Mis à jour le — Équipe Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Sources : AMF, FGDR, economie.gouv.fr, ASPIM (bilan 2025), MSCI, Code monétaire et financier, réglementation PRIIPs.
Connaître les risques d'une SCPI, c'est déjà les maîtriser à moitié
Avant de mettre 20 000 € — ou 200 000 € — dans une SCPI, vous vous posez la seule question qui compte vraiment : est-ce que je peux perdre de l'argent ? La réponse honnête, celle qu'un CGP vous doit, est oui. Pas parce que la SCPI serait un mauvais placement, mais parce qu'aucun placement de rendement n'existe sans risque. Ce qui change tout, c'est de savoir où ils se cachent avant de signer — pas de les découvrir un matin sur un relevé.
Le problème, c'est que la plupart des contenus en ligne sur les risques d'une SCPI sont écrits par ceux-là mêmes qui les vendent. On y trouve une liste polie — « risque de perte en capital, risque de liquidité » — sans jamais dire lequel est fréquent, lequel est théorique, ni surtout ce qu'aucun fonds de garantie ne couvrira jamais. Ce guide fait l'inverse. On passe en revue chaque risque, on le classe par probabilité et par gravité, et on chiffre ce qu'il peut vous coûter.
Vous verrez que les peurs sont souvent mal placées : la faillite d'une SCPI, que beaucoup redoutent, ne s'est jamais produite depuis 1964 ; tandis que la perte en capital et l'illiquidité, bien moins spectaculaires, sont les risques que vous rencontrerez réellement. Et on finit par le plus utile : comment réduire la casse, concrètement.
À retenir en 30 secondes
- Oui, on peut perdre de l'argent — surtout en sortant tôt : perte en capital, illiquidité et frais sont les risques réels et fréquents.
- La faillite d'une SCPI est quasi nulle (aucune depuis 1964) ; si la société de gestion défaille, la SCPI lui survit.
- Aucun fonds ne garantit la valeur de vos parts. Le FGDR couvre seulement la restitution des titres (70 000 €), pas la baisse de prix.
- Le risque se limite : diversification, horizon de 8-10 ans, lecture du DIC, audit de la société de gestion.
Peut-on perdre de l'argent avec une SCPI ?
Oui, on peut perdre de l'argent avec une SCPI. Les risques réels et fréquents sont la perte en capital, l'illiquidité et la décote à la revente. La faillite d'une SCPI, elle, est quasi nulle (aucune depuis 1964). Et surtout : aucun fonds de garantie ne couvre la valeur de vos parts.
| Risque | Probabilité | Gravité | Garantie ? |
|---|---|---|---|
| Perte en capital (baisse du prix de part) | Élevée | Moyenne à forte | Non |
| Liquidité (revente lente, décote, file d'attente) | Moyenne à élevée | Moyenne | Non |
| Risque locatif / concentration (vacance, mono-locataire) | Moyenne | Moyenne | Non |
| Défaillance de la société de gestion | Faible | Faible (la SCPI survit) | Titres : FGDR 70 000 € |
| Faillite de la SCPI elle-même | Quasi nulle (0 depuis 1964) | Théorique (immeubles aux associés) | — |
Gardez cette grille en tête : elle est le fil rouge du guide. Personne ne supprime le risque en SCPI. Tout le travail, c'est de savoir lequel on porte, et jusqu'où.
La matrice des risques : probabilité × gravité
Tous les risques d'une SCPI ne se valent pas, et c'est exactement ce qu'aucune liste à puces ne vous dit. Un risque qui a une chance sur cent de se produire mais qui ruine n'a rien à voir avec un risque fréquent mais bénin. Pour décider en connaissance de cause, il faut croiser deux axes : la probabilité (à quelle fréquence ça arrive) et la gravité (combien ça coûte quand ça arrive).
Risques fréquents et réels (à surveiller)
Perte en capital (le prix de part a reculé trois années de suite, 2023-2025), liquidité (2,79 Md€ de parts en attente de retrait fin 2025) et risque locatif (vacance des bureaux, baux non renouvelés). Ce sont eux que vous rencontrerez vraiment.
