« Vaut-il mieux louer nu ou en meublé ? » C'est l'une des questions qui revient le plus en rendez-vous — et la plupart des réponses qu'on entend sont biaisées, parce qu'elles raisonnent en rendement brut (loyer / prix). Or le brut ne décide rien : seul le revenu disponible après charges réelles, après impôt sur le revenu au barème et après prélèvements sociaux — le net-net — tranche réellement. Et 2026 rebat les cartes : les prélèvements sociaux passent à 18,6 % sur le meublé (BIC LMNP) tandis que le nu (foncier) reste à 17,2 %. Ce guide compare les 4 régimes sur un même bien, avec un fil-rouge entièrement chiffré, et livre le verdict : contre-intuitivement, c'est le LMNP au réel qui gagne — pas malgré, mais à cause de la base imposable.
Mis à jour le 4 juin 2026par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine — taux et seuils vérifiés au droit en vigueur début 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025 ; art. 31, 32, 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB III, 156 I 3° CGI ; service-public F1991/F2329/F32744). Le fil-rouge chiffré est pédagogique et non contractuel.
📋 L'essentiel en 30 secondes
- Le brut ment. On compte en net-net : loyers − charges réelles − IR au barème (TMI) − prélèvements sociaux.
- Deux taux de PS en 2026 : 17,2 % sur le nu (foncier), 18,6 % sur le meublé (BIC LMNP, CSG portée à 10,6 %). Les loyers ne sont jamais au PFU.
- Fil-rouge (bien 200 000 €, TMI 30 %) : LMNP réel 6 991 € (3,50 %) > micro-BIC 5 630 € (2,81 %) > micro-foncier 3 830 € (1,91 %) > nu réel 3 802 € (1,90 %).
- L'enseignement clé : le taux de PS n'est PAS l'arbitre — c'est la base imposable, écrasée par l'amortissement (réel) ou l'abattement 50 % (micro-BIC).
- Le nu réel reprend la main dans un cas : quand le bien génère un déficit foncier (gros travaux), imputable jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour une rénovation de passoire, jusqu'au 31/12/2027).
Avertissement — état du droit au 4 juin 2026
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF). Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les références citées (loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025 ; art. 31, 32, 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB III, 154 quinquies, 156 I 3° CGI ; art. L. 136-8 IV CSS) sont l'état du droit au 4 juin 2026, à confronter aux sources institutionnelles (Légifrance, BOFiP, Service-Public, impots.gouv.fr). Le fil-rouge chiffré est pédagogique et non contractuel. Le « 8 % brut » évoqué est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Pourquoi le match nu vs meublé se joue en net-net, jamais en brut ?
Posons d'emblée la thèse de tout ce guide : le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est un chiffre marketing, pas un indicateur de décision. Deux biens affichant le même brut peuvent dégager des revenus disponibles radicalement différents, parce que ce qui compte arrive ensuite : les charges réellement payées, l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, et les prélèvements sociaux. Le seul juge de paix entre location nue et meublée, c'est le net-net— ce qu'il vous reste, en cash, une fois tout déduit.
Concrètement, le net-net se calcule ainsi : loyers encaissés − charges réelles − IR au barème (TMI) − prélèvements sociaux. Les charges réelles englobent la gestion, la vacance, l'entretien, la part de copropriété non récupérable, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) et les intérêts d'emprunt. L'IR dépend de votre tranche marginale (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Et les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % en location nue contre 18,6 % en meublé depuis 2026.
Sur le terrain :je vois encore des propriétaires comparer deux biens sur le seul brut affiché — un 5,5 % nu en zone tendue et un 6 % meublé en région. Une fois passés l'IR à 30 %, les 17,2/18,6 % de PS et les charges réelles, le classement s'inverse parfois : le 5,5 % brut peut rapporter plus net-net. Le brut ne se dépose pas à la banque ; le net-net, oui.
