Rentabilité location nue vs meublé LMNP : le comparatif net-net chiffré 2026

Posons d'emblée la thèse de tout ce guide : le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est un chiffre marketing, pas un indicateur de décision. Deux biens affichant le même brut peuvent dégager des revenus disponibles radicalement différents, parce que ce qui compte arrive ensuite : les charges réellement payées, l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, et les prélèvements sociaux. Le seul juge de paix entre location nue et meublée, c'est le net-net — ce qu'il vous reste, en cash, une fois tout déduit.

Concrètement, le net-net se calcule ainsi : loyers encaissés − charges réelles − IR au barème (TMI) − prélèvements sociaux. Les charges réelles englobent la gestion, la vacance, l'entretien, la part de copropriété non récupérable, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) et les intérêts d'emprunt. L'IR dépend de votre tranche marginale (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Et les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % en location nue contre 18,6 % en meublé depuis 2026.

Sur le terrain : je vois encore des propriétaires comparer deux biens sur le seul brut affiché — un 5,5 % nu en zone tendue et un 6 % meublé en région. Une fois passés l'IR à 30 %, les 17,2/18,6 % de PS et les charges réelles, le classement s'inverse parfois : le 5,5 % brut peut rapporter plus net-net. Le brut ne se dépose pas à la banque ; le net-net, oui.

Net-net = Loyers encaissés − Charges réelles − IR (au barème, TMI) − Prélèvements sociaux

PS location NUE (foncier) = 17,2 %
PS location MEUBLÉE (BIC LMNP) = 18,6 % (depuis 2026)

⚠️ Les loyers ne sont JAMAIS au PFU (flat tax) : toujours barème IR + PS

Un mot capital, source de confusions permanentes : les loyers ne relèvent jamais du PFU (la flat tax à 30 % ou 31,4 %). Qu'ils soient nus ou meublés, ils sont toujours imposés au barème progressif de l'IR selon votre tranche marginale, puis aux prélèvements sociaux. Le PFU ne concerne que les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts) et les plus-values mobilières — jamais un revenu foncier ou un BIC de location meublée.

Le surloyer meublé, sans l'enjoliver : le meublé se loue souvent 10 à 15 % plus cher que le nu — mais c'est une fourchette de marché, jamais une garantie. Cette prime est en partie compensée par un turnover et une vacance plus élevés, une gestion plus lourde et un ameublement initial à amortir. On l'intègre donc avec prudence dans tout comparatif.

Avant de comparer des chiffres, il faut comprendre la bifurcation fiscale fondamentale. Louer nu, c'est percevoir des revenus fonciers (art. 31 et 32 CGI), imposés au barème de l'IR + prélèvements sociaux à 17,2 %. Louer meublé, c'est relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — en statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) le plus souvent — imposés au barème + prélèvements sociaux à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (reclassement de la CSG, art. L. 136-8 IV du Code de la Sécurité sociale). Deux familles, deux logiques.

Chaque famille se décline en deux sous-régimes : un régime forfaitaire (le « micro », avec un abattement) et un régime réel (charges et amortissements déduits pour leur montant exact). Côté nu : micro-foncier (15 000 € de seuil, abattement 30 %) ou réel foncier (avec son arme, le déficit foncier). Côté meublé : micro-BIC (83 600 € de seuil en longue durée, abattement 50 %) ou réel BIC (avec son arme, l'amortissement).

Deux leviers font diverger le net-net entre les deux familles. Le premier, c'est le surloyer meublé (+10 à 15 % de loyer, en fourchette). Le second pèse bien plus lourd : la base imposable. Un abattement de 50 % (micro-BIC) ou un amortissement (réel LMNP) écrase la base bien davantage qu'un abattement de 30 % (micro-foncier) ou que la simple déduction des charges (réel foncier). D'où le paradoxe que le fil-rouge va chiffrer : le meublé l'emporte malgré un taux de PS plus élevé. Et dans les deux familles, au réel, la CSG reste déductible à 6,8 % (art. 154 quinquies CGI).

Ce que je répète le plus en rendez-vous : ce ne sont pas les 1,4 point de PS en plus (18,6 contre 17,2) qui font perdre le meublé. C'est l'inverse — on applique 18,6 % à une base deux à trois fois plus petite grâce à l'abattement 50 % ou à l'amortissement. 18,6 % de pas grand-chose, c'est moins que 17,2 % de tout le loyer.

