Malraux vs Monuments Historiques 2026 : lequel choisir pour défiscaliser dans l'ancien de prestige ?

1. Malraux ou MH en 2026 : la vraie question

Vous payez plus de 40 000 € d'impôt par an. Vous avez déjà saturé votre PER, vos dons et votre plafond des niches fiscales de 10 000 €. Et vous cherchez un levier supplémentaire — un vrai, pas un produit de défiscalisation de masse. Deux dispositifs reviennent toujours sur la table : la Loi Malraux et le régime des Monuments Historiques.

En apparence, ils se ressemblent : restauration du patrimoine ancien, réduction d'impôt lourde, échappatoire au plafond des niches fiscales. En réalité, ce sont deux philosophies opposées. Malraux réduit votre impôt d'un pourcentage fixe sur les travaux. MH déduit les travaux de votre revenu imposable — une mécanique qui amplifie avec votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI), c'est-à-dire le taux qui s'applique à la dernière tranche de vos revenus (11, 30, 41 ou 45 %).

Résultat : pour 300 000 € de travaux, un cadre à TMI 30 % économise à peu près la même chose avec l'un ou l'autre. Mais un dirigeant à TMI 45 % avec des revenus fonciers existants peut effacer 186 600 € d'impôt en MH — contre 90 000 € au maximum en Malraux. Le mauvais choix coûte environ 100 000 €.

Ce guide 2026 n'est pas un énième article qui empile les différences sans trancher. Il vous donne la matrice de décision réelle par TMI, quatre cas pratiques chiffrés côte à côte, l'impact sur l'IFI et la succession, les dix pièges documentés par la jurisprudence récente — et la recommandation finale selon votre profil.

2. Réduction vs déduction : comprendre la différence fondamentale

La majorité des erreurs de choix viennent d'une seule confusion : on parle de deux mécaniques fiscales totalement différentes. Sans la comprendre, impossible d'arbitrer.

2.1 Le mécanisme Malraux : une réduction d'impôt

La Loi Malraux (art. 199 tervicies du Code Général des Impôts — le CGI est le texte qui regroupe toutes les règles fiscales françaises ; il a été créé en 1962 par André Malraux, ministre de la Culture) vous donne une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration réalisés. Le taux est fixe : 30 % si l'immeuble se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, 22 % s'il est couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Concrètement, si vous réalisez 200 000 € de travaux éligibles dans un bien situé dans le Marais parisien (PSMV), vous obtenez 60 000 € de réduction directement déduite de votre impôt sur le revenu. Peu importe que vous soyez à TMI 30 % ou 45 % : le gain est le même — 60 000 €. La réduction est répartie sur les 4 années suivant le dépôt du permis de construire, puis reportable 3 ans en cas de fraction non imputée. Pour tous les détails sur le dispositif, voyez notre guide complet Loi Malraux 2026.

2.2 Le mécanisme Monuments Historiques : une déduction du revenu global

Le régime Monuments Historiques (art. 156 II 1° ter et art. 156 bis du CGI) fonctionne différemment. Il ne vous donne pas une réduction d'impôt : il vous permet de déduire 100 % des charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxes foncières, primes d'assurance, frais de gestion) directement de votre revenu global imposable, avant calcul de l'impôt. Tous les détails du régime sont développés dans notre guide complet Monuments Historiques 2026.

Résultat : l'économie réelle dépend de votre tranche marginale. Si vous êtes à TMI 45 % et que vous déduisez 200 000 € de travaux, vous économisez 90 000 € d'impôt sur le revenu. Mais si vous êtes à TMI 30 %, la même opération ne vous économise que 60 000 € — au niveau du Malraux PSMV, sans ses contraintes.

2.3 Pourquoi cette différence change tout selon votre TMI

La conséquence est fondamentale. Le Malraux est démocratique : il donne la même aide fiscale à tout le monde, qu'on soit fortement imposé ou non. Le MH, lui, est aristocratique au sens fiscal : plus votre TMI est élevée, plus il amplifie l'économie.

Concrètement, pour 300 000 € de travaux, voici ce que chaque dispositif rapporte selon votre TMI :

3. Le comparatif en un coup d'œil

Avant d'entrer dans le détail section par section, voici le tableau de synthèse des 15 critères de différenciation. Chacun est développé plus loin dans le guide, mais ce panorama vous permet de cadrer l'arbitrage en une minute.

Concrètement, ce tableau cache trois arbitrages majeurs : (1) la sensibilité de votre économie fiscale à votre TMI, (2) votre horizon de détention (9 ans vs 15 ans), (3) l'objectif de transmission familiale. Les sections 6 à 8 reprennent chacun en détail.

4. Qui peut en bénéficier ? Les conditions d'éligibilité

Avant même de comparer les avantages, il faut vérifier que vous avez accès au dispositif. Un bien qui ressemble à un Monument Historique n'en est pas forcément un au sens fiscal. Et un immeuble ancien en secteur touristique peut très bien ne pas être éligible Malraux. Premier filtre à passer.

4.1 Les zones éligibles Malraux : SPR uniquement depuis 2025

Depuis la loi LCAP (Liberté de Création, Architecture et Patrimoine) du 7 juillet 2016, le dispositif Malraux s'applique aux Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) — une catégorie qui a fusionné les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP. La France compte plus de 940 SPR, tous territoires confondus (source : ministère de la Culture / Sites & Cités remarquables de France).

Dans un SPR, le taux de réduction dépend du document d'urbanisme approuvé :

• 30 % — SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé (ex. Marais parisien, presqu'île lyonnaise, Bordeaux, Avignon, Bayonne, Sarlat) ; environ 100 SPR concernés.
• 22 % — SPR couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ; environ 800 SPR concernés.
• 22 % — à défaut, opération ayant fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP).

