Ouvrez votre PER avec un expert retraite
PER individuel, PER TNS, PEREC, transfert d'anciens contrats et arbitrage fiscal : nous vous aidons à choisir le bon cadre et le bon niveau de versement.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en PER et préparation de la retraite
Quentin Hagnéré accompagne salariés, indépendants et dirigeants sur l'ouverture, le transfert et l'optimisation fiscale des PER, avec une logique patrimoniale globale et non produit par produit.
Sommaire
- 1. Pourquoi le Jeanbrun pose une vraie question pour un retraité ?
- 2. L'équation âge × TMI × horizon : pourquoi le timing change tout
- 3. Cas 1 — Couple ex-cadres supérieurs, 65 ans, TMI 30 %
- 4. Cas 2 — Médecin retraité avec capital de cession patientèle
- 5. Cas 3 — Couple ex-fonctionnaires d'État, TMI 30 %
- 6. Cas 4 — Ex-dirigeant fortuné post-cession, TMI 41-45 % et IFI
- 7. Cas 5 — Veuf/veuve avec succession récente
- 8. Trois autres profils à étudier : retraité jeune, RFR modeste, IFI redevable
- 9. IFI, transmission via SCI familiale et revente : les 3 sujets clés du retraité
- 10. Le Jeanbrun est-il pertinent pour votre profil de retraité ?
- 11. Quelles alternatives au Jeanbrun pour un retraité ?
- 12. Comment déclarer un Jeanbrun à la retraite (régime réel et pension) ?
- 13. Quelles 7 questions se poser avant de signer à 60+ ans ?
- 14. Textes de référence
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1. Pourquoi le Jeanbrun pose une vraie question pour un retraité ?
En 60 secondes : le Jeanbrun pour retraité
- Pour qui ?Retraités 60-75 ans avec TMI foyer ≥ 30 % et patrimoine constitué. Au-delà de 75 ans, l'engagement 9 ans + l'exonération PV à 22 ans devient mécaniquement incompatible.
- L'équation décisive : votre âge × TMI × horizon. À 65 ans, signer un Jeanbrun engage la revente exonérée IR à 87 ans. À cet âge, c'est plutôt votre succession qui en hériterait.
- Piège n°1 du retraité :votre TMI au barème (pension imposée) est souvent plus basse qu'active. À TMI 11 ou 30 %, le rendement Jeanbrun chute du tiers à la moitié.
- Économie type :à TMI 30 %, environ 3 304 €/an sur un bien neuf à 250 000 €, soit 29 736 € sur 9 ans. À TMI 11 %, seulement 1 974 €/an (17 766 € sur 9 ans).
- Le piège IFI :beaucoup de retraités sont au seuil 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. Ajouter un Jeanbrun augmente l'IFI mais pas les revenus (loyer plafonné), ce qui dégrade le ratio IFI/revenus protégé par le plafonnement 75 % (art. 979 CGI).
- Verdict :pertinent à 60-67 ans pour les couples ex-cadres ou ex-dirigeants à TMI 30-45 % qui visent la transmission long terme via SCI familiale. Déconseillé après 70 ans dans la majorité des cas — privilégier alors assurance-vie après 70 ans, SCPI européennes ou démembrement temporaire.
- Temps de lecture : 14 min pour saisir les 5 cas chiffrés et le verdict par profil.
Vous êtes retraité ou vous avez 60-65 ans et la retraite arrive, et un démarcheur, votre banquier ou parfois votre comptable vous parle du Jeanbrun comme du « nouveau Pinel » pour réduire vos impôts et vous constituer du patrimoine locatif. Sur le papier, c'est séduisant. Dans la réalité, ce dispositif a été pensé pour des actifs à TMI 41-45 % et un horizon de détention de 22 ans minimum (date d'exonération de la plus-value à l'impôt sur le revenu). À 65 ans, signer un Jeanbrun engage donc une revente fiscalement optimale à 87 ans. C'est techniquement faisable, mais ce n'est plus la même question.
Le vrai sujet pour un retraité ne se limite pas à la TMI. Il y a trois variables à regarder ensemble : votre âge à l'achat(qui détermine si vous reverrez l'exonération de PV), votre TMI foyerau barème (souvent plus basse qu'à l'activité, car la pension a un abattement 10 % plafonné à 4 439 € et entre intégralement au barème), et votre objectif— réduire l'impôt aujourd'hui ou transmettre demain. Chez Hagnéré Patrimoine, on voit régulièrement des retraités signer un Jeanbrun sur l'argument fiscal alors que leur vraie problématique est la transmission à leurs enfants ou petits-enfants — et là, l'outil n'est pas adapté.
Ce que ce guide va vous donner
Cinq cas chiffrés par profil de retraité — couple ex-cadres supérieurs, médecin retraité avec capital de cession patientèle, couple ex-fonctionnaires d'État, ex-dirigeant fortuné post-cession, veuf ou veuve avec succession récente — avec à chaque fois l'économie fiscale annuelle, l'impact IFI, et le verdict « pertinent ou pas ». Plus une section dédiée à la transmission via SCI familiale avec démembrement (barème art. 669 CGI selon l'âge), au plafonnement IFI 75 %, et aux alternatives plus adaptées (assurance-vie après 70 ans, SCPI européennes, démembrement temporaire de SCPI).
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun, notre guide Jeanbrun pour dirigeant et notre guide Jeanbrun pour profession libérale sous l'angle retraité. Si vous découvrez le mécanisme du Jeanbrun, commencez par le pilier — ici nous partons du principe que vous connaissez les bases (amortissement 3,5-5,5 %, engagement 9 ans, plafonds de loyer, réintégration en plus-value).
Mis à jour le 30 avril 2026 — Références légales mobilisées
Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 30 avril 2026, sur la base du PASS 2026 fixé à 48 060 € (arrêté du 22 décembre 2025). Principales références juridiques utilisées dans ce guide :
- Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 — création du Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
- CGI art. 31-I-1° i et j — amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux).
- CGI art. 158-5-a— abattement 10 % sur pensions, plafonné à 4 439 € pour le foyer (revenus 2025, IR 2026).
- CGI art. 157 bis— abattement complémentaire personnes ≥ 65 ans à revenus modestes : 2 822 € (1 personne) ou 5 644 € (couple éligible) si RNG ≤ 17 670 €.
- CGI art. 669— barème de l'usufruit selon l'âge : 40 % à 61-70 ans, 30 % à 71-80 ans, 20 % à 81-90 ans (clé de la transmission via démembrement).
- CGI art. 779-I et 790 B— abattements donation : 100 000 € parent → enfant et 31 865 € grand-parent → petit-enfant, renouvelables tous les 15 ans.
- CGI art. 790 G— don familial Sarkozy en argent : 31 865 € supplémentaires si donateur < 80 ans et donataire majeur.
- CGI art. 990 I et 757 B— assurance-vie : 152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans, abattement global 30 500 € après 70 ans (gains exonérés).
- CGI art. 964 et 979— IFI seuil 1 300 000 € et plafonnement IFI + IR à 75 % des revenus (protection retraité à patrimoine élevé).
- CGI art. 156-I-3°— déficit foncier 10 700 €/an imputable sur revenu global.
- CGI art. 32— régime micro-foncier : seuil 15 000 € de loyers, abattement forfaitaire 30 %.
- CGI art. 150 VB III — réintégration des amortissements en plus-value (transposition Jeanbrun à provisionner par prudence).
2. L'équation âge × TMI × horizon : pourquoi le timing change tout
Pour un retraité, le Jeanbrun ne peut pas se ramener à la simple formule « déduction × TMI + PS » qu'on applique à un actif. Trois variables doivent être croisées : votre âge à l'achat(qui détermine si vous reverrez l'exonération de plus-value), votre TMI foyerau barème (qui chiffre l'économie annuelle), et votre horizon de détention(qui décide si la revente sera rentable ou pas). Si une seule des trois est défavorable, l'arbitrage bascule.
Économie annuelle = Amortissement Jeanbrun × (TMI foyer + 17,2 %) Bilan global = (Économie annuelle × durée détention) − Décote loyer − Impôt PV à la revente → Si revente avant 22 ans (exo IR) : impôt PV peut absorber l'économie fiscale
2.1 Pourquoi la TMI d'un retraité est souvent plus basse qu'à l'activité
Mauvaise nouvelle pour le calcul Jeanbrun : en passant à la retraite, votre TMI foyer baisse mécaniquement de 1 ou 2 tranches dans la majorité des cas, pour trois raisons conjointes :
| Élément | Avant retraite | À la retraite | Effet sur TMI |
|---|---|---|---|
| Salaire / BNC | 100 % imposé au barème (− 10 % salaire) | Pension de retraite (− 10 % plafonné à 4 439 €/foyer) | Baisse mécanique de l'assiette |
| Niveau de revenu | Pic en fin de carrière (140-200 K€/an cadre) | Pension : 50-70 % du dernier salaire | Souvent − 1 tranche TMI |
| Abattement art. 157 bis CGI | Non applicable | 2 822 € (1 pers) ou 5 644 € (couple) si RNG ≤ 17 670 € | Pour les retraités modestes uniquement |
| Cotisations URSSAF / sociales pro | Élevées (TNS 25-45 %) | Aucune (sauf revenus pro résiduels) | Disparition des charges déductibles pro |
Concrètement :un cadre supérieur qui touchait 130 K€ de salaire brut (TMI 41 %) bascule à environ 90-100 K€ de pension brute par couple en retraite, soit ~85-90 K€ après abattement 10 %, ce qui le pose en TMI 30 % selon le quotient familial. Sa TMI passe de 41 à 30 % à structure patrimoniale égale. Ça change le rendement Jeanbrun de 4 074 €/an à 3 304 €/an, soit 770 €/an perduspar rapport à la simulation type qu'on lui aurait montrée à 60 ans.
