Structurez votre patrimoine de dirigeant avec un expert indépendant
Rémunération, holding, prévoyance, PER, protection du foyer et transmission : nous mettons à plat votre situation de dirigeant avant toute décision.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en stratégies patrimoniales du dirigeant
Quentin Hagnéré accompagne les dirigeants, associés et professions libérales sur la rémunération, la prévoyance, les holdings, le PER et la structuration globale entre patrimoine privé et outil professionnel.
Sommaire
- 1. Pourquoi le Jeanbrun n'est pas un investissement standard pour un dirigeant ?
- 2. L'équation Jeanbrun = déduction × TMI du foyer
- 3. Cas 1 — Président SAS 100 % dividendes flat tax
- 4. Cas 2 — Dirigeant en salaire élevé (TMI 41-45 %)
- 5. Cas 3 — Dirigeant mixte salaire + dividendes
- 6. Cas 4 — Dirigeant en flat tax avec conjoint salarié
- 7. Cas 5 — Profession libérale en SELARL
- 8. Que se passe-t-il avec le résidu foncier et à la revente ?
- 9. Le Jeanbrun est-il pertinent pour votre profil de dirigeant ?
- 10. Quelles alternatives au Jeanbrun pour un dirigeant ?
- 11. Quelles 7 questions se poser avant de signer ?
- 12. Textes de référence
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1. Pourquoi le Jeanbrun ne se traite pas comme un investissement standard pour un dirigeant ?
En 60 secondes : le Jeanbrun pour dirigeant
- Pour qui ?Dirigeants SAS, SARL, profession libérale en SEL, à partir d'une TMI foyer ≥ 30 %et d'un horizon de détention ≥ 15 ans.
- Variable décisive :la TMI du foyer fiscal — pas votre statut individuel. Les dividendes au PFU (flat tax) sont hors barème, donc ne « remplissent » pas vos tranches d'impôt sur le revenu (IR).
- Économie type :4 074 €/an à TMI 41 %, contre 1 204 €/an à TMI 0 %, sur un bien neuf à 250 000 € amortissable à 3,5 %/an.
- Deux pièges majeurs :le résidu foncier positif (taxé jusqu'à 62,2 % à TMI 45 %) et la réintégration des amortissements à la revente.
- Verdict :à éviter pour le dirigeant 100 % dividendes isolé ; rentable pour les dirigeants en salaire ≥ 100 K€ ou les foyers à TMI ≥ 41 %.
- Temps de lecture :12 min pour saisir les 5 cas chiffrés et le verdict par profil.
Vous êtes dirigeant d'entreprise, votre cabinet comptable vous a parlé du Jeanbrun, et on vous vend un dispositif présenté comme « la nouvelle Pinel ». Le problème, c'est que la plupart des simulations Jeanbrun que vous croisez sont calibrées sur un cadre supérieur marié, deux enfants, à TMI 30 %. Or vous, dirigeant, vous n'êtes pas dans cette case. Votre rémunération est composée de dividendes au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique, la « flat tax » à 30 %), de salaire, ou des deux à la fois — et l'arbitrage que vous avez fait entre les deux change radicalement la rentabilité fiscale du Jeanbrun. Chez Hagnéré Patrimoine, on voit régulièrement des dirigeants signer un Jeanbrun à perte parce que la simulation commerciale n'a pas pris en compte leur vraie TMI foyer.
Le Jeanbrun n'est pas un dispositif universel pour dirigeants. C'est un dispositif dont l'avantage fiscal varie du simple au tripleselon votre profil de rémunération. Un président de SAS qui se verse exclusivement des dividendes au PFU n'a pas du tout le même rendement Jeanbrun qu'un gérant majoritaire qui s'est payé 150 K€ de salaire. Et la différence ne vient pas du bien immobilier choisi : elle vient de votre tranche marginale d'imposition au niveau du foyer fiscal.
Ce que ce guide va vous donner
Cinq cas chiffrés de dirigeants types — président SAS en dividendes, dirigeant en salaire élevé, profil mixte, dirigeant avec conjoint cadre, libéral en SELARL — avec à chaque fois l'économie fiscale annuelle, l'impact à la revente, et le verdict « pertinent ou pas ». Et quand le Jeanbrun n'est pas le bon outil, les alternatives concrètes adaptées à votre situation.
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun sous l'angle dirigeant. Si vous découvrez le mécanisme du Jeanbrun, commencez par lire ce pilier — ici nous partons du principe que vous connaissez les bases (amortissement de 3,5 à 5,5 %, engagement 9 ans, plafonds de loyer, réintégration en plus-value).
Mis à jour le 30 avril 2026 — Références légales mobilisées
Article rédigé selon la loi de finances 2026 en vigueur au 30 avril 2026. Principales références juridiques utilisées dans ce guide :
- Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 — création du Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
- CGI art. 31-I-1° i et j — amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux).
- CGI art. 150 VB III — réintégration des amortissements en plus-value (transposition Jeanbrun à provisionner par prudence en attendant le BOFiP).
- CGI art. 156-I-3°— imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 € / 21 400 €).
- CGI art. 200 A— prélèvement forfaitaire unique (PFU, flat tax 30 %).
- CSS art. L. 131-6— cotisations TNS sur la part des dividendes SELARL dépassant 10 % du capital social.