Risques graves mais rarissimes (souvent surestimés)
Faillite de la SCPI (aucune depuis 1964), défaillance de la société de gestion (la SCPI lui survit), disparition du capital (les immeubles appartiennent aux associés). Spectaculaires, mais quasi théoriques.
Risque n'est pas inconvénient
Attention à ne pas tout mélanger. Les frais (environ 10 % à l'entrée), la fiscalité des revenus fonciers ou l'horizon long ne sont pas des risques : ce sont des inconvénients, c'est-à-dire des contraintes que vous connaissez d'avance. Un risque, lui, est un aléa — il peut se produire ou non. La nuance n'est pas que théorique : un risque, on le dilue en diversifiant ; un inconvénient, on l'accepte les yeux ouverts, parce qu'on l'a vu venir. Nous détaillons ces contraintes dans nos guides sur les frais des SCPI et la fiscalité des SCPI.
Et par rapport à l'immobilier en direct ?
Comparée à un appartement locatif, la SCPI mutualise le risque locatif sur des centaines d'immeubles et des milliers de locataires : un impayé ou un logement vide ne fait pas vaciller votre rendement. En contrepartie, vous perdez la maîtrise (vous ne choisissez ni les immeubles ni les locataires) et vous dépendez d'un prix fixé par la société de gestion, moins réactif que le marché. Face aux foncières cotées (SIIC), la SCPI est moins volatile au quotidien… mais cette stabilité est en partie un effet d'optique, comme on le verra avec le SRI.
Risque de perte en capital : ce que personne ne chiffre
C'est le risque n°1 — le plus probable, et pourtant le plus mal expliqué. La valeur de votre part peut baisser pour deux raisons qu'on confond presque toujours, et qu'il faut séparer. Il y a d'abord les frais, qui creusent un trou dès le départ. Et par-dessus, la valeur des immeubles, qui peut monter comme descendre.
Le plancher mécanique : la commission de souscription
Dès le premier jour, vous êtes en moins-value. Quand vous investissez 10 000 €, environ 10 % partent en commission de souscription. Si vous revendiez le lendemain, vous ne récupéreriez que la valeur de retrait, soit environ 9 000 €. Ces 10 %, c'est tout simplement le ticket d'entrée — et il faut plusieurs années de loyers pour le rentabiliser. D'où la règle des 8 à 10 ans.
La perte de marché : quand les immeubles valent moins
Par-dessus ce plancher s'ajoute le risque immobilier. Entre 2023 et 2025, le prix de part moyen a reculé de 4,9 %, puis 4,5 %, puis 3,45 % — trois années consécutives. Certaines SCPI de bureaux ont vu leur prix chuter de plus de 15 %, parfois bien davantage. La cause est la remontée des taux d'intérêt, qui fait baisser la valeur des immeubles. Nous expliquons toute cette chaîne, des taux de la BCE jusqu'à votre part, dans notre guide pourquoi le prix de part baisse.
Cas pratique — Stéphane, 52 ans, profil prudent
Stéphane investit 10 000 € dans une SCPI de bureaux fin 2022, séduit par un rendement affiché de 4,5 %. Il revend fin 2025.
- Plancher d'entrée : dès le départ, sa valeur de retrait est d'environ 9 000 € (commission de souscription ~10 %).
- Baisse du prix de part : sa SCPI a réduit son prix de ~18 % sur la période.
- Résultat à la revente : environ 7 380 € de capital récupéré + environ 1 350 € de loyers bruts (avant impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) sur trois ans, soit ~8 730 € — une perte d'environ 1 270 € malgré trois ans de loyers encaissés. La perte est réelle parce qu'il a vendu tôt et au mauvais moment.
