Le crédit relais répond à une situation très concrète : vous avez trouvé le bien que vous voulez acheter, mais vous n'avez pas encore vendu l'actuel. C'est une avance de trésorerie de durée limitée qui vous permet d'acheter avant d'avoir vendu, le capital étant remboursé en une seule fois à la vente du premier bien. Le Code de la consommation le définit précisément (art. L311-1, 16°) : c'est un prêt in fine sans régime spécifique, qui relève du crédit immobilier général.
On déroule ci-dessous, dans l'ordre où les questions reviennent en rendez-vous : la définition et l'usage, les types (sec, adossé, franchise totale ou partielle), la quotité et la décote, la durée, le coût avec un exemple chiffré, le risque central de non-vente, la fiscalité, les profils et alternatives, puis la méthode pas à pas. Sans rien survendre : le relais est un outil de timing, pas un produit de rendement, et le bien peut ne pas se vendre à l'échéance.
Mis à jour le 5 juin 2026 par Quentin Hagnéré (CIF · COA · COBSP · ORIAS 23002291), cabinet Hagnéré Patrimoine. Les règles ont été vérifiées au 5 juin 2026 sur les sources officielles (Code de la consommation et CGI sur Légifrance, service-public, ANIL). Point de méthode : les fourchettes de quotité, de durée et de coûtsont des ordres de grandeur de marché, à confirmer au cas par cas — elles ne constituent ni un barème réglementaire ni un engagement.
L'essentiel en 30 secondes
- Principe : une avance temporaire pour acheter avant d'avoir vendu ; le capital est remboursé en une fois à la vente.
- Types : relais sec (sans prêt amortissable) ou adossé (avec) ; franchise partielle (intérêts mensuels) ou totale (intérêts capitalisés).
- Quotité : au plus 80 % de la valeur estimée (ANIL), souvent ~70 %, calculés net du capital restant dû.
- Durée : en pratique 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum (à confirmer).
- Risque n°1 : ne pas vendre à l'échéance — remboursement exigé, vente forcée à perte possible.
Avertissement — un outil de timing, jamais un rendement garanti
Cet article est informatif et général : il ne constitue ni un conseil personnalisé (art. L. 533-13 CMF), ni un conseil en crédit individualisé, ni un avis fiscal. L'opportunité d'un crédit relais dépend de votre situation et du marché local, et doit être validée avec un professionnel. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF · COA · COBSP (ORIAS 23002291). Les fourchettes de quotité, de durée et de coût sont des ordres de grandeur, pas des barèmes réglementaires. Le crédit relais comporte un risque réel de non-vente et de perte : aucune revente ni aucun prix de vente ne sont garantis.
Qu'est-ce qu'un crédit relais et à quoi sert-il ?
Commençons par la définition légale, car elle est précise. Le crédit relais est défini par l'article L311-1, 16° du Code de la consommation (rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016) comme « un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d'un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien ». C'est la seule définition légale du crédit relais.
Concrètement, c'est une avance de trésorerie qui permet d'acheter avant d'avoir vendu. Techniquement, c'est un prêt in fine (non amortissable) : pendant le portage, le capital ne diminue pas, et il est remboursé en une seule fois à la vente du bien actuel, qui sert de source de remboursement. Point important : le crédit relais n'a aucun régime juridique spécifique — il relève du droit commun du crédit immobilier (art. L313-1 et suivants du Code de la consommation). Pour le mécanisme général du prêt in fine, voyez notre guide crédit in fine : guide complet 2026.
À quoi sert-il ? À résoudre un problème de calendrier. Sans relais, il faut souvent vendre puis acheter, avec le risque de devoir se reloger entre les deux opérations ou de laisser passer le bien convoité. Le relais décale ce calendrier : vous sécurisez l'achat, puis vous vendez dans un délai limité. La contrepartie est claire : pendant ce délai, vous portez une dette à rembourser à la vente, et c'est tout l'enjeu du montage que de bien la calibrer.
