Démembrement de propriété et IFI : les enjeux en 2026
Mis à jour le 7 mai 2026 — barème IFI 2026, LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026), DGFiP Statistiques n°45 avril 2026, rapport CPO du 01/12/2025, jurisprudence Cass. com. 02/04/2025 n° 23-22.537, CAA Paris 28/05/2025 et BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (art. 774 bis CGI) MAJ 26/09/2024.
Patrimoine immobilier net à 2,55 M€, soit un IFI annuel de l'ordre de 11 250 € une fois appliqué le barème de l'article 977 du CGI (0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, puis 0,7 % au-delà) : à ce niveau, le démembrement entre dans la grille de tous les CGP — souvent avant la déduction du passif, parfois avec elle. La déduction du passif joue sur l'assiette, le démembrement sort carrément le bien de votre déclaration. Sauf que les règles sont contre-intuitives : l'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété — pas le nu-propriétaire. Et il n'existe que trois exceptions.
Pourquoi s'y intéresser maintenant ? En 2025, 193 600 foyers fiscaux étaient redevables de l'IFI pour un patrimoine immobilier net moyen de 2,55 millions d'euros (DGFiP, Statistiques n°45, avril 2026). La loi de finances 2024 a renforcé les clauses anti-abus. Et le Conseil des prélèvements obligatoires (rapport du 1er décembre 2025 « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine ») propose de neutraliser l'avantage fiscal lié à l'extinction gratuite de l'usufruit, avec une perte de recettes estimée entre 0,9 et 3,2 Md€/an. Le régime reste inchangé en 2026, mais la fenêtre d'optimisation pourrait se refermer.
Ce guide complète le guide complet d'optimisation IFI 2026 et le guide SCI et IFI. Vous y trouverez chaque stratégie détaillée, 6 jurisprudences-clés et 5 cas pratiques chiffrés pour 2026.
Rappel : le seuil IFI en 2026
L'IFI frappe les patrimoines nets immobiliers supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (art. 964 CGI). Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. L'amendement créant un « impôt sur la fortune improductive » (Assemblée nationale, novembre 2025) puis une « Contribution des Hauts Patrimoines » (Sénat, amendement I-381 du 28/11/2025) n'a pas été retenu dans la version finale du PLF 2026 (adoption par 49.3, loi n° 2026-103 du 19/02/2026). L'IFI classique reste en vigueur sans modification.
En 60 secondes — ce que ce guide vous apporte
- Pour qui ? Patrimoine immobilier net > 1,3 M€, redevable IFI cherchant à réduire sa facture annuelle (193 600 foyers IFI en 2025, source DGFiP n° 45).
- Le principe contre-intuitif : l'art. 968 CGI fait peser l'IFI sur l'usufruitier à 100 % de la valeur en pleine propriété — pas sur le nu-propriétaire.
- Les 3 exceptions : usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 C. civ.), vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui n'est pas visé à l'art. 751 CGI, donation à l'État ou à un organisme reconnu d'utilité publique avec réserve d'usufruit. L'article 968, 1° écarte au contraire expressément le démembrement issu de l'art. 1094-1 C. civ. (donation au dernier vivant).
- 4 leviers concrets : donation NP aux enfants, DTU (Donation Temporaire d'Usufruit), achat NP immobilier ou SCPI, viager (vendeur-usufruitier).
- SCPI démembrées : la combinaison parfaite — 0 € d'IFI + 0 € d'IR pendant la durée du démembrement (5-15 ans typiques).
- Le piège quasi-usufruit : depuis l'art. 774 bis CGI (LF 2024, BOFiP 26/09/2024), la dette de restitution n'est plus déductible des successions sur les capitaux donnés en quasi-usufruit.
- Temps de lecture : 30 min pour cartographier les 4 leviers et choisir la stratégie adaptée à votre profil.
Rappel : qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Imaginez couper un droit de propriété en deux morceaux. D'un côté, celui qui utilise le bien et en perçoit les revenus. De l'autre, celui qui possède la "coquille" du bien mais ne peut ni l'habiter ni en toucher les loyers. C'est exactement ce que fait le démembrement :
- L'usufruit (art. 578-624 du Code civil) : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes). L'usufruitier a l'usage et la jouissance du bien.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire a la "substance" du bien.
Comment se crée un démembrement ? Soit par la loi (usufruit légal du conjoint survivant, art. 757 du Code civil), soit par un acte juridique (donation, testament, vente). Et la bonne nouvelle : quand l'usufruit s'éteint — au décès de l'usufruitier viager ou au terme fixé —, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Sans aucune fiscalité supplémentaire. C'est cette mécanique qui en fait un outil d'optimisation si puissant.
Usufruit — Usage et jouissance du bien
L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes), assume les charges d'entretien et les réparations courantes. L'usufruit peut être temporaire (durée fixe) ou viager (vie de l'usufruitier).
Nue-propriété — Droit de disposer du bien
Le nu-propriétaire peut vendre ou donner le bien, mais ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement. Il assume les grosses réparations (art. 606 CC). La pleine propriété se reconstitue automatiquement au terme.
Le principe de l'article 968 CGI : l'usufruitier déclare en pleine propriété
Voici la règle qui surprend tout le monde : quand un bien est démembré, ce n'est pas chacun qui déclare "sa part" à l'IFI. C'est l'usufruitier seul qui déclare la totalité. Contre-intuitif ? Oui. Mais c'est la loi.
Article 968, alinéa 1 du CGI :
"Les actifs mentionnés à l'article 965 grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété."
Concrètement, si vous avez donné la nue-propriété d'un appartement à vos enfants en gardant l'usufruit, c'est vous qui déclarez 100 % de la valeur du bien à l'IFI. Vos enfants nus-propriétaires ne déclarent rien. Zéro.
Pourquoi cette règle ? L'usufruitier est celui qui profite du bien : il l'habite ou en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, lui, possède une espérance future — la pleine propriété quand l'usufruit s'éteindra — mais aucun revenu actuel. Et le barème de l'article 669 CGI, celui qui répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété ? Il ne sert qu'au calcul des droits de donation et aux trois exceptions détaillées juste après (usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété à un acquéreur non visé à l'article 751 du CGI, donation à l'État ou à un organisme reconnu d'utilité publique avec réserve d'usufruit).
Piège classique : la donation avec réserve d'usufruit ne réduit pas l'IFI
Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en se réservant l'usufruit est un excellent outil de transmission (les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, art. 669 I CGI). Mais cette donation ne réduit pas l'IFI du donateur-usufruitier : il continue de déclarer la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). La Cour de cassation (chambre commerciale, jurisprudence constante — arrêts du 20/03/2007 et 15/02/2023 n° 20-19.451) l'a confirmé à plusieurs reprises.