2.2 La fiscalité spécifique des pensions de retraite
Les pensions de retraite arrivent au barème progressif de l'IR comme un salaire, mais avec deux différences importantes pour calculer votre TMI foyer :
- Abattement de 10 % sur les pensions, plafonné à 4 439 € pour le foyer fiscal(revenus 2025, IR 2026, art. 158-5-a CGI). À noter : ce plafond couvre l'ensemble des pensions du foyer, contrairement aux salaires où le plafond s'applique par actif.
- CSG/CRDS sur pensions : 0 %, 3,8 %, 6,6 % ou 8,3 % selon votre RFR (Revenu Fiscal de Référence) — barème indexé chaque année. C'est moins lourd que sur un salaire(9,2 % CSG + 0,5 % CRDS), mais ça reste significatif pour les pensions élevées.
- Abattement art. 157 bis CGIpour les retraités > 65 ans à revenus modestes : 2 822 € (1 personne) ou 5 644 € (couple) si RNG ≤ 17 670 €. Hors-sujet pour la cible Jeanbrun— un retraité éligible à cet abattement est mécaniquement à TMI 0-11 % donc le Jeanbrun ne lui apporte rien.
2.3 Le piège de l'horizon de détention : à quel âge la revente devient défavorable ?
La plus-value immobilière des particuliers est exonérée d'IR à 22 ans de détention et exonérée de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 VC CGI). Pour un retraité, ces seuils déterminent l'âge plafond d'achat du Jeanbrun :
| Âge à l'achat | Âge à l'exo IR (22 ans) | Âge à l'exo totale (30 ans) | Verdict horizon |
|---|---|---|---|
| 55 ans | 77 ans | 85 ans | ✅ Réaliste — exonération IR atteignable |
| 60 ans | 82 ans | 90 ans | ✅ Possible — succession fait le pont si décès avant |
| 65 ans | 87 ans | 95 ans | ⚠️ Limite — horizon long, succession probable avant |
| 70 ans | 92 ans | 100 ans | ❌ Quasi inatteignable — vos héritiers devront gérer |
| 75 ans+ | 97 ans+ | 105 ans+ | ❌ À éviter — engagement 9 ans déjà douloureux |
Concrètement :à 65 ans, vous engagez la revente exonérée d'IR à 87 ans. Statistiquement, l'espérance de vie à 65 ans est de 19,7 ans pour un homme et 23,9 ans pour une femme (INSEE 2023). Vous avez donc une chance raisonnable de voir l'exonération IR, mais probablement pas l'exonération PS à 30 ans. À 75 ans, c'est vos enfants ou petits-enfants qui hériteront du bien et le revendront — ce qui déclenche d'ailleurs la purge fiscale automatique au moment du décès.
Bonne nouvelle : la transmission par décès purge la fiscalité PV
Si vous décédez en cours de détention, vos héritiers reçoivent le bien au prix de la valeur à la date du décès (purge totale de la plus-value latente). C'est un atout structurel du Jeanbrun pour les retraités : même si vous n'atteignez pas l'exonération de votre vivant, vos enfants reçoivent un bien revalorisé sans fiscalité de plus-value. Reste juste le problème de l'engagement 9 ans en cours au moment du décès — qui peut être poursuivi par les héritiers s'ils acceptent les obligations Jeanbrun, ou interrompu avec reprise des amortissements (à arbitrer selon le cas).
2.4 Matrice d'économie Jeanbrun par TMI foyer pour un retraité
Pour un Jeanbrun neuf à 250 000 € au niveau intermédiaire (amortissement 7 000 €/an), voici l'économie réelle selon la TMI foyer du retraité :
| TMI foyer | Profil retraité typique | Économie IR/an | Économie PS/an | Économie totale/an | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | Veuf/veuve modeste, pension < 17 670 €/an | 0 € | 1 204 € | 1 204 € | 10 836 € |
| 11 % | Retraité fonctionnaire seul ou pension de réversion seule | 770 € | 1 204 € | 1 974 € | 17 766 € |
| 30 % | Couple ex-cadres pension 80-110 K€/an, ex-fonctionnaires 50-60 K€ | 2 100 € | 1 204 € | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | Ex-dirigeant pension élevée + revenus locatifs existants, libéraux médecins post-cession | 2 870 € | 1 204 € | 4 074 € | 36 666 € |
| 45 % | Ex-dirigeant fortuné, revenus pension > 180 K€/an + locatifs | 3 150 € | 1 204 € | 4 354 € | 39 186 € |
Lecture :à TMI 30 % — cible la plus fréquente d'un couple de retraités à pension correcte —, l'économie Jeanbrun atteint 3 304 €/an, soit 29 736 € sur 9 ans. À TMI 11 % (retraité seul ou ménage modeste), l'économie chute à 1 974 €/an. À TMI 0 % (cas des retraités sous le seuil du barème), il ne reste que l'économie de prélèvements sociaux — souvent insuffisante pour rentabiliser la décote de loyer.
Le seuil de pertinence pour un retraité est TMI 30 %, et même à 30 % il faut regarder l'horizon
En dessous de TMI 30 %, l'économie Jeanbrun (1 200 à 2 000 €/an) ne couvre pas la décote de loyer (15 % en moins que le marché libre) ni la complexité de gestion. À TMI 30 %, le calcul devient favorable mais à condition d'avoir un horizon de détention compatible avec votre âge. Au-dessus de TMI 41 % (ex-dirigeants fortunés, libéraux post-cession), le Jeanbrun reprend un sens patrimonial fort — principalement orienté transmission via SCI familiale. Vérifiez avec notre simulateur Jeanbrun avant tout engagement.
Maintenant que l'équation âge × TMI × horizon est posée, passons à cinq cas chiffrés par profil de retraité — du couple ex-cadres à TMI 30 % à l'ex-dirigeant fortuné IFI redevable.
Diagnostic Jeanbrun spécifique retraité
Un CGP analyse votre TMI foyer post-retraite, votre âge, votre horizon de détention, votre patrimoine immobilier et IFI éventuel, vos objectifs de transmission. Vous repartez avec un verdict honnête sur le Jeanbrun et les alternatives plus adaptées à votre âge (assurance-vie après 70 ans, SCPI européennes, démembrement temporaire).
3. Cas 1 — Couple ex-cadres supérieurs, 65 ans, TMI 30 %
Premier cas, le plus représentatif : un couple à la retraite depuis peu, anciens cadres du privé, pension correcte, patrimoine immobilier déjà constitué (résidence principale + parfois 1 locatif). Profil pour qui le Jeanbrun a un intérêt potentiel mais soulève la question de l'horizon de détention.
3.1 Profil
Patrick et Anne Lambert, 67 et 65 ans, anciens DSI et DRH dans des grands groupes (industrie et banque), retraités depuis 18 mois, mariés depuis 40 ans, 2 enfants adultes autonomes (32 et 35 ans).Pension brute du couple : Patrick 4 200 €/mois (CNAV plafonnée + AGIRC-ARRCO complète) et Anne 3 500 €/mois, soit 92 400 €/an de pension brute. Après abattement 10 % plafonné à 4 439 €/foyer (art. 158-5-a CGI), le revenu imposable est d'environ 88 000 €. Source DREES/AGIRC-ARRCO : pension moyenne d'un couple ex-cadres du privé 80-110 K€ brut/an pour une carrière complète.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Pensions brutes du couple (CNAV + AGIRC-ARRCO) | 92 400 €/an | Barème progressif IR |
| Abattement 10 % plafonné foyer | − 4 439 € | Plafond art. 158-5-a CGI |
| Revenu imposable barème | ≈ 87 961 € | — |
| Quotient familial (couple sans personne à charge) | 2 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 43 980 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
| Patrimoine immobilier net (RP + 1 locatif) | 850 000 € | Sous seuil IFI |
| Patrimoine financier (AV + livrets) | 320 000 € | — |
Le piège du plafond 4 439 € sur l'abattement 10 % pension
Contrairement aux salaires où l'abattement de 10 % s'applique par actif (chacun a son propre plafond), pour les pensions le plafond de 4 439 € est commun au foyer fiscal. Patrick et Anne perdent donc l'effet d'échelle qu'ils avaient quand ils étaient salariés (2 × 14 171 € de plafond salaire en 2025). Concrètement, leur revenu imposable au barème reste élevé malgré la pension, ce qui maintient leur TMI à 30 %.
3.2 Projet Jeanbrun envisagé
Patrick et Anne envisagent un T2 neuf à 245 000 € à Annecy (zone tendue, dynamique locative forte), niveau intermédiaire (taux 3,5 %). Base amortissable 80 % × 245 000 = 196 000 €, amortissement annuel 6 860 €. Financement 50 % comptant + 50 % crédit sur 15 ans à 3,8 %.
3.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 196 000 € × 3,5 % | 6 860 € |
| Économie d'IR (TMI 30 %) | 6 860 € × 30 % | 2 058 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 6 860 € × 17,2 % | 1 180 € |
| Économie totale annuelle | 2 058 € + 1 180 € | 3 238 € |
| Économie sur 9 ans | 3 238 € × 9 | 29 142 € |
| Décote de loyer subie (15 % vs marché) | 1 800 €/an × 9 | − 16 200 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 29 142 − 16 200 | + 12 942 € |
Concrètement : Patrick et Anne économisent 3 238 € par ande fiscalité, soit près de 30 000 € sur les 9 ans d'engagement. Question clé : à 67 ans, l'exonération IR de plus-value à 22 ans tomberait à 89 ans pour Patrick. Statistiquement, l'espérance de vie homme à 67 ans est d'environ 18 ans (INSEE 2023), donc autour de 85 ans. Probabilité d'atteindre l'exonération IR de leur vivant : faible pour Patrick, modérée pour Anne. Mais en cas de décès, leurs enfants reçoivent le bien sans plus-value latente (purge totale).