Commençons par la location nue. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque vos recettes foncières brutes sont inférieures ou égales à 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes vos charges (art. 32 CGI), la base imposable étant donc 70 % des loyers, soumise au barème + PS 17,2 %. C'est simple, sans comptabilité — mais l'abattement est forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous payez de l'impôt sur des charges que vous avez pourtant supportées. L'option pour le réel est alors possible, mais irrévocable 3 ans.

Le réel foncier est obligatoire au-delà de 15 000 €, et choisi par option en deçà. Il permet de déduire les charges réelles limitativement énumérées (art. 31 CGI) : frais de gestion, assurance, entretien-réparation-amélioration (hors construction et agrandissement), taxe foncière, provisions de copropriété et intérêts d'emprunt. En régime de croisière, lorsque les charges tournent autour de 30 % du loyer, le réel converge vers le micro-foncier : l'écart est minime. Ces charges se reportent ligne par ligne sur la déclaration 2044 ; voyez notre guide déclarer ses revenus fonciers et remplir le 2044 en 2026.

Là où le réel foncier devient une arme, c'est avec le déficit foncier. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, mais hors intérêts d'emprunt (art. 156 I 3° CGI) : l'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, et la part issue des intérêts ne s'impute, elle, que sur les revenus fonciers (10 ans également). Et c'est là que ça devient intéressant pour un bailleur en travaux lourds : ce plafond grimpe à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique faisant passer une passoire (E, F ou G) vers une étiquette A, B, C ou D, sur devis accepté à compter du 05/11/2022. Ce dispositif est prorogé jusqu'au 31/12/2027.

Le piège du micro-foncier : son abattement de 30 % est forfaitaire, mais vous payez quand même vos charges en vrai. Si elles dépassent 30 % des loyers (cas fréquent avec des travaux ou de gros intérêts), le réel s'impose mathématiquement. À l'inverse, sans charges, le micro reste imbattable de simplicité.

Après le foncier — où seul le déficit foncier fait basculer le réel —, place à l'autre famille : le meublé. Ici le jeu change : l'abattement double celui du nu, et le réel ouvre l'arme la plus lourde, l'amortissement. Le micro-BIC de la location meublée longue durée retient en 2026 un seuil de 83 600 € par an (revalorisation triennale de +7,6 % par rapport aux 77 700 € des revenus 2025), un abattement de 50 % et un plancher de 305 € (art. 50-0 CGI, 2° du 1, période 2026-2028). La base imposable n'est donc que de 50 % des loyers — déjà bien plus favorable que les 70 % du micro-foncier. Attention à ne pas confondre avec le meublé de tourisme non classé, ramené à 15 000 € de seuil et 30 % d'abattement par la loi Le Meur (loi n° 2024-1039) : cette loi n'a pas touché la location meublée longue durée. Pour le net-net spécifique du meublé de tourisme après cette réforme, voyez notre guide du rendement de la location saisonnière en 2026.

Mais l'arme maîtresse du meublé, c'est le réel BIC à l'amortissement. Au réel, vous déduisez vos charges réelles, vos intérêts, et l'amortissement par composants du bâti : le terrain n'est pas amortissable, mais le gros œuvre s'amortit lentement (~1 à 2,5 %/an), les composants techniques plus vite (4-5 %/an), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient écraser la base imposable — souvent jusqu'à la rendre quasi nulle pendant des années.

Un ordre de grandeur concret : sur notre bien à 170 000 € de bâti, l'amortissement annuel tourne autour de 4 760 € (~2,8 %), auxquels s'ajoutent ~740 € de mobilier. Résultat : pendant 6 à 8 ans, beaucoup de bailleurs LMNP au réel ne paient quasiment aucun impôt sur leurs loyers — non par optimisation agressive, mais parce que la loi laisse déduire l'usure du bâti (art. 39 C).

Une règle est capitale à comprendre : l'amortissement ne peut NI créer NI aggraver un déficit BIC (art. 39 C, II-2 CGI). Il est plafonné au montant qui ramène le résultat à zéro ; l'excédent non utilisé, appelé amortissements réputés différés (ARD), est reportable sans limite de durée et s'impute dès qu'un bénéfice réapparaît. À côté, le déficit BIC issu des seules charges (hors amortissement) est, lui, reportable 10 ans sur les BIC. L'amortissement n'est donc pas une réduction d'impôt en cash : c'est un effaceur de base imposable qui stocke son surplus pour les années suivantes.

