Une passoire thermique F ou G affichée nettement sous le marché n'est pas un piège : c'est souvent la meilleure création de valeur immobilière de 2026 — à condition de savoir la chiffrer. Le calendrier d'interdiction de location (un G interdit depuis 2025, un F en 2028) effondre le prix de ces biens en marché détendu : on les achète avec une décote de -10 à -25 % plus une marge de négociation propre aux passoires. L'angle de ce guide est simple : celui qui sait financer le saut à D (aides empilées + déficit foncier doublé) capte trois sources de valeur que le marché surpaie. La première passoire que j'ai vu rénover par un client, un G au fioul en zone détendue, on l'a payée 30 % sous le marché parce que trois acheteurs s'étaient enfuis devant l'étiquette. C'est ça, le play : acheter la peur des autres. Si vous ne voulez pas piloter le chantier vous-même, l'autre voie consiste à acheter clé en main à un marchand de biens (avantages, frais de notaire, garanties, pièges) un bien déjà sorti de la passoire. Mal estimée, en revanche, la passoire devient un gouffre. On pose le cadre, on chiffre le reste à charge réel, puis on déroule le play.
Mis à jour le 3 juin 2026par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine — coûts, aides et textes vérifiés au cadre en vigueur début 2026 (loi Climat et Résilience 2021-1104, CGI art. 156 I-3° et 278-0 bis A, déficit foncier doublé prolongé au 31/12/2027). Les coûts et aides sont des données 2026 en fourchette ; les cas chiffrés sont des ordres de grandeur illustratifs, non contractuels, à revalider selon la ville et le bien cibles.
📋 L'essentiel en 30 secondes
- Le play passoire : acheter un bien F/G décoté, financer le saut à D, capter trois sources de valeur (décote à l'achat, valeur verte à la revente, déblocage de la location).
- Calendrier : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ; gel des loyers F/G depuis le 24/08/2022, levé seulement si le bien sort de F/G.
- Le saut F/G vers D est un bouquet (isolation + chauffage + ventilation), jamais un geste isolé ; repère G vers D environ 150 à 250 €/m².
- Fiscalité : déficit foncier doublé à 21 400 €/an (location nue, régime réel), prolongé jusqu'au 31/12/2027 ; aides 2026 empilées, raisonner reste à charge.
- Le ROI dépend du marché : très rentable en marché détendu, quasi nul en marché tendu. Raisonnez création de valeur, jamais promesse de plus-value.
Avertissement (art. L. 533-13 CMF) — données 2026 datées et en fourchette
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les coûts de travaux, aides et références juridiques sont des données 2026, à présenter en fourchette et à confronter aux sources institutionnelles (Légifrance, Service-Public, BOFiP). Les montants des cas chiffrés sont des ordres de grandeur illustratifs, non contractuels, à recalculer selon la ville et le bien cibles. Le « 8 % brut » évoqué est un objectif par lettre de mission de l'opérateur Hagnéré Investissement (sinon zéro honoraire), jamais un rendement garanti.
Pourquoi acheter une passoire F/G décotée est le play immobilier de 2026
Le calendrier d'interdiction de location de la loi Climat et Résilience (n° 2021-1104) fait fondre le prix des passoires en marché détendu : un G est interdit à la location depuis le 01/01/2025, un F le sera au 01/01/2028, un E au 01/01/2034. Résultat : ces biens deviennent invendables aux investisseurs non outillés et se négocient avec une forte décote. Le play consiste à acheter cette décote, financer le saut F/G vers D, puis capter trois sources de valeur que le vendeur a abandonnées : la décote à l'achat, la valeur verte récupérée à la revente, et le déblocage de la location avec sortie du gel des loyers (gelés depuis le 24/08/2022 sur tous les F/G).
Attention au piège miroir : ce play est très rentable en marché détendu (écart de prix vert/passoire supérieur à 20 % dans la majorité des départements) mais quasi nul en marché tendu (inférieur à 10 % en Île-de-France, Bouches-du-Rhône, Corse-du-Sud). Rappel utile : un marché « détendu », c'est beaucoup de biens pour peu d'acheteurs — donc vous négociez fort ; un marché « tendu », c'est une file d'attente d'acheteurs où le vendeur fixe le prix et où la passoire se vend quand même. La décote ne survit que là où l'acheteur a le pouvoir. Ce guide est la stratégie d'acquisition de l'investisseur ; pour le panorama général du DPE et de la rénovation énergétique, tous publics, voyez notre guide DPE et rénovation énergétique 2026. Et pour les fourchettes de décote détaillées poste par poste, le guide acheter un bien à rénover décoté.