À retenir : le problème de Stéphane, c'est d'avoir choisi une SCPI fragile et d'en être ressorti trop tôt. Le produit en lui-même n'y est pour rien. Le document d'informations clés de sa SCPI le chiffrait d'ailleurs noir sur blanc : en scénario de tensions, 10 000 € placés pouvaient ne valoir que ~6 350 € au bout de 10 ans.
Le décalage entre le prix de votre part et la valeur de reconstitution est le meilleur thermomètre de ce risque : une part en surcote est exposée à une baisse quasi programmée, une part en décote offre au contraire une marge de sécurité.
Risque de liquidité : votre argent n'est pas disponible sur commande
Une part de SCPI n'est pas un livret : on l'oublie tant que tout va bien, et on le découvre au pire moment — quand on veut récupérer son argent et qu'on ne peut pas. Tout dépend du type de SCPI et de l'état du marché.
| Type de SCPI | Mécanisme de sortie | Risque |
|---|---|---|
| Capital variable | La société de gestion rembourse vos parts s'il y a de nouvelles souscriptions en face | File d'attente si les retraits dépassent la collecte |
| Capital fixe | Vous vendez sur un marché secondaire (le carnet d'ordres géré par la société de gestion), à un prix d'équilibre entre acheteurs et vendeurs | Décote si peu d'acheteurs |
| En période de décollecte | Les demandes de retrait s'accumulent ; le fonds de remboursement peut être activé | Délai de plusieurs mois, parfois plus |
Le chiffre qui matérialise ce risque : fin 2025, 2,79 milliards d'euros de parts attendaient encore d'être rachetées — près de 3,14 % de la capitalisation du marché, bloqués dans une file d'attente. Pour les SCPI concernées, cela signifie des épargnants qui attendent, parfois depuis des mois, de récupérer leur argent. La décote à la revente n'est que le symptôme visible de ce déséquilibre.
Cas pratique — Sophie, 41 ans, héritière pressée
Sophie hérite de 40 000 € de parts d'une SCPI. Elle veut les revendre rapidement pour financer des travaux. Mauvaise surprise : la SCPI est en décollecte, sa demande de retrait entre dans une file d'attente. Pour aller plus vite, elle peut tenter le marché secondaire, mais seulement en acceptant une décote sur le prix. Soit elle attend des mois, soit elle brade. Dans les deux cas, elle y perd.
Ce qu'il faut en retenir : la SCPI ne doit jamais loger une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme. Voyez-la comme un placement de fond de portefeuille — surtout pas comme votre épargne de précaution.
Concrètement, si vous êtes confronté à cette situation, plusieurs pistes existent — patienter, passer par le marché secondaire, viser le fonds de remboursement. Nous détaillons la marche à suivre dans notre guide sur la vente de parts sur le marché secondaire.
Une SCPI peut-elle faire faillite ? Et sa société de gestion ?
C'est la question qui revient le plus en rendez-vous, et la réponse surprend toujours : aucune SCPI n'a fait faillite depuis la création du statut en 1964. Et il y a une vraie raison à ça, qui tient à la structure même d'une SCPI. Elle ne s'endette quasiment pas (ou très peu), et elle détient des immeubles bien réels. Une crise immobilière fait baisser la valeur de ces immeubles — donc le prix de la part — mais ne fait pas « disparaître » la société. Le risque de faillite reste donc très largement théorique.
Et si la société de gestion fait faillite ?
Reste l'autre crainte, plus légitime celle-là. Là encore, beaucoup confondent la SCPI (qui détient les immeubles) et la société de gestion (qui la pilote). Si cette dernière défaille, la SCPI ne disparaît pas avec elle. Le Code monétaire et financier organise précisément la continuité : en cas de retrait d'agrément, « le mandataire désigné par l'Autorité des marchés financiers pour contrôler la société choisit, le cas échéant, une autre société de gestion de portefeuille pour gérer les placements collectifs » (article L. 532-10 du CMF). Autrement dit, une nouvelle société reprend la gestion, et la vie de la SCPI continue.
Pourquoi votre capital ne s'évapore pas
- Les immeubles appartiennent aux associés, pas à la société de gestion : ils ne tombent pas dans sa faillite.