La formule du net-net (le seul indicateur qui tranche)
Net-net = Loyers encaissés − Charges réelles − IR (au barème, TMI) − Prélèvements sociaux PS location NUE (foncier) = 17,2 % PS location MEUBLÉE (BIC LMNP) = 18,6 % (depuis 2026) ⚠️ Les loyers ne sont JAMAIS au PFU (flat tax) : toujours barème IR + PS
- Loyers :Recettes locatives effectivement encaissées sur l'année
- Charges réelles :Gestion, vacance, entretien, copro non récupérable, taxe foncière, PNO, intérêts
- IR (TMI) :Barème progressif 0 / 11 / 30 / 41 / 45 % — jamais le PFU
- PS :17,2 % en nu (foncier) ; 18,6 % en meublé (BIC LMNP) depuis 2026
Le rendement brut (loyer / prix) ne décide rien : seul le net-net, après charges, IR et PS, départage la location nue de la location meublée. Chiffres pédagogiques, non contractuels.
Un mot capital, source de confusions permanentes : les loyers ne relèvent jamais du PFU (la flat tax à 30 % ou 31,4 %). Qu'ils soient nus ou meublés, ils sont toujours imposés au barème progressif de l'IR selon votre tranche marginale, puis aux prélèvements sociaux. Le PFU ne concerne que les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts) et les plus-values mobilières — jamais un revenu foncier ou un BIC de location meublée.
La méthode net-net en une ligne (et pourquoi le brut ment)
Net-net = loyers − charges réelles − IR (TMI) − prélèvements sociaux. Deux régimes peuvent afficher le même rendement brut et livrer un net-net très différent, parce que la base imposable et le taux de PS ne sont pas les mêmes. Dans ce guide : 4 régimes (micro-foncier, réel foncier, micro-BIC, réel LMNP), un fil-rouge chiffré sur un même bien, puis un arbre de décision. Le cadre fiscal complet du LMNP est détaillé dans notre guide LMNP 2026 et la procédure de bascule dans passer de nu à meublé ; ici, on se concentre sur le comparatif chiffré.
Le surloyer meublé, sans l'enjoliver : le meublé se loue souvent 10 à 15 % plus cher que le nu — mais c'est une fourchette de marché, jamais une garantie. Cette prime est en partie compensée par un turnover et une vacance plus élevés, une gestion plus lourde et un ameublement initial à amortir. On l'intègre donc avec prudence dans tout comparatif.
Foncier nu ou BIC meublé : quelles sont les deux familles fiscales en jeu ?
Avant de comparer des chiffres, il faut comprendre la bifurcation fiscale fondamentale. Louer nu, c'est percevoir des revenus fonciers (art. 31 et 32 CGI), imposés au barème de l'IR + prélèvements sociaux à 17,2 %. Louer meublé, c'est relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — en statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) le plus souvent — imposés au barème + prélèvements sociaux à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (reclassement de la CSG, art. L. 136-8 IV du Code de la Sécurité sociale). Deux familles, deux logiques.
Chaque famille se décline en deux sous-régimes : un régime forfaitaire (le « micro », avec un abattement) et un régime réel (charges et amortissements déduits pour leur montant exact). Côté nu : micro-foncier (15 000 € de seuil, abattement 30 %) ou réel foncier (avec son arme, le déficit foncier). Côté meublé : micro-BIC (83 600 € de seuil en longue durée, abattement 50 %) ou réel BIC(avec son arme, l'amortissement).
Deux leviers font diverger le net-net entre les deux familles. Le premier, c'est le surloyer meublé (+10 à 15 % de loyer, en fourchette). Le second pèse bien plus lourd : la base imposable. Un abattement de 50 % (micro-BIC) ou un amortissement (réel LMNP) écrase la base bien davantage qu'un abattement de 30 % (micro-foncier) ou que la simple déduction des charges (réel foncier). D'où le paradoxe que le fil-rouge va chiffrer : le meublé l'emporte malgré un taux de PS plus élevé. Et dans les deux familles, au réel, la CSG reste déductible à 6,8 % (art. 154 quinquies CGI).