Ce guide = le PLAY investisseur, pas le DPE général
Ne confondez pas deux objectifs. Le guide DPE général explique le diagnostic, la méthode de calcul et la rénovation pour tous les publics. Ce guide-ci est la stratégie d'acquisition de l'investisseur : repérer une passoire F/G décotée, financer le saut à D et raisonner en création de valeuret en TMI. On ne rénove pas par conviction écologique : on rénove parce que le marché a surpayé le problème et que vous savez le résoudre moins cher qu'il ne l'a escompté.
⚠️ Assouplissement de la classe G : un projet NON voté à ce jour
Un assouplissement de l'interdiction de louer les G circule : le projet de loi « Relance logement » (annoncé le 23/04/2026) envisagerait de relouer des G sous engagement de travaux. Ce n'est pas voté au 3 juin 2026 : au conditionnel strict, et les règles actuelles s'appliquent pleinement. Ne fondez aucun calcul sur un texte hypothétique : aujourd'hui, un G reste interdit à la location.
Calendrier DPE et seuils : quel bien viser, à quelle échéance
Avant de poser une offre, il faut savoir lire l'étiquette — pas la couleur, les deux chiffres derrière. Le double seuil énergie/CO2 classe le bien sur la pire des deux composantes : une classe E est à au plus 330 kWh/m²/an ET au plus 70 kg CO2/m²/an ; une classe F va de 331 à 420 kWh ET au plus 100 kg CO2 ; une classe G dépasse 420 kWh OU dépasse 100 kg CO2. Conséquence stratégique majeure : un bien peut être G par son seul seuil CO2 (fioul, gaz ancien). Sur ce type de bien, remplacer une chaudière fioul peut à lui seul faire sauter le verrou CO2et débloquer une partie du gain — d'où l'intérêt de lire les deux composantes du DPE, pas seulement l'étiquette finale. Le parc compte environ 1,9 million de G, 2,8 millions de F et 6,5 millions de E.
Le piège du « OU » : pour être classé G, il suffit de dépasser l'undes deux seuils (énergie OU CO2) — la pire note l'emporte. C'est pour ça qu'un bien correctement isolé mais chauffé au fioul peut quand même être G : c'est le CO2 qui le plombe. Bonne nouvelle pour l'investisseur : si le verrou est le CO2 et pas l'isolation, un simple changement de chauffage peut suffire à sortir le bien de G — le saut coûte alors bien moins cher que prévu.
Point chaud à vérifier avant de chiffrer : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 au 01/01/2026, ce qui fait sortir de F/G un volume important de logements chauffés à l'électricité sans aucun travaux (volumétrie à recouper, fourchette d'environ 380 000 à 850 000 logements). Sur une cible électrique, exigez le DPE recalculé 2026 (recalcul gratuit ADEME) avant de chiffrer la décote et le coût du saut, sinon vous surpayez un problème déjà résolu par la réglementation.
| Classe / mesure | Échéance ou règle | Mécanisme |
|---|---|---|
| Classe G | Interdite à la location depuis le 01/01/2025 | Nouveaux baux + baux en cours au renouvellement / reconduction tacite |
| Classe F | Interdiction au 01/01/2028 | Idem : nouveaux baux + renouvellements |
| Classe E | Interdiction au 01/01/2034 | Idem : nouveaux baux + renouvellements |
| Gel des loyers F/G | Depuis le 24/08/2022 | Aucune hausse ; levé seulement si sortie de F/G prouvée par nouveau DPE |
| Classe | Énergie (kWh/m²/an) | CO2 (kg/m²/an) |
|---|---|---|
| E | au plus 330 | au plus 70 |
| F | 331 à 420 | au plus 100 |
| G | plus de 420 | plus de 100 |
⚠️ Point chaud : coefficient électrique 2,3 → 1,9 au 01/01/2026
Sur une cible chauffée à l'électricité, ne chiffrez jamais sur l'ancien DPE. Le coefficient de conversion passe de 2,3 à 1,9 au 01/01/2026 et fait sortir de F/G un volume important de logements sans aucun travaux (fourchette ~380 000 à ~850 000, à recouper). Exigez le DPE recalculé 2026(recalcul gratuit ADEME) avant de poser votre offre : sinon vous surestimez à la fois la décote négociable et le coût du saut, et vous surpayez un problème déjà résolu.
Quel bouquet de travaux pour faire sauter F/G à D ?
