Quasi-usufruit 2026 : le guide complet après la réforme de l'article 774 bis CGI

Quasi-usufruit : l'essentiel en 3 minutes

Vous venez de perdre votre conjoint. Le notaire vous explique que vous « prenez l'usufruit » des comptes bancaires et du compte-titres. Vous ne comprenez pas très bien ce que ça veut dire, sinon qu'on vous rassure : vous pourrez vivre normalement. Trois mois plus tard, votre belle-fille vous appelle pour vous demander de signer une « convention de quasi-usufruit ». Elle parle de créance, d'enfants nus-propriétaires, de fiscalité au second décès. Vous êtes perdu.

Ou alors, c'est l'inverse. Votre mère a reçu l'usufruit universel à la mort de votre père. Depuis, elle vit bien, dépense l'argent placé, et vous n'avez aucun droit de regard. Vous savez qu'au jour de son décès, vous aurez une « créance de restitution » — mais contre quoi, exactement ? Et si elle a tout dépensé ? Et si la succession est insolvable ? Et surtout : allez-vous payer des droits sur une somme que vous n'avez jamais vue ?

Le quasi-usufruit est l'un des mécanismes les plus méconnus du droit patrimonial français — et pourtant l'un des plus fréquents. Il touche chaque année des dizaines de milliers de foyers, à chaque succession où le conjoint survivant choisit l'usufruit sur les comptes bancaires ou un compte-titres. Depuis la loi de finances 2024 (article 774 bis CGI), ses règles fiscales ont été profondément bouleversées. Et la jurisprudence 2024-2025 (Cass. 3e civ. 19/09/2024, Cass. 2e civ. 19/12/2024, Cass. com. 27/11/2024) a redessiné les frontières entre ce qui reste sécurisé et ce qui est devenu risqué.

Ce guide a un objectif : vous rendre le sujet lisible — même si vous n'avez jamais ouvert le Code civil. Nous vous expliquerons le mécanisme avec des mots simples, nous décortiquerons l'article 774 bis CGI ligne à ligne, nous décryptrons les quatre arrêts structurants de 2024-2025, nous vous donnerons un modèle de convention, et nous vous présenterons cinq cas pratiques chiffrés qui couvrent les situations les plus fréquentes : conjoint survivant, famille recomposée, assurance-vie démembrée, SCI, expatriation.

1. Définition et mécanisme (art. 587 du Code civil)

Commençons par la base. Pour saisir le quasi-usufruit, il faut d'abord comprendre ce qu'est l'usufruit « ordinaire ».

L'usufruit (art. 578 C. civ.) est le droit de jouir d'un bien dont quelqu'un d'autre est propriétaire, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier peut l'utiliser et en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts). Il doit le restituer tel quel au nu-propriétaire à la fin. Exemple : vous êtes usufruitier d'un appartement. Vous pouvez y habiter ou le louer, mais vous ne pouvez ni le vendre ni le démolir. Au terme, l'appartement revient intact au nu-propriétaire.

Mais comment « jouir » d'un compte bancaire sans en dépenser l'argent ? Comment « jouir » d'une cave à vin sans boire les bouteilles ? L'usage même de ces biens implique leur consommation. Le droit a donc inventé une variante : le quasi-usufruit.

L'analogie pour tout comprendre

Imaginez deux situations très différentes. Un ami vous prête sa maison pendant un an : vous y habitez, et à la fin vous lui rendez sa maison. C'est un usufruit classique. Un autre ami vous prête 10 000 € pendant un an : vous les dépensez comme bon vous semble, et à la fin vous lui rendez 10 000 € — pas nécessairement les mêmes billets. C'est un quasi-usufruit. La différence fondamentale : dans le second cas, vous êtes devenu plein propriétaire des fonds, mais vous portez une dette personnelle de restitution.

Concrètement, quand votre mère hérite de 200 000 € sur le compte-titres de votre père en quasi-usufruit, elle peut vendre les titres, arbitrer, dépenser, placer. Elle n'a pas besoin de votre accord. Mais à son décès, sa succession vous doit 200 000 €, en priorité sur les autres héritiers. C'est ce qu'on appelle la créance de restitution.

Cette mécanique existe depuis 1804 — elle figure dans le texte originel du Code Napoléon. Ce qui a changé depuis le 29 décembre 2023, c'est son traitement fiscal. Nous y reviendrons en Section 4. Avant cela, voyons les trois grandes origines possibles d'un quasi-usufruit.

2. Les 3 origines du quasi-usufruit : légal, conventionnel, clausal

Tous les quasi-usufruits ne se valent pas. Selon son origine, le régime fiscal peut varier du tout au tout — jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros d'écart pour vos héritiers. C'est une distinction que la plupart des guides grand public ne font pas, et c'est pourtant la clé de toute stratégie d'optimisation.

Un quasi-usufruit peut naître de trois manières différentes : par la loi, par un contrat (donation), ou par une clause (typiquement : clause bénéficiaire d'assurance-vie). Depuis la LF 2024, le traitement fiscal des trois diverge radicalement.

2.1 — Le quasi-usufruit légal (succession du conjoint)

C'est le cas le plus fréquent en France. À la mort de l'un des conjoints, le survivant peut choisir (art. 757 C. civ., en présence d'enfants tous communs) entre le quart en pleine propriété ou l'usufruit de la totalité. S'il opte pour l'usufruit, il reçoit automatiquement l'usufruit des biens consomptibles (comptes bancaires, compte-titres) — donc un quasi-usufruit légal.