Ce que je répète le plus en rendez-vous :ce ne sont pas les 1,4 point de PS en plus (18,6 contre 17,2) qui font perdre le meublé. C'est l'inverse — on applique 18,6 % à une base deux à trois fois plus petite grâce à l'abattement 50 % ou à l'amortissement. 18,6 % de pas grand-chose, c'est moins que 17,2 % de tout le loyer.
| Critère | Location nue (foncier) | Location meublée (BIC LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie de revenu | Revenus fonciers (art. 31-32 CGI) | BIC — LMNP (art. 50-0 / 39 CGI) |
| Régime forfaitaire (micro) | Micro-foncier : 15 000 € / abattement 30 % | Micro-BIC : 83 600 € / abattement 50 % |
| Régime réel — arme principale | Déficit foncier (charges + travaux) | Amortissement du bâti + mobilier |
| Prélèvements sociaux (loyers) | 17,2 % | 18,6 % (depuis 2026) |
| Imposition des loyers | Barème IR (jamais PFU) | Barème IR (jamais PFU) |
Le taux de PS est plus élevé en meublé… mais ce n'est pas lui qui décide
Intuitivement, on pense que le meublé est pénalisé par ses 18,6 % de prélèvements sociaux face aux 17,2 % du nu. C'est vrai sur le taux, mais trompeur sur le résultat : l'écart de 1,4 point ne s'applique qu'à une base imposable bien plus faible en meublé (grâce à l'abattement 50 % ou à l'amortissement). 18,6 % d'une petite base coûtent moins que 17,2 % d'une grande base. Retenez la logique : ce n'est pas le taux qui fait gagner, c'est la base.
Location nue : micro-foncier, réel ou déficit foncier, lequel optimise le net ?
Commençons par la location nue. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque vos recettes foncières brutes sont inférieures ou égales à 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes vos charges (art. 32 CGI), la base imposable étant donc 70 % des loyers, soumise au barème + PS 17,2 %. C'est simple, sans comptabilité — mais l'abattement est forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous payez de l'impôt sur des charges que vous avez pourtant supportées. L'option pour le réel est alors possible, mais irrévocable 3 ans.
Le réel foncier est obligatoire au-delà de 15 000 €, et choisi par option en deçà. Il permet de déduire les charges réelles limitativement énumérées (art. 31 CGI) : frais de gestion, assurance, entretien-réparation-amélioration (hors construction et agrandissement), taxe foncière, provisions de copropriété et intérêts d'emprunt. En régime de croisière, lorsque les charges tournent autour de 30 % du loyer, le réel convergevers le micro-foncier : l'écart est minime.
Là où le réel foncier devient une arme, c'est avec le déficit foncier. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, mais hors intérêts d'emprunt (art. 156 I 3° CGI) : l'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, et la part issue des intérêts ne s'impute, elle, que sur les revenus fonciers (10 ans également). Et c'est là que ça devient intéressant pour un bailleur en travaux lourds : ce plafond grimpe à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique faisant passer une passoire (E, F ou G) vers une étiquette A, B, C ou D, sur devis accepté à compter du 05/11/2022. Ce dispositif est prorogé jusqu'au 31/12/2027.
Déficit foncier : 10 700 € / 21 400 €, hors intérêts, prorogé jusqu'au 31/12/2027
Au réel foncier, le déficit (charges > loyers) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt (art. 156 I 3° CGI) ; l'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, la part intérêts uniquement sur revenus fonciers. Le plafond est doublé à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique sortant une passoire E/F/G vers A/B/C/D (devis accepté à compter du 05/11/2022), dispositif prorogé jusqu'au 31/12/2027 (loi de finances 2026 ; service-public F1991). Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide du déficit foncier.
| Critère | Micro-foncier | Réel foncier |
|---|---|---|
| Condition / seuil | Recettes ≤ 15 000 €/an (plein droit) | > 15 000 €/an, ou sur option (3 ans) |
| Base imposable | 70 % des loyers (abattement 30 %) | Loyers − charges réelles (art. 31) |
| Charges réelles déductibles | Non (abattement forfaitaire) | Oui (gestion, travaux, intérêts, TF…) |
| Déficit foncier | Non | Oui : 10 700 € (21 400 € rénovation), hors intérêts |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Idéal quand | Charges < 30 % du loyer, simplicité | Travaux / charges élevés, déficit foncier |
Le piège du micro-foncier : son abattement de 30 % est forfaitaire, mais vous payez quand même vos charges en vrai. Si elles dépassent 30 % des loyers (cas fréquent avec des travaux ou de gros intérêts), le réel s'impose mathématiquement. À l'inverse, sans charges, le micro reste imbattable de simplicité.