Une fois le bien lu, reste à savoir ce qu'on y touche. Et là, premier réflexe à tuer : croire qu'un seul geste suffit. Un saut F/G vers D est un bouquet, jamais un geste isolé — un seul poste fait généralement gagner une seule classe, insuffisant. L'ordre par efficacité suit les déperditions d'un logement ancien (ADEME). La toiture, c'est le gros morceau : 25-30 %. Viennent ensuite les murs et le renouvellement d'air, 20-25 % chacun. Le reste — fenêtres (10-15 %), plancher (7-10 %) — pèse moins. La séquence ADEME impose : enveloppe d'abord (combles puis murs), étanchéité à l'air, ventilation (jamais isoler sans revoir la ventilation), puis chauffage EN DERNIER(on dimensionne la PAC après l'isolation, sinon on la surdimensionne et on paie deux fois). J'ai vu un chantier où la PAC avait été posée avant l'isolation des combles : 16 kW commandés, 9 auraient suffi. Le client a payé une chaudière de château pour un T4.
Le combo type du saut F/G vers D : isolation (combles d'abord) + chauffage décarboné (PAC) + ventilation (VMC). Gains indicatifs prudents, à confirmer par l'audit : isolation seule environ 1 classe, PAC air/eau jusqu'à 2 classes contre du fioul ou de l'électrique ancien, rénovation globale ambitieuse jusqu'à 4 lettres. Repère : passer G vers D coûte environ 150 à 250 €/m² de travaux. Les fourchettes au m² poste par poste sont détaillées dans le guide coût de rénovation locative au m².
| Poste | Part des déperditions | Gain de classe indicatif | Coût 2026 |
|---|---|---|---|
| Combles perdus (soufflage) | 25 à 30 % (toiture) | ≈ 1 classe (meilleur ROI) | 20 à 45 €/m² |
| Murs ITI / ITE | 20 à 25 % | Contribue au bouquet | ITI 40-90 / ITE 120-270 €/m² |
| Ventilation (VMC) | 20 à 25 % (air) | Indispensable au bouquet | Simple flux 600-1 200 / double flux 3 500-10 000 € |
| Fenêtres double vitrage | 10 à 15 % | Contribue au bouquet | 500 à 1 200 €/unité |
| Chauffage PAC air/eau | — | Jusqu'à 2 classes (vs fioul/élec) | 10 000 à 18 000 € |
| Plancher bas | 7 à 10 % | Contribue au bouquet | 30 à 90 €/m² |
La séquence ADEME : on ne chauffe bien qu'une enveloppe isolée
Respectez l'ordre : enveloppe (combles puis murs) → étanchéité à l'air → ventilation (VMC) → chauffage (PAC) en dernier. Pourquoi ? Parce qu'on dimensionne la PAC sur les besoins du logement une fois isolé : l'installer avant, c'est la surdimensionner et payer une puissance inutile. Et retenez la règle d'or du saut F/G vers D : un geste isolé donne 1 classe, donc insuffisant — il faut le bouquet isolation + chauffage + ventilation. Pourquoi un geste ne suffit JAMAIS pour un saut F/G vers D ? Parce que vous devez franchir 2 à 3 étiquettes d'un coup, et chaque poste ne vous en fait gagner qu'une. Changer la chaudière mais garder des combles passoires, c'est chauffer une casserole sans couvercle : la chaleur s'échappe par le haut. Le saut, c'est la sommedes gestes, pas le meilleur d'entre eux.
L'audit énergétique : feuille de route ET levier de négociation
Ce bouquet, vous ne le devinez pas : un document vous le sert sur un plateau, et il est obligatoire de toute façon. L'audit énergétique (loi 2021-1104 + décret 2022-780) est obligatoire à la vente d'une maison ou d'un bien en monopropriété classé F/G depuis le 01/04/2023, et E depuis le 01/01/2025 — il ne concerne PAS les appartements en copropriété (régis par le DPE collectif). Valable 5 ans, il coûte de l'ordre de 500 à 1 500 € et propose au moins deux scénarios chiffrés. Pour l'investisseur, c'est deux outils dans une seule facture : la feuille de route travaux (quels postes, dans quel ordre, pour quel gain) et un levier de décote face au vendeur (le coût du saut documenté justifie la baisse de prix).
Piège fréquent : l'audit cible la performance réglementaire B/C, pas votre objectif investisseur D. L'investisseur peut très bien s'arrêter à D pour débloquer la location et lever le gel des loyers, mais il doit le savoir et chiffrer son propre scénario (saut F/G vers D), distinct du scénario réglementaire ambitieux de l'audit. Faites toujours l'audit AVANT le chiffrage et AVANT la négociation. Pour la méthode d'estimation des travaux avant achat, voyez le guide estimer les travaux avant achat.
L'audit énergétique : obligatoire, mais à relire en investisseur
L'audit est obligatoire à la vente d'une maison ou d'un bien en monopropriété F/G (et E depuis 2025), mais PAS pour les appartements en copropriété. Valable 5 ans, il propose au moins deux scénarios — sauf qu'il vise la cible réglementaire B/C, pas votre objectif D. Lisez-le donc en investisseur : extrayez le bouquet qui atteint D au meilleur reste à charge, et servez-vous du coût documenté comme argument de décote. Un audit bien exploité paie largement ses 500 à 1 500 €.