Les 3 exceptions à l'article 968 CGI
La règle du "100 % pour l'usufruitier" est sévère. Heureusement, la loi prévoit trois situations où l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI. Chacun déclare alors sa "part". Dans les trois cas, l'article 968 pose une condition commune : l'usufruit ne doit avoir été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Voici ces trois cas.
Exception 1° — Usufruit légal du conjoint survivant (art. 757, 767 et 1094 anciens, 1098 du Code civil)
Lorsque l'usufruit résulte de l'application de la loi — l'usufruit du conjoint survivant de l'article 757 du Code civil, celui des anciens articles 767 et 1094 du même code dans leur rédaction antérieure aux réformes du 3 décembre 2001 et du 23 juin 2006, ou celui de l'article 1098 —, l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le(s) nu-propriétaire(s) selon le barème viager de l'article 669 I du CGI. Chacun déclare sa "part" à l'IFI. L'article 968, 1° exclut en revanche expressément les démembrements constitués en application d'autres dispositions, notamment de l'article 1094-1 du Code civil.
Exception 2° — Vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit
Lorsque la nue-propriété a été vendue (et non donnée) avec réserve d'usufruit par le vendeur, l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669. Condition stricte : l'acheteur de la nue-propriété ne doit pas être une personne visée à l'article 751 du CGI (héritier présomptif, donataire, légataire de l'usufruitier, ou personne interposée). C'est le mécanisme du viager.
Exception 3° — Donation à l'État ou organisme RUP avec réserve d'usufruit
Lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien donné ou légué à l'État, aux départements, communes, ou aux fondations/associations reconnues d'utilité publique (RUP), l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669.
| Exception | Origine du démembrement | Imposition IFI | Condition spécifique |
|---|---|---|---|
| 1° — Usufruit légal | Loi (art. 757, 767 et 1094 anciens, 1098 CC) | Répartie usufruit/NP (art. 669) | L'usufruit ne doit avoir été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire (art. 968 CGI) |
| 2° — Vente NP | Vente avec réserve d'usufruit | Répartie usufruit/NP (art. 669) | Acheteur ≠ héritier présomptif (art. 751 CGI) |
| 3° — Don à l'État/RUP | Donation/legs avec réserve d'usufruit | Répartie usufruit/NP (art. 669) | Bénéficiaire = État, collectivité, fondation RUP |
| Principe général | Tous les autres cas (donation, testament…) | Usufruitier déclare 100 % PP | — |
Confirmation constitutionnelle
Le Conseil constitutionnel (décision n°2017-758 DC du 28/12/2017, pt. 55) a jugé conforme à la Constitution cette différence de traitement entre usufruit légal ("subi") et usufruit conventionnel ("choisi"). Elle repose sur des "critères objectifs et rationnels". La réponse ministérielle n°909 (JOAN, 1er avril 2025) a confirmé que le gouvernement ne prévoit pas de modifier cette distinction.
Le barème de l'article 669 du CGI
Combien vaut l'usufruit ? Combien vaut la nue-propriété ? C'est l'article 669 du CGI qui tranche. Ce barème est la clé de voûte de toute stratégie de démembrement : il fixe la répartition fiscale entre usufruitier et nu-propriétaire. Et il n'a pas bougé depuis 2004 — ce qui crée des opportunités, car les valeurs économiques réelles peuvent s'en écarter sensiblement.
Barème viager (art. 669 I CGI) — en fonction de l'âge de l'usufruitier
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème temporaire (art. 669 II CGI) — en fonction de la durée restante
| Durée de l'usufruit | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Barème par tranches, sans prorata
Le barème temporaire fonctionne par tranches entières : un usufruit de 8 ans est valorisé 23 %, un usufruit de 15 ans est valorisé 46 %. Il n'y a pas de prorata au sein de chaque tranche. Plafonnement : la valeur de l'usufruit temporaire ne peut excéder celle de l'usufruit viager de l'usufruitier (évaluée selon le barème de l'art. 669 I). Ce barème fiscal est distinct de la valeur économique réelle (méthode d'actualisation des flux), ce qui crée des opportunités stratégiques.
Usufruit légal du conjoint survivant et IFI
Vous venez de perdre votre conjoint, ou vous anticipez cette situation. Sachez que le choix de l'usufruit du conjoint survivant — l'article 757 du Code civil — a un impact direct sur votre IFI. C'est la première exception de l'article 968 : au lieu de déclarer 100 % de la valeur, l'imposition est répartie entre vous (usufruitier) et vos enfants (nus-propriétaires) selon le barème de l'article 669 I. Résultat : votre facture IFI peut baisser significativement.
Exemple : bien de 800 000 €, conjoint survivant de 72 ans
Usufruit légal (art. 757 CC) → 1re exception art. 968 CGI
Barème art. 669 I : 71-80 ans → usufruit = 30 %, NP = 70 %
Conjoint survivant déclare : 800 000 × 30 % = 240 000 €
Enfants déclarent ensemble : 800 000 × 70 % = 560 000 €
(au lieu de 800 000 € déclarés par le seul conjoint en principe général)
Piège : donation au dernier vivant (art. 1094-1 CC) ≠ usufruit légal
La donation au dernier vivant (art. 1094-1 du Code civil) est un usufruit conventionnel, pas un usufruit légal. Elle ne figure pas dans la liste de l'article 968, 1° du CGI et ne bénéficie donc pas de la répartition. Le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit via une donation au dernier vivant déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI. Seul l'usufruit légal de l'article 757 CC bénéficie de l'exception. Cette distinction a été validée par le Conseil constitutionnel (déc. 2017-758 DC).
Conjoint survivant : quel impact IFI selon l'option successorale ?
Usufruit légal art. 757, donation au dernier vivant, cantonnement, quotité disponible : chaque option pèse différemment sur l'IFI du conjoint et sur la répartition entre héritiers. On modélise les scénarios avant acte notarié.
Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit : un outil de transmission, pas d'IFI
C'est l'erreur la plus courante que nous rencontrons en cabinet : beaucoup de clients pensent que donner la nue-propriété de leur bien à leurs enfants réduira leur IFI. Ce n'est pas le cas. La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit est un excellent outil de transmission patrimoniale les plus utilisés en France. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (barème art. 669 I CGI), ce qui permet de transmettre un bien avec une décote significative.
Exemple : parent de 55 ans donne la NP d'un bien de 600 000 €
Barème art. 669 I : 51-60 ans → usufruit = 50 %, NP = 50 %
Valeur de la NP transmise : 600 000 × 50 % = 300 000 €
Abattement en ligne directe : 100 000 € (art. 779 CGI)
Base taxable : 300 000 − 100 000 = 200 000 €
(au lieu de 500 000 € en transmission pleine propriété)
L'erreur la plus fréquente
Cette donation ne réduit pas l'IFI du donateur. Le parent-usufruitier continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien (art. 968 CGI). L'enfant nu-propriétaire est exonéré d'IFI, mais le parent ne gagne rien sur sa facture IFI. C'est un pur outil de transmission (art. 1133 CGI), pas un outil d'optimisation IFI.
