LMNP et succession en 2026 : transmettre un bien meuble sans déclencher la reforme Le Meur

Au deces, l'activite LMNP s'eteint d'elle-meme. Aucune demarche prealable, aucune declaration de cessation a anticiper : la fiscalite suit le notaire (article 201 CGI). Pour vos heritiers, trois questions concretes surgissent dans les jours qui suivent - amortissements, droits a payer, choix de reprendre ou vendre.

Le bien entre dans la succession a sa valeur de marche au jour du deces (article 761 CGI). Vos heritiers ont 6 mois pour deposer la declaration et payer les droits - un delai non negociable. Au-dela, le fisc applique 0,20 %/mois d'interets puis 10 % de majoration des le 13e mois (articles 1727 et 1728 CGI). Si un heritier veut reprendre l'exploitation, il depose une nouvelle declaration P0i a son nom. Il redemarre une activite LMNP propre, sur une base fiscale neuve.

L'asymetrie est massive et personne n'en parle. Cote vente : Bercy recupere les amortissements. Cote succession : rien. Le legislateur de fevrier 2025 n'a pas touche au cas du deces.

Depuis le 15 fevrier 2025, quand vous vendez un LMNP, vous devez retrancher du prix d'achat les amortissements deja deduits. Resultat : la plus-value imposable est mecaniquement plus lourde de 30 a 40 % selon l'anciennete du bien. Mais ce mécanisme ne joue qu'a la vente. A la succession ou a la donation, la regle ne s'applique pas. (Texte source : art. 84 de la loi de finances 2025, modifiant l'art. 150 VB du CGI.)

Au deces, le compteur est remis a zero. La base fiscale de l'heritier, ce n'est plus le prix d'achat du defunt il y a 20 ans, c'est la valeur du bien le jour ou le notaire ouvre la succession. Les amortissements pratiques pendant 20 ans sont oublies. (Cadre : art. 150 VB I du CGI, doctrine BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 290 sur le BOFiP - le Bulletin officiel des finances publiques, la doctrine de Bercy.)

420 000 € a transmettre, 2 enfants. Vrai chiffre : environ 38 000 € de droits au total, soit 9 % de la valeur du bien. La machine fait peur, mais le calcul tient en 4 lignes. On part de la valeur de marche au jour du deces - le notaire la fait estimer par un expert immobilier, et l'administration peut contester si l'ecart parait suspect. (Cadre : article 761 du CGI, doctrine BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 § 20. DMTG = droits de mutation a titre gratuit, le nom officiel des droits de succession et de donation.)

Le conjoint survivant : exonération totale

Le conjoint marie (ou pacse) ne paie absolument rien sur ce qu'il herite. Zero droit, quel que soit le montant. Pour Bernard et Claudine, c'est la regle simple a retenir : Claudine recupere l'appartement sans rien debourser au fisc (art. 796-0 bis du CGI en appui).

Les enfants : abattement et barème

Chaque enfant peut recevoir 100 000 € en franchise totale de droits, et le compteur se recharge tous les 15 ans. Au-dela, le bareme grimpe par tranches de 5 % a 45 % (art. 779 et 777 du CGI).

Avant de creuser la donation et le demembrement, regardons concretement ce qu'il se passe pour vos heritiers dans les 8 mois apres votre deces. Sans methode, ces 240 jours peuvent virer au chaos administratif. La declaration de succession se depose dans les 6 mois apres le deces (article 641 CGI). C'est non negociable. Voici la checklist exacte qu'on applique au cabinet Hagnere Patrimoine.

Sophie herite a 38 ans. Elle hesite. Trois options sur la table. Vendre : 80 000 € net cash sous 6 mois, plus-value purgee par le deces. Reprendre l'activite : 12 000 € de loyers nets par an, sur 30 ans c'est 360 000 €. Louer nu : on perd 4 points de rendement mais on simplifie la compta. Le bon choix se joue sur son age, sa TMI et son besoin de liquidites - on deroule ci-dessous.

Chiffres indicatifs selon hypotheses cabinet Hagnere. Votre situation peut differer.