Faire auditer mon montage déficit foncier + aides
Avant de signer une passoire, l'éligibilité au déficit foncier doublé (location nue, régime réel, deux DPE) et l'empilement réel des aides 2026 se vérifient au cas par cas. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) audite votre montage fiscal et juridique sur votre bien précis, pas sur des moyennes, AVANT que vous ne posiez votre offre.
Les aides 2026 : combien vous touchez vraiment (datées, reste à charge)
L'audit chiffre le coût brut. Reste à faire fondre ce coût — et c'est là que l'État vous aide, à condition de connaître le mode d'emploi. Quatre dispositifs s'empilent en 2026, mais raisonnez en reste à charge, pas en coût brut. MaPrimeRénov' (guichet rouvert tous parcours en 2026, statut au 03/06/2026) est accessible aux bailleurs (occupant OU loué, délai max 1 an pour mettre en location après la demande de paiement). Point chaud : depuis le 01/01/2026, l'isolation des murs (ITI ET ITE) n'est PLUS financée par geste — pour aider les murs, il faut passer par le parcours accompagné (Mon Accompagnateur Rénov'). Restent par geste : combles, planchers bas, fenêtres, PAC air/eau, chauffe-eau thermodynamique, VMC double flux, plafond cumulé 20 000 €/logement sur 5 ans. Les plafonds de loyer et de ressources locataire spécifiques au bailleur ne sont pas confirmés sur les sources publiques : à élucider avec votre conseiller, ne les chiffrez pas à l'aveugle.
Les trois autres briques : l'éco-PTZ est prolongé jusqu'au 31/12/2027 (jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, 20 ans, bailleurs éligibles, finance précisément le reste à charge). Le CEE (6e période 2026-2030) impose une demande AVANT signature du devis, sinon la prime est perdue. La TVA 5,5 % (CGI art. 278-0 bis A) s'applique aux travaux énergétiques de logements de plus de 2 ans, les chaudières à combustibles fossiles étant exclues depuis le 01/03/2025. Datez chaque montant et ajoutez la réserve d'évolutions budgétaires : MaPrimeRénov' bouge comme un horaire de train, le quai d'hier n'est pas forcément celui d'aujourd'hui. Revérifiez à votre date.
| Dispositif | Qui | Montant / plafond 2026 | Condition clé |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' par geste — PAC air/eau | Bailleur éligible (location dans 1 an) | 5 000 / 4 000 / 3 000 € (très modeste / modeste / interm.) | Murs ITI/ITE hors par geste → parcours accompagné |
| MaPrimeRénov' — CET / VMC double flux / fenêtres | Bailleur éligible | CET 1 200/800/400 ; VMC DF 2 500/2 000/1 500 ; fenêtres 100/80/40 €/équip. | Plafond cumulé 20 000 €/logement sur 5 ans |
| Éco-PTZ | Bailleurs éligibles | Jusqu'à 50 000 € (rénovation globale), sur 20 ans | Prolongé jusqu'au 31/12/2027 ; finance le reste à charge |
| CEE (6e période) | Bailleurs éligibles | Prime variable selon travaux | Demande AVANT signature du devis, sinon perdue |
| TVA 5,5 % (art. 278-0 bis A) | Logements de plus de 2 ans | Taux réduit sur travaux énergétiques | Chaudières fossiles exclues depuis le 01/03/2025 |
Du coût brut au reste à charge réel
Reste à charge = Coût travaux TTC (TVA 5,5 %) − MaPrimeRénov' − CEE puis : Reste à charge financé par éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €, 20 ans) Raisonner reste à charge, JAMAIS coût brut.
- TVA applicable :5,5 % (art. 278-0 bis A) — fossiles exclus
- MaPrimeRénov' par geste :PAC air/eau 5 000/4 000/3 000 € ; murs → parcours accompagné
- CEE :Demande AVANT devis, sinon prime perdue
- Éco-PTZ :Jusqu'à 50 000 € réno globale, 20 ans (prolongé 2027)
- Plafonds bailleur loyer/ressources :Non confirmés — à vérifier, ne pas chiffrer
Le reste à charge, c'est ce qui sort VRAIMENT de votre poche une fois toutes les aides déduites : 40 000 € de travaux − 12 000 € d'aides = 28 000 € de reste à charge. Décider sur les 40 000 €, c'est se faire peur pour rien ; décider sur les 28 000 €, c'est le vrai chiffre. Le bon raisonnement empile TVA réduite, MaPrimeRénov' et CEE pour réduire ce reste à charge, puis finance ce reste par l'éco-PTZ. Montants datés 2026, en fourchette, à vérifier à votre date et selon votre parcours.