Chiffrer votre net-net réel, régime par régime
Micro-foncier, réel, déficit foncier, micro-BIC, LMNP réel : le bon régime dépend de votre TMI, de vos charges et de votre horizon. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) compare votre net-net réel régime par régime — pour arbitrer sur des chiffres, pas sur une intuition.
Location meublée : micro-BIC ou réel à l'amortissement, quel régime gagne ?
Après le foncier — où seul le déficit foncier fait basculer le réel —, place à l'autre famille : le meublé. Ici le jeu change : l'abattement double celui du nu, et le réel ouvre l'arme la plus lourde, l'amortissement. Le micro-BIC de la location meublée longue durée retient en 2026 un seuil de 83 600 € par an (revalorisation triennale de +7,6 % par rapport aux 77 700 € des revenus 2025), un abattement de 50 % et un plancher de 305 € (art. 50-0 CGI, 2° du 1, période 2026-2028). La base imposable n'est donc que de 50 % des loyers — déjà bien plus favorable que les 70 % du micro-foncier. Attention à ne pas confondre avec le meublé de tourisme non classé, ramené à 15 000 € de seuil et 30 % d'abattement par la loi Le Meur (loi n° 2024-1039) : cette loi n'a pas touché la location meublée longue durée.
Mais l'arme maîtresse du meublé, c'est le réel BIC à l'amortissement. Au réel, vous déduisez vos charges réelles, vos intérêts, et l'amortissement par composants du bâti : le terrain n'est pas amortissable, mais le gros œuvre s'amortit lentement (~1 à 2,5 %/an), les composants techniques plus vite (4-5 %/an), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient écraser la base imposable— souvent jusqu'à la rendre quasi nulle pendant des années.
Un ordre de grandeur concret : sur notre bien à 170 000 € de bâti, l'amortissement annuel tourne autour de 4 760 €(~2,8 %), auxquels s'ajoutent ~740 € de mobilier. Résultat : pendant 6 à 8 ans, beaucoup de bailleurs LMNP au réel ne paient quasiment aucun impôt sur leurs loyers — non par optimisation agressive, mais parce que la loi laisse déduire l'usure du bâti (art. 39 C).
Une règle est capitale à comprendre : l'amortissement ne peut NI créer NI aggraver un déficit BIC (art. 39 C, II-2 CGI). Il est plafonné au montant qui ramène le résultat à zéro ; l'excédent non utilisé, appelé amortissements réputés différés (ARD), est reportable sans limite de durée et s'impute dès qu'un bénéfice réapparaît. À côté, le déficit BIC issu des seules charges (hors amortissement) est, lui, reportable 10 ans sur les BIC. L'amortissement n'est donc pas une réduction d'impôt en cash : c'est un effaceur de base imposable qui stocke son surplus pour les années suivantes.
Art. 39 C : l'amortissement n'efface que l'impôt, jamais ne crée de déficit
En réel LMNP, l'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit BIC (art. 39 C, II-2 CGI) : il est plafonné au résultat ramené à zéro. L'excédent (amortissements réputés différés, ARD) est reporté sans limite de durée et s'impute dès qu'un bénéfice apparaît. Ce n'est donc pas une réduction d'impôt cash, mais un effacement de la base imposable reconstitué année après année. Le détail composant par composant figure dans notre guide de l'amortissement par composant et le cadre LMNP complet dans le guide LMNP 2026.
| Critère | Micro-BIC (longue durée) | Tourisme non classé | Réel BIC LMNP |
|---|---|---|---|
| Seuil de recettes | 83 600 €/an | 15 000 €/an | Sur option ou au-delà du seuil |
| Abattement / base | 50 % (base = 50 % des loyers) | 30 % (base = 70 % des loyers) | Loyers − charges − amortissement |
| Amortissement | Non (inclus dans l'abattement) | Non | Oui (bâti + mobilier, art. 39 C) |
| Plancher | 305 € | 305 € | — |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % | 18,6 % | 18,6 % |
| Idéal quand | Recettes modérées, simplicité | Tourisme non classé uniquement | Recherche du meilleur net-net courant |
Comparatif chiffré : combien rapporte chaque régime net-net sur le même bien ?