3.4 Verdict
Verdict pour Patrick et Anne : Jeanbrun pertinent dans une logique de transmission
Profil retraité plutôt favorable, mais avec une logique différente d'un actif. La TMI foyer à 30 % rentabilise correctement l'amortissement (29 142 € d'économie sur 9 ans), et la transmission par décès purge la fiscalité de plus-value. Notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine pour ce profil : achetez le bien dans une SCI familiale à l'IR, et donnez immédiatement la nue-propriété aux enfants à 67-70 ans (barème art. 669 CGI : nue-propriété 60 %, usufruit 40 % à 61-70 ans). Vous conservez l'usufruit, donc les loyers tombent dans votre poche pendant 15-20 ans. Et au décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. Le Jeanbrun devient un outil de transmission optimisée, pas une défiscalisation pure.
Patrick et Anne sont un couple type. Voyons maintenant un retraité libéral qui vient de céder sa patientèle et se retrouve avec un capital à placer.
4. Cas 2 — Médecin retraité avec capital de cession patientèle
Profil de médecin libéral récemment retraité qui vient de céder sa patientèle pour 150-250 K€ et se demande quoi faire de ce capital. Le démarcheur Jeanbrun propose une défiscalisation. Le bilan honnête est plus nuancé : à 65 ans, un Jeanbrun peut avoir du sens, mais d'autres outils sont souvent meilleurs.
4.1 Profil
Dr Bernard Renaud, 64 ans, médecin généraliste secteur 2 à Bordeaux, retraité depuis 6 mois après cession de sa patientèle pour 180 K€, marié à Hélène (62 ans, ex-orthophoniste libérale partiellement retraitée, BNC résiduel 18 K€).Pension CARMF de Bernard : 33 950 €/an (pension moyenne 2023, source CARMF). Pension CARPIMKO d'Hélène : 14 000 €/an. BNC résiduel 18 K€. Patrimoine financier après cession : 380 K€ d'assurance-vie + 180 K€ cash issu de la cession + 200 K€ Madelin/PER déjà en sortie capital. Patrimoine immobilier : RP 550 K€ + 1 locatif ancien 220 K€.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Pension CARMF Bernard | 33 950 €/an | Barème progressif IR |
| Pension CARPIMKO Hélène | 14 000 €/an | Barème progressif IR |
| BNC résiduel Hélène | 18 000 €/an | Barème progressif IR (sans abattement 10 %) |
| Revenus fonciers existants nets (locatif ancien) | 8 500 €/an | Barème + PS 17,2 % |
| Pensions agrégées après abattement 10 % plafonné 4 439 € | ≈ 43 511 € | — |
| Total revenus barème | ≈ 70 011 € | — |
| Quotient familial (couple sans personne à charge) | 2 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 35 000 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
Le capital de cession patientèle : régime fiscal spécifique
Bernard a cédé sa patientèle pour 180 K€. Cession professionnelle long terme (élément d'actif > 2 ans non amortissable), taxée au taux forfaitaire 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %(BOFiP BOI-BNC-BASE-30-30). Mais Bernard a probablement bénéficié de l'exonération art. 151 septies A CGI(départ en retraite) qui exonère totalement l'IR sur la PV (les 17,2 % de PS restent dus). Il a donc payé environ 31 000 € de PS sur la cession et reçu 149 000 € nets — qui cherchent désormais un placement.
4.2 Projet Jeanbrun envisagé
Le démarcheur propose à Bernard un T2 neuf à 230 000 € à Bordeaux, niveau intermédiaire (3,5 %). Financement comptant à partir de la cession patientèle. Base amortissable 184 000 €, amortissement annuel 6 440 €.
4.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 184 000 € × 3,5 % | 6 440 € |
| Économie d'IR (TMI 30 %) | 6 440 € × 30 % | 1 932 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 6 440 € × 17,2 % | 1 108 € |
| Économie totale annuelle | 1 932 € + 1 108 € | 3 040 € |
| Économie sur 9 ans | 3 040 € × 9 | 27 360 € |
| Décote de loyer subie (15 % vs marché) | 1 700 €/an × 9 | − 15 300 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 27 360 − 15 300 | + 12 060 € |
| Comparaison rendement net SCPI européennes (4,5 % net) | 230 000 × 4,5 % | 10 350 €/an |
Concrètement :le Jeanbrun rapporte 12 060 € net sur 9 ans à Bernard. À 64 ans, l'exonération IR de PV à 22 ans le mène à 86 ans, espérance de vie limite. Comparaison directe : 230 000 € placés en SCPI européennes (rendement net 4,5 % après convention fiscale) génèrent 10 350 €/an de revenus, soit près de 93 000 € sur 9 ans— presque 8 fois plus que le bilan net Jeanbrun. Avec en plus une liquidité totale (pas d'engagement 9 ans).
4.4 Verdict
Verdict pour Bernard : Jeanbrun pas optimal, SCPI européennes plus adaptées
Le profil médecin retraité post-cession est typiquement celui où le Jeanbrun déçoit. La TMI foyer à 30 % rentabilise correctement l'amortissement, mais le rendement net du capital (12 000 € sur 9 ans, soit 1,3 %/an du capital) reste très inférieur aux SCPI européennes (~4,5 % net). Notre recommandation pour Bernard chez Hagnéré Patrimoine : placer d'abord 60-70 % du capital en SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas) avec convention fiscale. Ensuite, abonder son assurance-vie avant ses 70 ans pour profiter de l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I CGI). Et envisager un démembrement temporaire de SCPI sur 5-10 ans pour optimiser la transmission. Le Jeanbrun arrive seulement en 4e position pour ce profil.
Bernard est libéral récemment retraité. Voyons maintenant un profil de retraités fonctionnaires d'État, au train de vie plus modeste mais avec une question similaire.
5. Cas 3 — Couple ex-fonctionnaires d'État, TMI 30 %
Profil retraité fonctionnaire : pensions stables (75 % du dernier traitement indiciaire), patrimoine immobilier modeste mais souvent un locatif ancien. Question type : « notre conseiller bancaire nous propose un Jeanbrun à crédit, est-ce intéressant à 65 ans avec une pension fixe ? » Réponse : ça dépend du patrimoine déjà constitué et de votre objectif transmission.
5.1 Profil
Jean-Pierre et Brigitte Lefèvre, 66 et 64 ans, ancien proviseur de lycée et ancienne directrice d'hôpital public, retraités depuis 2 ans, mariés depuis 38 ans, 3 enfants adultes (deux fonctionnaires, une cadre dans le privé), 5 petits-enfants. Pensions de l'État : Jean-Pierre 2 480 €/mois nets, Brigitte 2 320 €/mois nets, soit environ 60 000 €/an de pension brute pour le couple (DREES 2024-2025 pour anciens fonctionnaires civils d'État, carrière complète). Patrimoine immobilier : RP 480 K€ + résidence secondaire familiale 220 K€ + 1 locatif ancien à Bordeaux 195 K€ (loué 750 €/mois). Patrimoine financier : 280 K€ AV + livrets + RAFP (régime additionnel fonction publique).
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Pensions État du couple (75 % dernier traitement indiciaire) | 60 000 €/an | Barème progressif IR |
| Revenus fonciers nets (locatif Bordeaux ancien, micro-foncier) | 6 300 €/an (9 000 × 70 %) | Barème + PS 17,2 % |
| Abattement 10 % plafonné foyer | − 4 439 € | Plafond art. 158-5-a CGI |
| Revenu imposable barème | ≈ 61 861 € | — |
| Quotient familial (couple sans personne à charge) | 2 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 30 930 € | Tranche 30 % |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
| Patrimoine immobilier net total | 895 000 € | Sous seuil IFI |
Le RAFP et les pensions de l'État : structure différente
Les fonctionnaires civils d'État cumulent leur pension principale (75 % du dernier traitement indiciaire des 6 derniers mois pour carrière complète) avec le RAFP (Régime Additionnel de la Fonction Publique), capitalisé sur les primes. Pour un couple comme Jean-Pierre et Brigitte, ça ajoute typiquement 100-300 €/mois en plus, payable en capital ou rente selon montant. C'est un complément non négligeable mais qui ne change pas la TMI.
5.2 Projet Jeanbrun envisagé
Le banquier propose à Jean-Pierre et Brigitte un T2 neuf à 240 000 € à Toulouse (où une de leurs filles vit), niveau intermédiaire (3,5 %), financement 70 % comptant + 30 % crédit sur 12 ans à 3,8 %. Base amortissable 192 000 €, amortissement annuel 6 720 €.
5.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 192 000 € × 3,5 % | 6 720 € |
| Économie d'IR (TMI 30 %) | 6 720 € × 30 % | 2 016 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 6 720 € × 17,2 % | 1 156 € |
| Économie totale annuelle | 2 016 € + 1 156 € | 3 172 € |
| Économie sur 9 ans | 3 172 € × 9 | 28 548 € |
| Décote de loyer subie (15 %) | 1 750 €/an × 9 | − 15 750 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 28 548 − 15 750 | + 12 798 € |
| Comparaison rendement net donation-partage de la nue-propriété aux 5 petits-enfants | 5 × 31 865 € abattement art. 790 B | 159 325 € transmis sans droits |
Concrètement :le Jeanbrun rapporte 12 798 € net sur 9 ans à Jean-Pierre et Brigitte. Mais comparons avec une stratégie de transmission directe : en utilisant l'abattement art. 790 B CGI grand-parent → petit-enfant (31 865 € par couple par petit-enfant tous les 15 ans), Jean-Pierre et Brigitte peuvent transmettre 159 325 € sans droitsaux 5 petits-enfants en une seule fois — soit l'équivalent de 12 ans d'économie Jeanbrun à TMI 30 %. Le Jeanbrun n'est pas leur outil le plus efficace.