Pour que le démembrement réduise effectivement l'IFI, il faut que le propriétaire initial devienne nu-propriétaire (et non usufruitier) ou que le démembrement entre dans l'une des trois exceptions de l'article 968 (usufruit légal, vente NP, donation à l'État/RUP). C'est tout l'objet des stratégies détaillées ci-après.
Donation temporaire d'usufruit (DTU) : sortir un bien de l'IFI pour 3 à 10 ans sans le vendre
Vous voulez sortir un bien de votre IFI sans le vendre ? La donation temporaire d'usufruit (DTU) coche les trois cases que peu de montages cumulent : bien intégralement hors assiette IFI pendant la durée de la donation, retour automatique de la pleine propriété à l'extinction (zéro fiscalité), abattement 100 k€ utilisable côté enfant majeur (art. 779 CGI). Le principe : vous donnez l'usufruit pour 3 à 10 ans — à un enfant majeur ou à une fondation reconnue d'utilité publique. Vous devenez nu-propriétaire. Le bien sort de votre IFI pendant toute la durée.
8.1 Mécanisme juridique
Le plein propriétaire consent une donation de l'usufruit de son bien (immobilier, parts de SCI, parts de SCPI) pour une durée fixe (minimum 3 ans). Il conserve la nue-propriété. À l'issue de la durée, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur sa tête, sans formalité ni fiscalité. L'acte notarié est obligatoire pour tout bien immobilier ou droit immobilier.
8.2 Conséquences IFI
Selon l'article 968 CGI, c'est le donataire (usufruitier temporaire) qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI. Le donateur (nu-propriétaire) ne déclare plus rien au titre de ce bien. L'intérêt est évident lorsque le donataire a un patrimoine net taxable inférieur au seuil de 1 300 000 € : le bien échappe totalement à l'IFI.
8.3 DTU à un enfant majeur
La DTU à un enfant majeur (non rattaché au foyer fiscal) est la stratégie la plus courante. L'enfant perçoit les revenus locatifs pendant la durée de la DTU et les déclare à l'IR dans une tranche basse. Le parent sort le bien de son IFI et de son IR.
DTU à un enfant mineur : prévoir un administrateur tiers
La DTU au profit d'un enfant mineur est possible mais délicate : sans précaution, l'usufruit échoit à l'administration légale des parents (art. 382 et 386-1 C. civ.). Pour éviter la requalification en donation fictive faute de dépossession irrévocable, il faut prévoir une clause d'administration par un tiers (art. 384 C. civ.) dans l'acte notarié. De même, la DTU à un enfant étudiant hébergé par ses parents fait régulièrement l'objet d'avis défavorables du CADF quand les revenus du bien reviennent de facto aux parents via paiement de la scolarité ou de l'hébergement.
DTU à un enfant majeur — bien de 400 000 €, durée 10 ans
Valeur de l'usufruit temporaire (art. 669 II) : 23 % × 400 000 = 92 000 €
Abattement en ligne directe (art. 779 CGI) : 100 000 €
Droits de donation : 92 000 − 100 000 = 0 €
→ Bien de 434 782 € maximum = abattement entièrement consommé = 0 € de droits
→ Le bien sort de l'assiette IFI des parents pendant 10 ans
8.4 DTU à une fondation RUP
La DTU à une fondation reconnue d'utilité publique (Fondation de France, Fondation Caritas, Institut Pasteur, etc.) offre une sécurisation maximale grâce au safe harbor prévu par le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, §280, MAJ 08/06/2018). Attention : la qualité du bénéficiaire est déterminante. Le § 280 réserve cette immunité aux transmissions temporaires d'usufruit consenties à un organisme limitativement énuméré : fondation ou associationreconnue d'utilité publique, association cultuelle ou de bienfaisance autorisée à recevoir des dons et legs, établissement public des cultes reconnus d'Alsace-Moselle, établissement d'enseignement supérieur ou artistique à but non lucratif agréé. Une association simplement d'intérêt général n'y figure pas. Avantages cumulés :
- Sortie du bien de l'assiette IFI du donateur
- Exonération totale de droits de donation (art. 795 CGI)
- Sécurisation contre l'abus de droit (conditions BOFiP remplies)
- Conservation de la nue-propriété et reconstitution automatique de la PP
- Engagement philanthropique (la fondation perçoit les revenus)
8.5 Conditions de sécurisation d'une DTU
| Condition | Détail | Référence |
|---|---|---|
| Acte notarié | Obligatoire pour tout bien immobilier ou droit immobilier | Art. 931 CC |
| Durée minimale | 3 ans minimum : c'est l'une des cinq conditions cumulatives du BOFiP § 280, dont l'immunité ne joue que pour une transmission temporaire d'usufruit consentie à un organisme éligible. Aucun minimum légal pour une DTU à un enfant majeur, qui reste appréciée au cas par cas | BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 §280 |
| Revenus réels | Le bien doit générer des revenus effectifs pour le donataire | Jurisprudence CADF |
| Intention libérale | Documentée : aide à un enfant, soutien philanthropique | CE 30/12/2011 n°330940 Motte-Sauvaige |
| Prérogatives préservées | Pas de plafonnement des revenus ni partage des fruits | BOFiP §280 |
| Pas de réserve de gestion | Le donateur ne doit pas conserver le contrôle du bien | BOFiP §280 |
DTU enfant majeur ou fondation RUP : laquelle pour votre cas ?
La DTU à un enfant majeur mobilise l'abattement 100 k€ art. 779, la DTU à une fondation RUP bénéficie du safe harbor BOFiP. On compare économie IFI, droits de donation et durée optimale pour votre profil.
Achat de nue-propriété immobilière : sortir un bien de l'IFI
Et si vous pouviez investir dans l'immobilier sans augmenter votre IFI d'un seul euro ? C'est exactement ce que permet l'achat en nue-propriété. Contrairement à la donation (section 7) où vous subissez le démembrement, ici c'est vous qui choisissez d'être nu-propriétaire pour en tirer un avantage fiscal et patrimonial.
Le principe est simple : un investisseur achète la nue-propriété d'un bien immobilier tandis qu'un bailleur social ou institutionnel acquiert l'usufruit temporaire (généralement 15 à 20 ans). Pendant la durée du démembrement :
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu → pas d'IR, pas de prélèvements sociaux
- Le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI (art. 968 CGI)
- L'usufruitier (bailleur social) gère le bien et perçoit les loyers
- Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité
La décote d'achat est généralement de 35 à 45 % par rapport à la valeur en pleine propriété, selon la durée du démembrement et la localisation. C'est l'une des rares stratégies qui combine absence d'IFI, absence d'IR et décote à l'achat.