Maintenant qu'on a vu les quatre régimes séparément, on arrive au calcul qui tranche tout le débat : les confronter sur un seul et même bien. Pour comparer ce qui est comparable, on prend un appartement de 200 000 € (bâti amortissable 170 000 €, terrain 30 000 €), un propriétaire à TMI 30 %, 3 000 € de charges réelles identiques dans tous les scénarios. Seul change le régime fiscal. En location nue, le loyer est de 10 200 €/an (850 €/mois) ; en meublé, on retient la prime de marché de +12 %, soit 11 400 €/an (950 €/mois). On compare le revenu disponible net-net sur une année pleine.

Scénario 1 — Nue micro-foncier : base = 70 % de 10 200 € = 7 140 € ; IR à 30 % = 2 142 € ; PS à 17,2 % = 1 228 € ; impôt total 3 370 € ; net-net = 10 200 − 3 000 − 3 370 = 3 830 €/an (1,91 %). Scénario 2 — Nue au réel : base = 10 200 − 3 000 = 7 200 € ; IR = 2 160 € ; PS = 1 238 € ; impôt 3 398 € ; net-net 3 802 €/an (1,90 %). En croisière, le réel nu converge vers le micro : il ne gagne qu'avec un déficit foncier.

Scénario 3 — Meublé micro-BIC : base = 50 % de 11 400 € = 5 700 € ; IR = 1 710 € ; PS à 18,6 % = 1 060 € ; impôt total 2 770 € ; net-net = 11 400 − 3 000 − 2 770 = 5 630 €/an (2,81 %). L'abattement de 50 % suffit déjà à faire passer le meublé forfaitaire devant les deux régimes nus.

Scénario 4 — Meublé réel LMNP (le gagnant) : résultat avant amortissement = 11 400 − 3 000 = 8 400 € ; amortissement = 5 500 € (bâti 170 000 × ~2,8 % = 4 760 € + mobilier 740 €), plafonné au résultat (art. 39 C) ; base imposable = 2 900 € ; IR = 870 € ; PS à 18,6 % = 539 € ; impôt total 1 409 € ; net-net = 11 400 − 3 000 − 1 409 = 6 991 €/an (3,50 %).

Ce qui frappe quand on aligne les quatre colonnes : le nu réel (S2, 3 802 €) finit dernier, juste sous le micro-foncier (S1, 3 830 €). Un bailleur qui passe au réel foncier « pour déduire ses charges » sans déficit à la clé se complique la comptabilité pour 28 € de moins par an. Le réel nu ne vaut le détour qu'avec de vrais travaux.

Net-net S4 = Loyer − Charges − Impôt total
= 11 400 € − 3 000 € − 1 409 € = 6 991 €/an (3,50 %)

où Impôt total = IR + PS
= 870 € (IR 30 % sur base 2 900 €) + 539 € (PS 18,6 % sur 2 900 €)
= 1 409 €

Base imposable = 11 400 − 3 000 (charges) − 5 500 (amort. plafonné art. 39 C) = 2 900 €

Deux pièges de 2026 envoient encore des bailleurs droit dans le mur. Piège n° 1 — les deux taux de prélèvements sociaux. La location nue (revenus fonciers) reste à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). La location meublée (BIC LMNP) passe à 18,6 %, la CSG ayant été portée de 9,2 à 10,6 % (+1,4 point) par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12, art. L. 136-8 IV du Code de la Sécurité sociale), applicable aux revenus perçus à compter du 01/01/2025. De très nombreux sites affirment encore 17,2 % sur le LMNP : c'est faux sur les loyers. Le 17,2 % ne subsiste plus que sur la plus-value de cession. La CSG déductible 6,8 % au barème est maintenue (art. 154 quinquies CGI).

Piège n° 2 — la réintégration des amortissements en plus-value. Depuis le 15/02/2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, nouvel art. 150 VB III CGI), les amortissements que vous avez déduits pendant la détention minorent le prix d'acquisition retenu à la revente : mécaniquement, la plus-value brute gonfle. Concrètement, l'avantage fiscal annuel du LMNP réel se « rembourse » en partie à la sortie. La plus-value reste toutefois au régime des particuliers (art. 150 U CGI : IR 19 % + PS 17,2 % + abattements pour durée de détention, exonération d'IR à 22 ans, exonération de PS à 30 ans).