- CGI art. 163 quatervicies— plafond PER (10 % × 8 PASS = 37 680 € en 2026 sur la base du PASS 2025).
- CGI art. 154 bis— plafond Madelin / PER TNS (jusqu'à 88 911 € en 2026).
2. L'équation Jeanbrun = déduction × TMI du foyer
Avant tout calcul, il faut comprendre une chose simple. Le Jeanbrun ne vous donne pas une réduction d'impôt comme le Pinel. Il vous donne une déduction d'assiette : vous baissez votre revenu imposable, et l'économie réelle se calcule en multipliant cette déduction par votre taux d'imposition. Conséquence directe : si votre taux est faible, votre économie est faible. Si votre taux est élevé, votre économie est élevée.
Le mécanisme repose sur une formule unique, qui s'applique à tous les contribuables :
Économie annuelle = Amortissement Jeanbrun × (TMI + 17,2 %)
La TMI (taux marginal d'imposition) est le taux qui s'applique à votre dernière tranche de revenus au barème progressif. Les 17,2 % correspondent aux prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers. Pour un dirigeant, deux questions doivent donc être posées dans cet ordre : quels revenus dans mon foyer fiscal sont soumis au barème progressif ? et quelle est la TMI résultante au niveau du foyer ?
2.1 Pourquoi les dividendes au PFU ne comptent pas (ou très peu)
Les dividendes prélevés sur une SAS, une SARL ou tout véhicule à l'IS sont par défaut imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU), surnommé « flat tax » : 12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total. Le point essentiel pour notre raisonnement : ces 12,8 % d'IR sont prélevés à part, en dehors du barème progressif. Les dividendes au PFU ne « remplissent » donc pas vos tranches d'IR.
Concrètement : un président SAS qui se verse 200 000 € de dividendes au PFU, sans aucun autre revenu dans son foyer, n'a aucun revenu au barème. Sa TMI sur le barème progressif est de 0 %(sous l'abattement forfaitaire de 11 520 €) ou 11 % au plus. C'est contre-intuitif pour quelqu'un qui touche 200 K€ par an, mais c'est mécanique.
Option globale au barème : à éviter pour un dirigeant aisé
Vous pouvez choisir l'option globale au barèmeau lieu du PFU (case 2OP sur la déclaration). Les dividendes deviennent alors imposables au barème progressif après abattement de 40 %, ce qui peut être plus favorable pour les TMI faibles (≤ 11 %). Mais pour un dirigeant à haut revenu, l'option globale fait monter mécaniquement votre TMI sur tous les revenus du foyer — y compris vos revenus fonciers. À étudier au cas par cas, mais rarement gagnant pour les dirigeants.
2.2 Pourquoi le salaire change tout
À l'inverse, votre salaire de dirigeant — que vous soyez assimilé salarié en SAS, gérant majoritaire de SARL au TNS, ou en SELARL — passe directement dans le barème progressif après abattement de 10 %. Un salaire de 100 K€ bruts vous place déjà dans la tranche 41 %. Au-delà de 180 K€, c'est la tranche 45 %.
2.3 Le foyer fiscal : la variable cachée
Détail crucial souvent négligé : la TMI ne se calcule pas individuellement, elle se calcule au niveau du foyer fiscal. Vous, dirigeant, pouvez très bien être payé à 100 % en dividendes au PFU et pourtant avoir une TMI élevée si votre conjoint perçoit un gros salaire. C'est exactement le sujet du cas 4 plus bas.
TMI foyer = TMI résultant de l'ensemble : salaires + pensions + revenus fonciers nets + dividendes (uniquement si option globale au barème) (les dividendes au PFU et les plus-values mobilières au PFU n'y entrent pas)
2.4 Matrice d'économie Jeanbrun par TMI du foyer
Pour un Jeanbrun neuf à 250 000 € au niveau intermédiaire (amortissement de 7 000 €/an), voici l'économie réelle selon la TMI du foyer :
| TMI foyer | Profil dirigeant typique | Économie IR/an | Économie PS/an | Économie totale/an | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | Dirigeant 100 % flat tax, sans autre revenu au foyer (sous abattement) | 0 € | 1 204 € | 1 204 € | 10 836 € |
| 11 % | Dirigeant 100 % flat tax + petits salaires conjoint | 770 € | 1 204 € | 1 974 € | 17 766 € |
| 30 % | Dirigeant 60-90 K€ salaire ou foyer mixte | 2 100 € | 1 204 € | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | Dirigeant 100-180 K€ salaire ou foyer cadre sup. | 2 870 € | 1 204 € | 4 074 € | 36 666 € |
| 45 % | Dirigeant > 180 K€ salaire ou foyer très haut revenu | 3 150 € | 1 204 € | 4 354 € | 39 186 € |
Lecture du tableau :à TMI 0 %, votre seul gain est l'économie de prélèvements sociaux (1 204 €/an). À TMI 45 %, c'est 4 354 €/an, soit 3,6 fois plus. Le Jeanbrun n'a pas la même valeur économique selon votre profil.