En 30 secondes : ce qu'est (et n'est pas) un crédit relais
C'est : une avance temporaire (prêt in fine) pour acheter avant d'avoir vendu, remboursée en bloc à la vente. Ce n'est pas : un crédit « gratuit » (vous payez des intérêts pendant le portage), ni une garantie de revente (le bien peut ne pas se vendre, ou se vendre moins cher que prévu). Le relais est un outil de timing au service d'un achat-revente, à manier avec une estimation prudente du bien à vendre.
| Critère | Crédit relais | Crédit amortissable classique |
|---|---|---|
| Objet | Avance dans l'attente d'une vente | Financer un achat sur le long terme |
| Remboursement du capital | En une seule fois à la vente (in fine) | Étalé sur chaque mensualité |
| Capital restant dû | Constant pendant le portage | Décroissant jusqu'à zéro |
| Source de remboursement | Le produit de la vente du bien actuel | Les revenus de l'emprunteur |
| Durée | Limitée (souvent 12 à 24 mois, à vérifier) | Longue (jusqu'à 20-25 ans) |
| Régime juridique | Crédit immobilier général (pas de régime propre) | Crédit immobilier général |
Une confusion revient presque à chaque rendez-vous : croire que le relais « remplace » le crédit du nouveau bien. Il n'en est rien — il finance l'attente de la vente, rien de plus. Dès que le nouveau bien coûte plus cher que ce que rapportera la vente, il faut généralement y adosser un prêt amortissableclassique : c'est exactement la distinction détaillée juste après.
Acheter avant d'avoir vendu : faire chiffrer votre crédit relais
Avant de vous engager, le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP) calibre l'avance possible sur une estimation prudente, mesure la double charge éventuelle et évalue le risque de non-vente à l'échéance — pour décider sur des chiffres, sans aucune promesse de revente.
Quels sont les différents types de crédit relais ?
Deux grandes distinctions structurent l'offre, et il faut les comprendre pour choisir le bon montage. La première oppose le relais sec au relais adossé ; la seconde, la franchise partielle à la franchise totale. Ces deux axes se combinent (par exemple, un relais adossé en franchise totale), et leurs modalités relèvent de la pratique de marché, variables selon l'établissement.
Relais sec ou adossé. Le relais sec s'utilise lorsque le produit attendu de la vente couvre entièrement le prix du nouveau bien : aucun prêt amortissable complémentaire n'est nécessaire. Le relais adossé (aussi appelé associé, accompagné ou jumelé) combine le relais avec un prêt amortissable classique lorsque le nouveau bien coûte plus cher que ce que rapportera la vente : c'est la forme la plus fréquente, car peu d'acheteurs « descendent en gamme ». Pour le complément amortissable, les repères classiques d'un crédit immobilier s'appliquent : voyez notre guide crédit immobilier pour investissement locatif 2026.
Franchise partielle ou totale. En franchise partielle, l'emprunteur paie chaque mois les intérêts (et l'assurance), le capital étant remboursé à la vente : le coût est moindre, mais il faut absorber une charge mensuelle, qui peut se cumuler avec la mensualité du nouveau prêt. En franchise totale, aucune mensualité n'est due avant la vente et les intérêts sont capitalisés (intérêts sur intérêts), ce qui préserve la trésorerie mais renchéritle coût total, surtout si la durée s'allonge. La franchise totale est généralement limitée à une durée plus courte (de l'ordre de 12 mois).
| Type | Quand l'utiliser | Prêt amortissable complémentaire |
|---|---|---|
| Relais sec | Le produit attendu de la vente couvre le prix du nouveau bien | Non (le relais suffit) |
| Relais adossé (associé / jumelé) | Le nouveau bien coûte plus cher que la vente attendue | Oui (relais + prêt amortissable) — le plus fréquent |
| Modalité | Franchise partielle | Franchise totale |
|---|---|---|
| Mensualité avant la vente | Intérêts payés chaque mois (+ assurance) | Aucune mensualité |
| Traitement des intérêts | Réglés mensuellement | Capitalisés (intérêts sur intérêts) |
| Remboursement du capital | À la vente du bien actuel | À la vente (capital + intérêts capitalisés) |
| Effet sur la trésorerie | Charge mensuelle (risque de double charge) | Trésorerie préservée pendant le portage |
| Coût total | Moindre | Plus élevé (capitalisation) |
| Durée usuelle | Jusqu'à 24 mois (à vérifier) | Plutôt courte (~12 mois, à vérifier) |
Piège : en franchise totale, les intérêts se capitalisent
La franchise totale est confortable — aucune mensualité avant la vente — mais elle a un coût caché : les intérêts sont capitalisés, c'est-à-dire qu'ils produisent eux-mêmes des intérêts. Plus le délai de vente s'allonge, plus la facture finale grossit, et c'est précisément quand la vente traîne que la franchise totale coûte le plus cher. À l'inverse, la franchise partielle est moins chère mais crée une double charge (intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt). L'arbitrage dépend de votre trésorerie disponible.