Nue-propriété et résidence principale
L'achat en nue-propriété de sa future résidence principale est particulièrement intéressant : le bien est hors IFI pendant le démembrement, puis bénéficie de l'abattement de 30 % (art. 973 I CGI) lorsque le nu-propriétaire y établit sa résidence principale après reconstitution de la PP. Ce mécanisme est utilisé en zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) avec des bailleurs sociaux.
Piège dette bancaire : asymétrie usufruitier / nu-propriétaire
L'article 974 CGI crée une asymétrie souvent ignorée : l'usufruitier taxé sur la pleine propriété ne peut déduire que ses propres dettes, pas celles du nu-propriétaire. Et le nu-propriétaire qui a emprunté pour acquérir sa nue-propriété ne déduit rien (il n'est pas taxable à l'IFI sur ce bien). Conséquence : financer l'achat d'une nue-propriété par emprunt supprime tout bénéfice IFI de la dette. Cette asymétrie doit être anticipée dans le montage financier.
SCPI en démembrement temporaire : la stratégie IFI sans gestion
Vous cherchez une solution simple, sans gestion locative, pour placer de l'argent hors de votre IFI ? Les SCPI en nue-propriété temporaire sont devenues la stratégie préférée des contribuables IFI. Et pour cause : zéro IFI, zéro IR pendant le démembrement, une décote à l'achat, et la pleine propriété reconstituée automatiquement au terme. Le tout sans jamais gérer un locataire.
10.1 Mécanisme
L'investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée déterminée (5, 10, 15 ou 20 ans). L'usufruit est acquis par un autre investisseur (souvent une personne morale à l'IS). Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion en fonction du taux de distribution prévisionnel de la SCPI.
10.2 Clés de répartition 2025-2026
| Durée | Nue-propriété (décote) | Usufruit | Économie à l'achat |
|---|---|---|---|
| 5 ans | ~80 % | ~20 % | -20 % vs PP |
| 10 ans | ~65-69 % | ~31-35 % | -31 à -35 % vs PP |
| 15 ans | ~55-60 % | ~40-45 % | -40 à -45 % vs PP |
| 20 ans | ~50-55 % | ~45-50 % | -45 à -50 % vs PP |
10.3 Avantages pour le nu-propriétaire
Avantages IFI et fiscaux
Parts hors assiette IFI pendant toute la durée (art. 968 CGI). Aucun revenu perçu = pas d'IR ni de prélèvements sociaux. Décote à l'achat de 20 à 50 % selon la durée du démembrement.
Avantages patrimoniaux
Diversification immobilière (bureaux, commerces, résidentiel, européen). Aucune gestion locative ni travaux à prévoir. Reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du démembrement.
Exemple : 200 000 € investis en NP de SCPI, durée 10 ans
Clé de répartition : NP = 67 %, US = 33 %
Montant investi : 200 000 € = 67 % de la valeur en PP
Valeur en PP sous-jacente : 200 000 / 0,67 = 298 500 €
Pendant 10 ans :
• IFI : 0 € (nu-propriétaire ne déclare rien)
• IR : 0 € (aucun revenu perçu)
Au terme (année 11) :
• Pleine propriété reconstituée : ~298 500 € (si valeur stable)
• Gain latent : 98 500 € (différence PP − NP) = +49 %
L'investissement en nue-propriété de SCPI est particulièrement adapté aux contribuables IFI qui disposent de trésorerie à placer et souhaitent préparer leur retraite. Les SCPI sélectionnées par Hagnéré Patrimoine offrent des clés de démembrement compétitives et une diversification géographique européenne.
Investir en SCPI nue-propriété sans alourdir son IFI
L'achat de parts en nue-propriété temporaire sort l'investissement de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement, avec une décote à l'acquisition. Un CGP cale la clé et la SCPI selon votre horizon.
Quasi-usufruit et IFI (art. 587 du Code civil)
Vous avez hérité d'un portefeuille en usufruit, ou vous êtes quasi-usufruitier de sommes d'argent après un décès ? Le quasi-usufruit — c'est l'usufruit sur des biens consomptibles, principalement de l'argent — mérite toute votre attention. L'article 587 du Code civil vous donne le droit de dépenser ces sommes, à condition de restituer l'équivalent à la fin. Et la loi de finances 2024 a changé la donne en matière de succession.
11.1 Impact IFI du quasi-usufruit
En principe, le quasi-usufruit portant sur des sommes d'argent ou des valeurs mobilières n'a aucun impact IFI car l'IFI ne taxe que les actifs immobiliers (art. 965 CGI). Les sommes d'argent et les portefeuilles de valeurs mobilières sont hors champ.
Exception : si les sommes en quasi-usufruit sont remployées dans de l'immobilier par le quasi-usufruitier, le bien immobilier acquis entre dans l'assiette IFI. La dette de restitution envers le nu-propriétaire pourrait théoriquement être déduite (art. 974 CGI), mais cette déductibilité est controversée et soumise à des conditions strictes :
- La dette doit être contractée pour l'acquisition d'un actif immobilier imposable
- La convention de quasi-usufruit doit être notariée ou enregistrée
- Les dettes intrafamiliales sont non déductibles (membres du foyer fiscal) ou soumises à un renversement de la charge de la preuve (autres membres de la famille) — art. 974 III CGI
- Amortissement obligatoire sur 20 ans pour les dettes sans terme certain
11.2 Article 774 bis CGI — Loi de finances 2024 : le bouleversement
L'article 26 de la loi de finances pour 2024 (loi n°2023-1322 du 29/12/2023) a introduit l'article 774 bis du CGI, qui constitue un mécanisme anti-abus majeur :
Art. 774 bis CGI — Non-déductibilité des dettes de restitution
Les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne sont plus déductibles de l'actif successoral. Application aux successions ouvertes à compter du 29/12/2023, quelle que soit la date de constitution du quasi-usufruit (effet rétroactif). Commenté par le BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (mise à jour du 26/09/2024).
Exceptions à l'article 774 bis : la dette de restitution reste déductible si elle résulte de l'application des articles 757 ou 1094-1 du Code civil (usufruit légal ou donation au dernier vivant), si elle provient du prix de vente d'un bien dont le défunt avait réservé l'usufruit (preuve de non-but principalement fiscal), ou encore pour une indemnité d'expropriation, un quasi-usufruit sur dividendes de réserves, ou un capital décès d'assurance-vie (précisions BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, MAJ 26/09/2024).