Concrètement, les SPR en PSMV à taux 30 % couvrent des micro-zones très identifiées. À Paris : le Marais (3e et 4e), l'Île de la Cité et Saint-Louis, Saint-Germain-des-Prés (6e), le Quartier Latin (5e), des secteurs du 7e, 8e et 16e et une partie de Montmartre (18e). En Île-de-France au sens large : Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Fontainebleau, Provins. En région, les noyaux historiques de Bordeaux (Saint-Pierre, Saint-Michel), Lyon (presqu'île, Vieux-Lyon), Avignon intra-muros, Bayonne centre, Sarlat, Rouen, La Rochelle, Uzès, Pézenas ou Chambéry centre ancien concentrent l'essentiel du marché Malraux 30 %. Avant tout compromis, exigez la copie du document d'urbanisme en mairie : la différence entre PSMV (30 %) et PVAP (22 %) représente 8 points de réduction, soit 32 000 € sur 400 000 € de travaux.

4.2 Les biens éligibles MH : classés, inscrits, labellisés

Pour le régime Monuments Historiques, le critère n'est pas géographique mais juridique. Trois catégories de biens ouvrent droit au dispositif (BOI-RFPI-SPEC-30-10) :

• Immeubles classés MH — niveau national, environ 14 333 monuments classés au 1er janvier 2025 (bilan ministère de la Culture), contraintes fortes mais subventions DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles, service de l'État) de 40 à 50 % des travaux — davantage possible sur opérations exceptionnelles.
• Immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire (ISMH) — niveau régional, environ 30 890 monuments inscrits au 1er janvier 2025, subventions DRAC généralement autour de 20 % (plafond légal 40 %).
• Immeubles labellisés Fondation du Patrimoine — label accordé sur avis favorable de l'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP), condition de visibilité depuis la voie publique exigée. Alternative très utile pour les biens de caractère non classés ni inscrits.

À noter : un agrément fiscal ministériel était exigé avant 2018 pour les SCI non familiales ou pour les immeubles en copropriété. Il a été supprimé pour les SCI par la LFR 2017 (art. 12) lorsque 75 % des surfaces sont affectées à l'habitation dans les deux ans. Mais une division après le 1er janvier 2009 reste soumise à agrément (CE 7 octobre 2020 n° 425749), quelle que soit l'ancienneté de la première division — piège fréquent en pratique.

4.3 Qui peut investir : personnes physiques, SCI, SCPI

Dans les deux dispositifs, l'investisseur doit être domicilié fiscalement en France (art. 4 B CGI) pour le Malraux ; la question de la compatibilité de cette exclusion avec le droit de l'Union européenne (libre circulation des capitaux) a été soulevée devant le juge administratif — évolution à suivre. Le MH est également ouvert aux non-résidents sous certaines conditions.

• Personnes physiques : éligibles aux deux dispositifs.
• SCI à l'IR : transparente fiscalement, chaque associé déclare sa quote-part. Éligible aux deux.
• SCPI Malraux : véhicule collectif permettant d'accéder au Malraux dès 5 000 € de ticket. Affectation à 65 % minimum aux dépenses éligibles.
• SCI à l'IS : exclue des deux dispositifs (perte de la transparence fiscale).

5. Quels travaux, quel plafond, quel engagement ?

C'est ici que le diable se cache. Les règles de fond paraissent simples, mais les écarts entre Malraux et MH sur la nature des dépenses éligibles, les plafonds et les durées d'engagement fabriquent le rendement réel — et les pièges.

5.1 Malraux : 400 000 € de travaux sur 4 ans, location 9 ans

Les travaux éligibles Malraux doivent former une opération de restauration complète de l'immeuble (pas des travaux partiels) et être autorisés par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) — le fonctionnaire de l'État qui valide ou refuse les permis de construire en zone patrimoniale protégée. Les travaux de simple entretien ou d'agrandissement ne sont pas éligibles. En pratique de marché, les opérations Malraux correspondent à des travaux représentant 30 à 50 % du prix d'acquisition du foncier, voire davantage sur des immeubles très dégradés — ce ratio n'est pas codifié par le BOFiP, l'administration apprécie au cas par cas la « restauration complète » (globalité, nature des travaux, permis ABF).

Concrètement, un chantier validé par l'ABF coûte en moyenne 20 à 30 % plus cher qu'un chantier de rénovation standard : les entreprises qualifiées en restauration du patrimoine sont peu nombreuses, les matériaux (pierre de taille, chaux aérienne, menuiseries sur mesure, tuiles anciennes) sont sourcés hors filières industrielles, et les délais d'exécution sont plus longs. Ce surcoût structurel est à intégrer dans le prix au m² prévisionnel avant même de calculer l'économie fiscale — sinon la rentabilité réelle s'effondre.

Le plafond est de 400 000 € de dépenses sur 4 années consécutives par contribuable (pas par bien). Au-delà, les dépenses excédentaires ne génèrent aucune réduction. À taux 30 % (PSMV), cela représente une réduction maximale de 120 000 €. La fraction non imputée une année est reportable sur les 3 années suivantes — priorité aux plus anciennes.

L'engagement de location est de 9 ans, en location nue, à titre de résidence principale du locataire, avec mise en location dans les 12 mois suivant la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Toute rupture de l'engagement déclenche la reprise intégrale de la réduction, majorée des intérêts de retard (0,20 % par mois).

5.2 MH : aucun plafond, conservation 15 ans

Les charges déductibles en MH sont plus larges : travaux de restauration, réparation, entretien, amélioration des locaux d'habitation, intérêts d'emprunt, taxes foncières, primes d'assurance, frais de gérance et de concierges, cotisations d'entretien versées à l'administration culturelle. Les travaux sont validés par la DRAC (classé) ou par simple déclaration (inscrit).