Maintenant qu'on a vu les quatre régimes séparément, on arrive au calcul qui tranche tout le débat : les confronter sur un seul et même bien. Pour comparer ce qui est comparable, on prend un appartement de 200 000 € (bâti amortissable 170 000 €, terrain 30 000 €), un propriétaire à TMI 30 %, 3 000 € de charges réelles identiques dans tous les scénarios. Seul change le régime fiscal. En location nue, le loyer est de 10 200 €/an (850 €/mois) ; en meublé, on retient la prime de marché de +12 %, soit 11 400 €/an (950 €/mois). On compare le revenu disponible net-net sur une année pleine.
Scénario 1 — Nue micro-foncier : base = 70 % de 10 200 € = 7 140 € ; IR à 30 % = 2 142 € ; PS à 17,2 % = 1 228 € ; impôt total 3 370 € ; net-net = 10 200 − 3 000 − 3 370 = 3 830 €/an (1,91 %). Scénario 2 — Nue au réel : base = 10 200 − 3 000 = 7 200 € ; IR = 2 160 € ; PS = 1 238 € ; impôt 3 398 € ; net-net 3 802 €/an (1,90 %). En croisière, le réel nu converge vers le micro : il ne gagne qu'avec un déficit foncier.
Scénario 3 — Meublé micro-BIC : base = 50 % de 11 400 € = 5 700 € ; IR = 1 710 € ; PS à 18,6 % = 1 060 € ; impôt total 2 770 € ; net-net = 11 400 − 3 000 − 2 770 = 5 630 €/an (2,81 %). L'abattement de 50 % suffit déjà à faire passer le meublé forfaitaire devant les deux régimes nus.
Scénario 4 — Meublé réel LMNP (le gagnant) : résultat avant amortissement = 11 400 − 3 000 = 8 400 € ; amortissement = 5 500 € (bâti 170 000 × ~2,8 % = 4 760 € + mobilier 740 €), plafonné au résultat (art. 39 C) ; base imposable = 2 900 € ; IR = 870 € ; PS à 18,6 % = 539 € ; impôt total 1 409 € ; net-net = 11 400 − 3 000 − 1 409 = 6 991 €/an (3,50 %).
Ce qui frappe quand on aligne les quatre colonnes : le nu réel (S2, 3 802 €) finit dernier, juste sous le micro-foncier (S1, 3 830 €). Un bailleur qui passe au réel foncier « pour déduire ses charges » sans déficit à la clé se complique la comptabilité pour 28 € de moins par an. Le réel nu ne vaut le détour qu'avec de vrais travaux.
| Scénario | Loyer/an | Base imposable | IR (30 %) | PS | Impôt total | Net-net | Rdt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S1 — Nue micro-foncier | 10 200 € | 7 140 € (−30 %) | 2 142 € | 1 228 € (17,2 %) | 3 370 € | 3 830 € | 1,91 % |
| S2 — Nue au réel | 10 200 € | 7 200 € (charges) | 2 160 € | 1 238 € (17,2 %) | 3 398 € | 3 802 € | 1,90 % |
| S3 — Meublé micro-BIC | 11 400 € | 5 700 € (−50 %) | 1 710 € | 1 060 € (18,6 %) | 2 770 € | 5 630 € | 2,81 % |
| S4 — Meublé réel LMNP | 11 400 € | 2 900 € (amort.) | 870 € | 539 € (18,6 %) | 1 409 € | 6 991 € | 3,50 % |
Le gagnant en clair : S4 — Meublé réel LMNP
Net-net S4 = Loyer − Charges − Impôt total = 11 400 € − 3 000 € − 1 409 € = 6 991 €/an (3,50 %) où Impôt total = IR + PS = 870 € (IR 30 % sur base 2 900 €) + 539 € (PS 18,6 % sur 2 900 €) = 1 409 € Base imposable = 11 400 − 3 000 (charges) − 5 500 (amort. plafonné art. 39 C) = 2 900 €
- Loyer meublé :11 400 €/an (prime de +12 % vs nu)
- Charges réelles :3 000 €/an (identiques à tous les scénarios)
- Amortissement :5 500 € (bâti 4 760 + mobilier 740), plafonné au résultat
- Impôt total :1 409 € (IR 870 € + PS 539 € à 18,6 %)
C'est l'amortissement (art. 39 C) qui écrase la base de 8 400 € à 2 900 €, faisant chuter l'impôt et propulsant le LMNP réel en tête. Chiffres pédagogiques, non contractuels.