Méfiez-vous du réflexe « franchise totale pour ne rien payer en attendant » : la note grossit chaque mois, en silence. Cette formule se réserve plutôt aux ventes que l'on anticipe rapides, sur un marché liquide. Quand un délai long est probable, la franchise partielle (lorsque la trésorerie le permet) limite la dérive du coût — à condition d'encaisser la double charge.
Quelle quotité : combien peut-on emprunter en crédit relais ?
La question revient systématiquement : « combien la banque va-t-elle m'avancer ? ». La réponse tient en un principe : l'établissement n'avance jamais 100 % de la valeur du bien à vendre. Il applique une décote prudentielle de sécurité, précisément parce que le prix de vente final est incertain. L'ANIL (agence publique d'information sur le logement) rappelle un plafond « au maximum 80 %de la valeur du bien évalué ».
En pratique de marché (non réglementaire, variable, à confirmer), la quotité se situe souvent entre 50 et 80 %, fréquemment autour de 70 %. Surtout, lorsqu'un prêt est encore en cours sur le bien mis en vente, l'avance porte sur la valeur nette : il faut retrancher le capital restant dû (CRD) de l'ancien prêt. À la vente, le produit solde d'abord l'ancien prêt, puis le relais.
Calcul indicatif de l'avance en crédit relais
Avance ~ (Quotite x Valeur estimee du bien a vendre) - Capital restant du Exemple illustratif : (70 % x 300 000 EUR) - 60 000 EUR = 150 000 EUR A la vente : produit -> solde l'ancien pret, puis solde le relais
- Quotité :Au plus 80 % (ANIL), souvent ~70 % — pratique de marché, à confirmer
- Valeur estimée :Estimation prudente du bien à vendre (plusieurs avis)
- Capital restant dû :Solde de l'ancien prêt en cours sur le bien à vendre
Formule de marché, non réglementaire : l'avance est calculée net du capital restant dû. Chiffres strictement illustratifs, à recalculer sur votre dossier et à confirmer auprès de l'établissement.
| Repère de quotité | Application | Statut |
|---|---|---|
| Au plus 80 % de la valeur estimée | Plafond rappelé par l'ANIL | Repère public (à confirmer selon l'établissement) |
| Environ 70 % | Pratique de marché courante | Pratique de marché, non réglementaire |
| 50 à 80 % selon le profil et le bien | Fourchette observée | Pratique de marché, à confirmer |
| Sur valeur nette du capital restant dû | Quand un prêt court encore sur le bien | Méthode de calcul de marché |
Le seuil de 80 % n'est pas une règle du HCSF
Attention à ne pas attribuer le « 80 % » au HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) : ce seuil est un repère de pratique bancaire (rappelé par l'ANIL), pas une norme d'octroi. Le cadre du HCSF porte sur le taux d'effort (35 %) et la durée d'emprunt : il n'énonce aucune quotité de crédit relais — ce 80 % ne vient donc pas de lui. De même, les fourchettes de 50 à 80 % relèvent de la pratique de marché : elles varient selon l'établissement, votre profil et la nature du bien à vendre, et doivent être confirmées au cas par cas. Ne figez aucun chiffre sans étude.