Aucun plafond de dépenses. Vous pouvez déduire 50 000 € comme 1 million d'euros sur la même année. Si le déficit foncier excède le revenu global de l'année, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes sur le revenu global — un avantage considérable que le déficit foncier classique (plafonné à 10 700 €) ne permet pas.

L'engagement est une durée de conservation de 15 ans à compter de l'acquisition (art. 156 bis III CGI, introduit par la LF 2009). Pas d'obligation stricte de louer pour conserver le régime MH — mais le taux de déduction en dépend : 100 % si le bien est loué, 50 % s'il est occupé par le propriétaire et fermé, 100 % s'il est occupé mais ouvert au public selon les conditions de l'arrêté. En cas de cession avant les 15 ans, le revenu global de l'année de rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges indûment déduites.

5.3 Travaux éligibles et non éligibles : poste par poste

Concrètement, voici les postes validés et refusés par l'administration fiscale sur les deux dispositifs. Un devis qui ventile les travaux à 60 % éligibles / 40 % non éligibles dans un projet Malraux est un signal d'alerte : l'opération doit former une restauration globale du bâti.

À noter côté TVA : les travaux réalisés sur un logement achevé depuis plus de deux ans bénéficient du taux de 10 % (art. 279-0 bis CGI) ; les travaux d'amélioration énergétique (isolation, menuiseries performantes, pompes à chaleur) relèvent du taux réduit à 5,5 % (art. 278-0 bis A CGI) — à condition d'être compatibles avec les prescriptions ABF, ce qui n'est pas toujours le cas en SPR ou sur un bien classé. À anticiper avec l'entreprise avant signature du devis : ce détail peut réduire de plusieurs milliers d'euros la base nette des travaux.

5.4 Le piège commun : aucun des deux dans les niches fiscales

Point crucial à comprendre : les deux dispositifs sont exclus du plafond des niches fiscales de 10 000 € de l'article 200-0 A CGI. Pour le Malraux, c'est le cas depuis le 1er janvier 2013. Pour le MH, c'est par construction : c'est une déduction de charges, pas une réduction ou un crédit d'impôt — donc hors champ.

Concrètement, vous pouvez cumuler Malraux ou MH avec un PER, des dons à des associations, des emplois à domicile, sans que ces avantages plafonnés ne soient écrasés. Ce seul fait place ces deux dispositifs dans le cercle très restreint des « outils fiscaux à réduction lourde sans plafond global » — aux côtés du déficit foncier imputable sur le revenu global, du Girardin industriel et du Pacte Dutreil (mécanisme qui permet un abattement de 75 % sur la valeur des titres d'entreprise transmis, sous conditions d'engagement de conservation).

6. La matrice TMI décisionnelle : quel dispositif selon vos revenus ?

C'est la question la plus fréquente que nous recevons de nos clients. Et c'est aussi celle que les concurrents traitent le plus mal — chacun campant sur son dispositif. Voici les chiffres bruts, basés sur notre expérience de dossiers réels et validés par notre simulateur interne.

6.1 TMI 30 % : Malraux PSMV généralement gagnant

Pour un foyer fiscal à TMI 30 % (environ 30 000 à 84 000 € de revenu net imposable par part), le Malraux PSMV et le MH produisent une économie très voisine — à peu près 30 % des travaux dans les deux cas. Mais la souplesse et l'horizon comptent : le Malraux impose « seulement » 9 ans de location (contre 15 ans de conservation MH), le marché de revente est plus large, et les tickets d'entrée sont plus accessibles (250 000 à 500 000 € vs 700 000 € et plus en MH).

Recommandation : à TMI 30 %, privilégier Malraux PSMV dans un SPR urbain à forte demande locative (Bordeaux, Lyon, Avignon, Bayonne). Le MH ne devient pertinent que si vous visez spécifiquement la transmission (art. 795 A CGI).

6.2 TMI 41 % : arbitrage au cas par cas selon le budget

À TMI 41 % (revenu net imposable entre 84 000 et 180 000 € par part), l'arbitrage dépend du montant des travaux.

• Travaux 200 000 à 400 000 € : Malraux PSMV donne une réduction de 60 000 à 120 000 € (fixe 30 %). Le MH donnerait 82 000 à 164 000 € (41 %). Le MH est plus rentable de 20 à 40 % — mais au prix d'un engagement de 15 ans vs 9 ans. Arbitrage à faire selon l'horizon.
• Travaux au-delà de 400 000 € : Malraux plafonne à 120 000 € de réduction. Le MH continue à déduire sans limite. L'écart devient structurel. MH recommandé.

6.3 TMI 45 % (+ CEHR) : MH presque toujours gagnant

À TMI 45 % (revenu net imposable supérieur à 180 000 € par part) et a fortiori pour les foyers soumis à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR — surtaxe de 3 à 4 % au-delà de 250 000 € de revenus) ou à la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR — mécanisme équivalent ajouté pour 2025-2026), le MH est quasiment imbattable.

Pour 300 000 € de travaux, le MH génère 135 000 € d'économie d'impôt sur le revenu (IR à 45 %). Mieux : si vous avez des revenus fonciers existants à absorber, le déficit foncier MH s'impute dessus et évite aussi les prélèvements sociaux (PS = CSG, CRDS et contributions additionnelles, 17,2 %) qui pèsent sur ces revenus — soit jusqu'à 51 600 € supplémentaires d'économie. Total théorique : 186 600 € sur 300 000 € de travaux, soit 62 % d'économie fiscale réelle — à condition de disposer de revenus fonciers existants suffisants pour absorber l'ensemble du déficit.

En face, le Malraux PSMV plafonne à 90 000 € (30 % de 300 000 €). L'écart est de près de 100 000 €. Seul cas où Malraux reste pertinent à TMI 45 % : si vous n'avez pas de revenus fonciers existants et si votre horizon d'engagement est court (9 ans plutôt que 15 ans).