Ce quasi-usufruit légal est le plus protégé fiscalement : l'article 774 bis CGI prévoit une exception expresse pour lui (II.2). La créance de restitution reste pleinement déductible de l'actif successoral du conjoint au second décès. Aucun changement par rapport à l'ancien régime.

2.2 — Le quasi-usufruit conventionnel (donation avec réserve d'usufruit)

Un parent donne à son enfant la nue-propriété d'une somme d'argent (souvent des liquidités de vente d'entreprise ou d'immeuble), en s'en réservant l'usufruit. Résultat : il continue à disposer librement des fonds (puisque l'argent est consomptible, l'usufruit devient quasi-usufruit), et à son décès, l'enfant est censé récupérer la somme — ou du moins la créance de restitution.

Avant la LF 2024, ce montage était très utilisé pour réduire les droits de succession : le donateur payait des droits de donation sur la seule nue-propriété (selon le barème 669 CGI, par exemple 40 % du capital si le donateur a 65 ans), puis au décès, la créance de restitution s'imputait en passif de la succession, effaçant l'enrichissement successoral. Résultat : zéro droit de succession, des droits de donation minorés — une économie fiscale majeure.

C'est précisément ce dispositif que l'article 774 bis CGI neutralise depuis le 29 décembre 2023. La créance n'est plus déductible, et elle est même taxée aux droits de mutation par décès chez le nu-propriétaire. Double peine.

2.3 — Le quasi-usufruit clausal (clause bénéficiaire AV démembrée)

Un souscripteur d'assurance-vie désigne son conjoint bénéficiaire en usufruit et ses enfants bénéficiaires en nue-propriété. Au dénouement du contrat (décès du souscripteur), le conjoint reçoit les capitaux, mais comme ce sont des liquidités, son droit d'usufruit devient quasi-usufruit — il peut les consommer, charge à sa succession de restituer l'équivalent aux enfants.

Bonne nouvelle : le BOFiP du 26 septembre 2024 a expressément confirmé que ce quasi-usufruit clausal sort du champ de l'article 774 bis CGI. Raison juridique : il ne résulte pas d'une initiative du défunt (il est déclenché par le dénouement du contrat, pas par un acte délibéré de réserve d'usufruit). La créance de restitution reste donc pleinement déductible au second décès — comme le quasi-usufruit légal.

C'est aujourd'hui la stratégie de transmission la plus efficacepour un couple avec enfants : protection du conjoint survivant (usufruitier), transmission quasi non taxée aux enfants (nus-propriétaires), cumul des abattements AV (152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans, art. 990 I CGI) et exception 774 bis préservée.

Concrètement, si vous avez le choix entre faire une donation avec réserve d'usufruit sur 500 000 € de liquidités aujourd'hui ou placer ces 500 000 € dans un contrat d'assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée, le second dispositif est nettement plus avantageux : économie fiscale potentielle de 100 000 à 200 000 € au second décès, selon le barème de succession applicable.

3. La créance de restitution expliquée

La créance de restitution est le cœur du mécanisme. Sans elle, le quasi-usufruit serait une simple donation déguisée au profit de l'usufruitier. Avec elle, le nu-propriétaire conserve un droit économique, même si son droit juridique sur le bien lui-même a disparu.

Juridiquement, cette créance est une obligation personnelle (et non un droit réel) : elle ne porte pas sur les fonds eux-mêmes — qui ont été consommés — mais sur la succession future du quasi-usufruitier. Elle naît dès la constitution du quasi-usufruit. Elle est exigible au terme (généralement le décès de l'usufruitier). Elle prime sur les autres dettes non-privilégiées de la succession, mais vient en concurrence avec les créanciers hypothécaires ou privilégiés.

Comment la créance se calcule-t-elle ?

Par défaut, le montant de la créance est la valeur perçue à l'origine(principe du nominalisme monétaire, article 1343 du Code civil et jurisprudence constante). Il n'y a aucune revalorisation automatique. Une somme de 300 000 € reçue en 2005 reste une créance de 300 000 € en 2040 — sans tenir compte de l'inflation ou de l'érosion monétaire.

Pour contrer cette érosion, la convention de quasi-usufruit peut prévoir une clause d'indexation ou de revalorisation. Trois options principales :

Option A — Indice INSEE des prix à la consommation (IPC)
  Créance indexée = Capital initial × (IPC au terme / IPC à la constitution)

Option B — Indice du coût de la construction (ICC)
  Pertinent si remploi envisagé dans l'immobilier
  Créance indexée = Capital initial × (ICC au terme / ICC à la constitution)

Option C — Clause de valeur
  Créance indexée = x % de la valeur d'un sous-jacent de référence au terme
  (ex : valeur d'un portefeuille, d'un indice boursier, d'une société)

L'article 773 CGI : le pilier de la déductibilité

Historiquement, la créance de restitution était déductible de l'actif successoral du quasi-usufruitier au deuxième décès (art. 773 CGI, dette successorale ordinaire). Cette déductibilité évitait que les nus-propriétaires ne paient des droits sur des fonds qu'ils étaient censés retrouver gratuitement en vertu de la donation ou de la succession initiale.

Mécanisme concret sur un exemple chiffré :

C'est précisément cette logique qui a été désactivée pour les quasi-usufruits conventionnels sur somme d'argent par l'article 774 bis CGI. Nous y venons.

