (régime, DPE, durée), jamais une promesse de rendement.
Sur le terrain : la décote d'une passoire fond vite après travaux. J'ai vu un F négocié bien sous le prix du quartier ; une fois passé en C avec deux DPE à l'appui, le bien s'est reloué sans la moindre contrainte loi Climat et la décote DPE avait disparu à l'estimation suivante. Le même chantier sert l'impôt et la valeur.
Combiner achat décoté et déficit foncier majoré, clé-en-main
Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main (pas CIF), source une passoire décotée, pilote la rénovation énergétique éligible au déficit foncier doublé et met le bien en location — avec un objectif de 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire. Un engagement contractuel, jamais un rendement garanti. Le conseil patrimonial relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).
Quels sont les pièges à éviter avec le déficit foncier énergétique ?
Puissant, le dispositif ne pardonne pas l'approximation. Les erreurs qui coûtent l'avantage — ou déclenchent une reprise — sont presque toujours les mêmes.
| Piège | La règle correcte | Source |
|---|---|---|
| Écrire « 31/12/2025 » pour le plafond majoré | La date de fin est le 31/12/2027 (prorogation LF 2026) | Service-public F1991 (maj 15/04/2026) ; art. 156 CGI |
| Imputer les intérêts d'emprunt sur le revenu global | Jamais : uniquement sur les revenus fonciers (report 10 ans) | Art. 156 I 3° CGI ; BOFiP §160 |
| Croire qu'un seul DPE suffit | Deux DPE (avant E/F/G, après A/B/C/D) ; sinon plafond 10 700 € | Art. L. 173-1-1 CCH ; décret 2023-297 |
| Déduire des travaux de construction/agrandissement | Seuls entretien, réparation, amélioration sont déductibles | Art. 31 I 1° b CGI ; BOFiP |
| Revendre avant le terme de maintien | Location nue jusqu'à la 3e année suivant l'imputation | BOFiP §340 / §370 |
| Utiliser le micro-foncier ou le meublé | Régime réel + location nue obligatoires | Art. 32 et 39 C CGI |
| Déduire le montant brut des travaux aidés | Seul le reste à charge net de subvention est déductible | BOFiP charges déductibles |
| Lire « 8 % garanti » | Objectif par lettre de mission, jamais un rendement garanti | Engagement contractuel de l'opérateur |
Deux pièges méritent un mot de plus. Sur les travaux : seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration des locaux d'habitation sont déductibles (art. 31 I 1° b CGI) ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement ne le sont pas. Une rénovation très lourde peut être requalifiée en reconstruction par l'administration, avec perte de déductibilité : il faut donc qualifier précisément chaque poste. Et sur la conformité éditoriale : nous n'écrivons jamais « rendement garanti ». Le 8 % brut est un engagement par lettre de missionde l'opérateur (sinon zéro honoraire), conditionné et soumis au risque de perte en capital.
Récapitulatif date : 31 décembre 2027, jamais 2025
À mémoriser : le plafond majoré de 21 400 € s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (prorogation par la loi de finances pour 2026). Le BOFiP du 16/09/2025 et le décret 2023-297 affichent encore le 31 décembre 2025, désormais périmé : ne vous y fiez pas. Les sources à jour sont service-public F1991 (maj 15/04/2026) et l'art. 156 CGI sur Légifrance (en vigueur 21/02/2026).
Sur le terrain : le piège le plus coûteux n'est pas une date mais la requalification des travaux. Un client avait inclus une surélévation dans son déficit ; requalifiée en agrandissement, la dépense a été rejetée. Avant de chiffrer, on qualifie chaque poste : entretien, réparation et amélioration ouvrent le déficit ; construire, reconstruire ou agrandir, non.
Sécuriser votre déficit foncier énergétique avec un CGP
Avant d'engager les travaux, un CGP indépendant (cabinet CIF · COA · COBSP) qualifie chaque poste de dépense, vérifie le saut de classe, l'échéance 2027 et le maintien en location, et chiffre l'économie d'impôt sur votre TMI — pour décider sur des chiffres, sans promesse de rendement.
Pour aller plus loin, voyez nos guides déficit foncier (le mécanisme en détail), DPE et rénovation énergétique 2026, acheter une passoire thermique en investisseur, passer un bien de F/G à A/D et le coût d'une rénovation locative au m².