6.4 Le seuil d'indifférence mathématique

En théorie pure (sans revenus fonciers existants, sans CEHR, sans IFI), le point où le MH devient mathématiquement équivalent au Malraux PSMV est exactement à TMI 30 %. Au-delà, chaque point de TMI supplémentaire creuse l'écart de 3 000 € pour 100 000 € de travaux.

Economie MH  =  Travaux × TMI  (+ 17,2 % de PS évités uniquement sur la fraction absorbée par des revenus fonciers existants)
Economie Malraux PSMV  =  min(Travaux ; 400 000 €) × 30 %

Seuil de bascule théorique (sans PS évités)   : TMI > 30 %   →  MH > Malraux PSMV
Seuil de bascule (avec PS évités sur fonciers) : dès TMI 30 % le MH dépasse le Malraux PSMV
Attention : les tranches officielles 2026 sont 0, 11, 30, 41, 45 %. À TMI 11 %, le MH reste inférieur au Malraux PSMV même si des PS sont évités.

Concrètement, si vous êtes un cadre supérieur à TMI 41 % avec un patrimoine foncier productif de revenus locatifs, le MH est presque toujours la bonne réponse dès que les travaux dépassent 200 000 €. Si vous êtes un cadre moyen à TMI 30 % sans revenus fonciers, le Malraux PSMV reste une meilleure option dans la plupart des cas.

6.5 La rentabilité locative réelle : un piège à ne pas maquiller

L'économie fiscale d'entrée n'est qu'une facette du rendement. Sans un examen honnête des loyers et des charges récurrentes, un dossier apparemment très rentable peut décevoir.

Concrètement, un bien Malraux en centre historique de grande métropole affiche une rentabilité brute de 2 à 3,5 % — rarement au-delà. Un MH classé ou inscrit descend souvent sous 2 %, voire à 1 %, une fois les charges d'entretien lourdes intégrées (toiture, ACMH, assurance dommages ouvrage, entretien annuel des façades). L'encadrement des loyers en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) pèse mécaniquement sur les Malraux situés dans ces villes. Le calcul honnête consiste à raisonner net-net sur 15 à 20 ans : économie fiscale d'entrée + loyers nets de charges et de fiscalité foncière + plus-value éventuelle à la revente − coûts d'entretien récurrents − éventuel rappel d'impôt en cas d'erreur. Sur cette base, un Malraux PSMV correctement sélectionné produit un TRI net de 5 à 7 % ; un MH dédié à la transmission se rapproche plutôt de 3 à 5 %, l'avantage successoral compensant le rendement locatif faible.

7. Quatre cas pratiques comparés côte à côte

Les tableaux et formules sont utiles. Mais rien ne remplace des histoires réelles. Voici quatre situations construites à partir de dossiers que nous avons traités, avec les deux scénarios Malraux et MH chiffrés côte à côte. Noms et détails modifiés pour l'anonymat, chiffres rigoureusement exacts.

7.1 Marie, médecin à Bordeaux — TMI 41 %, 200 000 € de travaux

Marie paie depuis trois ans plus de 48 000 € d'impôt et sent que sa retraite approche. Elle veut « un vrai projet de pierres », pas un produit packagé. Le centre historique bordelais la fait rêver depuis des années ; elle hésite entre un appartement à restaurer rue du Mirail et un bien plus ambitieux dans un hôtel particulier inscrit. Sa crainte : s'engager trop longtemps.

Marie, 52 ans, médecin généraliste à Bordeaux, célibataire. Revenus nets 2025 : 180 000 €, TMI 41 %, pas de revenus fonciers. Elle dispose de 250 000 € de cash et veut investir dans un T3 de centre historique bordelais, soit en Malraux PSMV (rue du Mirail), soit en MH (appartement dans un hôtel particulier inscrit ISMH du quartier Saint-Pierre). Les deux biens nécessitent environ 200 000 € de travaux sur 3 ans.

Concrètement, le MH rapporte 22 000 € de plus à Marie. Mais il implique 15 ans d'engagement, un ticket 140 000 € plus élevé et un marché de revente plus étroit. Notre recommandation : Malraux PSMV, pour un dossier mieux calibré à sa capacité d'investissement et à son horizon raisonnable (elle envisage de revendre vers 65 ans).

7.2 Laurent, DG d'ETI — TMI 45 %, 400 000 € de travaux + CEHR

Laurent nous a appelés en mai 2025, la voix un peu crispée. Son conseil d'administration venait de valider un bonus de performance exceptionnel pour 2026, couplé à la cession de ses BSPCE (bons de souscription de parts de créateur d'entreprise, dispositif pour salariés de start-up) — au total, un choc fiscal d'environ 250 000 € si rien n'était fait. Il voulait « quelque chose de tangible, pas une niche qui s'effondre dans 3 ans ». Il pensait déjà à ses deux enfants.

Laurent, 58 ans, directeur général d'une ETI dans l'agroalimentaire, marié, deux enfants. Revenus 2025 : 480 000 € (salaire + rémunérations d'administrateur + revenus fonciers 80 000 € sur un immeuble locatif à Annecy). TMI 45 % + CEHR. Il cherche une opération lourde pour absorber la hausse attendue de ses revenus en 2026 (bonus de performance + plus-value sur cession de BSPCE).

Concrètement, sur la première vague le Malraux au plafond est paradoxalement supérieur de 7 240 € : l'économie de prélèvements sociaux (PS = 17,2 %) en MH est limitée au montant réel des revenus fonciers existants (80 000 € × 17,2 %), pas au déficit total. L'avantage structurel du MH se révèle sur la durée : Laurent pourra engager 300 000 € de travaux complémentaires entre les années 5 et 10 et continuer à déduire 135 000 € supplémentaires — impossibles en Malraux dont le plafond est atteint. Notre recommandation : MH, avec signature d'une convention art. 795 A pour préparer la transmission à ses enfants.