5.4 Verdict
Verdict pour Jean-Pierre et Brigitte : Jeanbrun marginal, transmission directe plus efficace
Profil retraité fonctionnaire avec pension fixe et patrimoine modeste, où le Jeanbrun est techniquement rentable mais nettement moins efficace que les outils de transmission directe. Notre stratégie pour Jean-Pierre et Brigitte chez Hagnéré Patrimoine : mobilisez d'abord les abattements de donation grands-parents → petits-enfants (31 865 €/petit-enfant tous les 15 ans, art. 790 B CGI), cumulés avec le don familial Sarkozy (31 865 € supplémentaires si donateur < 80 ans, art. 790 G CGI) — soit jusqu'à 318 650 € transmis sans droitsaux 5 petits-enfants pour le couple. Ensuite, abondez l'assurance-vie avant les 70 ans (152 500 € d'abattement par bénéficiaire, art. 990 I CGI). Le locatif Bordeaux reste comme il est, et le surplus part en SCPI européennes pour le cash-flow. Le Jeanbrun arrive en dernier — au mieux marginal pour ce profil.
Jean-Pierre et Brigitte ont un patrimoine modeste. Voyons maintenant un profil très différent : l'ex-dirigeant fortuné post-cession, avec patrimoine élevé et IFI redevable.
6. Cas 4 — Ex-dirigeant fortuné post-cession, TMI 41-45 % et IFI
Profil retraité haut de gamme : ex-dirigeant qui a cédé sa SAS ou son holding pour 1-3 M€, avec patrimoine immobilier déjà significatif (résidence principale + secondaire + locatifs) qui le pose au seuil IFI 1,3 M€. C'est le seul profil retraité où le Jeanbrun a un sens patrimonial fort, mais avec un piège majeur : l'IFI.
6.1 Profil
François et Catherine Berthelot, 68 et 65 ans, ex-fondateur d'une PME tech (cession en 2024 pour 2,8 M€) et ancienne directrice marketing d'un groupe coté, retraités, mariés depuis 42 ans, 3 enfants adultes (35-42 ans, dont 2 cadres et 1 dirigeant), 7 petits-enfants.Pension brute du couple 95 K€/an (CNAV plafonnée + AGIRC-ARRCO complète). Capital cession PME placé en holding patrimoniale (apport-cession 150-0 B ter, déjà réinvesti à 60 %). Patrimoine total estimé : 4,8 M€ dont patrimoine immobilier net 1,9 M€ (RP 850 K€ + RS Côte d'Azur 580 K€ + 2 locatifs 470 K€). IFI redevablecar > 1,3 M€.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Pensions retraite (CNAV + AGIRC-ARRCO + complémentaires) | 95 000 €/an | Barème progressif IR |
| Revenus fonciers nets (2 locatifs, régime réel) | 21 000 €/an | Barème + PS 17,2 % |
| Dividendes holding patrimoniale (PFU) | 32 000 €/an | PFU 31,4 % (hors barème) |
| Plus-values mobilières AV (rachats partiels) | Sortie capital optimisée | PFU 7,5 % après abattement 9 200 € |
| Pensions après abattement 10 % plafonné foyer | ≈ 90 561 € | Plafond 4 439 € |
| Total revenus barème | ≈ 111 561 € | — |
| Quotient familial (couple sans personne à charge) | 2 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 55 780 € | Tranche 30 % (proche de 41 %) |
| TMI foyer fiscal | 30 % (41 % les bonnes années avec dividendes barème) | — |
| Patrimoine immobilier net taxable IFI | 1 900 000 € | IFI redevable, ≈ 6 000 €/an |
Le piège IFI du Jeanbrun pour un retraité fortuné
François et Catherine sont au-dessus du seuil IFI 1,3 M€. Ajouter un Jeanbrun à 250 K€ augmente leur patrimoine immobilier taxable IFI de 250 K€, soit environ + 1 500 €/an d'IFI supplémentaire(taux moyen 0,6 % sur cette tranche). À déduire de l'économie Jeanbrun. Plafonnement protecteur (art. 979 CGI) : total IR + IFI + PS ≤ 75 % des revenus de l'année précédente. Pour un couple avec 130 K€ de revenus, le plafond est à 97 500 € d'impôts cumulés — au-delà, l'excédent est imputé sur l'IFI. C'est ce qui sauve les retraités fortunés à patrimoine immobilier dominant.
6.2 Projet Jeanbrun envisagé
François envisage 2 Jeanbrunvia une SCI familiale à l'IR créée spécifiquement avec donation-partage de la nue-propriété aux 3 enfants en démembrement : un T2 à Toulouse 245 K€ + un T3 à Bordeaux 295 K€, niveau intermédiaire. Amortissement annuel cumulé 15 120 €.
6.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun cumulé (2 biens) | (196 + 236) × 3,5 % | 15 120 € |
| Économie d'IR (TMI 41 %) | 15 120 € × 41 % | 6 199 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 15 120 € × 17,2 % | 2 601 € |
| Économie totale annuelle Jeanbrun | 6 199 € + 2 601 € | 8 800 € |
| Économie sur 9 ans | 8 800 € × 9 | 79 200 € |
| Surcoût IFI annuel (2 biens × 250 K€ × 0,6 %) | − | − 3 000 € |
| Décote loyer cumulée (15 %) | 3 800 €/an × 9 | − 34 200 € |
| Bilan Jeanbrun pur (9 ans) | 79 200 − 27 000 IFI − 34 200 | + 18 000 € |
| Économie transmission (donation-partage NP, art. 669 CGI 60 % à 61-70 ans) | Valeur NP 540 × 60 % = 324 K€, abat. 100 K€/parent/enfant × 3 enfants = 600 K€ couvre | Transmission franche d'IR/droits |
Concrètement :en mode classique (achat en pleine propriété), François et Catherine économisent 8 800 €/an de fiscalité Jeanbrun, mais perdent 3 000 €/an d'IFI supplémentaire — bilan net 5 800 €/an. Mais en mode SCI familiale + donation-partage de la nue-propriété aux enfants à 68/65 ans(barème art. 669 CGI : nue-propriété 60 %, usufruit 40 % à 61-70 ans), le couple transmet immédiatement 324 000 € de valeur fiscale aux 3 enfants — couvert intégralement par l'abattement parent → enfant (100 K€/parent/enfant × 6 = 600 K€ disponibles). Au décès, transmission automatique de la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
6.4 Verdict
Verdict pour François et Catherine : Jeanbrun rentable, mais surtout outil de transmission
C'est le profil retraité où le Jeanbrun prend tout son sens — mais pas pour la défiscalisation seule. La stratégie chez Hagnéré Patrimoine pour François et Catherine : créer d'abord une SCI familiale à l'IR pour porter les 2 Jeanbrun, puis donation-partage immédiate de la nue-propriété aux 3 enfants(barème art. 669 CGI : nue-propriété 60 % à 61-70 ans), avec conservation de l'usufruit pour percevoir les loyers. Le plafonnement IFI 75 % (art. 979 CGI) joue alors son rôle de filet de sécurité face aux patrimoines/revenus déséquilibrés. Et avant les 70 ans de François, abonder l'assurance-vie pour sécuriser l'abattement de 152 500 €/bénéficiaire (art. 990 I CGI). Pour la diversification, un complément en SCPI européennes via la holding patrimoniale post-cession (apport-cession 150-0 B ter, 60 % déjà réinvestis) finit la stack. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné.
Il reste un dernier profil retraité, et c'est sans doute le plus délicat à conseiller honnêtement : la veuve ou le veuf récent, qui hérite d'un patrimoine et se demande s'il faut investir.
Reste un cinquième profil : le vétérinaire installé en clinique multi-praticiens, structure en plein basculement vers le modèle SELARL avec capital ouvert aux investisseurs (chaînes IVC, AniCura, Mon Vétérinaire).
7. Cas 5 — Veuf/veuve avec succession récente
Profil délicat à conseiller, parce qu'il combine un événement de vie difficile (le décès du conjoint) avec un patrimoine significatif reçu en succession et une vulnérabilité au démarchage. Le veuf ou la veuve récente est souvent ciblé par les courtiers Jeanbrun et autres placements, parfois à perte. Voici l'analyse honnête.
7.1 Profil
Madame Sylvie Dumont, 71 ans, veuve depuis 14 mois (son mari, ancien cadre supérieur, est décédé d'un cancer à 73 ans), 2 enfants adultes (45 et 48 ans, autonomes financièrement), 4 petits-enfants.Pension de réversion AGIRC-ARRCO 60 % + pension propre Sylvie (ancienne enseignante). Total pension brute du foyer (1 part) : environ 38 000 €/an. Patrimoine reçu en succession + ajouté à son patrimoine propre : RP 580 K€ (pleine propriété par option du conjoint survivant, art. 757 Code civil), assurance-vie 280 K€ (clauses bénéficiaires en sa faveur), parts SCI familiale 180 K€, livrets et compte courant 95 K€. Patrimoine total ≈ 1 135 K€, mais mobilier essentiellement (sous seuil IFI).
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Pension propre Sylvie (ancienne enseignante) | 21 000 €/an | Barème progressif IR |
| Pension de réversion AGIRC-ARRCO (60 % du défunt) | 17 000 €/an | Barème progressif IR |
| Total pensions brutes | 38 000 €/an | — |
| Abattement 10 % plafonné foyer (1 part) | − 3 800 € | Plafond non atteint |
| Revenu imposable barème | ≈ 34 200 € | — |
| Quotient familial (veuve sans personne à charge) | 1 part | — |
| TMI foyer fiscal | 11 % (proche limite 30 %) | — |
| Patrimoine total | 1 135 000 € | Sous seuil IFI 1,3 M€ |
Le piège du démarchage Jeanbrun pour veuf/veuve
Sylvie a reçu une succession importante et touche maintenant des appels de courtiers et banquiers qui lui proposent des Jeanbrun pour « défiscaliser » et « dynamiser son patrimoine ». À TMI 11 %, l'économie Jeanbrun ne dépasse pas 1 974 €/an sur un bien à 250 K€ — soit l'équivalent de la décote de loyer subie. Le bilan net est nul ou négatif. Pire :Sylvie a 71 ans, l'exonération PV à 22 ans tomberait à 93 ans, statistiquement peu probable. Le bien sera transmis aux enfants par succession — autant le transmettre directement maintenant.