Concrètement : le seuil de pertinence se situe à TMI 30 %
En dessous de TMI 30 %, l'économie Jeanbrun (1 200 à 2 000 €/an) ne couvre généralement pas la décote de loyer (15 % en moins par rapport au marché libre) et la complexité de gestion. Au-dessus, le calcul devient favorable. C'est notre seuil de recommandation chez Hagnéré Patrimoine pour les profils dirigeants. Vérifiez ce point avec notre simulateur Jeanbrun avant tout engagement.
Maintenant que la mécanique est posée, passons à cinq cas chiffrés réels, du moins favorable au plus favorable pour un dirigeant.
Diagnostic Jeanbrun spécifique dirigeant
Un CGP analyse votre rémunération (salaire / dividendes / mix), votre foyer fiscal et votre TMI réelle pour vous dire si le Jeanbrun est le bon outil — ou si une autre stratégie (PER, holding, SCPI européennes, LMNP) sera plus efficace.
3. Cas 1 — Président SAS 100 % dividendes flat tax
Premier cas, le plus instructif parce que c'est celui où le Jeanbrun déçoit le plus. C'est aussi le profil dirigeant le plus mal conseillé : on lui vend un Jeanbrun en lui montrant une simulation à TMI 41 %, alors que sa TMI réelle est à 0 %.
3.1 Profil
Stéphane, 48 ans, président de SAS dans la tech, basé à Lyon, célibataire sans enfants à charge.Sa société dégage 350 K€ de résultat net annuel. Pour optimiser ses charges sociales, il s'est versé 0 € de salaire ces 5 dernières années et a remonté toute sa rémunération en dividendes au PFU : 200 K€ bruts par an, soit 140 K€ nets après flat tax.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Salaire dirigeant | 0 € | — |
| Dividendes annuels (PFU) | 200 000 € | Flat tax 30 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) |
| Autres revenus barème (foncier, pension…) | 0 € | — |
| Revenu imposable au barème de l'IR | 0 € | Tranche 0 % (sous abattement) |
| TMI foyer fiscal | 0 % | — |
3.2 Projet Jeanbrun envisagé
Stéphane envisage un T2 neuf à Lyon Confluence, prix 250 000 €, niveau intermédiaire (taux 3,5 %). Amortissement annuel de 7 000 €.
3.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 200 000 € × 3,5 % | 7 000 € |
| Économie d'IR (TMI 0 %) | 7 000 € × 0 % | 0 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 7 000 € × 17,2 % | 1 204 € |
| Économie totale annuelle | 0 € + 1 204 € | 1 204 € |
| Économie totale sur 9 ans | 1 204 € × 9 | 10 836 € |
| Décote de loyer subie (15 % vs marché) | Estimation 1 800 €/an de loyer perdu | − 16 200 € sur 9 ans |
| Bilan fiscal net (économie − décote) | 10 836 − 16 200 | − 5 364 € |
Concrètement :Stéphane économise péniblement 1 204 € par an de prélèvements sociaux, mais perd plus en décote de loyer qu'il ne gagne en avantage fiscal. Le Jeanbrun lui coûte de l'argent pendant 9 ans.
3.4 Verdict
Verdict pour Stéphane : Jeanbrun NON pertinent
Le profil dirigeant 100 % flat tax sans autre revenu au foyer est le pire profil possible pour un Jeanbrun. La déduction d'assiette tombe à plat puisqu'il n'y a quasiment aucune base imposable au barème à écraser. Stéphane doit regarder ailleurs : une holding patrimoniale pour faire grossir son patrimoine en franchise IR, des SCPI européennes pour générer du foncier sans fiscalité française lourde, ou un PER versé par sa société pour préparer sa retraite.
Mais ce verdict ne tient que pour le profil très particulier de Stéphane — célibataire, sans autre revenu, 100 % flat tax. Voyons maintenant un dirigeant qui s'est payé tout autrement.
4. Cas 2 — Dirigeant en salaire élevé (TMI 41-45 %)
À l'opposé du cas 1, voici le profil pour lequel le Jeanbrun a été pensé. Un dirigeant qui tire l'essentiel de sa rémunération en salaire — par choix, pour valider des trimestres de retraite, ou par contrainte d'une rémunération imposée par les statuts ou l'équilibre financier de l'entreprise.
4.1 Profil
Camille et Laurent, 47 et 49 ans, DRH dans un grand groupe et co-fondateur DG d'une PME industrielle, basés à Annecy, mariés, 2 enfants à charge au foyer.Camille perçoit 130 K€ bruts. Laurent s'est versé 200 K€ de rémunération assimilée salariée en SAS pour valider ses trimestres et financer son train de vie. Ils ne touchent ni dividendes ni revenus fonciers existants.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Salaire Camille (DRH grand groupe) | 130 000 € bruts | Barème progressif IR |
| Rémunération Laurent (DG SAS) | 200 000 € bruts | Barème progressif IR (assimilé salarié) |
| Total revenus barème après abattement 10 % | ≈ 297 000 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 99 000 € | Tranche 41 % |
| TMI foyer fiscal | 41 % | — |
4.2 Projet Jeanbrun envisagé
Même bien que Stéphane : T2 neuf à 250 000 €, niveau intermédiaire, taux 3,5 %/an. Amortissement annuel 7 000 €.