Jusqu'ici on a parle de ce qui se passe apres le deces. Mais la vraie question patrimoniale, c'est ce qu'on fait avant. Faut-il transmettre maintenant via une donation, ou attendre la succession ?

Bernard a 68 ans. Esperance de vie : 15 ans environ. S'il donne aujourd'hui, il fait basculer la pleine propriete (ou la nue-propriete) a ses enfants tout de suite. S'il attend, il les fait economiser environ 50 000 € de plus-value via la purge deces. Le bon choix ?

Premier levier : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans (art. 779 CGI). Faites le calcul a la maison Bernard-Claudine : 2 parents × 2 enfants × 100 000 € = 400 000 € transmissibles en franchise totale, a chaque cycle de 15 ans.

Deuxieme levier : le timing. Une donation a 55 ans puis une succession a 80 ans, ce sont DEUX fenetres d'abattement utilisees au lieu d'une. C'est la regle d'or qu'on applique au cabinet : ne jamais laisser dormir un cycle de 15 ans.

Troisieme levier : la donation-partage (arts. 1075-1078 du Code civil) fige la valeur du bien au jour de l'acte. Pour un LMNP qui peut prendre 30 % en 15 ans, c'est de l'or. Et pour les liquidités, l'article 790 G CGI ajoute 31 865 € par parent et par enfant, cumulables avec les 100 000 €.

Vous donnez la nue-propriete a vos enfants et vous gardez l'usufruit. Pendant 15-20 ans, vous continuez a percevoir les loyers. Question piege que Thomas pose toujours en rendez-vous : et l'amortissement, vous le gardez ? Reponse depuis l'arret du Conseil d'Etat du 24 avril 2019 (n 419912) : oui, sous conditions.

Le barème de l'article 669 CGI

CE 24 avril 2019 n 419912 - l'arrêt clé

L'usufruitier viager d'un bien donne en location meublee peut amortir le bien sur la duree probable de l'usufruit, c'est-a-dire son esperance de vie residuelle selon les tables INSEE. Cet arret leve la confusion qui prevalait jusqu'en 2022. La nue-propriete, elle, ne donne aucun droit d'amortir tant que l'usufruit dure.

Au deces de l'usufruitier, l'usufruit s'eteint sans droits supplementaires (article 1133 CGI). Le nu-proprietaire recupere la pleine propriete de droit. L'arithmetique est simple : vous payez les droits sur 60 % de la valeur aujourd'hui (au lieu de 100 % au deces), vous continuez a amortir comme avant, et a votre disparition vos enfants n'ont plus un euro a sortir. Le detail des montages se trouve dans le guide donation en démembrement.

Le demembrement, c'est puissant. Mais avant de demembrer, il faut savoir qui possede quoi dans le couple - et la, votre regime matrimonial change tout. Si Bernard decede, Claudine peut heriter de tout, de la moitie, ou rien - selon leur regime matrimonial. Et le LMNP suit des regles specifiques que peu de bailleurs maitrisent.

Communauté légale (régime par défaut): Si Bernard a achete le LMNP apres le mariage, la moitie appartient deja a Claudine - c'est la regle automatique du regime de communaute. Resultat : seule la moitie du bien entre dans la succession, l'autre moitie est sortie depuis longtemps du patrimoine taxable. (Base juridique : presomption d'acquet, articles 1401-1402 du Code civil. Cette regle vient du regime de communaute lui-meme, pas d'une instruction LMNP specifique.)

Séparation de biens: Le LMNP appartient en propre a l'acquereur. Si Bernard l'a achete seul, il est seul proprietaire. A son deces, le bien entre integralement dans la succession.

Communauté universelle avec clause d'attribution intégrale : Une option pour les couples sans enfants ou avec enfants adultes consentants. Claudine recoit 100 % du bien, la succession est differee au second deces.

PACS, concubinage, mariage: Le PACS beneficie de l'exoneration article 796-0 bis CGI (comme le mariage). Le concubinage non. Pour un concubin, la donation pendant la vie est quasi obligatoire - un legs testamentaire serait taxe a 60 % (taux entre non-parents).