Classement net-net 2026 : les deux régimes meublés battent les deux régimes nus
1. S4 LMNP réel — 6 991 € (3,50 %) · 2. S3 micro-BIC — 5 630 € (2,81 %) · 3. S1 micro-foncier — 3 830 € (1,91 %) · 4. S2 nu réel — 3 802 € (1,90 %). Le LMNP réel sort premier : +3 161 €/an vs nu micro-foncier (+1,58 pt), et 1 989 € d'impôt économisés/an vs nu réel. L'écart 1er-dernier atteint +3 189 €/an (+1,59 pt). Les deux régimes meublés battent les deux régimes nus malgré un PS plus élevé (18,6 > 17,2) : la prime de loyer (+1 200 €/an) et surtout la base écrasée font toute la différence. Pour calculer ce net-net en amont, voyez notre guide pour calculer la rentabilité locative avant l'achat.
PS 17,2 % vs 18,6 % et réintégration des amortissements : où sont les pièges ?
Deux pièges de 2026 envoient encore des bailleurs droit dans le mur. Piège n° 1 — les deux taux de prélèvements sociaux. La location nue (revenus fonciers) reste à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La location meublée (BIC LMNP) passe à 18,6 %, la CSG ayant été portée de 9,2 à 10,6 % (+1,4 point) par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12, art. L. 136-8 IV du Code de la Sécurité sociale), applicable aux revenus perçus à compter du 01/01/2025. De très nombreux sites affirment encore 17,2 % sur le LMNP : c'est faux sur les loyers. Le 17,2 % ne subsiste plus que sur la plus-value de cession. La CSG déductible 6,8 % au barème est maintenue (art. 154 quinquies CGI).
Piège n° 2 — la réintégration des amortissements en plus-value. Depuis le 15/02/2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, nouvel art. 150 VB III CGI), les amortissements que vous avez déduits pendant la détention minorent le prix d'acquisition retenu à la revente : mécaniquement, la plus-value brute gonfle. Concrètement, l'avantage fiscal annuel du LMNP réel se « rembourse » en partie à la sortie. La plus-value reste toutefois au régime des particuliers(art. 150 U CGI : IR 19 % + PS 17,2 % + abattements pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans, exonération de PS à 30 ans).
Trois exemptions importantes échappent à cette réintégration : les résidences services éligibles (étudiantes art. L. 631-12 CCH, seniors art. L. 631-13 CCH, EHPAD et médico-social art. L. 312-1 CASF), le micro-BIC (qui ne pratique pas d'amortissement), et la transmission par donation ou succession (qui purge la plus-value latente). La conclusion stratégique tient en deux temps. Le taux de PS n'est pas le bon arbitre : c'est la base qui fait gagner le meublé en rythme de croisière. Mais un comparatif honnête doit relativiser cet avantage annuel par une plus-value plus taxée à la sortie sur un horizon court.
Le piège que je vois le plus en rendez-vous :un investisseur ravi de ne payer aucun impôt pendant 8 ans en LMNP réel, qui revend à 7 ans et découvre que les amortissements déduits regonflent sa plus-value taxable (art. 150 VB III). L'économie d'impôt annuelle était bien réelle ; elle se rembourse partiellement à la sortie si l'on vend trop tôt.