- La conservation des actifs est assurée par un dépositaire indépendant (art. L. 214-24-3 et suivants du CMF).
- Une nouvelle société de gestion peut reprendre la main (art. L. 532-10 du CMF).
Le vrai sujet est ailleurs, et bien plus terre-à-terre : la qualité de la gestion. On la creuse quelques sections plus bas.
Fonds de garantie : ce que le FGDR couvre, et ce qu'aucun fonds ne garantira jamais
Voici le point que la quasi-totalité des contenus en ligne ratent — ou simplifient au point de devenir faux. Beaucoup écrivent que les SCPI ne sont « couvertes par aucun fonds de garantie ». C'est inexact. La vérité est plus nuancée, et bien plus utile à comprendre.
Ce que le FGDR couvre : la restitution des titres
Si vos parts de SCPI sont logées sur un compte-titres et que l'établissement teneur de compte fait faillite — au point de ne plus pouvoir vous restituer vos titres —, la garantie des titres du Fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR) joue. Elle vous indemnise jusqu'à 70 000 € par client et par établissement (articles L. 322-1 et suivants du Code monétaire et financier ; plafond fixé par l'arrêté du 18 mars 2024). C'est une garantie de restitution, contre la disparition de vos titres. Elle suppose toutefois un teneur de compte intermédiaire : les parts détenues au nominatif pur, inscrites directement chez la société de gestion, relèvent d'une autre logique.
Ce qu'aucun fonds ne garantit : la valeur
En revanche — et c'est capital — aucun fonds de garantie ne vous protège contre la baisse du prix de part. Si votre SCPI perd 15 % de sa valeur, cette perte est intégralement pour vous. Le FGDR couvre l'existence de vos titres, jamais leur cours. L'amalgame entre « régulé par l'AMF » et « garanti » a coûté cher à beaucoup d'épargnants.
| Placement | Fonds | Plafond | Couvre la valeur ? |
|---|---|---|---|
| Livret, compte courant | Garantie des dépôts (FGDR) | 100 000 € | Sans objet (capital garanti) |
| Parts de SCPI sur compte-titres | Garantie des titres (FGDR) | 70 000 € | Non — restitution seulement |
| Fonds en euros (assurance-vie) | FGAP | 70 000 € | Partiellement (assureur défaillant) |
| Valeur de marché de la part | Aucun | 0 € | Non |
Cas particulier utile : si vous détenez vos SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, c'est le contrat qui relève du FGAP et du régime de résolution des assureurs — une mécanique différente, qui ne change rien au fait que la valeur de vos parts, elle, n'est jamais garantie.
L'illusion du SRI 2 ou 3/7 : pourquoi l'indicateur sous-estime le risque
Ouvrez le document d'informations clés (DIC) d'une SCPI : vous y trouverez un indicateur de risque, le SRI, noté de 1 à 7. La plupart des SCPI affichent 2 ou 3 — un niveau qui semble dire « placement tranquille ». Sauf que ce 2 ou 3 est trompeur.
Ce que le SRI mesure (et ne mesure pas)
Le SRI est défini par la réglementation européenne PRIIPs. Il combine un risque de marché et un risque de crédit, et repose largement sur la volatilité passée du placement. Or les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse : leur prix n'est pas fixé en continu par le marché, mais une à deux fois par an par la société de gestion, à partir d'expertises. Résultat : la volatilité mesurée est artificiellement basse, et le SRI s'en trouve flatté.
Pourquoi un SRI bas ne veut pas dire faible risque
SRI bas = volatilité observée basse ≠ risque réel faible
- Volatilité observée :basse car le prix est lissé (parts non cotées)
- Risque de liquidité :non capté par le SRI
- Risque d'horizon / crise :non capté par le SRI
Le SRI ne dit rien du délai pour revendre ni du comportement en cas de crise immobilière. Un 3/7 peut cacher un vrai risque de liquidité (SRI au sens PRIIPs, règlement UE 1286/2014).