Trois exemptions importantes échappent à cette réintégration : les résidences services éligibles (étudiantes art. L. 631-12 CCH, seniors art. L. 631-13 CCH, EHPAD et médico-social art. L. 312-1 CASF), le micro-BIC (qui ne pratique pas d'amortissement), et la transmission par donation ou succession (qui purge la plus-value latente). La conclusion stratégique tient en deux temps. Le taux de PS n'est pas le bon arbitre : c'est la base qui fait gagner le meublé en rythme de croisière. Mais un comparatif honnête doit relativiser cet avantage annuel par une plus-value plus taxée à la sortie sur un horizon court.

Le piège que je vois le plus en rendez-vous : un investisseur ravi de ne payer aucun impôt pendant 8 ans en LMNP réel, qui revend à 7 ans et découvre que les amortissements déduits regonflent sa plus-value taxable (art. 150 VB III). L'économie d'impôt annuelle était bien réelle ; elle se rembourse partiellement à la sortie si l'on vend trop tôt.

Le comparatif chiffré donne un gagnant par défaut, mais le bon régime dépend de votre situation. Voici l'arbre de décision. Le meublé réel gagne dans le cas général : bien sans gros travaux, charges courantes autour de 30 % du loyer, horizon de détention long (l'abattement durée et l'exonération de PS à 30 ans absorbent la réintégration des amortissements), et recherche du meilleur cash net-net courant. C'est exactement la situation de notre fil-rouge (3,50 % vs 1,91 %).

Le nu réel reprend la main dans un cas précis : lorsque le bien génère un déficit foncier — gros travaux d'entretien ou de rénovation, charges élevées, intérêts importants — surtout pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 % réalisant une rénovation énergétique de passoire (imputation jusqu'à 21 400 € sur le revenu global). Le gain combine alors l'économie d'IR (TMI × déficit imputé) et la neutralisation des 17,2 % de PS sur la part de revenu foncier effacée. Le micro (nu ou meublé) gagne, lui, quand les recettes sont faibles, la TMI basse, et qu'on recherche la simplicité administrative sans comptabilité.

Et si vous comptez revendre vite ? Le nu peut aussi l'emporter sur un horizon de revente court, parce que la réintégration des amortissements meublés (art. 150 VB III) rogne fortement l'avantage à la sortie. Plus l'horizon est court, plus cet effet pèse. C'est pourquoi un arbitrage nu/meublé sérieux ne se fait jamais sur le seul rendement annuel.

Le rendement annuel n'est qu'un tiers du film. Restent trois lignes au-delà du net-net courant, qui se jouent souvent à la revente ou à la transmission et retournent parfois l'arbitrage. D'abord la revente : la réintégration des amortissements (art. 150 VB III) renchérit la plus-value taxable du meublé réel — sauf pour les résidences services et en cas de donation/succession, qui purgent la plus-value latente. Plus l'horizon est court, plus ce coût de sortie pèse ; plus il est long, plus l'exonération de PS à 30 ans l'efface.

Ensuite la liquidité et la gestion : le meublé se loue ~10 à 15 % plus cher (en fourchette, jamais garanti), mais il subit un turnover et une vacance plus élevés, une gestion plus lourde, et un ameublement initial à amortir. Ces frottements grignotent le rendement réel ligne par ligne : un mois de vacance entre deux locataires meublés, et la prime de +12 % s'évapore sur l'année. Enfin, le risque de requalification en para-hôtellerie : si vous fournissez au moins 3 des 4 services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception), vous basculez en régime hôtelier + TVA + cotisations sociales SSI et sortez du LMNP. Un point de vigilance majeur pour les locations courtes durées.

Vu en rendez-vous : un bailleur basculé sans le vouloir en para-hôtellerie — meublé loué en courte durée, ménage entre séjours, linge fourni et café d'accueil. Trois services sur quatre, et le voilà hors LMNP : TVA, cotisations SSI, régime hôtelier. Le net-net qu'il avait calculé en LMNP n'existait tout simplement plus.

Côté transmission, le meublé garde un atout : les amortissements ne sont pas réintégrés en cas de donation ou de succession, ce qui en fait un véhicule intéressant pour transmettre. Au total, la décision nu/meublé est un arbitrage multi-critères : rendement net-net courant, fiscalité de revente, liquidité et objectif de transmission. Sur ce terrain-là, une erreur d'arbitrage se paie en milliers d'euros à la revente — pas en théorie, en cash sur le compte du vendeur.

L'arbitrage nu/meublé et le cadrage fiscal relèvent du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Pour aller plus loin, voyez aussi notre analyse LMNP après les réformes, le guide de l'amortissement par composant et le guide de l'investissement locatif autofinancé.