⚠️ Aides datées : vérifiez à votre date
Trois pièges reviennent à chaque dossier que je relis. (1) Depuis le 01/01/2026, l'isolation des murs (ITI/ITE) n'est plus aidée par geste : pour les murs, passez par le parcours accompagné. (2) La demande CEE doit précéder le devis, sinon la prime est perdue. (3) Les plafonds de loyer/ressources bailleur ne sont pas confirmés : ne les chiffrez pas à l'aveugle. Et surtout, ces montants sont datés 2026, sous réserve d'évolutions budgétaires et de crédits : revérifiez chaque dispositif à votre date avant d'arrêter votre plan.
Déficit foncier doublé à 21 400 € : le levier fiscal du play
Jusqu'ici on a parlé chantier et aides. Reste l'arme la moins visible et la plus puissante du play : l'impôt. C'est le levier fiscal central de l'opération. Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 €/an (CGI art. 156 I-3°) pour les travaux faisant sortir un bien E/F/G vers une classe A/B/C/D. Pour bien comprendre : « imputer sur le revenu global » veut dire que le coût des travaux vient se soustraire de TOUS vos revenus imposables (salaire compris), pas seulement des loyers — c'est pour ça que ça rabote autant l'impôt. Et la logique du doublement est limpide : l'État veut sortir les passoires du parc, alors il double le plafond quand vos travaux font passer le bien d'une étiquette rouge à une étiquette verte. Le dispositif est PROROGÉ jusqu'au 31/12/2027 par la loi de finances 2026 (sources convergentes) — il n'est PAS éteint. Retenez une chose : pas de second DPE, pas de 21 400 € — le reste découle de là. Conditions cumulatives : (1) DPE initial E/F/G certifié ; (2) saut prouvé vers A/B/C/D par DEUX DPE, avant et après — sans les deux DPE, l'administration reclasse à 10 700 € ; (3) location NUE en résidence principale (jamais meublé) ; (4) régime réel ; (5) engagement de location nue jusqu'au 31/12 de la 3e année. C'est la date de paiement des travaux (du 01/01/2023 au 31/12/2027) qui fait foi.
Deux incertitudes à formuler prudemment : le numéro d'article de la loi de finances 2026 (à confirmer sur Légifrance/BOFiP — on écrit « loi de finances 2026 » sans numéro), et le fait que l'ancienne condition « devis avant fin 2025 » (propre à la fenêtre LFR 2022) ne s'applique plus : désormais seule la date de paiement fait foi. Piège majeur : ce levier est INCOMPATIBLE avec le LMNP/meublé — on ne cumule pas « nu + déficit foncier » et « meublé + amortissement » sur le même bien. Si vous penchez pour la voie meublée, voyez plutôt le guide rénovation et amortissement par composants en LMNP, et pour cadrer le rendement net, le guide calcul de rentabilité avant achat.
Aparté terrain : les deux DPE, ce n'est pas de la paperasse, c'est votre preuve. Le fisc ne vous croit pas sur parole que les travaux étaient « énergétiques » : le DPE avant (rouge) et le DPE après (vert) matérialisent le saut. Pas de photo avant/après, pas de plafond doublé — on retombe à 10 700 €.
L'économie d'impôt du déficit foncier énergétique
Économie = Part travaux imputée × (TMI + PS foncier 17,2 %) Exemple plafond : 21 400 € × (41 % + 17,2 %) = 21 400 € × 58,2 % ≈ 12 455 € d'IR + PS l'année des travaux
- Plafond d'imputation 2026 :21 400 €/an (vs 10 700 €), prolongé jusqu'au 31/12/2027
- Base légale :CGI art. 156 I-3° (loi de finances 2026, sans n° d'article)
- TMI exemple :41 % (à adapter à votre tranche)
- PS foncier nu :17,2 % (location nue, pas 18,6 % du meublé)
- Fraction imputable :Seule la part travaux ; pas les intérêts d'emprunt
Seule la fraction travaux s'impute sur le revenu global (pas les intérêts d'emprunt). À TMI 41 % et PS 17,2 %, 21 400 € imputés effacent environ 12 455 € d'IR + PS l'année des travaux. Ordre de grandeur pédagogique daté 2026, à recalculer selon votre TMI.