C'est presque toujours la décote qui surprend les clients. Un bien estimé 300 000 € ne donne pas une avance de 300 000 € : après décote (disons 70 %) et déduction du capital restant dû, l'avance réelle peut tomber bien plus bas. Loin d'être une brimade, cette marge est le coussin de sécuritéqui protège l'emprunteur — et l'établissement prêteur — si le bien se vend moins cher que prévu.
Durée, taux et coût d'un crédit relais : exemple chiffré
Trois paramètres déterminent le coût du portage : la durée, le taux et la base de calcul des intérêts. Durée : la pratique de marché retient généralement 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum (l'ANIL évoque « deux ans maximum »). Aucun texte ne fixe de durée chiffrée : l'article L311-1, 16° parle seulement d'une « durée limitée ». C'est donc une pratique de marché, à confirmerauprès de l'établissement.
Taux : l'ordre de grandeur est proche, voire légèrement supérieur, à celui d'un crédit amortissable classique, auquel s'ajoute l'assurance emprunteur. Aucun taux ni baromètre n'est donné ici comme un fait de marché. Pour le cadre des taux plafonds applicables, voyez notre guide taux d'usure et crédit immobilier 2026. Coût total : il additionne les intérêts du portage, les frais de dossier, le coût de la garantie et l'assurance.
Coût d'un crédit relais : intérêts et coût total
Interets (franchise partielle, lineaire) = Capital avance x Taux annuel x (Duree en mois / 12) Cout total = Interets + Frais de dossier + Cout de garantie + Assurance Franchise totale (capitalisee) : Capital x (1 + taux mensuel)^(nb mois) - Capital
- Capital avancé :Le montant du relais (constant pendant le portage)
- Taux annuel :Proche de l'amortissable, à vérifier sur devis (+ assurance)
- Durée en mois :Souvent 12 à 24 mois (pratique de marché, à confirmer)
Formules illustratives, hors frais détaillés : la franchise totale capitalise les intérêts (coût légèrement supérieur). À recalculer sur votre dossier réel et à confirmer auprès de l'établissement.
Prenons un exemple strictement illustratif pour fixer les idées. Une avance de 150 000 € à un taux illustratif de 4 % sur 12 mois représente environ 6 000 € d'intérêts (150 000 × 4 %), soit de l'ordre de 500 €/mois hors assurance et frais. En franchise partielle, ces 500 €/mois sont réglés chaque mois ; en franchise totale, ils sont capitalisés et soldés à la vente, pour un coût total légèrement supérieur. Le taux de 4 % et le montant ne sont ni un taux de marché ni un engagement.
| Élément (exemple illustratif) | Franchise partielle | Franchise totale |
|---|---|---|
| Avance / taux / durée | 150 000 € / 4 % / 12 mois | 150 000 € / 4 % / 12 mois |
| Intérêts (illustratifs) | ≈ 6 000 € (~500 €/mois réglés) | ≈ 6 110 € capitalisés (soldés à la vente) |
| Mensualité avant la vente | ~500 €/mois (+ assurance) | Aucune |
| Quand le coût est réglé | Chaque mois | En une fois à la vente |
| Coût total relatif | Référence | Légèrement supérieur (capitalisation) |
Chiffres illustratifs, pas un barème
L'exemple ci-dessus (150 000 €, 4 %, 6 000 €, ~500 €/mois) est purement pédagogique : ce n'est ni un taux pratiqué ni un engagement. Le coût réel dépend de l'établissement, du taux négocié, des frais de dossier, du coût de la garantie, de l'assurance et de la durée effective du portage. En franchise totale, la capitalisation alourdit le coût à mesure que la vente tarde. Tout chiffrage fiable suppose une étude personnalisée sur votre dossier.
Sur le terrain : le coût d'un relais se juge moins au taux affiché qu'à la durée réelle du portage. Un relais « pas cher » qui s'éternise revient plus cher qu'un relais « normal » dénoué en trois mois. C'est pourquoi on insiste toujours sur deux choses : une estimation prudente du bien à vendre et une mise en vente immédiate, pour raccourcir le délai et donc le coût.