7.3 Famille Morel — SCI familiale IR mixte, TMI 45 % + TMI 30 %

La famille Morel est arrivée avec une tension que nous voyons souvent : les parents veulent transmettre sans « assister » leur fils ; le fils veut participer sans perdre son autonomie. Ils avaient déjà visité trois hôtels particuliers, tous inscrits ISMH. Le dernier, à Dijon, les avait tous les trois conquis. Restait à trouver la structure juridique qui protège l'harmonie familiale autant que l'avantage fiscal.

Les époux Morel (60 et 58 ans, revenus combinés 280 000 €, TMI 45 %) ont créé une SCI familiale à l'IR avec leur fils Victor (34 ans, ingénieur, TMI 30 %) pour transmettre progressivement leur patrimoine. Répartition des parts : parents 60 %, fils 40 %. Ils investissent dans un hôtel particulier inscrit ISMH à Dijon, 400 000 € de travaux étalés sur 3 ans, subvention DRAC inscrit 15 % = 60 000 €. Charges nettes : 340 000 €.

Concrètement, la SCI familiale IR permet de répartir les charges MH au prorata des droits, chaque associé déclarant sa quote-part sur sa propre déclaration d'impôt. La famille mutualise ainsi les TMI hautes (parents) et moyennes (fils). À l'échéance des 15 ans, les parents pourront donner progressivement leurs parts à leur fils avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans. La signature d'une convention art. 795 A permettra d'exonérer totalement la future transmission. Le Malraux, lui, ne permet ni la même puissance fiscale ni la même optimisation successorale.

7.4 Robert, ancien juriste 75 ans — enjeu succession 2,5 M€

Robert nous a reçus dans la bibliothèque de son manoir, entouré de photos de ses enfants et petits-enfants. Le domaine est dans la famille depuis cinq générations. Sa peur, clairement exprimée dès les premières minutes : que ses trois enfants soient obligés de vendre à son décès pour payer les droits de succession. Il avait lu « quelque chose sur le 795 A » sans comprendre, et voulait une réponse définitive.

Robert, 75 ans, veuf, trois enfants. Il a hérité en 2015 d'un manoir classé MH dans le Périgord, valorisé à 2,5 M€. Son TMI est à 30 % (retraite), il ne cherche pas une défiscalisation IR immédiate : il veut transmettre le manoir à ses enfants en minimisant les droits de succession. Comparons ce que donneraient les deux dispositifs — sachant que Malraux ne s'applique pas à un manoir hors SPR.

Concrètement, Robert signe avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée imposant l'ouverture au public (50 jours par an dont 25 non ouvrables entre avril et septembre) et le maintien du décor historique. Les trois enfants reprendront l'engagement par avenant à la succession. Avec une répartition égale entre les trois enfants, l'application de l'abattement individuel de 100 000 € et du barème progressif jusqu'à 30 % porte les droits à environ 163 000 € par enfant — soit près de 489 000 € au total. La convention 795 A efface intégralement cette facture. Plus les enfants sont nombreux (abattements individuels), plus l'économie en valeur absolue est modeste ; plus l'héritage est concentré, plus elle grimpe (elle peut dépasser 700 000 € avec deux enfants seulement). Aucun dispositif Malraux n'approche ce résultat. MH, sans hésitation.

8. Succession et transmission : l'avantage MH unique

Si vous détenez un patrimoine historique significatif et que votre objectif est la transmission familiale, la messe est dite : le régime Monuments Historiques est incomparablement plus puissant que le Malraux. Voyons pourquoi, et à quelles conditions.

8.1 Exonération totale DMTG (art. 795 A CGI)

L'article 795 A du CGI prévoit une exonération totale des droits de mutation à titre gratuit (DMTG = droits de succession ou de donation) pour les monuments historiques classés ou inscrits, y compris les meubles constituant leur complément historique ou artistique et leurs parcs/jardins classés, sous condition de signer une convention avec les ministères chargés de la Culture et du Budget.

Concrètement, pour un monument historique d'une valeur de 2,5 millions d'euros transmis à trois enfants, les droits de succession de droit commun s'élèveraient à environ 489 000 € (après abattement individuel de 100 000 € par parent et par enfant, barème progressif jusqu'à 30 %). Avec deux enfants seulement, la facture grimpe autour de 700 000 € ; avec un héritier unique ou en ligne collatérale, elle peut dépasser le million. Avec la convention 795 A, ces droits tombent à zéro, quelle que soit la configuration familiale.

Attention à une confusion fréquente dans la littérature grand public et chez certains promoteurs : l'exonération 795 A n'est pas partielle à 75 % — elle est totale (100 %) sur le monument, ses meubles historiques et ses parcs classés. Les « 75 % » que l'on rencontre parfois correspondent à un abattement du Pacte Dutreil (art. 787 B CGI) qui concerne les droits de mutation sur titres de sociétés, pas les MH. Ne pas confondre non plus avec les « biens professionnels » de l'art. 975 CGI qui portent sur l'IFI, pas sur la succession. L'avantage 795 A, c'est bien zéro euro de droits de mutation sur l'intégralité de la valeur du bien — sans plafond.

8.2 La convention à durée indéterminée : conditions réelles

La convention (modèle fixé par décret n° 88-389 du 21 avril 1988, modifié par décret n° 2023-103 du 16 février 2023) impose plusieurs engagements sans durée fixe, à reprendre à chaque transmission successive par les héritiers ou donataires :

• Ouverture au public : 50 jours par an dont 25 non ouvrables entre avril et septembre, OU 40 jours pendant juillet-août-septembre, 6 heures par jour minimum d'accès effectif.
• Maintien du décor : conservation des éléments mobiliers et du décor intérieur qui font la valeur historique du bien.
• Entretien : obligation générale d'entretien à la charge du propriétaire.
• Information du public : plaque visible dans les 2 mois suivant la signature ; information permanente sur les conditions d'ouverture.
• Déclaration annuelle à la DRAC et à la DRFiP avant le 1er février, attestant du respect des engagements l'année précédente.