7.2 Projet Jeanbrun envisagé (et pourquoi le refuser)
Le démarcheur propose à Sylvie un T2 neuf à 240 000 € à Toulouse, niveau intermédiaire (3,5 %), financement 100 % comptant à partir de la succession. Base amortissable 192 000 €, amortissement annuel 6 720 €.
7.3 Concrètement : combien elle économise (le bilan honnête)
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 192 000 € × 3,5 % | 6 720 € |
| Économie d'IR (TMI 11 %) | 6 720 € × 11 % | 739 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 6 720 € × 17,2 % | 1 156 € |
| Économie totale annuelle | 739 € + 1 156 € | 1 895 € |
| Économie sur 9 ans | 1 895 € × 9 | 17 055 € |
| Décote de loyer subie (15 %) | 1 800 €/an × 9 | − 16 200 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 17 055 − 16 200 | + 855 € |
| Comparaison transmission directe (donation grand-parents → 4 petits-enfants × 31 865 €) | art. 790 B CGI + 790 G | 127 460 € transmis sans droits |
Concrètement : le Jeanbrun rapporte à Sylvie 855 € de gain fiscal net sur 9 ans, soit 95 € par an. Frais de gestion et temps consacré non compris — autant dire un placement à perte en pratique. À l'inverse, en utilisant les abattements de donation grand-parent → petit-enfant (31 865 € par petit-enfant, art. 790 B CGI) + don familial Sarkozy (31 865 € supplémentaires si Sylvie a moins de 80 ans, art. 790 G CGI), Sylvie peut transmettre jusqu'à 255 000 € à ses 4 petits-enfants en une seule année, sans aucun droit de succession.
7.4 Verdict
Verdict pour Sylvie : Jeanbrun à éviter, transmission directe et assurance-vie après 70 ans prioritaires
Profil veuve récente où le Jeanbrun n'a aucun sens patrimonial. La TMI à 11 %, la mono-part fiscale et l'âge de 71 ans rendent le dispositif inefficace. La stratégie chez Hagnéré Patrimoine pour Sylvie : mobiliser d'abord les abattements donation grand-parent → petit-enfant (art. 790 B CGI : 31 865 € × 4 petits-enfants = 127 460 €), cumulés avec le don familial Sarkozy si elle a moins de 80 ans (art. 790 G CGI : 31 865 € supplémentaires). Ensuite, abonder l'assurance-vie pour profiter de l'abattement après 70 ans (30 500 € global, art. 757 B CGI) — les gains restent totalement exonérés, ce qui en fait un excellent outil de transmission même après 70 ans. Et conserver ses SCPI européennes existantes pour le cash-flow, voire en acquérir si capital disponible. Le Jeanbrun arrive très loin derrière.
8. Trois autres profils retraités à étudier : jeune retraité, RFR modeste, IFI redevable
Les 5 cas précédents couvrent les profils retraités les plus fréquents, mais trois configurations méritent un focus court parce qu'elles changent radicalement l'arbitrage : le retraité jeune (60-62 ans) qui a encore un horizon long, le retraité à RFR modeste qui touche le taux CSG réduit, et le retraité IFI redevable au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier.
8.1 Le retraité jeune (60-62 ans) avec carrière complète
Profil type :couple Henri et Christiane Marsac, 61 et 60 ans, anciens ingénieurs cadres en grande industrie, partis tôt avec carrière longue (départ anticipé à 60 ans, art. L. 351-1-1 CSS). Pension brute couple 105 K€/an. Patrimoine 1,1 M€ dont 720 K€ immobilier.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (couple, 2 parts) | 30 % |
| Horizon revente exonération IR (22 ans) | 82-83 ans (atteignable, espérance vie ~84-87 ans) |
| Économie Jeanbrun annuelle (1 bien 250 K€, 3,5 %) | 3 304 € |
| Économie sur 23 ans (durée max amortissement) | ≈ 75 992 € |
| Verdict | ✅ Pertinent — fenêtre 60-65 ans est l'optimum retraité |
Concrètement : 60-62 ans est la fenêtre optimalepour un retraité qui s'intéresse au Jeanbrun. La TMI 30 % rentabilise correctement l'amortissement, l'horizon de 22 ans pour l'exonération IR est statistiquement atteignable, et le couple a encore 5-7 ans avant de basculer dans des stratégies pures de transmission (assurance-vie après 70 ans, démembrement). Recommandation classique : 1 Jeanbrun à 250-300 K€ en zone tendue + saturation assurance-vie avant 70 ans.
8.2 Le retraité à RFR modeste (CSG réduite, abattement art. 157 bis)
Profil type :Madame Renée Dupré, 73 ans, veuve, ancienne employée administrative dans une PME. Pension de réversion 14 500 €/an + pension propre 11 000 €/an. RFR 21 500 €. Patrimoine 380 K€ dont RP 280 K€ + AV 100 K€.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (1 part) | 11 % |
| Abattement art. 157 bis CGI (1 personne ≥ 65 ans, RNG ≤ 17 670 €) | Non éligible (RNG dépasse seuil) |
| CSG sur pensions (RFR 17 058-26 472 €) | Taux réduit 6,6 % |
| Économie Jeanbrun annuelle (1 bien 250 K€, 3,5 %) | 1 974 € |
| Décote loyer subie | − 1 800 €/an |
| Bilan net Jeanbrun | + 174 €/an, soit < 1 % du capital placé |
| Verdict | ❌ Non pertinent — alternatives bien meilleures |
Concrètement :à TMI 11 % et 73 ans, le Jeanbrun est inefficace. Pour Renée, on conserve l'assurance-vie et on l'abonde au rythme qu'elle peut (abattement 30 500 € après 70 ans, art. 757 B CGI, gains exonérés). Elle peut aussi envisager un démembrement temporaire de SCPI sur 5-8 ans pour générer un capital à terme sans fiscalité courante. Et surtout, refuser tout Jeanbrun proposé par démarchage — ce profil est typiquement la cible des courtiers à conseil intéressé.
8.3 Le retraité fortuné IFI redevable (patrimoine immobilier > 1,3 M€)
Profil type :Monsieur et Madame Roussel, 70 et 68 ans, ex-cadres dirigeants d'un groupe agroalimentaire, retraités. Pension 110 K€/an. Patrimoine immobilier net 2,3 M€ (RP 950 K + RS Provence 480 K + 3 locatifs anciens 870 K). IFI annuel ≈ 8 500 €.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| TMI foyer (couple 2 parts) | 30 % |
| Patrimoine immo net taxable IFI | 2,3 M€ |
| IFI annuel actuel | ≈ 8 500 € |
| Surcoût IFI ajouté avec 1 Jeanbrun à 250 K€ | + 1 500 €/an environ (taux 0,6-0,7 %) |
| Plafonnement IFI (art. 979 CGI, 75 % revenus) | Activé : protection si IR + IFI > 82 500 € |
| Économie Jeanbrun nette IFI (TMI 30 %) | 3 304 − 1 500 = 1 804 €/an |
| Verdict | ⚠️ Marginal — le Jeanbrun perd la moitié de son rendement net d'IFI |
Concrètement :pour un retraité fortuné déjà au-dessus du seuil IFI, l'ajout d'un Jeanbrun augmente l'IFI mais pas les revenus (loyer plafonné). Le rendement fiscal net chute de moitié. Pour les Roussel chez Hagnéré Patrimoine, on privilégie d'abord les SCPI européennesqui génèrent du revenu mais sortent partiellement de l'assiette IFI sur leur fraction étrangère. Mieux encore, la nue-propriété de SCPIen démembrement temporaire sort complètement le bien d'assiette IFI pendant la durée du démembrement (art. 968 CGI). Pour finir, une donation-partage de parts SCI familiale aux enfants permet de réduire le patrimoine taxable à long terme.
Démembrement et Jeanbrun : incompatibilité totale (rappel critique pour retraités)
Pour un retraité tenté par la transmission patrimoniale, attention : le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le démembrementdirect du bien pendant les 9 ans d'engagement. Concrètement, vous ne pouvez pas acheter en nue-propriété et laisser l'usufruit à un tiers, ni donner la nue-propriété à vos enfants pendant l'engagement. La seule voie pour combiner Jeanbrun et transmission consiste à acheter le bien dans une SCI familiale à l'IR, puis d'effectuer une donation-partage des parts SCIen démembrement (barème art. 669 CGI selon votre âge). C'est l'outil patrimonial central pour les retraités à patrimoine élevé qui veulent du Jeanbrun.
Le timing optimal selon votre âge à l'achat
55-60 ans (pré-retraite) :fenêtre la plus favorable. Vous êtes encore actif (TMI à plein), l'exonération IR est atteignable à 77-82 ans, vous avez le temps de calibrer.
60-65 ans (retraité jeune) :bonne fenêtre si TMI foyer ≥ 30 %. Exonération IR à 82-87 ans, statistiquement raisonnable.
65-70 ans :à étudier au cas par cas. Si TMI < 30 %, à éviter. Si TMI ≥ 30 % et patrimoine permet l'achat via SCI familiale + donation-partage de la nue-propriété, intéressant comme outil de transmission.