4.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 200 000 € × 3,5 % | 7 000 € |
| Économie d'IR (TMI 41 %) | 7 000 € × 41 % | 2 870 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 7 000 € × 17,2 % | 1 204 € |
| Économie totale annuelle | 2 870 € + 1 204 € | 4 074 € |
| Économie totale sur 9 ans | 4 074 € × 9 | 36 666 € |
| Économie totale sur 23 ans (location nue maintenue) | Voir pilier section 8 | ≈ 93 700 € |
| Décote de loyer subie (15 % vs marché) | Estimation 1 800 €/an | − 16 200 € sur 9 ans |
| Bilan fiscal net (économie − décote, 9 ans) | 36 666 − 16 200 | + 20 466 € |
Concrètement : Camille et Laurent économisent 4 074 € par an, soit le triple de Stéphane pour exactement le même bien. Sur 23 ans, on parle de près de 100 000 € d'économie fiscale cumulée. Et ce n'est pas tout — l'amortissement peut créer un déficit foncier les premières années (s'ils ont des intérêts d'emprunt élevés), qui vient en plus écraser jusqu'à 10 700 €/an du salaire de Laurent.
4.4 Verdict
Verdict pour Camille et Laurent : Jeanbrun pertinent
C'est exactement le profil pour lequel le Jeanbrun a été dessiné. À TMI 41 %, chaque euro d'amortissement leur économise 0,58 € d'impôt (IR 41 % + PS 17,2 %), et la combinaison amortissement + déficit foncier réduit à la fois le revenu foncier et leurs salaires. La recommandation classique pour ce profil chez Hagnéré Patrimoine : un Jeanbrun neuf au niveau intermédiaire en zone tendue, financé à crédit pour maximiser l'effet de levier et générer du déficit foncier les premières années. Voir notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné pour les programmes en cours.
5. Cas 3 — Dirigeant mixte (salaire SMIC + dividendes)
Très répandu en SARL et chez les TNS : un dirigeant qui arbitre entre le salaire (pour valider ses trimestres et garder une couverture sociale) et le dividende (pour optimiser la rentabilité fiscale globale). Question pratique : à partir de quel salaire le Jeanbrun redevient-il pertinent ?
5.1 Profil
Karim, 51 ans, gérant majoritaire d'une SARL de négoce, basé à Marseille, marié, sa conjointe employée dans une PME (salaire 30 K€), 2 enfants à charge.Karim s'est versé un salaire de 24 000 € bruts (proche du SMIC, le strict minimum pour valider ses 4 trimestres et garder un statut TNS) et a complété par 90 000 € de dividendes au PFU.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Salaire Karim (gérant majoritaire SARL, TNS) | 24 000 € bruts | Barème progressif IR |
| Dividendes (PFU) | 90 000 € | Flat tax 30 % (hors barème) |
| Salaire conjointe (employée PME) | 30 000 € bruts | Barème progressif IR |
| Revenu barème après abattement 10 % | ≈ 48 600 € | — |
| Quotient familial (couple + 2 enfants) | 3 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 16 200 € | Tranche 11 % |
| TMI foyer fiscal | 11 % | — |
5.2 Projet Jeanbrun envisagé
Même bien : T2 neuf à 250 000 €, niveau intermédiaire, 7 000 € d'amortissement annuel.
5.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 200 000 € × 3,5 % | 7 000 € |
| Économie d'IR (TMI 11 %) | 7 000 € × 11 % | 770 € |
| Économie de PS (17,2 %) | 7 000 € × 17,2 % | 1 204 € |
| Économie totale annuelle | 770 € + 1 204 € | 1 974 € |
| Économie sur 9 ans | 1 974 € × 9 | 17 766 € |
| Décote de loyer subie | 1 800 €/an × 9 | − 16 200 € |
| Bilan fiscal net (9 ans) | 17 766 − 16 200 | + 1 566 € |
Concrètement :Karim est à la limite. Il gagne 1 566 € sur 9 ans, soit 174 € par an, c'est-à-dire à peine de quoi compenser ses frais de comptable et son temps de gestion. Le Jeanbrun ne lui rapporte rien en pratique.
5.4 Verdict
Verdict pour Karim : Jeanbrun à la limite, pas optimal
Le profil mixte salaire SMIC + dividendes massifs est encore trop bas en TMI pour rentabiliser un Jeanbrun. Pour basculer du côté pertinent du dispositif, Karim aurait deux options : (1) augmenter sa rémunération salariée à 60-80 K€/an pour atteindre la tranche 30 %, ce qui implique d'accepter plus de cotisations sociales TNS, ou (2) privilégier d'autres dispositifs adaptés à sa situation — Madelin, déficit foncier sur l'ancien avec travaux, SCPI européennes, ou LMNP. C'est typiquement un cas où le bilan patrimonial change la stratégie.
6. Cas 4 — Dirigeant en flat tax avec conjoint salarié
Cas tordu mais fréquent. Le dirigeant lui-même est en dividendes flat tax pure, comme Stéphane dans le cas 1. Mais cette fois, son conjoint perçoit un salaire significatif. Et la TMI du foyer change radicalement.