Schéma encore opérant post art. 774 bis : démembrement de parts sociales
L'art. 774 bis CGI vise exclusivement les quasi-usufruits portant sur des sommes d'argent. Le démembrement de parts de SCI (ou d'autres droits sociaux) n'est pas concerné : la créance de restitution éventuelle porte sur des titres, pas sur des espèces. Ce montage reste donc une alternative valide pour structurer la transmission avec réserve d'usufruit sans subir le blocage de l'art. 774 bis — sous réserve du respect des clauses anti-abus de l'article 973 II à IV du CGI (le II depuis la création de l'IFI en 2018, le III depuis la loi de finances 2019, le IV depuis la loi de finances 2024).
11.3 Convention de quasi-usufruit : indispensable
Pour que la créance de restitution soit opposable à l'administration fiscale, une convention de quasi-usufruit doit être rédigée et enregistrée. L'acte notarié est recommandé. La jurisprudence constante de la Cour de cassation qualifie un portefeuille de valeurs mobilières d'universalité de fait en usufruit (avec obligation de préservation de substance par l'usufruitier), et non de bien consomptible au sens de l'article 587 du Code civil : le quasi-usufruit sur un tel portefeuille ne se présume pas et doit résulter d'une convention expresse entre les parties.
Viager et IFI : la 2e exception de l'article 968
Vous êtes senior, propriétaire d'un bien que vous n'utilisez plus pleinement, et vous aimeriez réduire votre IFI tout en percevant un revenu complémentaire ? Le viager coche ces deux cases. C'est la deuxième exception de l'article 968 CGI : vous vendez la nue-propriété de votre bien en conservant l'usufruit. Votre IFI baisse mécaniquement, et vous touchez une rente viagère.
12.1 Traitement IFI du viager
Contrairement au principe général (usufruitier déclare 100 %), la vente en viager bénéficie de la répartition usufruit/nue-propriété selon le barème de l'article 669 I CGI :
Viager occupé — bien de 500 000 €, vendeur de 72 ans
2e exception art. 968 → répartition selon art. 669 I
Vendeur (usufruitier, 71-80 ans) : 500 000 × 30 % = 150 000 € à l'IFI
Acheteur (nu-propriétaire) : 500 000 × 70 % = 350 000 € à l'IFI
Le vendeur réduit son assiette IFI de 500 000 à 150 000 € = -70 %
12.2 Condition de l'article 751 CGI
La 2e exception de l'article 968 ne s'applique que si l'acheteur de la nue-propriété n'est pas une personne visée à l'article 751 du CGI : héritier présomptif, donataire, légataire de l'usufruitier, ou personne interposée. En pratique, cela signifie que la vente en viager à un enfant ou héritier présomptif ne bénéficie pas de la répartition et l'usufruitier déclare 100 % à l'IFI.
12.3 Viager libre vs viager occupé
| Type de viager | Occupation | Impact IFI vendeur | Impact IFI acheteur |
|---|---|---|---|
| Viager occupé (DUH) | Vendeur reste dans le bien | Déclare usufruit × barème 669 I | Déclare NP × barème 669 I |
| Viager libre | Vendeur libère le bien | Déclare usufruit × barème 669 I | Déclare NP × barème 669 I |
| Viager à un héritier | Variable | Déclare 100 % PP (pas d'exception) | Ne déclare rien (nu-proprio exonéré) |
Le viager constitue une alternative au passif déductible pour réduire l'IFI des seniors propriétaires. L'avantage : pas de dette à contracter, perception d'une rente, et réduction mécanique de l'assiette IFI par la répartition art. 669.
Clauses anti-abus et risques fiscaux
Le démembrement pour réduire l'IFI est parfaitement légal. Mais attention : l'administration fiscale surveille de près ces montages. Si votre DTU est fictive ou si votre seul objectif est d'échapper à l'impôt, vous vous exposez à des pénalités pouvant atteindre 80 % des droits éludés. Voici les deux procédures que le fisc utilise.
13.1 Abus de droit classique (art. L. 64 LPF)
L'administration peut requalifier un acte fictif ou dont le but est exclusivement fiscal. La charge de la preuve incombe à l'administration. Pénalité : 80 % des droits éludés.
13.2 Mini-abus de droit (art. L. 64 A LPF, depuis LF 2019)
Depuis le 1er janvier 2020, l'administration peut également contester les actes dont le but principal (et non plus exclusivement) est fiscal. Contrairement à l'article L. 64, l'article L. 64 A n'emporte aucune majoration automatique : l'administration doit justifier, dans les conditions de droit commun, une majoration de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses (art. 1729 CGI ; BOI-CF-IOR-30-20). La réduction de 80 % à 40 % au profit du contribuable qui n'est ni l'instigateur ni le bénéficiaire principal de l'acte, elle, ne joue que sous l'article L. 64.
13.3 Avis du CADF sur le démembrement
Le Comité de l'Abus de Droit Fiscal (CADF) a rendu de nombreux avis sur des opérations de démembrement :
| Affaire | Date | Opération | Décision |
|---|---|---|---|
| CADF 2004-42 | 2004 | DTU parents → enfants sur SCI sans revenus | Abus de droit — pas d'intention libérale |
| CADF 2012-27 | 14/06/2012 | DTU de parts de SARL déficitaire (5 ans, 5 enfants) | Abus de droit — société sans revenus |
| CADF séance 15/11/2019 | 15/11/2019 | 15 cessions temporaires d'usufruit parts SCI à SAS | Abus de droit — montages artificiels |
| CADF aff. 2022-07/08/09 | 29/09/2022 | Loyer décoté SCI à l'associé dirigeant | Examen de la réalité économique — loyer non marché |
| CADF séances 2-2024 et 3-2024 | 26/09 et 14/11/2024 | Cessions temporaires usufruit parts SCI à holding IS | Abus de droit — position CADF maintenue |
13.4 Article 13-5 du CGI : piège de la cession d'usufruit temporaire
L'article 13-5 du CGI (loi du 29/12/2012) impose la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire dans la catégorie de revenus correspondante (revenus fonciers pour l'immobilier) et non comme une plus-value. C'est la valeur la plus élevée entre le prix de cession et la valeur vénale qui est retenue. Le Conseil d'État (31/03/2022, n°458518) a étendu ce dispositif aux usufruits viagers cédés pour une durée fixe.