70-75 ans :Jeanbrun rarement justifié. Privilégier l'assurance-vie (abattement 30 500 € art. 757 B CGI, gains exonérés), le démembrement temporaire de SCPI, ou les donations directes (abattement parent → enfant 100 000 €, grand-parent → petit-enfant 31 865 €).
75 ans et plus :à éviter. L'engagement 9 ans est trop long, et l'exonération PV est statistiquement inatteignable. Vos héritiers gèreront le bien.
9. Comment articuler résidu foncier, stack Madelin + PER et revente avant retraite ?
Maintenant que vous avez vu cinq profils libéraux, trois questions techniques s'imposent pour tous, quelle que soit votre profession : (1)que se passe-t-il s'il reste un revenu foncier positif après l'amortissement Jeanbrun ? (2)dans quel ordre empiler Madelin, PER TNS, PER individuel et Jeanbrun pour maximiser l'effet fiscal ? (3)que se passe-t-il à la revente du bien Jeanbrun, surtout si elle coïncide avec votre cession de patientèle ou de parts SELARL ? Cette section traite les trois.
8.1 Le résidu foncier positif
L'amortissement Jeanbrun est une charge déductible des revenus fonciers, mais il ne remet pas automatiquement votre résultat foncier à zéro si vos loyers excèdent largement vos charges. Si le résultat foncier reste positif après amortissement, ce résidu est intégré au revenu global et taxé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Résultat foncier = Loyers − Intérêts d'emprunt − Charges déductibles − Amortissement Jeanbrun Si > 0 : taxé à TMI + 17,2 % Si < 0 : déficit foncier (imputable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global)
Concrètement :pour un retraité à TMI 30 %, chaque euro de résidu foncier positif se prend 47,2 % d'imposition (30 % IR + 17,2 % PS). À TMI 41 %, c'est 58,2 %. Une calibration mal faite (achat comptant donc pas d'intérêts d'emprunt à déduire, loyer proche du plafond) peut transformer le Jeanbrun en source de revenus surtaxés. Mais à l'inverse, un retraité a souvent un atout : il peut acheter à crédit même à 65 ans(les banques prêtent jusqu'à 75 ans environ), ce qui crée un déficit foncier les premières années venant écraser la pension imposable.
Règle d'or de calibration pour un retraité : crédit même partiel pour générer du déficit foncier
Beaucoup de retraités achètent leur Jeanbrun comptant pour « ne plus avoir de crédit » — c'est presque toujours une erreur fiscale. Sans intérêts d'emprunt à déduire, le résultat foncier devient rapidement positif et taxé. La meilleure calibration pour un retraité : crédit partiel 40-60 %sur 12-15 ans, qui génère un déficit foncier les premières années (jusqu'à 10 700 €/an imputable sur la pension imposable, art. 156-I-3° CGI). Cela double souvent l'économie fiscale réelle.
9.2 Le plafonnement IFI : le filet de sécurité du retraité fortuné
Pour les retraités qui dépassent le seuil IFI (1,3 M€ de patrimoine immobilier net), le Jeanbrun pose une question délicate : il augmente l'assiette IFI (le bien neuf loué reste imposable IFI à sa valeur vénale, pas de décote forfaitaire 10-20 % sanctuarisée par la doctrine fiscale) sans augmenter proportionnellement les revenus (loyer plafonné).
Plafonnement IFI (art. 979 CGI) IFI + IR + PS de l'année N-1 ≤ 75 % des revenus N-1 → Si dépassement, l'excédent est imputé sur l'IFI (jusqu'à annulation)
Concrètement :pour Monsieur et Madame Roussel (Section 8.3, patrimoine immobilier 2,3 M€, revenus barème 110 K€), le plafond 75 % est à 82 500 € de fiscalité totale. Si IR + IFI + PS dépasse ce montant, l'excédent est annulé sur l'IFI. C'est le filet de sécurité du retraité fortuné qui empêche la spoliation pour patrimoines à dominante immobilière. Voir notre guide IFI 2026 pour les stratégies de réduction d'assiette IFI hors Jeanbrun.
9.3 La transmission via SCI familiale à l'IR avec démembrement : le levier majeur du retraité
C'est la stratégie la plus puissante pour un retraité qui veut combiner Jeanbrun et transmission patrimoniale. Le bien Jeanbrun ne peut pas être démembré directement (le dispositif est incompatible avec le démembrement direct du bien immobilier, voir Section 8). Mais les parts de la SCI familiale qui détient le bienpeuvent l'être sans difficulté.
Mécanisme :
- Création d'une SCI familiale à l'IR avec vous et votre conjoint comme associés (ou en mode co-gérance avec les enfants).
- Achat du bien Jeanbrun par la SCI en pleine propriété (engagement 9 ans classique).
- Donation-partage de la nue-propriété des parts SCI aux enfantsselon le barème art. 669 CGI :
| Âge usufruitier (le retraité) | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété | Stratégie |
|---|---|---|---|
| 61-70 ans | 40 % | 60 % | Fenêtre optimale — barème équilibré |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % | Encore favorable — économie de droits |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % | Dernière fenêtre — barème très favorable |
| > 91 ans | 10 % | 90 % | Théorique mais peu pratiqué |
Concrètement :un retraité de 67 ans qui crée une SCI familiale, achète un Jeanbrun de 250 K€ et donne immédiatement la nue-propriété des parts à ses deux enfants : valeur fiscale de la nue-propriété = 250 000 × 60 % = 150 000 €, soit 75 000 € par enfant. Avec l'abattement 100 000 € parent → enfant (art. 779-I CGI) renouvelable tous les 15 ans, la donation passe sans aucun droit à payer. Le retraité conserve l'usufruit (droit aux loyers) jusqu'à son décès. Au décès, transmission automatique de la pleine propriété aux enfants sans droits de succession supplémentaires.
Cumul donation-partage SCI + abattement Sarkozy 790 G
Pour les retraités < 80 ans, l'abattement art. 779-I CGI (100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans) peut être cumulé avec le don familial Sarkozyart. 790 G CGI (31 865 €/parent/enfant supplémentaires en argent, sans droits, donateur ≤ 80 ans et donataire majeur). Soit jusqu'à 131 865 € par parent par enfant tous les 15 ans. Pour un couple avec 3 enfants, ça représente 791 190 € transmissibles par donation sans droits — bien plus efficace que la défiscalisation Jeanbrun pure.
9.4 La revente du bien Jeanbrun : réintégration des amortissements
À la revente, les amortissements déduits sur la durée de détention sont réintégrésdans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI, transposition Jeanbrun à provisionner par prudence en attendant la doctrine officielle). Pour un retraité, l'impact dépend essentiellement de l'âge à la revente.
PV brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits) PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR) PV nette PS = PV brute × (1 − abattement PS) Impôt = (19 % × PV nette IR) + (17,2 % × PV nette PS) + surtaxe éventuelle
Bonne nouvelle pour les retraités : le taux de PV est fixe (19 %), pas indexé sur la TMI
Comme pour les actifs, le régime des plus-values immobilières des particuliers applique un taux fixe de 19 % d'IR + 17,2 % de PS, indépendamment de votre TMI à la date de revente. Pour un retraité fortuné qui passe à TMI 41 % les bonnes années, sa PV Jeanbrun reste taxée au même 19 %. Et la transmission par décès purge totalement la plus-value latente — vos héritiers reçoivent le bien à sa valeur de marché à la date du décès, sans fiscalité PV.
Impact de la durée de détention pour un retraité (achat à 65 ans)
Reprenons un Jeanbrun à 250 000 € revendu 300 000 € pour un retraité à TMI 30 %, taux 3,5 %/an, achat à 65 ans :
| Âge à la revente | Durée détention | Amorti cumulé | PV brute | Abat. IR | Abat. PS | Impôt PV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 74 ans | 9 ans (fin engagement) | 63 000 € | 113 000 € | 24 % | 6,60 % | ≈ 36 188 €* |
| 80 ans | 15 ans | 105 000 € | 155 000 € | 60 % | 16,50 % | ≈ 35 281 €* |
| 87 ans | 22 ans (exo IR) | 154 000 € | 204 000 € | 100 % | 28 % | ≈ 25 263 € |
| 95 ans | 30 ans (exo totale) | 200 000 € | 250 000 € | 100 % | 100 % | 0 € |
| Décès en cours détention | — | — | Purge totale PV | — | — | 0 € (transmission héritiers) |
*Surtaxe comprise (art. 1609 nonies G CGI) pour les PV nettes IR supérieures à 50 000 €.
Lecture pour un retraité :à 9 ans (fin engagement, 74 ans), l'impôt PV de 36 188 € absorbe l'équivalent de 11 ans d'économie fiscale Jeanbrun à TMI 30 %. La revente immédiate est défavorable. L'option la plus rationnelle est de conserver le bien jusqu'au décès— purge totale de la PV pour les héritiers. C'est précisément l'intérêt de structurer l'achat dans une SCI familiale avec donation-partage de la nue-propriété : les enfants reçoivent automatiquement la pleine propriété au décès, à valeur revalorisée, sans droits de succession supplémentaires.
Conclusion stratégique : pour un retraité, le Jeanbrun est un outil de transmission, pas de défiscalisation
Le Jeanbrun à 65 ans n'a de sens que dans une logique long terme transmission. Acheté en SCI familiale, donation-partage immédiate de la nue-propriété aux enfants (art. 669 CGI : 60 % à 61-70 ans, 70 % à 71-80 ans), conservation usufruit jusqu'au décès. À l'arrivée : bien transmis à valeur de donation sans droits supplémentaires, économie fiscale Jeanbrun perçue de votre vivant (29 000-39 000 € sur 9 ans selon TMI), revalorisation immobilière capturée par les enfants. C'est l'équation gagnante du retraité fortuné — pas la défisc classique vendue par les démarcheurs.
Vous êtes retraité et hésitez sur le Jeanbrun ?