6.1 Profil
Sofia, 42 ans, fondatrice d'une SASU de conseil en stratégie, basée à Bordeaux, mariée à un cadre dirigeant, 2 enfants.Sofia s'est versée 0 € de salaire et 120 K€ de dividendes au PFU. Son mari, directeur financier, perçoit 110 K€ de salaire brut.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Salaire Sofia (présidente SASU) | 0 € | — |
| Dividendes Sofia (PFU) | 120 000 € | Flat tax (hors barème) |
| Salaire conjoint | 110 000 € bruts | Barème progressif IR |
| Revenu barème foyer après abattement 10 % | ≈ 99 000 € | — |
| Quotient familial 3 parts (couple + 2 enfants) | — | — |
| TMI foyer fiscal | 30 % | — |
6.2 Projet Jeanbrun envisagé
Même bien : 250 000 €, taux 3,5 %, amortissement 7 000 €/an.
6.3 Concrètement : combien ils économisent
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel | 200 000 € × 3,5 % | 7 000 € |
| Économie d'IR (TMI foyer 30 %) | 7 000 € × 30 % | 2 100 € |
| Économie de PS | 7 000 € × 17,2 % | 1 204 € |
| Économie totale annuelle | 2 100 € + 1 204 € | 3 304 € |
| Économie sur 9 ans | 3 304 € × 9 | 29 736 € |
| Bilan fiscal net (9 ans, après décote loyer) | 29 736 − 16 200 | + 13 536 € |
Concrètement :alors que Sofia individuellement aurait été dans le profil de Stéphane (Jeanbrun non pertinent), le foyer fiscal grimpe à TMI 30 % grâce au salaire du conjoint. Le Jeanbrun redevient rentable, et l'amortissement écrase principalement le salaire imposable du mari plutôt que les dividendes au PFU de Sofia.
6.4 Verdict
Verdict pour Sofia : Jeanbrun pertinent — analyse foyer ≠ analyse individuelle
Cas d'école du piège de l'analyse individuelle. Si Sofia pose la question « moi dirigeante en flat tax, est-ce que le Jeanbrun marche pour moi ? », la réponse est non. Si elle pose la question « mon foyer à TMI 30 %, est-ce que le Jeanbrun marche pour nous ? », la réponse est oui. Toujours raisonner foyer fiscal, c'est l'assiette réelle des revenus fonciers.
Reste un cinquième profil, le plus lucratif de tous pour le Jeanbrun : les professions libérales installées en société d'exercice libéral. Une particularité fiscale méconnue y change tout.
7. Cas 5 — Profession libérale en SELARL
Profil de professionnel libéral installé en société d'exercice libéral (SEL — SELARL, SELAS, SELCA selon la forme juridique). Médecin, avocat, expert-comptable, vétérinaire, kinésithérapeute, notaire : revenus généralement élevés, structure d'exercice à l'IS, et un point particulier de fiscalité des dividendes qui monte mécaniquement la TMI du foyer.
7.1 Profil
Dr Mathieu Berger, 53 ans, chirurgien-orthopédiste, exerçant en SELARL à Toulouse, marié, 3 enfants en garde alternée du précédent mariage (0,25 part par enfant, soit 2,75 parts au total).Mathieu se verse 130 K€ de rémunération de gérance (TNS) et 100 K€ de dividendes (dont 80 K€ au-delà de 10 % du capital basculés au barème, et 20 K€ au PFU). Sa conjointe est cadre dans la santé, salaire 65 K€.
| Poste | Montant | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Rémunération de gérance (TNS, SELARL) | 130 000 € | Barème progressif IR |
| Dividendes SELARL — partie >10 % capital social | 80 000 € | Barème + cotisations sociales TNS |
| Dividendes SELARL — partie ≤10 % capital social | 20 000 € | Flat tax PFU 31,4 % |
| Salaire conjointe | 65 000 € bruts | Barème progressif IR |
| Revenus barème agrégés après abattement 10 % | ≈ 255 500 € | — |
| Quotient familial | 2,75 parts | — |
| Revenu par part | ≈ 92 900 € | Tranche 41 % |
| TMI foyer fiscal | 41 % | — |
Spécificité SELARL : les dividendes >10 % du capital sont assujettis aux cotisations sociales TNS
Depuis 2013, dans une SEL (SELARL, SELAS, SELCA), la partie des dividendes du gérant majoritaire dépassant 10 % du capital social, des primes d'émission et des comptes courants d'associés est soumise aux cotisations sociales TNS(URSSAF, CARMF/CARPIMKO selon la profession), au lieu du PFU. Cette particularité monte mécaniquement la TMI du foyer puisqu'une partie des dividendes bascule au barème (art. L. 131-6 CSS).
7.2 Projet Jeanbrun envisagé
Mathieu envisage deux Jeanbrun pour atteindre le plafond foyer (2 logements/an), neufs, 250 000 € chacun à Bordeaux et Toulouse, niveau intermédiaire. Amortissement annuel cumulé : 14 000 €.
7.3 Concrètement : combien il économise
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Amortissement Jeanbrun annuel cumulé (2 biens) | 2 × 7 000 € | 14 000 € |
| Économie IR (TMI 41 %) | 14 000 € × 41 % | 5 740 € |
| Économie PS | 14 000 € × 17,2 % | 2 408 € |
| Économie totale annuelle | 5 740 € + 2 408 € | 8 148 € |
| Économie sur 9 ans | 8 148 € × 9 | 73 332 € |
| Économie sur 23 ans (location nue maintenue) | Estimation | ≈ 187 400 € |
Concrètement : près de 8 150 €/an d'économie fiscalesur les deux logements, soit le double d'un Jeanbrun unique. À cela s'ajoute la possibilité d'optimiser sa stratégie globale en couplant le Jeanbrun avec un PER plafonné à 35 194 € pour 2026 (10 % des revenus pro plafonnés à 8 PASS).