4. Le séisme LF 2024 — article 774 bis CGI

C'est le texte qui change tout. Voté par l'Assemblée nationale fin décembre 2023 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 26, issue d'un amendement sénatorial n° I-1868), l'article 774 bis du CGI neutralise la principale stratégie d'optimisation patrimoniale par quasi-usufruit sur somme d'argent.

Ce que le texte change concrètement

Trois ruptures majeures par rapport à l'état antérieur du droit :

1. Fin de la déductibilité — La créance de restitution sur somme d'argent, issue d'une donation avec réserve d'usufruit, n'est plus déductible de l'actif successoral du quasi-usufruitier à son décès.
2. Taxation aux DMTG chez le nu-propriétaire — Par dérogation expresse à l'article 1133 CGI (qui exonère normalement la reconstitution de la pleine propriété au décès de l'usufruitier), la créance est désormais taxée aux droits de mutation par décès. Le taux dépend du lien de parenté entre nu-propriétaire et usufruitier défunt : 5 à 45 % en ligne directe, jusqu'à 60 % entre non-parents.
3. Imputation des droits de donation antérieurs — Les droits de donation payés à l'origine s'imputent sur les DMTG. Mais si les droits de donation étaient supérieurs aux DMTG, il n'y a pas de restitution du surplus (pas de crédit d'impôt négatif).

Les 5 exceptions préservées (art. 774 bis II + BOFiP 26/09/2024)

Heureusement, le texte ménage plusieurs situations où la créance reste déductible. Le BOFiP du 26 septembre 2024 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20) a précisé la liste exacte :

Concrètement, si vous êtes un couple avec enfants et que l'un de vous décède, l'option de l'usufruit universel par le survivant (quasi-usufruit légal) reste intégralement sécurisée. Et si vous souscrivez aujourd'hui une assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée, la créance de restitution future au profit de vos enfants restera déductible — aucun impact négatif de la réforme.

Les angles morts du texte : PACS, concubinage, avantages matrimoniaux

L'article 774 bis II.2 ne vise expressément que les articles 757 et 1094-1 du Code civil. Par lecture stricte, il exclut donc trois situations patrimoniales fréquentes : les partenaires de PACS, les concubins et les avantages matrimoniaux (clause de partage inégal, clause de préciput en usufruit, attribution intégrale de la communauté). Le quasi-usufruit qui en résulterait sur somme d'argent ne bénéficie pas, en l'état du texte, de l'exception conjoint — et relèverait donc du régime de non-déductibilité de droit commun.

La doctrine (François Fruleux, AUREP, 2024) y voit une lacune rédactionnelle potentiellement inconstitutionnelle au regard du principe d'égalité. En attendant une intervention du législateur ou du Conseil constitutionnel via une QPC, la prudence impose de sécuriser ces situations par convention formalisée ex ante et, le cas échéant, par rescrit L.80 B LPF (voir Section 13).

Les 3 indices BOFiP pour écarter l'objectif principalement fiscal

Le tempérament de l'article 774 bis II.1 (remploi du prix de cession d'un bien démembré) suppose de prouver l'absence d'objectif principalement fiscal. Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 n° 240) identifie trois indices convergents qui permettent cette démonstration :

1. Délai significatif entre le démembrement et la cession du bien — plus la cession est proche du démembrement, plus la suspicion est forte. Un délai de moins de 12 mois est considéré comme suspect ; au-delà de 24 mois, l'indice joue en faveur du contribuable.
2. Motivations patrimoniales objectives — besoin de liquidités du donateur, reconversion professionnelle, financement d'une résidence adaptée à la dépendance, partage familial anticipé, restructuration d'entreprise. La documentation contemporaine (correspondances, devis, plan de financement) est essentielle.
3. Discrétion effective du quasi-usufruitier sur l'allocation des fonds— matérialise le caractère réel de l'usufruit. Si l'usufruitier est contraint par convention ou fait d'employer les fonds d'une manière précise au bénéfice des nus-propriétaires, l'administration peut y voir un usufruit fictif.

Concrètement, ces trois indices sont la grille d'analyse concrète qui sera utilisée en cas de redressement. Constituer un dossier solide en amont (pas après le contrôle) est la seule parade efficace.

La genèse : deux échecs jurisprudentiels de l'administration

L'intervention législative de 2024 ne sort pas de nulle part. Elle répond à deux échecs répétés de l'administration devant le Conseil d'État (CE, 10 février 2017, n° 387960 ; CE, 31 mars 2017, n° 395550). Dans ces deux décisions, le Conseil d'État avait refusé de qualifier d'abus de droit les donations de nue-propriété suivies de cession avec constitution de quasi-usufruit sur le prix, au motif que l'article L.64 LPF exigeait alors la démonstration d'un objectif exclusivement fiscal — démonstration impossible en présence d'une donation réelle.

Parallèlement, le Comité de l'abus de droit fiscal (CADF, séance du 11 mai 2023, affaires n° 2022-15 et 2022-16) a validé dans son principe une donation de 3,2 M€ en nue-propriété avec réserve de quasi-usufruit, tout en requalifiant partiellement 247 850 € en donation fictive faute de fonds disponibles correspondants. Ces deux signaux convergents ont convaincu le législateur qu'une intervention textuelle spécifique était nécessaire — d'où l'amendement sénatorial I-1868 de novembre 2023, qui a débouché sur l'article 774 bis CGI.