Déficit foncier doublé : prolongé jusqu'au 31/12/2027
Le plafond passe de 10 700 à 21 400 €/an (CGI art. 156 I-3°) pour un saut E/F/G vers A/B/C/D, et il est prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la loi de finances 2026. Les clés : location nue, régime réel, deux DPE avant/après (sinon reclassement à 10 700 €), engagement de location 3 ans. C'est la date de paiementdes travaux (2023-2027) qui compte : bien planifié, ce levier finance une part substantielle de votre saut de classe par l'impôt économisé.
⚠️ Deux précisions à ne pas confondre
(1) Numéro d'article : la prorogation est portée par la loi de finances 2026 ; le numéro d'article précis reste à confirmer sur Légifrance/BOFiP — citez « loi de finances 2026 » sans numéro. (2) Condition « devis avant fin 2025 » : oubliez-la — elle valait pour l'ancienne fenêtre LFR 2022, vous n'êtes plus dedans ; désormais c'est la date de paiement des travaux (jusqu'au 31/12/2027) qui fait foi. Et toujours : ce levier est incompatible avec le meublé/amortissement — un même bien ne peut pas être à la fois nu au réel (déficit foncier) et meublé (amortissement).
ROI investisseur : décote, valeur verte et repricing du loyer
On a le bien, le chantier, les aides et le levier fiscal. Reste la question qui décide de tout : est-ce que ça rapporte ? Le play repose sur trois leviers de création de valeur (données Notaires de France 2024, fourchettes, jamais une garantie). 1) Décote à l'achat : une maison G se négocie environ -25 % contre une D, un appartement G environ -12 % ; règle de pouce 1 classe = -8 % (maison) ou -4 % (appart), plus une marge de négociation 8-12 % sur une passoire contre 3-5 % sur un bien sain — fourchette globale F/G de -10 à -25 %. 2) Valeur verte à la revente : sortir de passoire récupère l'essentiel de la décote (environ +25 % maison G vers D, +12 % appart G vers D). 3) Déblocage location + repricing : un G est inlouable depuis 2025 ; passer à D rend le bien louable ET lève le gel, donc le loyer se réactualise au marché.
Disparité régionale clé : l'écart dépasse 20 % dans la majorité des départements détendus mais reste sous 10 % en Île-de-France, Bouches-du-Rhône et Corse-du-Sud — le play est d'autant plus rentable que le marché est détendu. Ces données Notaires sont datées 2024 (pas de millésime 2026) : à dater systématiquement, jamais une promesse de plus-value. Pour transformer ces leviers en rendement locatif chiffré, appuyez-vous sur le guide travaux, création de valeur et rendement locatif.
L'image qui résume tout, sur une maison : vous achetez un G à 150 alors que son jumeau D vaut 185. Vous payez le chantier pour le transformer EN ce jumeau D. La décote de -25 % à l'achat et la valeur verte de +25 %à la revente, c'est le même écart parcouru deux fois — une fois en votre faveur à l'entrée, une fois en votre faveur à la sortie. Le marché a surpayé le problème ; vous, vous savez le résoudre moins cher.
| Levier de valeur | Maison G vers D | Appart G vers D | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Décote à l'achat | ≈ −25 % | ≈ −12 % | Règle de pouce : 1 classe ≈ −8 % (maison) / −4 % (appart) |
| Marge de négociation passoire | 8 à 12 % | 8 à 12 % | Contre 3 à 5 % sur un bien sain |
| Valeur verte à la revente | ≈ +25 % | ≈ +12 % | Récupère l'essentiel de la décote |
| Repricing du loyer | Loyer débloqué + réactualisé | Loyer débloqué + réactualisé | Sortie du gel des loyers F/G |
| Disparité régionale | Écart supérieur à 20 % (détendu) | Inférieur à 10 % (IDF, BdR, Corse-du-Sud) | Le play vaut surtout en marché détendu |
Le play est rentable en marché DÉTENDU, quasi nul en marché tendu
Ne généralisez jamais ce ROI à toute la France. L'écart de prix vert/passoire dépasse 20 % dans la majorité des départements détendus : c'est là que la décote à l'achat et la valeur verte récupérée à la revente paient. En marché tendu (Île-de-France, Bouches-du-Rhône, Corse-du-Sud), l'écart tombe sous 10 % : la décote est trop faible pour compenser le risque chantier. Le bon réflexe : vérifier l'écart vert/passoire de votre département avant de viser une passoire.
Estimer la création de valeur de ma passoire cible
Décote à l'achat, valeur verte à la revente et repricing du loyer ne se chiffrent qu'au cas par cas, selon le bien, le marché local et le bouquet de travaux. Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF · COA · COBSP) estime la création de valeur de votre passoire cible sur vos hypothèses, pas sur des moyennes nationales.