Rupture de la convention : perte de l'exonération, exigibilité immédiate des droits calculés sur la valeur à la date de rupture.

8.3 Le démembrement MH — clarification 2025

Le démembrement est autorisé en MH, contrairement au Malraux qui l'interdit formellement pendant les 9 ans d'engagement (sauf démembrement successoral). En MH, l'usufruitier prend en charge les réparations d'entretien (art. 605 du Code civil) et le nu-propriétaire les grosses réparations — murs porteurs, toiture, charpente — définies à l'art. 606 du Code civil. À noter : la dérogation de l'art. 774 bis CGI (quasi-usufruit) qui a fait couler beaucoup d'encre en 2024 ne concerne pas les monuments en nature — elle ne vise que les quasi-usufruits portant sur des sommes d'argent. Le MH reste donc pleinement dans le régime de l'art. 1133 CGI (reconstitution gratuite de la pleine propriété au décès de l'usufruitier). La mise à jour BOFiP du 6 novembre 2025 (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 § 67, ACTU-2025-00153) a formellement clarifié trois scénarios de compatibilité entre démembrement et exonération 795 A :

• Donation avec réserve d'usufruit : usufruitier signataire de la convention, nu-propriétaire engagé par avenant à la consolidation.
• Démembrement successoral : conjoint usufruitier + enfants nus-propriétaires, convention signée par tous.
• Donation sans convention préalable : convention signée par le donateur et le donataire au moment de la donation.

8.4 Malraux : aucun régime dérogatoire en transmission

Côté Malraux, aucune disposition spécifique. Les biens restaurés sous le dispositif sont transmis selon le droit commun des mutations à titre gratuit : abattements, barème progressif, paiement fractionné éventuel — mais pas d'exonération. Un promoteur qui vous promet un « montage Malraux avec avantage succession » invente : il n'existe aucun texte le prévoyant.

9. IFI : le levier MH peu connu

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Pour les contribuables concernés par Malraux ou MH — souvent des patrimoines confortables — la question de l'impact IFI est majeure. Et aucun concurrent ne la traite sérieusement. Voici les règles réelles.

9.1 IFI sur un bien Malraux : aucun allègement spécifique

Un bien acquis en Malraux est intégralement taxable à l'IFI au 1er janvier, sur sa valeur vénale. Aucune décote dispositif, aucune exonération. La seule atténuation possible : les intérêts d'emprunt en cours sont déductibles du patrimoine net taxable (art. 974 CGI), et une décote de 10 à 20 % peut être admise si le bien est loué et occupé, en raison de la limitation au droit de jouissance.

9.2 IFI sur un MH : exonération totale si bien professionnel (art. 975 CGI)

Pour les Monuments Historiques, le principe reste la taxation intégrale du bien au 1er janvier. Aucun régime IFI spécifique ne prévoit d'abattement forfaitaire pour les MH détenus en patrimoine privé. Mais une stratégie puissante existe pour qui accepte d'exploiter le monument : si le bien est affecté à une activité professionnelle principale du contribuable (visites payantes organisées à titre habituel, location d'événements, réception, chambres d'hôtes ou hôtellerie), il peut être qualifié de bien professionnel au sens de l'article 975 du CGI et bénéficier d'une exonération totale de sa valeur dans l'assiette IFI.

Concrètement, un hôtel particulier classé d'une valeur de 3 millions d'euros exploité en activité hôtelière réelle, dont cette activité constitue l'occupation principale du dirigeant et génère l'essentiel de ses revenus professionnels, peut sortir intégralement de l'assiette IFI. L'économie IFI annuelle peut alors atteindre 30 000 à 45 000 € selon la tranche du barème. À l'inverse, si l'activité reste secondaire ou occasionnelle, l'exonération est refusée et le bien redevient pleinement taxable.

À noter : si le MH constitue la résidence principale (RP) du propriétaire et n'est pas affecté à une activité professionnelle, il bénéficie de l'abattement de 30 % prévu par l'article 973 du CGI sur sa valeur vénale. Attention, l'exonération « bien professionnel » (art. 975 CGI) et l'abattement RP 30 % ne peuvent pas se cumuler sur le même bien : soit le monument est exploité à titre professionnel (exonération totale 100 %), soit il est habité à titre privé (abattement 30 % sur la valeur taxable). Les deux régimes peuvent en revanche s'appliquer à des biens distincts du foyer — un MH professionnel et une résidence principale non-MH, par exemple.

10. Structures de détention : SCI, SCPI, indivision, démembrement

La structure de détention conditionne l'accès aux deux dispositifs et leur optimisation successorale. C'est le terrain où les différences entre Malraux et MH se creusent — et où les pièges sont les plus nombreux. Détail des règles en vigueur.

10.1 SCI familiale à l'IR : compatible avec les deux

La SCI à l'IR (société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés) est transparente fiscalement au titre de l'article 8 du CGI. Chaque associé déclare sa quote-part de réduction Malraux ou de charges MH, au prorata de ses droits dans la société. Pour le MH, la SCI familiale (associés membres d'une même famille, plusieurs générations admises) n'exige aucun agrément ministériel (art. 156 bis II CGI) et permet une transmission progressive des parts sous abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans.

