Sommaire
- 1. Démembrement de propriété et IFI : les enjeux en 2026
- 2. Rappel : qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
- 3. Le principe de l'article 968 CGI
- 4. Les 3 exceptions à l'article 968 CGI
- 5. Le barème de l'article 669 CGI
- 6. Usufruit légal du conjoint survivant et IFI
- 7. Donation en nue-propriété : transmission, pas IFI
- 8. Donation temporaire d'usufruit (DTU) : levier IFI majeur
- 9. Achat de nue-propriété immobilière
- 10. SCPI en démembrement temporaire
- 11. Quasi-usufruit et IFI (art. 587 CC)
- 12. Viager et IFI : la 2e exception de l'article 968
- 13. Clauses anti-abus et risques fiscaux
- 14. Jurisprudences clés : 6 décisions à connaître
- 15. Cas pratiques chiffrés : 5 scénarios
- 16. Synthèse comparative des stratégies
1. Démembrement de propriété et IFI : les enjeux en 2026
Le démembrement de propriété est, avec la déduction du passif, le levier le plus efficace pour réduire l'IFI. En scindant un bien en usufruit et nue-propriété, il est possible de faire sortir tout ou partie de sa valeur de l'assiette imposable du propriétaire initial. Mais le mécanisme est juridiquement dense : l'article 968 du CGI pose un principe contre-intuitif (l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, pas le nu-propriétaire) et n'admet que trois exceptions limitatives.
En 2026, 186 000 foyers fiscaux sont redevables de l'IFI pour un patrimoine immobilier net moyen de 2,5 millions d'euros (DGFiP, Statistiques n°33, avril 2025). La loi de finances 2024 a renforcé les clauses anti-abus (art. 973 II-IV CGI, art. 774 bis CGI) et le Conseil des prélèvements obligatoires (rapport décembre 2025) a proposé de réformer profondément le traitement fiscal du démembrement. Pour l'instant, le régime reste inchangé, mais la pression s'intensifie.
Ce guide est le complément indispensable du guide complet d'optimisation IFI 2026 et du guide SCI et IFI. Il couvre l'intégralité du cadre légal du démembrement face à l'IFI avec des exemples chiffrés et 6 jurisprudences-clés.
Rappel : le seuil IFI en 2026
L'IFI frappe les patrimoines nets immobiliers supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (art. 964 CGI). Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. La réforme en "impôt sur la fortune improductive" votée par l'Assemblée nationale (octobre 2025) puis transformée en "Contribution des Hauts Patrimoines" par le Sénat (novembre 2025) a échoué en CMP (décembre 2025). L'IFI classique reste en vigueur.
2. Rappel : qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est une opération juridique qui scinde le droit de propriété en deux composantes distinctes :
- L'usufruit (art. 578-624 du Code civil) : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes). L'usufruitier a l'usage et la jouissance du bien.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire a la "substance" du bien.
Le démembrement peut résulter de la loi (usufruit légal du conjoint survivant, art. 757 du Code civil), d'un acte juridique (donation, testament, vente) ou d'une convention entre les parties. Il prend fin par l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier viager, terme de l'usufruit temporaire), moment auquel la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire, sans fiscalité supplémentaire.
Usufruit — Usage et jouissance du bien
L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes), assume les charges d'entretien et les réparations courantes. L'usufruit peut être temporaire (durée fixe) ou viager (vie de l'usufruitier).
Nue-propriété — Droit de disposer du bien
Le nu-propriétaire peut vendre ou donner le bien, mais ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement. Il assume les grosses réparations (art. 606 CC). La pleine propriété se reconstitue automatiquement au terme.
3. Le principe de l'article 968 CGI : l'usufruitier déclare en pleine propriété
L'article 968 du Code Général des Impôts pose le principe fondamental du traitement IFI des biens démembrés :
Article 968, alinéa 1 du CGI :
"Les actifs mentionnés à l'article 965 grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété."
Conséquence directe : lorsqu'un bien immobilier est démembré, c'est l'usufruitier qui le déclare à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété (100 % de la valeur vénale). Le nu-propriétaire est totalement exonéré — il ne déclare rien.
Ce principe est contre-intuitif : on pourrait penser que chacun déclare sa "part" (usufruit ou nue-propriété) selon le barème de l'article 669 CGI. Ce n'est pas le cas. Le barème de l'article 669 sert uniquement pour calculer les droits de mutation (donation, succession) et pour les trois exceptions limitatives de l'article 968.
Piège classique : la donation avec réserve d'usufruit ne réduit pas l'IFI
Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en se réservant l'usufruit est un excellent outil de transmission (les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, art. 669 I CGI). Mais cette donation ne réduit pas l'IFI du donateur-usufruitier : il continue de déclarer la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). La Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises (Cass. com. 20/03/2007, n°05-16.751).
4. Les 3 exceptions à l'article 968 CGI
L'article 968 du CGI prévoit trois exceptions au principe d'imposition de l'usufruitier en pleine propriété. Dans ces trois cas, l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI.
Exception 1° — Usufruit légal (art. 757, 1094-1, 1098 du Code civil)
Lorsque l'usufruit résulte de l'application de la loi — typiquement l'usufruit du conjoint survivant (art. 757 du Code civil) ou de la donation entre époux (art. 1094-1) — l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le(s) nu-propriétaire(s) selon le barème viager de l'article 669 I du CGI. Chacun déclare sa "part" à l'IFI.
Exception 2° — Vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit
Lorsque la nue-propriété a été vendue (et non donnée) avec réserve d'usufruit par le vendeur, l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669. Condition stricte : l'acheteur de la nue-propriété ne doit pas être une personne visée à l'article 751 du CGI (héritier présomptif, donataire, légataire de l'usufruitier, ou personne interposée). C'est le mécanisme du viager.
Exception 3° — Donation à l'État ou organisme RUP avec réserve d'usufruit
Lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien donné ou légué à l'État, aux départements, communes, ou aux fondations/associations reconnues d'utilité publique (RUP), l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669.
| Exception | Origine du démembrement | Imposition IFI | Condition spécifique |
|---|---|---|---|
| 1° — Usufruit légal | Loi (art. 757, 1094-1, 1098 CC) | Répartie usufruit/NP (art. 669) | Aucune — automatique |
| 2° — Vente NP | Vente avec réserve d'usufruit | Répartie usufruit/NP (art. 669) | Acheteur ≠ héritier présomptif (art. 751 CGI) |
| 3° — Don à l'État/RUP | Donation/legs avec réserve d'usufruit | Répartie usufruit/NP (art. 669) | Bénéficiaire = État, collectivité, fondation RUP |
| Principe général | Tous les autres cas (donation, testament…) | Usufruitier déclare 100 % PP | — |
Confirmation constitutionnelle
Le Conseil constitutionnel (décision n°2017-758 DC du 28/12/2017, pt. 55) a jugé conforme à la Constitution cette différence de traitement entre usufruit légal ("subi") et usufruit conventionnel ("choisi"). Elle repose sur des "critères objectifs et rationnels". La réponse ministérielle n°909 (JOAN, 1er avril 2025) a confirmé que le gouvernement ne prévoit pas de modifier cette distinction.
5. Le barème de l'article 669 du CGI
Le barème de l'article 669 est central dans le démembrement. Il sert à évaluer fiscalement l'usufruit et la nue-propriété pour le calcul des droits de mutation (donation, succession) et pour la répartition de l'imposition IFI dans les trois exceptions de l'article 968. Ce barème est inchangé depuis 2004.
Barème viager (art. 669 I CGI) — en fonction de l'âge de l'usufruitier
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème temporaire (art. 669 II CGI) — en fonction de la durée restante
| Durée de l'usufruit | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Barème par tranches, sans prorata
Le barème temporaire fonctionne par tranches entières : un usufruit de 8 ans est valorisé 23 %, un usufruit de 15 ans est valorisé 46 %. Il n'y a pas de prorata au sein de chaque tranche. Plafonnement : la valeur de l'usufruit temporaire ne peut excéder celle de l'usufruit viager de l'usufruitier (évaluée selon le barème de l'art. 669 I). Ce barème fiscal est distinct de la valeur économique réelle (méthode d'actualisation des flux), ce qui crée des opportunités stratégiques.
6. Usufruit légal du conjoint survivant et IFI
Lorsqu'un époux décède, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession (art. 757 du Code civil, en présence d'enfants communs). Cet usufruit légal bénéficie de la première exception de l'article 968 CGI : l'imposition IFI est répartie entre le conjoint survivant (usufruitier) et les enfants (nus-propriétaires) selon le barème viager de l'article 669 I.