Chiffrer le coût réel de votre crédit relais
Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP, ORIAS 23002291) calcule l'avance possible, simule le coût en franchise partielle et totale selon une durée prudente, et compare avec l'alternative « vendre avant d'acheter » — une étude personnalisée, sans produit-maison ni promesse de revente.
Quels sont les risques du crédit relais (notamment la non-vente) ?
Soyons directs : le crédit relais comporte un risque réel, et c'est la section la plus importante du guide. Le risque central documenté par l'ANIL est l'« allongement du délai de vente » et, plus largement, le risque qu'un retournement de marché fasse vendre le bien moins cher que l'estimation ayant calibré l'avance. Comme le relais est un prêt in fine, tout repose sur la vente du bien actuel à l'échéance.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu à temps ? L'établissement dispose de plusieurs leviers : exiger le remboursement, proposer une prorogation (souvent de l'ordre de 12 mois, payante), transformer le relais en prêt amortissable, ou — en cas de défaut — engager une saisie immobilière. À cela s'ajoutent deux risques connexes : la vente précipitée à perte (pour solder à temps) et, en franchise partielle, la double charge (intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt). C'est précisément pour cela que la décote prudentielle existe : elle sert de coussin si le prix de vente est plus bas que prévu. Ces issues (prorogation, transformation, saisie) relèvent du droit commun du recouvrementet des stipulations du contrat, non d'un régime propre au crédit relais.
| Risque | Ce qu'il signifie | Mécanisme d'atténuation |
|---|---|---|
| Non-vente à l'échéance | Le bien n'est pas vendu dans le délai du relais | Estimation prudente, mise en vente immédiate, suivi actif du délai |
| Vente à perte | Le bien se vend moins cher que l'estimation | Décote de sécurité, simuler un prix -10 à -15 % |
| Remboursement exigé | L'établissement réclame le capital à l'échéance | Anticiper la prorogation et son coût dès le contrat |
| Double charge | Intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt | Vérifier la capacité réelle, ou préférer la franchise totale |
| Saisie en cas de défaut | Procédure si l'emprunteur ne peut pas rembourser | Marge de sécurité, ne pas surdimensionner l'opération |
Si le bien n'est pas vendu à l'échéance : quatre issues possibles
- Remboursement exigé : l'établissement réclame le capital, qu'il faut trouver autrement.
- Prorogation : un délai supplémentaire (souvent ~12 mois), généralement payant, qui alourdit le coût.
- Transformation : le relais devient un prêt amortissable, avec une nouvelle mensualité durable.
- Saisie : en cas de défaut, l'établissement peut engager une saisie immobilière.
Double charge : le piège de la franchise partielle
En franchise partielle, tant que le bien n'est pas vendu, vous payez à la fois les intérêts du relais et, le cas échéant, la mensualité du nouveau prêt amortissable : c'est la double charge. Si le délai de vente s'allonge, cette charge peut peser lourdement sur votre budget. Deux parades : vérifier en amont votre capacité réelle à l'absorber, ou opter pour la franchise totale(qui supprime la mensualité du relais, au prix d'un coût total plus élevé). Le détail de ces risques sera approfondi dans un guide dédié.
Avant de valider un dossier, nous simulons systématiquement une vente à la baisse : on reprend l'estimation, on lui applique -10 à -15 %, et on regarde si l'opération tient encore. Si elle ne tient qu'au prix « plein », le montage est trop tendu. Une estimation prudentedès le départ vaut toujours mieux qu'une vente forcée à perte douze mois plus tard.
Fiscalité du crédit relais : intérêts, IFI et plus-value
La fiscalité du crédit relais obéit à un principe simple mais souvent ignoré : elle suit l'usage du bien acheté, pas du bien vendu. Le relais lui-même est un crédit de transition neutre ; c'est la destination du bien acquis qui détermine le traitement des intérêts.