5. Jurisprudence 2024-2025 décryptée : 4 arrêts structurants

Aucun autre guide patrimonial français ne traite en même temps les quatre arrêts qui suivent. Ils ont pourtant tous un impact direct sur la stratégie à adopter en 2026.

5.1 — Cass. 3e civ. 19 septembre 2024 n° 22-18.687 et 22-18.733 : SCI démembrée et quasi-usufruit

Les faits : les parts d'une SCI étaient démembrées entre un usufruitier (parent) et des nus-propriétaires (enfants). La SCI a vendu la totalité de ses immeubles et distribué le produit aux associés. Qui reçoit l'argent : l'usufruitier ou les nus-propriétaires ? La Cour d'appel avait tranché en faveur de l'usufruitier, au nom du droit aux fruits. Les nus-propriétaires se sont pourvus en cassation.

La solution (arrêts publiés au Bulletin) : la Cour de cassation a posé une règle claire. Le produit de cession des actifs d'une SCI démembrée revient au nu-propriétaire des parts, car il affecte la substance même des parts. Toutefois, l'usufruitier exerce son droit de jouissance sous forme de quasi-usufruit sur la somme distribuée — sauf convention contraire. Cette distribution ne constitue pas un abus d'usufruit. Les arrêts confirment et affinent la ligne Cass. com. 27 mai 2015 n° 14-16.246 (distribution de réserves).

5.2 — Cass. 2e civ. 19 décembre 2024 n° 23-19.110 : primes manifestement exagérées et réserve héréditaire

Les faits : des héritiers réservataires contestaient des primes d'assurance-vie versées par leur parent défunt, au motif qu'elles portaient atteinte à leur réserve héréditaire. Ils voulaient faire appliquer l'article L.132-13 du Code des assurances, qui permet aux héritiers de demander la réintégration des primes « manifestement exagérées » à la succession.

La solution (publié au Bulletin) : la Cour de cassation a tranché avec force. L'intérêt des héritiers réservataires est un critère étrangerà l'appréciation du caractère manifestement exagéré des primes. Les trois critères sont exclusifs : (1) l'âge du souscripteur, (2) sa situation patrimoniale et familiale, (3) l'utilité du contrat pour lui. Rien d'autre.

Pourquoi c'est important pour le quasi-usufruit ? Parce que la stratégie d'assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée repose sur la possibilité de transmettre hors du cadre successoral classique. Cet arrêt renforce la sécurité de cette stratégie : les enfants réservataires du souscripteur ne peuvent pas invoquer l'atteinte à leur réserve pour réintégrer les capitaux AV dans la succession taxable — sauf à prouver que les primes étaient objectivement exagérées (vieillesse extrême, épuisement patrimonial, contrat inutile).

5.3 — Cass. com. 27 novembre 2024 n° 23-12.151 : preuve de la créance sur valeurs mobilières

La solution : sur un quasi-usufruit portant sur des valeurs mobilières (portefeuille-titres), la Cour de cassation a précisé que le caractère certain de la créance de restitution ne peut résulter de la seule déclaration de succession. Une convention de quasi-usufruit notariée ou enregistrée est obligatoire pour faire opposer la créance à l'administration fiscale.

Concrètement, si votre parent a « dit » qu'il vous devait la restitution du portefeuille de votre autre parent, cela ne suffit plus. Il faut un acte écrit, daté, chiffré, et enregistré auprès de l'administration. Sans cette formalité, la créance est réputée fictive et ne sera pas admise en déduction.

5.4 — Cass. civ. 1, 2 avril 2025 n° 23-12.384 : répartition du passif successoral démembré

La solution (publié au Bulletin) : en cas de succession démembrée, le passif successoral se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 CGI correspondant à l'âge de l'usufruitier au jour de l'ouverture de la succession. Cet arrêt clarifie une question pratique récurrente : quand les héritiers se répartissent une succession comprenant des biens en usufruit, qui supporte quelle part des dettes (emprunts, impôts dus, frais de dernière maladie) ?

Application pratique : si une succession comprend 500 000 € d'actifs en démembrement et 100 000 € de dettes, pour un usufruitier de 72 ans (US 30 % / NP 70 %), les dettes sont supportées à hauteur de 30 000 € par l'usufruitier et 70 000 € par le nu-propriétaire. Cette répartition conditionne la liquidation effective des droits de succession et la répartition économique entre héritiers.

Cet arrêt rassure par ailleurs l'ensemble des démembrements classiques (SCPI en nue-propriété, immeubles avec réserve d'usufruit) qui continuent à bénéficier de l'article 1133 CGI pour la reconstitution franche de la pleine propriété au décès de l'usufruitier — sauf dans les cas désormais dérogés par l'article 774 bis CGI (somme d'argent avec réserve d'usufruit par donation).

6. La convention de quasi-usufruit : structure et modèle type

Aucun guide grand public ne propose de modèle de convention avec le détail des clauses à prévoir. C'est pourtant la pièce maîtresse de toute sécurisation : sans elle, la créance de restitution est fragile, et au second décès, vos héritiers peuvent se retrouver sans recours.

Forme juridique : la convention peut prendre trois formes, par ordre croissant de sécurité juridique :

• Sous signature privée (SSP) — moins cher mais valeur probatoire limitée. Doit impérativement être enregistré au Service des impôts des entreprises (SIE) pour acquérir date certaine (125 € de droits fixes).
• SSP contresignée par avocat — donne force exécutoire à certaines clauses et date certaine par visa de l'avocat.
• Acte authentique notarié — sécurité maximale, date certaine dès la signature, force exécutoire totale, conservation aux minutes de l'étude pendant 75 ans. Recommandé dès que le montant dépasse 200 000 €.