Un placement coté qui perdrait et regagnerait 5 % chaque semaine afficherait un SRI élevé ; une SCPI dont le prix ne bouge qu'une fois par an semblera « calme » jusqu'au jour de la révision. Prenez le SRI pour ce qu'il est : un point de départ. Pas un verdict sur le risque réel — et certainement pas sur la liquidité, qu'il ne voit pas du tout.
Risque locatif, concentration et qualité de la société de gestion
Une SCPI, ce sont des immeubles et des locataires. Quand ça grippe à ce niveau, le dividende baisse — et c'est un risque bien plus concret que la faillite fantasmée. Trois signaux à surveiller.
La vacance et le taux d'occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la part des loyers effectivement encaissés, rapportée à ce que la SCPI percevrait si tous ses locaux étaient loués. En clair : un TOF de 90 %, c'est 10 % de loyers qui manquent à l'appel. Un TOF qui s'effrite sous 90 %, puis sous 85 %, est un signal d'alerte : des locaux sont vides, le dividende vacille. Sur les bureaux, la vacance en Île-de-France dépasse désormais 11 % — un record absolu atteint fin 2025 — et grimpe bien plus haut dans certains secteurs comme La Défense et le Croissant Ouest. Nous détaillons cet indicateur dans notre guide rendement SCPI : les 5 indicateurs.
La concentration : tout miser au même endroit
Une SCPI exposée à un seul secteur (les bureaux), une seule géographie (l'Île-de-France) ou pire, un seul gros locataire, concentre le risque. L'épisode WeWork en 2023 l'a illustré : quand un locataire de poids vacille, les SCPI qui avaient misé gros sur lui en ont souffert. Les SCPI les plus fragiles ces dernières années étaient justement les plus concentrées sur les bureaux franciliens anciens.
La qualité du gérant : le risque le plus sous-estimé
Tout repose, au fond, sur la société de gestion : sa rigueur, ses frais, sa gestion des conflits d'intérêts. Le signal le plus parlant ? En 2024, les dossiers SCPI traités par le Médiateur de l'AMF ont fortement augmenté — c'est devenu l'un des principaux motifs de litige des épargnants. Et en mars 2025, l'AMF a dû rappeler à l'ordre le secteur sur des pratiques de commercialisation mettant en avant des rendements trompeurs.
Les red flags d'une SCPI à éviter
- Une part en surcote nette par rapport à sa valeur de reconstitution.
- Une file d'attente de retraits qui s'allonge.
- Un TOF en baisse continue et une concentration forte sur un secteur.
- Un rendement mis en avant de façon trompeuse (taux annualisé sur quelques mois).
Les amplificateurs oubliés : levier, dilution, risque de change
Trois risques rarement listés, parce qu'ils ne concernent pas tout le monde — mais quand ils s'appliquent, ils amplifient tout le reste.
L'effet de levier du crédit
Acheter ses parts à crédit est une stratégie courante et souvent pertinente. Mais le levier marche dans les deux sens. Il gonfle les gains quand ça monte. Il gonfle aussi les pertes quand ça baisse. Si votre part perd 15 % alors que vous remboursez encore un emprunt, l'effet de ciseau peut faire mal. À manier avec un horizon long et une vraie marge de sécurité — voir notre guide SCPI à crédit.
La dilution en capital variable
Dans une SCPI à capital variable, de nouvelles parts sont créées au fil des souscriptions. Si la collecte est mal employée — de la trésorerie qui dort au lieu d'acheter des immeubles rentables —, le rendement par part peut se diluer. Une collecte massive n'est pas toujours une bonne nouvelle pour les associés déjà présents.
Le risque de change des SCPI européennes
Les SCPI investies hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, pays scandinaves) ajoutent un risque de change : une baisse de la livre ou du zloty face à l'euro ampute votre rendement, même si les loyers locaux sont au rendez-vous. S'y ajoute une fiscalité étrangère à comprendre. Ces SCPI ont par ailleurs des atouts fiscaux réels, détaillés dans notre guide SCPI européennes.