10.2 SCI non familiale : agrément obligatoire en MH

Pour une SCI dont les associés ne relèvent pas d'une même famille (amis, partenaires d'investissement), le MH exige un agrément préalable du ministre du Budget après avis du ministre de la Culture (BOI-SJ-AGR-50-50). L'agrément est discrétionnaire et apprécié au regard de l'intérêt patrimonial du monument et de l'importance des charges d'entretien. Sans agrément, pas de déduction MH.

Deux exceptions à l'obligation d'agrément introduites ultérieurement : la SCI dédiée à un espace culturel (loi 2007) et la SCI dont au moins 75 % des surfaces sont affectées à l'habitation (LFR 2017 art. 12, applicable depuis 2018).

10.3 SCPI Malraux : accéder au dispositif dès 5 000 €

Pour les investisseurs ne souhaitant pas acquérir un bien en direct, les SCPI Malraux (sociétés civiles de placement immobilier dédiées à la restauration en SPR) permettent d'accéder au dispositif avec un ticket d'entrée aussi bas que 5 000 €. Le fonctionnement : la SCPI collecte des fonds et doit les affecter à hauteur de 65 % minimum à des dépenses éligibles Malraux, avec un délai de 18 mois pour l'emploi des fonds. Le souscripteur récupère sa quote-part de réduction d'impôt sur 2 à 3 années suivant la souscription. Le taux effectif de réduction se situe autour de 18 % de la souscription.

10.4 Démembrement : interdit en Malraux, autorisé en MH

Dernière différence structurelle : le démembrement volontaire (donation de la nue-propriété à un enfant avec réserve d'usufruit) est interdit en Malraux pendant les 9 ans d'engagement — seule exception, le démembrement subi résultant d'un décès. Toute donation pendant l'engagement déclenche la reprise intégrale de la réduction.

En MH au contraire, le démembrement est pleinement compatible, à condition que les engagements des 15 ans et de la convention 795 A soient repris par l'usufruitier et le nu-propriétaire. En pratique, l'usufruitier prend en charge les réparations d'entretien (art. 605 du Code civil) et le nu-propriétaire les grosses réparations (art. 606) — frontière à préciser impérativement dans l'acte notarié. C'est un outil de transmission anticipée extrêmement puissant : donation de la nue-propriété aujourd'hui (barème art. 669 CGI, décote de 40 à 70 % sur la valeur donnée selon l'âge du donateur), reconstitution gratuite de la pleine propriété au décès de l'usufruitier (art. 1133 CGI) — sans nouveau droit de mutation.

11. La sortie : plus-value à la revente, transition LMNP

Ce que personne ne vous explique avant l'achat : la sortie. Comment revendre ? Quelle plus-value imposable ? Peut-on basculer en meublé pour optimiser la fiscalité locative post-engagement ? Voici les règles — y compris le piège de la plus-value Malraux en montage ASL.

11.1 Plus-value Malraux : le paradoxe VIR vs ASL

Les opérations Malraux se montent de deux manières principales : en Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) ou en Association Syndicale Libre (ASL). Les conséquences fiscales à la revente sont opposées.

• VIR : vous achetez un bien à rénover avec contrat incluant les travaux. Les travaux sont intégrés au prix d'acquisition (art. 150 VB CGI). À la revente, la plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'acquisition majoré — donc potentiellement faible, voire négative.
• ASL : vous achetez le foncier, puis réalisez les travaux via une association syndicale libre. Les travaux ne majorent pas le prix d'acquisition. À la revente, la plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'acquisition du foncier seul — potentiellement très élevée.

Concrètement, le paradoxe est fréquemment documenté dans la littérature patrimoniale : après 15 ans de détention d'un Malraux ASL, le taux effectif d'imposition de la plus-value (IR + prélèvements sociaux après abattements progressifs) peut atteindre 20 % — un niveau proche du taux de réduction Malraux initial (22 à 30 %). L'économie fiscale d'entrée peut donc être partiellement neutralisée à la sortie. À anticiper impérativement dans le calcul de rentabilité.

11.2 Plus-value MH : interdiction du double avantage

Côté MH, la règle est stricte : les travaux qui ont déjà été déduits du revenu global ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (principe de l'interdiction du double avantage). Le prix d'acquisition retenu est celui initial, majoré uniquement des travaux non déduits — ce qui est rare puisque le régime MH permet justement tout déduire.

Comme pour tout bien immobilier de particulier, la plus-value MH bénéficie des abattements progressifs par année de détention (art. 150 VC CGI) : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Même après avoir respecté les 15 ans d'engagement de conservation, une revente dans la foulée reste lourdement taxée sur la plus-value. Mieux vaut planifier 25 à 30 ans de détention pour maximiser l'optimisation.

11.3 Transition LMNP en MH après location nue

Angle peu exploité : après quelques années de location nue obligatoire en MH pour déduire 100 % des charges, rien n'interdit de basculer en location meublée non professionnelle (LMNP). La bascule fait passer les revenus locatifs du régime des revenus fonciers (avec abattement 30 % micro-foncier) au régime BIC (avec abattement 50 % micro-BIC ou amortissement en réel) — souvent beaucoup plus favorable.

Stratégie type : 3 à 5 ans de location nue pour déduire l'essentiel des travaux MH du revenu global, puis bascule en LMNP au réel pour minimiser l'imposition des loyers futurs pendant les années restantes de l'engagement de 15 ans. En Malraux, cette bascule est strictement interdite : la location doit rester nue pendant toute la durée des 9 ans, sous peine de reprise de la réduction.

12. Les 10 pièges à éviter (documentation jurisprudentielle)

Chaque dispositif a sa dose de chausse-trappes. Les plus coûteux ne sont jamais signalés par les promoteurs — ils apparaissent des années plus tard, lors d'un contrôle ou d'une revente. Voici les dix pièges documentés par la jurisprudence récente et par notre expérience de dossiers en rectification.