Les 12 clauses essentielles d'une convention de quasi-usufruit

Concrètement, chaque clause absente de la convention est une brèche potentielle. L'absence de l'origine (clause 2) peut entraîner la requalification en quasi-usufruit conventionnel — et donc la non-déductibilité 774 bis. L'absence de la clause de revalorisation (clause 6) fait perdre 30 à 50 % de pouvoir d'achat réel aux nus-propriétaires sur 20-25 ans. L'absence de garanties (clause 8) les expose au risque d'insolvabilité de la succession du quasi-usufruitier.

7. Quasi-usufruit et assurance-vie : la stratégie reine

Si vous ne deviez retenir qu'une seule stratégie de transmission en 2026, ce serait celle-ci : l'assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée. Elle combine les trois avantages majeurs du système français : les abattements d'assurance-vie (article 990 I CGI, 152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans), le démembrement (art. 669 CGI, nue-propriété réduite selon l'âge), et l'exception de l'article 774 bis CGI confirmée par le BOFiP du 26/09/2024.

Comment ça fonctionne ?

Vous souscrivez un contrat d'assurance-vie. Vous rédigez la clause bénéficiaire ainsi : « Mon conjoint pour la quotité usufruit ; à défaut, mes enfants vivants ou représentés pour la quotité nue-propriété ; à défaut mes héritiers légaux. »

À votre décès, les capitaux sont versés à votre conjoint (usufruitier). Puisque l'argent est consomptible, son droit devient quasi-usufruit. Il peut dépenser librement les fonds de son vivant. À son propre décès, ses enfants (nus-propriétaires) font valoir la créance de restitution en priorité sur sa succession, en franchise de droits (art. 773 CGI, dette successorale déductible — exception 774 bis préservée par le BOFiP).

Avantages fiscaux cumulés

Concrètement, un couple qui place 600 000 € sur un contrat d'assurance-vie avant 70 ans avec clause démembrée transmet virtuellement sans droits à ses deux enfants : l'abattement cumulé (152 500 € × 2 = 305 000 €) couvre la majorité de la valeur en nue-propriété (60 % de 600 000 € = 360 000 €). Le différentiel de 55 000 € serait taxé à 20 % soit 11 000 € — le tout sur deux générations.

Les 3 précautions indispensables

1. Rédiger la convention de quasi-usufruit au dénouement — idéalement dans les 6 mois suivant le décès du souscripteur, enregistrée au SIE pour date certaine (Cass. com. 27/11/2024 n° 23-12.151).
2. Veiller aux primes « manifestement exagérées » — la Cass. 2e civ. 19/12/2024 n° 23-19.110 a clarifié les critères (âge, situation patrimoniale, utilité) mais le risque subsiste pour versements tardifs (après 85 ans) ou disproportionnés.
3. Pour plus de détails techniques sur la rédaction de la clause bénéficiaire, voir notre guide dédié Clause bénéficiaire démembrée d'assurance-vie.

8. Quasi-usufruit et SCI : la règle des dividendes de réserves

Dans les patrimoines des dirigeants et des familles ayant structuré l'immobilier en SCI, le démembrement des parts est une pratique répandue : les parents gardent l'usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété par donation. Au fil du temps, la SCI accumule des réserves, encaisse le produit de ventes — et se pose la question de la distribution.

La règle posée par l'arrêt Cass. com. 27 mai 2015

L'arrêt fondateur (Cass. com. 27 mai 2015 n° 14-16.246, publié) pose une distinction essentielle entre les dividendes courants et les dividendes exceptionnels par prélèvement sur réserves :

Concrètement, si votre SCI démembrée distribue 200 000 € en dividende exceptionnel à partir de réserves constituées sur 10 ans, ces 200 000 € reviennent en principe au nu-propriétaire. Mais s'il est convenu entre les parties (statuts, décision collective, convention) que l'usufruitier reçoive les fonds, il les reçoit en quasi-usufruit — avec créance de restitution due aux nus-propriétaires.

L'extension par Cass. 3e civ. 19 septembre 2024 aux produits de cession

Jusqu'en 2024, une question restait en suspens : la règle des dividendes de réserves s'applique-t-elle aussi quand la SCI vend la totalité de ses immeubles et distribue le produit ? La Cass. 3e civ. a répondu oui, dans deux arrêts publiés du 19 septembre 2024 (n° 22-18.687 et 22-18.733). Les solutions :

1. Le produit de la vente des actifs sociaux affecte la substance des parts démembrées. Il revient au nu-propriétaire, sauf convention contraire.
2. Si l'usufruitier perçoit les fonds en vertu d'une décision collective, son droit s'exerce sous forme de quasi-usufruit.
3. La décision de distribution ne constitue pas un abus d'usufruit.

Effet pratique : un gérant-usufruitier peut décider d'une distribution exceptionnelle sans craindre l'action en abus d'usufruit des nus-propriétaires. Mais il doit impérativement rédiger une convention de quasi-usufruit préalable pour sécuriser la créance au profit des nus-propriétaires et leur garantir la déductibilité au second décès.

9. Quasi-usufruit et IFI : un angle méconnu

Aucun autre guide grand public ne traite en profondeur l'articulation entre quasi-usufruit et impôt sur la fortune immobilière (IFI). C'est pourtant un sujet majeur pour les patrimoines au-delà de 1,3 M€ de biens immobiliers taxables.

Le principe de l'article 968 CGI

L'article 968 du CGI pose la règle de base : en cas de démembrement d'un bien immobilier, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est pas imposé. C'est l'une des raisons pour lesquelles le démembrement reste un outil d'optimisation IFI efficace (voir notre guide dédié Démembrement et IFI).

Exception notable : lorsque le démembrement résulte de la loi — uniquement l'usufruit légal du conjoint survivant au titre de l'article 757 C. civ.—, l'imposition est partagée entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 CGI (ex : usufruitier de 68 ans = 40 % de la base imposable, NP = 60 %).

Le cas spécifique du quasi-usufruit sur somme d'argent

Le quasi-usufruit typique porte sur des liquidités, un compte-titres, un portefeuille — donc sur des biens non immobiliers. À ce stade : pas d'IFI à payer, puisque l'IFI ne taxe que l'immobilier. Le sujet devient intéressant si le quasi-usufruitier remploie les fonds dans l'immobilier.

Exemple : Madame hérite en quasi-usufruit de 800 000 € sur un compte-titres. Elle vend les titres et achète une maison secondaire à 800 000 €. Cette maison entre-t-elle dans son assiette IFI ? Oui, puisque Madame est désormais plein propriétaire (elle a consommé les fonds en les réinvestissant en son nom) — elle supporte donc l'IFI sur la pleine propriété de la maison.

Mais qu'en est-il de la dette de restitution due aux nus-propriétaires ? Est-elle déductible du passif IFI de Madame ? La doctrine administrative est ambiguë : le BOFiP IFI (BOI-PAT-IFI-20-30-10) n'a pas été mis à jour depuis la LF 2024. La doctrine majoritaire (Bornhauser, Fruleux) penche pour la non-déductibilité lorsque la dette est elle-même non déductible aux DMTG (cohérence avec l'article 974 CGI qui exige une dette certaine, non contestée, et contractée pour l'acquisition).

10. Quasi-usufruit et non-résidents / expatriés

Autre angle quasi-absent chez les concurrents : la dimension internationale. Or les familles franco-étrangères, les expatriés, les frontaliers franco-suisses et franco-belges constituent une clientèle significative des cabinets patrimoniaux — et leurs problématiques de quasi-usufruit sont spécifiques.

Territorialité des droits de succession (art. 750 ter CGI)

Les droits de mutation à titre gratuit français s'appliquent selon trois critères alternatifs (art. 750 ter CGI) :

1. Le défunt ou donateur est résident fiscal français au moment du décès/de la donation → imposition mondiale.
2. Le bien transmis est situé en France (notion large : immobilier français, titres de sociétés françaises, comptes bancaires français).
3. L'héritier ou donataire est résident fiscal français depuis au moins 6 des 10 dernières années.

Quasi-usufruit transfrontalier : les pièges

Cas typique : un Français expatrié au Portugal depuis 10 ans souhaite faire une donation avec réserve de quasi-usufruit à son enfant resté en France. Plusieurs questions s'enchaînent :

• Loi applicable à la donation — selon le règlement UE 650/2012, la loi applicable dépend de la résidence habituelle du donateur (sauf professio juris). Le Portugal connaît la notion d'usufruit mais pas de manière identique au droit français — d'où un risque de requalification.
• Fiscalité française — comme l'enfant est résident fiscal français, l'article 750 ter CGI s'applique. Les droits de donation sont dus en France, selon le barème français.
• Article 774 bis CGI — le texte n'exige pas que le défunt soit résident fiscal français au décès. La non-déductibilité s'applique dès que le lien avec la fiscalité française est établi.
• Convention fiscale bilatérale — la plupart des conventions France-X ne couvrent pas les donations (seules la France-USA et France-Royaume-Uni intègrent explicitement les successions). Risque de double imposition.

Conseil pour tout montage international de quasi-usufruit : faire un rescrit fiscal (L.80 B LPF — voir Section 13) et consulter un avocat fiscaliste international. Les économies potentielles sur un patrimoine transfrontalier justifient amplement les 3 000 à 10 000 € d'honoraires.

11. Cinq cas pratiques chiffrés

Voici cinq situations issues de notre pratique, couvrant les profils les plus fréquents. Tous les chiffres sont construits à partir du barème 2026 des DMTG et de l'article 669 CGI (barème usufruit par âge).

Cas 1 — Sophie, 68 ans, conjointe survivante à Annecy (450 k€ compte-titres)

Situation : Sophie, ancienne cadre bancaire retraitée, vient de perdre son mari Jean-Pierre (72 ans) d'un cancer. Ils étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts depuis 43 ans. Leur patrimoine commun : appartement principal à Annecy (620 k€), résidence secondaire en Savoie (310 k€), compte-titres chez Boursorama (450 k€), liquidités (80 k€). Deux enfants : Julie (42 ans, notaire à Grenoble) et Vincent (39 ans, cadre à Lyon).

Choix de Sophie : elle opte pour l'usufruit universel des biens existants (art. 757 C. civ., en présence d'enfants communs). Quasi-usufruit légal sur la part successorale du compte-titres (225 k€) et sur sa moitié des liquidités (40 k€). Total quasi-usufruit : 265 k€.