7.4 Verdict
Verdict pour Mathieu : Jeanbrun rentable, à coupler avec PER + Madelin
Le profil libéral en SELARL coche les trois cases qui rentabilisent un Jeanbrun : TMI 41 %, capacité d'épargne élevée et horizon de détention long avant la retraite (10-12 ans). Notre recommandation chez Hagnéré Patrimoine pour ce profil : combiner 2 Jeanbrun + Madelin TNS + PER + investissement en SCPI européennes pour diversifier hors France. C'est exactement le type de stratégie patrimoniale dirigeant que nous travaillons en bilan complet.
8. Que se passe-t-il avec le résidu foncier et à la revente ?
Maintenant que vous avez vu cinq cas, deux questions techniques restent. Elles sont les mêmes pour tous les dirigeants, quel que soit le profil : que se passe-t-il s'il reste un revenu foncier positif après l'amortissement ? Et que se passe-t-il à la revente ?
8.1 Le résidu foncier positif
L'amortissement Jeanbrun est une charge déductible des revenus fonciers, mais il ne remet pas automatiquement votre résultat foncier à zéro si vos loyers excèdent largement vos charges. Si le résultat foncier reste positif après amortissement, ce résidu est intégré au revenu global et taxé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Résultat foncier = Loyers − Intérêts d'emprunt − Charges déductibles − Amortissement Jeanbrun Si > 0 : taxé à TMI + 17,2 % Si < 0 : déficit foncier (imputable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global)
Concrètement :pour un dirigeant à TMI 45 %, chaque euro de résidu foncier positif se prend 62,2 %d'imposition. Une calibration mal faite (loyer trop proche du plafond, peu de crédit, pas de frais de gestion) peut transformer le Jeanbrun en source de revenus surtaxés. À l'inverse, un montage à crédit avec intérêts élevés les premières années peut générer un déficit foncier qui réduit en plus le salaire imposable.
Règle d'or de calibration : viser un résultat foncier nul ou légèrement négatif
La meilleure calibration Jeanbrun pour un dirigeant à haute TMI vise à annuler complètement le revenu foncier imposableles 9 premières années, voire à créer un petit déficit reportable. Cela maximise l'effet IR + PS sans déclencher de surimposition sur un résidu positif. Un montage à crédit sur 20-25 ans est généralement optimal.
8.2 La revente : réintégration des amortissements
C'est la question que tout dirigeant doit poser avantd'acheter. À la revente, les amortissements déduits sur la durée de détention sont réintégrésdans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI, transposition Jeanbrun à provisionner par prudence en attendant la doctrine officielle).
PV brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits) PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR) PV nette PS = PV brute × (1 − abattement PS) Impôt = (19 % × PV nette IR) + (17,2 % × PV nette PS) + surtaxe éventuelle
8.3 Bonne nouvelle : le taux de PV est fixe (19 %), pas indexé sur la TMI
Pour les dirigeants à haute TMI, c'est un point capital. Le régime des plus-values immobilières des particuliers applique un taux fixe de 19 % d'IR + 17,2 % de PS, indépendamment de votre TMI à la date de revente. Un président SAS qui se paye 200 K€ de salaire (TMI 45 %) sera taxé sur sa PV au même 19 % qu'un retraité à TMI 0 %. Très différent du LMNP qui réintègre les amortissements dans la PV des particuliers de la même façon, mais aussi du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui est, lui, taxé au barème pour les courts termes.
8.4 Impact de la durée de détention
Reprenons un Jeanbrun à 250 000 € revendu 300 000 € pour un dirigeant à TMI 41 %, taux 3,5 %/an :
| Durée | Amorti cumulé | PV brute | Abat. IR | Abat. PS | Impôt PV |
|---|---|---|---|---|---|
| 9 ans (fin engagement) | 63 000 € | 113 000 € | 24 % | 6,60 % | ≈ 36 188 €* |
| 15 ans | 105 000 € | 155 000 € | 60 % | 16,50 % | ≈ 35 281 €* |
| 22 ans (exo IR) | 154 000 € | 204 000 € | 100 % | 28 % | ≈ 25 263 € |
| 30 ans (exo totale) | 200 000 € | 250 000 € | 100 % | 100 % | 0 € |
*Surtaxe comprise (art. 1609 nonies G CGI) pour les PV nettes IR supérieures à 50 000 €.
Lecture pour un dirigeant :à 9 ans, l'impôt PV (36 188 €) mange à peu près l'équivalent de 9 ans d'économie fiscale Jeanbrun à TMI 41 % (36 666 €). Vous êtes au point d'équilibre. À 22 ans, l'exonération IR neutralise ce risque, et l'économie fiscale cumulée explose à environ 93 700 €. À 30 ans, exonération totale.