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10. Le Jeanbrun est-il pertinent pour votre profil de retraité ?
Synthèse opérationnelle par profil de retraité. Cette grille croise votre âge à l'achat, votre TMI foyer, et votre objectif (défiscalisation pure ou transmission). Référez-vous à cette grille avant tout engagement : les démarcheurs Jeanbrun ne s'arrêtent jamais à votre âge ni à votre vraie TMI post-retraite.
| Profil retraité | Âge à l'achat | TMI foyer | Verdict Jeanbrun | Stratégie alternative |
|---|---|---|---|---|
| Couple ex-cadres supérieurs (pension 80-110 K€) | 60-65 ans | 30 % | ✅ Pertinent (logique transmission) | Achat en SCI familiale + donation-partage NP enfants |
| Médecin retraité avec capital cession patientèle | 60-65 ans | 30 % | ⚠️ Suboptimal | SCPI européennes + AV avant 70 ans + démembrement temporaire |
| Couple ex-fonctionnaires d'État (pension 50-60 K€) | 62-67 ans | 30 % | ⚠️ Marginal | Donations directes petits-enfants + AV + SCPI |
| Ex-dirigeant fortuné post-cession (patrimoine > 1,5 M€) | 65-70 ans | 30-41 % | ✅✅ Très pertinent (transmission) | SCI familiale + démembrement parts + AV + holding patrimoniale |
| Veuf/veuve avec succession récente | 65-75 ans | 11 % | ❌ Non pertinent | AV après 70 ans + donations petits-enfants + SCPI |
| Retraité jeune carrière longue (départ à 60) | 60-62 ans | 30 % | ✅ Pertinent (fenêtre optimale) | Jeanbrun + AV avant 70 ans + SCPI européennes |
| Retraité à RFR modeste (CSG réduite) | Toute âge | 0-11 % | ❌ Non pertinent | AV après 70 ans + démembrement temporaire SCPI |
| Retraité IFI redevable (immo > 1,3 M€) | 60-70 ans | 30-41 % | ⚠️ Marginal hors transmission | SCPI européennes (sortie IFI partielle) + démembrement |
| Retraité 70-75 ans avec patrimoine moyen | 70-75 ans | 11-30 % | ❌ Trop tardif | AV après 70 ans + donations directes + démembrement temporaire |
| Retraité > 75 ans | > 75 ans | Toute TMI | ❌ À éviter | Donations directes + AV + transmission via SCI familiale existante |
Le bon réflexe avant tout : 3 questions à se poser
Avant toute simulation Jeanbrun en tant que retraité, posez-vous ces trois questions : (1)quelle est ma TMI foyer post-retraite (différente de celle quand j'étais actif) ? (2)mon objectif est-il défiscalisation immédiate ou transmission long terme ? (3)à mon âge, l'horizon de 22 ans pour l'exonération IR est-il atteignable, ou est-ce ma succession qui en hériterait ? Si vous répondez « non » à la 3, structurez l'achat en SCI familiale avec donation-partage immédiate de la nue-propriété aux enfants. C'est la seule façon de rentabiliser un Jeanbrun à 65+ ans. Notre simulateur Jeanbrun intègre la TMI dans le calcul.
11. Quelles alternatives au Jeanbrun pour un retraité ?
Pour un retraité, le Jeanbrun est rarement l'outil principal — il s'intègre comme un complément ciblé pour les profils 60-65 ans à TMI 30 %+ avec objectif transmission. Voici les cinq outils que nous travaillons systématiquement en bilan patrimonial retraité, classés par ordre de pertinence.
11.1 L'assurance-vie après 70 ans (priorité pour la transmission)
Outil le plus puissant du retraité 70+ ans pour la transmission patrimoniale. L'assurance-vie offre deux régimes complémentaires :
- Primes versées avant 70 ans(art. 990 I CGI) : 152 500 € d'abattement par bénéficiaire, puis taxation à 20 % jusqu'à 700 000 €, puis 31,25 % au-delà. Cumul avec l'abattement succession classique.
- Primes versées après 70 ans(art. 757 B CGI) : abattement global de 30 500 € tous bénéficiaires confondus, taxation aux droits de succession sur les primes seules au-delà. Mais les gains restent totalement exonérés— ce qui en fait un outil d'accumulation très efficace même après 70 ans (rendement composé hors fiscalité).
Pour Sylvie (Cas 5, veuve 71 ans), abonder son assurance-vie de 100 K€ supplémentaires aujourd'hui = transmission de 130-150 K€ à 85 ans après capitalisation, dont 30 500 € d'abattement et le reste taxé aux droits de succession parent → enfant (≈ 20 % en moyenne) — soit 4 fois mieux qu'un Jeanbrun à son âge.
11.2 Les SCPI européennes (cash-flow optimisé fiscalité française)
Les SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas, Espagne) bénéficient d'une convention fiscale qui taxe les loyers dans le pays source, avec crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition. Pour un retraité à TMI 30 %, le rendement net de fiscalité (≈ 4,5 %) est nettement supérieur à une SCPI française classique. Pas de gestion, ticket d'entrée 1 000 €, parfaitement liquide, fraction étrangère sortie de l'assiette IFI. C'est l'alternative préférée au Jeanbrun pour les retraités à patrimoine moyen ou IFI redevables.
11.3 Le démembrement temporaire de SCPI (5-15 ans)
Stratégie patrimoniale puissante pour le retraité : acheter la nue-propriété d'une SCPI avec décote de 20-40 % selon la durée (5-15 ans), pendant laquelle vous ne touchez aucun revenu (donc 0 fiscalité courante) et la SCPI sort totalement de l'assiette IFI (art. 968 CGI). À l'échéance du démembrement, vous récupérez la pleine propriété revalorisée. Particulièrement adapté aux retraités fortunés IFI redevables qui n'ont pas besoin de cash-flow immédiat. Décote 30 % sur 10 ans = TRI implicite ≈ 3 %/an net de fiscalité.
11.4 Les donations directes (parents → enfants et grands-parents → petits-enfants)
Outil n°1 du retraité qui veut transmettre. Trois abattements cumulables :
| Abattement | Article | Montant 2026 | Renouvelable | Conditions |
|---|---|---|---|---|
| Donation parent → enfant | art. 779-I CGI | 100 000 € | Tous les 15 ans | Aucune |
| Donation grand-parent → petit-enfant | art. 790 B CGI | 31 865 € | Tous les 15 ans | Aucune |
| Don familial Sarkozy (en argent) | art. 790 G CGI | 31 865 € | Tous les 15 ans | Donateur < 80 ans, donataire majeur |
Pour un couple de retraités (donateur < 80 ans) avec 3 enfants et 6 petits-enfants : capacité de transmission sans droits = (100 K + 31,865 K) × 2 parents × 3 enfants + (31,865 K) × 2 grands-parents × 6 petits-enfants × 2 dispositifs = plus de 1,2 M€transmissibles tous les 15 ans. C'est sans commune mesure avec l'économie Jeanbrun.
11.5 Le LMNP en location meublée (cash-flow défiscalisé long terme)
Le LMNP au régime réel reste un outil de référence pour générer du cash-flow en franchise d'impôt sur 15-25 ans grâce à l'amortissement BIC. Pour un retraité, le LMNP a un avantage spécifique vs Jeanbrun : pas d'engagement de durée minimum, vous pouvez revendre à 5-10 ans si besoin de liquidités. Adapté aux retraités qui veulent compléter leur pension par du loyer non imposé pendant 15+ ans. Voir notre comparatif Jeanbrun vs LMNP pour le break-even par TMI et profil.
Le rôle du bilan patrimonial retraité
Aucun de ces outils n'est « le bon » dans l'absolu. La stack optimale dépend de votre âge, votre TMI foyer post-retraite, votre patrimoine déjà constitué (et son éventuelle exposition IFI), vos enfants et petits-enfants, vos objectifs de transmission ou de cash-flow complémentaire. Notre bilan patrimonial retraité formalise votre stratégie complète sur 10-20 ans avec chiffrages comparés et plan de transmission.
12. Comment déclarer un Jeanbrun à la retraite (régime réel et pension) ?
Question pratique pour le retraité qui hésite : comment ça se déclare concrètement quand on touche déjà sa pension ? Réponse rassurante : c'est plus simple qu'à l'activité, parce que vous n'avez plus de 2035 (BNC) ou de liasse fiscale (SELARL) à gérer. Le Jeanbrun s'intègre directement à votre déclaration foyer 2042 + 2044, comme tout autre revenu foncier.
12.1 Les formulaires à remplir chaque année (retraité)
| Formulaire | Objet | Statut Jeanbrun pour un retraité |
|---|---|---|
| Déclaration 2042 (foyer) | Déclaration globale revenus du foyer fiscal | Pensions cases 1AS/1BS, revenus fonciers cases 4BA-4BB |
| Déclaration 2044 (régime réel foncier) | Revenus fonciers au régime réel — option Jeanbrun | C'est ICI que vous déclarez le Jeanbrun (ligne 229 charges, amortissement) |
| Engagement Jeanbrun (formulaire dédié) | Engagement 9 ans + niveau de loyer choisi | Année d'achat uniquement, à transmettre avec la première 2044 |
| Déclaration 2072-S (si SCI familiale) | Résultat foncier global de la SCI | Si Jeanbrun porté par SCI familiale IR, déposée par la SCI |
| Déclaration IFI 2042-IFI (si redevable) | Patrimoine immobilier net taxable IFI | Bien Jeanbrun inclus à sa valeur vénale, pas de décote forfaitaire |
12.2 Le calendrier déclaratif type d'un retraité avec Jeanbrun
Pour un retraité, l'année déclarative est moins dense qu'à l'activité — pas de 2035 BNC ni de liasse SELARL à gérer. Voici le calendrier type pour un Jeanbrun acheté en 2026 par un retraité :
Avril 2026 : achat du Jeanbrun et signature de l'engagement 9 ans Mai-juin 2027 : déclaration 2042 + 2044 du foyer (revenus 2026) → Première déclaration Jeanbrun (amortissement proratisé selon mise en location effective) → Engagement 9 ans joint à la 2044 (irrévocable) → Bien intégré à l'assiette IFI 2042-IFI si patrimoine immo > 1,3 M€ Juin 2027 : modulation PAS via impots.gouv.fr (réduction acompte foncier)
Le piège du prélèvement à la source pour un retraité
Vos acomptes de prélèvement à la source sur revenus fonciers (PAS foncier) sont calculés sur les revenus fonciers de l'année N-2, donc avant que l'amortissement Jeanbrun n'écrase votre revenu foncier. La première année, vous payez plein pot alors que votre vraie imposition sera bien plus basse. Modulez votre acompte à la baisse dès la mise en location effective depuis votre espace impots.gouv.fr (art. 204 J CGI). Bonus retraité : cette modulation est souvent plus simple qu'à l'activité parce que votre situation est plus stable.