Vous voulez transmettre un LMNP a 3 enfants. Trois pistes possibles : en direct, vous bloquez tout le monde dans l'indivision. En SCI a l'impot sur les societes, vous perdez l'amortissement - le moteur fiscal du LMNP. La SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) reste a l'impot sur le revenu : vous gardez l'amortissement BIC et vous gagnez une vraie gouvernance. C'est le vehicule qu'on monte dans 8 dossiers sur 10 au cabinet. Voici la matrice de decision.

Si vos loyers depassent 23 000 € ET 50 % de vos revenus, vous etes en LMP(article 155 IV CGI). Le LMP debloque un outil que le LMNP n'a pas : le report d'imposition de l'article 41 CGI.

Concretement : votre heritier reprend l'activite, paie zero impot sur la plus-value latente, et recupere les deficits BIC qui dormaient. Si Thomas a plus de 5 ans devant lui, on regarde serieusement la bascule LMNP → LMP.

Mauvaise nouvelle : le Pacte Dutreil (article 787 B CGI) est desormais exclu pour la location meublee. La loi de finances 2024 a precise que « la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » n'est pas une activite commerciale eligible. Exception : les residences services (etudiantes, seniors, EHPAD) en bail commercial peuvent rester eligibles.

Si vous etes effectivement loueur professionnel - pas seulement sur le papier - vos biens LMP sortent du calcul de l'IFI au titre des biens professionnels (article 975 CGI). La Cour de cassation a rappele en decembre 2023 que le fisc verifie le caractere reel, pas declaratif, de l'activite (Cassation commerciale, 20 decembre 2023, n 22-17.612). Attention : un LMP « deficitaire » sur plusieurs exercices peut perdre cette exoneration.

Dernier point souvent oublie : le credit en cours. Si vous decedez avant la fin de votre pret LMNP, l'assurance solde la dette - mais le fisc en tire des consequences inattendues sur les droits de succession.

Quand Bernard meurt, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant du sur son credit LMNP. La banque est contente. Le fisc aussi : il considere que le bien arrive net de dette dans la succession, donc taxable a 100 % de sa valeur venale.

L'assurance emprunteur rembourse la banque du capital restant du (CRD) au jour du deces. Le bien est libere de toute dette. La succession recoit le bien a sa valeur venale, sans déduction de la dette (puisqu'elle a ete eteinte).

Cas A - Bernard & Claudine 68/65 ans, retraites, LMNP 380 k€

Bernard et Claudine, 68 et 65 ans. Couple marie sous communaute legale, deux enfants adultes (32 et 28 ans). Patrimoine consolide 1,4 M€ dont un T3 Annecy en LMNP depuis 2010 - valeur 2026 = 380 000 €, 145 000 € d'amortissements cumules, TMI 30 %.

Au cabinet, on monte une donation-partage en demembrement des 68 ans. Bareme art. 669 CGI : la nue-propriete vaut 60 % de la pleine propriete, soit 228 000 € transmis. Apres abattement parents-enfants (2 × 100 000 €), il reste 28 000 € taxables - environ 2 200 € de droits totaux. Sur 15 ans, en cumulant donation + purge deces (art. 1133 CGI) + maintien de l'amortissement chez l'usufruitier (CE 24 avril 2019 n 419912), l'economie tourne autour de 95 000 € selon hypotheses retenues.

Cas B - Sophie 38 ans, héritière célibataire

Sophie, 38 ans, graphiste freelance en SASU (une societe unipersonnelle), Paris 19e, sans enfant. Sa mere veuve lui legue un T2 LMNP Lyon Croix-Rousse (valeur 250 000 €, credit solde, TMI 30 %).

Droits de succession bruts : 250 000 - 100 000 € d'abattement = 150 000 € taxables = environ 28 200 € a payer. La question qu'on lui pose au premier rendez-vous : tu reprends ou tu vends ? Sans projet de residence principale immediat et avec sa TMI, la reprise au reel l'emporte sur 10 ans - TRI net annualise estime autour de 4,5 %/an selon hypotheses.