Cas chiffré : un T3 de 60 m² classé G, du prix d'achat à la création de valeur
Assez de théorie, prenons un cas que j'aurais pu signer ce mois-ci : une maison de ville de 60 m² (type T3) classée G en marché détendu, du genre que personne ne veut. Simulation pédagogique en ordres de grandeur, jamais une promesse de plus-value. Son équivalent classé D vaut environ 185 000 €, acheté avec décote et négociation environ 150 000 € (-19 %). Le bouquet F/G vers D (isolation combles + PAC air/eau + VMC) coûte environ 40 000 € TTC en TVA 5,5 %. Les aides représentent un ordre de grandeur de 10 à 15 000 € (MaPrimeRénov' selon parcours et ressources + CEE), soit un reste à charge d'environ 25 à 30 000 €, finançable par éco-PTZ.
Au régime réel, le déficit foncier énergétique imputable atteint jusqu'à 21 400 €, soit à TMI 41 % + PS 17,2 % une économie d'impôt d'environ 12 455 € l'année des travaux. Valeur post-travaux environ 225 à 230 000 € : création de valeur brute d'environ +40 000 €, AVANT aides et gain fiscal qui l'améliorent, AVANT frais de notaire, portage et risque chantier qui la réduisent. Bonus non monétisés : déblocage de la location et repricing du loyer. Pour valider le rendement net de votre cible, utilisez le guide de calcul de rentabilité avant achat ; pour la méthode d'estimation des travaux, le guide estimer les travaux avant achat ; et pour viser un rendement cible, le guide atteindre 8 % de rendement brut.
| Ligne | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'un équivalent classé D | ≈ 185 000 € | Référence de marché (marché détendu) |
| Achat décoté + négociation | ≈ 150 000 € | Décote globale environ −19 % |
| Bouquet travaux F/G vers D | ≈ 40 000 € TTC | Isolation combles + PAC + VMC, TVA 5,5 % |
| Aides 2026 (ordre de grandeur) | ≈ 10 à 15 000 € | MaPrimeRénov' selon parcours/ressources + CEE |
| Reste à charge | ≈ 25 à 30 000 € | Finançable par éco-PTZ |
| Économie déficit foncier | ≈ 12 455 € | 21 400 € imputés à TMI 41 % + PS 17,2 % |
| Valeur post-travaux | ≈ 225 à 230 000 € | Valeur verte récupérée |
| Création de valeur brute | ≈ +40 000 € | AVANT aides/gain fiscal (qui l'améliorent) et frais/portage/risque (qui la réduisent) |
La création de valeur du play, étape par étape
Création de valeur brute = Valeur post-travaux − (Achat décoté + bouquet travaux) ≈ 227 500 € − (150 000 € + 40 000 €) ≈ +37 500 à +40 000 € Améliorée par : aides (~10-15 000 €) + économie d'impôt (~12 455 €) Réduite par : frais de notaire + portage + risque chantier Bonus non monétisé : déblocage location + repricing loyer
- Achat décoté :≈ 150 000 € (équivalent D ≈ 185 000 €)
- Bouquet travaux :≈ 40 000 € TTC (TVA 5,5 %)
- Valeur post-travaux :≈ 225 à 230 000 €
- Aides + déficit foncier :≈ 10-15 000 € + ≈ 12 455 € d'impôt économisé
- À intégrer en moins :Frais de notaire, portage, risque chantier
La création de valeur brute (~+40 000 €) est améliorée par les aides et le gain fiscal, mais réduite par les frais de notaire, le portage et le risque chantier. Ordres de grandeur pédagogiques datés 2026, à recalculer sur votre bien et votre marché — jamais une garantie.
Ordres de grandeur pédagogiques — jamais une garantie
Ce cas est une simulation pédagogique, pas une promesse. À lire dans le bon sens : ce +40 000 €, ce n'est pas un bénéfice net que vous empochez le lendemain — c'est la valeur créée sur le papier, qui ne se concrétise qu'à la revente ou via le loyer débloqué. Avant de conclure à +40 000 €, intégrez ce qui n'apparaît pas dans le tableau : frais de notaire, coût de portage (intérêts, vacance pendant le chantier) et risque chantier (dérapage de coûts, délais). À l'inverse, les aides et l'économie d'impôt améliorent le résultat, et le déblocage de la location plus le repricing du loyer sont des bonus non monétisésici. Recalculez tout sur votre ville et votre bien : le directionnel est robuste, le chiffre exact ne l'est jamais.
Sourcer une passoire décotée et la rénover clé-en-main
Aucun montage ne rattrape un bien mal acheté ou un chantier mal exécuté. Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main (pas CIF), source les passoires F/G décotées off-market et exécute les travaux du saut à D, avec un objectif de 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire — jamais un rendement garanti. L'analyse patrimoniale (déficit foncier, régime réel, aides) relève, elle, du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).