13.5 Clauses anti-abus de l'article 973 du CGI dans les SCI
Trois dispositifs anti-abus figurent à l'article 973 du CGI — le II depuis la création de l'IFI par la loi de finances 2018, le III depuis la loi de finances 2019 (loi n° 2018-1317 du 28/12/2018) et le seul IV depuis la loi de finances 2024 (loi n° 2023-1322 du 29/12/2023, art. 27). Ils impactent les stratégies combinant SCI et démembrement :
- Art. 973 II CGI : non-déductibilité des dettes intrafamiliales (prêts du redevable ou de son foyer à la société), sauf preuve d'absence de but principalement fiscal
- Art. 973 III CGI : les prêts in fine et les prêts sans terme souscrits par la société pour l'achat d'un actif imposable ne sont retenus chaque année qu'à hauteur du montant déductible défini au II de l'article 974 CGI (amortissement théorique ; un vingtième par année écoulée pour les prêts sans terme)
- Art. 973 IV CGI : les dettes non affectées à des actifs imposables à l'IFI ne réduisent plus la valeur des parts (mécanisme du double plafond)
Sécurisation : l'arrêt Motte-Sauvaige (CE 30/12/2011, n°330940)
Le Conseil d'État a posé un principe protecteur : l'intention libérale du disposant qui a présidé à la réalisation de la donation apporte intrinsèquement la preuve du but non exclusivement fiscal. Cet arrêt protège les DTU réellement motivées par une intention libérale. Il reste la référence jurisprudentielle majeure en matière de DTU.
Votre montage tient-il face à L. 64 / L. 64 A LPF ?
Acte notarié, durée minimale, revenus effectifs du donataire, intention libérale documentée (arrêt Motte-Sauvaige) : les cinq conditions cumulatives du BOFiP § 280 et la réalité de l'intention libérale conditionnent la solidité d'une DTU. Un audit préalable évite le redressement 80 %.
Jurisprudences clés : 6 décisions à connaître
Les tribunaux ont posé des règles essentielles sur le démembrement et l'IFI. Si vous envisagez l'une des stratégies décrites dans ce guide, ces 6 décisions dessinent les limites de ce qui est possible — et de ce qui ne l'est pas.
14.1 Cass. com. 20/03/2007 — Pas de décote pour démembrement
Principe : l'article 885 G du CGI (devenu art. 968 CGI) s'oppose à l'application de toute décote ayant pour objet de diminuer la valeur du bien au titre du démembrement. L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement seul. Cette jurisprudence constante de la chambre commerciale a été confirmée depuis par plusieurs arrêts, dont Cass. com. 15/02/2023 n° 20-19.451 qui admet toutefois des décotes fondées sur d'autres motifs (illiquidité, occupation).
14.2 Cass. com. 27/10/2009, n°08-11.362 — Clause d'inaliénabilité sans effet
Principe : la limitation apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale pour l'IFI. Une clause d'inaliénabilité dans une donation ne justifie pas une décote.
14.3 Cons. const. 28/12/2017, n°2017-758 DC — Constitutionnalité de l'art. 968
Principe : la différence de traitement entre usufruit légal (répartition) et usufruit conventionnel (usufruitier déclare 100 %) est conforme à la Constitution, fondée sur des "critères objectifs et rationnels". Le Conseil a censuré la distinction temporelle (date de constitution du démembrement), rendant le régime applicable rétroactivement.
14.4 Cass. com. 15/02/2023, n°20-19.451 — Décote admise malgré le démembrement
Principe : les usufruitiers de parts de SCI déclarent la valeur en pleine propriété (pas de décote pour démembrement). MAIS le démembrement ne fait pas obstacle à l'application de décotes pour d'autres motifs : illiquidité des parts (10 %) et occupation du bien (10 %) = décote globale de 20 % validée. Arrêt directement transposable à l'IFI.
14.5 CE 31/03/2022, n°458518 — Usufruit viager cédé pour durée fixe
Principe : un usufruit viager cédé à une société pour une durée déterminée (30 ans) est "nécessairement temporaire" au sens de l'article 13-5 CGI. Le produit de la cession est imposé comme revenu foncier (pas comme plus-value). Cet arrêt limite les stratégies de cession d'usufruit à une société IS pour sortir le bien de l'IFI.
14.6 Cass. com. 02/04/2025, n°23-22.537 — Art. 669 prime sur art. 612 CC
Principe : en présence d'un démembrement de biens successoraux grevés d'une dette, la répartition du passif se fait selon les proportions de l'article 669 du CGI (barème fiscal) et non selon l'article 612 du Code civil (répartition civile). Cet arrêt confirme l'autonomie du barème fiscal de l'article 669.
| Décision | Date | Apport jurisprudentiel |
|---|---|---|
| Cass. com. ch. commerciale | 20/03/2007 | Aucune décote pour démembrement seul à l'ISF/IFI |
| Cass. com. n°08-11.362 | 27/10/2009 | Clause d'inaliénabilité sans effet sur valeur vénale |
| Cons. const. 2017-758 DC | 28/12/2017 | Art. 968 conforme — usufruit légal vs conventionnel |
| CE n°458518 | 31/03/2022 | Art. 13-5 étendu aux usufruits viagers cédés pour durée fixe |
| Cass. com. n°20-19.451 | 15/02/2023 | Décote 20 % (illiquidité + occupation) malgré démembrement |
| Cass. com. n°23-22.537 | 02/04/2025 | Art. 669 prime sur art. 612 CC pour répartition passif |
| CAA Paris n°24PA01225 | 28/05/2025 | Annulation redressement abus de droit cession temporaire usufruit parts SCI |
Cas pratiques chiffrés : 5 scénarios
Passons à la pratique. Voici cinq situations concrètes, avec des profils réels, pour vous aider à identifier la stratégie de démembrement la plus adaptée à votre cas.