Cas C - Philippe 55 ans, famille recomposée, LMNP 1,2 M€

Philippe, 55 ans, directeur financier d'une ETI (entreprise de taille intermediaire, 250 a 5 000 salaries), remarie sous separation de biens. Deux enfants d'un premier mariage (28 et 25 ans), un enfant du second (12 ans). TMI 41 %, 1,8 M€ de patrimoine personnel dont 1,2 M€ en LMNP repartis sur 4 biens.

Dossier classique au cabinet : on constitue une SARL de famille IR (art. 239 bis AA CGI), apport des 4 biens LMNP (a calibrer avec l'expert-comptable pour neutraliser les plus-values latentes), puis on laisse 2 ans tampon pour eviter L. 64 LPF. Apres ce delai, donation-partage de parts decotees (-15 %) aux 3 enfants en demembrement.

Calcul : valeur parts Philippe (40 %) = 480 000 €, decote -15 % = 408 000 €, NP a 55 ans = 50 % = 204 000 €. Reparti sur 3 enfants = 68 000 €/enfant. Avec 3 × 100 000 € d'abattement disponible, il reste 0 € taxable et 0 € de droits. Sur 25 ans, valeur ajoutee patrimoniale potentielle estimee entre 95 000 et 180 000 € selon hypotheses, avec preservation de l'amortissement BIC et gouvernance evitant l'indivision entre enfants de mariages differents.

Bernard, Sophie, Philippe : trois trajectoires, trois pieges evites. Au cabinet, on a recense les 7 erreurs qui reviennent le plus souvent sur les dossiers LMNP - celles qui coutent entre 8 000 et 90 000 € quand on les rate.

1. Confondre cession et transmission gratuite. La reforme Le Meur (article 84 LF 2025) ne vise que les cessions onereuses. Les transmissions gratuites purgent les amortissements (article 150 VB I CGI).
2. L'erreur classique qu'on voit chaque mois au cabinet : vendre vite « pour solder ». Mauvais reflexe. C'est la vente qui declenche la reintegration des amortissements (LF 2025), pas la succession - qui les efface justement. Une heritiere nous appelait en avril 2026 : elle avait signe un compromis 3 semaines apres le deces de sa mere. 42 000 € d'impot supplementaire vs garder le bien 18 mois de plus. Sauf liquidite vitale, on garde.
3. Démembrer apres 70 ans sans calcul. Le bareme art. 669 CGI plafonne la NP a 30 % au-dela de 71 ans. L'economie devient marginale apres 75 ans.
4. Le mythe SCI a l'IS « ca amortit pareil que le LMNP ». Faux ami. La SCI a l'IS amortit comptablement, oui - mais elle perd le statut LMNP, et la sortie fiscale (revente, dissolution) tape lourd : plus-value pro a l'IS 25 % + flat tax 30 % a la distribution. Au cabinet, on la deconseille pour 9 dossiers sur 10.
5. Démembrer en septembre et décéder en mars : le fisc va tiquer. L'abus de droit (L. 64 du Livre des procedures fiscales) frappe les operations « trop tot avant deces ». La regle qu'on applique au cabinet : 2 a 3 ans minimum entre la donation-partage et le deces ou la revente. En dessous, on bascule sur d'autres outils (assurance-vie 990 I, donation pleine propriete).
6. Ignorer le régime matrimonial. En communaute legale (articles 1401-1402 du Code civil), 50 % du bien sort de la succession - il appartient deja au conjoint survivant. Verifier le contrat de mariage avant toute strategie de transmission.
7. Le piege administratif oublie : la radiation INPI. Si vos heritiers ne radient pas l'activite LMNP du registre INPI dans les 30 jours, ils recoivent des appels de CFE et des relances fiscales pendant 18 mois - pour une activite qui n'existe plus. Coup de fil au greffe + formulaire P4 : 15 minutes, 0 €. On le fait toujours en premier au cabinet.