Les pièges qui transforment le play en gouffre
Tout ce qui précède marche sur le papier. Sur le terrain, j'ai vu chacun de ces leviers se retourner. Le play passoire est rentable ; mal exécuté, c'est un gouffre. Premier piège, sous-estimer le bouquet : F/G vers D = isolation + chauffage + ventilation, un seul geste donne généralement 1 classe, insuffisant. Deuxième, rater les deux DPE du déficit foncier : sans le DPE avant ET le DPE après, l'administration reclasse l'imputation à 10 700 €. Troisième, surestimer les aides et les chiffrer non datées : raisonnez reste à charge, demandez le CEE avant le devis, et rappelez-vous que l'isolation des murs n'est plus aidée par geste en 2026 (parcours accompagné obligatoire).
Quatrième, confondre les régimes : le déficit foncier exige une location nue au réel, il est incompatible avec le meublé/amortissement. Cinquième, croire la classe G assouplie alors que le projet « Relance logement » n'est pas voté : aujourd'hui un G reste interdit à la location. La voie meublé + amortissement (LMNP) est une alternative au déficit foncier, jamais un cumul — elle est détaillée dans notre guide LMNP 2026. Côté exécution, pour ne pas se faire piéger par un chiffrage approximatif, calez votre budget travaux avec le guide coût de rénovation locative au m².
| Piège | Conséquence | Parade |
|---|---|---|
| Sous-estimer le bouquet / croire qu'un geste suffit | Bien reste F/G, location toujours bloquée | Bouquet isolation + chauffage + ventilation ; valider par l'audit |
| Rater les deux DPE du déficit foncier | Imputation reclassée à 10 700 € (pas 21 400 €) | DPE avant ET après, saut prouvé vers A/B/C/D |
| Aides surestimées ou non datées | Reste à charge sous-évalué | Raisonner reste à charge, dater chaque montant, CEE avant devis |
| Oublier que les murs ne sont plus aidés par geste | Plan d'aides faux dès 2026 | Isolation des murs (ITI/ITE) → parcours accompagné |
| Rater ou mal lire l'audit énergétique | Bouquet mal ciblé, décote mal négociée | Audit AVANT chiffrage ; cible réglementaire B/C ≠ objectif D |
| Confondre les régimes | Cumul nu + déficit foncier et meublé + amortissement impossible | Déficit foncier = location NUE au réel, PAS meublé |
| Croire la classe G assouplie | Calcul fondé sur un texte non voté | Projet « Relance logement » NON voté : un G reste interdit |
La synthèse : le play récompense celui qui chiffre le reste à charge réel
La passoire bien rénovée est l'une des meilleures créations de valeur de 2026, mais jamais par hasard. Tout tient à trois disciplines : chiffrer le reste à charge réel (pas le coût brut), sécuriser le levier fiscal (location nue, régime réel, deux DPE, déficit foncier doublé prolongé à 2027) et vérifier le marché(le ROI s'effondre en zone tendue). Dit autrement : vous n'achetez pas un DPE rouge, vous achetez une décote que le marché a surpayée et que vous savez résoudre. Celui qui maîtrise le bouquet, les aides datées et le déficit foncier capte les trois sources de valeur ; celui qui improvise transforme l'aubaine en gouffre. La différence entre les deux, ce n'est pas le talent : c'est une feuille de calcul faite avant de signer, pas après.
Reste l'essentiel : aucun montage ne rattrape un bien mal acheté ou un chantier mal tenu. Pour l'investisseur qui veut une passoire sourcée décotée et rénovée clé-en-main, l'opérateur Hagnéré Investissement prend en charge le sourcing off-market des passoires F/G décotées, les travaux du saut à D, l'ameublement et la mise en location — avec un objectif de 8 % brut par lettre de mission, sinon zéro honoraire (jamais un rendement garanti). C'est un opérateur immobilier, pas un conseiller en investissement financier : l'analyse patrimoniale (déficit foncier, régime réel, éligibilité aux aides) relève, elle, du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Et nous ne recommandons aucune entreprise de travauxnommément : exigez un artisan RGE, condition d'éligibilité aux aides.
Sourcer une passoire décotée et la rénover clé-en-main
Une passoire F/G décotée, sourcée off-market et rénovée de A à Z jusqu'au saut à D. Hagnéré Investissement, l'opérateur clé-en-main (pas CIF), prend en charge le sourcing, les travaux, l'ameublement et la mise en location. L'opérateur s'engage par lettre de mission sur un objectif de 8 % brut sur coût de revient, sinon zéro euro d'honoraire — jamais un rendement garanti. L'analyse patrimoniale relève du cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP).