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Capital variableDistribution trimestrielle

Sofidynamic

Sofidy · Créée en 2024 · France et Europe (EEE, Royaume-Uni, Suisse)

Objectif : TD 7% brut

TD 2025
9,04 %
2024 : 9,52 %
Prix part
315 €
Retrait : 309 €
Capitalisation
177 M€
6 508 associés
TOF
97,6 %
Taux d'occupation fin.
SRI / Durée
4/7
8 ans recommandés

Chiffres de l'exercice 2025, source : Sofidy (société de gestion). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Risque de perte en capital ; revente non garantie.

Note d’information visée par l’AMF, disponible auprès de la société de gestion et fournie gratuitement sur simple demande. C’est le document officiel de la SCPI : lisez-le avant de souscrire.

03 74 47 20 18
Historique depuis 2024 · 1 années de données
À retenir sur Sofidynamic
  • •SCPI créée en 2024 par Sofidy, capital variable, distribution trimestrielle.
  • •Taux de distribution 2025 : 9,04 % (2024 : 9,52 %). Objectif : TD 7% brut.
  • •Prix de souscription : 315 €. Frais d'entrée : 2,40 %. Délai de jouissance : 5 mois.
  • •Investissements hors France : fiscalité allégée (taux effectif réduit ou crédit d'impôt). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne s'appliquent pas aux revenus étrangers, par l'effet de la convention fiscale.

Notre analyse de Sofidynamic

Sofidynamic est la dernière-née de Sofidy, l'un des poids lourds historiques de la gestion de SCPI en France. Fondée en 1987 par Christian Flamarion, Sofidy gère aujourd'hui environ 9,1 milliards d'euros d'actifs immobiliers pour plus de 64 000 épargnants, sous la direction de Jean-Marc Peter. Quand Sofidy lance Sofidynamic en décembre 2023, c'est avec une ambition claire : créer une SCPI « value-add » à haut rendement, capable de capter les opportunités nées de la correction immobilière de 2023-2024.

La stratégie est délibérément opportuniste

acquérir des actifs diversifiés (retail parks, moyennes surfaces commerciales périphériques, centres commerciaux, bureaux, locaux d'activité) en France et en Europe à des prix décotés par rapport aux valeurs intrinsèques. Le positionnement « value-add » assume un profil de risque plus élevé (SRI 4/7), en contrepartie d'un objectif de rendement de 7 % brut — largement dépassé dès la première année.

Les résultats ont frappé les esprits

TD de 9,52 % en 2024, revalorisation de +5 % du prix de part en janvier 2025 (de 300 € à 315 €), et performance globale de 14,04 % en 2025. La valeur de reconstitution atteint 345,18 € par part, soit une décote de 8,74 % par rapport au prix de souscription — un signal positif pour les nouveaux souscripteurs.

Points forts
Performance globale exceptionnelle de 14,04 % en 2025 (TD 9,04 % + revalorisation +5 %) — parmi les toutes meilleures SCPI du marché, largement au-dessus de la moyenne ASPIM.
Adossement à Sofidy — 37 ans d'historique, 9,1 Md € sous gestion, 64 000 épargnants. Une crédibilité et une profondeur d'expertise que peu de nouvelles SCPI peuvent revendiquer.
Décote significative du prix de part : 315 € de souscription pour 345,18 € de reconstitution = décote de 8,74 %, matelas de sécurité appréciable.
Granularité locative remarquable : 27 immeubles, 580 lots, 501 locataires — dilution extrême du risque locatif.
Prix de part à 315 € parmi les plus bas du marché, accessible via épargne programmée.
Diversification France/Europe équilibrée avec expansion vers l'Allemagne et la Pologne.
Points de vigilance
Frais de sortie de 6 % TTC avant 8 ans — un véritable « lock-up » qui annule tout gain en cas de sortie anticipée. L'équivalent de 8 mois de dividende.
Profil de risque élevé SRI 4/7 — le plus élevé de notre panel. Les actifs ciblés (retail parks, centres commerciaux) sont structurellement plus volatils.
Track record de 2 années seulement — performances spectaculaires reflétant l'effet de rattrapage post-crise, non reproductibles indéfiniment.
Exposition significative aux centres commerciaux (29 % du patrimoine) dont les perspectives restent incertaines face au e-commerce.
Endettement autorisé élevé (50 % maximum) — flexibilité accrue mais levier et risque augmentés en cas de retournement.
Capitalisation encore modeste (177 M €) — mutualisation limitée et liquidité potentiellement fragile en cas de forte demande de rachats.
Profil idéal

Sofidynamic s'adresse à un investisseur averti, à horizon 8-10 ans minimum, qui recherche un rendement élevé et accepte un profil de risque supérieur à la moyenne. C'est un excellent complément dans un portefeuille SCPI diversifié, à pondérer à 10-20 % de l'allocation, pour booster le rendement global tout en bénéficiant de l'expertise de Sofidy.

Qui devrait éviter

Sofidynamic ne convient pas aux investisseurs prudents ou à horizon inférieur à 8 ans (frais de sortie 6 %). Elle est déconseillée aux profils recherchant stabilité et prévisibilité : le SRI 4/7, l'exposition aux centres commerciaux et le levier d'endettement impliquent une volatilité supérieure. Les investisseurs souhaitant un label ISR devront regarder ailleurs.

Q
Analyse de Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine, auteur des guides

Sofidynamic tire parti du meilleur moment du cycle pour constituer un patrimoine à prix décoté. La performance de 14,04 % en 2025 est spectaculaire mais reflète les conditions d'achat opportunistes de 2023-2024. L'adossement à Sofidy (37 ans, 9 Md €) est un gage de sérieux. Notre réserve principale porte sur les frais de sortie de 6 % avant 8 ans et l'exposition aux centres commerciaux (29 %). C'est une SCPI de conviction, en satellite d'un portefeuille diversifié, avec une pondération maîtrisée.

Contexte de marché

Sofidynamic arrive à un moment charnière : la correction 2023-2024 a créé des opportunités d'acquisition à des rendements élevés (8,5 % en moyenne). Les SCPI de nouvelle génération (Sofidynamic, Comète, Wemo One, Transitions Europe) ont su capter cette fenêtre. Le défi sera de maintenir ce rendement quand le marché se normalisera. Face à ses concurrentes (Comète à 11,18 %, Wemo One), Sofidynamic se distingue par l'adossement à Sofidy et une granularité locative remarquable (501 locataires).

Questions fréquentes sur Sofidynamic

Le taux de distribution de Sofidynamic s'établit à 9,04 % en 2025. Ce taux correspond au dividende brut versé aux associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier. Sofidynamic est gérée par Sofidy.

Le prix de souscription d'une part de Sofidynamic est de 315 €. Le montant minimum de souscription est de 315 €. Les frais d'entrée s'élèvent à 2,40 % TTC, inclus dans le prix de souscription.

Sofidynamic applique les frais suivants : frais d'entrée de 2,40 %, frais de gestion annuels de 1,44 % prélevés sur les loyers avant distribution.

Sofidynamic affiche une capitalisation de 177 millions d'euros. Elle compte 6 508 associés et détient 27 immeubles. C'est une SCPI de taille modeste, en phase de développement.

Sofidynamic investit dans 2 pays : France (53.4 %), Pays-Bas (46.6 %). Avec 47 % de revenus de source étrangère, les associés résidents fiscaux français bénéficient d'une fiscalité allégée : les prélèvements sociaux français de 17,2 % ne s'appliquent pas, en principe, aux loyers étrangers, par l'effet des conventions fiscales (crédit d'impôt égal à l'impôt français ou exonération avec taux effectif).

Le taux d'occupation financier (TOF) de Sofidynamic s'établit à 97,6 %, selon la dernière donnée publiée par la société de gestion. Il mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui seraient perçus si tout le patrimoine était loué ; il peut baisser si des locataires partent.

Sofidynamic présente un indicateur synthétique de risque (SRI) de 4/7, soit un profil équilibré. Les principaux risques sont : le risque de perte en capital (la valeur des parts peut baisser), le risque de liquidité (capital variable — rachat possible mais non garanti), et le risque locatif (baisse du taux d'occupation). Le taux d'endettement est de 19,90 %. La durée de placement recommandée est de 8 ans.

Sofidynamic distribue ses revenus de manière trimestrielle. Le délai de jouissance est de 5 mois après la souscription.

Le délai de jouissance de Sofidynamic est de 5 mois. Cela signifie que les premières distributions interviendront 5 mois après la date effective de souscription. C'est un délai standard sur le marché des SCPI.

Sofidynamic investit 47 % de son patrimoine hors de France. Pour un associé résident fiscal français, les loyers de source étrangère bénéficient, par l'effet des conventions fiscales bilatérales, de deux avantages majeurs : (1) en principe, pas de prélèvements sociaux français de 17,2 % sur la quote-part étrangère et (2) l'application du mécanisme du taux effectif ou du crédit d'impôt égal à l'impôt français, réduisant significativement l'imposition par rapport aux revenus fonciers français.

La durée de placement recommandée pour Sofidynamic est de 8 ans minimum, conformément au Document d'Information Clé (DIC). L'investissement en SCPI est un placement immobilier à long terme qui ne garantit pas la restitution du capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Vous pouvez souscrire à Sofidynamic en contactant Hagnéré Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine enregistré CIF/COA/COBSP. Le ticket minimum est de 315 €. Les modes de souscription disponibles sont : achat en direct, achat à crédit, assurance-vie, démembrement (nue-propriété/usufruit), ou via une SCI à l'IS. Un entretien gratuit de 30 minutes permet d'évaluer la pertinence de Sofidynamic dans votre stratégie patrimoniale.

TRI depuis la création communiqué par la société de gestion (Sofidy) : 4,80 % par an. Ce TRI (taux de rentabilité interne) intègre l'ensemble des flux : distributions de dividendes, revalorisation (ou dépréciation) du prix de part, et frais. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Q
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine · CIF · COA · COBSP

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Chaque SCPI répond à des objectifs différents — rendement, fiscalité, horizon, transmission. Un entretien sans engagement de 30 minutes permet d'identifier si Sofidynamic s'intègre dans votre stratégie patrimoniale, et quelles enveloppes (direct, crédit, assurance-vie, démembrement) sont les plus adaptées à votre situation.

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Communication promotionnelle — Avertissement : Les informations présentées sur cette page sont issues de sources publiques (rapports annuels, bulletins trimestriels, DIC PRIIPs officiels, Note d'information AMF, plateformes agréées). Elles sont fournies à titre d'information uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et d'évolution de la valeur des parts ; la liquidité sur le marché secondaire ou par retrait n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux de distribution affiché est historique et n'est pas garanti pour les exercices à venir. Avant toute souscription, consultez le Document d'Information Clé (DIC PRIIPs), la Note d'information AMF et les Statuts de la SCPI. Quentin Hagnéré — fondateur de Hagnéré Patrimoine enregistré ORIAS, CIF sous régulation AMF.

Hagnéré Patrimoine SAS — ORIAS 23002291

Hagnéré Patrimoine SAS, capital 100 €, RCS Chambéry B 891 025 504, siège 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France. Inscrit au registre unique des intermédiaires (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : Conseiller en investissements financiers (CIF) — art. L. 541-1 CMF, sous contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) via l'association professionnelle CNCEF Patrimoine n° 25/859654 (art. L. 541-4 CMF) · Courtier d'assurance ou de réassurance (COA) (art. R. 511-2, I, 1° C. ass., modalité b du II, 1° de l'art. L. 521-2 C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement (COBSP) catégorie « courtier » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR).

Statut MIF II — conseil non indépendant

Notre conseil en investissements financiers est fourni de manière non indépendante au sens de la réglementation : nous pouvons travailler avec des partenaires et percevoir des commissions dans les relations qui le prévoient, et nous n’effectuons pas, par principe, une comparaison de l’ensemble du marché. Aucune entreprise d’assurance ni aucun établissement de crédit ne détient de participation dans le cabinet. Références : art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) ; art. 325-5, 4° RG AMF. L'existence, la nature et le mode de calcul de toute rémunération perçue d'un partenaire vous sont indiqués par écrit avant la fourniture du conseil ; aucun conseil en investissements financiers n'est fourni sans lettre de mission signée (art. L. 541-8-1 CMF et art. 325-6 RG AMF).

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Avertissement risques & médiation

Tout investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'évoluer (LFSS 2026 loi 2025-1403 — PFU dividendes/obligations CTO 31,4 %, PS RCM/LMNP/PEA/PER 18,6 %, PS foncier/SCPI FR/AV 17,2 %).

Réclamations : contact@hagnere-patrimoine.fr ou par courrier au siège, 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, France (procédure détaillée sur la page Réclamations). La réclamation est gratuite ; nous en accusons réception dans les dix jours ouvrables et y répondons au plus tard dans les deux mois, délais comptés à partir de son envoi.

Si notre réponse ne vous satisfait pas, ou si vous n'avez pas de réponse deux mois après votre première réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur compétent : pour le conseil en investissements financiers, le Médiateur de l’AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 ; pour un contrat d'assurance, La Médiation de l’Assurance, TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09 ; pour une opération de banque ou de crédit, ANM Conso — Médiation de la consommation, 25 allée Rose Dieng-Kuntz, 75019 Paris. Le Médiateur de l’AMF ne traite pas un litige relevant exclusivement de l'assurance, du crédit ou de la fiscalité. Le médiateur doit être saisi dans l'année qui suit votre réclamation écrite. Vous conservez la possibilité de saisir le juge.

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