Résidence principale : il n'y a aucune déduction des intérêts. Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de la loi TEPA (art. 200 quaterdecies CGI) est éteint depuis longtemps. Locatif nu au réel : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (art. 31, I-1°-d CGI). Locatif meublé au réel (LMNP/LMP) : ils sont déductibles du résultat BIC (bénéfices industriels et commerciaux, art. 39, 1, 1° CGI). Dans tous les cas, le capital remboursé n'est jamais déductible. Pour bien distinguer ces régimes, voyez notre guide crédit in fine : guide complet 2026.
| Usage du bien acheté | Déductibilité des intérêts du relais | Base / texte |
|---|---|---|
| Résidence principale | Aucune déduction | Crédit d'impôt TEPA (art. 200 quaterdecies CGI) éteint |
| Locatif nu au régime réel | Déductibles des revenus fonciers | Art. 31, I-1°-d CGI |
| Locatif meublé au réel (LMNP/LMP) | Déductibles du résultat BIC | Art. 39, 1, 1° CGI |
| Tous cas | Le capital remboursé n'est jamais déductible | Principe général |
Idée reçue : la résidence principale ne donne aucune déduction d'intérêts
Beaucoup pensent encore pouvoir « déduire les intérêts » de leur crédit pour la résidence principale : c'est faux depuis l'extinction du crédit d'impôt TEPA (art. 200 quaterdecies CGI), qui ne visait que des offres anciennes. Sur la résidence principale, les intérêts d'un crédit relais ne sont pas déductibles. La déduction n'existe que si le bien acheté est loué (revenus fonciers en nu, ou BIC en meublé) et déclaré au régime réel. C'est un point qu'on rectifie souvent en rendez-vous.
IFI (impôt sur la fortune immobilière) : le crédit relais est une dette déductible de l'assiette s'il finance un actif immobilier imposable, à hauteur du capital restant dû au 1er janvier (art. 974 CGI, sous réserve de la règle propre aux prêts in fine — voir l'encadré ci-dessous). Sur la résidence principale, qui bénéficie d'un abattement de 30 % (art. 973 CGI), la déductibilité de la dette afférente fait l'objet d'un point doctrinal débattu (l'administration plafonne la dette déductible à la valeur imposable) : à examiner avec un professionnel. Plus-value : la vente de la résidence principale est exonérée (art. 150 U, II-1° CGI, avec la tolérance du « délai normal de vente »). Un bien non-RP (autre que la résidence principale) relève de la plus-value des particuliers (abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux ou PS à 17,2 % sur l'immobilier). Le relais est neutre sur le calcul de la plus-value.
| Plus-value à la vente | Régime | Référence |
|---|---|---|
| Bien vendu = résidence principale | Exonération totale (tolérance délai normal de vente) | Art. 150 U, II-1° CGI |
| Bien vendu ≠ résidence principale | Plus-value des particuliers (abattements durée, PS 17,2 %) | Art. 150 U CGI ; matrice LFSS 2026 (foncier) |
| Effet du relais sur la plus-value | Neutre (le relais n'entre pas dans le calcul) | Principe général |
IFI : un point controversé sur la résidence principale
Pour l'IFI, le crédit relais est en principe déductible de l'assiette s'il finance un bien imposable, à hauteur du capital restant dû au 1er janvier (art. 974 CGI). Sur la résidence principale, qui n'est imposée qu'après un abattement de 30 %, la déductibilité de la dette afférente est débattue : l'administration tend à plafonner la dette déductible à la valeur imposable, mais une déduction plus large reste défendable. S'agissant d'un prêt remboursable in fine, le II de l'article 974 prévoit en outre que la dette déductible peut être recalculée selon un amortissement fictif annuel ; la durée très courte du relais (au plus 24 mois) en limite toutefois nettement la portée. Ce point doit être tranché au cas par casavec un conseil : ne retenez pas une position définitive sans étude personnalisée.
Le nouveau bien sera-t-il votre résidence ou un bien loué ? C'est la première question que nous posons dès qu'un projet de relais arrive sur la table, parce qu'elle détermine tout : aucune déduction sur la résidence principale, déduction foncière ou BIC en locatif. Pour la plus-value, en revanche, c'est le statut du bien venduqui tranche — résidence principale exonérée, sinon imposable.
À qui s'adresse le crédit relais et quelles alternatives ?