Action recommandée : Sophie et ses enfants signent chez le notaire une convention de quasi-usufruit intégrant une clause d'indexation INSEE IPC. Coût : 2 200 € notaire + 125 € enregistrement. La créance de 265 k€ sera revalorisée jusqu'au décès de Sophie.

Résultat au décès de Sophie (projection à 85 ans, 2043) : patrimoine restant supposé 900 k€, créance de restitution indexée ≈ 380 k€. Les enfants récupèrent d'abord 190 k€ chacun en franchise de droits (créance déductible — exception 774 bis II.2). Solde taxable : 520 k€ − abattement 2 × 100 000 € = 320 k€ à répartir, taxés selon barème ligne directe (hors tranches supérieures : ~17 %). Droits totaux ≈ 43 k€.

Économie vs absence de convention : sans convention, la créance aurait été contestable. Risque évité : jusqu'à 38 000 € de droits supplémentaires (si créance rejetée, les 265 k€ auraient été taxés en plus).

Cas 2 — Philippe, 76 ans, retraité à Bordeaux (AV 600 k€ clause démembrée)

Situation : Philippe, ancien chirurgien-dentiste, a ouvert en 2012 (à 62 ans) un contrat d'assurance-vie chez MMA-Altaprofits, sur lequel il a versé 600 000 € avant ses 70 ans. Son épouse Catherine (74 ans) est bénéficiaire en usufruit, leurs trois enfants (Alexandre, Sophie, Thibaut) en nue-propriété par parts égales.

À son décès, les capitaux reviennent à Catherine en quasi-usufruit (BOFiP 26/09/2024 — hors 774 bis). Barème art. 669 CGI : usufruitière de 74 ans → usufruit = 30 %, NP = 70 %. Les enfants ne paient que sur 70 % × 600 000 € = 420 000 €.

Calcul des prélèvements AV (art. 990 I) : chaque enfant est bénéficiaire de 140 000 € en nue-propriété. Abattement 152 500 € par bénéficiaire → aucun prélèvement à ce stade pour les trois enfants. Catherine est exonérée (conjoint art. 796-0 bis CGI). Total fiscalité au 1er décès : 0 €.

Au 2ᵉ décès (Catherine), avec convention de quasi-usufruit signée : créance de 600 000 € déductible de l'actif successoral de Catherine. Les trois enfants récupèrent 200 000 € chacun hors droits. Si Catherine a par ailleurs un patrimoine personnel de 400 000 €, ce sont ces 400 000 € qui seront taxés → abattement 2 × 100 000 € (deux enfants côté Catherine) + barème ligne directe. Droits totaux estimés : 15 000 €.

Comparaison avec clause pleine propriété : si Philippe avait laissé les 600 k€ directement en pleine propriété aux enfants, chacun aurait reçu 200 k€ après abattement 152 500 € = 47 500 € taxés à 20 % = 9 500 € × 3 = 28 500 €de prélèvement AV. Puis au décès de Catherine, aucune créance à faire valoir. Total cumulé pleine propriété : 28 500 € + 0 = 28 500 €. Total cumulé clause démembrée : 0 € + 15 000 € = 15 000 €. Économie : 13 500 €.

Et surtout, la clause démembrée protège Catherine (elle peut consommer les fonds si besoin) tout en transmettant les enfants sans les exclure. Double avantage.

Cas 3 — Marc et Nathalie, 48 et 45 ans, cadres à Lyon (donation 300 k€ pré-LF 2024)

Situation : Marc et Nathalie ont réalisé en juin 2023 une donation de 300 000 € de liquidités à leurs deux enfants (adolescents), avec réserve d'usufruit sur leur tête (en commun). Acte notarié. Barème 669 CGI à 48 ans (tranche moins de 51 ans révolus) : usufruit = 60 %, NP = 40 %. Valeur de la nue-propriété donnée = 300 000 × 40 % = 120 000 €, répartie entre 2 enfants = 60 000 € chacun. Après abattement ligne directe de 100 000 €/enfant (art. 779 CGI), la part taxable est de zéro. 0 € de droits de donation payés à l'origine. L'opération a permis de transmettre 40 % du capital en franchise intégrale.

Problème post-LF 2024 : au décès de Marc ou Nathalie après le 29/12/2023 (donc potentiellement dans 30-40 ans), la créance de restitution de 300 000 € ne sera plus déductible de l'actif successoral. Elle sera même taxée aux DMTG chez chaque enfant sur leur part, avec imputation des droits de donation payés à l'origine (ici zéro, donc aucune imputation possible). La réforme a transformé en quasi-sanction un montage qui, hier encore, permettait une transmission sans aucun droit.

Stratégie recommandée : remploi tracé des 300 000 € dans des SCPI européennes (biens non consomptibles) pour activer le tempérament 774 bis II.1 (absence d'objectif principalement fiscal). Le quasi-usufruit devient usufruit ordinaire, et la créance redevient déductible. Formaliser le remploi par un avenant notarié et documenter la motivation patrimoniale (constitution d'un patrimoine transmissible, protection contre l'inflation).

Cas 4 — Isabelle, 55 ans, dirigeante SCI Paris (distribution 800 k€)

Situation : Isabelle est usufruitière des parts de la SCI « Les Acacias », ses deux enfants sont nus-propriétaires depuis une donation-partage 2015. La SCI vient de vendre son immeuble de bureaux à La Défense pour 800 000 €. Que faire du prix ?