1. Promoteur défaillant ou prix gonflé. Plusieurs affaires médiatisées ces dernières années ont révélé des montages Malraux/MH où les fonds collectés n'étaient pas intégralement affectés aux travaux, entraînant la perte de l'avantage fiscal. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises l'engagement de la responsabilité des banques (devoir de mise en garde) et des notaires (devoir de conseil) en cas de manquement (notamment Cass. 1re civ., 13 mars 2024, n° 19-21.360). Vérifier systématiquement les garanties financières d'achèvement (GFA) et les références de l'opérateur.
2. Refus ou retard ABF. L'arrêt CE du 16 juin 2025 n° 496229 renforce le contrôle des permis de construire en abords de MH, appréciés depuis tout point normalement accessible (y compris propriété privée). Délais possibles 12 à 18 mois, recours TA à anticiper. Intégrer ce risque dans le planning prévisionnel.
3. Cumul Malraux + déficit foncier en VIR. Techniquement impossible car les travaux sont intégrés au prix d'acquisition. Ne fonctionne qu'en montage ASL/AFUL. Erreur fréquente des argumentaires commerciaux.
4. Division MH en copropriété après 2009. L'arrêt CE 7 octobre 2020 n° 425749 a étendu l'obligation d'agrément à toute nouvelle division postérieure au 1er janvier 2009, même sur un bien déjà divisé avant cette date. Piège massif sur le marché secondaire des MH divisés.
5. Location meublée en Malraux. Strictement interdite pendant les 9 ans : location nue à usage de résidence principale obligatoire. Toute bascule en LMNP entraîne la reprise intégrale de la réduction.
6. SCI non familiale MH sans agrément. Oublié dans 40 % des dossiers que nous auditons. Sans agrément, la déduction MH est rejetée dans son intégralité au premier contrôle.
7. Convention 795 A rompue par manque d'ouverture au public. 50 jours par an dont 25 hors saison minimum. Les propriétaires minimisent souvent la contrainte — jusqu'à la déclaration annuelle à la DRAC qui révèle le manquement. Perte de l'exonération succession, rappel d'impôt sur la valeur à la date de rupture.
8. Vacance locative Malraux au-delà de 12 mois après DAACT. Délai de mise en location strict. Dans les villes secondaires en périphérie de marchés tendus (Périgueux, Béziers, Sète), le risque est réel — et la reprise de la réduction implacable.
9. Requalification de travaux d'agrandissement en non éligibles. Subtilité : l'aménagement de combles est éligible, pas l'agrandissement. La frontière est appréciée par l'administration au cas par cas. En cas de doute, demander un rescrit fiscal avant démarrage.
10. Revente avant l'échéance hors cas d'exception. Divorce, mutation professionnelle, difficultés financières ne figurent pas parmi les causes légales de sortie anticipée. Seules admises : licenciement, invalidité 2e ou 3e catégorie, décès du contribuable ou de son conjoint. Toute autre cession déclenche la reprise.

13. Le parcours opérationnel année par année

Les deux dispositifs engagent sur une décennie et demie. Comprendre le calendrier concret permet d'éviter la mauvaise surprise — et de caler son plan de financement.

13.1 Malraux : 10 à 12 ans de cycle complet

13.2 MH : 15 ans minimum, souvent 20 à 30 ans

Concrètement, planifier un MH, c'est planifier sur au moins 20 ans, souvent 30. Le Malraux, c'est un cycle de 10-12 ans. Ces horizons conditionnent profondément le choix selon votre âge et vos projets de vie.

13.3 Pièces à conserver : la sécurité fiscale sur 15 à 30 ans

Tout contrôle fiscal sur une opération Malraux ou MH se joue sur les pièces justificatives. L'absence d'un document peut suffire à remettre en cause plusieurs années de déduction — et, sur un MH, à déclencher la majoration du tiers des charges indûment déduites.

Concrètement, sur les deux dispositifs, conservez pendant toute la durée d'engagement et au moins trois ans après l'échéance :

• Permis de construire ou déclaration préalable avec avis ABF (Malraux) ou autorisation DRAC (MH classé) ;
• Devis détaillés par poste et factures acquittées, mentionnant obligatoirement le SIRET de l'entreprise et le taux de TVA appliqué ;
• Attestations de TVA à 10 % ou 5,5 % (notamment travaux énergétiques) ;
• Quittances de loyer, baux successifs, avenants (Malraux) ;
• Déclarations 2044 / 2044-SPE et annexes (revenus fonciers et charges MH) ;
• Notification de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) pour Malraux ;
• Arrêté de classement ou certificat d'inscription ISMH, ou label Fondation du Patrimoine ;
• Subventions DRAC perçues (décisions d'attribution, justificatifs de versement) ;
• Pour le MH sous convention 795 A : déclaration annuelle d'ouverture au public à la DRAC et à la DRFiP avant le 1er février, registre des visiteurs ou statistiques d'affluence.

Nous recommandons un coffre-fort numérique dédié à ce dossier patrimonial, sauvegardé sur deux supports distincts. Sur un cycle MH de 30 ans, les pertes de pièces sont statistiquement quasi certaines si l'archivage n'est pas structuré dès le départ.

14. Notre recommandation finale par profil

Après avoir disséqué les deux dispositifs sur tous leurs angles, voici notre arbre de décision final. Il n'a rien d'universel : il traduit notre expérience cumulée de dossiers Malraux et MH traités pour nos clients CGP. Chaque situation mérite une analyse personnalisée.

Pour une analyse chiffrée personnalisée de votre situation — y compris la comparaison des économies fiscales réelles, la simulation de la plus-value à la revente, et le montage optimal de la structure de détention — nos conseillers certifiés sont disponibles pour un bilan gratuit. Les performances passées ne garantissent pas l'avenir, et chaque dispositif comporte des risques juridiques et fiscaux qui doivent être anticipés avant tout engagement.