Exemple : bien de 800 000 €, conjoint survivant de 72 ans
Usufruit légal (art. 757 CC) → 1re exception art. 968 CGI
Barème art. 669 I : 71-80 ans → usufruit = 30 %, NP = 70 %
Conjoint survivant déclare : 800 000 × 30 % = 240 000 €
Enfants déclarent ensemble : 800 000 × 70 % = 560 000 €
(au lieu de 800 000 € déclarés par le seul conjoint en principe général)
Attention : si la donation entre époux est un usufruit conventionnel (donation au dernier vivant, art. 1094-1 du Code civil), elle relève aussi de la 1re exception de l'article 968 CGI. La distinction cruciale est entre usufruit légal/conventionnel conjugal (exception) et usufruit résultant d'une donation à un tiers (principe général).
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7. Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit : un outil de transmission, pas d'IFI
La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'un des outils de transmission patrimoniale les plus utilisés en France. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (barème art. 669 I CGI), ce qui permet de transmettre un bien avec une décote significative.
Exemple : parent de 55 ans donne la NP d'un bien de 600 000 €
Barème art. 669 I : 51-60 ans → usufruit = 50 %, NP = 50 %
Valeur de la NP transmise : 600 000 × 50 % = 300 000 €
Abattement en ligne directe : 100 000 € (art. 779 CGI)
Base taxable : 300 000 − 100 000 = 200 000 €
(au lieu de 500 000 € en transmission pleine propriété)
L'erreur la plus fréquente
Cette donation ne réduit pas l'IFI du donateur. Le parent-usufruitier continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien (art. 968 CGI). L'enfant nu-propriétaire est exonéré d'IFI, mais le parent ne gagne rien sur sa facture IFI. C'est un pur outil de transmission (art. 1133 CGI), pas un outil d'optimisation IFI.
Pour que le démembrement réduise effectivement l'IFI, il faut que le propriétaire initial devienne nu-propriétaire (et non usufruitier) ou que le démembrement entre dans l'une des trois exceptions de l'article 968 (usufruit légal, vente NP, donation à l'État/RUP). C'est tout l'objet des stratégies détaillées ci-après.
8. Donation temporaire d'usufruit (DTU) : le levier IFI le plus puissant
La donation temporaire d'usufruit (DTU) est le mécanisme qui permet au propriétaire d'un bien immobilier de devenir nu-propriétaire temporairement en donnant l'usufruit à un tiers pour une durée déterminée. Le donateur sort le bien de son assiette IFI pendant toute la durée de la DTU.
8.1 Mécanisme juridique
Le plein propriétaire consent une donation de l'usufruit de son bien (immobilier, parts de SCI, parts de SCPI) pour une durée fixe (minimum 3 ans). Il conserve la nue-propriété. À l'issue de la durée, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur sa tête, sans formalité ni fiscalité. L'acte notarié est obligatoire pour tout bien immobilier ou droit immobilier.
8.2 Conséquences IFI
Selon l'article 968 CGI, c'est le donataire (usufruitier temporaire) qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI. Le donateur (nu-propriétaire) ne déclare plus rien au titre de ce bien. L'intérêt est évident lorsque le donataire a un patrimoine net taxable inférieur au seuil de 1 300 000 € : le bien échappe totalement à l'IFI.
8.3 DTU à un enfant majeur
La DTU à un enfant majeur (non rattaché au foyer fiscal) est la stratégie la plus courante. L'enfant perçoit les revenus locatifs pendant la durée de la DTU et les déclare à l'IR dans une tranche basse. Le parent sort le bien de son IFI et de son IR.
DTU à un enfant majeur — bien de 400 000 €, durée 10 ans
Valeur de l'usufruit temporaire (art. 669 II) : 23 % × 400 000 = 92 000 €
Abattement en ligne directe (art. 779 CGI) : 100 000 €
Droits de donation : 92 000 − 100 000 = 0 €
→ Bien de 434 782 € maximum = abattement entièrement consommé = 0 € de droits
→ Le bien sort de l'assiette IFI des parents pendant 10 ans
8.4 DTU à une fondation RUP
La DTU à une fondation reconnue d'utilité publique (Fondation de France, Fondation Caritas, Institut Pasteur, etc.) offre une sécurisation maximale grâce au safe harbor prévu par le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, §280). Avantages cumulés :
- Sortie du bien de l'assiette IFI du donateur
- Exonération totale de droits de donation (art. 795-10° CGI)
- Sécurisation contre l'abus de droit (conditions BOFiP remplies)
- Conservation de la nue-propriété et reconstitution automatique de la PP
- Engagement philanthropique (la fondation perçoit les revenus)
8.5 Conditions de sécurisation d'une DTU
| Condition | Détail | Référence |
|---|---|---|
| Acte notarié | Obligatoire pour tout bien immobilier ou droit immobilier | Art. 931 CC |
| Durée minimale | 3 ans (prorogations possibles pour durée plus courte) | BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 §280 |
| Revenus réels | Le bien doit générer des revenus effectifs pour le donataire | Jurisprudence CADF |
| Intention libérale | Documentée : aide à un enfant, soutien philanthropique | Cass. com. 30/12/2011 Motte-Sauvaige |
| Prérogatives préservées | Pas de plafonnement des revenus ni partage des fruits | BOFiP §280 |
| Pas de réserve de gestion | Le donateur ne doit pas conserver le contrôle du bien | BOFiP §280 |
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9. Achat de nue-propriété immobilière : sortir un bien de l'IFI
L'achat en nue-propriété d'un bien immobilier permet d'investir dans l'immobilier tout en restant hors de l'assiette IFI pendant la durée du démembrement. Ce mécanisme est fondamentalement différent de la donation en nue-propriété (section 7) car ici c'est l'investisseur qui choisit d'être nu-propriétaire.
Le principe est simple : un investisseur achète la nue-propriété d'un bien immobilier tandis qu'un bailleur social ou institutionnel acquiert l'usufruit temporaire (généralement 15 à 20 ans). Pendant la durée du démembrement :
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu → pas d'IR, pas de prélèvements sociaux
- Le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI (art. 968 CGI)
- L'usufruitier (bailleur social) gère le bien et perçoit les loyers
- Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité
La décote d'achat est généralement de 35 à 45 % par rapport à la valeur en pleine propriété, selon la durée du démembrement et la localisation. C'est l'une des rares stratégies qui combine absence d'IFI, absence d'IR et décote à l'achat.
Nue-propriété et résidence principale
L'achat en nue-propriété de sa future résidence principale est particulièrement intéressant : le bien est hors IFI pendant le démembrement, puis bénéficie de l'abattement de 30 % (art. 973 I CGI) lorsque le nu-propriétaire y établit sa résidence principale après reconstitution de la PP. Ce mécanisme est utilisé en zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) avec des bailleurs sociaux.
10. SCPI en démembrement temporaire : la stratégie IFI sans gestion
L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété temporaire est devenue l'une des stratégies d'optimisation IFI les plus utilisées. Elle combine les avantages de l'immobilier indirect (diversification, gestion déléguée) avec une sortie totale de l'assiette IFI pendant le démembrement.
10.1 Mécanisme
L'investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée déterminée (5, 10, 15 ou 20 ans). L'usufruit est acquis par un autre investisseur (souvent une personne morale à l'IS). Les clés de répartition sont fixées par la société de gestion en fonction du taux de distribution prévisionnel de la SCPI.
10.2 Clés de répartition 2025-2026
| Durée | Nue-propriété (décote) | Usufruit | Économie à l'achat |
|---|---|---|---|
| 5 ans | ~80 % | ~20 % | -20 % vs PP |
| 10 ans | ~65-69 % | ~31-35 % | -31 à -35 % vs PP |
| 15 ans | ~55-60 % | ~40-45 % | -40 à -45 % vs PP |
| 20 ans | ~50-55 % | ~45-50 % | -45 à -50 % vs PP |
10.3 Avantages pour le nu-propriétaire
Avantages IFI et fiscaux
Parts hors assiette IFI pendant toute la durée (art. 968 CGI). Aucun revenu perçu = pas d'IR ni de prélèvements sociaux. Décote à l'achat de 20 à 50 % selon la durée du démembrement.
Avantages patrimoniaux
Diversification immobilière (bureaux, commerces, résidentiel, européen). Aucune gestion locative ni travaux à prévoir. Reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du démembrement.
Exemple : 200 000 € investis en NP de SCPI, durée 10 ans
Clé de répartition : NP = 67 %, US = 33 %
Montant investi : 200 000 € = 67 % de la valeur en PP
Valeur en PP sous-jacente : 200 000 / 0,67 = 298 500 €
Pendant 10 ans :
• IFI : 0 € (nu-propriétaire ne déclare rien)
• IR : 0 € (aucun revenu perçu)
Au terme (année 11) :
• Pleine propriété reconstituée : ~298 500 € (si valeur stable)
• Gain latent : 98 500 € (différence PP − NP) = +49 %
L'investissement en nue-propriété de SCPI est particulièrement adapté aux contribuables IFI qui disposent de trésorerie à placer et souhaitent préparer leur retraite. Les SCPI sélectionnées par Hagnéré Patrimoine offrent des clés de démembrement compétitives et une diversification géographique européenne.
11. Quasi-usufruit et IFI (art. 587 du Code civil)
Le quasi-usufruit est un régime particulier de l'usufruit qui porte sur des biens consomptibles (principalement des sommes d'argent). Défini par l'article 587 du Code civil, il confère au quasi-usufruitier un droit de disposition (il peut dépenser les sommes) à charge de restituer l'équivalent en fin d'usufruit.
11.1 Impact IFI du quasi-usufruit
En principe, le quasi-usufruit portant sur des sommes d'argent ou des valeurs mobilières n'a aucun impact IFI car l'IFI ne taxe que les actifs immobiliers (art. 965 CGI). Les sommes d'argent et les portefeuilles de valeurs mobilières sont hors champ.
Exception : si les sommes en quasi-usufruit sont remployées dans de l'immobilier par le quasi-usufruitier, le bien immobilier acquis entre dans l'assiette IFI. La dette de restitution envers le nu-propriétaire pourrait théoriquement être déduite (art. 974 CGI), mais cette déductibilité est controversée et soumise à des conditions strictes :
- La dette doit être contractée pour l'acquisition d'un actif immobilier imposable
- La convention de quasi-usufruit doit être notariée ou enregistrée
- Les dettes intrafamiliales sont présumées avoir un objectif fiscal (art. 974 III CGI)
- Amortissement obligatoire sur 20 ans pour les dettes sans terme certain
11.2 Article 774 bis CGI — Loi de finances 2024 : le bouleversement
L'article 28 de la loi de finances pour 2024 (loi n°2023-1322 du 29/12/2023) a introduit l'article 774 bis du CGI, qui constitue un mécanisme anti-abus majeur :
Art. 774 bis CGI — Non-déductibilité des dettes de restitution
Les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne sont plus déductibles de l'actif successoral. Application aux successions ouvertes à compter du 29/12/2023, quelle que soit la date de constitution du quasi-usufruit (effet rétroactif). Commenté par le BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (mise à jour du 26/09/2024).
Exceptions à l'article 774 bis : la dette de restitution reste déductible si elle résulte d'un usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 ou 1094-1 CC), ou si elle provient du prix de vente d'un bien dont le défunt avait réservé l'usufruit, à condition de prouver que l'opération n'avait pas un but principalement fiscal.
11.3 Convention de quasi-usufruit : indispensable
Pour que la créance de restitution soit opposable à l'administration fiscale, une convention de quasi-usufruit doit être rédigée et enregistrée. L'acte notarié est recommandé. La Cour de cassation (Cass. Civ. 1re, 2024) a rappelé qu'un portefeuille de valeurs mobilières n'est pas un bien consomptible : le quasi-usufruit doit résulter d'une convention expresse.
12. Viager et IFI : la 2e exception de l'article 968
Le viager est la principale application pratique de la 2e exception de l'article 968 CGI : la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Le vendeur (crédirentier) conserve l'usufruit viager de son bien et perçoit une rente viagère. L'acheteur (débirentier) acquiert la nue-propriété.
12.1 Traitement IFI du viager
Contrairement au principe général (usufruitier déclare 100 %), la vente en viager bénéficie de la répartition usufruit/nue-propriété selon le barème de l'article 669 I CGI :
Viager occupé — bien de 500 000 €, vendeur de 72 ans
2e exception art. 968 → répartition selon art. 669 I
Vendeur (usufruitier, 71-80 ans) : 500 000 × 30 % = 150 000 € à l'IFI
Acheteur (nu-propriétaire) : 500 000 × 70 % = 350 000 € à l'IFI
Le vendeur réduit son assiette IFI de 500 000 à 150 000 € = -70 %
12.2 Condition de l'article 751 CGI
La 2e exception de l'article 968 ne s'applique que si l'acheteur de la nue-propriété n'est pas une personne visée à l'article 751 du CGI : héritier présomptif, donataire, légataire de l'usufruitier, ou personne interposée. En pratique, cela signifie que la vente en viager à un enfant ou héritier présomptif ne bénéficie pas de la répartition et l'usufruitier déclare 100 % à l'IFI.
12.3 Viager libre vs viager occupé
| Type de viager | Occupation | Impact IFI vendeur | Impact IFI acheteur |
|---|---|---|---|
| Viager occupé (DUH) | Vendeur reste dans le bien | Déclare usufruit × barème 669 I | Déclare NP × barème 669 I |
| Viager libre | Vendeur libère le bien | Déclare usufruit × barème 669 I | Déclare NP × barème 669 I |
| Viager à un héritier | Variable | Déclare 100 % PP (pas d'exception) | Ne déclare rien (nu-proprio exonéré) |
Le viager constitue une alternative au passif déductible pour réduire l'IFI des seniors propriétaires. L'avantage : pas de dette à contracter, perception d'une rente, et réduction mécanique de l'assiette IFI par la répartition art. 669.
13. Clauses anti-abus et risques fiscaux
Le démembrement est un terrain de prédilection pour l'administration fiscale en matière d'abus de droit. Deux procédures coexistent :
13.1 Abus de droit classique (art. L. 64 LPF)
L'administration peut requalifier un acte fictif ou dont le but est exclusivement fiscal. La charge de la preuve incombe à l'administration. Pénalité : 80 % des droits éludés.
13.2 Mini-abus de droit (art. L. 64 A LPF, depuis LF 2019)
Depuis le 1er janvier 2020, l'administration peut également contester les actes dont le but principal (et non plus exclusivement) est fiscal. Pénalité réduite à 40 % si le contribuable n'est pas l'instigateur ou le principal bénéficiaire de l'acte.
13.3 Avis du CADF sur le démembrement
Le Comité de l'Abus de Droit Fiscal (CADF) a rendu de nombreux avis sur des opérations de démembrement :
| Affaire | Date | Opération | Décision |
|---|---|---|---|
| CADF 2004-42 | 2004 | DTU inversée (enfant vers parents) | Abus de droit — pas d'intention libérale |
| CADF 2012-27 | 14/06/2012 | DTU de parts de SARL déficitaire (5 ans, 5 enfants) | Abus de droit — société sans revenus |
| CA Reims 15/01792 | 04/10/2016 | Confirmation CADF 2012-27 | Abus de droit confirmé en appel |
| CADF 19/11/2019 | 19/11/2019 | 15 cessions temporaires d'usufruit de parts SCI à SAS | Abus de droit — montages artificiels |
| CADF 2022-15/16 | 11/05/2023 | Quasi-usufruit 3,2 M€ sur donation | Examen de la réalité de l'opération |
13.4 Article 13-5 du CGI : piège de la cession d'usufruit temporaire
L'article 13-5 du CGI (loi du 29/12/2012) impose la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire dans la catégorie de revenus correspondante (revenus fonciers pour l'immobilier) et non comme une plus-value. C'est la valeur la plus élevée entre le prix de cession et la valeur vénale qui est retenue. Le Conseil d'État (31/03/2022, n°458518) a étendu ce dispositif aux usufruits viagers cédés pour une durée fixe.
13.5 Clauses anti-abus LF 2024 dans les SCI
La loi de finances 2024 a introduit trois nouvelles clauses anti-abus qui impactent les stratégies combinant SCI et démembrement :
- Art. 973 II CGI : non-déductibilité des dettes intrafamiliales (prêts du redevable ou de son foyer à la société), sauf preuve d'absence de but principalement fiscal
- Art. 973 III CGI : non-prise en compte des dettes contractées par la société auprès du redevable pour des raisons principalement fiscales
- Art. 973 IV CGI : les dettes non affectées à des actifs imposables à l'IFI ne réduisent plus la valeur des parts (mécanisme du double plafond)
Sécurisation : l'arrêt Motte-Sauvaige (Cass. com. 30/12/2011)
La Cour de cassation a posé un principe protecteur : l'intention libérale du disposant qui a présidé à la réalisation de la donation apporte intrinsèquement la preuve du but non exclusivement fiscal. Cet arrêt protège les DTU réellement motivées par une intention libérale. Il reste la référence jurisprudentielle majeure en matière de DTU.
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14. Jurisprudences clés : 6 décisions à connaître
Le contentieux du démembrement à l'IFI (et avant à l'ISF) a produit une jurisprudence riche. Voici les 6 décisions incontournables pour 2026 :
14.1 Cass. com. 20/03/2007, n°05-16.751 — Pas de décote pour démembrement
Principe : l'article 885 G du CGI (devenu art. 968 CGI) s'oppose à l'application de toute décote ayant pour objet de diminuer la valeur du bien au titre du démembrement. L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.
14.2 Cass. com. 27/10/2009, n°08-11.362 — Clause d'inaliénabilité sans effet
Principe : la limitation apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale pour l'IFI. Une clause d'inaliénabilité dans une donation ne justifie pas une décote.
14.3 Cons. const. 28/12/2017, n°2017-758 DC — Constitutionnalité de l'art. 968
Principe : la différence de traitement entre usufruit légal (répartition) et usufruit conventionnel (usufruitier déclare 100 %) est conforme à la Constitution, fondée sur des "critères objectifs et rationnels". Le Conseil a censuré la distinction temporelle (date de constitution du démembrement), rendant le régime applicable rétroactivement.
14.4 Cass. com. 15/02/2023, n°20-19.451 — Décote admise malgré le démembrement
Principe : les usufruitiers de parts de SCI déclarent la valeur en pleine propriété (pas de décote pour démembrement). MAIS le démembrement ne fait pas obstacle à l'application de décotes pour d'autres motifs : illiquidité des parts (10 %) et occupation du bien (10 %) = décote globale de 20 % validée. Arrêt directement transposable à l'IFI.
14.5 CE 31/03/2022, n°458518 — Usufruit viager cédé pour durée fixe
Principe : un usufruit viager cédé à une société pour une durée déterminée (30 ans) est "nécessairement temporaire" au sens de l'article 13-5 CGI. Le produit de la cession est imposé comme revenu foncier (pas comme plus-value). Cet arrêt limite les stratégies de cession d'usufruit à une société IS pour sortir le bien de l'IFI.
14.6 Cass. com. 02/04/2025, n°23-22.537 — Art. 669 prime sur art. 612 CC
Principe : en présence d'un démembrement de biens successoraux grevés d'une dette, la répartition du passif se fait selon les proportions de l'article 669 du CGI (barème fiscal) et non selon l'article 612 du Code civil (répartition civile). Cet arrêt confirme l'autonomie du barème fiscal de l'article 669.
| Décision | Date | Apport jurisprudentiel |
|---|---|---|
| Cass. com. n°05-16.751 | 20/03/2007 | Aucune décote pour démembrement à l'ISF/IFI |
| Cass. com. n°08-11.362 | 27/10/2009 | Clause d'inaliénabilité sans effet sur valeur vénale |
| Cons. const. 2017-758 DC | 28/12/2017 | Art. 968 conforme — usufruit légal vs conventionnel |
| Cass. com. n°20-19.451 | 15/02/2023 | Décote 20 % (illiquidité + occupation) malgré démembrement |
| CE n°458518 | 31/03/2022 | Art. 13-5 étendu aux usufruits viagers cédés pour durée fixe |
| Cass. com. n°23-22.537 | 02/04/2025 | Art. 669 prime sur art. 612 CC pour répartition passif |
15. Cas pratiques chiffrés : 5 scénarios
Scénario 1 : DTU à un enfant majeur étudiant
Données : appartement locatif de 400 000 € en pleine propriété, loyers nets 15 000 €/an
Parent : TMI 41 %, patrimoine IFI 3 M€ (taux marginal ~1 %)
Enfant : 22 ans, étudiant, patrimoine < 100 000 €
DTU de 10 ans :
• Valeur usufruit temporaire (art. 669 II) : 23 % × 400 000 = 92 000 €
• Abattement ligne directe (art. 779) : 100 000 €
• Droits de donation : 0 €
Économie annuelle pour le parent :
• IFI : 400 000 × 1 % = 4 000 €/an
• IR + PS : 15 000 × (41 % + 17,2 %) = 8 730 €/an
• Total : 12 730 €/an × 10 ans = 127 300 € d'économie totale
Scénario 2 : DTU à la Fondation de France
Données : immeuble locatif de 1 200 000 €, loyers nets 48 000 €/an
Propriétaire : patrimoine IFI 5 M€ (taux marginal ~1,25 %)
DTU de 5 ans à la Fondation de France :
• Droits de donation : 0 € (exonération art. 795-10° CGI)
• Safe harbor BOFiP : conditions remplies (fondation RUP, acte notarié, revenus réels)
Économie annuelle :
• IFI : 1 200 000 × 1,25 % = 15 000 €/an
• IR + PS : 48 000 × (45 % + 17,2 %) = 29 856 €/an
• Total : 44 856 €/an × 5 ans = 224 280 €
• Coût réel : loyers cédés = 240 000 € (48 000 × 5)
• Coût net : 240 000 − 224 280 = 15 720 € sur 5 ans pour 1,2 M€ hors IFI
Scénario 3 : SCPI en nue-propriété temporaire (10 ans)
Données : 300 000 € à investir, contribuable IFI (patrimoine 2,5 M€)
Clé de démembrement : NP = 67 %, US = 33 %
Achat NP : 300 000 € = 67 % de la valeur en PP
Valeur PP sous-jacente : 300 000 / 0,67 = 447 761 €
Pendant 10 ans :
• IFI : 0 € (nu-propriétaire exonéré)
• IR : 0 € (pas de revenus)
• Économie IFI évitée : ~447 761 × 0,7 % = 3 134 €/an
Au terme :
• PP reconstituée : ~447 761 €
• Gain : 147 761 € (+49 %) hors revalorisation des parts
Scénario 4 : Viager occupé par un senior
Données : résidence secondaire de 600 000 €, propriétaire de 75 ans
Patrimoine IFI : 2,8 M€ (taux marginal ~1 %)
Vente en viager à un tiers non héritier :
Avant viager : 600 000 € à l'IFI (100 % PP)
Après viager (2e exception art. 968, barème 669 I, 71-80 ans) :
• Vendeur (usufruitier) : 600 000 × 30 % = 180 000 € à l'IFI
• Acheteur (NP) : 600 000 × 70 % = 420 000 € (déclare la NP)
Économie IFI annuelle du vendeur :
(600 000 − 180 000) × 1 % = 4 200 €/an
+ perception d'une rente viagère
Scénario 5 : Usufruit légal du conjoint survivant
Données : patrimoine immobilier successoral de 2 000 000 €
Conjoint survivant : 68 ans, opte pour l'usufruit total (art. 757 CC)
2 enfants nus-propriétaires
1re exception art. 968 → répartition art. 669 I :
Barème 61-70 ans : usufruit = 40 %, NP = 60 %
• Conjoint déclare : 2 000 000 × 40 % = 800 000 €
• Enfants déclarent : 2 000 000 × 60 % = 1 200 000 € (600 000 € chacun)
Comparaison sans exception :
• Conjoint aurait déclaré : 2 000 000 € (100 % PP) → IFI beaucoup plus lourd
Économie conjoint : (2 000 000 − 800 000) = 1 200 000 € d'assiette en moins
16. Synthèse comparative des stratégies de démembrement IFI
| Stratégie | Effet IFI | Coût fiscal | Risque abus de droit | Complexité |
|---|---|---|---|---|
| DTU enfant majeur (10 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | 0 € (abattement 100 k€) | Modéré — sécuriser intention libérale | Moyenne |
| DTU fondation RUP (3-5 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | 0 € (exonération art. 795) | Faible — safe harbor BOFiP | Faible |
| SCPI nue-propriété (10 ans) | Sortie 100 % de l'assiette | Décote achat 31-35 % | Très faible | Faible |
| Viager occupé (à un tiers) | Réduction 60-90 % (barème 669) | Perte de la NP | Très faible | Moyenne |
| Achat NP immobilier direct | Sortie 100 % de l'assiette | Décote achat 35-45 % | Très faible | Élevée |
| Donation NP (réserve usufruit) | AUCUN effet IFI | Droits sur valeur NP | Nul | Faible |
| Usufruit légal conjoint | Répartition automatique (669) | Aucun coût direct | Nul | Nulle |
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Mise à jour : février 2026. Sources : Code Général des Impôts (art. 964-978 CGI, art. 669 I-II CGI, art. 774 bis CGI, art. 13-5 CGI), Code civil (art. 578-624, art. 587, art. 757, art. 1094-1), Livre des procédures fiscales (art. L. 64, L. 64 A), BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (08/06/2018), BOI-PAT-ISF-30-20-20 (08/12/2014), BOI-IR-BASE-10-10-30 (06/04/2017), BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (26/09/2024, art. 774 bis), BOI-PAT-IFI-20-40-10 (05/06/2024), ACTU-2024-00084, Loi de finances 2024 (art. 26-27), Légifrance, impots.gouv.fr. Jurisprudences : Cass. com. 20/03/2007 n°05-16.751, Cass. com. 27/10/2009 n°08-11.362, Cass. com. 30/12/2011 (Motte-Sauvaige), Cons. const. 28/12/2017 n°2017-758 DC, Cass. com. 15/02/2023 n°20-19.451, CE 31/03/2022 n°458518, Cass. com. 02/04/2025 n°23-22.537. CADF : avis 2004-42, 2012-27, séance 19/11/2019, séance 11/05/2023. Rép. min. n°909 JOAN 01/04/2025. Rapport CPO 01/12/2025, Rapport Cour des comptes 25/01/2024, DGFiP Statistiques n°33 (avril 2025). 121e Congrès des notaires (septembre 2025, Montpellier). Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les situations patrimoniales sont toutes différentes : consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre cas. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les montages fiscaux mentionnés doivent être validés par un professionnel du droit (notaire, avocat fiscaliste) avant toute mise en œuvre.