Application Cass. 3e civ. 19/09/2024 : le prix revient en principe aux nus-propriétaires (400 k€ chacun). Mais la gérance (Isabelle) et les associés peuvent décider en assemblée générale d'une distribution au profit de l'usufruitière, qui recevra alors 800 k€ en quasi-usufruit.

Action recommandée : AVANT la distribution, signer une convention de quasi-usufruit notariée et enregistrée (coût ≈ 3 500 €). Elle précise que la créance de restitution de 800 k€ sera due aux deux enfants à parts égales au décès d'Isabelle, indexée sur l'ICC, avec obligation de remploi dans des actifs identifiés (60 % SCPI, 40 % compte-titres).

Résultat : origine légale du quasi-usufruit (distribution de réserves sociales — Cass. com. 27/05/2015 + Cass. 3e civ. 19/09/2024), donc hors 774 bis I. Créance déductible au décès d'Isabelle. Les enfants récupéreront les 800 k€ sans droits au 2ᵉ décès.

Cas 5 — Antoine, 52 ans, expatrié au Portugal (donation 400 k€ vers fils en France)

Situation : Antoine, consultant en IT, est expatrié au Portugal depuis 8 ans (régime IFICI depuis 2025). Il souhaite transmettre 400 000 € à son fils Raphaël (26 ans, résident fiscal français, doctorant à Paris) par donation avec réserve d'usufruit.

Problématique : puisque Raphaël est résident fiscal français depuis plus de 6 ans, l'article 750 ter CGI s'applique → droits de donation français dus. Et comme Antoine décédera potentiellement après le 29/12/2023, l'article 774 bis CGI affectera la créance de restitution.

Stratégie : Antoine sollicite un rescrit fiscal L.80 B LPF auprès du Bureau PIME (Particuliers, Impôts, Missions, Expertise) pour sécuriser deux points avant la donation : (1) qualification fiscale du remploi projeté (acquisition de SCPI françaises par l'usufruitier), (2) application du tempérament 774 bis II.1. Coût rescrit : 0 € (procédure administrative), honoraires avocat fiscaliste international ≈ 5 500 €.

Résultat attendu : si le rescrit valide le remploi, la créance reste déductible au décès d'Antoine. Sinon, Antoine peut adapter sa stratégie (donation directe en pleine propriété, ou assurance-vie avec clause démembrée plus classique). Sécurité juridique préservée, pas de mauvaise surprise au décès.

12. Les 10 pièges à éviter + matrice décisionnelle

Au fil de notre pratique, voici les dix erreurs les plus fréquentes que nous observons chez les particuliers (et parfois chez les professionnels).

Matrice décisionnelle : quasi-usufruit ou alternative ?

Concrètement, en 2026, la hiérarchie des outils de transmission de capital mobilier est claire : (1) assurance-vie avec clause démembrée en tête, (2) quasi-usufruit légal du conjoint en deuxième choix, (3) démembrement sur biens non consomptibles (SCPI, titres) en troisième, (4) donation avec réserve de quasi-usufruit sur somme d'argent en dernier recours — et seulement avec remploi tracé sécurisé par rescrit.

13. Sécuriser son montage par un rescrit fiscal (L.80 B LPF)

Dernière section, et probablement l'angle le plus sous-exploité par la concurrence : le rescrit fiscal. Aucun des 18 guides concurrents audités ne traite cette procédure, pourtant essentielle pour les montages complexes de quasi-usufruit en 2026.

Qu'est-ce qu'un rescrit L.80 B LPF ?

L'article L.80 B du Livre des procédures fiscales (LPF) permet à tout contribuable d'interroger formellement l'administration fiscale sur la qualification d'une opération patrimoniale avant sa réalisation. Il existe plusieurs catégories de rescrits : rescrit général (L.80 B, 1°), rescrit abus de droit (L.64 B LPF), rescrit valeur (L.80 B, 6°), rescrit mécénat, etc.

Pour un montage de quasi-usufruit, le rescrit général (L.80 B, 1°) est le plus pertinent. Il permet de faire confirmer par l'administration la position fiscale applicable à une situation précise.

Procédure et délais

• Forme : demande écrite motivée, adressée au service compétent (généralement le Bureau PIME ou le Service de la documentation et des règles pour les cas complexes).
• Contenu : description précise de l'opération envisagée, justificatifs, projet d'acte, questions juridiques précises (5-10 questions maximum).
• Délai de réponse : 3 mois à compter de la réception complète du dossier. Le silence administratif passé ce délai ne vaut pas accord tacite pour un rescrit général (contrairement au rescrit « accord express »).
• Portée : la réponse positive engage l'administration sur la situation décrite (opposabilité garantie). Si l'administration change de position ultérieurement, elle ne peut le faire que pour l'avenir.
• Coût : 0 € pour la procédure elle-même. Les honoraires du conseil qui rédige le dossier (CGP, avocat, notaire) varient de 3 000 à 12 000 € selon la complexité.

Quand faut-il solliciter un rescrit ?

Notre recommandation : systématiquement dans les situations suivantes :

1. Montage de quasi-usufruit portant sur plus de 500 000 €.
2. Donation avec réserve d'usufruit sur valeurs mobilières ou titres de société.
3. Remploi tracé envisagé pour sortir du champ 774 bis CGI.
4. Situation transfrontalière (non-résident, expatrié, frontalier).
5. Convention de quasi-usufruit avec clause d'indexation atypique.
6. Distribution de dividendes exceptionnels d'une SCI démembrée (post-Cass. 19/09/2024).