12.3 Cas particulier : Jeanbrun en SCI familiale avec démembrement
Si votre Jeanbrun est porté par une SCI familiale à l'IR avec donation-partage de la nue-propriété aux enfants (montage transmission privilégié pour retraités fortunés), la déclaration s'organise sur deux niveaux. La SCI dépose une déclaration 2072-Savec le résultat foncier global et l'amortissement Jeanbrun appliqué. Puis l'usufruitier(vous, retraité) déclare la totalité du résultat foncier sur sa propre 2044 — c'est lui qui perçoit les loyers et qui consomme l'amortissement. Les nus-propriétaires (vos enfants) ne déclarent rien tant qu'ils sont nus-propriétaires.
Notre conseil pratique pour les retraités
Beaucoup de retraités gèrent leur déclaration eux-mêmes (pas de cabinet comptable obligatoire). Pour un Jeanbrun seul (sans SCI), la 2044 est techniquement remplissable en autonomie — comptez 2-3 heures la première année, 1 heure les années suivantes. Pour un Jeanbrun en SCI familiale avec démembrement, la 2072-S nécessite généralement un comptable (300-500 €/an). Notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine : si vous combinez Jeanbrun + SCI familiale + démembrement, faites valider la stratégie globale par un notaire au moment de l'acte (1 500-3 000 € une fois) puis externalisez la déclaration annuelle à un comptable spécialisé immobilier (250-400 €/an).
13. Quelles 7 questions se poser avant de signer un Jeanbrun ?
Récapitulatif opérationnel pour un retraité ou un futur retraité (60+ ans). Vérifiez ces sept points dans l'ordre avant tout engagement.
| # | Question | Si NON |
|---|---|---|
| 1 | Ai-je moins de 70 ans à l'achat (idéalement 60-65 ans) ? | Au-delà de 70 ans, privilégier AV après 70 ans + donations directes + démembrement temporaire SCPI |
| 2 | Ma TMI foyer post-retraite est-elle ≥ 30 % au barème ? | À TMI 11-30 %, le rendement Jeanbrun ne couvre pas la décote loyer 15 %. Regarder AV après 70 ans, SCPI européennes |
| 3 | Mon objectif est-il transmission long terme (et pas défiscalisation pure) ? | Pour défiscalisation pure à la retraite, le PER (versements à la retraite) ou les SCPI européennes sont plus efficaces |
| 4 | Ai-je structuré l'achat dans une SCI familiale avec donation-partage de la nue-propriété ? | Acheter en pleine propriété directe à 65+ ans est rarement optimal — la structure SCI + démembrement multiplie l'effet patrimonial |
| 5 | Mon patrimoine immobilier net est-il < 1,3 M€ (sous seuil IFI), ou ai-je activé le plafonnement IFI 75 % ? | Si IFI redevable sans plafonnement, le surcoût IFI absorbe une partie de l'économie Jeanbrun |
| 6 | Mon montage à crédit (même partiel 40-60 %) génère-t-il un déficit foncier ? | Achat comptant = résidu foncier positif souvent surtaxé. Crédit partiel sur 12-15 ans optimise |
| 7 | Ai-je fait valider la structure (SCI + démembrement + Jeanbrun) avec un CGP et un notaire indépendants ? | Démarchage banque/promoteur ≠ conseil indépendant — l'écart de qualité de conseil est critique pour ce type de montage patrimonial |
Top 5 des erreurs des retraités qui signent un Jeanbrun
Plus de 10 ans à voir passer des dossiers Jeanbrun (et leurs ancêtres Pinel, Scellier, Robien) chez des retraités nous a permis d'identifier les 5 erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses :
| # | Erreur | Coût type |
|---|---|---|
| 1 | Signer trop tard (après 70 ans) sans structurer la transmission | Engagement 9 ans incompatible cessation, succession gère = bilan PV souvent neutre voire négatif |
| 2 | Acheter en pleine propriété directe à 65+ ans (au lieu de SCI familiale + démembrement) | Manque l'optimisation transmission art. 669 CGI, 100-300 K€ de droits de succession non économisés |
| 3 | Payer un programme 15-25 % au-dessus du marché libre via un démarcheur banque/courtier | PV latente perdue : 30-60 K€ à la revente, ou bien hérité à valeur surévaluée |
| 4 | Acheter comptant pour « ne plus avoir de crédit » → résidu foncier surtaxé | Surimposition 1,5-3 K€/an pendant 9 ans = 15-25 K€ contre un montage à crédit partiel |
| 5 | Croire que le Jeanbrun remplace l'assurance-vie après 70 ans (art. 757 B CGI) | Renoncer à l'abattement 30 500 € + gains exonérés = perte d'efficacité de transmission majeure |
L'erreur n°1 (signer trop tard)est la plus fréquente chez les retraités, parce que c'est précisément la cible des démarcheurs Jeanbrun : les retraités à patrimoine sont plus accessibles, plus solvables, et plus susceptibles de confondre « défiscalisation » et « optimisation patrimoniale ». L'erreur n°2 (achat direct sans SCI familiale)est la plus coûteuse à long terme — c'est précisément la valeur ajoutée d'un CGP indépendant qui pense transmission et pas seulement défisc. Vérifiez systématiquement avec un avocat fiscaliste ou un notaire avant tout engagement.
Pour un avis indépendant sur un projet Jeanbrun en tant que retraité, consultez notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné — nous ne référençons que des programmes audités sur le prix au m² par rapport au marché et la qualité du promoteur. Vous pouvez aussi avec un de nos CGP spécialisés sur le sujet retraité et transmission patrimoniale.
14. Textes de référence
Pour aller plus loin sur la fiscalité et les références juridiques utilisées dans ce guide :
| Texte | Objet |
|---|---|
| Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 | Création du Statut du bailleur privé (Jeanbrun) |
| CGI art. 31-I-1° i et j | Amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux) |
| CGI art. 150 VB III | Réintégration des amortissements en plus-value (transposition Jeanbrun à provisionner) |
| CGI art. 150 VC | Abattements PV immobilière : exo IR à 22 ans, exo totale à 30 ans |
| CGI art. 156-I-3° | Imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 € / 21 400 €) |
| CGI art. 158-5-a | Abattement 10 % sur pensions plafonné à 4 439 € pour le foyer (revenus 2025) |
| CGI art. 157 bis | Abattement complémentaire personnes ≥ 65 ans à RNG ≤ 17 670 € (2 822 € / 5 644 €) |
| CGI art. 197 et art. 4 LF 2026 | Barème progressif IR 2026 : 0/11/30/41/45 % (seuils 11 497 / 29 315 / 83 823 / 180 294) |
| CGI art. 669 | Barème usufruit/nue-propriété : 40/60 % à 61-70 ans, 30/70 % à 71-80 ans, 20/80 % à 81-90 ans |
| CGI art. 779-I | Abattement donation parent → enfant : 100 000 € / 15 ans |
| CGI art. 790 B | Abattement donation grand-parent → petit-enfant : 31 865 € / 15 ans |
| CGI art. 790 G | Don familial Sarkozy : 31 865 € en argent, donateur < 80 ans, donataire majeur |
| CGI art. 990 I | Assurance-vie primes avant 70 ans : abattement 152 500 € par bénéficiaire |
| CGI art. 757 B | Assurance-vie primes après 70 ans : abattement global 30 500 €, gains exonérés |
| CGI art. 964 et 968 | Seuil IFI 1 300 000 €, sortie d'assiette des nues-propriétés démembrées |
| CGI art. 979 | Plafonnement IFI : IFI + IR + PS ≤ 75 % des revenus N-1 |
| CGI art. 32 | Régime micro-foncier : seuil 15 000 € de loyers, abattement forfaitaire 30 % |
| CGI art. 1609 nonies G | Surtaxe sur PV nette IR > 50 000 € |
| CGI art. 223 sexies | CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus, 3-4 % au-delà de 250 K€ RFR) |
| CSS art. L. 136-1 | CSG/CRDS pensions : 0 / 3,8 / 6,6 / 8,3 % selon RFR (règle des 2 ans) |
| Code civil art. 757 | Option du conjoint survivant pour la pleine propriété de la RP |
| Arrêté du 22 décembre 2025 | PASS 2026 fixé à 48 060 € (mensuel 4 005 €) |
| Arrêté du 6 janvier 2026 | Plafonds de loyers Jeanbrun par zone (Loc1/Loc2/Loc3) |
Pour aller plus loin
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun, notre guide Jeanbrun pour dirigeant, notre guide Jeanbrun pour profession libérale, notre guide Jeanbrun via SCI familiale à l'IR, et nos guides transmission : donation 2026, succession et abattements, assurance-vie après 70 ans.
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