Scénario 1 : Sophie et Marc, cadres supérieurs, donnent l'usufruit à leur fils étudiant
Données : appartement locatif de 400 000 € en pleine propriété, loyers nets 15 000 €/an
Parent : TMI 41 %, patrimoine IFI 3 M€ (taux marginal ~1 %)
Enfant : 22 ans, étudiant, patrimoine < 100 000 €
DTU de 10 ans :
• Valeur usufruit temporaire (art. 669 II) : 23 % × 400 000 = 92 000 €
• Abattement ligne directe (art. 779) : 100 000 €
• Droits de donation : 0 €
Économie annuelle pour le parent :
• IFI : 400 000 × 1 % = 4 000 €/an
• IR + PS : 15 000 × (41 % + 17,2 %) = 8 730 €/an
• Total : 12 730 €/an × 10 ans = 127 300 € d'économie fiscale
• Contrepartie : loyers cédés à l'enfant = 15 000 × 10 = 150 000 €
• Coût net pour le parent : 150 000 − 127 300 = 22 700 € sur 10 ans (les loyers étant perçus par l'enfant)
Scénario 2 : Philippe, philanthrope et redevable IFI, donne l'usufruit à la Fondation de France
Données : immeuble locatif de 1 200 000 €, loyers nets 48 000 €/an
Propriétaire : patrimoine IFI 6,5 M€ (tranche marginale 1,25 %)
DTU de 5 ans à la Fondation de France :
• Droits de donation : 0 € (exonération art. 795 CGI)
• Safe harbor BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 §280 : conditions remplies (fondation RUP, acte notarié, revenus réels, fruits intégraux)
Économie annuelle :
• IFI : 1 200 000 × 1,25 % = 15 000 €/an
• IR + PS : 48 000 × (45 % + 17,2 %) = 29 856 €/an
• Total : 44 856 €/an × 5 ans = 224 280 €
• Coût réel : loyers cédés = 240 000 € (48 000 × 5)
• Coût net : 240 000 − 224 280 = 15 720 € sur 5 ans pour 1,2 M€ hors IFI
Scénario 3 : Isabelle, 52 ans, cadre dirigeante, investit en SCPI nue-propriété
Données : 300 000 € à investir, contribuable IFI (patrimoine 2,5 M€)
Clé de démembrement : NP = 67 %, US = 33 %
Achat NP : 300 000 € = 67 % de la valeur en PP
Valeur PP sous-jacente : 300 000 / 0,67 = 447 761 €
Pendant 10 ans :
• IFI : 0 € (nu-propriétaire exonéré)
• IR : 0 € (pas de revenus)
• Économie IFI par rapport au même montant investi en pleine propriété : 300 000 × 0,7 % = 2 100 €/an
Au terme :
• PP reconstituée : ~447 761 €
• Gain : 147 761 € (+49 %) hors revalorisation des parts
Scénario 4 : Bernard, 75 ans, retraité, vend sa résidence secondaire en viager
Données : résidence secondaire de 600 000 €, propriétaire de 75 ans
Patrimoine IFI : 2,8 M€ (tranche marginale 1 % au-delà de 2,57 M€)
Vente en viager à un tiers non héritier :
Avant viager : 600 000 € à l'IFI (100 % PP)
Après viager (2e exception art. 968, barème 669 I, 71-80 ans) :
• Vendeur (usufruitier) : 600 000 × 30 % = 180 000 € à l'IFI
• Acheteur (NP) : 600 000 × 70 % = 420 000 € (déclare la NP)
Économie IFI annuelle du vendeur (effet de seuil 2,57 M€) :
• 230 000 € à 1 % (tranche 2,57-5 M€) = 2 300 €
• 190 000 € à 0,7 % (tranche 1,3-2,57 M€) = 1 330 €
• Total : 3 630 €/an + perception d'une rente viagère
Scénario 5 : Marie, 68 ans, veuve, opte pour l'usufruit légal sur la succession de Jean
Données : patrimoine immobilier successoral de 2 000 000 €
Conjoint survivant : 68 ans, opte pour l'usufruit total (art. 757 CC)
2 enfants nus-propriétaires
1re exception art. 968 → répartition art. 669 I :
Barème 61-70 ans : usufruit = 40 %, NP = 60 %
• Conjoint déclare : 2 000 000 × 40 % = 800 000 €
• Enfants déclarent : 2 000 000 × 60 % = 1 200 000 € (600 000 € chacun)
Comparaison sans exception :
• Conjoint aurait déclaré : 2 000 000 € (100 % PP) → IFI beaucoup plus lourd
Économie conjoint : (2 000 000 − 800 000) = 1 200 000 € d'assiette en moins
Choisir sa stratégie de démembrement avec un CGP en architecture ouverte
Hagnéré Patrimoine compare pour votre profil les quatre familles (DTU, SCPI nue-propriété, viager occupé, SCI démembrée) et formalise un plan tenant compte de votre âge, de vos enfants et de votre IFI cible.
Synthèse comparative des stratégies de démembrement IFI
Quelle stratégie choisir ? Tout dépend de votre situation : votre âge, votre patrimoine, votre situation familiale et votre appétence au risque juridique. Ce tableau récapitulatif vous aide à comparer en un coup d'oeil.
| Stratégie | Effet IFI | Coût fiscal | Risque abus de droit | Complexité |
|---|---|---|---|---|
| DTU enfant majeur (10 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | 0 € (abattement 100 k€) | Modéré — sécuriser intention libérale | Moyenne |
| DTU fondation RUP (3-5 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | 0 € (exonération art. 795) | Faible — safe harbor BOFiP | Faible |
| SCPI nue-propriété (10 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | Décote achat 31-35 % | Très faible | Faible |
| Viager occupé (à un tiers) | Réduction 60-90 % (barème 669) | Perte de la NP | Très faible | Moyenne |
| Achat NP immobilier direct | Sortie 100 % de l'assiette | Décote achat 35-45 % | Très faible | Élevée |
| Donation NP (réserve usufruit) | AUCUN effet IFI | Droits sur valeur NP | Nul | Faible |
| Usufruit légal conjoint | Répartition automatique (669) | Aucun coût direct | Nul | Nulle |
Et maintenant, comment passer à l'action ?
DTU, achat de SCPI en nue-propriété, viager occupé : chaque stratégie a ses pièges. Une DTU mal structurée peut se faire requalifier en abus de droit, pénalité 80 % à la clé (art. L. 64 LPF). Une SCPI en nue-propriété mal sélectionnée fait perdre la décote attendue. Un viager mal évalué laisse de la fiscalité sur la table. C'est sur ce dernier mètre — montage, choix du véhicule, durée optimale — qu'un CGP indépendant économise généralement plus que ses honoraires. Ces stratégies peuvent aussi se combiner avec les exonérations IFI (biens professionnels, bois et forêts) pour une optimisation globale.
Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut modéliser les scénarios, calculer l'économie IFI de chaque stratégie et coordonner les intervenants (notaire, avocat fiscaliste, expert immobilier). L'objectif est de trouver le meilleur rapport entre économie fiscale et contrainte juridique, en tenant compte de votre situation familiale, patrimoniale et successorale. Pour une approche globale intégrant l'assurance-vie luxembourgeoise, contactez-nous pour un bilan patrimonial gratuit.