Le crédit relais n'est pas une solution universelle : il est pertinent dans certaines configurations et à manier avec prudence dans d'autres. Il est plutôt adapté à une opération d'achat-revente sur un marché liquide, où le bien à vendre est facilement estimable et très demandé ; à une mobilité professionnelle ; ou lorsqu'il est impossible de se reloger entre deux opérations.
Il est en revanche à manier avec prudence sur un marché local baissier ou peu liquide, pour un bien atypique à estimation incertaine, ou si votre capacité à absorber une double charge est faible. Dans ces cas, le risque de non-vente — et donc de vente forcée à perte — est nettement plus élevé.
| Le crédit relais est plutôt… | Pertinent | À manier avec prudence |
|---|---|---|
| Marché local | Liquide, bien très demandé | Baissier ou peu liquide |
| Bien à vendre | Facilement estimable | Atypique, estimation incertaine |
| Capacité financière | Peut absorber une double charge | Trésorerie tendue |
| Contexte | Mobilité, impossibilité de se reloger | Achat « coup de cœur » non sécurisé |
Quelles alternatives ? La plus sûrement protectrice reste de vendre avant d'acheter : pas de relais, pas de double charge, pas de risque de non-vente, un prix de vente sécurisé. La contrepartie est de devoir parfois se reloger temporairement. Selon votre profil patrimonial, d'autres pistes peuvent s'étudier : un crédit in fine adossé à une épargne (voyez notre guide crédit in fine 2026), un crédit Lombard (avance sur portefeuille, voyez notre guide crédit Lombard 2026), ou un montage avec apport. L'arbitrage se résume à : coût transitoire du relais contre risque de perdre le bien convoité.
L'option la plus sûre : vendre avant d'acheter
Quand c'est possible, vendre avant d'acheter reste l'option la plus protectrice : vous connaissez votre budget exact, vous évitez le coût du relais, la double charge et le risque de non-vente. Le seul inconvénient est de devoir, parfois, se reloger temporairement entre les deux opérations. Le relais ne se justifie que lorsque ce décalage est impraticable ou ferait perdre le bien convoité : c'est alors un outil de timing, dont il faut accepter le coût et le risque en connaissance de cause.
Avant même de parler relais, nous demandons toujours : pouvez-vous vous reloger quelques mois si vous vendez d'abord ? Quand la réponse est oui, le scénario « vendre avant d'acheter » mérite un examen sérieux, car il est souvent plus sûr et moins cher. Le relais ne revient dans la conversation qu'ensuite, lorsque le calendrier est vraimentcontraint — et il se calibre alors avec prudence.
Relais ou « vendre avant d'acheter » : faire le bon arbitrage
Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP) compare, sur votre situation et votre marché local, le coût et le risque d'un crédit relais avec l'alternative « vendre avant d'acheter » et d'autres montages — un bilan patrimonial offert, sans aucune promesse de revente.
Comment monter un crédit relais : étapes et méthode
Voici la méthode pas à pas que nous appliquons sur un dossier de crédit relais. Elle vise un objectif simple : calibrer prudemment l'opération pour que la vente du bien actuel dénoue le relais sans précipitation ni perte. Chaque étape se valide avec un professionnel (CIF/COBSP).
| Étape | Ce qu'il faut faire | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1. Estimer prudemment | Faire estimer le bien à vendre par plusieurs avis, valeur prudente | L'avance se calcule sur cette estimation |
| 2. Calculer la capacité | Avance ≈ quotité × valeur − capital restant dû ; vérifier la double charge | Connaître l'avance réelle et sa soutenabilité |
| 3. Choisir le montage | Relais sec ou adossé ; franchise partielle ou totale | Adapter au prix du nouveau bien et à la trésorerie |
| 4. Négocier au contrat | Taux, coût de prorogation, suppression/plafonnement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) | Sécuriser les points sensibles dès le départ |
| 5. Mettre en vente vite | Mettre le bien en vente sans attendre, suivre le délai | Raccourcir le portage et son coût ; limiter le risque |
| 6. Solder à la vente | Le produit solde l'ancien prêt puis le relais | Dénouer proprement l'opération |
Deux étapes méritent une attention particulière. L'étape 1 (estimation prudente) conditionne tout : une estimation trop optimiste gonfle l'avance et augmente le risque de ne pas vendre au prix attendu. L'étape 4 (négociation au contrat) est souvent négligée : c'est pourtant là que se jouent le coût de la prorogation et le sort des indemnités de remboursement anticipé.