Cas pratique — Karim, 47 ans, expatrié à Dubaï
Karim investit dans une SCPI majoritairement exposée au Royaume-Uni, attiré par un rendement élevé. Deux ans plus tard, les loyers britanniques ont bien tenu, mais la livre sterling a reculé face à l'euro : converti, son rendement net fond de plusieurs dixièmes de point. À cela s'ajoute une fiscalité étrangère qu'il avait sous-estimée.
À méditer : sur une SCPI internationale, un rendement qui claque se paie quelque part — ici, un risque de change que vous encaissez tout seul.
Comment limiter vraiment les risques (et combien de temps garder ses parts)
Bonne nouvelle : aucun de ces risques n'est une fatalité, ils se pilotent tous. Voici les cinq leviers qui font réellement la différence, du plus simple au plus structurant.
- Diversifier. Ne mettez pas tout sur une seule SCPI. Répartissez entre plusieurs sociétés de gestion, plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique) et plusieurs géographies. C'est la première protection, et la plus efficace.
- Tenir l'horizon de 8 à 10 ans. C'est le temps nécessaire pour amortir les ~10 % de frais d'entrée et lisser les à-coups du prix. Sortir trop tôt, ça coûte cher ; tenir dans la durée, ça paie.
- Lire le DIC et les rapports. Le document d'informations clés donne le SRI et les scénarios ; le rapport annuel donne le TOF, le report à nouveau, l'endettement. Cinq minutes de lecture évitent bien des déconvenues.
- Auditer la société de gestion. Agrément AMF, ancienneté, taille du patrimoine, historique de gestion de crise : c'est elle qui fait la différence sur 10 ans.
- Entrer en décote, pas en surcote. Sous la valeur de reconstitution, vous achetez avec un coussin ; au-dessus, vous payez une baisse qui n'attend que de tomber.
Les protections déjà intégrées (que vous payez)
La SCPI n'est pas un Far West : plusieurs garde-fous existent par construction. L'agrément AMF de la société de gestion, l'évaluation annuelle par un expert externe en évaluation immobilière, la certification par un commissaire aux comptes, le contrôle par un conseil de surveillance élu par les associés. S'ajoutent des amortisseurs financiers : le report à nouveau (RAN), ce matelas qui lisse les dividendes en cas de coup dur, la mutualisation des loyers sur des centaines d'immeubles, et le fonds de remboursement qui aide à gérer la liquidité.
Construire un portefeuille de SCPI dont vous maîtrisez les risques
Cabinet CIF · COA · COBSP, sans produit-maison : nous mesurons votre exposition, diversifions intelligemment et écartons les SCPI fragiles. Vous investissez en comprenant ce que vous portez.
Pour aller plus loin, notre comparateur de SCPI permet de filtrer sur les ratios de risque (TOF, RAN, endettement, décote), et notre sélection des meilleures SCPI 2026 repose précisément sur un audit de la société de gestion.
Les 3 choses à retenir
- Oui, on peut perdre de l'argent avec une SCPI : la perte en capital, l'illiquidité et les frais sont les risques réels. La faillite, elle, est quasi nulle — c'est le risque le plus surestimé.
- Aucun fonds ne garantit la valeur de vos parts. Le FGDR couvre la restitution des titres (70 000 €), jamais la baisse du prix. Et le SRI 2 ou 3/7 sous-estime le risque de liquidité.
- Le risque se pilote : diversification, horizon de 8-10 ans, lecture du DIC, audit de la société de gestion, entrée en décote plutôt qu'en surcote.
Le risque d'une SCPI ne devrait pas vous faire fuir le placement, juste vous le faire choisir les yeux ouverts. Si vous voulez savoir, chiffres en main, quelle part de risque vous portez réellement et comment la réduire, le plus simple est d'en parler avec un CGP de Hagnéré Patrimoine. Vous pouvez aussi approfondir avec notre guide complet des SCPI ou notre comparateur de SCPI.