| Type de revenu | Taux de PS 2026 | Base légale |
|---|---|---|
| Loyers location nue (foncier) | 17,2 % | Art. L. 136-8 CSS · service-public F2329 |
| Loyers location meublée (BIC LMNP) | 18,6 % | Loi 2025-1403 du 30/12/2025 · art. L. 136-8 IV CSS |
| Plus-value de cession LMNP | 17,2 % (maintenu) | Art. 150 U CGI |
| CSG déductible (réel, au barème) | 6,8 % | Art. 154 quinquies CGI |
⚠️ Réintégration des amortissements en plus-value LMNP (depuis le 15/02/2025)
Depuis le 15/02/2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, art. 150 VB III CGI), les amortissements déduits sont réintégrés en minorant le prix d'acquisition à la revente, ce qui gonfle la plus-value taxable (régime des particuliers, art. 150 U : IR 19 % + PS 17,2 % + abattements durée). Exemptions : résidences services éligibles (étudiantes, seniors, EHPAD/médico-social), micro-BIC, et transmission par donation/succession. Sur un horizon court, ce coût de sortie vient amputer l'avantage annuel du meublé ; sur un horizon long, l'exonération de PS à 30 ans l'absorbe largement.
Quand le nu gagne, quand le meublé gagne : comment trancher pour votre cas ?
Le comparatif chiffré donne un gagnant par défaut, mais le bon régime dépend de votre situation. Voici l'arbre de décision. Le meublé réel gagne dans le cas général : bien sans gros travaux, charges courantes autour de 30 % du loyer, horizon de détention long(l'abattement durée et l'exonération de PS à 30 ans absorbent la réintégration des amortissements), et recherche du meilleur cash net-net courant. C'est exactement la situation de notre fil-rouge (3,50 % vs 1,91 %).
Le nu réel reprend la main dans un cas précis : lorsque le bien génère un déficit foncier — gros travaux d'entretien ou de rénovation, charges élevées, intérêts importants — surtout pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 % réalisant une rénovation énergétique de passoire (imputation jusqu'à 21 400 € sur le revenu global). Le gain combine alors l'économie d'IR (TMI × déficit imputé) et la neutralisation des 17,2 % de PS sur la part de revenu foncier effacée. Le micro (nu ou meublé) gagne, lui, quand les recettes sont faibles, la TMI basse, et qu'on recherche la simplicité administrative sans comptabilité.
Et si vous comptez revendre vite ? Le nu peut aussi l'emporter sur un horizon de revente court, parce que la réintégration des amortissements meublés (art. 150 VB III) rogne fortement l'avantage à la sortie. Plus l'horizon est court, plus cet effet pèse. C'est pourquoi un arbitrage nu/meublé sérieux ne se fait jamais sur le seul rendement annuel.
| Votre situation | Régime gagnant | Pourquoi |
|---|---|---|
| Bien sans gros travaux, horizon long | Meublé réel (LMNP) | Amortissement écrase la base ; PS exo à 30 ans |
| Gros travaux / déficit foncier, TMI élevée | Nu réel | Déficit imputable 10 700 € / 21 400 € sur revenu global |
| Recettes faibles, TMI basse, simplicité | Micro (foncier ou BIC) | Abattement forfaitaire, zéro comptabilité |
| Horizon de revente court | Nu (souvent) | Réintégration des amortissements gonfle la PV meublée |
| Recettes meublées modérées sans travaux | Micro-BIC | Abattement 50 % bat déjà le nu, sans réel |
La règle de décision en trois branches
SI le bien génère un déficit foncier (gros travaux, rénovation de passoire, TMI élevée) → nu réel. SINON, SI l'horizon est long et le bien sans gros travaux → meublé réel (LMNP), le régime le plus rentable net-net. SI au contraire vous cherchez la simplicité avec des recettes faibles et une TMI basse → micro (foncier ou BIC). Et attention à l'horizon court : la réintégration des amortissements peut faire basculer l'arbitrage vers le nu. La procédure pour passer concrètement du nu au meublé est détaillée dans notre guide passer de nu à meublé, et l'impact des PS à 18,6 % dans le guide LFSS 2026.
Faire trancher votre cas par un CGP indépendant
La stratégie clé-en-main LMNP réel (la plus rentable net-net de ce comparatif) est opérée par Hagnéré Investissement (opérateur, PAS un cabinet CIF). L'arbitrage patrimonial — quel régime pour votre TMI, vos charges et votre horizon — relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). L'engagement de 8 % se matérialise par lettre de mission (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti.