Indemnités de remboursement anticipé : le plafond légal
IRA due seulement si une clause le prevoit (art. L313-47) Plafond (art. R313-25) = le plus FAIBLE de : - un semestre d'interets sur le capital rembourse, OU - 3 % du capital restant du
- Principe :Aucune IRA si le contrat ne la prévoit pas (art. L313-47)
- Plafond :Le plus faible de : 6 mois d'intérêts ou 3 % du CRD (art. R313-25, à confirmer)
- Cas d'exonération :Vente liée à un changement de lieu d'activité, décès ou cessation forcée d'activité (art. L313-48)
Chiffres renvoyés au décret R313-25, à confirmer. L'art. L313-48 ne vise pas le relais en tant que tel : l'absence d'IRA à la vente se vérifie et se négocie au contrat.
IRA : un plafond légal, mais surtout un point à négocier au contrat
Les indemnités de remboursement anticipé ne sont dues que si une clause les prévoit (art. L313-47) et restent plafonnées par l'art. R313-25 au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû (chiffres renvoyés au décret, à confirmer). L'art. L313-48 supprime toute indemnité en cas de vente liée à un changement de lieu d'activité professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité — mais il ne vise pas le relais en tant que tel. En pratique, la suppression ou le plafonnement des IRA se négocie au contrat : vérifiez ce point dans votre offre.
Ne signez jamais sans avoir lu la clause de prorogation. Avant tout engagement, regardez combien coûterait un délai supplémentaire et à quelles conditionsil serait accordé. Anticiper le scénario « la vente traîne » dès le contrat évite de subir, douze mois plus tard, une prorogation hors de prix ou un remboursement exigé dans l'urgence.
Monter votre crédit relais avec le cabinet Hagnéré Patrimoine
Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP, ORIAS 23002291) vous accompagne sur les 6 étapes : estimation prudente, calcul de l'avance, choix du montage, négociation du contrat (taux, prorogation, IRA), suivi de la vente — une étude personnalisée, sans produit-maison ni promesse de revente.
FAQ : vos questions sur le crédit relais en 2026
Les questions qui reviennent le plus souvent en rendez-vous sur le crédit relais, avec des réponses informatives et générales. Chacune renvoie, pour votre cas précis, à une étude personnalisée par le cabinet : l'opportunité d'un relais dépend de votre situation et de votre marché local, et le détail des questions-réponses est repris dans la foire aux questions complète en bas de page.
Trois questions à se poser avant de signer un crédit relais
- Le bien se vendra-t-il dans 12 à 24 mois, au prix estimé ? Reprenez l'estimation, retirez-lui 10 à 15 %, et vérifiez que l'opération tient toujours : c'est le risque de non-vente qui doit guider la décision.
- Puis-je assumer une prorogation ou une double charge si la vente traîne ? Mesurez le coût d'un délai supplémentaire et, en franchise partielle, le cumul intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt.
- Le nouveau bien sera-t-il résidence principale ou locatif ? La réponse change la fiscalité des intérêts (aucune déduction en résidence principale, déductibles en locatif au réel) et oriente le montage.
- À défaut : si l'une de ces réponses est fragile, étudiez d'abord l'alternative « vendre avant d'acheter », souvent plus sûre et moins coûteuse.
Pour aller plus loin, voyez nos guides crédit in fine 2026, crédit Lombard 2026, effet de levier du crédit et rentabilité locative et l'ensemble de nos ressources sur l'investissement immobilier.
Une question sur le crédit relais ? Faites le point avec un conseiller
Le cabinet Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP, ORIAS 23002291) répond à vos questions sur le crédit relais et chiffre, sur votre situation, l'avance possible, le coût du portage et le risque de non-vente à l'échéance — un bilan patrimonial offert, sans engagement ni promesse de revente.