Mise à jour : 7 mai 2026. Sources : Code Général des Impôts (art. 964-978 CGI, art. 669 I-II CGI, art. 774 bis CGI, art. 13-5 CGI, art. 751 CGI, art. 779 CGI, art. 795 CGI, art. 973 II-IV CGI), Code civil (art. 578-624, art. 587, art. 757, art. 1094-1, art. 1098), Livre des procédures fiscales (art. L. 64, L. 64 A), BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (08/06/2018, safe harbor DTU §280), BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (23/12/2013, plafond usufruit temp ≤ viager), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (MAJ 26/09/2024, art. 774 bis), BOI-PAT-IFI-20-40-10 (MAJ 05/06/2024), Loi de finances 2024 (art. 26-27), loi n° 2026-103 du 19/02/2026 (LF 2026), Légifrance, impots.gouv.fr. Jurisprudences : Cass. com. 20/03/2007 (jurisprudence constante pas de décote démembrement), Cass. com. 27/10/2009 n°08-11.362, CE 30/12/2011 n°330940 (Motte-Sauvaige), Cons. const. 28/12/2017 n°2017-758 DC, CE 31/03/2022 n°458518, Cass. com. 15/02/2023 n°20-19.451, Cass. com. 02/04/2025 n°23-22.537, CAA Paris 28/05/2025 n°24PA01225. CADF : avis 2004-42, 2012-27, séances 15/11/2019, 29/09/2022, 11/05/2023, 26/09/2024, 14/11/2024. Rép. min. Masson n°909 JOAN du 01/04/2025. Rapport CPO « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine » (01/12/2025). DGFiP Statistiques n°45 IFI 2025 (avril 2026) : 193 600 foyers, 2,3 Md€, patrimoine moyen 2,55 M€. 121e Congrès des notaires (24-26 septembre 2025, Montpellier). Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales sont toutes différentes : consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre cas. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les montages fiscaux mentionnés doivent être validés par un professionnel du droit (notaire, avocat fiscaliste) avant toute mise en œuvre.
Glossaire — 14 notions clés démembrement & IFI 2026
Lexique de référence des termes techniques rencontrés dans le démembrement de propriété appliqué à l'IFI en 2026. Chaque entrée renvoie à un texte (CGI, C. civ., LF) ou à une décision pour sécuriser votre lecture.
| Notion | Définition courte | Référence |
|---|---|---|
| Démembrement de propriété | Division du droit de propriété entre l'usufruit (usus + fructus, droit d'utiliser et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (abusus, droit de disposer). Réversible à l'extinction de l'usufruit (décès, terme). | Art. 578 et suivants C. civ. |
| Article 968 CGI (principe) | Pour l'IFI, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire est exonéré. Sauf 3 exceptions strictement limitées. | Art. 968 CGI |
| 3 exceptions art. 968 | (1) Usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 C. civ.). (2) Vente de la nue-propriété à un tiers non héritier (art. 968-2°). (3) Donation à l'État ou organisme RUP avec réserve d'usufruit (art. 968-3°). Imposition répartie selon barème art. 669. | Art. 968-1° à 968-3° CGI |
| Barème art. 669 (viager) | Évaluation par tranches d'âge de l'usufruitier : 90 % avant 21 ans, 80 % avant 31 ans, puis −10 % par tranche de 10 ans, jusqu'à 10 % après 91 ans. Sert pour droits de donation et IFI réparti dans les exceptions. | Art. 669 I CGI |
| Barème art. 669 (temporaire) | 23 % par tranche de 10 ans : 23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans. Sert pour les démembrements temporaires (DTU, SCPI NP). | Art. 669 II CGI |
| DTU (Donation Temporaire d'Usufruit) | Donation de l'usufruit pour une durée déterminée (minimum 3 ans) à un enfant majeur ou fondation RUP. Le donateur (NP) sort le bien de son IFI. Acte notarié obligatoire, revenus réels pour le donataire, intention libérale documentée. | Art. 595 C. civ. ; pratique notariale |
| Usufruit conventionnel | Usufruit créé par acte juridique (donation, testament, vente NP). Suit le PRINCIPE de l'art. 968 : usufruitier déclare en PP. Différent de l'usufruit légal qui bénéficie d'une exception. | Art. 579 C. civ. |
| Usufruit légal (757 C. civ.) | Droit du conjoint survivant à l'usufruit total des biens du défunt en présence d'enfants communs. Bénéficie de la 1re exception art. 968 → imposition répartie selon barème 669 entre conjoint US et enfants NP. | Art. 757 C. civ. ; art. 968-1° CGI |
| Quasi-usufruit (587 C. civ.) | Usufruit portant sur biens consomptibles (argent, denrées). Le quasi-usufruitier peut consommer mais doit restituer une valeur équivalente. LF 2024 art. 774 bis : dette de restitution sur somme d'argent NON DÉDUCTIBLE du passif successoral. | Art. 587 C. civ. ; art. 774 bis CGI |
| SCPI en nue-propriété | Acquisition de parts SCPI démembrées avec décote 20-50 % selon durée (5/10/15/20 ans). Pendant le démembrement temporaire, le NP n'a NI IFI ni revenus IR. Reconstitution PP automatique à l'échéance. | Art. 968 CGI ; pratique de marché |
| Viager occupé (968-2°) | Vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit viager. 2e exception art. 968 : imposition répartie selon barème 669 I. Vendeur 72 ans = 30 % de la valeur. Condition : acheteur ≠ héritier présomptif. | Art. 968-2° CGI ; art. 751 CGI |
| Présomption fictivité (751) | Démembrement constitué moins de 3 mois avant le décès du défunt avec un héritier présomptif comme nu-propriétaire = présomption de fictivité. Réintégration du bien à l'actif successoral. | Art. 751 CGI |
| Abus de droit (L. 64 LPF) | Sanction des montages artificiels (DTU fictive, donation à but exclusivement fiscal, donataire sans bénéfice réel). Pénalité 80 %. Documenter l'intention libérale et la substance économique. | Art. L. 64 LPF |
| Anti-abus dettes SCI (art. 973 II à IV CGI) | Limitation de la déductibilité des dettes dans les SCI démembrées : comptes courants et prêts consentis par le redevable ou ses proches (II), prêts in fine et sans terme (III), dettes non afférentes à des actifs imposables et double plafond (IV). Le II date de la création de l'IFI en 2018, le III de la LF 2019, le IV de la LF 2024. | Art. 973 II à IV CGI |
Hagnéré Patrimoine — Cabinet de conseil en gestion de patrimoine non détenu par une banque ni par un assureur, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF · COA · COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine). Sources mobilisées : CGI art. 669, 751, 757, 774 bis, 965, 968, 973 II-IV ; C. civ. art. 578, 587, 595, 757, 1094-1 ; LPF art. L. 64 ; CSS art. L. 136-7 et L. 136-8 ; LF 2024 (loi 2023-1322 du 29/12/2023 art. 26) ; LF 2026 (loi 2026-103 du 19/02/2026) ; LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30/12/2025) ; Cons. const. 2017-758 DC ; Cass. com. 02/04/2025 n° 23-22.537 ; Cass. com. 15/02/2023 n° 20-19.451 ; CAA Paris 28/05/2025 ; BOI-PAT-IFI-20-30-30 ; BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (MAJ 26/09/2024) ; DGFiP Statistiques n°45 avril 2026 ; rapport CPO 01/12/2025. Article rédigé selon le droit positif en vigueur au 7 mai 2026. Dernière mise à jour : 7 mai 2026.