Au-delà du rendement : liquidité, revente et transmission, que faut-il anticiper ?
Le rendement annuel n'est qu'un tiers du film. Restent trois lignes au-delà du net-net courant, qui se jouent souvent à la revente ou à la transmission et retournent parfois l'arbitrage. D'abord la revente : la réintégration des amortissements (art. 150 VB III) renchérit la plus-value taxable du meublé réel — sauf pour les résidences services et en cas de donation/succession, qui purgent la plus-value latente. Plus l'horizon est court, plus ce coût de sortie pèse ; plus il est long, plus l'exonération de PS à 30 ans l'efface.
Ensuite la liquidité et la gestion : le meublé se loue ~10 à 15 % plus cher (en fourchette, jamais garanti), mais il subit un turnover et une vacance plus élevés, une gestion plus lourde, et un ameublement initial à amortir. Ces frottements grignotent le rendement réel ligne par ligne : un mois de vacance entre deux locataires meublés, et la prime de +12 % s'évapore sur l'année. Enfin, le risque de requalification en para-hôtellerie : si vous fournissez au moins 3 des 4 services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception), vous basculez en régime hôtelier + TVA + cotisations sociales SSI et sortez du LMNP. Un point de vigilance majeur pour les locations courtes durées.
Vu en rendez-vous :un bailleur basculé sans le vouloir en para-hôtellerie — meublé loué en courte durée, ménage entre séjours, linge fourni et café d'accueil. Trois services sur quatre, et le voilà hors LMNP : TVA, cotisations SSI, régime hôtelier. Le net-net qu'il avait calculé en LMNP n'existait tout simplement plus.
Côté transmission, le meublé garde un atout : les amortissements ne sont pas réintégrés en cas de donation ou de succession, ce qui en fait un véhicule intéressant pour transmettre. Au total, la décision nu/meublé est un arbitrage multi-critères : rendement net-net courant, fiscalité de revente, liquidité et objectif de transmission. Sur ce terrain-là, une erreur d'arbitrage se paie en milliers d'euros à la revente — pas en théorie, en cash sur le compte du vendeur.
Trois critères à anticiper au-delà du seul rendement annuel
- À la revente, l'amortissement déduit revient vous mordre : il regonfle la PV taxable (art. 150 VB III) — sauf résidences services et donation/succession.
- Liquidité & gestion : surloyer ~10-15 % (en fourchette) compensé par turnover, vacance, gestion plus lourde et ameublement à amortir.
- Requalification para-hôtellerie : bascule en régime hôtelier + TVA + cotisations SSI si au moins 3 des 4 services fournis (petit-déjeuner, nettoyage, linge, réception) — sortie du LMNP.
En résumé : le meublé réel gagne, mais le bon régime dépend de votre cas
Une idée à retenir : le match nu vs meublé se joue en net-net, et sur notre fil-rouge le LMNP réel l'emporte (3,50 % vs 1,91 %) — non grâce au taux de PS (18,6 % > 17,2 %), mais grâce à la base imposable écrasée par l'amortissement. Le nu réel reprend la main en présence d'un déficit foncier (gros travaux, TMI élevée) ; le micro gagne en simplicité. Et sur un horizon court, la réintégration des amortissements peut tout réécrire. Avant de trancher, faites chiffrer votre cas réel.
Déléguer la stratégie la plus rentable net-net, objectif 8 % brut sinon zéro honoraire
Choisir le régime, calibrer l'amortissement, sécuriser le net-net et la gestion : c'est un métier complet. Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main (PAS un cabinet CIF), retient le LMNP au réel — le régime gagnant de ce comparatif — pilote l'opération de bout en bout, et s'engage par lettre de mission sur un objectif de 8 % brut sur coût de revient, sinon zéro euro d'honoraire — jamais un rendement garanti. L'analyse patrimoniale (fiscalité, arbitrage de régime, financement) relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).
Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main, peut piloter une opération meublée clé en main dans les règles ; l'arbitrage nu/meublé et le cadrage fiscal relèvent du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Pour aller plus loin, voyez aussi notre analyse LMNP après les réformes, le guide de l'amortissement par composant et le guide de l'investissement locatif autofinancé.