Conclusion stratégique : le Jeanbrun est un dispositif de TRÈS long terme pour dirigeant
Pour un dirigeant, l'arbitrage Jeanbrun n'a de sens que si vous acceptez un horizon de détention minimum 15-22 ans. Si votre business plan personnel inclut une revente probable à 9-12 ans (cession de votre entreprise, départ à l'étranger, préparation de retraite), regardez d'autres outils : SCPI européennes, PER, déficit foncier ancien, ou apport-cession 150-0 B ter avec réinvestissement.
Vous êtes dirigeant et hésitez sur le Jeanbrun ?
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9. Le Jeanbrun est-il pertinent pour votre profil de dirigeant ?
Synthèse opérationnelle des cinq cas : à qui le Jeanbrun convient et à qui il ne convient pas. Référez-vous à cette grille avant d'engager toute discussion avec un commercialisateur de programmes Jeanbrun, qui aura tendance à appliquer une simulation type TMI 41 % à tous les profils.
| Profil dirigeant | TMI foyer | Verdict Jeanbrun | Stratégie alternative |
|---|---|---|---|
| 100 % dividendes flat tax, célibataire ou conjoint sans revenu | 0-11 % | ❌ Non pertinent | Holding patrimoniale, SCPI européennes, PER abondé par société |
| Salaire SMIC + dividendes massifs (TNS minimaliste) | 11-30 % | ⚠️ Limite | Madelin TNS, déficit foncier, SCPI européennes, LMNP |
| Salaire 60-90 K€ ou foyer cadre supérieur | 30 % | ✅ Pertinent | Jeanbrun + PER + SCPI européennes |
| Salaire 100-180 K€ (président SAS, gérant majoritaire haut) | 41 % | ✅✅ Très pertinent | Jeanbrun (idéalement 2 logements) + PER + Madelin |
| Salaire > 180 K€ ou foyer très haut revenu | 45 % | ✅✅ Très pertinent | Jeanbrun + PER + Madelin + holding patrimoniale |
| Dirigeant 100 % dividendes mais conjoint salarié à haut revenu | 30-45 % | ✅ Pertinent (analyse foyer) | Jeanbrun calibré sur la TMI foyer |
| Profession libérale en SELARL avec dividendes >10 % capital | 41-45 % | ✅✅ Très pertinent | Jeanbrun + PER + Madelin + SCPI européennes |
| Horizon de détention < 15 ans (cession prévue) | Toute TMI | ❌ Non pertinent | PER, SCPI, déficit foncier, apport-cession 150-0 B ter |
Le bon réflexe avant tout : valider votre TMI foyer réelle
Avant toute simulation Jeanbrun, posez-vous la question : quelle est ma TMI au niveau du foyer fiscal, après prise en compte du quotient familial ?Cette information figure sur votre dernier avis d'impôt sur le revenu (ou se calcule sur le barème 2026). C'est la variable d'entrée la plus importante de toute stratégie Jeanbrun pour dirigeant. Notre simulateur Jeanbrun intègre la TMI dans le calcul.
10. Quelles alternatives au Jeanbrun pour un dirigeant ?
Quand le Jeanbrun n'est pas le bon outil — TMI trop faible, horizon trop court, profil flat tax pur — il existe heureusement des dispositifs adaptés à chaque profil de dirigeant. Voici les six alternatives que nous travaillons systématiquement en bilan patrimonial.
10.1 Le PER pour dirigeant (toutes TMI 30 %+)
Le PER (Plan d'Épargne Retraite) offre une déduction du revenu global (pas seulement foncier) plafonnée à 35 194 € en 2026 pour un dirigeant à haut revenu (10 % des revenus pro, plafond 8 PASS). Avantage : déduction immédiate, souplesse de versement, sortie en capital ou rente. Très adapté aux dirigeants à TMI 41-45 % qui veulent réduire leur IR aujourd'hui sans immobiliser de patrimoine immobilier.
10.2 Le Madelin pour TNS et gérants majoritaires
Pour les TNS (gérants majoritaires de SARL, professions libérales en BNC, EI), le contrat Madelin permet de déduire jusqu'à 88 911 €/an du résultat professionnel imposable (10 % du bénéfice + 25 % de la fraction au-delà de 1 PASS). Cumulable avec le PER personnel. Déduction directe sur les revenus pro avant calcul IR — idéal pour les dirigeants TNS à forte capacité d'épargne.
10.3 La holding patrimoniale (apport-cession 150-0 B ter)
Pour les dirigeants qui préparent ou viennent de céder leur entreprise, l' apport-cession en holding patrimoniale permet de reporter l'imposition de la plus-value de cession et de réinvestir les liquidités à 60 % minimum dans des activités éligibles, dont l'immobilier locatif via des structures dédiées. Bien plus puissant que le Jeanbrun pour les patrimoines > 1 M€ issus d'une cession.
10.4 Les SCPI européennes (TMI 30 %+)
Les SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas, Espagne) bénéficient d'une convention fiscale qui taxe les loyers dans le pays source, avec crédit d'impôt en France. Le rendement net de fiscalité pour un dirigeant à TMI 41 % est sensiblement supérieur à celui d'une SCPI française. Pas de gestion, ticket d'entrée à partir de 1 000 €, parfaitement liquide. Souvent l'alternative préférée au Jeanbrun pour les profils dividendes flat tax pur.
10.5 Le déficit foncier sur l'ancien avec travaux
Si vous avez déjà des revenus fonciers existants (autre bien locatif), un déficit foncier classique peut être plus efficace qu'un Jeanbrun : pas de plafond de loyer, pas d'engagement de durée, et les travaux énergétiques permettent jusqu'à 21 400 €/an d'imputation sur le revenu global (loi 2022-1499, prorogée par la LF 2026 jusqu'au 31/12/2027).
10.6 Le LMNP en location meublée
Le LMNP au régime réel reste l'outil de référence pour générer des revenus locatifs en franchise d'impôt pendant 15-25 ans grâce à l'amortissement BIC. Particulièrement adapté aux dirigeants à TMI faible (cas 1 et 3) qui cherchent du cash-flow plutôt qu'une déduction d'IR. Voir notre comparatif Jeanbrun vs LMNP pour le break-even par TMI.
Le rôle du bilan patrimonial dirigeant
Aucun de ces outils n'est « le bon » dans l'absolu. Le bon arbitrage dépend de votre TMI foyer, de votre horizon, de votre patrimoine déjà constitué, de vos projets de cession ou de transmission, et de l'équilibre entre IR aujourd'hui et cash-flow demain. C'est exactement ce que nous structurons en bilan patrimonial dirigeant — un rendez-vous gratuit qui formalise votre stratégie sur 5-10 ans avec chiffrages comparés.
11. Quelles 7 questions se poser avant de signer un Jeanbrun ?
Récapitulatif opérationnel. Avant tout engagement Jeanbrun en tant que dirigeant, vérifiez ces sept points dans l'ordre.
| # | Question | Si NON |
|---|---|---|
| 1 | Ma TMI foyer fiscal (incluant tous les revenus barème) est-elle ≥ 30 % ? | Regarder PER, Madelin, SCPI européennes, LMNP avant Jeanbrun |
| 2 | Mon horizon de détention est-il ≥ 15 ans (idéalement 22 ans) ? | Privilégier des outils plus liquides (SCPI, PER, déficit foncier) |
| 3 | Suis-je prêt à accepter une décote de loyer de 15 % sur 9 ans minimum ? | Le Jeanbrun n'est pas pour vous |
| 4 | Mon montage à crédit calibre-t-il un résultat foncier proche de zéro ? | Risque de surimposition du résidu foncier (62,2 % à TMI 45 %) |
| 5 | Le bien est-il en zone tendue avec faible risque de vacance ? | Risque de rupture d'engagement à coût élevé |
| 6 | Le programme propose-t-il un prix au m² conforme au marché (pas surpayé) ? | Refuser — le piège classique des promoteurs sur ces dispositifs |
| 7 | Ai-je validé mon projet avec un CGP en architecture ouverte (vs commercialisateur du programme) ? | Faire valider avant signature — l'écart de qualité de conseil est massif |
Le piège n°1 du Jeanbrun pour dirigeant : le prix surpayé
Les précédents dispositifs (Robien, Scellier, Pinel) ont généré des centaines de cas d'investisseurs ayant payé leur bien 15-25 % au-dessus du marché libre. La promesse fiscale a masqué la surpayement, et au moment de la revente, le bilan global est négatif. Pour un dirigeant à haute TMI, perdre 50 000 € de plus-value latente parce que le programme a été acheté 250 K€ au lieu de 215 K€ valeur marché annule plusieurs années d'économie fiscale Jeanbrun. Vérifiez systématiquement le prix au m² par rapport aux comparables sur SeLoger, MeilleursAgents et Notaires de France.
Si vous voulez un avis indépendant sur un programme Jeanbrun en cours d'étude, consultez notre stock immobilier Jeanbrun sélectionné — nous ne référençons que des programmes audités sur le prix au m² par rapport au marché et la qualité du promoteur. Vous pouvez aussi avec un de nos CGP spécialisés sur le sujet dirigeant.
12. Textes de référence
Pour aller plus loin sur la fiscalité et les références juridiques utilisées dans ce guide :
| Texte | Objet |
|---|---|
| Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 | Création du Statut du bailleur privé (Jeanbrun) |
| CGI art. 31-I-1° i et j | Amortissement Jeanbrun (neuf et ancien avec travaux) |
| CGI art. 150 VB III | Réintégration des amortissements en plus-value (créé par LF 2025 pour LMNP, transposition Jeanbrun à provisionner) |
| CGI art. 156-I-3° | Imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 € / 21 400 €) |
| CGI art. 200 A | Prélèvement forfaitaire unique (PFU) — flat tax 30 % |
| CGI art. 197 A | Barème progressif IR 2026 |
| Code de la Sécurité sociale art. L. 131-6 | Cotisations TNS sur dividendes SELARL >10 % capital |
| CGI art. 163 quatervicies | Plafond PER (8 PASS = 37 680 € en 2026) |
| CGI art. 154 bis-0 A | Plafond Madelin TNS (88 911 € max) |
| CGI art. 150-0 B ter | Apport-cession holding patrimoniale (report d'imposition) |
| Arrêté du 6 janvier 2026 | Plafonds de loyers Jeanbrun par zone (Loc1/Loc2/Loc3) |
Pour aller plus loin
Ce guide complète notre guide pilier sur le dispositif Jeanbrun, notre comparatif Jeanbrun vs LMNP, notre comparatif Jeanbrun vs déficit foncier, et notre guide Jeanbrun via SCI familiale à l'IR.
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